Perizia di stima - Comune di Rovereto

TERRITORIO
RELAZIONE DI STIMA
sul diritto di superficie della p.fond. 1832/2
c.c. Rovereto di proprietà comunale.
a) PREMESSA E CRONACA DELLE OPERAZIONI
L'Amministrazione comunale è proprietaria di un'area destinata a verde pubblico ed
identificata catastalmente dalla p.f. 1832/2 c.c. Rovereto in prossimità della foce del torrente
Leno.
Tale area risultava occupata fino al 2011 dalla associazione Polisportiva Kosmos Rovereto, ad oggi la stessa risulta inutilizzata. La sua localizzazione è assolutamente
strategica per finalità ludico-ricreative e di interesse collettivo.
In dettaglio l'area risulta ubicata in prossimità di un tracciato ciclabile di significativa
importanza ed inoltre si trova nella zona immediatamente periferica al centro di Rovereto.
Utilizzando i tradizionali strumenti operativi, al fine di dare corso alle previsioni del Piano
regolatore generale sull'area, l'Amministrazione comunale dovrebbe realizzare delle strutture di
pubblico godimento da destinare a funzioni collettive (verde pubblico e spazi affini), con
impegno di significative risorse economiche.
Diversamente e innovativamente operando, si ritiene dar corso all'attuazione
dell'intervento mediante un'operazione di partenariato pubblico-privato.
Ciò consentirà l'ottimale soddisfacimento delle funzioni ricreative e ludico sportivo senza
aggravio di oneri nel bilancio comunale.
L'Amministrazione comunale intende indire una gara pubblica al fine di individuare un
soggetto offerente interessato ad acquisire il diritto di superficie dell'intero compendio areale
per un tempo da determinarsi in ragione delle opere pubbliche che lo stesso vi dovrà realizzare
e delle funzioni che ivi potrà insediare secondo un asseverato piano economico-finanziario.
Si prevede che sull'area troveranno attuazione e realizzazione spazi “open-air”
attrezzati (verde pubblico, impianti sportivi, equipaggiamenti per la pesca dilettantistica, etc.)
nonché piccole strutture a servizio, quali chioschi e similari, con l'indicazione di approntare
equipaggiamenti di pubblica utilità e convenienza.
Sono stati raccolti tutti gli elementi di fatto e di diritto relativamente al bene immobile
oggetto di stima. In particolare venivano effettuate le normali indagini tavolari, catastali ed
urbanistiche relative al terreno. Veniva inoltre operato un sopralluogo presso la p.f. interessata
al fine di acquisirne le caratteristiche morfologiche e ambientali.
E’ stata effettuata un’indagine sui prezzi di mercato nelle compravendite di terreni di
tipologia analoga.
Comune di Rovereto
piazza Podestà, 11 - 38068 Rovereto TN
centralino 0464 452111 - nr. verde 800 186595
indirizzo web www.comune.rovereto.tn.it
p. iva e c.f. 00125390229
Territorio
via cartiera, 13 - 38068 Rovereto TN
b) DATI TAVOLARI E CATASTALI
SITUAZIONE AL LIBRO FONDIARIO
Agli atti del Libro Fondiario di Rovereto la p.fond. 1832/2 risulta inserita nella Partita Tavolare
718 del Comune Catastale di Rovereto.
Nel Foglio A2 non sono riportate iscrizioni.
Nel Foglio B il diritto di proprietà risulta intavolato al Comune di Rovereto in base al G.N. 74
di data 07/04/1908.
Nel Foglio C è riportata la seguente iscrizione:
16/12/1938 – G.N. 1950/66 INTAVOLAZIONE ONERE REALE
contributo di bonifica
A carico
p.f. 1832/2
R.D. 13.02.1933 n. 215
11/02/1993 – G.N. 552/6 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITU'
tollerare il collettore di fognatura, da esercitarsi ai sensi del punto 1 del decreto e della
planimetria.
A carico
p.f. 1832/2
a favore
Provincia Autonoma di Trento
Decreto d'esproprio d.d. 03/11/1992
SITUAZIONE AL CATASTO TERRENI
Agli atti del Catasto Terreni di Rovereto il suddetto terreno risulta presentare la seguente
consistenza;
p.fond. 1832/2
improduttivo
mq. 7563
R.D. - R.A. c) SITUAZIONE URBANISTICA
La destinazione urbanistica della realità sottoelencata prevista dal Piano Regolatore
Generale in vigore, approvato con modifiche d’ufficio dalla Giunta Provinciale con
delibera n. 2926 del 22 novembre 2002 e pubblicato sul B.U.R. n. 50 del 3 dicembre 2002
e successive varianti è quella corrispondentemente indicata:
C.C.
Rovereto
Numero
p.f. 1832/2
~%
100,00%
Destinazione
VERDE PUBBLICO ESISTENTE (art. 85)
Area di tutela ambientale
Parco del Leno (art. 34)
Protezione idrogeologica pozzi (art. 18)
23% Rischio PGUAP: Area R2 a rischio idrogeologico medio
4%: Risorse idriche: Zona di rispetto idrogeologico
10%: Sintesi Geologica: Area ad elevata pericolosità geologica
e idrogeologica
Si riportano a tal fine l'articolo delle norme di attuazione del piano regolatore generale di
Rovereto sopra citato:
ART. 85 Verde pubblico esistente e di progetto
1. Le aree destinate a verde pubblico sono riservate per giardini e parchi di pubblico
godimento, a funzioni ricreative e ludiche, a zone per impianti sportivi di quartiere. E’ consentita
l’edificazione di fabbricati per la fruizione e la manutenzione del verde, di chioschi o
attrezzature per spettacoli e per il ristoro, di infrastrutture sportive, di servizi e attrezzature di
servizio, equipaggiamenti di pubblica utilità e convenienza.
2. In assenza di documentati progetti di riqualificazione paesaggistica, ambientale e funzionale
finalizzati ad interventi di ripristino, di restauro, di ristrutturazione o anche di nuovo impianto del
verde, sono vietati l’abbattimento degli alberi e l’alterazione dei contesti naturalistici e
ambientali esistenti senza comprovate necessità connesse con esigenze di manutenzione del
patrimonio arboreo e dei siti in ordine alle funzioni loro assegnate dal PRG. Sono ammesse
tutte le opere specificatamente destinate alla protezione degli abitati dai rumori e dagli
inquinamenti.
3. Nelle zone destinate a verde pubblico possono essere realizzati parcheggi in superficie a
servizio degli utenti, purché dotati di alberature, siepi e pavimentazioni con caratteri
paesaggistici analoghi a quelli dell’area verde interessata, e parcheggi pubblici interrati, purché
le opere non compromettano la presenza di alberature e manufatti di interesse storico e
paesaggistico e venga garantita la qualità complessiva degli spazi soprastanti.
4. Nell’ambito delle aree destinate a verde pubblico possono essere realizzati interventi
d'iniziativa mista pubblico – privata o solamente privata. Un’apposita convenzione determinerà
le opere da realizzarsi, la definizione delle modalità di attuazione e dei tempi, l'assetto
patrimoniale delle aree e delle infrastrutture interessate.
5. Nelle zone a verde pubblico possono essere realizzati spazi destinati agli orti urbani aventi
finalità sia sociali che didattiche.
ART. 34 Parco del Leno
1. Il Parco del Leno è identificato dal segmento urbano del torrente e dall'insieme articolato di
aree e percorsi ad esso afferenti per tratti caratteristici e configurati come sistema unitario di
spazi aperti, come meglio rappresentato nella cartografia di PRG.
L'obiettivo strategico riguarda il potenziamento della funzione connettiva e di relazione fra
l'ambito individuato come parco nel PRG ed i tessuti urbani ed agricoli adiacenti, attraverso
interventi di riqualificazione nel sistema di spazi aperti ricompresi all'interno del suo perimetro,
ferme restando le destinazioni urbanistiche ad essi associate.
2. Il parco è articolato in differenti aree, così come identificato nella cartografia di PRG,
individuate in relazione alle caratteristiche specifiche dei diversi contesti urbani e paesaggistici
presenti, rappresentanti ognuno un differente momento nell'evoluzione storica del rapporto fra
città e torrente.
3. Risultano elementi fondativi del sistema connettivo e di relazione delle aree nelle quali è
suddiviso il Parco del Leno: le mura e gli affacci sul torrente; l'insieme delle strade e dei
passeggi di matrice novecentesca; gli argini del torrente; gli spazi sportivi; le aree agricole; i
sedimi ferroviari afferenti; la foce del torrente.
Ogni intervento proposto all'interno del perimetro del parco dovrà avere come obiettivo sia la
tutela dei caratteri peculiari di ogni area individuata, sia rispondere agli obiettivi di cui al
seguente comma 4, pertanto gli interventi sulle aree ricomprese nel perimetro del parco,
dovranno considerare gli obiettivi e le peculiarità dell’area sopra richiamati.
4. L'Amministrazione Comunale promuove la realizzazione di interventi singoli o associati,
coordinati fra loro per garantire il massimo grado di unitarietà ed identità al parco, finalizzati
alla riqualificazione del sistema connettivo di spazi e di relazioni urbane, con particolare
riferimento ai percorsi ciclabili e pedonali lungo il torrente, alla salvaguardia dei margini e delle
connessioni con i tessuti urbani circostanti, alla valorizzazione delle qualità paesaggistiche
degli spazi aperti, al miglioramento del sistema di accessibilità e fruibilità del parco, alla
identificazione delle porte del parco e della segnaletica di riferimento, alla riqualificazione ed al
potenziamento della dotazione degli orti urbani, alla promozione di attività didattiche legate al
parco.
ART. 18 Protezione di pozzi e sorgenti selezionati
1. In relazione alla vulnerabilità delle risorse idriche ed ai fattori di potenziale inquinamento o
alterazione della circolazione idrica sotterranea, la carta dei pozzi, delle sorgenti selezionate e
delle risorse idriche destinabili al consumo umano, denominata Carta delle risorse idriche,
approvata dalla Giunta provinciale con deliberazione 5 settembre 2008 n. 2248, definisce, nel
rispetto delle norme in materia di igiene e salute pubblica, la disciplina per la tutela della risorsa
idropotabile, individuando le seguenti aree di salvaguardia:
- zone di tutela assoluta;
- zone di rispetto idrogeologico;
- zone di protezione.
1 bis. Per i profili di cui al presente articolo si dovrà, altresì, fare riferimento alle disposizione
del D. Lgs. 152/2006.
2. Nella Carta delle risorse idriche sono indicate:
a) le sorgenti, i pozzi e le acque superficiali utilizzate a scopo potabile con qualsiasi portata,
comprese le sorgenti di acque minerali attualmente in concessione;
b) le sorgenti ritenute strategiche per le peculiari caratteristiche di qualità, quantità e
vulnerabilità, ancorché non sfruttate per uso umano, che potrebbero costituire riserve future;
c) le zone di rispetto idrogeologico e le zone di protezione idrogeologica, previste dall’articolo
21 delle norme di attuazione del PUP e disciplinate dalle norme contenute nel D.lgs. n.
152/2006.
Tale cartografia è aggiornata periodicamente dalla Giunta provinciale.
d) BREVE DESCRIZIONE:
Trattasi di un terreno destinato attualmente a verde utilizzato fino al 2011 dall'associazione
Polisportiva Kosmos – Rovereto per lo svolgimento dell'attività di tiro con l'arco. Il terreno è
ubicato nei pressi del ponte “delle Zigherane” a margine del torrente Leno. Sul lato nord è
presente una ciclabile identificata dalla p.fond. 1832/3 c.c. Rovereto di proprietà della Provincia
Autonoma di Trento. Il lato est della particella confina con la strada denominata “Via Zigherane”
e con un'area asfaltata destinata a parcheggio. Su questo lato sono inoltre presenti degli edifici
destinati alla residenza. Il lato sud confina con una roggia identificata catastalmente dalla
p.fond. 1850 e con un'area agricola. La giacitura del terreno comunale è sub pianeggiante e si
trova a quota inferiore rispetto a quella della strada e della pista ciclabile. L'area a verde,
raggiungibile da un cancello, è recintata con rete metallica sul lato nord ed est e con muro in
sassi sul lato a sud a confine con la roggia.
A seguito di sopralluogo si evidenzia la presenza di un piccolo manufatto in legno, realizzato a
servizio dell'attività dell'associazione che aveva in concessione l'area comunale.
e) PRINCIPI GENERALI DELL'ESTIMO
La recente dottrina è concorde nell'individuare cinque principi generali dell'estimo cui ogni
perito dovrebbe attenersi nella formulazione di un giudizio di stima. Tali principi sono così
riassumibili:
1.il valore di un bene dipende dallo SCOPO (ragione pratica) per cui la stima è richiesta;
2.il giudizio di stima ha carattere di previsione;
3.il giudizio di stima deve essere motivato da prezzi verificatisi in precedenza per beni
similari;
4.il metodo di stima è unico ed è basato sulla comparazione;
5.la stima deve essere oggettiva e deve essere basata sulla teoria dell'ordinarietà;
6.previsione delle condizioni proprie dell'attualità.
1. la dipendenza del valore dallo scopo della stima.
In base allo scopo per cui la stima è richiesta ed in base alle diverse caratteristiche
economiche del bene, conseguono differenti aspetti economici dello stesso e,
conseguentemente diversi valori attribuibili, ciascuno attraverso l'impiego di uno specifico
criterio di stima.
L'identificazione dell'aspetto economico da perseguire rappresenta l'atto prioritario nella
formulazione di ogni giudizio di stima.
A ciascuno dei differenti aspetti economici corrispondono, per il medesimo bene e nello
stesso mercato, altrettanti valori di stima.
2. carattere previsionale della stima.
La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima.
Il valore di un bene economico è la previsione della relazione tra il grado di utilità del
bene stesso e una determinata quantità di moneta.
3. il prezzo quale fondamento del giudizio di stima.
Ogni attribuzione di valore è precedente ad un prezzo che potrà verificarsi ed è preceduta
dai prezzi che nel passato si sono verificati.
La previsione estimativa deve essere pertanto basata su dati storici e solo in questo
modo potrà risultare motivata ed inconfutabile.
4. unicità del metodo estimativo, basato esclusivamente sulla comparazione.
L'unico strumento metodologico, nell'estimo. È in definitiva l'osservazione delle
esperienze concrete di mercato, la ricerca dell'analogia tra i beni di prezzo noto ed i beni
da stimare, la comparazione tra le circostanze passate e presenti, allo scopo di prevedere
il valore come probabile conseguenza di cause conosciute.
5. la teoria dell'ordinarietà.
Il giudizio di stima deve avere una generale validità nei confronti della pluralità dei
possibili venditori e dei presumibili acquirenti.
6. previsione delle condizioni proprie dell'attualità
Il giudizio di stima deve essere cronologicamente posizionato in un momento coincidente
a quello in cui deve riferirsi intendendo questo momento come quello “zero o attuale” al
quale vanno riferiti tutti i calcoli finanziari. Oltre che sul principio dell'attualità, la stima
deve essere basata “sulla permanenza delle condizioni attuali”.
f) CONSIDERAZIONI PRELIMINARI ALLA STIMA:
Prima di procedere alla valutazione del diritto di superficie del terreno comunale, appare
importante riportare tutte le verifiche fin qui condotte e relative alle caratteristiche intrinseche ed
estrinseche del lotto ai fini della sua trasformazione in area ludico-ricreativa e di interesse
collettivo.
1) INDAGINE GEOLOGICA/GEOTECNICA E AMBIENTALE
Posto che l'area comunale, oggetto della presente stima, è ubicata alla foce tra il torrente
Leno ed il fiume Adige e che nella carta dei vincoli provinciali (piano generale utilizzo acque
pubbliche PGUAP) è parzialmente classificata in “R2 - a rischio idrogeologico medio”,
sono state condotte approfondite analisi aventi lo scopo di conoscere la natura del suolo, i
vincoli che interessano l'area e le possibili soluzioni di approntamento della zona
ludico/ricreativa. Elementi questi che ci consentono di affrontare il presente processo di
stima, con una corretta impostazione.
Infatti con determinazione del dirigente n. 42 del 16 gennaio 2013, è stato dato incarico allo
studio di geologia applicata e ambientale del dott. geol. Gabriele Modena, di redigere uno
studio geologico, geotecnico e ambientale. Il tecnico incaricato, ha svolto dei sondaggi
meccanici e delle prove geotecniche del sito, come riportato nella relazione datata “maggio
2013”. Lo studio, seppure a carattere preliminare, si è posto l'obiettivo di verificare la
fattibilità dell'intervento volto alla fruizione di zona ludico/ricreativa demandando l'analisi di
dettaglio a successivi approfondimenti geologici, nel momento in cui ci sarà la necessità di
ottenere il titolo abilitativo edilizio.
Il geologo evidenzia che nella “Carta del rischio idrogeologico” l'ambito di intervento
interferisce marginalmente con un'area a rischio medio (R2). Nella “Carta della pericolosità
idrogeologica del PGUAP” , il terreno è interessato marginalmente da una “moderata
pericolosità di esondazione” del fiume Adige associata a piene con periodo di ritorno
centenario. Inoltre rientra negli “ambiti fluviali di interesse idraulico” costituiti dalle aree nelle
quali assume un ruolo preminente la possibilità di espansione dei corsi d'acqua e quindi di
invaso delle piene.
Le misure freatimetriche effettuate alla fine dei mesi di perforazione (da aprile a giugno
2013)m indicano un livello massimo della falda acquifera ad una profondità di – 3,25 dalla
quota attuale del piano di campagna.
In relazione con la quantità e la qualità delle informazioni reperite e delle indagini
complessivamente eseguite sul sito, il modello geologico di riferimento può essere
considerato “buono”.
In considerazione delle analisi sopra esposte, il geologo Gabriele Modena, suggerisce la
sopraelevazione del piano di campagna di almeno 1 metro, riportando del materiale arido
opportunamente rullato e compattato con mezzi idonei. Tale intervento porrà il sito in
condizioni di sicurezza idraulica.
La relazione fin qui sintetizzata e viene allegata integralmente alla presente stima, conclude
formulando nei confronti di un intervento progettuale di sistemazione dell'area comunale per
attività ludico/ricreative, con un giudizio di ammissibilità sia dal punto di vista geologico,
geomorfologico e idrogeologico, a condizione che gli interventi vengano effettuati
osservando le prescrizioni sopra riportate.
Successivamente, in data settembre 2013, il geologo Modena ha redatto un rapporto finale
sulle attività di rimozione del terreno effettuate su parte della p.fond. 1832/2 c.c. Rovereto,
con particolare riferimento ad un'area circoscritta sulla quale è stata fatta una scarifica del
terreno vegetale e l'asportazione di uno strato di terreno dello spessore di cm. 50. A seguito
di queste analisi il geologo dichiara il ripristino delle condizioni di riferimento per l'area in
oggetto.
2) SERVITU' DI FOGNATURA
Un altro elemento che ha richiesto un approfondimento e che può aver incidenza sia sotto il
profilo progettuale, sia in riferimento alla valutazione del fondo, è quello relativo alla
intavolazione della servitù di fognatura a carico della particella comunale ed a favore della
Provincia Autonoma di Trento.
Si riporta l'iscrizione della servitù, così come intavolata in P.T. 718 del c.c. di Rovereto:
11/02/1993 – G.N. 552/6 INTAVOLAZIONE DIRITTO DI SERVITU'
tollerare il collettore di fognatura, da esercitarsi ai sensi del punto 1 del decreto e della
planimetria.
A carico
p.f. 1832/2
a favore
Provincia Autonoma di Trento
Decreto d'esproprio d.d. 03/11/1992
E' stato quindi richiesta all'ufficio tavolare copia del G.N. 552/6 di data 11 febbraio 1993, per
individuare esattamente il tracciato della fognatura che interessa la proprietà comunale.
Dalla documentazione prodotta (istanza tavolare – decreto tavolare – planimetria
asservimento) si ricava quanto segue:
• con istanza di data 10 febbraio 1992, la Provincia Autonoma di Trento inoltrava
all'ufficio tavolare di Rovereto una domanda tendente ad intavolare il diritto di servitù
di tollerare il collettore di fognatura della PAT in c.c. di Rovereto, da esercitarsi ai
sensi del punto 1) del decreto di asservimento n. di rep. 15489 d.d. 3/1171992,
registrato a Trento il 5/11/1992 al n. 4030, è alla “planimetria B” di data 27/02/1989;
• in data 26/03/1993 con decreto tavolare si ordina l'intavolazione della servitù come
sopra descritta;
• nella planimetria B si evidenzia un tracciato della fognatura che percorre la particella
in maniera trasversale da nord a sud per una superficie di mq. 78.
Sono stati quindi presi contatti con l'agenzia provinciale per le opere pubbliche (ex ufficio
espropri) per raccogliere informazioni ed elementi relativi al decreto d'esproprio citato
nell'istanza tavolare:
•
la Provincia Autonoma di Trento con decreto n. rep. 15489 di data 3/11/1992, in
forza della deliberazione n. 6784 di data 19/07/1985, con la quale la giunta
provinciale ha approvato il progetto dei lavori di costruzione del collettore
intercomunale Rovereto, Nogaredo, Isera e Villalagarina, in c.c. Rovereto, Sacco e
Villalagarina e considerato che tale procedura è stata autorizzata con Decreto del
Presidente della Giunta Provinciale prot. n. 388/38/E d.d. 14/01/1986, ha costituito a
favore dell'Ente e per gli scopi sopra richiamati, la servitù di tollerare la fognatura per
la larghezza di ml. 1 con diritto di accedere ai fondi serventi per le eventuali opere di
riparazione e manutenzione sulle realità sottoelencate e precisamente
nell'estensione e posizione risultante dalla planimetria citata in premessa.
•
…...ml. 78 della p.fond. 1832/2 in P.T. 718
Il servizio espropriazioni in data 3/04/1991
ha determinato l'indennità di
asservimento ai sensi dell'art. 28 della L.P. 30/12/1972 – n. 31 e s.m., come segue:
Particella
Area
Valore
Indennità
Maggiorazione
asservimento asservimento asservimento
30%
1832/2
mq. 78
L/mq. 4.500
351000
105300
Indennizzo
totale
456300
A conclusione delle verifiche condotte, si ricava che l'analisi geologica ha messo in evidenzia
che almeno una parte del terreno comunale è caratterizzato da un'area a rischio medio (R2) ed
è interessato marginalmente da una “moderata pericolosità di esondazione” del fiume Adige
associata a piene con periodo di ritorno centenario. Inoltre rientra negli “ambiti fluviali di
interesse idraulico” costituiti dalle aree nelle quali assume un ruolo preminente la possibilità di
espansione dei corsi d'acqua e quindi di invaso delle piene.
In termini di superficie la consistenza catastale della p.fond. 1832/2 c.c. Rovereto, pari a mq.
7563, potrà essere sfruttata per la destinazione ad area ludico/ricreativa per una superficie
ridotta in relazione alla porzione di suolo che ricade nell'area di esondazione che è pari a circa
mq. 1200, ed alla presenza di un parcheggio pubblico a lato di Via Zigherane la cui superficie è
pari a circa mq. 470
La proposta progettuale del geologo Gabriele Modena di sopraelevare il piano di campagna di
almeno 1 metro, riportando del materiale arido opportunamente rullato e compattato con mezzi
idonei al fine di porre il sito in condizioni di sicurezza idraulica, dovrà rapportarsi al fatto che la
particella comunale è attraversata da una fognatura (vedi asservimento sopra descritto) con
l'obbligo di accesso ai fondi per le operazioni di manutenzione/riparazione.
Peraltro tale servitù, sembra poter “condizionare” la fruibilità del lotto posto che il tracciato
attraversa la proprietà comunale da nord a sud per uno sviluppo pari a ml. 78,00. Sarebbe
ipotizzabile, previo accordo con la Provincia Autonoma di Trento titolare della servitù anzidetta,
lo spostamento del collettore fognario a confine con il lato sud del terreno, in maniera tale da
progettare le varie funzioni connesse alla futura fruizione del lotto, con più facilità.
g) CRITERI DI STIMA:
Posto che l'area di proprietà comunale, oggetto della presente stima, è classificata
urbanisticamente a “verde pubblico esistente”, il criterio che si adotta per la valutazione
dell'area verrà elaborato tenendo conto dello stato dei luoghi e delle servitù intavolate come
segue:
1. stima dell'area soggetta ad esondazione
2. stima dell'area rimanente della p.fond. 1832/2 c.c. Rovereto al netto della superficie
occupata dal parcheggio pubblico
3. stima della servitù di fognatura
1. L'area soggetta ad esondazione pari a mq. 1200, secondo le indicazioni raccolte da
parte degli uffici provinciali competenti in materia di espropriazioni, viene equiparata ad
un'area agricola in quanto la presenza del vincolo di esondazione non consente la
realizzazione di nessun intervento di riqualificazione. Al terreno viene attribuito un
valore unitario di mercato analogo a quello di un terreno coltivato a vigneto al netto dei
costi dell'impianto e quindi pari ad €/mq. 20,00.
2. La stima della rimanente porzione di suolo (mq. 7563 – 1200 - 470) = mq. 5893, tiene
conto del contesto in cui si inserisce il lotto che per la maggior parte si trova a confine
con aree coltivate a vigneto. Solamente su parte del lato ad est del terreno comunale,
sono stati realizzati dei fabbricati a destinazione residenziale. Anche in questo caso il
valore mercato del terreno agricolo, in riferimento alla modesta vicinanza con una zona
residenziale satura, può attestarsi nell'ordine di €/mq. 65,00.
3. La stima del valore della servitù viene elaborata considerando l'incidenza del vincolo
nella misura del 30% del valore del suolo come segue: €/mq. 65,00 x 30% = €/mq.
19,50.
Ciò detto di determinano i valori del terreno comunale come segue:
AREA
SUPERFICIE
VALORE UNITARIO
1. area esondazione
mq. 1200
€/mq. 20,00
€ 24.000,00
2. area rimanente
mq. 5893
€/mq. 65,00
€ 383.045,00
A detrarre 3: servitù
mq. 78,00
€/mq. 65 x 30%
SOMMANO
VALORE
€ 1.521,00
€ 405.524,00
h) DIRITTO DI SUPERFICIE:
Alla luce della valutazione sopra esposta si introduce nel presente processo di stima, la
determinazione del valore relativo al diritto di superficie inerente il terreno comunale in
relazione alla procedura d'asta pubblica che il Comune di Rovereto intende percorrere per
assegnare la p.fond. 1832/2 c.c. Rovereto.
Nel bando d'asta in fase di redazione, è stabilito che sull'area vengano realizzate delle opere
(manufatti/impianti sportivi) conformi alle prescrizioni ed indicazioni per la progettazione, ai
vincoli e parametri urbanistici di piano, nonché alla relazione geologica, geotecnica e
ambientale elaborata dal dott. geologo Gabriele Modena in data maggio/dicembre 2013.
Le offerte che saranno inoltrate nell'ambito dell'asta pubblica, dovranno contenere un computo
relativo alla realizzazione delle opere pubbliche come meglio indicato nel quadro economico
allegato al bando.
Ciò detto e premesso si passa pertanto ad esporre i criteri operativi per la determinazione del
diritto di superficie.
Come ben noto il valore del diritto di superficie dipende dalle seguenti variabili:
– valore del suolo oggetto di concessione che è stato determinato nell'importo di
405.524,00 euro;
– valore delle opere che il concedente andrà a realizzare che l'amministrazione
riconoscerà nell'importo complessivo di 400.000,00 euro
– tasso di interesse che si assume pari a 2,5%
– durata del diritto di superficie che viene stabilita in 25 anni.
Orbene, come già evidenziato, il valore del diritto di superficie è in buona sostanza desumibile
quale differenza tra l'ammontare attualizzato dei canoni concessori che il concedente sarebbe
chiamato a corrispondere all'amministrazione ed il valore attualizzato degli approntamenti
immobiliari vetustati.
Specificatamente il valore del canone annuale concessorio è così determinabile facendo
riferimento alla nota formula di capitalizzazione del redditto:
canone annuale concessorio = valore del suolo x tasso di interesse
= € 405.524 * 2,5% = € 10.138,10
Tale canone dovrebbe essere versato dal concedente secondo la rituale annualità per l'intero
periodo di durata del diritto di superficie. Si pone pertanto la necessità di attualizzare, mediante
la formula di accumulazione del redditto, il valore dell'annualità riferito ad un lasso temporale di
25 anni.
Specificatamente il riferimento proprio della matematica finanziaria è il seguente:
Attualizzazione annualità riferita ad un lasso di tempo di 25 anni:
Ar (qn -1)/rqn
dove:
Ar
= valore del canone annuale concessorio = € 405.524,00 x 2,5%
r
= tasso di capitalizzazione pari al 2,5%
n
= durata contratto pari a 25 anni
q
= 1 + r pari ad (1 + 2,5%)
€ 10.138,10 x ((1 + 2,5%)25 – 1) = € 186.788,17
2,5% x (1 + 2,5%)25
Così facendo il valore del canone concessorio attualizzato corrisponde all'importo di €
186.788,17.
Accanto a ciò si pone la necessità di determinare il valore vetustato attualizzato delle opere che
il concedente andrà ad approntare.
Assumendo pertanto un coefficiente di vetustà pari al 40% il valore residuo dei fabbricati al
venticinquesimo anno corrisponde a € 240.000,00.
Si pone pertanto la necessità di attualizzare il valore sopra espresso applicando la relativa
formula della matematica finanziaria di seguito indicata:
Attualizzazione valore residuo delle opere:
Vr/((1+r)^n
dove:
Vr
= valore residuo dei fabbricati (deprezzamento per vetustà 40%) pari ad € 240.000,00
r
= tasso di capitalizzazione pari al 2,5%
n
= durata contratto pari ad anni 25
€ 240.000,00
= € 129.453,74
(1 + 2,5%)25
Il valore vetustato e attualizzato degli approntamenti realizzati dal concessionario corrisponde
pertanto a € 129.453,74.
Ciò evidenziato, il valore del diritto di superficie è dato pertanto dalla differenza tra l'importo di €
186.788,17 e l'importo di € 129.453,74 e quindi pari a € 57.708,03.
g) VERIFICHE AUTORIZZATIVE IN SEDE PROGETTUALE:
Sebbene il seguente processo di stima abbia affrontato la valutazione del terreno comunale
con il solo obiettivo di determinare il valore del diritto di superficie, è stato effettuato da parte
degli uffici comunali un confronto con alcuni servizi provinciali per verificare l'iter autorizzativo
necessario per la progettazione dell'area. A tal fine è stato contattato un funzionario del
Servizio Bacini Montani, dott. Andrea Darra, e il referente di zona del Servizio Gestione Risorse
Idriche ed energetiche della Provincia, geom. Luciano Riviera, sia in ragione della vicinanza
dell'area con il torrente Leno (fascia di rispetto dalle acque pubbliche), che in merito all'ipotesi
di derivare e reimmettere acqua dalla Roggia Paiari (p.fond. 1850 c.c. Rovereto) che confina a
sud con il terreno comunale. Ciò allo scopo di alimentare il futuro laghetto di pesca sportiva.
Dall'analisi condotta emerge in sintesi che ogni e qualsiasi intervento di trasformazione
dell'area dovrà essere sottoposto ad autorizzazione da parte di tutti i servizi provinciali e
comunali competenti in conformità con i disposti di cui alla leggi provinciali in materia e che, a
conclusione della procedura d'asta pubblica per la concessione dell'area, l'aggiudicatario dovrà
inoltrare al Servizio Gestione Risorse Idriche ed energetiche della Provincia, una richiesta di
concessione per la derivazione d'acqua dalla confinante Roggia Paiari.
Il funzionario del Servizio Bacini Montani, dott. Andrea Darra, ha inoltre evidenziato che è già
stato approvato dalla Comunità della Vallagarina, un progetto di rinaturazione e valorizzazione
turistico-ricreativa dell'area sulla sponda sinistra Adige immediatamente a valle della
confluenza del Leno. Tale intervento, che vede coinvolti sia il Comune di Rovereto che la
Comunità stessa, sarà realizzato nelle vicinanze dell'area comunale oggetto della presente
stima. Il progetto, che dovrà essere comunque sottoposto anche ad altre autorizzazioni,
attraverso la traslazione verso est (circa 22,00 ml.) di un tratto di circa 250 ml. della pista
ciclabile, intende recuperare una porzione di territorio limitrofa all’alveo del fiume Adige ove
creare un ambiente umido perifluviale alimentato dal rigurgito dello stesso fiume. In aggiunta a
ciò si integrerà l’apporto idrico della zona umida intercettando lo scarico della derivazione ad
uso irriguo denominata Roggia Paiari in un punto poco a monte, prima della sua immissione nel
torrente Leno.
Dall'esame del progetto si evince che la derivazione d'acqua dalla roggia sarà intercettata più a
valle rispetto all'area di proprietà comunale, oggetto della presente stima. Chiaramente,
l'eventuale richiesta di poter derivare acqua dalla Roggia Paiari per alimentare il futuro laghetto
che sarà realizzato sull'area comunale, non dovrà interferire con il progetto di rinaturazione
sopra descritto.
A conclusione del presente capitolo ed a seguito dei contatti intercorsi con gli uffici provinciali
non sono emersi fattori ostativi relativamente alla trasformazione e riqualificazione dell'area
comunale. Gli stessi uffici però si riservano di esprimere il loro parere in maniera definitiva, nel
momento in cui verrà loro sottoposto il progetto esecutivo che riguarda le opere e gli interventi
che l'aggiudicatario della procedura d'asta pubblica dovrà presentare.
Stimando il valore del terreno di cui al presente oggetto, i sottofirmati periti dichiarano che con
la presente perizia hanno bene e fedelmente adempiuto alle funzioni ricevute al solo scopo di
far conoscere a chi di competenza l'esatta verità, soddisfacendo completamente alla
formulazione tecnica dell'incarico ricevuto e si firmano.
h) DOCUMENTAZIONE ALLEGATA:
Ad integrazione di quanto sopra esposto si vanno ad allegate i seguenti documenti:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
Estratto situazione di mappa;
Estratto tavolare;
Visura Catasto fondiario
Planimetria di rilievo dell'area
Planimetria servitù di fognatura
Estratto piano regolatore generale
Relazione geologica, geotecnica e ambientale
Documentazione fotografica
Rovereto, 18 dicembre 2013
Il tecnico
Furlini Maria Alessandra
Il tecnico
Rech Mirko
Il Dirigente
Luigi Campostrini