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LA STIMA IMMOBILIARE - FABBRICATI CIVILE
Fabbricato: E' l'insieme di elementi e materiali fra loro connessi e saldamente collegati in modo da
formare un complesso omogeneo e ben definito. Il tutto è ben fissato al suolo ed utilizzato per scopi
ed usi ben precisi. Distinguiamo tre usi diversi:
Civili, quando sono destinati ad abitazione sia pubblica che privata oppure ad uso artigianale come
laboratorio, magazzino o altro.
rurali, se appartengono allo stesso proprietario del terreno (uso agricolo) o adibiti ad abitazione di
coltivatori diretti
Industriali , se destinati ad attività industriali o di trasformazione collegati o pertinenti l'industria
FABBRICATI CIVILI - VALUTAZIONE
Per affrontare la stima immobiliare di un fabbricato o unità abitativa uso civile, occorre far presente
alcuni concetti in merito al mercato edilizio in generale, alla domanda e all'offerta di abitazioni.
L' Italia ed in particolare il Piemonte, presenta un mercato edilizio differenziato a secondo dei
vincoli imposti ed in particolare:
Edilizia Libera , soggetta al solo vincolo del P.R.G.C., si rivolge a fasce sociali che possono
affrontare gli alti prezzi del mercato immobiliare.
Edilizia Sovvenzionata, mediante leggi specifiche, permette la realizzazione di costruzioni
economiche e popolari, destinate a cittadini che possiedono un reddito basso.
Edilizia Convenzionata , I Comuni stipulano delle convenzioni con i cittadini (imprese o privati)
con l'impegno da parte di quest'ultime di praticare prezzi di vendita o locazioni concordate con gli
stessi Comuni
Una corretta stima immobiliare deve tener conto dei parametri sopra indicati ; non solo, occorre
distinguere e precisare i motivi della stima o il tipo di valore da attribuire alla stima:
valore di mercato, valore da attribuire all'immobile in funzione di una compravendita.
valore di costo, prende in considerazione il solo costo di costruzione dell' immobile, serve a
dimostrare le spese sostenute per la sua costruzione o realizzazione.
Valore di trasformazione, si prende in considerazione il costo per la ristrutturazione o
trasformazione di un immobile (es., sopraelevazione, cambiamento di destinazione d'uso ecc.).
Valore legale, quando l'immobile è valutato per soli scopi fiscali
a questo punto, sulla base di quanto indicato possiamo identificare l'area, il territorio e la zona sulla
quale sorge l'immobile, lo scopo è quello di evidenziare gli aspetti predominanti dei fabbricati
"analoghi" o simili, per caratteristiche costruttive, materiali adoperati, servizi presenti. Un'analisi
così dettagliata ci fornirà due parametri fondamentali che definiranno poi il prezzo di mercato e
quindi il valore di mercato:
caratteristiche di posizione estrinseche
caratteristiche di posizione intrinseche
Caratteristiche Tecniche
Caratteristiche produttive
CARATTERISTICHE DI POSIZIONE ESTRINSECHE
Definiamo in linea di massima le cosiddette condizioni estrinseche dell'immobile da stimare.
Rappresentano quelle condizioni esterne all'edificio che possono modificare il valore o lo
condizionano in modo particolare. I parametri o le caratteristiche principali sono:
prossimità ad un centro/i di particolare importanza sociale o di richiamo di flussi per interessi
commerciali, turistici o altro.
salubrità della zona, la presenza di parchi o aree attrezzate, bassa concentrazione di fabbriche o
industrie inquinanti.
efficienza dei servizi e della viabilità della zona, in particolare la densità di traffico e la presenza di
attività rumorose. E' importante in proposito far riferimento alla rumorosità notturna e diurna per
effetto del flusso.
panoramicità, in particolare si fa riferimento al piano in cui è posizionata l'unità abitativa
la presenza di attività economiche nella zona ad esempio, negozi, ecc..,
ceto sociale della popolazione presente; zona signorile, media, popolare, mista ecc.
le categorie delle unità abitative presenti nella zona: ville, alloggi signorili, alloggi popolari ecc..
la possibilità di parcheggiare nella zona, se a pagamento o gratuito
la densità edilizia della zona (bassa, media, alta)
presenza di aree degradate nella zona
CARATTERISTICHE DI POSIZIONE INTRINSECHE
rappresentano le condizioni o caratteristiche specifiche dell'immobile o dell'unità abitativa in
particolare possiamo distinguere:
la sua destinazione d'uso (residenza, ufficio, negozio, magazzino, basso fabbricato ecc..)
la sua composizione, e disposizione degli ambienti interni, la presenza di logge o balconi o lastrici
solari. Lo stato e le caratteristiche dei prospetti esterni.
la vetustà dell'immobile ed il relativo grado di manutenzione e condizioni attuali in generale
l'orientamento e la luminosità con particolare riferimento alla superficie finestrata complessiva
il grado di rifinitura dell'immobile si individuano le caratteristiche dei materiali adoperati (se
materiali di pregio, o di tipo economico), se prefabbricato o costruito interamente in opera.
il grado di isolamento termico, acustico e stato degli impianti ; la verifica delle normative in merito;
in particolare Legge 10/91 e D.P.R. 412/93. Legge 46 del 5 Marzo 1990
la prospicienza rispetto a vie o piazze che caratterizzano la zona
CARATTERISTICHE TECNICHE
Rappresentano il grado di finitura del fabbricato
numero di unità abitative per piano, la grandezza media dei singoli vani, in riferimento al D.M. 5
luglio 1975 n. 190
il grado di funzionalità ed efficienza degli impianti interni all'immobile (doppi ascensori, scale di
sicurezza, condizionamento, tipo di riscaldamento ecc..).
la presenza di box auto o garage, di pertinenza alle singole unità abitative e/o la presenza di vincoli
pertinenziali con dette unità abitative.
la presenza di portineria o custode
CARATTERISTICHE PRODUTTIVE
sono caratteristiche correlate con la redditività del fabbricato stesso ed in particolare
reddito da affitto
eventuale inesegibilità degli inquilini
eventuale vincolo storico ambientale o altro
METODI DI STIMA
PROCEDIMENTO SINTETICO
- Stima ad impressione o a vista. E' il metodo basato sull'esperienza del Perito e la perfetta
conoscenza del mercato o della zona. Il giudizio di stima è di tipo comparativo con altre unità
abitative della zona
- Stima Storica, è un metodo basato su trattative precedenti dell'unità abitativa, di solito si tiene
conto del solo effetto dell'inflazione. Questo è un metodo che fornisce risultati attendibili nel caso
in cui l'andamento del mercato immobiliare nella zona risulta costante.
- Stima Comparativa, è un metodo di stima basato sulla comparazione o confronto con altre unità o
fabbricati della zona, vengono analizzati in modo particolare le analogie o le similitudini tra un
fabbricato e l'altro.
PROCEDIMENTO ANALITICO
- Stima particolareggiata per punti di merito. Questo metodo rappresenta il metodo più
particolareggiato e dettagliato per ricavare il giusto valore di mercato di un'unità abitativa. Vengono
svolte indagini e verifiche Tecnico-Urbanistiche e considerati in modo specifico tutti i parametri
sopra citati.
Parametri di riferimento relativi alle superfici da considerare
Superficie Reale o Commerciale è la superficie di ogni singolo vano, tiene conto di tutta la
superficie interna comprensiva dei muri interni e di quelli perimetrali e metà delle murature di
confine con altre unità abitative.
Superficie Utile o di calpestio si sommano le superfici di ogni singolo vano al netto dei muri interni
ed esterni, tenendo conto però dei vuoti prodotti da finestre, porte armadi a muri , in quanto
superfici utilizzabili.
Balconi, Logge, Lastrici solari viene considerata il 50 % della superficie da sommare alla Superficie
Utile o commerciale
Cantine, seminterrati viene considerato di solito il 25% della Superficie, da sommare alla Superficie
Utile.
Normalmente il procedimento più adoperato per la valutazione degli immobili è il metodo di stima
definito Sintetico (stime ad impressione o a vista, Stima Storica, stima comparativa). Per quanto
concerne invece il Procedimento Analitico ed in particolare la Stima Particolareggiata, dove
bisogna considerare situazioni e caratteristiche tecniche particolareggiate del manufatto edilizio, è
necessario una notevole esperienza tecnica e professionale. Per informazioni e chiarimenti su
quanto indicato