perizia - BresciaOnLine

dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE FALLIMENTARE
Fallimento:
NR. 37/08 SIGNORI ITALIA S.A.S. di SIGNORI DIEGO & C.,
residente in Desenzano del Garda, Via Milano n. 7, nato a
Lonato il 11.10.1957
Codice fiscale: SGN DGI 57R11 E667F
Giudice Delegato: Dott. GIANLUIGI CANALI
Curatore:
Dott. GUERRINO TONONI
******
RELAZIONE DI STIMA
BENI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DEL FALLIMENTO
Il Curatore dott. Guerrino Tononi ha nominato Perito Estimatore il sottoscritto dott.
ing. UMBERTO TASSI, nato a Bologna il 06.01.1960, residente in Desenzano (BS)
Via G. Rambotti n. 56/A, libero professionista iscritto all’Ordine degli Ingegneri della
Provincia di Brescia N. 1779, e a quello dei Consulenti Tecnici del Tribunale di
Brescia n. 372, per la valutazione dei beni e dei macchinari di proprietà del
fallimento.
Il Perito nel corso dell’udienza del 05.06.2008 ha accettato l’incarico, ha prestato il
giuramento di rito davanti al Signor Giudice dott. G. CANALI il quale, confermando
l’incombenza ha affidato al perito il seguente quesito:
1) determini l’esperto, esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, tenuto conto dello stato
di manutenzione e produttività degli immobili acquisiti alla massa del fallimento
Signori Diego, nonché di ogni altro elemento necessario ed utile ai fini dell’inagine, il
valore odierno di mercato degli immobili stessi; qualora, degli immobili stessi siano
comproprietari pro indivise altre persone, precisi l’esperto l’entità della quota indivisa
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 1 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
di pertinenza del fallimento. Indichi infine, gli elemento di cui all’art. 2826 C.C.,
natura dell’immobile, comune in cui si trova, numero del catasto e delle mappe
censuarie ove esistano, almeno tre confini, gravami riguardanti detti immobili,
situazione degli stessi rispetto alla legge n. 47 del 28.02.1985.
******
PREMESSA
In adempimento all’incarico ricevuto, lo scrivente ha effettuato le necessarie
ispezioni di rito presso i seguenti uffici:
-
Agenzia del Territorio di Brescia (Catasto Terreni e Fabbricati);
-
Ufficio Tecnico del Comune di Desenzano;
ha preso in esame tutta la relativa documentazione reperita, ha preso in appropriata
considerazione tutte le notizie in merito che gli sono state fornite dal Curatore
Fallimentare, ha esperito gli opportuni sopralluoghi, ha raccolto ed analizzato ogni
elemento informativo atto alla valutazione analitica e complessiva dei beni, talchè
redige la seguente perizia con la precisazione che la determinazione delle superfici
commerciali è stata effettuata sulla base dei dati riportati negli elaborati tecnici.
RELAZIONE DI STIMA
Il sottoscritto ha effettuato sopralluogo presso l’immobile oggetto della presente
perizia, sito in Comune di Desenzano del Garda, Via Milano civ. 7, il giorno 15
settembre 2008 alle ore 18.00.
In tale occasione lo scrivente ha accertato l’ubicazione dell’immobile e ne ha
verificato la consistenza prendendo cognizione dello stato di fatto.
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 2 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
A. IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI
- civile abitazione, attualmente censita al Catasto Fabbricati come segue:
Foglio
Mappale
Zona
Sub.
N.
N.
13
66
Categoria
Cl.
Censuaria
21
1
A/2
3
Sup.
Rendita
catastale
€.
Consistenza
6 VANI
948.21
- autorimessa, attualmente censita al Catasto Fabbricati come segue:
Foglio
Mappale
Zona
Sub.
N.
N.
13
66
Categoria
Cl.
Censuaria
17
1
C/6
3
Sup.
Rendita
catastale
€.
Consistenza
380MQ.
186.44
B. DESCRIZIONE DELLE UNITA’ IMMOBILIARI
Trattasi di ALLOGGIO con relativo GARAGE posto al Piano Seminterrato, ubicato al
P. Terzo Sottotetto di una palazzina residenziale composta da tre unità immobiliari.
L’immobile risulta essere stato realizzato nel corso della prima metà degli anni ‘90.
La palazzina è ubicata in Comune di Desenzano del Garda - BS, traversa interna
cieca di Via Milano al civico n. 7, su lotto esclusivo, ed è composta da un Piano
Seminterrato, in cui sono ubicate le singole autorimesse di pertinenza degli alloggi,
con accesso esclusivo ed indipendente, e da tre Piani fuori terra.
L’accesso all’alloggio oggetto della presente perizia avviene da scala esterna, per
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 3 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
un primo tratto comune ad altre unità immobiliari, e per le ultime due rampe
esclusiva, e da vano ascensore che conduce direttamente all’interno
dell’appartamento, ubicato al piano mansarda della citata palazzina.
I beni immobili acquisiti alla massa fallimentare sono così composti
ALLOGGIO sub. 21
ZONA GIORNO
-
Ingresso, dotato di piccolo guardaroba, con vano ascensore
-
ampio soggiorno con vista lago e sul Castello di Desenzano
-
ambiente cucina separato dal locale soggiorno da porta scorrevole in legno;
-
terrazza panoramica con copertura in legno
-
soppalco non abitabile con vista sul soggiorno attrezzato con armadiature
scorrevoli
-
locale office con finestra
-
locale ripostiglio con finestra (ove è ubicata la caldaia murale a gas) dotato
di cassaforte a muro
ZONA NOTTE
-
disimpegno con porta scorrevole
-
due camere da letto, una singola e una matrimoniale, con rispettivi balconi
-
due bagni entrambi con finestra
GARAGE sub. 17
Trattasi di autorimessa interrata con accesso diretto dalla corte comune prospiciente
Via Milano tramite porta basculante in legno.
L’accesso è protetto da un sovrastante aggetto con pilastro laterale.
La superficie di parcamento utile è pari a mq. 31.00 circa e può ospitare due
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 4 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
autovetture.
Il box auto comunica, tramite disimpegno, con il vano ascensore, comune alle altre
u.i..
Al Piano Seminterrato, comunicanti con il box stesso, sono presenti un locale
ripostiglio, un locale lavanderia, un locale bagno ed un locale, attualmente
accatastato come cantina, di mq. 11.00 circa ed altezza ml. 2.30, il quale è stato
attrezzato come zona relax con una cabina sauna e una piccola taverna.
C. CONFINI
L’appartamento e l’autorimessa di cui ai sub. 21 e 17 fanno parte della palazzina
identificata nella planimetria generale allegata al mappale n. 66, foglio 13 NCT, con
i seguenti confini, riferiti all’estratto mappa, a partire da lato Nord in senso orario:
-
NORD: altra ditta mappale n. 60;
-
EST:
proprietà Benedetti mappale n. 120;
-
SUD:
proprietà Sina mappale n. 69;
-
OVEST: proprietà Polver mappale n. 68 e traversa Via Milano
D. PROVENIENZA
I beni immobili sopra descritti sono pervenuti al fallimento con Atto Notaio Mambelli
Luigi in Castiglione delle Stiviere in data 21.12.2004, n. 25214/25125 di repertorio,
trascritto il 14.01.2005 ai n.ri 2039/1452 dalla Società Immobiliare Noemi SpA.
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 5 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
E. CONFORMITA’ URBANISTICA-EDILIZA ai sensi Legge 47 del 28.02.1985
Dall’esame della documentazione tecnico-urbanistica reperita presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Desenzano del Garda è emerso che l’immobile è stato
edificato sulla base dei seguenti provvedimenti autorizzativi:
-
Concessione Edilizia originaria N. 5606 del 20.04.1989;
-
Variante N. 6000 del 05.07.1990
-
Variante N. 6259 del 06.09.1991
-
Concessione Edilizia in sanatoria N. 7645 del 18.03.1996
Dal sopralluogo effettuato le opere risultano conformi a quanto raffigurato negli
elaborati grafici allegati alle Concessioni edilizie rilasciate e conformi a quanto
riportato nelle planimetrie catastali depositate all’Agenzia del Territorio in data
04.04.1996 prot. 6516.
In data 14.10.1991 prot. n. 2413 è stata presentata al Comune di Desenzano
del Garda la richiesta del Certificato di Abitabilità.
F.
ELENCO TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI CONTRO
F.1 PROPRIETA’ IMMOBILIARE
E’ stata eseguita ispezione presso l’Agenzia del Territorio – Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Brescia, con aggiornamento alla data del 23.09.2008,
relativamente alle proprietà di:
-
SIGNORI DIEGO nato a Lonato (BS) il 11.10.1957, residente
anagraficamente a Desenzano del Garda, Via Milano n. 7;
codice fiscale SGN DGI 57R11 E667F
con le seguenti risultanze:
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 6 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
1.
Comune di Lonato, quota di 1/3 di Piena Proprietà dei seguenti immobili
identificati al Catasto Fabbricati – NCT Foglio 56, Via Castel Venzago:
-
mappale 56 sub. 1 cat. C/2 cl. 2 mq. 20
mappale 56 sub. 2 cat. C/6 cl. 3 mq. 19
mappale 56 sub. 3 cat. A/4 cl. 3 vani 5,5
ex mappali 10034 sub. 1-2-3 Catasto Fabbricati Lonato – LON foglio 43
Provenienza
Denuncia di successione testamentaria in morte SIGNORI EUGENIO apertasi il
23.12.1993 (ufficio Registro di Lonato 21.12.200 n. 85 vol. 47) e trascritta il
25.01.2001 ai n.ri 3176/2228.
Si precisa che la ditta catastale è ancora intestata al de cuius ed il testamento non
risulta trascritto.
Altre quote di 1/3 ciascuno in successione ai Sigg.
SIGNORI SANDRA 31.01.1963
SIGNORI ROBERTA 08.08.1968
2.
Comune di Lonato, quota di 1/3 di Piena Proprietà dei seguenti immobili
identificati al Catasto Terreni, Foglio 56:
-
mappale 57 mq. 1.530,00 vigneto20
mappale 58 mq. 3.810,00 seminativo arborato
Provenienza
Denuncia di successione testamentaria in morte SIGNORI EUGENIO apertasi il
23.12.1993 (ufficio Registro di Lonato 21.12.200 n. 85 vol. 47) e trascritta il
25.01.2001 ai n.ri 3176/2228.
Altre quote di 1/3 ciascuno in successione ai Sigg.
SIGNORI SANDRA 31.01.1963
SIGNORI ROBERTA 08.08.1968
3.
Comune di Desenzano del Garda, quota di 1/1 di Piena Proprietà dei
seguenti immobili identificati al Catasto Fabbricati – NCT Foglio 13, Via
Milano:
-
mappale 66 sub. 17 cat. C/6 cl. 3 mq. 38
mappale 66 sub. 21 cat. A/2 cl. 3 vani 6
Provenienza
Atto di acquisto Notaio Mambelli Luigi del 21.12.2004 rep. 25214/25125, trascritto il
14.01.2005 ai n.ri 2039/1452 dalla Società Immobiliare Noemi SpA
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 7 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
F.2 PROPRIETA’ IMMOBILIARE
E’ stata eseguita ispezione presso l’Agenzia del Territorio – Servizio di
Pubblicità Immobiliare di Brescia, con aggiornamento alla data del 30.09.2008,
relativamente alle proprietà di:
-
SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO con sede in Lonato (BS);
codice fiscale 01917220988
con le seguenti risultanze:
ESITO NEGATIVO.
F.3 GRAVAMI
La proprietà immobiliare intestata a SIGNORI DIEGO è gravata dalle seguenti
formalità pregiudizievoli:
A.
IPOTECA VOLONTARIA n. 5134 / 1045 del 08.02/2001 a favore BANCA
AGRICOLA MANTOVANA
contro: SIGNORI DIEGO q. di 1/3 P.P.
SIGNORI SANDRA q. di 1/3 P.P.
SIGNORI ROBERTA q. di 1/3 P.P.
Debitore non datore di ipoteca: SIGNORI S.A.S. di SIGNORI DIEGO e C.
-
capitale L. 350.000.000
somma iscritta L. 630.000.000
durata anni 15
immobili ipotecati: Lonato (punti 1 - 2)
B.
IPOTECA VOLONTARIA n. 2040 / 396 del 14.01.2005 a favore BANCA
CARIGE SPA – Cassa di Risparmio di Genova e Imperia
contro: SIGNORI DIEGO q. di 1/1 P.P.
-
capitale €. 480.000,00
somma iscritta €. 960.000,00
durata anni 30
immobili ipotecati: Desenzano (punto 3)
C. IPOTECA GIUDIZIALE n. 58042/ 14450 del 22.10.2007 a favore di BANCA
POPOLARE DELL’EMILIA ROMAGNA SOC. COOP.
contro: SIGNORI DIEGO q. di 1/3 P.P. in Lonato
q. di 1/1 di P.P. in Desenzano
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 8 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
-
capitale €. 120.963,12
somma iscritta €. 170.000,00
immobili ipotecati: Lonato (punto 2)
Desenzano (punto 3)
D. IPOTECA GIUDIZIALE n. 61943 / 15184 del 08.11.2007 a favore di BANCA
CARIGE SPA – Cassa di Risparmio di Genova e Imperia
contro: SIGNORI DIEGO
q. di 1/3 P.P. in Lonato
q. di 1/1 di P.P. in Desenzano
SIGNORI SANDRA q. di 1/3 P.P. in Lonato
SIGNORI ROBERTA q. di 1/3 P.P. in Lonato
-
capitale €. 1.185.705,07
somma iscritta €. 700.000,00
-
immobili ipotecati: Lonato (punti 1- 2)
Desenzano (punto 3)
E.
IPOTECA GIUDIZIALE n. 72050 / 17568 del 27.12.2007 a favore di UNIPOL
BANCA SPA
contro: SIGNORI DIEGO
q. di 1/3 P.P. in Lonato
q. di 1/1 di P.P. in Desenzano
SIGNORI SANDRA q. di 1/3 P.P. in Lonato
-
capitale €. 203.884,10
somma iscritta €. 224.273,00
immobili ipotecati: Lonato (punti 1- 2)
Desenzano (punto 3)
G. CRITERI DI DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO
Precisato che le valutazioni immobiliari di seguito esposte si intendono a corpo e
non a misura, il sottoscritto perito estimatore ritiene attendibile e congruo valutare i
beni oggetto della presente perizia con il criterio di stima “sintetico e diretto”, fondato
sulla comparazione con esperienze e compravendite di edifici e unità immobiliari
similari per caratteristiche estrinseche, intrinseche e tecnologiche, con riferimento ai
prezzi medi riscontrati nel medesimo mercato.
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 9 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
Le caratteristiche estrinseche considerate sono:
- località e ubicazione;
- accessibilità della zona;
- presenza di infrastrutture.
Le caratteristiche intrinseche considerate sono:
- anno di costruzione e tipologia costruttiva;
- livello estetico e qualità architettonica;
- conformazione e destinazione d’uso;
- superficie utile;
- stato di manutenzione e grado di finitura.
G.1. Caratteristiche Estrinseche
Il Comune di DESENZANO è ubicato EST di Brescia e dista dalla città di Brescia
circa km. 30.00.
Desenzano del Garda è oggi una cittadina di circa 25.000 abitanti, collocata
all'estremità Sud-Ovest del Lago di Garda. Al centro di un ampio golfo delimitato ad
Ovest dall'altura del Monte Corno e ad Est dalla penisola di Sirmione, è in una
posizione geograficamente privilegiata dalla quale si può ammirare il più bel lago
europeo nella sua massima estensione.
Il toponimo Desenzano deriva dal nome latino di persona Decentius, il proprietario
del podere e della villa del IV secolo di cui oggi si possono visitare gli scavi.
V'è anche una etimologia di origine popolare: poiché il borgo si distende lungo il
declivio
collinare
il
toponimo
viene
collegato
con
discesa.
Il Comune assunse l'attuale denominazione nel 1926 quando, nel quadro di riordino
delle amministrazioni locali, fu soppresso l'antico Comune di Rivoltella sul Garda
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 10 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
(costituito autonomamente almeno dal XIII secolo) e il territorio di questo fu
aggregato al Comune limitrofo di Desenzano del Lago.
La linea ferroviaria Parigi - Berna - Milano - Venezia - Zagabria, il servizio di corriere
esteso anche al Veneto e al Trentino, le regolari linee di navigazione sull'intero lago,
il casello autostradale (Autostrada A4 "Serenissima") e la vicinanza agli aeroporti di
Montichiari e di Verona la rendono un nodo di tale importanza che Desenzano può a
ragione vantarsi di essere considerata la "capitale del Garda".
Desenzano, quindi, è una località che si propone di unire al riposo e al divertimento
una stimolante ricerca di paesaggi e di affascinanti memorie storico-ambientali.
A questo si aggiunge la
vicinanza di città ricche di
capolavori artistici come Verona,
Mantova e Brescia.
Immediatamente a Sud di
Desenzano si estende il più
grande anfiteatro morenico
d'Italia, che si presta a distensive e salutari passeggiate fra le colline alla ricerca di
paesi pittoreschi.
In meno di un'ora di tempo è possibile raggiungere il Monte Baldo (oltre 2.000 metri
di quota), passando così rapidamente dalla flora mediterranea a quella alpina.
Non mancano discoteche e piano bar, oppure si può passeggiare sul lungolago o
sotto i portici della centrale piazza Malvezzi.
La zona ove è ubicato l’immobile è facilmente accessibile da Via Marconi, ex. SS.
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 11 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
11, dalla quale si dirama Via Milano in corrispondenza della Caserma dei
Carabinieri, ed è vicinissima sia al centro storico che al lago, raggiungibili
comodamente a piedi nel giro di pochi minuti.
Nello stesso tempo tale zona è fuori dal traffico di scorrimento principale e quindi
molto tranquilla dal punto di vista ambientale.
Recentemente diverse costruzioni mono e plurifamiliari, presenti nella stessa zona,
sono state oggetto di interventi di ristrutturazione e/o ampliamento e pertanto il
contesto urbanistico si presenta di elevato pregio.
L’immobile ed in particolare l’appartamento oggetto di perizia, ubicato al P. Terzo,
ed orientato verso Nord, gode di una vista a 180° sul Lago di Garda e sul Castello,
di epoca medievale, posto proprio di fronte all’edificio.
G.2. Caratteristiche Intrinseche
L’immobile è stato progettato da uno dei più conosciuti architetti della zona
gardesana e dal punto di vista strutturale e tipologico è stato realizzato con struttura
portante in c.a. e muratura, con tetto in legno di copertura.
L’appartamento presenta una disposizione razionale dei locali con netta
suddivisione tra zona notte e zona giorno ed è apparso in ottimo stato d’uso.
L’accesso avviene direttamente da vano ascensore interno o tramite ampia rampa
scala esterna, sostenuta a sbalzo da un setto centrale.
La superficie lorda dell’alloggio è pari a circa mq. 96.00, oltre a mq. 26.00 circa
adibiti a soppalco non abitabile.
Le due terrazze fronte lago ed il balcone in lato Sud hanno superficie complessiva
di mq. 33,00 circa.
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 12 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
La copertura è a falde con tetto a vista realizzato in legno tinta noce scuro, isolato e
ventilato, il pavimento è in parquet, posato a correre, tranne per l’ambiente cucina
pavimentato in ceramica.
La dotazione impiantistica è conforme alle vigenti leggi: l’appartamento è dotato di
impianto elettrico serie Ticino, impianto di allarme (attualmente non funzionante),
impianto citofonico, impianto TV, impianto di riscaldamento a gas con radiatori,
impianto di condizionamento (per la sola zona notte).
Gli infissi esterni sono in legno con vetro-camera e antoni d’oscuro color verde; nella
zona giorno i serramenti sono scorrevoli in tinta noce in buono stato d’uso, nella
zona notte i serramenti sono di colore bianco e necessitano di un intervento di
manutenzione in quanto ammalorati dagli agenti atmosferici.
Il portoncino di ingresso, posto al termine del vano scala, presenta una parte
inferiore cieca e una parte superiore vetrata.
Le porte interne sono in legno, di colore chiaro, apribili ad anta ed altre scorrevoli.
La scala esterna di collegamento è coperta e protetta da un’ampia falda del tetto;
la parte di proprietà esclusiva ha superficie pari a mq. 12.00 circa ed è pavimentata
in cotto; la ringhiera è in metallo a disegno semplice.
La palazzina è circondata da un’area esterna comune, adibita a giardino,
piantumato e ben curato, con vialetti pedonali di accesso.
L’alloggio in perizia dispone di una porzione di giardino esclusivo di superficie pari a
mq. 59.00 circa sito nell’angolo SUD-OVEST del lotto.
Per quanto riguarda il box auto, il suddetto locale è ubicato al P. Seminterrato della
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 13 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
palazzina ed è direttamente accessibile dalla corte comune.
Le dimensioni interne utili del locale sono pari a ml. 5.15 x 6.00, corrispondenti a
mq. 31.00 circa; l’altezza è di ml. 2.30; la superficie lorda commerciale è pari a mq.
33.00.
La superficie lorda degli altri locali accessori sopradescritti è pari a mq. 29.00 circa.
L’accesso avviene tramite portone basculante, rivestito in legno a doghe.
La pavimentazione è in ceramica e le pareti sono intonacate al civile e tinteggiate.
H.
GIUDIZIO DI STIMA DEI BENI IMMOBILI E CONCLUSIONI
Il sottoscritto perito estimatore ritiene attendibile e congruo valutare i beni oggetto
della presente perizia con il criterio di stima “sintetico e diretto”, fondato sulla
comparazione con esperienze e compravendite di unità immobiliari similari per
caratteristiche estrinseche ed intrinseche con riferimento ai prezzi medi riscontrati
nel medesimo mercato.
Nella zona in esame il mercato immobiliare non sembra denunciare nessuna
flessione, quanto piuttosto una “riflessione” che incide solo sulle dinamiche dei
prezzi e sul numero delle compravendite, determinando incrementi minori e/o meno
rapidi che nel recente passato.
In quest’ottica sia i terreni che gli immobili di pregio, quale quello in esame, tengono
salde le quotazioni di mercato senza subire deprezzamento.
Visti i parametri di valutazione estimali dell’UTE, Ufficio Tecnico Erariale di Brescia,
utilizzato il parametro economico della superficie, eseguite le opportune indagini
conoscitive relativamente ai prezzi di mercato rilevati nel periodo Ottobre 2007 –
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 14 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
Aprile 2008, con riferimento al Listino dei Valori degli Immobili sulla Piazza di
Brescia e Provincia, si ritiene possibile definire il sotto-indicato valore complessivo
riferito alla superficie commerciale degli immobili in oggetto, considerando che:
-
la superficie lorda dell’alloggio, come desunta dalle planimetrie, comprese le
pareti di tamponamento esterne e metà di quelle a confine con le altre u.i. o
con le parti comuni condominiali, è stata considerata al 100%;
-
alla superficie lorda della terrazza e dei balconi, esclusivi dell’appartamento,
è stato applicato il relativo coefficiente di riduzione tenendo conto
dell’esposizione e della vista goduta;
-
alla superficie degli altri locali è stato applicato opportuno coefficiente
riduttivo;
mq.
Sup. Lorda
mq.
96,00
18.00
15.00
24,00
10,00
59,00
222,00
mq.
Sup. Lorda
mq.
33,00
29,00
62.00
ABITAZIONE Mappale 66 sub. 21
Alloggio a P. Terzo Sottotetto
Terrazza coperta a livello
Balconi e terrazze scoperte
Soppalco interno
Vano scala esterno esclusivo
Giardino privato
TOTALE
AUTORIMESSA Mappale 66 sub. 17
Box auto seminterrato
Locali accessori
TOTALE
%
100
70
50
50
50
10
%
50
50
Sup. Commerciale
mq.
96,00
12,60
7,50
12,00
5,00
5,90
139,00
Sup. Commerciale
mq.
16,50
14,50
31,00
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ. 139,00 + 31,00 = mq. 170,00
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 15 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
CONCLUSIONI
La stima del più probabile valore di mercato dei beni del compendio immobiliare,
ubicati nel Comune di Desenzano del Garda e descritti nella presente perizia, aventi
la superficie commerciale sopra indicata, risulta complessivamente determinata in:
Sub.
DESCRIZIONE dei beni immobili
VALORE DI STIMA
21 Appartamento foglio 13 - mappale 66
€. 900.000,00
17 Autorimessa foglio 13 - mappale 66
€. 200.000,00
================
TOTALE VALORE DI STIMA
€ 1.100.000,00
(in lettere unmilionecentomila//00 Euro)
In aggiunta a tale valore, a parere del sottoscritto perito, si deve considerare il costo
dell’arredo su misura realizzato per l’immobile suddetto, su progetto di uno dei più
noti architetti arredatori della cittadina gardesana.
In particolare si possono ritenere parte integrante dell’alloggio, la cucina su misura
completa di accessori, l’ampia porta scorrevole in legno con sovrastante guida
sagomata, che divide il soggiorno dalla cucina, le armadiature scorrevoli e a
scomparsa dei locali e del soppalco.
Considerando lo stato d’uso e manutenzione dei suddetti arredi, questi vengono
valutati in opera forfettariamente per un valore pari a €. 50.000,00=.
Pertanto il valore complessivo di stima dei beni acquisiti dal fallimento risulta
essere pari ad €. 1.150.000,00= (unmilionecentocinquantamila Euro).
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 16 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
Gli immobili sopra elencati sono venduti nello stato di fatto e di diritto in cui si
trovano.
I beni immobiliari ubicati nel Comune di Lonato, su richiesta del Curatore
Fallimentare, saranno oggetto di successiva perizia di stima.
******
Reputando di aver correttamente e fedelmente adempiuto all’incarico conferito, il
sottoscritto ringrazia per la fiducia accordata e si pone a disposizione per eventuali
ulteriori integrazioni e/o chiarimenti.
In fede.
Il perito
dott. ing. UMBERTO TASSI
Desenzano del Garda, 01.10.2008
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 17 di 18
dott. ing. UMBERTO TASSI
Via G. Rambotti, 56 A
25015 Desenzano - BS
c.f. TSSMRT60A06A944S
P. IVA 00499550986
Elenco Allegati:
A.
-
Documentazione tecnica:
copia estratto mappa;
copia Concessioni Edilizie rilasciate dal Comune di Desenzano;
pianta alloggio scala 1:100;
pianta garage e accessori scala 1:100;
richiesta abitabilità;
B. Documentazione catastale:
- copia visura Agenzia del Territorio beni in Desenzano;
- schede planimetriche beni immobili in Desenzano;
C. Documentazione fotografica:
- servizio fotografico dell’immobile in Desenzano;
D. Indicazioni toponomastiche:
- mappa del sito
Il perito
dott. ing. UMBERTO TASSI
Fallimento N. 37/08 SIGNORI ITALIA SAS DI SIGNORI DIEGO E C.
Pagina 18 di 18