...

“Aliquota ex Caserma D. Chiesa– ID.803” Palazzina Principale

by user

on
Category: Documents
3

views

Report

Comments

Transcript

“Aliquota ex Caserma D. Chiesa– ID.803” Palazzina Principale
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
1° REPARTO INFRASTRUTTURE TORINO
Ufficio Demanio, Servitù Militari e Infrastrutture Inattive
NUCLEO TECNICO DI GENOVA
RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA
SAVONA (SV) - Via Bonifacio del Vasto, civ. 4
“Aliquota ex Caserma D. Chiesa– ID.803”
Palazzina Principale
(Alloggio ESV.0005)
1
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
Indice
1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE
2. UBICAZIONE
3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE
4. DATI CATASTALI
5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI
6. SUPERFICIE CONVENZIONALE
7. SITUAZIONE LOCATIVA
2
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
ALLEGATI __________________________________________________________________
Allegato 1 –
documentazione fotografica (edificio e interni singola unità
immobiliare);
Allegato 2 –
estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure;
Allegato 3 –
planimetrie dell’unità immobiliare, della cantina e del posto
auto di uso esclusivo, oggetto di valutazione;
Allegato 4 –
tabelle millesimali;
Allegato 5 –
certificato di destinazione urbanistica;
Allegato 6 –
certificato ACE dell’unità immobiliare .-
Allegato 7 –
Verifica interesse culturale rilasciato dalla Direzione
Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della liguria ai
sensi del D.Lgs n. 42/2004, art. 12;
Allegato 8 –
certificati conformità impianti dell’unità immobiliare;
3
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
Scheda riassuntiva ____________________________________________________
Data sopralluogo:
22. Marzo. 2011
Indirizzo:
Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 – Savona – SV
Descrizione:
Palazzina Principale – Edificio a “C” in muratura e
c.a. con con nr. 3 piani fuori terra, copertura piana
con volume tecnico, costituita da nr. 9 alloggi e due
corpi scala e area cortilizia esterna comune con
Palazzina Secondaria.Detta area esterna è utilizzata per passaggi pedonali,
aiuole, posti auto, è perimetrata da muro di
recinzione
e
dotata
di
cancello
carraio
automatizzato.
Data di costruzione dell’edificio:
1930
Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: (non risultano lavori di straord. manut)
Consistenza unità immobiliare:
Superficie Catastale mq. 184
Attuale uso unità immobiliare:
occupato (in titolo)
Identificativi catastali:
Catasto Fabbricati (U.I.U.) :
1) Alloggio
: Fg. 57 – part. 541 – sub 8 – ZC001 - cat. A.3 – cl. 2 – vani 6,0 – R.C. €. 743,70
Via Bonifacio del Vasto n. 4 – piano 2
2) Cantina
: Fg. 57 – part. 541 – sub 20 – ZC 001 - cat. C.2 – cl. 5 – s.c. mq.27 – R.C. €. 50,97
Via Bonifacio del Vasto n. 4 – piano 2
3) Posto auto : Fg. 57 – part. 543 – sub 8 – ZC 001 – cat. C.6 – cl. 1 – s.c. mq. 15 – R.C. €. 61,20
Via Bonifacio del Vasto n. 4 – piano T
4) Cant. com : Fg. 57 – part. 541 – sub 22 – ZC 001 - cat. C.2 – cl. 5 – s.c. mq.26 – R.C. €. 50,97
Via Bonifacio del Vasto n. 4 – piano S1-T
5) Cant. com : Fg. 57 – part. 541 – sub 23 – ZC 001 - cat. C.2 – cl. 5 – s.c. mq.8 – R.C. €. 12,14
Via Bonifacio del Vasto n. 4 – piano 2
N.B. : le due cantine comuni sub 22 e sub 23 vanno suddivise tra tutti gli alloggi della Palazzina
Principale in ragione dei millesimi di proprietà.
4
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE __________________________________
Con riferimento alle attività previste dall’art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010
“Regolamento per l’attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l’acquisto e la
ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all’art. 2, comma 629,
della Legge 24/12/2007 n. 244” e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato,
dell’unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa n. ID.803 – ESV.0005) sita
all’interno s.n. della scala “A” al 2° (piano) del fabbricato Palazzina Principale (aliquota ex
Cas. D.Chiesa), ubicato in Provincia di Savona, nel Comune di Savona, alla Via Bonifacio
del Vasto, civ. 4
L’alloggio dispone di una cantina ed un posto auto di uso esclusivo ; altri locali (ex C.T.
mapp. 541 sub 22, cantina mapp. 541 sub 23) e l’area cortilizia fanno parte dei beni comuni
in ragione dei millesimi di proprietà di ciascuna unità immobiliare. Nota Bene : la cantina
mapp. 541 sub 24 è B.C.C. in ragione dei millesimi di proprietà dei soli alloggi della Scala
“B”
2. UBICAZIONE ____________________________________________________________
Ubicazione e accessibilità
L’edificio, in cui è ubicata l’unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona
centrale e fa parte di un fabbricato nelle immediate vicinanze del quale transitano le principali
linee di trasporto pubblico urbano che consentono di raggiungere agevolmente qualsiasi zona
della città.
La viabilità avviene mediante strada veicolare a senso unico di marcia, la stazione
ferroviaria e la stazione marittima distano circa 1 Km, e sempre entro lo stesso raggio si
svolgono varie attività commerciali e finanziarie (negozi alimentari, farmacie, istituti di
credito, ecc.) diverse scuole pubbliche primarie e secondarie tra i 500 mt ed il Km.,
l’Ospedale “San Paolo di Valloria” a circa 1 km.
Indicare inoltre:
a. se l’unità immobiliare presenta particolari caratteristiche di panoramicità,
rispetto a elementi paesaggistici (mare, fiumi, parchi, altro) o di interesse storicoartistico (monumenti, piazze, altro) ovvero quando il fabbricato si trovi in
posizione di particolare pregio o valore (su strade, piazze, di particolare
interesse commerciale o immobiliare).
b. se l’unità risente di elementi negativi connessi alla posizione, quali l’ubicazione
all’interno del perimetro militare, la prossimità di attività industriali o artigianali
che arrecano disagio o punti di particolare degrado sociale.
Per quanto riguarda i soprastanti punti “a e b”, l’unità immobiliare non presenta
particolari caratteristiche di panoramicità né si trova in una posizione di particolare
pregio ; l’alloggio si trova dentro un ex comprensorio militare, ancorchè le caserme
adiacenti non siano in uso più alla Difesa ma alla GDF, questo costituisce un
elemento negativo circa l’esposizione dello stesso ; non risente di disagi per attività
5
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
industriali o artigianali e non si trova in prossimità di punti di particolare degrado
sociale.Confini
Il fabbricato (perimetro area cortilizia) confina a Sud con Via Bonifacio del Vasto, a Nord, ad Est e
ad Ovest con la rimanente aliquota dell’ex Cas. D. Chiesa in uso alla Guardia di Finanza.-
Mappa Città di SAVONA
Particolare mappa su Via Bonifacio del Vasto, civ. 4
6
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
Particolare foto aerea su Via Bonifacio del Vasto, civ. 4
3. DESCRIZIONE ___________________________________________________________
Caratteri generali e tipologici
L’edificio di cui trattasi (Palazzina Principale), in cui è ubicata l’unità immobiliare
oggetto della presente valutazione, costruito a metà degli anni venti, è del tipo “edificio isolato
a forma di C” (con area cortilizia esterna) e si eleva in nr TRE piani fuori terra, aventi
destinazione d’uso abitativa.
Nell’unità immobiliare, nell’anno 1995 è stata sostituita la calderina per la produzione di
acqua calda sanitaria e nel 1997 è è stato adeguato l’impianto elettrico; L’utente,
assegnatario dell’unità immobiliare nel corso degli anni ha provveduto ad effettuare la
normale manutenzione riguardante opere di sua competenza come previsto dagli atti di
concessione.-
7
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
In relazione al livello di piano dell’unità immobiliare ed alla presenza o meno dell’ascensore,
barrare la casella di interesse.
Tabella coefficienti di piano per edifici non dotati di ascensore
seminterrato
terreno
primo
secondo
terzo
quarto
quinto
sesto e oltre
X
Struttura e finiture dell’edificio
L’edificio possiede le seguenti caratteristiche:
Edificio isolato con area cortilizia di pertinenza, la struttura portante è in muratura
portante, le facciate sono intonacate e le tinteggiature sono in cattivo stato di
manutenzione, gli infissi esterni (finestre) sono del tipo monoblocco in alluminio
anodizzato e vetro, dotate di tapparelle, la copertura è piana con volume tecnico vano
scale, si accede ai piani mediante atrio di ingresso e due vani scale con pedate in marmo e
ringhiera metallica, il portone di ingresso, le pavimentazioni, le pareti si presentano in
mediocre stato d’uso.Struttura e finiture dell’unità immobiliare
L’unità immobiliare possiede le seguenti caratteristiche:
La distribuzione degli spazi interni avviene mediante accesso dal locale
ingresso/corridoio, i pavimenti sono in piastrelle esagonali di graniglia e in piastrelle di
ceramica nel bagno, gli infissi interni sono in legno così come il portoncino di ingresso,
l’appartamento è dotato di cucina abitabile e di locale WC-Bagno, l’appartamento
dispone di una cantina di uso esclusivo, oltre di posto auto in nell’area cortilizia di uso
comune.Impianti tecnologici dell’edificio
L’edificio è dotato degli impianti di seguito descritti:
Impianto elettrico dei vani scale e area esterna, rete idrica, di scarico e del gas, non dispone di
impianto di ascensore.Impianti tecnologici dell’unità immobiliare
L’unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti:
Impianto elettrico, idrico, di scarico e del gas, l’acqua calda sanitaria è prodotta da calderina a
gas, non dispone di impianto di condizionamento estivo.8
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
L’unità immobiliare E’ dotata dell'Attestato di certificazione energetica (ACE).
[Il Valutatore dovrà indicare se il bene è dotato dell'attestato di certificazione energetica (ACE) ai
sensi del D.P.R. 59 del 2 aprile 2009 (in G.U. 132, del 10 giugno 2009) – Regolamento di attuazione
dell’art. 4, comma 1, lett. a) e b) del D.Lgs. 192 del 19 agosto 2005, concernente l’attuazione della
Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico in edilizia – Riferimento art. 28 Legge Regione
Liguria nr. 22 del 22 maggio 2007 e Regolamento Regione Liguria nr. 1 del 22 gennaio 2009
(attuazione L.R. nr. 22/2007)].
Stato manutentivo dell’edificio
Vale tutto quanto gìa descritto in precedenza.questo paragrafo va indicato lo stato di manutenzione generale dell’edificio in aderenza alle
assunzioni della tabella di seguito riportata)
Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse):
Stato manutentivo buono
Stato manutentivo normale
Stato manutentivo scadente
X
Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell’edificio, si tiene conto dei
seguenti elementi:
•
•
•
•
•
•
Prospetti esterni;
impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico/videocitofonico;
copertura;
accessi, infissi comuni, scale, parti comuni;
impianto di riscaldamento centralizzato;
ascensore.
In particolare, lo stato si considera:
o buono, qualora sia in scadenti condizioni fino ad uno degli elementi sopra citati;
o normale, qualora siano in scadenti condizioni fino a tre degli elementi sopra
citati;
o
pessimo, qualora siano in scadenti condizioni oltre tre degli elementi sopra citati.
Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda:
•
i prospetti esterni si intenderanno scadenti quando l’intonaco od altri tipi di
paramento risultano gravemente deteriorati, in misura superiore al 10% della
superficie complessiva della facciata, ovvero presentino lesioni diffuse e passanti
o risultino in uno stato di umidità permanente;
9
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
•
l’impianto elettrico (illuminazione perimetrale e scale), citofonico e/o
videocitofonico sarà considerato scadente nel momento in cui non rispetta la
vigente normativa in materia ovvero sono riscontrati malfunzionamenti tali da
richiedere consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell’impianto e/o
l’integrale rifacimento
•
la copertura sarà considerata scadente nel momento in cui consente
l’infiltrazione di acque piovane ;
•
le scale, e parti comuni; saranno considerati scadenti quando verranno riscontrate
condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative
superfici ovvero presentino lesioni diffuse e passanti;
•
l’impianto di riscaldamento centralizzato; sarà considerato scadente quando
l’impianto presenta malfunzionamenti non riparabili tali da non rendere
economicamente conveniente la sua riparazione;
•
l’ascensore sarà considerato scadente quando non conforme alla normativa
vigente.
(barrare la casella di interesse)
Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi
dell’edificio
SCADENTE
Prospetti esterni
Impianto elettrico,
citofonico/videocitofonico
Copertura
Scale, e parti comuni
Impianto di riscaldamento centralizzato
Ascensore
NON SCADENTE
X
X
X
X
Non presente
Non presente
(Breve descrizione giustificativa della definizione di “SCADENTE” degli elementi
costitutivi riportati in tabella).
I prospetti esterni hanno perso la tinteggiatura e presentano parti di intonaco
deteriorato.Stato manutentivo dell’unità immobiliare
(In questo paragrafo va indicato lo stato di manutenzione generale dell’unità abitativa oggetto
di valutazione in aderenza alle assunzioni della tabella di seguito riportata)
10
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
Si farà riferimento alla seguente tabella (barrare la casella di interesse):
stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo
unità immobiliare nuova,
recentissima o ristrutturata
unità immobiliare 1-20 anni
unità immobiliare 21-40 anni
unità immobiliare oltre 40 anni
X
Per la determinazione dello stato manutentivo e conservativo dell’unità immobiliare, si tiene conto
dei seguenti elementi:
a. pavimenti;
b. pareti e soffitti;
c. infissi esterni;
d. infissi interni;
e. impianto elettrico;
f. impianto idrico-sanitario (tubazioni) e servizi igienici (compresi sanitari,
rubinetterie, pavimenti e rivestimenti);
g. impianto termico.
In particolare, lo stato si considera:
o ottimo, qualora nessuno degli elementi sopra riportati sia in scadenti condizioni;
o buono, qualora sia in scadenti condizioni almeno uno degli elementi sopra citati;
o mediocre, qualora siano in scadenti condizioni almeno tre degli elementi sopra
citati;
o pessimo, qualora siano in scadenti condizioni almeno cinque degli elementi sopra
citati.
Ai fini della definizione di scadenti condizioni, si precisa che per quanto riguarda:
a. pavimenti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate
condizioni tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre il 30% delle relative
superfici.
b. pareti, soffitti: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate
condizioni tali da rendere necessario il rifacimento di oltre il 30% delle relative
superfici.
c. infissi interni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrate
condizioni o problemi tali da rendere necessaria la sostituzione di oltre la metà
della dotazione presente.
d. infissi esterni: si intenderanno scadenti nel momento in cui verranno riscontrati
rilevanti problemi di tenuta agli agenti atmosferici tali da rendere necessaria la
sostituzione di oltre la metà della dotazione presente.
e. impianto elettrico: sarà definito scadente quando lo stesso non rispetta la vigente
normativa in materia.
f. impianto idrico e servizi igienico-sanitari: saranno considerati scadenti nel
momento in cui verranno riscontrati malfunzionamenti tali da richiedere
consistenti interventi di manutenzione straordinaria dell’impianto e/o l’integrale
rifacimento.
g. impianto di riscaldamento: sarà definito scadente qualora gli elementi radianti
dell’unità immobiliare presentino malfunzionamenti non riparabili tali da
richiedere la sostituzione di oltre la metà della dotazione presente.
11
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
(barrare la casella di interesse)
Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell’unità
immobiliare
SCADENTE
NON SCADENTE
Pavimenti
Pareti e soffitti
Infissi esterni
X
X
Infissi interni
Impianto elettrico
X
Impianto idrico-sanitario e servizi igienici
X
Impianto termico
X
X
X
(Breve descrizione giustificativa della definizione di “SCADENTE” degli elementi
costitutivi riportati in tabella).
Nota Bene : si considera lo stato conservativo dell’ U.I.U. buono anche se non è possibile indicare elementi
costitutivi veramente scadenti ma solo lievemente deteriorati per il tempo trascorso e quindi andrebbero
catalogati tra lo stato ottimo e quello buono.-
Servitù attive e passive
Indicare le servitù e altri diritti reali insistenti sulla proprietà, oltre a quelli desumibili
dall’atto di provenienza.
Agli atti d’ufficio non risultano servitù od altri atti insistenti sulla proprietà
(Allegato 1 – fotografie: almeno otto tra esterni ed interni).
4. DATI CATASTALI ________________________________________________________
L’immobile risulta censito Catasto Fabbricati della provincia di Savona – Comune di
Savona – come di seguito riportato.
Catasto fabbricati
Foglio
P.lla
Sub.
Categoria
Classe
Consistenza
57
57
57
57
57
541
541
543
541
541
8
20
8
22
23
A.3
C.2
C.6
C.2
C.2
2
5
1
5
5
Vani 6,0
Mq. 21
Mq. 15
Mq. 21
Mq. 8
Rendita
Catastale [€]
743,70
50,97
61,20
50,97
12,14
Nota Bene : le due cantine comuni sub 22 e sub 23 vanno suddivise tra tutti gli alloggi della
Palazzina Principale in ragione dei millesimi di proprietà.(Allegato 2 – estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure)
12
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI _______________
Piano Regolatore Intercomunale Savonese, approvato con D.P.G.R. nr. 1988 del
05.09.1977 e successive varianti e modificazioni.Piano Urbanistico Comunale , approvato con deliberazione del Consiglio Comunale nr. 19
in data 20.03.2009 e successive varianti e modificazioni con riadozione della disciplina in
variante al vigente P.R.G..Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Savona – Settore
Pianificazione Territoriale ed Ambientale - Servizio Urbanistica – relativo ai mappale
N.C.T. nnrr. 104 – 359 – 106 – 114 parte del foglio nr. 57 del Comune di Savona – Zone di
P.R.G. vigente : Area SP in zona SR.11 - n.a. art.10 area SP e art.13 zona SR.11 – Zona
Omogenea B (zona SR.11).-
6. SUPERFICIE CONVENZIONALE ___________________________________________
La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla
somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23
marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali box auto e posti auto coperti e
scoperti.
Tabella riepilogativa consistenza
Superficie catastale unità immobiliare (m2)
Sup. catastale cantina di uso esclusivo (m2)
184
27
Superficie catastale posto auto scoperto di
pertinenza dell’unità immobiliare (m2)
15
Cantine di uso comune da ripartire in ragione dei
millesimi di proprietà tra tutti gli alloggi della
Palazzina Principale :
* mapp. 541 - sub 22 – Sup. Catastale mq. 26,00
* mapp. 541 - sub 23 – Sup. Catastale mq. 8,00
34
da rip. in mm di
proprietà
(Allegato 3 – planimetrie dell’unità immobiliare oggetto di valutazione)
7. SITUAZIONE LOCATIVA _________________________________________________
Indicare sinteticamente, secondo lo schema sotto riportato, la situazione locativa del bene
al momento della valutazione.
Usuario/Conduttore
1°M.llo VITALE Francesco
Scadenza atto di
concessione
Canone annuo (€)
16.GIU.2012
2.789,04
Nota Bene : in titolo – occupato dal 15/01/1996 ultima riassegnaz. in data 17.GIU.2004
(Luogo e data del documento)……………….
Firma del Direttore/Comandante
__________________________
13
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
ALLEGATO 1 – DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Fabbricato (ID.803)
Foto aerea delle Palazzine Principale e Secondaria di Via B. del Vasto, civ. 4 – Savona
Facciata ingresso Palazzina Principale su Via B. del Vasto, civ. 4 – Savona
14
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
Facciate interne Palazzina Principale vista da area cortilizia
Atrio di ingresso accesso scala “A”
15
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
Vista dall’alto atrio di ingresso e scala “B”
parte dell’area cortilizia interna
(sui due lati del muro di fondo vengono assegnati i posti auto di uso esclusivo)
16
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
Interni Unità Immobiliare (ESV.0005)
Ingresso – Corridoio
Soggiorno
17
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
Camera
Camera
18
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
Cucina
WC – Bagno
19
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
ALLEGATO 2 – ESTRATTO di MAPPA, PLANIMETRIE CATASTALI, VISURE :
20
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
21
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
22
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
23
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
24
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
25
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
26
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
27
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
28
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
ALLEGATO 3 – PLANIMETRIA U.I.U. oggetto di valutazione, CANTINA e P. AUTO:
29
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
30
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
31
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
ALLEGATO 4 – TABELLE MILLESIMALI
32
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
Lo scrivente Geom. Massimo Negro con sede in Vado Ligure Via Alla Costa 18/A, è stato
incaricato di procedere alla perizia delle varie unità immobiliari componenti lo stabile ex sede della
caserma Damiano Chiesa in Savona Via Bonifacio del Vasto civ. 4, relativamente alle palazzine
alloggi e cantine e all’area circostante.
Ciò si è reso necessario per la formazione delle “tabelle dei valori millesimali” proporzionali alla
proprietà, alle coperture alle facciate e ai vani comuni dei due fabbricati, e all’area esterna.
Oltre a far riferimento ai coefficienti di calcolo relativi alla posizione di piano, all’affaccio,
all’orientamento e alla destinazione d’uso di ciascun locale, si è tenuto conto di quanto rilevato, per
cui le superfici reali di base sono state adattate ad ogni singola e specifica situazione.
Più precisamente, le tabelle sono le seguenti:
o
o
o
Millesimi di proprietà generale fabbricato mappale 541;
Millesimi di proprietà generale fabbricato mappale 542;
Millesimi di proprietà generale area scoperta mappale 543.
L’immobile di cui trattasi, è un fabbricato promiscuo ad uso civile abitazione, e cantine; la cui
proprietà è demaniale. Per la valutazione dell’uso che spetta al singolo “condomino” sulle parti
comuni e conseguentemente la partecipazione alle spese, si è utilizzato un parametro di confronto la
cui misura comparativa è stata la superficie reale per il calcolo delle tabelle millesimali.
Pertanto è stato necessario valutare e determinare:
o la superficie di ogni unità o porzione di essa ricadente nella sagoma oggetto di valutazione;
o i coefficienti di riduzione per determinare la superficie virtuale di ogni unità.
I coefficienti di riduzione esprimono determinate caratteristiche degli ambienti, e la loro funzione è
quella di armonizzare, secondo le varie caratteristiche intrinseche di ogni ambiente, la superficie
virtuale complessiva dell’unità.
I coefficienti esaminati per lo stabile analizzato sono:
o
o
o
o
Di destinazione di ogni singolo vano;
Di prospetto;
Di orientamento;
Di piano a partire dal livello cortile.
DESCRIZIONE DEI COEFFICIENTI ADOTTATI
1) Di destinazione
Il coefficiente esprime numericamente la destinazione d’uso dell’unità nel suo complesso.
Abitazione
Cantina fuori terra
Cantina interrata
Verande
1.00
0.40
0.30
0.35
33
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
2) Di prospetto
Il coefficiente di prospetto si riferisce alla caratteristica relativa ai maggiori o minori benefici che
un ambiente può avere derivante dall’affaccio che esso ha nel fabbricato. Nel caso che un vano
abbia più finestre e ciascuna delle quali corrisponda ad un diverso coefficiente, si assume il
coefficiente maggiore.
Cortili
Strade
Locali privi di finestra
0.85
0.95
0.75
3) Di orientamento
Tale coefficiente di orientamento è quello che tiene conto dell’orientamento degli ambienti rispetto
ai punti cardinali, e quindi dei vantaggi e svantaggi che da questa posizione possano derivare, come
quantità di sole, quantità di luce, quantità di calore, quantità di venti. Nel caso che un vano abbia
più pareti esterne e a ciascuna delle quali corrisponda un diverso coefficiente, si calcolerà il
coefficiente medio.
N-E
S-E
S-O
N-O
Locali privi di finestra
0.93
0.98
0.98
0.93
0.75
4) Di piano
Il coefficiente in questione tiene conto sia dell’ubicazione altimetrica delle singole unità rispetto al
piano cortile, considerato terreno.
Piano seminterrato
Piano terra
Piano primo
Piano secondo
0.75
0.85
1.00
0.90
PROCEDIMENTO PER IL CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI
Le palazzine in questione sono composte da alloggi e cantine, (mappale 541) e solo alloggi
(mappale 542). Gli alloggi della palazzina 542 hanno cantine situate all’interno della palazzina
mapp. 541. Ai fini della formazione delle tabelle, si è ritenuto idoneo attribuire a ciascuna cantina di
uso comune un valore millesimale. Tale valore dovrà essere ripartito in sede di formazione del
regolamento condominiale tra gli effettivi utilizzatori, proporzionalmente al proprio valore
millesimale. Analogamente per quanto riguarda il riparto delle spese ordinarie e straordinarie di
scale e androni, atri ecc. si dovrà procedere in sede di formazione del regolamento condominiale.
Alla formazione della tabella relativa all’area esterna mapp. 543, hanno concorso tutte gli alloggi e
cantine delle due palazzine.
34
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
1) SCOMPOSIZIONE DEL COMPLESSO
Successivamente alla scelta dei valori da attribuire ai vari coefficienti, ed a seguito dell’esame
dettagliato dell’intero complesso, si è provveduto alla scomposizione del condominio nelle varie
unità immobiliari che lo compongono. Effettuata la scomposizione in unità, si è successivamente
codificato il tipo di ambiente, così come riportato nelle planimetrie e nelle tabelle allegate.
2) CALCOLO DELLA SUPERFICIE REALE
Si è successivamente provveduto al calcolo delle superfici effettive utilizzando le misure
calpestabili dei singoli vani, al netto delle soglie di porte e finestre.
3) CALCOLO DELLA SUPERFICIE VIRTUALE
Le tabelle di cui trattasi, si riferiscono ad ogni unità, e servono alla determinazione della superficie
virtuale. Il calcolo avviene moltiplicando la superficie reale per i coefficienti applicati a ciascun
vano.
4) TABELLA MILLESIMI GENERALI
Sono l’espressione delle quote in uso su quelle parti comuni a tutte le unità a prescindere
dall’ubicazione all’interno dell’edificio, ovvero facciate e coperture, ecc.
Vado Ligure, lì 25 ottobre 2011.
Il tecnico
Geom. Massimo Negro
35
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
36
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
37
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
38
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
39
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
40
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
41
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
42
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
Divisione costi accatastamento
43
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
44
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
ALLEGATO 5 – CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA
45
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
46
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
47
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
48
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
49
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
ALLEGATO 6 – Certificato ACE dell’unità immobiliare :
50
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
51
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
52
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
ALLEGATO 7 – Verifica dell’ interesse culturale rilasciato dalla Direzione
Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della liguria
ai sensi del D.lgs n. 42/2004, art.12;
53
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
54
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
ALLEGATO 8
–
Certificati conformità impianti dell’unità immobiliare;
55
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
56
Savona – Via Bonifacio del Vasto, civ. 4 - ESV.0005
57
Fly UP