Nomisma: Osservatorio sul mercato immobiliare a Venezia

Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2015 Venezia VENEZIA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 20151 Figura 1 Venezia – Evoluzione delle compravendite Settore non residenziale(1) Settore residenziale 3.500
Numero di compravendite
Numero di compravendite
I sem.
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
II sem.
I sem.
400
300
200
100
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
II sem.
1.531 1.380 1.492 1.406 1.111 1.090 1.148 1.206
II sem.
246
188
162
229
150
239
132
I sem.
1.831 1.388 1.619 1.447 1.087 1.093 1.106 1.236
I sem.
243
203
187
175
177
139
116
151
Var.% ann. ‐24,2 ‐20,0 ‐10,7
15,7
‐18,9
15,5
‐34,4
20,9
Var.% ann. ‐17,0 ‐17,7
(1) 500
II sem.
3.000
12,4
‐8,3
‐23,0
‐0,7
3,2
8,3
150
Terziario + Commerciale + Produttivo Nota: il secondo semestre 2015 è un preconsuntivo Nomisma, così come la variazione % annua. Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Nel comune di Venezia la crescita delle compravendite residenziali nel primo semestre dell’anno ha confermato la tendenza al rialzo, già registrata nel 2014, con un risultato di semestre pari a 1.236 transazioni e un aumento degli scambi dell’11,8%. Le previsioni per il consuntivo d’anno vanno anch’esse nella direzione di un aumento generalizzato delle compravendite, che potrebbe significare per Venezia il raggiungimento del migliore risultato dal 2012 (2.442 transazioni; +8,3%). Una ripresa significativa a consuntivo d’anno dovrebbe interessare anche il mercato non residenziale, grazie alle 151 transazioni del primo semestre, a cui se ne dovrebbero aggiungere altre 150 nel secondo, che porterebbero ad un consuntivo d’anno superiore di circa 21 punti percentuali a quello del 2014. A livello complessivo, nel secondo semestre 2015, risulta largamente predominante la quota di operatori che hanno riferito, per Venezia città, un mercato caratterizzato da domanda e offerta stazionarie, con avvisaglie di aumento della domanda nelle zone di pregio e in centro. In particolare, l’aumento della domanda sembra interessare il mercato residenziale, soprattutto quello della locazione. A Mestre si rileva un ulteriore raffreddamento della domanda di uffici e negozi, mentre cresce la domanda di acquisto e locazione residenziale, quest’ultima positivamente influenzata anche dalla domanda universitaria. È noto come le differenze strutturali esistenti tra i due sotto‐mercati di Venezia città e Mestre, di ordine socio‐demografico, urbanistico e tra le funzioni d’uso, si 1
Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all’Appendice statistica. Nomisma
187
Venezia Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2015 riflettano nelle dinamiche dei rispettivi comparti immobiliari. Nel capoluogo, infatti, i prezzi raggiungono i livelli più elevati dell’intero comparto immobiliare nazionale e l’andamento di prezzi e canoni è anticipatore dei segnali di ripresa del settore immobiliare nazionale. Al contrario, il mercato di Mestre, che presenta andamenti e quotazioni che più si avvicinano a quelli delle città intermedie, da diversi anni è affaticato da un trend di mercato penalizzante. Con riferimento specifico all’andamento delle quotazioni, il capoluogo veneziano sembra presentare alcuni segnali anticipatori di ripresa dei prezzi attesa a partire dal 2017 per l’intero comparto nazionale. A Venezia città si rileva il buon risultato del prezzo medio dei negozi (+0,2%) su base semestrale, oltre alla buona tenuta dei canoni che mostrano un’interessante crescita dell’1% nelle zone centrali (a discapito, tuttavia, delle periferie, ‐1,7%). A Mestre, la flessione dei prezzi rimane un fenomeno generalizzato, soprattutto con riferimento ad abitazioni e uffici, mentre sul versante locativo continua la forte flessione dei canoni per gli uffici. Figura 2 Venezia – Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 2005 = 100) Venezia città Canoni 120
110
110
N.I. ‐ 2005 = 100
N.I. ‐ 2005 = 100
Prezzi 120
100
90
80
70
100
90
80
70
60
60
05
06
07
08
09
10
Abitazioni
11
12
13
Uffici
14
15
05
Negozi
06
07
08
09
10
Abitazioni
11
12
13
Uffici
14
15
Negozi
Venezia Mestre Canoni 120
110
110
N.I. ‐ 2005 = 100
N.I. ‐ 2005 = 100
Prezzi 120
100
90
80
70
100
90
80
70
60
60
05
06
07
08
Abitazioni
09
10
11
Uffici
12
13
14
15
Negozi
05
06
07
08
Abitazioni
09
10
11
Uffici
12
13
14
15
Negozi
Fonte: Nomisma Con riferimento al collocamento sul mercato, prosegue il trend di diminuzione dei tempi di locazione e di compravendita, pure in presenza di una diminuzione dello 188 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2015 Venezia sconto medio accordato in fase di trattativa finale. Il fatto che il mercato risulti più dinamico, in presenza di un’offerta disposta a concedere minori sconti, indica, da una parte, la presenza di segnali di maggiore vivacità rispetto al passato e, dall’altra, che dal lato dei venditori il mercato sta interiorizzando l’abbassamento generale del livello dei prezzi che ha avuto luogo dal 2009 ad oggi, tanto che i prezzi vengono adeguati al nuovo livello già in fase di richiesta iniziale, per poi dare luogo a minori sconti in corso di trattativa. Le previsioni degli addetti ai lavori riferiscono previsioni differenziate per i diversi comparti di mercato per il primo semestre 2016. Per le abitazioni si prevedono contratti di compravendita e locazione in aumento, associate a stabilità di prezzi e canoni o, al più, prezzi ancora in diminuzione sul mercato di Mestre. Per gli uffici e i capannoni, le previsioni sono più pessimistiche, con diminuzione di prezzi e canoni in modo generalizzato. Da ultimo, per il segmento commerciale, gli operatori riferiscono a Venezia città un aumento di compravendite e prezzi, e stabilità per contratti di locazione e canoni. Per Mestre il mercato dei negozi dovrebbe rimanere stazionario. In tema di riqualificazione urbana, sono in corso, con previsione di termine lavori per metà del 2016, i lavori di ristrutturazione del cinquecentesco edificio del Fondaco dei Tedeschi, eseguiti da Edizione, società interamente controllata dalla famiglia Benetton, che ha acquistato lo storico immobile per 53 milioni di euro. L’edificio sarà trasformato in un grande magazzino del lusso e sarà dalla francese Dfs, divisione del gruppo Louis Vuitton. Il progetto prevede la riqualificazione dell'intero edificio, affacciato sul Canal Grande e adiacente al Ponte di Rialto, attraverso la trasformazione di parte dell'immobile ad uso commerciale e destinando ad uso pubblico alcuni spazi, da destinarsi a servizi alla cittadinanza. Con riferimento ai fondi strutturali, nel novembre 2015 è stato presentato il PON per le 14 Città metropolitane, caso unico in Europa di Piano Nazionale destinato alle politiche di sviluppo e competitività delle grandi città. I fondi previsti ammontano a 892 milioni di euro (588 dall’UE e 304 dall’Italia), di cui circa 40 milioni per ciascuna delle città metropolitane del Centro‐Nord, tra cui Venezia, e circa 90 milioni ciascuna per quelle del Sud. Gli assi del programma riguardano l'Agenda digitale urbana, il risparmio energetico e la mobilità intelligente, i servizi per l'inclusione sociale e le infrastrutture per l'inclusione, soprattutto edilizia sociale. Relativamente al Piano Casa, il Veneto viene considerato un caso di successo. La Regione Veneto stima infatti che fra il 2010 e il 2014 lo strumento abbia consentito investimenti per circa 3,2 miliardi, con un’incidenza complessiva del 3% sul giro d'affari annuo del settore e di circa il 17% rispetto al costruito residenziale nuovo. Tra i grandi interventi infrastrutturali, si segnala la recente presentazione del progetto denominato “Tresse Nuovo” per la realizzazione di un canale di passaggio per le grandi navi da crociera, alternativo al passaggio attraverso la città storica. Il nuovo percorso è adiacente al polo industriale di Marghera, attraverso la bocca di porto di Malamocco. Il progetto sarà presentato ai ministeri competenti e dovrebbe sostituire interamente il precedente, che prevedeva lo scavo di un colossale canale. I lavori potrebbero durare meno di due anni con un costo stimato di 140 milioni di euro. Nomisma
189
Venezia Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2015 VENEZIA CITTÀ Mercato delle abitazioni Tavola 1 Venezia città – Abitazioni usate – Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2015) Mercato della compravendita Zone Prezzi (€/mq) Variazioni semestrali (%) Variazioni annuali (%) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) Zone di pregio Centro 4.854 0,2 ‐1,4 7,4 11,9 3.968 ‐0,4 ‐0,8 7,5 12,2 Semicentro 3.153 ‐0,9 ‐1,4 7,4 13,4 Periferia 2.611 ‐2,1 ‐2,1 7,8 14,5 Media urbana Media 13 città (1)
3.086 ‐1,2 ‐1,6 7,5 1.916 ‐1,2 ‐2,5 13,0(1) 7,8 15,8 Mercato della locazione Canoni (€/mq x anno) Variazioni semestrali (%) Variazioni annuali (%) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) Zone di pregio 206 0,1 0,4 3,8 4,2 Centro 169 0,1 ‐0,7 3,4 4,3 Semicentro 134 0,7 ‐0,6 3,3 4,3 Periferia 105 ‐0,1 ‐1,2 3,4 4,0 Zone Media urbana Media 13 città (1) (1)
128 0,2 ‐0,8 3,5 97 ‐0,8 ‐1,3 3,9 4,1 5,1 Media semplice Fonte: Nomisma Nel secondo semestre 2015, per il mercato residenziale di Venezia città, i sentiment degli addetti ai lavori Prezzi Variazioni Variazioni confermano una domanda per acquisto Zone (€/mq) sem. (%) ann. (%) e locazione stabile in tutte le zone, con Zone di pregio 6.161 0,1 ‐0,8 segnali di aumento nelle zone di pregio Centro 5.261 ‐0,5 ‐0,3 e centrali. Semicentro 4.006 ‐1,1 ‐0,8 Il mercato delle abitazioni usate ha Periferia 3.329 ‐0,4 ‐0,1 assistito a una contrazione media Media urbana 3.956 ‐0,5 ‐0,4 annuale dei prezzi pari a ‐1,6%, dato Media 13 città 2.382 ‐1,1 ‐2,1 sensibilmente migliorativo rispetto alla Fonte: Nomisma media delle 13 città monitorate (‐2,5%). Diminuisce di un punto percentuale lo sconto medio finale sul prezzo (13%), che varia sensibilmente nei diversi sub‐
mercati urbani (da 14,5% in periferia a 11,9% nelle zone di pregio). Buona la performance dei prezzi delle abitazioni nuove, la cui flessione media annuale è modestissima (‐0,4% annuale; ‐0,5% semestrale). Tavola 2
Venezia città – Abitazioni nuove – Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 2015) 190 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2015 Venezia L’andamento complessivo delle abitazioni nuove di Venezia città è sensibilmente migliorativo rispetto alla media delle 13 città monitorate, per cui il decremento medio dei prezzi degli immobili nuovi è pari a ‐2,1%. Su base semestrale, inoltre, i canoni medi registrano un lieve segno positivo (+0,2%), che contiene il decremento annuo a ‐0,8%. I tempi medi di vendita e di locazione diminuiscono (rispettivamente pari a 7,5 mesi e 3,5 mesi), per tornare ai livelli del 2011. Il rendimento lordo medio annuo da locazione (4,1%) rimane inferiore di un punto percentuale al benchmark della media delle 13 città maggiori. Figura 3
Venezia città – Abitazioni usate – Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 4
Venezia città – Abitazioni usate – Sconto medio praticato sul prezzo (%) 10
16
12
6
%
Mesi
8
4
2
8
4
0
05 07 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Secondi semestri
Tempo di vendita
0
05
07
07
Tempo di locazione
Fonte: Nomisma 08
09
10
11
12
13
14
15
Secondi semestri
Fonte: Nomisma
Secondo gli operatori del settore, nel 2015 la domanda per acquisto di immobili residenziali a Venezia città ha rappresentato circa il 44% della domanda totale. Il finanziamento delle compravendite è associato all’accensione di un mutuo solamente nel 23% dei casi, contro il 60,4% relativo alla media delle 13 città monitorate. Venezia città – Focus sul mercato residenziale (secondo semestre 2015) Domanda per acquisto e locazione 62,1%
54,1%
66,7%
56,3%
Domanda per
locazione
Ricorso al mutuo da parte degli acquirenti 64,5%
65,0%
77,0%
77,2%
Domanda per
acquisto
37,9%
2012
45,9%
33,3%
2013
Fonte: Nomisma Nomisma
43,8%
Compravendite
con mutuo
35,5%
35,0%
23,0%
22,8%
2014
2015
Compravendite
senza mutuo
2012
2013
2014
2015
Fonte: Nomisma
191
Venezia Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2015 Mercato degli uffici Tavola 3 Venezia città – Uffici – Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2015) Mercato della compravendita Zone Prezzi (€/mq) Variazioni semestrali (%) Variazioni annuali (%) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) Centro 5.359 ‐0,2 ‐0,4 9,9 13,5 Semicentro 4.173 ‐0,7 ‐0,5 9,5 13,5 Periferia terziaria 3.380 ‐2,1 ‐3,0 10,1 14,0 Periferia 2.695 ‐1,0 ‐3,2 10,3 15,2 Media urbana 3.252 ‐1,2 ‐2,4 10,0 1.908 ‐1,3 ‐3,2 Media 13 città (1)
14,0(1) 10,4 17,0 Mercato della locazione Canoni (€/mq x anno) Variazioni semestrali (%) Variazioni annuali (%) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) Centro 203 ‐0,3 ‐0,3 6,4 3,8 Semicentro 167 ‐0,5 ‐0,7 6,4 4,0 Periferia terziaria 136 0,2 ‐1,4 6,9 4,0 Zone Periferia 108 ‐0,1 ‐1,9 6,3 4,0 Media urbana 130 ‐0,1 ‐1,4 6,5(1) 4,0 Media 13 città (1) 96 ‐1,0 ‐2,5 6,6 5,0 Media semplice Fonte: Nomisma Figura 5
Venezia città – Uffici – Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 6
Venezia città – Uffici – Sconto medio praticato sul prezzo (%) 12
18
10
15
12
6
%
Mesi
8
4
9
6
2
3
0
05 07 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Secondi semestri
Tempo di vendita
Fonte: Nomisma 0
05
07
07
Tempo di locazione
08
09
10
11
12
13
14
15
Secondi semestri
Fonte: Nomisma
Per il comparto degli uffici nel capoluogo veneziano, gli operatori segnalano offerta e domanda stabile per compravendita e locazione e stazionarietà del numero dei contratti. Diminuiscono su base annuale i tempi medi di vendita (10 mesi) e restano stabili quelli di locazione (6,5 mesi), pure in presenza di una riduzione media dello sconto su base annua, in un range che va dal 13,5% di centro e semicentro al 15,2% della periferia. 192 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2015 Venezia I prezzi diminuiscono mediamente del 2,4% su base annuale (dato migliorativo rispetto al ‐3,2% della media delle 13 città) e dell’1,2% semestrale, e risultano praticamente stabili in centro e semicentro, con diminuzioni intorno allo 0,5%. La buona performance degli uffici riguarda anche i canoni, che mediamente su base semestrale risultano stabili (‐0,1%). Il risultato migliore in questo segmento è quello della periferia terziaria che, su base semestrale, registra un segno positivo (+0,2%). I rendimenti medi lordi da locazione rimangono stabili sul 4% annuo. Mercato dei negozi Tavola 4 Venezia città – Negozi – Principali indicatori di mercato (secondo semestre 2015) Mercato della compravendita Zone Prezzi (€/mq) Variazioni semestrali (%) Variazioni annuali (%) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) Centro 13.491 0,6 0,5 6,1 8,5 Semicentro 6.744 0,4 ‐1,6 6,9 11,5 Periferia 3.375 ‐0,4 ‐0,6 9,5 14,4 Media urbana 5.783 0,2 ‐0,6 7,5(1) 11,5(1) 2.623 ‐1,1 ‐2,3 Media 13 città 9,7 16,4 Mercato della locazione Zone Centro Semicentro Canoni (€/mq x anno) Variazioni semestrali (%) Variazioni annuali (%) Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) 1.055 1,0 ‐1,0 4,1 7,8 506 ‐0,1 0,0 4,7 7,5 Periferia 257 ‐1,7 ‐2,0 6,2 7,6 Media urbana 442 ‐0,3 ‐1,0 5,0(1) 7,6 191 ‐1,0 ‐2,2 Media 13 città (1) 6,2 7,3 Media semplice Fonte: Nomisma Nel secondo semestre 2015, il comparto commerciale di Venezia città presenta performance migliori rispetto agli altri comparti. Se i sentiment degli operatori riportano stazionarietà generalizzata di domanda e offerta e numero di contratti stabili, segnali di una maggiore dinamicità rispetto agli ultimi anni arrivano dalle tempistiche di collocamento sul mercato: diminuiscono, infatti, i tempi medi di vendita (7,5 mesi), di oltre 2 mesi inferiori alla media delle 13 città monitorate, e di locazione (5 mesi). Il mercato resta meno dinamico in periferia, dove, per il collocamento, sono necessari 9,5 mesi, tuttavia inferiori agli 11,5 mesi registrati un anno fa. Sul fronte della compravendita, in quasi tutte le localizzazioni si è registrato un aumento dei prezzi medi (fa eccezione la periferia), che nel centro si assestano su un incoraggiante risultato del +0,6% su base semestrale, che trova conferma anche Nomisma
193
Venezia Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 2015 su base annuale (+0,5%). Con la ripresa del mercato, diminuiscono anche gli sconti medi accordati in fase di negoziazione (11,5%), anch’essi molto diversificati in base alla localizzazione, dal momento che in periferia arrivano al 14,4% del prezzo richiesto iniziale, mentre nel centro non superano quota 8,5%. Come atteso, i risultati del comparto locativo sono in linea: si è pressoché azzerata la flessione semestrale media (‐0,3%) dei canoni, con declinazioni molto diverse a seconda della localizzazione; in periferia i canoni dei negozi sono diminuiti dell’1,7% su base semestrale, mentre nel centro si è registrato un aumento dell’1%. La buona performance semestrale porta il risultato medio annuale dei canoni a ‐1%, contro il ‐2,2% della media delle 13 città. I rendimenti (7,6%) restano stabili per tutte le localizzazioni urbane, come sempre più lusinghieri rispetto alla media delle 13 città (7,3%). Figura 7
Venezia città – Negozi – Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 8
Venezia città – Negozi – Sconto medio praticato sul prezzo (%) 10
16
12
6
%
Mesi
8
4
2
8
4
0
05 07 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Secondi semestri
Tempo di vendita
Fonte: Nomisma 0
05
07
07
Tempo di locazione
08
09
10
11
12
13
14
15
Secondi semestri
Fonte: Nomisma
194 Nomisma