- Ordine dei Dottori Commercialisti e degli Esperti

SEMINARIO
LE ESECUZIONI IMMOBILIARI
TERZA GIORNATA:
Mercoledì 23 Novembre
ore 14,00- Registrazione dei partecipanti
ore 14.30- Apertura dei lavori
Relatori
Dott.ssa Patrizia Frangella - Consigliere ODCEC Tivoli
Il progetto di distribuzione e la graduazione dei crediti
Relatore
Dott. Gianluca Tartaro - Consigliere ODCEC Tivoli
La nota spese:
- tariffario di riferimento;
- deposito, approvazione e liquidazione.
Ore 18.30 – Chiusura del lavori
- tariffario di riferimento;
- deposito, approvazione e liquidazione.
Legge 80 del 14 Maggio 2005
D.L. 14 Marzo 2005, n. 35
Tale D.L. (n.35) è stato convertito nella
Legge (n.80) attribuendo ai commercialisti
ed avvocati (oltre ai Notai) la possibilità di
provvedere, su delega del giudice, alle
operazioni di vendita con e senza incanto sia
per i beni mobili iscritti nei pubblici registri
che dei beni immobili.
Gli art. 179 bis e 169 bis
disp. Att. C.p.c.
prevedono che il Ministero della Giustizia
(di concerto con il Ministero dell’Economia e delle
Finanze, sentiti il Consiglio Nazionale del Notariato, il
Consiglio Nazionale degli avvocati ed il Consiglio
Nazionale dei Dottori commercialisti ed Esperti Contabili)
Emani un proprio decreto
con il quale si determini la misura dei
compensi, da aggiornare ogni triennio,
sia per le operazioni di vendita dei beni
immobili sia per quelli mobili.
I compensi dovranno quindi essere
determinati per il tramite di una specifica
tariffa indipendentemente dal titolo
professionale del soggetto delegato alla
vendita dei beni mobili ed immobili.
RIEPILOGO:
In mancanza di un decreto che determini
una tariffa unica, per analogia, i Tribunali
adottano come parametri di riferimento il
“Regolamento recante norme per la
determinazione dei compensi spettanti ai
notai per le operazioni di vendita con incanto
in attuazione della Legge 2 Agosto 1998, n.
302”
Con riferimento alla delega delle operazioni di
vendita per i beni immobili per alcune attività
sono previsti onorari:
Onorari Fissi
previsti alla lettera b) ed e) dell’art. 2, comma1:
b) Per la redazione di verbali (d’incanto di
gara e di diserzione) e per l’atto di
assegnazione spetta un onorario fisso di Lire
300.000 per ciascuna vendita o per ciascuna
assegnazione
e)Per l’autenticazione della dichiarazione di
nomina spetta un compenso di Lire
100.000.
Onorari graduali
lettera a) art. 2, comma 1
a) Per la redazione dell’avviso di vendita
spetta un compenso da Lire 200.000 a Lire
500.000, dovuto una sola volta per
ciascun lotto.
Onorari determinati facendo riscorso alle
disposizioni di cui all’art. 2 D. M. 313/1999 (oltre ai
preced.):
ai sensi dell’art. 591-bis, c.p.c. sono previsti specifici
onorari graduali. (co. 1) :
• “(…) per tutte le altre attività delegate al professionista ai
sensi dell’art. 591-bis c.p.c. previste dalla presente tariffa
spetta al notaio un onorario dallo 0.50% all’1.25% del
valore catastale dell’immobile ove esistente, ovvero del
valore dello stesso determinato sulla base del decreto di
trasferimento ovvero, in assenza di questo, in base al
valore determinato dal giudice dell’esecuzione, (…)”.
(co.2)
Ai sensi dell’art. 4 D.M. 313/1999,
ai professionisti spetta anche il
rimborso:
PER INTERO, delle
spese documentate
per le operazioni di
vendita
FORFETTARIO, delle
altre spese generali
collegate all’attività e
non documentali, in
ragione del 15% dei
compensi maturati di cui
all’art. 2.
In caso di estinzione della procedura
spettano al professionista, oltre al
rimborso delle spese, gli onorari per gli
atti e gli adempimenti fino a quel
momento compiuti.
Il giudice liquida il compenso con decreto e
lo sottopone al previo assenso dei
creditori in sede di approvazione del
Progetto di Distribuzione
I creditori possono SEMPRE contestare
la liquidazione.
Il Professionista ha diritto anche ad un
Compenso per la Formazione
del Piano di Riparto.
Dal 25% al 50% dell’onorario
graduale calcolato ai sensi del
suddetto DPR
Previsto dalla tariffa notarile per gli
atti pubblici
I compensi sono a carico:
Della procedura
Dell’aggiudicatario o
dell’assegnatario
Art. 7 D.M. 313/1999
Art. 7 DM 313/99
1. Sono a carico dell’assegnatario o
dell’aggiudicatario tutti i compensi relativi
all’esecuzione di quanto previsto dall’articolo
591-bis, secondo comma, (n.5?) del codice di
procedura civile (elencaz.tassativa);
2. Tutti gli altri compensi sono a carico del
creditore procedente e dei creditori intervenuti
come spese di procedura (calcolati per
esclusione);
Gli onorari a carico dell’aggiudicatario riguarderanno l’attività
di redazione del decreto di trasferimento voltura e
registrazione dello stesso. Il compenso viene
determinato ai sensi dell’art. 3 sulla base del
prezzo complessivo ricavato dalla vendita,
ancorché suddivisa in più lotti.
L’onorario spettante al Delegato verrà determinato
direttamente dal Giudice dell’Esecuzione all’atto del
deposito della documentazione.
Le somme a carico dell’aggiudicatario non vanno inserite bel
piano di riparto (ma si consiglia di inserirle per
trasparenza della proc.).
Se il debitore esecutato è sostituto d’imposta e beni
oggetto di espropriazione rientrano nell’attività
Il professionista delegato deve versare R.A., 20%, sui
propri compensi
Art. 25 DPR 29/9/1973 n. 600
R.A. da pagare all’atto d’incasso a nome del
debitore esecutato
Art. 179 bis comma 2
“Il compenso è liquidato dal giudice
dell’esecuzione con specifica
determinazione della parte riguardante le
operazioni di vendita e le successive che
sono poste a carico dell’aggiudicatario”
La richiesta di liquidazione deve essere
presentata affinché il decreto sia emesso
prima della predisposizione e del deposito
del progetto di distribuzione.
Il provvedimento di liquidazione del
Compenso costituisce titolo esecutivo (art.
179 bis co. 2 disp. Att. C.p.c.)
IN ESTREMA SINTESI
• Onorario graduale ex art.2
• Rimborso spese documentate
• Rimborso spese del 15% degli onorari di
cui all’art.2
• Compenso piano di riparto 25 al 50%
dell’onorario graduale previsto dalla tariffa
per atti pubblici
ESEMPIO NOTA SPESE/PARCELLA
• Avviso di vendita (art. 2 lett. a )
• Redazione verbali (art. 2 lett. b)
• Accessori  art. 2 lett. d
• Autenticazione nomina (art. 2 lett. e)
253.33€ per lotto
154.94 € per lotto
Tariffa notarile a
carico
aggiudicatario
51.65€
• Predisposizione decreto di trasferimento
50% tariffa notarile su
ricavato complessivo
(art. 2 lett. f)
• Progetto di distribuzione (art.2 lett. g)
•Altre attività delegate (art. 2 comma 2”)
• Rimborso spese documentate
• Spese forfettarie (art.4 comma 2)
50% onorario tariffa su
ricavo complessivo
0.50 al 1.25% del val
catastale o valore
trasferimento o valore imp.
registro
Per intero
15% dei
compensi di cui
all’art. 2
Le tariffe del custode giudiziario sono
uscite a distanza di tre anni dall’entrata in
vigore del processo esecutivo, con il
figura custode riformata
Questo decreto stabilisce per la prima
volta non solo i compensi ma i compiti
del custode.
Il custode è investito di compiti e
responsabilità elencati nel DM e la tariffa
comprende gli onorari previsti al 2 comma
dell’art.2.
2. Il compenso di cui al comma 1 e' dovuto
unitariamente per lo svolgimento delle
seguenti attività:
a.accessi presso l'ufficio giudiziario per il
conferimento dell'incarico e la
consultazione del fascicolo, nonché presso
altri pubblici uffici;
b. accessi all'immobile pignorato, anche in
caso di apertura forzata delle porte;
c. verifica dello stato di conservazione del
bene e dell'esistenza di eventuali mutamenti
rispetto a quanto risultante dalla relazione
dell'esperto;
d. verifica dello stato di occupazione del
bene e dell'eventuale sussistenza di titoli
opponibili da parte di terzi;
e. quantificazione delle spese condominiali
relative all'ultimo biennio, nonché di quelle
future già deliberate;
f. sostituzione di serrature, installazione o
sostituzione di dispositivi di sicurezza;
g. informazioni relative all'immobile pignorato
e alla procedura di vendita, rese agli
interessati mediante l'utenza telefonica
indicata nell'avviso di vendita di cui all'articolo
570 del codice di' procedura civile;
h. invio agli interessati, anche tramite posta
elettronica o fax, di copie o estratti della
perizia di stima;
i. accompagnamento degli interessati presso
l'immobile posto in vendita;
l. cura degli adempimenti pubblicitari previsti
nell'ordinanza di vendita;
m. chiarimenti resi al giudice o suo delegato,
alle parti ed agli offerenti nel corso delle
operazioni di vendita;
n. Attività di liberazione dell'immobile ai
sensi dell'articolo 560, terzo comma, del
codice di procedura civile;
o. redazione e deposito del rendiconto di
gestione degli incassi e delle spese del
Custode di cui all'articolo 560, primo
comma, del codice di procedura civile;
ART. 2 DM 80/2009
Compensi per le attività ordinarie di custodia
dei beni immobili
1. Per le attività di cui al comma 2 del presente
articolo, spetta al custode, se diverso dal
debitore, un compenso a percentuale calcolato
per scaglioni sul valore di aggiudicazione o di
assegnazione di ciascun lotto immobiliare:
• fino a euro 25.000,00: 3%;
• da euro 25.000,01 e fino a euro 100.000,00:
1%;
• da euro 100.000,01 e fino a euro
200.000,00: 0,8%;
• da euro 200.000,01 e fino a euro
300.000,00: 0,7%;
• da euro 300.000,01 e fino a euro
500.000,00: 0,5%;
• da euro 500.000,01 e oltre: 0,3%
E' comunque dovuto un compenso non
inferiore ad euro 250,00
3. In caso di cessazione dell'incarico, di
inefficacia del pignoramento, sospensione o
estinzione del processo prima della vendita,
il compenso del custode, calcolato, con le
percentuali di cui al comma 1, sul valore
indicato nell'ultima ordinanza di vendita o, se
non ancora pronunciata, su quello
stimato, e' ridotto in proporzione all'attività
effettivamente svolta;
4. Il compenso liquidato ai sensi dei commi 1
e 3 dell’art.2, e‘ diminuito fino alla metà
quando l'immobile e' libero o in altri casi di
ridotta complessità dell'incarico;
5. Il compenso stesso può essere aumentato
sino al 20% nei casi di eccezionali difficoltà
nello svolgimento dell'incarico;
6. Al custode e' dovuto il rimborso forfetario,
in ragione del 10% del compenso liquidato,
per le spese generali di organizzazione e
studio, nonché per quelle di corrispondenza,
viaggi e comunicazioni, anche telefoniche;
7. Al custode sono altresì rimborsate le spese
vive documentate diverse da quelle indicate
al comma 6;
8. Non e' dovuto alcun compenso
all'aggiudicatario dell'immobile eventualmente
nominato custode;
DM 80/2009
ART. 1
1. Il presente decreto determina, ai sensi
dell'articolo 21 della legge 24 febbraio 2006,
n. 52, i compensi spettanti nei processi di
espropriazione forzata ai custodi dei beni
pignorati, nominati in sostituzione del
debitore, nonché agli addetti all'asporto ed
al trasporto di tali beni;
ART. 3
Compensi per le attività straordinarie di
custodia dei beni immobili
1. Per le attività di riscossione dei canoni di
locazione ovvero di altre somme dovute per
l'occupazione dell'immobile, nonché di
rinnovo, disdetta e stipula dei contratti di
godimento del bene, spetta al custode un
compenso aggiuntivo calcolato per scaglioni,
nella misura di seguito indicata,
sull'ammontare delle somme incassate:
• fino a euro 5.000,00: 4%
• oltre euro 5.000,00: 3%
2. Per le attività di seguito indicate, spetta al
custode una maggiorazione complessiva del
compenso calcolato ai sensi dell'articolo 2,
comma 1, variabile tra il 5% e il 20%:
a. azione per la convalida della licenza o dello
sfratto per finita locazione o per morosità e
promozione di ogni
altra azione, anche esecutiva, occorrente per
conseguire la disponibilità del bene;
b. partecipazione alle assemblee condominiali;
c. interventi di manutenzione ordinaria o
straordinaria;
d. regolarizzazione catastale, urbanistica ed
edilizia degli immobili;
e. direzione e controllo delle attività di asporto
e trasferimento presso un depositario delle
cose mobili appartenenti al debitore o a terzi
rinvenute nell'immobile pignorato;
Art. 1
1. Al notaio per gli atti e gli adempimenti
inerenti il compimento delle operazioni di
vendita con incanto di beni immobili a
lui delegate sono dovuti gli onorari ed il
rimborso delle spese in base al presente
decreto;
ART. 2
1. Al notaio competono:
a. Per la redazione dell’avviso di vendita di
cui all’art. 576 c.p.c. l’onorario da L.
200.000 a L. 500.000;detto onorario è
dovuto una sola volta e nel caso di
vendita in più lotti è dovuto una sola
volta per ciascun lotto;
b. Per la redazione di verbali (d’incanto, di
gara e di diserzione) e per l’atto di
assegnazione, l’onorario di L. 300.000 per
ciascuna assegnazione;
c. Per le attività previste dall’articolo 591-bis,
secondo comma;
d. Per le attività previste dall’art. 591 bis,
secondo comma, n.5, del c.p.c., gli
onorari, i compensi, e le indennità
previsti dalla tariffa notarile;
e. Per il ricevimento o l’autenticazione di cui
all’articolo 591-bis, secondo comma, n.6,
del codice di procedura civile, è dovuto al
notaio un onorario fisso di L. 100.000;
f. Per la predisposizione del decreto di
trasferimento, il 50% dell’onorario
graduale previsto dalla tariffa notarile per
gli atti pubblici;
g. Per la formazione del progetto di
distribuzione, di cui all’articolo 591-bis,
secondo comma, n.78, c.p.c., dal 25 al
50% dell’onorario graduale previsto dalla
tariffa notarile per gli atti pubblici;
2. Per tutte le altre attività delegate al notaio ai
sensi dell'articolo 591 bis del codice di procedura
civile e non previste dalla presente tariffa spetta
al notaio un onorario dallo 0,50% all'1,25% del
valore catastale dell'immobile ove esistente,
ovvero del valore dello stesso determinato sulla
base del decreto di trasferimento ovvero, in
assenza di questo, in base al valore determinato
dal giudice dell'esecuzione, ai sensi dell'articolo
51, comma 3, del testo unico delle disposizioni
concernenti l'imposta di registro, approvato con
decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile
1986, n. 131;
ART. 3
1. Gli onorari graduali previsti dall'articolo
precedente alle lettere f) e g) sono determinati
sulla base del prezzo complessivo ricavato dalla
vendita, ancorché suddivisa in più lotti;
ART. 4
1. Al notaio sono rimborsate nella loro interezza le
spese documentate per gli atti e gli adempimenti
inerenti al compimento delle operazioni di vendita
con incanto a lui delegate;
2. E' inoltre attribuito al notaio, a titolo di rimborso
forfetario delle altre spese generali collegate
all'attività delegata e non documentabili, un
importo del 15% dei compensi maturati ai sensi
dell'articolo 2;
ART. 5
1. Il giudice, con il provvedimento con cui
delega il notaio alle operazioni di vendita
con incanto, ai sensi dell'articolo 591-bis
del codice di procedura civile, determina
l'ammontare che il creditore deve
anticipare al notaio ed il termine per il
relativo versamento;
2. Del mancato versamento entro il termine
prefissato, il notaio informa il giudice nei
successivi dieci giorni, dichiarando se intende o
meno rinunciare al suo incarico;
3. Qualora, nel corso delle operazioni di vendita
con incanto, il notaio ritenesse necessario
disporre di un'ulteriore anticipazione, si
applicano le disposizioni
dei commi 1 e 2 e dell'articolo 591-ter del
codice di procedura civile;
4. La rinuncia produce effetto dal momento in
cui il giudice la accoglie;
ART. 6
1. Nel caso di estinzione della procedura
spettano al notaio, oltre al rimborso delle
spese di cui all'articolo 4, gli onorari per gli
atti e gli adempimenti fino a quel momento
compiuti;
PROSPETTO DEI COMPENSI
LIQUIDABILE AI CUSTODIDELEGATI
I compensi sopra riportati hanno un valore puramente indicativo e
potranno quindi essere adeguati dal giudice alla specificità
quantitativa e qualitativa dell’opera svolta in concreto dal custode.
NOTA SPESE
Esempio