Stima del Terreno (valore assoluto) - immobiliare

Ricapitolazione (x 5‘ giorno)
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1‘ giorno INTRODUZIONE  MEV
2‘ giorno  Valore di reddito e diritto di locazione
3‘ giorno  Valore di reddito, tassi, costi….LORDO/NETTO
Finalmente si capisce (spero) la formula VdR = REDDITO / TASSO
VdR è 1 EV …..NON è il valore attuale di un immobile
Cosa manca??
La vetustà!
 4‘ giorno (Chiappini)  Costi di costruzione e calcolo vetustà
Vetustà è 1 EV  fondamentale x il valore venale (x fondi edificati
con immobili di utilizzo)
OGGI „scopriamo“ il valore del TERRENO
ASSOLUTO e/o RELATIVO
Terreno: valore assoluto / SL
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Stima del terreno (valore assoluto)
Panoramica
Terreno non edificato
In zona edificabile
In zona non edif.
Valore assoluto del terreno
Met. del valore di confronto
Particelle
intere
Superfici
parziali
Terreno edificato
In zona edificabile
Valore relativo del terreno
Met. delle cat. di posizione
Terreno
supplem.
Valore del terreno per m2
Fr. 150.-/m2
In zona non edif.
Terreno
normale
Valore globale del terreno
Fr. 347’850.-
Secondo metodo:
valore relativo del terreno
Metodo delle categorie di
posizione
Terreno: valore assoluto / SL
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Stima del terreno (metodi)
2 metodi
Stima del VALORE RELATIVO DEL TERRENO
 Otteniamo un valore indicativo, in rapporto al reddito
Stima del VALORE ASSOLUTO DEL TERRENO
 Otteniamo un valore preciso, di mercato
Terreno: valore assoluto / SL
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Stima del terreno (valore assoluto)
Valore assoluto di un terreno:
• Terreni non edificati ma edificabili
• Terreni non edificabili
• Terreni agricoli
• Terreni edificati con costruzioni vetuste o mal sfruttate
 quando il valore del terreno è maggiore del valore complessivo

(terreno + costruzione)
quando l´edificio è da abbattere
Metodo di valutazione:
…..quasi sempre è oggetto di possesso…
 Sistema di raffronto (confronto)
Terreno: valore assoluto / SL
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Stima del terreno (valore assoluto)
Per il sistema di raffronto (o confronto) ci servono
informazioni sul terreno e dati di paragone:
Info indispensabili sul terreno:
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Situazione macro
Situazione micro
Dati del piano regolatore
Dati dell`estratto registri
Qualità del terreno (pendenza, rischio geologico, contaminazione..)
Dati per paragonare il fondo con altri simili
Terreno: valore assoluto / SL
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Zone / fondi
Dove si trova il
fondo?
Cosa succede
nelle vicinanze?
Incide sul
valore?
Terreno: valore assoluto / SL
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Estratto RF….cosa indica ?
Terreno: valore assoluto / SL
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…incide sul valore la „coattiva“?
Terreno: valore assoluto / SL
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OASI è importante!
Terreno: valore assoluto / SL
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Indica i fondi a rischio!
Terreno: valore assoluto / SL
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Incide o no sul valore venale?
Terreno: valore assoluto / SL
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Carta die pericoli
Terreno: valore assoluto / SL
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Zona rossa, blu, gialla e bianca
Incide molto!
Terreno: valore assoluto / SL
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Piano regolatore „limita“
Terreno: valore assoluto / SL
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Piano regolatore „abitazione primaria“
Terreno: valore assoluto / SL
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PR „costruzioni esistenti IO e IS interssanti“
Terreno: valore assoluto / SL
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Stima del terreno (valore assoluto)
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Situazione macro
Economica regionale e locale, imposte (moltiplicatore), contesto sociale
(per chi?), turistico/commerciale/normale………
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Situazione micro
Come è situato il terreno nel comune (è ambito?), esposizione al sole,
immissioni ambientali (foniche o aria o suolo), viabilità, mezzi pubblici,
scuole, negozi, autorità, cultura……..
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Dati del piano regolatore
IS (indice di sfruttamento)
IO (indice di occupazione)
Altezze (R2..), distanze……, posteggi….
Limitazioni (residenze secondarie, restrizioni per nucleo storico,
restrizioni foniche, attività commerciali o industriali…)
Terreno: valore assoluto / SL
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Stima del terreno (valore assoluto)
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Ufficio registri
L´estratto del registro fondiario informa sul terreno specifico
 grandezza del fondo (m2)
 diritti, oneri, limitazioni  possono incidere sul valore!
 valore di stima ufficiale
Tutte le informazioni precedenti servono per paragonare e “parificare” i terreni
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Dati per paragonare il terreno con altri terreni
 esperienza e conoscenze personali del mercato regionale
il
 informazioni da agenzie/amministrazioni immobiliari della zona
 informazioni da “insider” (uff. registri, notai, colleghi, vicini, architetti..)
 analizzare inserzioni, prospetti di vendita, internet (homegate, comparis;)
 dati specifici da statistiche, banca dati, www.wuestundpartners.ch..
futuro!
 Conoscere i prezzi in zona!!
Terreno: valore assoluto / SL
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Stima del Terreno (valore assoluto)
Valore assoluto del terreno è un valore di confronto!!!
Per il confronto usiamo valori conosciuti e statistiche
Vedremo come „funziona“ nel capitolo
„ulteriori metodi“ e „metodi statistici“
Terreno: valore assoluto / SL
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