Registro Generale n. 4028 Registro Particolare n. 3001 Registro

Registro Generale
Registro Particolare
n. 4028
n. 3001
Registro Generale
Registro Particolare
n. 5760
n. 4276
Es. 94/2012 + 145/2012
All’ Illustrissimo Signor Giudice
Dottor G. Picciau
G.E. nelle cause di Esecuzione Immibiliare
Promosse da:
...VINCESERVICE S.r.l. di Martinengo (BG)
MILANESI
NUNZIO S.r.l. di Arzago D’Adda (BG)
..
Contro
ALAN
SUINICOLA SOCIETA’ AGRIGOLA S.S.
...
Di
... CERIBELLI Gianpietro & C. di Granozzo con
Monticello (NO)
Nelle cause di esecuzione immobiliare promosse da VINCESERVICE
S.r.l. con sede a Martinengo
..
(BG) Codice Fiscale 02253890160 e MILANESI
NUNZIO S.r.l. con sede a Arzago d’Adda (BG) Codice
..
Fiscale 01255320168 assistiti rispettivamente da Studio Legale Avvocato Patrizia BERRETTA via
Sabotino 2 Bergamo e Studio Legale Avvocati Italo FANTON – Flavia GELMI via Beato Angelico 12
Treviglio (BG).
Contro
...
ALAN
SOCIETA’ AGRICOLA S.S. di CERIBELLI Giampietro & C. di Granozzo con Monticello (NO)
Località Lobbietta – Cascina Paolina – Codice Fiscale 01993490034.
Il Giudice dell’Esecuzione in data 10 agosto 2012 conferiva incarico al sottoscritto Geom. Peveri
Marco con sede a Podenzano, Località Case America 25. Codice Fiscale PVR MRC 55E04 G535V.
Dopo aver prestato giuramento presso il Tribunale di Piacenza, Ufficio Esecuzioni Immobiliari di cui
al verbale n. 90/2012 + 145/2012 in data 06/05/2013, veniva affidato il seguente quesito :
-
-
Esaminare l’atto di pignoramento e la documentazione ipocatastale o la redazione notarile
sostitutiva, verificando la presenza dell’estratto di catasto, nonché dei certificati delle
trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od idoneità di tale documentazione,
sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione;
Ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta
contenente:
1. L’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la
corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto di
pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la la specificazione se il
pignoramento riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi
dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà’ superficie, usufrutto); indicazione
degli estremi dell’atto di provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio
anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando eventuali acquisti Mortis
causa non trascritti.
2. Sommaria descrizione del bene, compresa dello stato di conservazione;
3. La precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del
titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato, o altro verificando, in caso
di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore del coniuge
superstite ex art. 540 comma 2 c.c.) con particolare riferimento all’ esistenza di contratti
registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi verificando la data di
registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza per l’eventuale
disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il rilascio,
esistenza o meno di un compenso pagato e non pagato.
4. L’attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri di natura condominiale, gravanti
sul bene, che resteranno a carica dell’acquirente(ad esempio spese relative all’anno in corso
ed a quello precedente art. 63 disp. Atto c.c.), ivi compresi vincoli derivanti da contratti
incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere
storico artistico, ed in particolare:
 Domande giudiziali (precisando se la causa è in corso) ed altre trascrizioni che non
saranno cancellate col decreto di trasferimento;
 Atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura , eventuali limiti di edificabilità,
vincoli per ragioni storico – ambientali o diritti di prelazione;
 Regime patrimoniale della famiglia ed esistenza di convenzioni matrimoniali, se
l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di matrimonio o certificato di stato
libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della
relativa data e dell’eventuale trascrizione.
Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem,servitù uso abitazione);
5. L’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno
cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno opponibili all’acquirente (tra cui
iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con
indicazione del costo per la loro cancellazione;
6. La verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di
destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie
o regolarizzazioni catastali;
7. La valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previo frazionamento
da eseguire a cura dello stesso esperto estimatore, che si propongono di identificare per la
vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto
al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo
pieno anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia per vizi occulti, della natura
esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero compiuta dall’esecutato;
8. L’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o meno il
pagamento dell’IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene
strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato:
9. Un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulle possibilità di comoda
divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso ipotesi di divisione in
natura o con conguaglio), ovvero su una alienazione separata dalla quota stessa con
valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì della maggiore difficoltà
di vendita per la quote indivise), ovvero la necessità di alienare l’intero bene;
10. L’indicazione di eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la
funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità stessa,
ed il costo dei lavori;
11. Il nominativo e recapito dell’Amministratore condominiale, qualora il bene oggetto di stima
faccia parte di un edificio in condominio;
12. L’allegazione o redazione di piante planimetrie per i fabbricati e di almeno 4 fotografie dei
manufatti e delle aree ( delle quali almeno 2 scatti dell’esterno e 2 scatti dell’interno);
13. La predisposizione di ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti file contenente
la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie.
Esaminati Atti Giudiziari di Pignoramento recanti numero di repertorio 534 del 20/02/2012 :
soggetto a favore : VINCESERVICE
S.r.l. contro ALAN
SUINICOLA SOCIETA’ AGRIGOLA S.S.
..
..
Di..CERIBELLI Gianpietro & C. e numero di repertorio 1156 del 12/04/2012 : soggetto a favore
MILANESI
NUNZIO S.r.l. contro ALAN
SUINICOLA SOCIETA’ AGRIGOLA S.S. Di CERIBELLI
..
..
Gianpietro
& C. dei quali si allega copia di ispezione ipotecaria effettuata presso la conservatoria
..
di Piacenza. Esaminata la rispondenza catastale dei beni intestati alla : ALAN
SUINICOLA SOCIETA’
..
AGRICOLA
S.S. di Ceribelli Gianpietro & C. con gli atti di pignoramento.
...
ELENCO SINTETICO DELLE FORMALITA’ IN ORDINE CRONOLOGICO :
1) Trascrizione a favore del 07/06/2007 – Registro particolare 5950 Registro Generale 9625
COMPRAVENDITA Immobili siti in Travo – Pubblico Ufficiale : SALERNO GABRIELE
Soggetti : Venditore : FUMI
Enrica; Codice Fiscale FMU NRC 69R42 G535K quota 1/1
..
Acquirente : Società
Agricola Alan Suinicola S.S. di Ceribelli Gianpietro & C.
..
Codice Fiscale 01993490034 quota 1/1
Elenco dei beni : Comune di Travo L 348 – Catasto Terreni :
Foglio 39
Particelle : 234, 430, 474, 475, 476, 477, 484, 486, 488, 489.
Foglio 40
Particelle : 234, 157, 158, 161, 229, 236.
Foglio 41
Particelle : 50, 51, 52, 54, 55, 57, 58, 59, 60, 62, 64, 97, 99, 141, 196,
197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208,
210, 211, 212, 213, 223, 224, 225, 230, 240, 241, 242, 243
244, 245, 246, 247, 248, 249, 250, 251, 290, 293, 294, 295,
296, 297, 298, 299, 300, 301, 302, 303, 304, 306, 317, 320,
321, 322.
Foglio 42
Particelle :
20, 92 , 123, 124, 125, 126.
Provenienza : Dal 18/10/2002 proprietario per 1/1 Fumi
Enrica con verbale di separazione
..
consensuale con attribuzione di beni.
Dal 13/04/1990 proprietario per 1/1 Cotza
Alfredo.
..
2) Trascrizione contro del 07/06/2007 – Registro Particolare 5951 Registro Generale 9626
COSTITUZIONE DI VINCOLO DI INDIVISIBILITA’ per i lotti sopraindicati.
Pubblico Ufficiale : SALERNO GABRIELE Repertorio 50817/11173 del 23/05/2007
Soggetti : a favore - REGIONE EMILIA ROMAGNA
Contro - Società
Agricola Alan Suinicola S.S. di Ceribelli Gianpietro & C
..
Nota:
“……….che i terreni del presente Atto hanno l’estensione necessaria per essere qualificati
quali compendio unico, e che la Regione Piemonte non ha diversamente disposto; di
voler costituire, come espressamente costituisce a tutti gli effetti, di legge la piena
proprietà dei terreni oggetto del presente atto, e delle relative pertinenze, in un
compendio unico indivisibile per 10 anni………”
Scadenza naturale del vincolo di indivisibilità 23/05/2017.
3) Trascrizione a favore e contro del 23/09/2008 – Registro particolare 10127 Registro
generale 15521
MUTMENTO DI DENOMINAZIONE O RAGIONE SOCIALE
Pubblico Ufficiale : SALERNO GABRIELE Repertorio 52435712281 DEL 17/09/2008
4) Iscrizione contro del 08/01/2009 – Registro particolare 21 Registro Generale 405
IPOTECA VOLONTARIA DERIVANTE DA CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Pubblico ufficiale : PAVONI FABRIZIO Repertorio 42729/11211 del 18/12/2008
5) Iscrizione a favore del 21/07/2009 - Registro particolare 7367 Registro Generale 11374
COMPRAVENDITA Immobili siti in Travo - Pubblico Ufficiale : BOSCARELLI VITTORIO
Soggetti : Venditore : COTZA
Alfredo Codice Fiscale CTZ LRD 48L26 A180M quota 1/1
..
Acquirente : Società
Agricola
Alan Suinicola S.S. di Ceribelli Gianpietro & C.
...
Codice Fiscale 01993490034 quota 1/1
Elenco dei beni : Comune di Travo L 348 – Catasto Terreni :
Foglio 39
Particelle : 240, 243, 347, 348, 349.
Foglio 40
Particelle : 155, 156, 159, 160, 228, 230, 235, 232, 237.
Foglio 41
Particelle : 8, 53, 61, 102, 103, 104, 105, 110, 111, 112, 139, 281, 361.
Provenienza : Dal 07/06/2008 proprietario per 1/1 COTZA
Alfredo in regime di separazione
..
.
dei beni, COMPRAVENDITA. Repertorio 13893 rogante Covati Giovanna.
..
Dal 09/08/2002 proprietari fino al 07/06/2008 : PABILLA
Franco per 1/18; PABILLA
Ida per
..
1/18; PABILLA;
PABILLA Bruno per 1/18. (Passaggio proprietà causa morte)
..
Dal 30/04/1997 proprietario fino al 07/06/2008 : ODDI
Massimo per 1/6 (Passaggio di
..
proprietà causa morte)
Dal 13/04/1989 proprietario fino al 07/06/2008 : ..COZZI Renato per 1/6 COMPRAVENDITA,
Repertorio 29931 rogante Giancani Luigi
Fino al 13/04/1989 proprietari BELLOTTI
Arturo per 1/6; BELLOTTI
Maria per 1/6; ..BELLOTTI
..
..
Pierina
per
1/6;
BELLOTTI
Rosa
per
1/6;
BELLOTTI
Elena
per
1/6;
BELLOTTI
Clorinda per 1/6.
..
..
..
..
6) Iscrizione contro del 24/01/2011 – Registro Particolare 192 Registro Generale 1163
IPOTECA VOLONTARIA DERIVANTE DA CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Pubblico ufficiale : LUOSI ELIO Repertorio 85255/42859 del 18/01/2011
7) Iscrizione contro del 10/12/2011 – Registro Particolare 3187 Registro Generale 18032
IPOTECA VOLONTARIA DERIVANTE DA CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Pubblico ufficiale : LUOSI ELIO Repertorio 88886/45491 del 28/12/2011
8) Trascrizione contro del 11/04/2012 – Registro Particolare 3001 Registro Generale 4028
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI
Pubblico ufficiale : UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI PIACENZA Repertorio 534 del
20/02/2012. Immobili siti in Travo
9) Trascrizione contro del 25/05/2012 – Registro Particolare 4276 Registro Generale 5760
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI
Pubblico ufficiale : UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI PIACENZA Repertorio 1156 del
12/04/2012. Immobili siti in Travo
DESCRIZIONE DEL BENE
I beni oggetto di esecuzione immobiliare da parte del Tribunale di Piacenza, sono composti da un
numero cospicuo di lotti di terreno di varia natura e conformazione, situati all’estremità sud ovest del territorio del Comune di Travo in contesto collinare. I terreni posti in prossimità della
Pietra Parcellara, (zona peraltro estremamente interessante sotto il punto di vista paesaggistico
essendo situata in quota) fanno parte del comprensorio della Val Trebbia.
La destinazione agricola degli appezzamenti varia tra seminativo, bosco misto, prato, pascolo, e
vite in piccola quantità, quasi tutti i lotti sono in pendenza compresi i boschi.
La maggior parte della aree sono raggiungibili dalla strada provinciale e in prossimità degli
agglomerati urbano – agricoli quali : PIETRA, AGLIANO, TERMINE GROSSO e la nota PERDUCA, la
cui pietra è visibile dai poderi situati in zona TERMINE GROSSO.
Da un sopralluogo che ho effettuato in loco, ho potuto constatare che in base alla posizione
geografica e la dislocazione rispetto al territorio Comunale, l’intera proprietà si può suddividere ed
accorpare in 7 macro aree che permettono di poter gestire la potenziale vendita, in modo più
razionale e il meno frazionato possibile.
Unendo i fogli delle mappe che raggruppano i vari lotti si può verificare oltre alla loro dislocazione
rispetto al territorio anche la vicinanza tra essi.
Il criterio adottato per stimare i terreni in oggetto parte da una valutazione che va oltre la stima
venale fine a se stessa, ma coinvolge anche l’aspetto morfologico e climatico di questa parte del
territorio. Per esempio le aree boschive, che assumono oggi una valenza particolare, per la
produzione di legname, rivalutato sempre di più come combustibile alternativo (sempre nel
rispetto e la regolamentazione legata al ciclo della rotazione per l’abbattimento degli alberi o
arbusti), di fatto non subiscono deprezzamento rispetto al loro valore. L’unico deprezzamento
adottabile vale per quella aree destinate a cultura seminativa, se non altro per la ridotta praticità
di lavorazione rispetto ad area con stesse caratteristiche ma pianeggianti.
RILIEVO FOTOGRAFICO
COMUNE DI TRAVO
FOGLI DI MAPPA CATASTALI CON INDIVIDUATE
LE PARTICELLE DI PROPRIETA’ E QUALITA’ DEL
TERRENO
COMUNE DI TRAVO
QUADRO DI INSIEME FOGLI CATASTALI
39 – 40 – 41 – 42
INDIVIDUAZIONE PARTICELLE DI PROPRITA’
COMUNE DI TRAVO
QUADRO DI INSIEME FOGLI CATASTALI
39 – 40 – 41 – 42
INDIVIDUAZIONE E ACCORPAMENTO
POSSIBILE IN MACRO AREE VENDIBILI
STIMA ANALITICA DEL BENE SECONDO LA SUDDIVISIONE
DELLA INTERA PROPRIETA’ E MEDIANTE L’ACCORPAMENTO
DEI SINGOLI LOTTI IN MACRO AREE O DELL’INTERA PROPRIETA’
STATO DI POSSESSO DEL BENE
Il bene in oggetto risulta ad oggi (secondo dati certificati catastali) :
Denominazione : ...ALAN SUINICOLA SOCIETA’ AGRICOLA S.S. DI CERIBELLI GIAN PIETRO & C.
Forma Giuridica : SOCIETA’ SEMPLICE – Società di Persone
Attività : CULTURE AGRICOLE NON PERMANENTI
Indirizzo : CASCINA PAOLINA SNC
Città : GRANOZZO CON MONTICELLO (NO)
Frazione : LOCALITA’ LOBBIETTA
Cap. : 28060
Regine : PIEMONTE
NOTE : LA SOCIETA’ RISULTA IN LIQUIDAZIONE
IN BASE AD UN MIO SOPRALUOGO NELLA SEDE DELLA SOCIETA’ DI GRANOZZO DI MONTICELLO,
IL PROPRIETARIO NELLA PERSONA DI CERIBELLI GIAN PIETRO NON RISULTA PIU’ PRESENTE DA
TEMPO IN DITTA, COME MI HA COMUNICATO IL CUSTODE INDIANO, IL QUALE MI HA ANCHE
FORNITO L’INDIRIZZO DEL SUDDETTO : ROMANO DI LOMBARDIA - CASCINA MARINA
Risulta inoltre l’esistenza di una scrittura privata redatta il 15/07/2013 (di cui si allega copia) su
trattativa di compravendita di lotto di terreno agricolo in Comune di Travo , facente parte
dell’istanza di pignoramento.
STATO DI POSSESSO DEL BENE
Trattandosi di Azienda agricola indipendente non vi sono oneri condominiali.
PIGNORAMENTO IN QUOTA
Il bene pignorato risulta possedere la possibilità di essere suddiviso mediante accorpamento di
singoli lotti confinanti tra loro e organizzato in base alla distanza, in macro aree, con
caratteristiche colturali diverse. Sono state identificate 7 aree, aventi dimensioni diverse, in base
alla collocazione sul territorio.
OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA
Per poter effettuare la vendita in aree distinte, ma scorporate rispetto all’intero bene, occorre
svincolare l’atto di costituzione di vincolo di indivisibilità redatto con atto notarile pubblico dal
Notaio Dott. Salerno Gabriele in data 23/05/2007, su precisa richiesta dalla Ditta proprietaria.
CONCLUSIONI
VALORE STIMATO SULL’INTERO BENE
€.
392.391,16
VALORE STIMATO RISPETTO A POSSIBILI MACRO AREE INDIVIDUATE
AREA 1
AREA 2
AREA 3
AREA 4
AREA 5
AREA 6
AREA 7
€.
€.
€.
€.
€.
€.
€.
3.730,00
129.911,95
14.670,00
165.577,20
39.562,00
39.454,00
2.486,00
Il CTU , in relazione all’incarico ricevuto ed agli adempimenti previsti, dichiara che la presente
relazione, chiusa il giorno 24.08.1013, è stata trasmessa a mano, prima la deposito presso la
Cancelleria – Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Piacenza.
-
..Vinceservice
s.r.l. c/o Studio Legale Avv. M. Corradi e C Fantini
..Milanesi Nunzio s.rl. c/o Studio Legale Avv. Italo Fantini e Flavia Gelmi
..Banca di Credito Cooperativo di Caraggio c/o Studio Legale Avv. Sara Artivi
Cassa di Risparmio di Treviglio c/o Studio Legale Avv. Spezia
...
Chiusa la presente relazione in Podenzano addì 24 Agosto 2013
Il CTU
Geometra Peveri Marco