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Relazione stima - Tribunale di Ancona
Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 TRIBUNALE DI ANCONA UFFICIO FALLIMENTI FALLIMENTO “IMMOBILIARE ITALIA di Fred Mengoni & C. s.a.s.” (n. 21/2013) CONCORDATO PREVENTIVO “FRED MENGONI s.r.l.” (n. 3/2010) Giudice Delegato Dott. Simone Romito CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO PER LA VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI DI PROPRIETÀ DELLE DUE SOCIETA’ INDICATE 1 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 INDICE Premessa ......................................................................................................... 4 Elenco dei beni ............................................................................................... 8 Beni di proprietà “Immobiliare Italia di Fred Mengoni & C. s.a.s.” e beni personali .......................................................................................................11 1. Edificio “F” a Montarice, Porto Recanati................................................. 17 2. Appartamento (sub. 64) in edificio “D” a Montarice, Porto Recanati ..... 21 3. Terreno in zona Verde Pubblico – Zone a Giardini V4 a Montarice, Porto Recanati ........................................................................................................23 4. Edificio in Piazza Brancondi, Porto Recanati .......................................... 26 5. Appartamento “Grattacielo Bianchi”, Porto Recanati .............................. 34 6. Villa con parco in via Sempione Nord, Stresa ......................................... 37 7. Villini con corte in via Per Someraro, Stresa ........................................... 41 8. Appartamento in via Melchiorre Gioia n. 135, Milano ............................ 43 9. Appartamento in via Del Tritone n. 91, Roma ......................................... 46 10. Edificio in via Cinque Torri n. 30, Osimo .............................................. 49 11. Area agricola in località San Sabino, Osimo .......................................... 53 12. Area urbana foglio 88, part. 129, sub 6, 7, 8, Cingoli ............................ 55 13. Area edificabile foglio 88, part. 29, Cingoli ........................................... 56 14. Area edificabile foglio 88, part. 30, e particelle 169 e 194 (Area ex Melletti), Cingoli ..........................................................................................57 15. Edificio in ristrutturazione in via Severini, Cingoli ............................... 59 16. Edificio in ristrutturazione in via Cerquatti, Cingoli .............................. 61 17. Lotto 1 – Terreno agricolo con fabbricato rurale distinto al foglio 10, part. 71, Castelfidardo ..................................................................................68 2 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 18. Lotto 2 – Terreno agricolo con fabbricato rurale distinto al foglio 10, part. 56, Castelfidardo ..................................................................................69 19. Lotto 3 – Terreno agricolo con fabbricato rurale distinto al foglio 7, part. 47, Castelfidardo ...........................................................................................70 20. Lotto 4 – Terreno agricolo, Castelfidardo ..............................................71 21. Appartamento in villetta bifamiliare in Piazzale Pintura, Bolognola .....73 22. Appartamento in viale IV Novembre n. 274, Civitanova Marche .........76 Beni di proprietà “Fred Mengoni s.r.l.” ........................................................79 1. Edificio “A” a Montarice, Porto Recanati ................................................79 2. Edificio “B” a Montarice, Porto Recanati ................................................86 3. Edificio “C” a Montarice, Porto Recanati ................................................93 4. Edificio “D” (escluso appartamento subalterno 64) a Montarice, Porto Recanati ........................................................................................................97 5. Edificio “E” a Montarice, Porto Recanati ..............................................102 6. Posti auto e moto scoperti a Montarice, Porto Recanati .........................106 7. Negozio in Corso Matteotti n. 263, Porto Recanati ................................108 8. Residence in via Trentavisi, Cingoli ......................................................111 Conclusioni .................................................................................................118 Elenco allegati ............................................................................................123 3 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 PREMESSA Su incarico dell’Avvocato dott. Paolo Bortoluzzi, Curatore Fallimentare della società Immobiliare Italia di Fred Mengoni & C. s.a.s., e della dott.ssa Simona Romagnoli, liquidatrice della società Fred Mengoni s.r.l., lo scrivente geom. Andrea Frati redige la presente perizia finalizzata alla valutazione del più probabile valore di mercato dei beni immobili, edifici già realizzati ovvero in corso di costruzione o da ristrutturare, e terreni edificabili e a destinazione agricola, situati in vari comuni (Porto Recanati, Osimo, Castelfidardo, Civitanova Marche, Cingoli, Bolognola, Stresa, Milano, Roma) di proprietà delle ditte indicate, compresi i beni intestati personalmente. Sulla base di tale incarico sono stati eseguiti accessi alla documentazione agli atti dell’Agenzia del Territorio, della Conservatoria dei Registri Immobiliari e dei vari Comuni, al fine di identificare i beni e acquisire mappe e visure aggiornate prima di eseguire i sopralluoghi, a volte dovendo eseguire le ricerche per nominativi simili o diversi, spesso a causa di errori ortografici nelle intestazioni dei documenti. Tenuto conto del grande numero di immobili sono stati eseguiti nel minor tempo possibile i sopralluoghi presso gli stessi, producendo la relativa documentazione fotografica e verificando le consistenze ed il loro reale stato. In molti casi la disponibilità delle chiavi fornite per l’accesso alle varie unità ha facilitato le operazioni di sopralluogo, in altri casi la loro mancanza ha costretto ad accessi mediante forzatura e successivo ripristino delle porte di ingresso, mentre a volte (in pochi casi per la verità, e 4 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 comunque in unità di modesta importanza come cantine o garage) non è stato possibile accedere. Per quanto complicata sia risultata la situazione urbanistica di alcuni immobili, questa è stata definita attraverso i numerosi incontri avuti con i tecnici comunali dei rispettivi luoghi di appartenenza dei beni. Infine si sono eseguite ricerche di mercato e consultazioni varie presso operatori del settore, acquisendo tutta la documentazione disponibile, al fine di basare le valutazioni su dati sufficientemente attendibili. Il metodo di stima seguito è stato quello del metodo comparativo pluriparametrico, probabilmente il più idoneo per la tipologia di immobili in oggetto, affiancato da quello del valore di trasformazione nel caso di fabbricati in corso di costruzione. Il metodo di stima comparativo è un metodo di stima diretto consistente nella determinazione del valore per confronto con beni simili per tipologia, dimensione, posizione e grado di manutenzione. Tramite dei coefficienti di ponderazione applicati si giunge alla stima del valore del bene in esame. Tale metodo è utilizzabile quando non esiste un campione significativo di prezzi di transazioni di beni omogenei e analoghi dai quali poter ricavare un valore medio in termini statistici, ma solo un ipotetico bene di riferimento simile. Dalle quotazioni correnti di mercato reperite sul luogo e nei comuni limitrofi, da informazioni prese da operatori nel settore, dai dati forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’ Agenzia del Territorio relativi al primo semestre 2013 (ultimo semestre pubblicato), viene stabilito per ogni bene un valore unitario medio di mercato. Il valore medio prescelto viene poi adeguato ai casi in esame tramite dei coefficienti 5 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 di ponderazione riguardanti essenzialmente l’ubicazione, le condizioni di manutenzione, la tipologia, il grado di finitura e le dimensioni del bene. Il metodo del costo di trasformazione parte dal valore a nuovo del prodotto finito, stimato coi metodi detti, al quale si detraggono le spese necessarie per la produzione del bene. Nell’assegnare i valori unitari agli immobili e nello stimare i prezzi di alcune lavorazioni necessarie all’ultimazione dei beni, si è tenuto conto anche del trend negativo del settore immobiliare, in atto da qualche anno; ad oggi non è possibile prevedere un arresto di tale tendenza, almeno in tempi ragionevolmente brevi. Le quotazioni di mercato indicate dalle varie fonti, per le compravendite, fanno riferimento alla cosiddetta superficie commerciale, cioè comprensiva dei muri interni e di una quota di quelli perimetrali (superficie lorda), che sarà qui calcolata in accordo col DPR 138/98. Alla superficie principale dell’ immobile è da aggiungere quella delle superfici accessorie, omogeneizzate tramite dei coefficienti di ragguaglio. La valutazione degli immobili, divisi tra le due società e raggruppati per comune di ubicazione, avverrà secondo l’ordine presentato nel paragrafo successivo. Per ogni bene verrà fornita una descrizione, seguiranno l’identificazione catastale, la situazione urbanistica ed infine la valutazione. I valori indicati nei paragrafi “Stima” (e quelli di dettaglio distinti per le varie unità poste all’interno dei complessi immobiliari e riportati nelle schede di calcolo allegate), riguardanti edifici ultimati ma di fatto non vendibili nelle condizioni in cui si trovano (per mancanza di certificazioni degli impianti, o per difformità urbanistiche o catastali, o per pratiche 6 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 urbanistiche da terminare), sono riferiti ad immobili posti nella condizione di poter essere venduti come da prassi, quindi portati a termine per quanto riguarda gli impianti e la loro certificazione, e con tutte le pratiche urbanistiche e catastali espletate. Pertanto rappresentano un valore “pieno”, essendo state tolte nella stima solo le spese necessarie a completare le piccole lavorazioni rimaste in sospeso (parti di recinzione, complementi di impianti o di infissi, ecc.), o per manutenzioni varie da eseguire. Quindi, sempre nei paragrafi “Stima”, per questi beni verranno indicati anche i costi stimati necessari per rendere “vendibile” l’immobile, costi stimabili ovviamente solo per la loro interezza quando riguardano interi complessi immobiliari. Alla fine della relazione, tra le conclusioni, verranno riepilogati questi valori. A finire, l’elenco degli allegati. 7 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 ELENCO DEI BENI IMMOBILIARE ITALIA di Fred Mengoni & C. s.a.s. e beni personali Porto Recanati (MC) Località Montarice 1. Edificio “F “ 2. Appartamento (sub. 64) in edificio “D” 3. Terreni in zona Verde Pubblico ed in zona Residenziale di Completamento Piazza Brancondi 4. Edificio in Piazza Brancondi Via Garibaldi 5. Appartamento “Grattacielo Bianchi” Stresa (VB) 6. Villa con parco in via Sempione Nord 7. Villini con corte in via Per Someraro Milano 8. Appartamento in via Melchiorre Gioia n. 135 Roma 9. Appartamento in via Del Tritone n. 91 Osimo (AN) 10. Edificio in via Cinque Torri n. 30 11. Area agricola in località San Sabino Cingoli (MC) 12. Area urbana foglio 88, part. 129 sub 6, 7, 8 13. Area edificabile foglio 88, part. 29 8 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 14. Area edificabile foglio 88, part. 30, e part. 169 e 194 (Area ex Melletti) 15. Edificio in ristrutturazione in via Severini 16. Edificio in ristrutturazione in via Cerquatti Castelfidardo (AN) 17. Lotto 1 – Terreno agricolo con fabbricato rurale distinto al foglio 10, part. 71 18. Lotto 2 – Terreno agricolo con fabbricato rurale distinto al foglio 10, part. 56 19. Lotto 3 – Terreno agricolo con fabbricato rurale distinto al foglio 7, part. 47 20. Lotto 4 – Terreno agricolo Bolognola (MC) 21. Appartamento in villetta bifamiliare in Piazzale Pintura Civitanova Marche (MC) 22. Appartamento in viale IV Novembre n. 274 FRED MENGONI s.r.l. Porto Recanati (MC) Località Montarice 1. Edificio “A “ 2. Edificio “B” 3. Edificio “C” 4. Edificio “D” (escluso appartamento sub. 64) 5. Edificio “E” 6. Posti auto e moto scoperti 9 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Corso Matteotti 7. Negozio in Corso Matteotti n. 263 Cingoli (MC) 8. Residence in via Trentavisi 10 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 BENI DI PROPRIETA’ “IMMOBILIARE ITALIA di FRED MENGONI & C. S.A.S.” E BENI PERSONALI Gli immobili sono ubicati nei comuni di Porto Recanati (MC), Stresa (VB), Milano, Roma, Osimo (AN), Cingoli (MC), Castelfidardo (AN), Bolognola (MC), Civitanova Marche (MC). Si tratta di edifici di tipo residenziale, commerciale e a destinazione terziaria, di fabbricati rurali, di terreni agricoli, di aree edificabili e di aree a verde PORTO RECANATI (MC) Porto Recanati è una città sulla costa Adriatica, a ridosso del Monte Conero, in una zona a vocazione turistica, e poco distante da Ancona, il capoluogo di regione. Vi hanno trovato sviluppo numerose attività di carattere turistico e commerciale, legate soprattutto alla stagione estiva, ma che durante la stagione invernale mantengono la loro vivacità. La città è servita dalla rete autostradale (il casello Loreto - Porto Recanati dell’autostrada A14 dista appena 1 km) e dall’Aeroporto di Ancona – Falconara (distante una trentina di chilometri), oltre che dalla linea ferroviaria. Le direttrici più importanti dal punto di vista turistico e commerciale sono rappresentate dal lungomare, dal Corso Matteotti ad esso parallelo e da Piazza Brancondi, che si estende fino al mare. Porto Recanati è anche poco distante dalla città di Loreto, città dove è presente il Santuario mariano della Santa Casa. I beni sono ripartiti su tre zone: località Montarice, Piazza Brancondi e via Garibaldi. 11 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Località Montarice E’ una zona in posizione leggermente sopraelevata, alle spalle della città, distante dal mare circa cinquecento metri, collegata alla costa da un viadotto che oltrepassa la strada statale e la linea ferroviaria. E’ in forte sviluppo urbanistico, e dagli immobili qui realizzati è possibile godere di una vista che va dal Mare Adriatico alle colline dell’entroterra. In estate il clima è spesso mitigato da correnti d’aria provenienti dalla costa. Gli immobili oggetto di stima si trovano tra via del Mattatoio, via Argentina, via Grotte e la SS16 Adriatica. La toponomastica delle aree di circolazione è in via di definizione: alcune strade del lotto hanno già assunto il nome di “Via del Mattatoio”. Gli altri edifici presenti nella zona consistono in palazzine e villette a schiera costituite da poche unità immobiliari. Non sono presenti esercizi commerciali nelle vicinanze, né attività industriali o artigianali rilevanti (tranne quelle che si affacciano direttamente lungo la Strada Statale, al di sotto dell’edificato), essendo la zona a carattere prevalentemente residenziale. I beni appartenenti alle procedure consistono in sei edifici (indicati successivamente con lettere che vanno dalla “A” alla “F”) che ospitano ognuno un numero variabile di unità immobiliari (da sette a trenta unità residenziali per edificio, più garage, cantine e depositi, e posti auto coperti), più una serie di posti auto e moto scoperti distribuiti intorno e nelle vicinanze degli edifici, ed un’area a verde limitrofa all’edificato. La loro costruzione risale al periodo che va dalla metà degli anni novanta alla metà degli anni duemila. 12 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Le palazzine sono disposte attorno ad una piazza centrale nella quale trovano posto un’aiuola ed una fontana, che oltre a permettere la circolazione degli autoveicoli funge da punto di riferimento del complesso, conferendo allo stesso la caratteristica di residence. Sul piazzale di fronte alla palazzina “A”, quella più a valle, sono stati ricavati la maggior parte dei posti auto e moto scoperti; gli altri posti sono distribuiti lungo le vie che circondano gli edifici. A fianco del complesso immobiliare è presente un’area verde, libera da manufatti e da alberi, in parte recintata, che sarà destinata alla realizzazione di giardini, giochi o ad altri usi compatibili, come specificato più avanti. Le caratteristiche costruttive e distributive particolari di ciascun edificio saranno riportate nella descrizione dei singoli immobili, mentre quelle ricorrenti e comuni possono essere riassunte così: - le palazzine sono costituite da tre piani fuori terra nei quali sono distribuiti i vari appartamenti; al piano interrato sono posizionati i locali adibiti a garage, i locali tecnici e i depositi. Gli appartamenti ai piano terra dispongono di corti private, delimitate da grigliati in acciaio elettroforgiato, ed hanno ingresso autonomo - sono omogenee per quanto riguarda le finiture esterne ed i particolari architettonici: finiture esterne ad intonaco, tinteggiato a colori chiari nelle varie tonalità del giallo, presenza ricorrente di angolature, di riquadrature delle aperture e di altri elementi in calcestruzzo prefabbricato tinteggiate di colore bianco, recinzioni, balaustre e cancelli in acciaio zincato, infissi esterni 13 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 (persiane di finestre e di porte-finestra) verniciati di colore verde - le porte interne sono tamburate, rivestite in legno tipo noce chiaro, con maniglie in tinta oro; le finestre e porte-finestra sono tinteggiate di bianco, con doppi-vetri, alcune con meccanismo ad anta-ribalta - le coperture sono del tipo a capanna, con manto di copertura in tegola portoghese; discendenti e grondaie sono in rame - la pavimentazione degli alloggi è realizzata con piastrelle di monocottura di colore chiaro, di dimensioni variabili a seconda degli edifici (30x30 cm o 40x40 cm) - la pavimentazione delle corti esterne e dei balconi è realizzata in gres con piastrelle di dimensione 15x15 cm di colore marrone chiaro - quella dei garage e dei tunnel di distribuzione ai box è in gres porcellanato, con piastrelle di colore chiaro di dimensioni 30x30 cm, senza battiscopa - le scale esterne sono rivestite in granito - le serrande basculanti dei box sono in lamiera zincata, con porta di accesso pedonale - gli impianti termici sono autonomi a gas metano, con terminali costituiti da termosifoni in alluminio, completati in alcuni casi con radiatori “di arredo” - in genere le finiture, sia interne che esterne, sono di buona qualità, come anche i sanitari montati nei bagni Lo stato di manutenzione mediamente è buono: oltre alle condizioni 14 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 specifiche per ogni palazzina dettagliate più avanti, in generale si riscontrano più o meno diffusi fenomeni di scrostamento delle tinteggiature di solette e aggetti in calcestruzzo armato, soprattutto nelle parti più esposte, qualche fenomeno di ossidazione in cardini di finestre e porte-finestra, e nelle serrature di qualche portoncino blindato o cancello di recinzione, fenomeni di “annerimento” di porzioni di pareti esposte a nord, e qualche filatura sulle stesse dovute a piccoli cedimenti in fondazione o ad assestamenti dell’edificio, riscontrabili anche nei divisori interni. Anche le ringhiere zincate dei balconi, dove verniciate, sono spesso deteriorate. Agli intradossi delle solette a volte si riscontrano dei punti di ruggine provenienti dall’ossidazione delle barre di armatura. Fenomeni di umidità si hanno a volte negli ambienti del piano interrato, dovuti ad umidità di risalita, o alla loro posizione nei pressi dei tunnel o delle scale di accesso. Qualche infiltrazione si ha dalle finestre da tetto, specialmente in prossimità dei comignoli delle canne fumarie, dovuta probabilmente ad un errato posizionamento della guaina impermeabilizzante. Per quanto riguarda lo situazione impiantistica, mancano gli allacci di tutte le utenze (luce, acqua, gas). In particolare c’è da realizzare la centralina per l’allaccio alla rete elettrica, ed un tratto di collettore di fognatura riguardante l’edificio “A”. Dal punto di vista urbanistico, a seguito di colloqui intercorsi con gli addetti dell’ufficio tecnico del Comune, è emerso che tutto il complesso necessita del rilascio dei certificati di agibilità, in quanto gli alloggi sono ultimati, ma mancano le certificazioni degli impianti (elettrico, del gas, idrotermosanitario, degli impianti di riscaldamento) per ogni singola unità 15 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 (vennero presentate a suo tempo solo le certificazioni globali riguardanti le intere palazzine). Per di più la maggior parte degli alloggi non ha la caldaia installata. Anche le pratiche antincendio andrebbero definite, in quanto in alcuni casi sono state presentate, in altri non ultimate, in altri casi completamente assenti, mentre nel corso degli anni la normativa del settore è stata modificata. C’è da comunicare infine l’ultimazione lavori, dopo aver presentato eventuali d.i.a. e sanatorie se necessarie. La richiesta di agibilità, presentata dalla Fred Mengoni in data 30 aprile 2013 per gli immobili “A”, “B”, “C”, “D” ed “E”, non è stata accolta dal Comune. L’area di edificazione degli immobili ricade in sottozona B5 della zona di completamento B del Piano Regolatore del Comune di Porto Recanati (art. 13 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG), con indice di densità fondiaria pari a 1,8 mc /mq. Dal punto di vista catastale, salvo alcune inesattezze che saranno specificate caso per caso, tutti gli immobili risultano accatastati. Tutti gli immobili sono allo stato attuale non occupati, e non sono mai stati abitati. Appartengono alla procedura fallimentare della società “Immobiliare Italia di Fred Mengoni & C. s.n.c.” l’intero edificio “F”, un appartamento (sub. 64) nell’edificio “D”, e l’area a verde inserita in zona Verde Pubblico – Zone a Giardini V4. Gli altri beni immobili appartengono alla procedura di Concordato Preventivo “Fred Mengoni s.r.l.”. 16 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 1. EDIFICIO “F” E’ la palazzina che si trova in posizione più arretrata, lungo via del Mattatoio, a sviluppo leggermente curvilineo. E’ interamente di proprietà della “Immobiliare Italia sas”. Ospita 15 appartamenti di categoria A/2 e 15 garage con tunnel a doppio ingresso delimitato da barre automatizzate. E’ stata costruita in base a Permesso di Costruire rilasciato nel 2005. Dispone di posti auto e moto scoperti di pertinenza del condominio, all’interno di due aree delimitate da barre automatizzate. L’area a sud ha 10 posti auto più 2 posti moto, quella a nord 4 posti auto. Gli appartamenti sono suddivisi cinque per piano, ed hanno superficie lorda variabile tra i 60 e i 68 mq. Ogni alloggio ha partizioni interne in cartongesso, porte-finestra e finestre in legno verniciato bianco, sportelloni oscuranti in alluminio di colore verde. E’ presente in ogni appartamento un bagno con vasca idromassaggio e predisposizione per allaccio lavatrice. Tutte le unità hanno portoncino di ingresso blindato, con impianto citofonico montato sia al cancello di ingresso che ai portoni, e predisposizione per videocitofono. I pavimenti sono realizzati con piastrelle chiare di dimensione 40x40 cm montate in diagonale. Gli appartamenti al piano terra hanno tutti doppi servizi e corte esterna anteriore e posteriore. Quelli ai piani superiori sono raggiungibili tramite due blocchi scala esterni a pianta quadrata in calcestruzzo armato (una a nord, l’altra a sud del fabbricato), coperti in sommità, che conducono ai ballatoi di distribuzione dei due piani. Sono tutti dotati di balconi esclusivi e portone di ingresso 17 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 blindato. Negli appartamenti dell’ultimo piano sono presenti delle finestre da tetto, alcune delle quali andrebbero elettrificate (c’è la predisposizione) per una più agevole apertura. L’altezza interna va dai 2 metri in prossimità delle pareti esterne, ai 3,50 metri al colmo. Sono presenti dei ripostigli sottotetto, con accesso da una piccola apertura senza scala. L’altezza interna degli appartamenti ai piani terra e primo è di 2,70 m. Al piano interrato, accessibile anche tramite due rampe di scale, i vari box, tutti chiusi con serranda basculante, hanno presa e scarico acqua, oltre all’impianto di illuminazione, e aperture a bocca di lupo senza infisso, che andrebbe installato. Le superfici lorde dei box sono pari a 14 mq per i dieci disposti lungo il lato ovest, 29 mq per i restanti cinque lungo il lato est. L’altezza interna è pari a 2,40 m. Le condizioni di manutenzione in generale sono buone. Quello che si osserva è la presenza di leggere filature in alcuni divisori interni, l’ossidazione degli sportelli dell’alloggio caldaie esterno e alcuni distacchi dei battiscopa in granito lungo le scale esterne. Le caldaie dell’impianto non sono presenti. Sono presenti delle infiltrazioni in alcuni garage, in particolare in quello contraddistinto col subalterno catastale 6, sulla parete di fondo e lungo quella a ridosso della scala esterna. Nei garage sub 16, 17, 18, 19 e 20 è presente del materiale edile, senza particolare valore, avanzato a fine lavori di costruzione e lasciato lì probabilmente per piccole lavorazioni o riparazioni. Alcuni tratti di grigliato metallico di recinzione delle corti posteriori 18 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 degli appartamenti ai piani terra sono ancora da installare, e sono depositati sulle corti stesse. Sono invece da realizzare i divisori tra i balconi esclusivi degli appartamenti del primo piano e da terminare alcune componenti degli impianti. Le superfici di ciascuna unità, con i vari coefficienti di omogeneizzazione, sono riportate nei fogli di calcolo allegati. 1.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’edificio è accatastato al Foglio 13, particella 571 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati. Gli appartamenti, contraddistinti coi numeri di subalterno catastale da 21 a 35, sono di categoria A/2 classe 3. I garage, contraddistinti coi numeri di subalterno catastale da 6 a 20, sono di classe 3. Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati negli allegati alla presente relazione. Sono presenti lievi difformità catastali, in particolare non è riportato sulle planimetrie catastali il tratto di divisorio che divide la zona notte dalla zona giorno ai piani primo e secondo degli appartamenti. 1.2. Situazione urbanistica L’edificio è stato realizzato con Permesso di Costruire n. 127/2004 del 11/05/2005, e successiva variante con DIA 118/06 1.3. Stima Le varie unità immobiliari, al fine di agevolare una futura vendita dei 19 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 beni, verranno stimate singolarmente, partendo da un valore unitario base per ogni palazzina, scelto in relazione alla posizione, alla qualità architettonica e delle finiture, all’anno di costruzione, allo stato di manutenzione, al numero di unità presenti. Ogni appartamento e ogni singolo box auto verrà poi differenziato in base alle caratteristiche particolari della singola unità, applicando un coefficiente “di merito” per ogni caratteristica presa in considerazione (ingresso indipendente o condominiale, livello di piano, orientamento, affaccio, distribuzione planimetrica, dimensione, più accessibilità e grado di finitura per i box) e sottraendo una percentuale che rappresenta l’importo dei lavori eventualmente necessari per l’ultimazione o la sistemazione del bene. Stabilito il prezzo unitario e calcolata la superficie omogeneizzata dell’unità, si determina il valore arrotondato alle migliaia di euro. I calcoli svolti, i coefficienti utilizzati e i valori finali per ogni unità immobiliare sono riportati nell’allegato di calcolo e riassunti nelle conclusioni finali. Per l’edificio in oggetto, viene stabilito un prezzo base di 1.900 Euro /mq di superficie lorda commerciale per gli appartamenti, e di 900 Euro /mq per i garage, in linea con i prezzi praticati in zona per la compravendita di unità simili e di non recentissima realizzazione, ed in accordo con le precisazioni svolte in premessa. I valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio riportano, per la zona in questione, quotazioni che oscillano tra i 2.100 e i 2.600 Euro /mq, prendendo in considerazione anche immobili realizzati a ridosso del centro cittadino, quindi in zone economicamente più appetibili. Per l’immobile “F” viene stabilito un valore totale “pieno” (secondo le indicazioni svolte in “Premessa”) di 2.154.000 20 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Euro. Le spese necessarie per completare l’immobile (impianti e pratiche urbanistiche e catastali) ammontano a 50.000 Euro. 2. APPARTAMENTO (sub. 64) IN EDIFICIO “D” E’ un appartamento su due piani (primo e secondo) posto in testa alla palazzina “D” (che sarà descritta più avanti: gli altri appartamenti sono di proprietà della Fred Mengoni srl), rivolto a sud, la cui costruzione risale all’anno 2000, di proprietà della “Immobiliare Italia sas”. Per la descrizione generale della palazzina e per le caratteristiche comune agli altri appartamenti si farà riferimento quindi a quanto riportato più avanti a proposito dei beni della Fred Mengoni srl. I due piani sono collegati da scala a chiocciola interna in legno chiaro. Al primo piano sono presenti due balconi ed un lastrico esclusivo. Al secondo piano tre balconi di cui uno si sviluppa per tutta la facciata di testa, permettendo un bell’affaccio sul litorale. L’ingresso, condominiale, avviene dalla parte posteriore della palazzina. L’immobile ha mantenuto un accesso indipendente per piano, con portoncini interni blindati. Le finiture sono di livello superiore rispetto alla media degli altri appartamenti. I bagni sono con vasca idromassaggio, i termosifoni sono in ghisa, il pavimento ha piastrelle (40x40, montate in diagonale) di più elevato livello. E’ presente una predisposizione per impianto di condizionamento. Sopra la scala di ingresso, nel sottotetto, è stato ricavato un piccolo ripostiglio (di altezza 1,30 m). La superficie lorda totale ammonta a 164 mq, quella dei balconi a 49 mq. Lo stato di manutenzione è buono. Come per gli altri appartamenti 21 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 c’è da riverniciare alcune porzioni di ringhiere dei balconi. Mancano le placchette dell’impianto elettrico. Il calcolo delle superfici omogeneizzate, con i relativi coefficienti, è riportato nel paragrafo “Stima”. 2.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’appartamento, di categoria A/3 classe3, è accatastato al Foglio 12, particella 1301, subalterno 64 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati. Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati nella visura allegata alla presente relazione. 2.2. Situazione urbanistica L’edificio è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 103/00 del 26/10/00. Seguirono: - Sanatoria presentata il 13/12/2004, con titolo rilasciato n. 28/2007, per maggiore altezza della linea di colmo e dell’intradosso, e per maggiore profondità dell’edificio - DIA del 19/04/2006, pratica 144/06 per modifica alla corte, alle divisioni interne, e per l’accorpamento dei due appartamenti posti a quote diverse. 2.3. Stima Con le considerazioni già svolte a proposito della stima dell’immobile “F”, per l’appartamento in oggetto viene stabilito un prezzo 22 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 base di 1.900 Euro /mq di superficie lorda commerciale. Assumendo il coefficiente di omogeneizzazione pari a 0,2 per i balconi (ottenuto calcolando la riduzione dal coefficiente 0,3 generalmente utilizzato secondo le indicazioni, a causa della loro estensione), e i coefficienti: - 1,1 di orientamento - 1,1 di affaccio - 1,05 di finitura - 0,90 di dimensione - 0,98 per qualche lavorazione da eseguire il valore “pieno” risulta, arrotondando, pari a 370.000 Euro. Le spese necessarie per completare l’immobile (impianti e pratiche urbanistiche) ammontano a 4.000 Euro. 3. TERRENI IN ZONA VERDE PUBBLICO ED IN ZONA RESIDENZIALE DI COMPLETAMENTO Sono dei terreni situati a margine del complesso edilizio realizzato a Montarice descritto in precedenza, rappresentati dalle particelle 1066, 1269, 1267, 1271, 1273 e 1275 del foglio 12 del Comune di Porto Recanati, di proprietà della “Immobiliare Italia sas”. La particella 1066, stretta e allungata, è al confine dello scivolo di ingresso ai garage interrati dell’edifico, la 1269 chiude l’ampia zona a parcheggio di fronte l’edificio “A”, ed è piantumata e pavimentata con elementi grigliati di calcestruzzo. Le altre, a sud del complesso immobiliare, sono lasciate a prato, senza alberi di alto fusto, libere da manufatti (è presente solo un pozzetto di 23 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 raccolta acque meteoriche, ma non allacciato, e lungo lo sviluppo della particella 1275, la recinzione ed un canale di scolo). Nel loro insieme hanno forma pressappoco triangolare, giacitura leggermente declive, con esposizione a sud. E’ in gran parte delimitata da recinzione con colonnine di cemento vibrato. 3.1. Identificazione catastale e situazione catastale Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati nella visura allegata alla presente relazione. 3.2. Situazione urbanistica Le particelle 1066, 1267 e 1269 appartengono alla zona B5 Residenziale di Completamento del PRG del Comune di Porto Recanati, ed anche porzioni delle particelle 1273 (105 mq circa) e 1275 (510 mq circa). Tali particelle hanno esaurito la loro capacità edificatoria. La particella 1271, e le restanti parti delle particelle 1273 e 1275 (di 9.435 mq e 1.820 mq rispettivamente), sono in zona Verde Pubblico – Zone a Giardini V4. In tali zone è possibile realizzare giardini, giochi e, in accordo con l'Amministrazione Comunale, si potranno prevedere eventuali altri usi compatibili (attrezzature sportive, campi da tennis, piscine, parchi acquatici, ecc., in quanto qualcosa di simile era già previsto dal precedente PRG). L'area potrà anche rimanere pertinenza del complesso edilizio purché se ne preveda, anche limitatamente a certi orari, una fruizione pubblica. 24 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 3.3. Stima Avendo le particelle in zona B5 Residenziale di Completamento esaurito la loro capacità edificatoria, verrà assegnato loro un valore a seconda dell’attuale funzione: alle particelle 1066 e 1269 valore nullo in quanto facenti parte della “dotazione” condominiale del complesso edilizio, alle restanti un valore pari a quello delle altre particelle in V4. Verrà assunto un valore unitario di 4,00 Euro /mq, un po’ superiore a quello indicato dall’Ufficio del Territorio di Macerata per l’anno 2009 (ultimo anno disponibile) per la zona di interesse (Valori Agricoli Medi nella Regione Agraria n. 6: Colline litoranee di Macerata), che dà per le colture indicate in Catasto valori che oscillano tra i 3.600 Euro /ha per il pascolo e i 19.450 Euro /ha per il seminativo arborato, in quanto l’area è utilizzabile nei modi detti. La superficie (catastale) totale considerata è pari a. S = 13.006 mq avendo tolto alla particella 1275 l’area occupata dal canale di scolo e dal colonnato di recinzione, stimata in 1.295 mq. Il valore totale delle particelle è quindi: V = 13.006 x 4 = 52.024 Euro che, detratto un costo forfettario di 2.000 Euro per il completamento della recinzione, e arrotondando, diventa: V = 50.000 Euro 25 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Piazza Brancondi E’ una delle piazze principali della città, in pieno centro, tra il Corso Matteotti ed il lungomare. Vi si affaccia il Castello Svevo con la sua Torre, costruzioni del XIII secolo. Rappresenta un importante polo commerciale e turistico per la città. 4. EDIFICIO IN PIAZZA BRANCONDI L’edificio, risultato di una demolizione e ricostruzione, ospita negozi, appartamenti e soffitte e, al piano interrato, box auto, posti macchina coperti, magazzini e sottonegozi. E’ composto da quattro piani fuori terra (piani terra e primo in gran parte occupati da negozi, piani secondo e terzo da appartamenti), più il piano sottotetto occupato dalle soffitte, ed il piano interrato. E’ attraversato da una galleria pedonale di dimensioni 3,60 x 30 m circa, e sulla facciata prospiciente la piazza è presente un porticato, largo 3,60 m, sviluppato per tutta la lunghezza. Le unità sono servite da tre blocchi scala indipendenti, dotati di ascensore. Sono presenti due cortili interni, pavimentati con piastrelle bianche 25x12,5 cm. Le stese piastrelle sono utilizzate per pavimentare i balconi e le terrazze. L’immobile ha vista sul mare e verso gli edifici storici della città (Torre Sveva, Chiesa di San Giovanni Battista), sulla piazza e su Corso Matteotti. Oltre che dalla piazza, è limitato dalle vie Manin, Cavour e Corso Matteotti. Non tutto l’immobile è di proprietà della “Immobiliare Italia sas”: appartengono alla società 14 appartamenti, 9 negozi, 9 soffitte, 2 garage, 2 26 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 posti macchina coperti e 2 magazzini. Dei 14 appartamenti (così distribuiti: 1 al primo piano, 7 al secondo piano e 6 al terzo piano), uno è collegato internamente ad una soffitta tramite scala interna a chiocciola, dotato di un’ampia terrazza che si affaccia sulla piazza e sul Corso e presenta finiture di grado più elevato (appartamento C3). Dei 9 negozi del piano terra tutti, tranne uno, sono dotati di sottonegozio collegato internamente, e tutti sono collegati internamente all’altra porzione di negozio al piano primo; i sottonegozi e gli ambienti al primo piano hanno anche accessi separati. La parte di edificio che si affaccia sul cortile posteriore ha una vista meno qualificata, a causa delle cattive condizioni dello stabile confinante. L’immobile, ad ossatura in calcestruzzo armato, ha le varie unità con le seguenti caratteristiche costruttive ed architettoniche ricorrenti: - finiture esterne ad intonaco, tinteggiato a colore giallo chiaro, con presenza ricorrente di angolature e di riquadrature delle aperture realizzate con elementi di cemento prefabbricati tinteggiati di colore bianco - manto di copertura in tegole portoghesi, divisori in forati, finestre (in legno negli appartamenti) di colore bianco con doppi vetri (tranne in qualche negozio al primo piano) e persiane in legno a lamelle fisse tinteggiate di verde. Alcune finestre hanno il meccanismo ad anta-ribalta - i negozi sono pavimentati con piastrelle di grandi dimensioni, le scale interne sono in calcestruzzo armato rivestite di granito, con 27 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 balaustre in acciaio verniciate. Alcuni sono collegati al sottonegozio con scala a chiocciola, altri con rampa tradizionale. Alcuni negozi hanno doppio ingresso dalla strada, altri hanno affaccio anche sul cortile interno dell’edificio, e sono dotati di terrazza. Hanno tutti predisposizione per impianto di climatizzazione. I sottonegozi ricevono aria e un po’ di luce da aperture a bocca di lupo; sono presenti degli scarichi a vista. - gli appartamenti sono pavimentati in gres porcellanato, le porte interne sono tamburate, rivestite in legno tipo noce chiaro, l’impianto termico è autonomo, con terminali a radiatori tradizionali in alluminio. I portoncini di ingresso sono blindati. Nei bagni sono montate vasche idromassaggio. Hanno tutti almeno un balcone. Alcuni appartamenti hanno predisposizione per l’impianto di climatizzazione, e tutti hanno quella per il videocitofono. Quasi tutti hanno affaccio o balcone verso il cortile interno del palazzo. - l’altezza interne degli appartamenti è di 2,70 m. Quella dei negozi è di 3 m al pino terra, di 2.70 al piano primo. Il piano interrato è alto 2,40 m - le scale condominiali sono rivestite di marmo chiaro - le soffitte presentano le stesse rifiniture degli appartamenti, con servizi igienici, impianti di riscaldamento, allacci di impianti. Alcune sono dotate di balconi e di predisposizione per impianto di condizionamento. Hanno ampie finestre da tetto. Le altezze vanno da 2,40 m al colmo, fino a 50 cm ai bordi 28 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 - I box hanno attacco alla rete idrica, pilette di scarico e impianto di illuminazione; le serrande basculanti dei box e dei magazzini sono in lamiera zincata, con porta di accesso pedonale. Lo scivolo di ingresso è lastricato in porfido, con altezza nel punto più basso di 2,10 m - in genere le finiture, sia interne che esterne, sono di buona qualità, come anche i sanitari montati nei bagni Lo stato di manutenzione mediamente è buono: in generale si riscontra qualche fenomeno di ossidazione in cardini di finestre e portefinestra, qualche filatura nei divisori interni, che diventano più marcate in corrispondenza dei giunti sismici con i quali la palazzina è stata separata strutturalmente in due porzioni (fenomeno evidenziato con le scosse sismiche succedutesi durante la scorsa estate). Le ringhiere dei balconi, fortemente degradate, sono da sostituire. Quelle interne delle scale presentano spesso spellature. Fenomeni di umidità si hanno in qualche appartamento del terzo piano, dovuti ad infiltrazioni dalla copertura, più marcati nell’appartamento I3 in zona giorno, e sotto qualche finestra da tetto. Per quanto riguarda lo situazione impiantistica, mancano gli allacci di tutte le utenze (luce, acqua, gas), e sono da terminare alcune parti di impianto, anche di quello elettrico (almeno in un appartamento, ed in tutti i negozi, sono da passare i fili dell’impianto, nel vano scala C è da terminare il quadro elettrico). Nelle soffitte sarebbero da installare i sanitari nei bagni, essendo disponibili depositati in due appartamenti del terzo piano. Nei bagni dei negozi mancano gli aeratori. Gli split dell’impianto di condizionamento 29 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 sono presenti solo nell’appartamento denominato C3. Mancano tutte le caldaie dell’impianto termico. I lavori da ultimare possono essere sintetizzati così: mancano alcuni divisori tra le proprietà nei cortili, balconi e terrazzi, alcune finestre al primo piano dei negozi andrebbero messe in sicurezza alzando i davanzali ad 1 m, sono da rivedere delle imbiancature in qualche negozio e in qualche appartamento, c’è coprire con opportune mostre le zone di attraversate dai giunti sismici, montare tutte le porte di bagno e antibagno nei negozi e qualche porta negli appartamenti, montare le placchette dell’impianto elettrico, i vetri nelle porte degli appartamenti tra zona giorno e zona notte, gli accessori e qualche pannello interno nei portoncini blindati. Mancano tutte le maniglie delle porte degli appartamenti. Alcune mostre delle finestre al primo piano dei negozi sono da sistemare. Le superfici di ciascuna unità, con i vari coefficienti di omogeneizzazione, sono riportate nei fogli di calcolo allegati. Le planimetrie schematiche della suddivisione attuale vengono riportate negli allegati. L’immobile è attualmente libero. 4.1. Identificazione catastale e situazione catastale Essendo l’immobile non ancora frazionato, ed ufficialmente non ultimato, risulta accatastato al foglio 11 particella 331 sub 22 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati come in corso di costruzione. L’elaborato planimetrico presenta alcune imprecisioni: in alcuni casi è rimasto ad indicare l’immobile in oggetto il vecchio numero di subalterno 30 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 11, poi manca l’indicazione di qualche apertura. 4.2. Situazione urbanistica L’immobile ricade in zona residenziale A di interesse storicoartistico, disciplinata dall’art. 12 delle NTA del PRG del Comune. Venne rilasciata Concessione Edilizia nel 1995 per demolizione edificio esistente e ricostruzione con ampliamento, Seguirono modifiche imposte dalla Soprintendenza (anche se il fabbricato non risulta vincolato), senza tuttavia presentare la pratica per le modifiche imposte in comune. In seguito comunque venne presentata DIA in variante nel 1999 che riporta, oltre ad altre varianti, anche le modifiche imposte dalla Soprintendenza. La Soprintendenza ha istituito poi un vincolo sulle facciate. Le modifiche eseguite ad oggi, e da rettificare quindi, sono riguardanti soprattutto le soffitte denominate S10 e S11 e l’appartamento I3, in quanto difformi dal progetto approvato. Altre lievi difformità riguardano la realizzazione di alcune finestre a bocca di lupo nell’interrato, e la realizzazione di alcune porte e finestre. C’è da presentare infine la pratica di fine lavori, l’accatastamento, la certificazione degli impianti, e richiedere l’agibilità. La pratica al Genio Civile è stata chiusa, mentre è da verificare la situazione delle pratiche antincendio alla luce delle nuove normative. L’altezza delle porzione dei negozi al piano primo, di 2.70 m, a giudizio dell’ufficio tecnico è da ritenersi regolare in quanto a sua volta venne approvata. 31 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 4.3. Stima Le varie unità, al fine di ottenere un valore più accurato, verranno stimate singolarmente, partendo da un valore unitario base per ogni tipologia di immobile. A tale scopo, nono essendo disponibili le planimetrie perché il bene non è ancora accatastato, sono state redatte, seppure in modo semplificato cioè senza le partizioni interne, tutte le planimetrie delle unità, e sono state determinate le consistenze. Per il calcolo della superficie da stimare nelle soffitte è stata presa in considerazione solo la superficie che presenta un’altezza maggiore di 1, 50 m. Per i negozi il bagno è stato omogeneizzato col coefficiente 0,5, in accordo con gli standard di misurazione. Ogni appartamento e ogni negozio verrà poi differenziato in base alle caratteristiche particolari della singola unità, applicando un coefficiente “di merito” per ogni caratteristica presa in considerazione (ingresso indipendente o condominiale, livello di piano, orientamento, affaccio, distribuzione planimetrica, dimensione, più l’accessibilità e la tipologia per le unità al piano interrato) e sottraendo una percentuale che rappresenta l’importo dei lavori eventualmente necessari per l’ultimazione o la sistemazione del bene. Stabilito il prezzo unitario e calcolata la superficie omogeneizzata dell’unità, si determina il valore arrotondato alle migliaia di euro. I calcoli svolti, i coefficienti utilizzati e i valori finali per ogni unità immobiliare sono riportati nell’allegato di calcolo e riassunti nelle conclusioni finali. Per l’edificio in oggetto, viene stabilito un prezzo base di 4.500 Euro /mq di superficie lorda commerciale per i negozi, di 4.000 Euro /mq per gli appartamenti, di 2.000 Euro /mq per le unità nel piano interrato, 32 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 e di 1.000 Euro /mq per le soffitte, in linea con i prezzi praticati in zona per la compravendita di unità simili e di non recentissima realizzazione, ed in accordo con le precisazioni svolte in premessa. I valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio riportano, per la zona in questione, valori che oscillano tra i 3.500 e i 4.500 Euro /mq per gli appartamenti e tra i 3.500 e i 5.000 Euro /mq per i negozi (in condizioni di manutenzione ottime, assimilabili ad immobile nuovo o integralmente ristrutturato), e tra i 1.700 e i 2.200 Euro /mq per i box, in condizione di manutenzione normali. In definitiva per l’immobile in Piazza Brancondi viene stabilito un valore “pieno” (secondo le indicazioni svolte in “Premessa”) totale di 8.940.000 Euro. Le spese necessarie per completare l’immobile (impianti e pratiche urbanistiche e catastali) ammontano a 150.000 Euro. 33 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Via Garibaldi Via Garibaldi è la via parallela al lungomare (via Lepanto), che arriva fino a Piazza Brancondi, e si sviluppa per tutta la lunghezza del centro storico. L’immobile si trova proprio all’incrocio con Piazza Brancondi, e si affaccia su via Lepanto, una zona centrale per il turismo balneare 5. APPARTAMENTO “GRATTACIELO BIANCHI” L’appartamento, di proprietà dell’”Immobiliare Italia sas”, si trova all’undicesimo piano di un edificio denominato “Grattacielo Bianchi”, in via Garibaldi n. 1. L’edificio è composto in totale da 14 piani fuori terra, con ascensore, ed è stato realizzato con licenza del 1967 e collaudato nel 1970. Nel piano interrato sono sistemati i locali tecnici (centrale termica, contatori, autoclave). Presenta dei balconi per tutta la facciata rivolta verso il mare, più altre due file di balconi ai lati. Esternamente è sottoposto a periodiche manutenzioni in quanto esposto all’aerosol marino, con necessità di controllare lo stato dell’intonaco in generale ed in particolare quello dei copriferri della struttura. L’appartamento, di superficie lorda pari a 58 mq, è composto da ingresso, soggiorno, cucina, bagno e camera da letto, con due balconi di superficie totale pari a 10 mq che permettono un ampio affaccio sul litorale e sulla città. L’altezza interna netta è di 2,90 m. E’ in buono stato di manutenzione, e presenta buone finiture, come pavimenti in marmo chiaro, portoncino blindato, impianto di riscaldamento 34 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 autonomo, radiatori in ghisa. Nel bagno i rivestimenti e la pavimentazione sono in ceramica. Le finestre e le porta-finestre sono in alluminio senza doppi vetri. Il pannello del portoncino blindato è da sostituire. L’immobile è attualmente libero 5.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’appartamento, di categoria A/2 classe 1, è accatastato al Foglio 11, particella 106, subalterno 22 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati. La consistenza, la rendita e gli altri dati sono dettagliati nella visura allegata alla presente relazione. 5.2. Situazione urbanistica L’immobile ricade in zona residenziale A di interesse storicoartistico, disciplinata dall’art. 12 delle NTA del PRG del Comune. L’edificio è stato realizzato con il “nulla osta per l’esecuzione di lavori edili” rilasciato dal Sindaco di Porto Recanati il 3 agosto 1967, pratica 604/67. Seguirono: - nulla osta per variante alla licenza del 3 agosto 1967, rilasciato dal Sindaco il 5 aprile 1968, pratica 676/68 - autorizzazione di abitabilità rilasciata dal Sindaco in data10 agosto 1970 5.3. Stima Viene stabilito un prezzo 2.800 Euro /mq di superficie lorda 35 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 commerciale, in linea con i prezzi praticati in zona per la compravendita di unità simili e di non recentissima realizzazione, ed in accordo con le precisazioni svolte in premessa. I valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio riportano, per la zona in questione, valori che oscillano tra i 2.700 e i 3.400 Euro /mq, in condizioni di manutenzione normali. Essendo la superficie omogeneizzata pari a 61 mq, ottenuta applicando il coefficiente 0,3 ai balconi, il valore dell’appartamento viene stabilito, arrotondando, in: V = 171.000 Euro 36 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 STRESA (VB) Stresa, sul Lago Maggiore, è un importante riferimento per le sue bellezze paesaggistiche e ambientali e per i suoi eventi culturali, oltre che importante centro turistico. I beni, di proprietà della Immobiliare Italia sas, consistono in una villa più un’autorimessa e locali deposito separati, in un parco che la circonda, e in due villini adiacenti tra loro, dotati di corte. Il complesso è affacciato sul lungolago, nella zona immediatamente a Nord della cittadina, in un contesto residenziale caratterizzato dalla presenza di molte ville, alcune delle quali di notevole interesse storico e architettonico. Confina con un’ampia area a verde pubblico. Il centro storico della città si trova a circa 1 km, gli imbarchi per le Isole Borromee ed il Lungolago distano poche centinaia di metri. Tutti gli immobili sono attualmente liberi. 6. VILLA CON PARCO IN VIA SEMPIONE NORD La villa ha ingresso pedonale da via Sempione Nord, al numero civico 65, e ingresso carrabile dalla via Per Someraro che da essa si dirama verso l’interno. L’immobile, di categoria catastale A/8, è in stile liberty, realizzato in muratura, a 3 piani fuori terra più un seminterrato dove sono presenti le cantine. Esternamente è intonacata, tinteggiata di colore bianco con motivi decorativi riportati sui sottofinestra e sul cornicione di coronamento della copertura. Gli infissi esterni, in legno, sono tinteggiati di colore bianco, senza doppi vetri. Le ringhiere delle terrazze, le inferriate alle finestre del 37 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 piano terra e quelle delle verande sono in ferro verniciato bianco. Anche gli infissi interni sono in legno verniciato bianco. La copertura è in tegole marsigliesi, ed è in buone condizioni. L’ingresso avviene da una scala esterna a due rampe simmetriche che conduce ad un portico in stile ionico. Al piano terra, rialzato, c’è la zona giorno, al piano superiore la zona notte con i servizi igienici e le terrazze, all’ultimo piano altre camere da letto e i locali di servizio. Le finiture, per quanto riguarda i pavimenti, i rivestimenti e i sanitari, sono di buon livello. Il piano terra ha due verande, due caminetti e alcune pareti in boiserie. E’ pavimentato in marmo bianco e in parquet (veranda). Sono presenti delle macchie di muffa alle pareti e sul soffitto e dell’umidità di risalita dal pavimento. Alcune porzioni di intonaco sono deteriorate a causa della stessa. L’altezza interna è di 2,90 m. Al primo piano si sale tramite una scala interna rivestita in marmo chiaro. E’ pavimentato in parquet. Sono presenti quattro camere e tre bagni di cui uno con vasca idromassaggio, tutti con buone finiture, e due terrazze, pavimentate in ceramica. Da quella sul davanti è possibile avere una bella vista sul Lago. L’altezza interna è di 2,75 m. Al secondo piano, pavimentato in parquet, sono presenti cinque stanze e due bagni. L’altezza interna è di 2,65 m. L’impianto di riscaldamento è a gasolio, con terminali in ghisa. Nell’insieme l’immobile è in discrete condizioni di manutenzione. Poco distanti dalla villa sono presenti, adiacenti tra loro, l’autorimessa per tre posti auto, un locale deposito attrezzi e due magazzini. Il parco è recintato con muro di cinta, sormontato da rete metallica lungo il confine ovest. E’ sistemato ad erba, con essenze arboree a basso fusto e 38 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 abeti e altri alberi ad alto fusto, e attraversato da viottoli in porfido. Avrebbe necessità di alcune opere di manutenzione, specialmente per quanto riguarda le essenze arboree in genere. Le superfici lorde sono le seguenti: - piano interrato (cantine) 102 mq - piano terra 170 mq - piano primo 159 mq - piano secondo 159 mq - verande 30 mq - portico 15 mq - terrazze 46 mq - autorimessa 60 mq - deposito e magazzini 54 mq - parco 2.550 mq Omogeneizzate coi coefficienti 0,5 per le cantine, 0,25 per l’autorimessa e i depositi, 0,154 (ricavato dal calcolo come da DPR) per quanto riguarda terrazze, portico e verande, e 0,097 per il parco, la superficie commerciale risulta pari a 826,5 mq 6.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’immobile è accatastato al Foglio 37, particelle 41 e 145 (quest’ultima è il deposito attrezzi) del Catasto Fabbricati del Comune di Stresa, come villa A/8 di classe 3. Le visure e le planimetrie sono riportate in allegato. Ci sono delle inesattezze sull’elaborato planimetrico, in quanto la 39 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 villa è stata riportata ruotata di circa 90° rispetto alla posizione reale, ed erroneamente indicato col mappale 46/1 piuttosto che col 41/1 il parco. E’ presente anche il precedente elaborato planimetrico, che invece riportava questi dati in modo corretto. Per quanto riguarda le planimetrie dell’edificio, ci sono delle incongruenze su delle finestre, che sono state chiuse, e su un bagno al secondo piano, dove invece è presente una stanza comune. 6.2. Situazione urbanistica Il fabbricato ricade in zona “Aree a capacità insediativa invariata” del Piano Regolatore del Comune di Stresa, disciplinata dall’art. 2.8 delle NTA. 6.3. Stima Per la zona in questione, oltre alla consultazione di dati pubblicati da dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, sono state reperite alcune offerte da varie agenzie immobiliari pubblicate on-line. L’OMI fornisce una forbice di valori, riferiti a ville e villini in condizioni “normali”, di 2.350 – 3.400 Euro /mq. Viste le reali condizioni del bene, si stabilisce un valore unitario di 2.800 Euro/mq. Con la superficie omogeneizzata calcolata in precedenza, il valore dell’immobile viene posto pari, arrotondando, a 2.314.000 Euro. Le spese per la regolarizzazione catastale sono stimabili in 1.000 Euro. 40 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 7. VILLINI CON CORTE IN VIA PER SOMERARO I villini, poco distanti dalla villa e adiacenti tra loro, hanno ingresso da Via Per Someraro n.2 e n. 4. Dietro è presente una corte, sistemata a giardino, indicata in catasto come “frutteto” sulla quale è stata realizzata una piccola serra in metallo. E’ divisa con recinzione e cancello pedonale dal parco della villa. Entrambe sono di categoria catastale A/7. La prima villa (particella 46 sub 5) è di minori dimensioni, realizzata di recente (15-20 anni fa), ad un solo piano, dove sono presenti soggiorno con angolo cottura, una camera ed un bagno. La seconda (particella 46 sub 6) deriva da una ristrutturazione recente (stessa epoca), con la quale si sono voluti ricavare due appartamenti, e si sviluppa su due piani. Al piano terra c’è la zona giorno con un bagno, al primo piano quattro camere da letto ed altri servizi igienici. Sono intonacate esternamente e tinteggiate di bianco, come bianchi sono gli infissi esterni, con vetrocamera e le persiane oscuranti, in legno. Le coperture sono in tegole piane. L’impianto di riscaldamento è a metano, con radiatori in alluminio. I pavimenti sono in ceramica. Sulle pareti è presente qualche filatura. Le finiture (infissi, rivestimenti, sanitari) sono di livello mediocre. Le superfici lorde sono le seguenti: - villino sub 6, 155 mq - villino sub 5, 46 mq - portico villino sub 6, 6 mq - corte comune 788 mq Omogeneizzate coi consueti coefficienti, la superficie commerciale 41 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 totale risulta pari a 282,8 mq. 7.1. Identificazione catastale e situazione catastale Gli immobili sono accatastati al Foglio 37, particelle 46, sub 5 e 6 del Catasto Fabbricati del Comune di Stresa, come villini A/7 di classe 1. Le visure e le planimetrie sono riportate in allegato. 7.2. Situazione urbanistica I fabbricati ricadono in zona “Aree a capacità insediativa invariata” del Piano Regolatore del Comune di Stresa, disciplinata dall’art. 2.8 delle NTA. 7.3. Stima Come per la stima della villa, e con le stesse fonti, viste le reali condizioni dei beni si stabilisce un valore unitario di 2.200 Euro/mq. Con la superficie omogeneizzata calcolata in precedenza, il valore dell’immobile viene posto pari, arrotondando, a 622.000 Euro. 42 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 MILANO L’immobile, di proprietà della Immobiliare Italia sas, si trova in via Melchiorre Gioia, angolo via Cagliero, poco a nord della Stazione Centrale, all’ultimo piano di una palazzina al numero civico 135, in una zona residenziale dotata di tutti i servizi e collegamenti col centro. Si tratta di un appartamento posto all’ultimo piano di un palazzo con struttura in calcestruzzo armato di nove piani fuori terra realizzato verso la fine degli anni Cinquanta, con ascensore. 8. APPARTAMENTO in VIA MELCHIORRE GIOIA n. 135 L’appartamento, di categoria A/3, è composto da un soggiorno con cucinino, due camere da letto, un bagno ed un balcone. Sono presenti inoltre una terrazza al piano superiore (lastrico solare, pavimentato in calcestruzzo) ed una cantina, di dimensioni nette 1,60x2,60 m circa. Il riscaldamento avviene tramite pannelli radianti sotto il pavimento, realizzato a scaglie di marmo. Gli infissi esterni sono in alluminio a battente di colore bianco, con serrandine in PVC. Il palazzo, che ospita 32 appartamenti, è in buone condizioni generali di manutenzione, avendo subito lavori di manutenzione (tinteggiature delle facciate e degli interni condominiali) un paio di anni fa. Nell’eseguire l’accesso è stata necessaria una forzatura del portone blindato. L’appartamento è in buone condizioni ed è libero. Le superfici sono: - appartamento 71,5 mq - balcone 3,8 mq - lastrico solare 73,5 mq 43 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 - cantina 4,8 mq che, omogeneizzate come di consueto, danno una superficie di 80 mq 8.1. Identificazione catastale e situazione catastale Il bene è accatastato al Foglio 196, particella 101, sub 39 del Catasto Fabbricati del Comune di Milano, come categoria A/3 di classe 3. La visure e le planimetrie sono riportate in allegato. Le dimensioni del lastrico solare sono leggermente diverse da quanto riportato sulla planimetria. 8.2. Situazione urbanistica L’immobile ricade in zona omogenea B1. Lo spostamento del confine sul lastrico solare sembrerebbe essere stato eseguito contestualmente alla realizzazione dell’immobile. 8.3. Stima Per la zona in questione, oltre alla consultazione di dati pubblicati da dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, sono state reperite alcune offerte da varie agenzie immobiliari pubblicate on-line, anche riguardanti appartamenti su stabili limitrofi. L’OMI fornisce una forbice di valori, riferiti ad abitazioni in condizioni di manutenzione “normali”, di 2.050 – 2.750 Euro /mq per la zona di appartenenza, che si estende però fino in periferia, mentre per la zona confinante, nei pressi, più centrale, dà quotazioni tra 2.900 e 4.000 Euro /mq. 44 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Alcuni immobili sulla stessa via sono offerti ai seguenti prezzi: - appartamento 4° piano 140 mq 430.000 Euro, 3.071 Euro /mq - appartamento angolo via Cagliero 2° piano 65 mq 238.000 Euro, 3.662 Euro /mq - appartamento angolo via Cagliero, al n. civico 139 4° piano 145 mq 430.000 Euro, 2.966 Euro /mq - appartamento 4° piano 110 mq 370.000 Euro, 3.364 Euro /mq - appartamento al n. civico 53, 1° piano 60 mq 220.000 Euro, 3.667 Euro /mq - appartamento al n. civico 141, da ristrutturare, 7° piano 145 mq 460.000 Euro, 3.172 Euro /mq - appartamento al n. civico 59, classe energetica C, costruzione recente, 2° piano 60 mq 280.000 Euro, 4.667 Euro /mq - appartamento al n. civico 112, 3° piano 110 mq 298.000 Euro, 2.710 Euro /mq In genere per queste zone la differenza tra prezzo richiesto e definitivo è dell’ordine del 10-15% (report UBH). Si stabilisce un valore unitario di 3.200 Euro/mq. Con la superficie omogeneizzata calcolata in precedenza, e detratta una spesa forfettaria di 1.000 Euro per la riparazione del portone blindato all’ingresso, il valore dell’immobile viene posto, arrotondando, a 255.000 Euro. Le spese per la regolarizzazione catastale sono stimate in 1.000 Euro. 45 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 ROMA L’immobile, intestato personalmente al signor Ferruccio Mengoni, si trova nel centro storico di Roma, poco distante dalla Fontana di Trevi e dal Quirinale. Si tratta di un appartamento al terzo e ultimo piano di una palazzina sita a Roma in via del Tritone 91, una via di impianto tardo ottocentesco caratterizzata da eleganti palazzi in stile liberty. La palazzina è di complessivi quattro piani fuori terra. All’appartamento si accede tramite ingresso condominiale dotato di ascensore. Lo stabile è risalente presumibilmente alla fine del XIX secolo, ed è in buone condizioni generali di manutenzione. 9. APPARTAMENTO in VIA DEL TRITONE n. 91 Entrando si ha un ampio ingresso che conduce sulla destra alla zona notte (disimpegno, bagno, camera da letto con affaccio su terrazzino), mentre diritti si va alla zona giorno e angolo cottura. La pavimentazione è a parquet, gli infissi interni sono in legno, il portoncino di ingresso è di tipo blindato. Gli infissi esterni sono in alluminio verniciato bianco e dotati di vetrocamera. Mancano le persiane delle due finestre sulla facciata principale. Le pareti dell’ingresso e della zona giorno sono rivestite con boiserie in legno chiaro. Le condizioni dell’appartamento, essendo stato ristrutturato circa dieci anni fa, sono più che buone. L’impianto per l’acqua calda sanitaria è alimentato da caldaia posta all’esterno sul terrazzino. Il riscaldamento e il raffrescamento avvengono 46 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 con impianto di condizionamento con pompa di calore. L’altezza netta dei locali è di 2,90 m. Le superfici nette degli ambienti sono le seguenti: - appartamento 80 mq - balcone 3,5 mq La superficie lorda commerciale, ottenuta considerata al lordo delle murature e omogeneizzando la superficie del terrazzino con il coefficiente 0,3, è pari a 81 mq. L’immobile è attualmente libero. 9.1. Identificazione catastale e situazione catastale Il bene è accatastato al Foglio 479, particella 113, sub 502 del Catasto Fabbricati del Comune di Roma, come categoria A/2 di classe 2. La visura e le planimetrie sono riportate in allegato. 9.2. Situazione urbanistica L’immobile è ubicato nella zona T2 “Tessuti di espansione rinascimentale e moderna pre-unitaria” 9.3. Stima Per la zona in questione, oltre alla consultazione di dati pubblicati da dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, sono state reperite alcune offerte da varie agenzie immobiliari pubblicate on-line. L’OMI fornisce una forbice di valori, riferiti ad abitazioni in condizioni “normali”, di 6.700 – 9.400 Euro /mq per la zona di 47 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 appartenenza. Il valore unitario di mercato di immobili simili nella zona si aggira tra i 7.000 e i 10.000 Euro /mq. Un’asta giudiziaria per un immobile simile, in via Della Purificazione, poco distante, parte da un prezzo unitario di 8.600 Euro /mq (appartamento di 105 mq, al primo piano). Altri immobili sulla stessa via e nelle vie limitrofe sono offerti ai seguenti prezzi: - appartamento in via Del Tritone in palazzo storico prestigioso 160 mq 1.790.000 Euro, 11.200 Euro /mq - appartamento in via Della Panetteria 4° piano 160 mq 1.500.000 Euro, 9.375 Euro /mq - appartamento in via Del Tritone 150 mq 1.100.000 Euro, 7.333 Euro /mq - appartamento in via Degli Avignonesi, 3° piano 80 mq 565.000 Euro, 7.063 Euro /mq - appartamento in via Degli Avignonesi, 3° piano 100 mq 900.000 Euro, 9.000 Euro /mq - appartamento in via Del Tritone 111, 1° piano, 150 mq 1.145.000 Euro, 7.633 Euro /mq - appartamento in via Del Tritone, 3° piano, 80 mq 790.000 Euro, 9.875 Euro /mq In considerazione dello stato e dell’ubicazione dell’immobile, si stabilisce un valore unitario di 9.000 Euro /mq, per cui il valore del bene ammonta a 729.000 Euro. 48 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 OSIMO (AN) Osimo è una città di circa 35.00 abitanti, poco distante dalla costa, in posizione collinare. E’ collegata al fondovalle e alla viabilità principale (autostrada A14, SS 16) tramite le SP 325 e 61. I beni consistono in due uffici e in un appartamento posti in un edificio demolito e successivamente ricostruito circa 25 anni fa, ed in un area agricola posta fuori la frazione San Sabino, in direzione Castelfidardo, al confine col Comune stesso. Sono di proprietà della Immobiliare Italia sas. Gli immobili sono attualmente liberi. 10. EDIFICIO IN VIA CINQUE TORRI N. 30 E’ situato nei pressi del centro storico di Osimo, in via Cinque Torri n. 30, e consiste in un edificio con copertura a padiglione demolito e ricostruito alla fine degli anni ’80. E’ presente un ascensore interno. La facciata su via Cinque Torri è a due piani fuori terra, dalla parte opposta ci sono altri due piani sottostrada. Non tutto l’edificio è di proprietà della ditta in questione: appartengono a questa un ufficio al piano terra e uno al primo piano sottostrada, più un appartamento di categoria A/2 al secondo piano sottostrada. I locali sottostrada hanno un affaccio dalla parte opposta di via Cinque Torri. Le condizioni generali delle unità immobiliari sono buone, pur rimanendo l’edificio “datato” per quanto riguarda le rifiniture gli impianti. L’ufficio a piano terra ha ingresso condominiale da un portone 49 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 direttamente da via Cinque Torri, ed è composto da due stanze, un balcone, ed un disimpegno che conduce al bagno e antibagno. E’ pavimentato in marmo con battiscopa in legno, ed è presente un impianto di climatizzazione il cui funzionamento è da verificare, essendo stato installato probabilmente all’epoca della ristrutturazione. L’altezza dei locali è di 2,80 m. I due beni ai piani sottostrada hanno ingresso da un cancello su via Cinque Torri che dà accesso ad una scalinata condominiale, e sono serviti anche da ascensore con ingresso dal portone condominiale del piano terra. L’appartamento al secondo piano sottostrada ha infissi in legno con vetrocamera, pavimenti in marmo, divisori in muratura di spessore 12 cm, radiatori in ghisa, porta del bagno da 70 cm (c’è spazio per un suo allargamento), E’ presente un po’ di umidità di risalita al piede delle pareti, di più nel ripostiglio sottoscala. Qualche parete andrebbe ritinteggiata. Dispone di un balcone. L’ufficio al primo piano sottostrada ha caratteristiche simili, ma senza impianto termico tradizionale, avendo predisposizione per l’impianto di climatizzazione. E’ presente una piccola corte esclusiva lasciata a verde. Il viottolo che dà accesso all’immobile è da sistemare, in quanto presenta dei cedimenti. Le superfici lorde delle varie unità sono le seguenti: - ufficio al piano terra 55 mq, balcone 4 mq - ufficio al primo piano seminterrato 100 mq, balcone 4 mq - appartamento al secondo piano seminterrato 93 mq, cantina 11 mq, corte 8 mq che, omogeneizzate come di consueto, danno le superfici riportate nella 50 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 stima redatta nei paragrafi successivi. 10.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’ufficio al piano terra è accatastato al Foglio 58, particella 1521, sub 6 del Catasto Fabbricati del Comune di Osimo, quello al primo piano sottostrada al sub 7, mentre l’appartamento al secondo piano sottostrada al sub 9 come A/2 in classe 3, e al sub13 la corte esclusiva. Le visure e le planimetrie sono riportate in allegato. E’ da rettificare la presenza del disimpegno realizzato nell’ufficio al piano terra; al primo piano sottostrada non è riportata la colonna centrale della stanza principale, una parete di separazione tra due uffici è stata abbattuta creando un ambiente unico, poi al posto del ripostiglio è stato ricavato un bagno; al secondo piano sottostrada una parete che realizzava un ripostiglio è stata abbattuta, e il terrapieno in fondo al salone è stato “scavato” per aumentare la lunghezza della stanza 10.2. Situazione urbanistica La palazzina si trova in zona A2 del PRG del Comune di Osimo (Ambiti del tessuto edilizio di interesse storico). L’immobile è stato demolito e ricostruito in base a Concessione Edilizia n. 579 rilasciata il 23 gennaio 1984, e successive varianti n. 107 del 03/02/1986 e n. 479 del 25/08/1987. L’abitabilità è stata rilasciata il 10 settembre 1987. Come evidenziato a proposito della situazione catastale, ci sarebbero da regolarizzare le opere eseguite in difformità dai progetti approvati. )realizzazione del disimpegno al piano terra, aumento di 51 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 superficie al secondo piano sottostrada e abbattimento di una parete, al primo piano sottostrada abbattimento di una parete). 10.3. Stima Verranno stimate le tre unità separatamente, per una più precisa definizione del valore. Oltre alla consultazione dei dati pubblicati da dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, sono state reperite informazioni sul posto presso operatori nel settore immobiliare. L’OMI fornisce una forbice di valori, riferiti ad abitazioni in condizioni “normali”, di 1.650 – 2.450 Euro /mq, e di 1.350 – 2.050 Euro /mq per il terziario, nelle stesse condizioni di manutenzione. Per l’ufficio al piano terra si stabilisce un valore unitario di 1.900 Euro /mq. Essendo la superficie omogeneizzata di 55,40 mq, il valore è, arrotondato, 105.000 Euro. Per l’ufficio al primo piano sottostrada si stabilisce un valore unitario di 1.750 Euro /mq. Essendo la superficie omogeneizzata di 100,40 mq, il valore è, arrotondato, 176.000 Euro. Per l’appartamento al secondo piano sottostrada si stabilisce un valore unitario di 1.600 Euro /mq. Essendo la superficie omogeneizzata di 99,30 mq, il valore è, arrotondato, 159.000 Euro. Il valore dell’intero lotto è pari a 440.000 Euro. Le spese per espletare le pratiche catastali e urbanistiche sono stimate in 3.000 Euro. 52 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 11. AREA AGRICOLA IN LOCALITA’ SAN SABINO I terreni si trovano all’uscita dalla località San Sabino, in direzione Castelfidardo. Sono individuati dalle particelle 153, 162 e 163 del foglio 83. Sono terreni in lieve declivio (circa il 10%) compresi tra via Torres ed un piccolo fossato che corre parallelo. Le superfici delle tre particelle sono rispettivamente pari a 1.385 mq, 5.800 mq e 17.072 mq. 11.1. Identificazione catastale e situazione catastale I terreni sono censiti al catasto Terreni del Comune di Osimo alle particelle 153, 162 e 163 del foglio 83. Le visure e le planimetrie sono riportate in allegato. 11.2. Situazione urbanistica Urbanisticamente ricadono in territorio agricolo. In modo più specifico, una porzione della particella 162 (circa 200 mq di superficie) ricade in zona E1-3 (corsi d’acqua), come anche una parte della 163 (circa 11.000 mq). Nelle zone E1-3 sono vietati interventi edilizi, restando possibili solo sistemazioni finalizzate alla fruizione per attività all’aperto (piste ciclabili, ecc.). 11.3. Stima I Valori Agricoli Medi riportati dall’ufficio del Territorio di Ancona per l’anno 2013 nella zona di interesse (Regione Agraria n. 6: Colline litoranee di Ancona) indicano per le colture indicate in Catasto un valore unitario di 20.550 Euro /ha (seminativo e seminativo arborato). Verrà 53 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 assunto un valore di 3,00 Euro /mq, in considerazione delle limitazioni alle lavorazioni agricole effettuabili nella fascia di 10 m dai corsi d’acqua, bilanciate dall’andamento quasi pianeggiante e dalla conformazione, che ne favoriscono la lavorabilità. Il valore totale risulta quindi, arrotondando, pari a 73.000 Euro. 54 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 CINGOLI (MC) Cingoli è una città dell’entroterra marchigiano a vocazione turistica, per le sue bellezze paesaggistiche e ambientali. Si trova a quota 600 m circa sul livello del mare, ed è collegata alle più importanti direttrici del traffico da strade provinciali che conducono verso la SS 76 da un versante, la SS 77 sul versante opposto, e verso la costa e l’autostrada A14. I beni, di proprietà dell’Immobiliare Italia sas, consistono in terreni edificabili e in un’area urbana che circonda un fabbricato di proprietà della Fred Mengoni srl, in un edificio in ristrutturazione, tutti situati a poca distanza dal centro storico, nei pressi dei cosiddetti Viali Valentini, in posizione sopraelevata rispetto al centro storico, ed in un altro edificio in ristrutturazione posizionato più a valle in una zona di più recente edificazione. I terreni godono di un ottimo affaccio sulla vallata sottostante, e sono ben collegati alla viabilità principale. 12. AREA URBANA foglio 88, part. 129, sub 6, 7, 8 L’area è pianeggiante, in parte ghiaiosa in parte coperta d’erba, recintata all’ingresso con cancellata provvisoria e con rete metallica su muretto che andrebbe consolidato vista anche la sua funzione di sostegno di parte del terrapieno. E’ di forma irregolare, essendo disposta attorno al fabbricato. La superficie catastale è pari a 6.106 mq. 12.1. Identificazione catastale e situazione catastale I terreni sono accatastati al Foglio 88, particella 129, subalterni 6, 7 e 55 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 8 del Catasto Fabbricati del Comune di Cingoli, come aree urbane. Le visure e la planimetria sono riportate in allegato. 12.2. Situazione urbanistica I terreni ricadono nella zona “R” del PRG, descritta più avanti a proposito della stima del fabbricato di proprietà Fred Mengoni srl. 12.3. Stima Il volume realizzabile sull’intera particella 129, tolto quello già edificato col residence, pari a 10.142 mc, si aggira sui 5.900 mc. Ipotizzando la realizzazione di una Superficie Utile Lorda (SUL) di 1.800 mq per residenze, e di 600 mq per box interrati, coi valori di vendita a nuovo presi come per la stima del residence fatta più avanti (1.300 Euro/mq per le abitazioni, 800 Euro /mq per i box), ed una percentuale di incidenza del terreno edificabile sul valore a nuovo totale pari al 20%, il valore dell’area è stimato in 564.000 Euro. 13. AREA EDIFICABILE foglio 88, part. 29 L’area edificabile distinta con la particella 29, confinante a sud con la precedente per tutta la sua lunghezza, è all’inizio leggermente scoscesa, poi la pendenza aumenta, degradando nell’insieme dal livello di imposta del fabbricato fino alla sottostante via Trentavisi. E’ coperta di vegetazione e di forma pressappoco rettangolare allungata, esposta a nord, a giacitura estovest. La superficie catastale è pari a 6.750 mq. 56 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 13.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’area è accatastata al Foglio 88, particella 29, del Catasto Terreni del Comune di Cingoli. La visura e la planimetria sono riportate in allegato 13.2. Situazione urbanistica L’area ricade nella zona “R” del PRG, descritta più avanti a proposito della stima del fabbricato di proprietà Fred Mengoni srl. 13.3. Stima Il volume realizzabile sull’intera particella si aggira sui 13.500 mc. Ipotizzando la realizzazione di una Superficie Utile Lorda (SUL) di 4.000 mq per residenze, e di 1.400 mq per box interrati, coi valori di vendita a nuovo presi come per la stima del residence fatta più avanti (1.300 Euro/mq per le abitazioni, 800 Euro /mq per i box), ed una percentuale di incidenza del terreno edificabile sul valore a nuovo totale pari al 20%, abbattendo il risultato ottenuto del 25% per tener conto delle maggiori difficoltà di costruzione per la pendenza elevata, il valore dell’area è stimato in 948.000 Euro. 14. AREA EDIFICABILE foglio 88, part. 30, e part. 169 e 194 (Area ex Melletti) L’area edificabile distinta con la particella 30, confinante a ovest con la precedente e con via Trentavisi, è meno scoscesa. E’ di forma più raccolta, esposta a nord. Sulle particelle 169 e 194, di consistenza 57 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 rispettivamente 120 mq e 260 mq, è stata ricavata la strada di accesso agli edifici limitrofi. La superficie catastale totale è pari a 4.540 mq. 14.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’area è accatastata al Foglio 88, particelle 30, 169 e 194, del Catasto Terreni del Comune di Cingoli. Le visure e la planimetria sono riportate in allegato. 14.2. Situazione urbanistica La particella 30, di superficie pari a 4.160 mq, dalla consultazione del Piano Regolatore Generale del Comune di Cingoli risulta divisa tra 3 destinazioni urbanistiche: 100 mq circa a strada, 430 mq circa a B2 (Zone residenziali di completamento), la restante parte, di 3.630 mq circa, a C2 (Zone residenziali di espansione). Le zone B2 sono disciplinate dall’art. 18 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG, e prevedono un indice fondiario di 1,5 mc /mq ed altezze massime di 7 m. Le zone C2 sono disciplinate dall’art. 19 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG, e prevedono un intervento tramite un Piano di Lottizzazione, con un indice di densità territoriale uguale ad 1,0 mc /mq, un’altezza massima di 8,5 m ed una superficie a verde e standard pari almeno a 21 mq /100 mc di edificato. 14.3. Stima Ipotizzando la realizzazione di una Superficie Utile Lorda (SUL) di 58 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 1.300 mq per residenze, e di 500 mq per box interrati, coi valori di vendita a nuovo per le residenze presi più elevati rispetto ai precedenti per la buona posizione dell’area, posti pari a 1.500 Euro/mq, e sempre ad 800 Euro /mq per i box, ed una percentuale di incidenza del terreno edificabile sul valore a nuovo totale pari al 25%, il valore dell’area è stimato in 588.000 Euro. 15. EDIFICIO IN RISTRUTTURAZIONE IN VIA SEVERINI L’edificio, di proprietà della Immobiliare Italia sas, è posto ad un centinaio di metri dal fabbricato adibito a residence descritto successivamente ed appartenente alla Fred Mengoni srl, in direzione del centro cittadino. E’ in corso di costruzione, in quanto proveniente da una ristrutturazione di un vecchio fabbricato condonato nel 1986. Allo stato attuale l’edificio dovrebbe aver raggiunto la cubatura ammissibile, anche se è rimasta una “coronatura” di muratura esterna, al primo piano, la quale probabilmente sarà destinata alla realizzazione del sottotetto e della copertura. E’ composto quindi dal piano terra e da due piani sottostrada. Secondo il progetto, esternamente era prevista una intonacatura con tinteggiatura gialla, con elementi chiari in calcestruzzo prefabbricato inseriti sulla facciata come ornamento. La posizione gode di un buon affaccio sulla vallata sottostante, rivolto a nord, con la facciata che scende sotto il livello stradale. E’ allo stato grezzo, manca ancora delle finiture esterne ed interne, degli infissi e degli impianti. Il primo e secondo piano sottostrada sono realizzati in mattoni pieni a tre teste, il piano terra in blocchetti semipieni 21 fori. 59 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Al secondo piano sottostrada sono da realizzare tutte le finestre sulla facciata nord. Una parte del solaio è stata realizzata da nuovo. L’altezza al grezzo è di 2,45 m. La corte sul davanti è molto scoscesa. Al primo piano sottostrada i solai sono realizzati con travetti in cap senza fondello (a volte arrugginiti agli appoggi, in alcuni casi escono le armature), gli architravi sono in parte sostituiti, in parte da sostituire. Sono state realizzate nuove solette per i balconi in c.a., qualche traccia per l’impianto elettrico, un cavedio per isolare la parete controterra, una specchiatura di solaio nuova. Mancano le pareti divisorie. L’altezza al grezzo è di 3 m. Anche il piano terra è completamente allo stato grezzo, una finestra è ancora da realizzare, sono presenti delle rampe in c.a. realizzate per accedere al piano primo. Sulla corte davanti è ancora installata una gru a torre Piccini. I lavori sono fermi ormai da quattro-cinque anni. Sul progetto erano previsti 5 appartamenti, 2 al piano terra, 2 al primo piano sottostrada, più 1 al secondo piano sottostrada, tutti con ingresso indipendente. La superficie lorda è di 83 mq al secondo piano sottostrada, di 140 mq al primo piano sottostrada con 18 mq di balconi e di 115 mq al piano terra con 32 mq di balconi, più 120 mq di corte. 15.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’immobile è accatastato al foglio 88 particella 121 del Catasto Fabbricati del Comune di Cingoli, in corso di costruzione. La visura e la planimetria sono riportate in allegato. 60 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 15.2. Situazione urbanistica L’immobile ricade nella zona “B2” del PRG, descritta precedentemente. I lavori sono iniziati con Permesso di Costruire n. 51 del 2006 rilasciato in data 05/04/2006 per consolidamento delle parti strutturali, seguito da DIA dell’11/09/2006 per recinzioni, opere interne, impianti. Rispetto al progetto approvato manca ancora la realizzazione di alcune aperture, mentre altre sono leggermente spostate. 15.3. Stima Le superfici lorde indicate, omogeneizzate con gli opportuni coefficienti (0,5 per il secondo piano sottostrada essendo destinato a locali deposito, 0,3 per balconi e 0,1 per le corti) dà una superficie commerciale di 323 mq. Applicando lo stesso valore unitario di vendita a nuovo indicato precedentemente, posto pari a 1.300 Euro /mq, stimando in 900 Euro /mq i costi necessari ad ultimare l’edificio, il valore diviene, arrotondando alle migliaia di euro, 129.000 Euro. 16. EDIFICIO IN RISTRUTTURAZIONE IN VIA CERQUATTI L’edificio, di proprietà della Immobiliare Italia sas, è situato in una zona di più recente edificazione, panoramica, nei pressi del Campo Sportivo, più a valle rispetto all’edificio descritto precedentemente, al numero civico 30, ed è compreso tra via Cerquatti a valle e via Sanzio a monte. E’ in ristrutturazione, costruito alla fine degli anni ’70. 61 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Consiste in una palazzina di tre piani fuori terra, più un piano sottostrada (in realtà un seminterrato) affacciato su via Cerquatti, ed una soffitta. Ha struttura mista muratura - c.a., copertura a capanna. E’ stato depositato un progetto per ricavare 5 ufficio con ingresso indipendente al piano sottostrada, 3 uffici al piano terra con ingresso condominiale da via Sanzio, più 2 appartamenti al piano primo e 2 al piano secondo, tutti con lo stesso ingresso da via Sanzio, e 2 soffitte nel sottotetto. Sulla corte circostante sono in fase di realizzazione, con struttura in c.a. ed in posizione seminterrata, due garage con 5 e 4 box auto. Riguardo allo stato attuale dell’immobile c’è da dire che gli infissi sono da sostituire, i massetti e gli impianti sono stati realizzati (restano da passare i fili dell’impianto elettrico), come anche i nuovi divisori, gli scarichi, la predisposizione per l’aria condizionata. Gli intonaci interni sono sati realizzati su circa metà delle pareti, quelli esterni sono da rivedere completamente, e sono da realizzare le ringhiere dei balconi. Più in dettaglio, al piano terra e al piano sottostrada sono stati fatti gli impianti ma non ancora i massetti, mentre sono stati realizzati gli intonaci. Al primo piano in più è stato realizzato il massetto., come anche al secondo piano. Sulle soffitte ci sono gli impianti ma non i massetti; sono presenti delle finestre da tetto e una controsoffittatura in cartongesso. Il solaio del tetto è in buone condizioni. Le altezze finite nei piani terra e primo dovrebbero raggiungere i 2,90 m, mentre al secondo piano i 2,70 m. In soffitta l’altezza al colmo è 2,40 m, 0,60 m invece ai bordi. I due garage, con accesso da via Cerquatti, sono allo stato grezzo. Il primo, alla destra del fabbricato, ospita 5 box, il secondo, alla destra del 62 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 fabbricato ne ospita 4. Le superfici lorde dei vari piani sono le seguenti: - piano seminterrato 293 mq, con 200 mq di corte - piano terra 136 mq con 11 mq di balconi - piano primo 148 mq con 38 mq di balconi - piano secondo 148 mq con 38 mq di balconi - soffitta 59 mq la porzione con altezza > 1,50 m, 148 mq la superficie totale che, omogeneizzate come di consueto (coi coefficienti 0,5 per la soffitta, 0,1 per la corte e 0,3 per i balconi) danno una superficie lorda commerciale di 800 mq. Le superficie lorda commerciale totale dei box ammonta a 176 mq 16.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’immobile è accatastato al foglio 73 particella 274 del Catasto Fabbricati del Comune di Cingoli. La visura e le planimetrie dell’edificio originario sono riportate in allegato. 16.2. Situazione urbanistica L’immobile ricade nella zona “B2” del PRG, descritta precedentemente. I lavori sono iniziati con Permesso di Costruire n. 21 del 2007 rilasciato in data 15/02/2007 per intervento di ristrutturazione di fabbricato da adibire ad abitazioni e uffici. Rispetto al progetto consegnato in comune, le partizioni nel garage contente i 5 box sono distribuite 63 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 diversamente. 16.3. Stima Stimando un costo di 500 Euro /mq per ultimare i lavori nella palazzina, e di 300 Euro /mq per quelli nei due garage, applicando i valori unitari di vendita a nuovo indicati precedentemente, posti pari a 1.300 Euro /mq per le residenze e 800 Euro /mq per i box, con le superfici commerciali indicate sopra, il valore dell’immobile è pari a 728.000 Euro. 64 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 CASTELFIDARDO (AN) Castelfidardo è una città poco distante dalla costa il cui nome è legato alla realizzazione di strumenti musicali, a fatti di storia risorgimentale (Battaglia di Castelfidardo), e a luoghi ad alto interesse ambientale (Selva di Castelfidardo). E’ servita a valle dalla SS 16, ed è vicina al casello autostradale di Loreto-Porto Recanti dell’autostrada A14. I terreni sono ubicati lungo le pendici del colle denominato Monte San Pellegrino, una modesta altura posta di fronte alla Selva e uno dei luoghi della Battaglia, comprendendolo quasi interamente. La collina si trova ad est del comune capoluogo, e presenta un’altezza media rispetto al piano stradale sottostante di una cinquantina di metri. I terreni hanno una pendenza media del 20% circa, e sono variamente esposti rispetto ai punti cardinali. Nei dintorni sono sparsi alcuni casolari ristrutturati ed alcune attività ricettive. Nel Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia di Ancona era stato proposto un inserimento dell’area nel Parco del Conero. Sulle particelle sono presenti 3 fabbricati rurali, in pessime condizioni statiche, completamente da ristrutturare. Sono considerati edifici di interesse storico dal Comune di Castelfidardo, e sono state realizzate delle schede descrittive dove sono indicati gli interventi realizzabili (vedi allegati). Il loro rilievo è stato particolarmente impegnativo, essendo circondati da una fitta boscaglia ed in gran parte pericolanti, per cui i dati dimensionali utili per la loro stima non possono essere altro che approssimati. Le particelle 296 e 297 del foglio 10, anche se intestate la prima per metà come Immobiliare Italia sas e per metà come Fred Mengoni, 65 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 e la seconda come Ferruccio Mengoni (altro nome del signor Mengoni), di fatto appartengono alla proprietà (delimitata con recinzione) di un’abitazione confinante. 1. Identificazione catastale e situazione catastale Le particelle, appartenenti ai fogli 6, 7 e 10 del Catasto Terreni del Comune di Castelfidardo, sono dettagliate nelle visure e nelle planimetrie allegate. Come qualità indicate in Catasto, per la maggior parte (85% circa) i terreni sono classificati come seminativo e seminativo arborato. Le parti restanti sono a pascolo ed in misura minore a vigneto. Quanto alla regolarità catastale, c’è da segnalare che un fabbricato, indicato sulla particella 93 del foglio 10 (lotto 1), è stato completamente demolito (nelle adiacenze vi fu aperta una cava ai tempi della realizzazione delle corsie autostradali), e quindi non è stato potuto rintracciare. 2. Situazione urbanistica Urbanisticamente le particelle poste a quote più basse, comprese quelle dove sorgono i fabbricati rurali, rientrano in zona E3 (Paesaggio agrario di interesse storico ambientale), mentre le altre in zona E2 (Elementi diffusi del paesaggio agrario o naturale), comunque tutte in zona agricola, disciplinate dalle NTA del PRG del comune di Castelfidardo rispettivamente agli artt. 13 e 12. Sulla particella 95 del foglio 10 c’è lo scheletro di un fabbricato la cui costruzione fu iniziata una quarantina di anni fa, poi abbandonata. Nei pressi è presente un altro fabbricato che era destinato al ricovero di animali. 66 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Di questi ultimi due non risulta niente né sulle planimetrie catastali, né sulle visure delle particelle. Ai due fabbricati non sarà assegnato alcun valore. 3. Stima I Valori Agricoli Medi riportati dall’Ufficio del Territorio di Ancona per l’anno 2013 nella zona di interesse (Regione Agraria n. 6: Colline litoranee di Ancona) indicano per le colture indicate in Catasto valori che oscillano tra i 3.450 Euro /ha per il pascolo arborato, i 20.550 Euro /ha per il seminativo e il seminativo arborato, fino ai 36.050 Euro /ha per la coltura vigneto. Considerato il reale stato delle colture (sostanzialmente diviso tra incolto/boschivo e seminativo) verranno stabiliti due valori, e cioè 4 Euro /mq per il seminativo e 1 Euro /mq per il bosco e le aree incolte. Per quanto riguarda i fabbricati rurali, viene ipotizzato un prezzo finale di vendita di edifici ristrutturati o nuovi pari a 2.200 Euro /mq per gli edifici sulle particelle 56 del foglio 10 e 47 del foglio 7 (che godono di una migliore posizione) e di 2.000 Euro /mq per quello sulla particella 71 del foglio 10, sempre considerando la superficie commerciale lorda, in virtù di dati raccolti da edifici immessi sul mercato nella zona, per la tipologia villetta/fabbricato rurale, e dalla consultazione delle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato dei valori Immobiliari che per le zone in questione dà, per la tipologia ville e villini in condizioni normali (quindi non nuovi, ma in condizioni medie di manutenzione, con valori in genere inferiori ad un immobile ristrutturato del 20-30%) una forbice tra 1.400 Euro /mq e 2.000 Euro /mq (dati 1° semestre 2013). Essendo necessaria una ristrutturazione completa dei fabbricati, con 67 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 prezzi quindi paragonabili a quelli per una nuova costruzione, si assumerà un costo unitario di 1.500 Euro /mq comprendente il costo di costruzione e le spese accessorie (spese tecniche, oneri di urbanizzazione, ecc.). Per i costi delle demolizioni si è stabilito un valore di 20 Euro /mc. La stima verrà eseguita suddividendo i terreni ed i fabbricati in quattro lotti, come di seguito riportato: 17. LOTTO 1 – TERRENO AGRICOLO CON FABBRICATO RURALE distinto al foglio 10, part. 71 Comprende le particelle del foglio 10, intestate personalmente al signor Ferruccio Mengoni, più la particella 93 dello stesso foglio intestata alla Immobiliare Italia sas, che sono più a ridosso della SS 16. Sulla particella 71 è presente un fabbricato rurale. Il corpo principale ha copertura a capanna con due piani fuori terra, affiancato da altri corpi coperti a falda unica. E’ in pessime condizioni statiche con gran parte della copertura e porzioni di muratura perimetrale crollate. Si potrà intervenire con intervento di restauro e risanamento conservativo sul corpo di fabbrica principale, di sola demolizione sul corpo aggiunto sulla facciata laterale, e di demolizione e ricostruzione sulle altre tre volumetrie aggiunte. La superficie totale catastale del lotto è 93.254 mq, sostanzialmente tutta ricoperta di boscaglia di basso fusto. I dati dimensionali del fabbricato, di massima, possono essere così riassunti: - area di sedime 144 mq - volume esistente (da demolire) 754 mc 68 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 - superficie utile lorda realizzabile e vendibile 246 mq Applicando i costi ed i valori indicati in precedenza (valore dei terreni, valore a nuovo, costo di ristrutturazione e costo di demolizione per il fabbricato), per il lotto si ottiene, arrotondando: - V terreno = 93.000 Euro - V edificio = 108.000 Euro per un valore totale di 201.000 Euro 18. LOTTO 2 – TERRENO AGRICOLO CON FABBRICATO RURALE distinto al foglio 10, part. 56 Comprende tre particelle del foglio 6, le restanti sono sul foglio 10, tutte intestate alla Immobiliare Italia sas, che sono a ridosso della SP 23, di collegamento con il litorale. Sulla particella 56 del foglio 10 è presente un fabbricato rurale, di non grande valore architettonico, risalente probabilmente alla fine dell’Ottocento. Il corpo principale ha copertura a capanna con due piani fuori terra, affiancato da un altro corpo coperto a falda unica. E’ in pessime condizioni statiche con parte della copertura e porzioni di muratura perimetrale crollate. E’ ben ubicato, in posizione panoramica. Si potrà intervenire con interventi di restauro e risanamento conservativo sui corpi di fabbrica principali, e di sola demolizione su due piccole volumetrie aggiunte. La superficie totale del lotto (area ottenuta sommando le superfici catastali delle singole particelle secondo il loro reale utilizzo) è di 89.357 mq, della quale 62.503 mq a seminativo (i campi sono lavorati), i restanti 69 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 26.854 mq sono incolti o lasciati a boscaglia. I dati dimensionali del fabbricato, di massima, possono essere così riassunti: - area di sedime 204 mq - volume esistente (da demolire) 950 mc - superficie utile lorda realizzabile 408 mq, con superficie omogeneizzata vendibile pari a 255 mq Applicando i costi ed i valori indicati in precedenza (valore dei terreni, valore a nuovo, costo di ristrutturazione e costo di demolizione per il fabbricato), per il lotto si ottiene, arrotondando: - V terreno = 277.000 Euro - V edificio = 160.000 Euro per un valore totale di 437.000 Euro 19. LOTTO 3 – TERRENO AGRICOLO CON FABBRICATO RURALE distinto al foglio 7, part. 47 Comprende una particella del foglio 10, la 70, le restanti sono sul foglio 7, tutte intestate alla Immobiliare Italia sas, sul versante nord della collina, anche queste a ridosso della SP 23 di collegamento con il litorale, con alcune particelle al di là della stessa. Sulla particella 47 del foglio 7 è presente un fabbricato rurale, consistente in un edificio a due piani fuori terra con copertura a capanna, risalente probabilmente agli inizi dell‘Ottocento, abbandonato da tempo, con due corpi di fabbrica principali ed un annesso a parte, di buon valore architettonico. L’edificio è in cattive condizioni strutturali. 70 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Si potrà intervenire con interventi di restauro e risanamento conservativo sul corpo principale, e di demolizione e ricostruzione su due piccole volumetrie aggiunte. Anche questo, come il precedente, è ben ubicato, in posizione panoramica. La superficie totale del lotto (area ottenuta sommando le superfici catastali delle singole particelle secondo il loro reale utilizzo) è di 108.374 mq, della quale 86.838 mq a seminativo, i restanti 21.536 mq lasciati incolti e a boscaglia. I dati dimensionali del fabbricato, di massima, possono essere così riassunti: - area di sedime 159 mq - volume esistente (da demolire) 800 mc - superficie utile lorda realizzabile 272 mq, con superficie omogeneizzata vendibile pari a 237 mq Applicando i costi ed i valori indicati in precedenza (valore dei terreni, valore a nuovo, costo di ristrutturazione e costo di demolizione per il fabbricato), per il lotto si ottiene, arrotondando: - V terreno = 369.000 Euro - V edificio = 150.000 Euro per un valore totale di 519.000 Euro 20. LOTTO 4 – TERRENO AGRICOLO Sono particelle nel foglio 10, tutte intestate alla Immobiliare Italia sas, sul versante est della collina, con accesso da una strada che si dirama 71 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 dalla SS 16. La superficie totale del lotto (area ottenuta sommando le superfici catastali delle singole particelle secondo il loro reale utilizzo) è di 19.300 mq, della quale 15.330 mq a seminativo, la restante parte, 3.970 mq, lasciata incolta e a boscaglia. Con i valori del terreno indicati in precedenza, per il lotto si ottiene, arrotondando, un valore di 65.000 Euro. 72 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 BOLOGNOLA (MC) Bolognola è un piccola paese dell’entroterra maceratese all’interno del Parco nazionale dei Monti Sibillini, località sciistica e turistica frequentata anche in estate. L’immobile si trova in frazione Pintura, nei pressi degli impianti di risalita delle piste da sci, a circa 3 km di distanza dal comune capoluogo e a circa 1300 m di altezza. E’ collegata a valle alla SS 77 tramite le Strade Provinciali 98 e 47. 21. APPARTAMENTO IN VILLETTA BIFAMILIARE IN PIAZZALE PINTURA L’appartamento, di categoria A/2, consiste in una porzione di bifamiliare di due piani fuori terra (anche se rispetto alla strada che passa a fianco il piano terra risulta sottostrada), da cielo a terra, con copertura a doppia falda, con garage e corte. Al piano terra (sottostrada) si trovano il soggiorno con angolo cottura e i servizi igienici, e l’autorimessa collegata al soggiorno. Una scala interna conduce al piano superiore dove sono presenti la zona giorno, la cucina, il bagno, due camere ed un balcone. Le condizioni sono discrete, gli impianti e gli infissi sono da rivedere, almeno in parte. In particolare i lavori da eseguire riguardano: - la sistemazione degli sportelloni in legno esterni - la sistemazione dell’impianto di riscaldamento e di quello idrico ed elettrico - la sistemazione della corte esterna e della sua pavimentazione - la messa a punto di qualche porzione di intonaco esterno 73 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 - qualche tinteggiatura interna - la sistemazione della porta del garage (che non si apre bene) e della recinzione - l’eliminazione dell’umidità in alcuni tratti di muratura al piano sottostrada L’immobile appartiene alla Immobiliare Italia sas ed è libero. Le superfici sono: - appartamento 163 mq - balcone 7 mq - garage 26 mq - corte 120 mq che, omogeneizzate come di consueto, danno una superficie di 190 mq. 21.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’appartamento è accatastato al Foglio 9, particella 37, sub 2 del Catasto Fabbricati del Comune di Bolognola, come categoria A/2, mentre il garage è il sub3 della stessa particella, di classe 3. Le visure e le planimetrie sono riportate in allegato. La corte esterna, pur essendo nei fatti separata dalla confinante, risulta indivisa, cioè bene comune. Sulla planimetria ci sono delle inesattezze per quanto riguarda la presenza di una finestra nel piano sottostrada. 21.2. Situazione urbanistica L’immobile fu realizzato con Licenza Edilizia pratica n. 93, prot. n. 74 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 51 del 24/04/1974. L’agibilità fu rilasciata nel 31/01/1977, pratica n. 93. Si trova in zona “Rurale e Sparsa” del Piano di Fabbricazione del Comune di Bolognola 21.3. Stima Per la zona in questione, oltre alla consultazione di dati pubblicati da dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, sono state reperite informazioni sul posto circa il mercato immobiliare locale nell’ultimo periodo. L’OMI fornisce una forbice di valori, riferiti ad abitazioni in condizioni “normali”, di 740 – 910 Euro /mq per la zona di appartenenza. Si stabilisce un valore unitario di 800 Euro/mq. Con la superficie omogeneizzata calcolata in precedenza, e detratta una spesa forfettaria di 36.000 Euro per effettuare i lavori riportati sulla descrizione, il valore dell’immobile viene posto pari, arrotondando, a 116.000 Euro. Le spese per la regolarizzazione catastale sono stimabili in 1.000 Euro 75 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 CIVITANOVA MARCHE (MC) Civitanova Marche è una città balneare importante dal punto di vista turistico, ben servita dalla rete stradale (SS 16 e SS 77 che la collega all’entroterra) e autostradale. L’immobile, in ristrutturazione, si trova in zona nord della città, in un edificio fronte mare. E’ di proprietà della Immobiliare Italia sas Appartiene alla stessa una quota pari ad 1/5 di un lastrico solare adiacente, posto all’uscita della scala condominiale di ingresso che conduce al ballatoio di distribuzione agli appartamenti, ma attualmente in fase di alienazione da parte della Curatela Fallimentare 22. APPARTAMENTO IN VIALE IV NOVEMBRE N. 274 L’appartamento, di categoria A/3, si sviluppa al terzo e quarto piano di un edificio composto da cinque piani fuori terra più un piano seminterrato dove sono ubicati i garage. In realtà i piani terra e primo, e terzo e quarto, ospitano appartamenti che si sviluppano su due piani. Si tratta di un piccolo appartamento con garage, sul lungomare, facente parte di un complesso di non grandi dimensioni, realizzato in cemento armato. E’ da ristrutturare interamente. I lavori sono stati appena iniziati. All’ingresso, sulla sinistra è presente un piccolo servizio igienico, sulla destra un piccola cucina. Dalla zona giorno, con balcone, si accede tramite una scala interna in ferro al piano superiore, dove sarà ricavata la zona notte, illuminata da finestre da tetto ricavate sulla copertura a botte. Il solaio è stato realizzato in lamiera grecata. 76 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Le altezze nette interne sono 2,40 m per il piano zona giorno e 2,35 m al colmo per la zona notte, degradando fino a 1,70 m circa. Tale altezze sono ben al di sotto di quelle consentite dall’attuale normativa, ed in effetti all’epoca l’appartamento fu oggetto di condono. Il garage è da completare per quanto riguarda le finiture (pavimento, intonaci e tinteggiature), ed ha una superficie lorda di 16 mq con altezza pari a 2,50 m. Le superfici dell’appartamento sono le seguenti, considerando come superficie vendibile solo un piano, seppure in parte soppalcabile, per tenere conto della limitata altezza delle due porzioni in cui è attualmente suddiviso, e in considerazione che futuri lavori di completamento probabilmente si orienteranno verso una demolizione dell’attuale solaio: - appartamento 32 mq - balcone 4 mq che, omogeneizzate come di consueto, danno una superficie di 33,2 mq. 22.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’appartamento è accatastato al Foglio 11, particella 606, sub 11 del Catasto Fabbricati del Comune di Civitanova Marche, come categoria A/3, classe 4, mentre il garage è il sub 32 della stessa particella, di classe 4. Le visure e le planimetrie sono riportate in allegato. 22.2. Situazione urbanistica L’immobile è stato realizzato in base a Nulla Osta n. 19651 del 20/11/1974 e Concessione Edilizia n. 9436e n. 20427 del 29/11/1975 e 77 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 successive varianti, seguita da Concessione Edilizia in sanatoria n. 3062 rilasciata il 01/03/2006 e abitabilità n. 53 del 11/04/2006. I lavori attuali sono stati iniziati in base a DIA 365/06 presentata il 05/07/2006. 22.3. Stima Per la zona in questione, oltre alla consultazione di dati pubblicati da dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, sono state reperite informazioni sul posto presso operatori nel settore immobiliare. L’OMI fornisce una forbice di valori, riferiti ad abitazioni in condizioni “ottime”, di 2.100 – 2.400 Euro /mq per la zona di appartenenza, e di 2.100 – 2.800 Euro /mq per la zona limitrofa, più centrale. Si stabilisce un valore unitario di 2.400 Euro/mq. Con la superficie omogeneizzata calcolata in precedenza, e detratta una spesa di 30.000 Euro per effettuare i lavori di ristrutturazione, il valore dell’appartamento risulta 49.680 Euro. Per il garage, i valori OMI danno 900 - 1.300 Euro /mq e 1.000 – 1.400 Euro /mq rispettivamente, per cui assumendo un valore unitario a nuovo di 1.100 Euro /mq e una spesa ipotizzata per completare i lavori di 2.500 Euro, il valore del garage risulta di 15.100 Euro. In definitiva il valore del lotto è, arrotondando, pari a 65.000 Euro 78 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 BENI DI PROPRIETA’ “FRED MENGONI S.R.L.” Gli immobili sono ubicati nei comuni di Porto Recanati (MC) e Cingoli (MC). Si tratta di edifici di tipo residenziale e commerciale. PORTO RECANATI (MC) Si tratta di beni ubicati in località Montarice, già descritti nelle caratteristiche comuni a proposito degli immobili appartenenti all’ “Immobiliare Italia di Fred Mengoni & C. s.a.s.”, ed in Corso Matteotti. Località Montarice Appartengono alla società le palazzine o parti di esse denominate “A”. “B”, “C”, “D” ad esclusione dell’immobile sub 64, ed “E”, più una serie di posti auto e moto scoperti distribuiti tra gli edifici. Tutti i beni sono attualmente liberi. 1. EDIFICIO “A” E’ la palazzina che si trova in prima fila, di fronte al piazzale dei parcheggi, e quella in posizione più bassa, insieme all’edificio “E”. E’ interamente di proprietà della ditta in concordato preventivo. Ospita 27 appartamenti di categoria A/3 e 27 garage (per la verità due box nel blocco centrale e due in quello a sud sono uniti, con ingresso unico, sicché i garage si riducono a 25), più 1 deposito, suddivisi in 3 blocchi. I lavori di costruzione iniziarono con la prima Concessione Edilizia, rilasciata nel 1994. Gli appartamenti sono suddivisi in nove unità per piano, ed hanno 79 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 superficie variabile, con quelli situati in testa all’edificio di dimensioni più grandi. Ogni alloggio ha partizioni interne in muratura, porte-finestra e finestre in legno verniciato bianco, sportelloni oscuranti a lamelle orientabili in materiale plastico di colore verde. E’ presente in ogni appartamento un bagno con vasca idromassaggio. Le predisposizione per gli allacci alle lavatrici a volte sono nei bagni, a volte in ripostigli ricavati nei sottoscala. Gli alloggi al piano terra hanno ingresso indipendente con portoncino blindato, tranne che ai sub 37-39-40-41-43 dove sono presenti delle portefinestra in legno schermate da sportelloni anch’essi in legno, probabilmente per ottenere il rispetto dei requisiti illuminotecnici, mentre gli ingressi ai piani superiori (due appartamenti al piano primo hanno ingressi singoli, gli altri in comune a gruppi di 2 o 3 unità), disposti sulla parte posteriore dell’edificio, hanno porte in alluminio con specchiature in vetro. I portoncini interni delle singole unità sono blindati. L’accesso alle unità del piano terra, disposto sulla facciata anteriore dell’edificio, avviene tramite scalinate di lunghezza variabile secondo lo sviluppo altimetrico dell’edificio, ricavate nella corte esclusiva di ogni unità, con impianto citofonico da realizzare al cancello di ingresso ma presente sulle porte di ingresso. Sul retro, anche l’accesso alle unità dei piani superiori avviene con rampe esterne di lunghezza variabile. Le scale interne sono rivestite di marmo chiaro, e prendono luce anche da finestre a tetto ricavate sulla copertura, la cui apertura dovrebbe essere elettrificata. La porta d’ingresso condominiale dei sub 66, 70 e 71 non si apre, probabilmente è stata forzata in un tentativo di ingresso. I pavimenti degli alloggi sono realizzati con piastrelle chiare di 80 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 dimensione 40x40 cm montate ortogonalmente alle pareti. Gli appartamenti al piano terra sono dotati di corte esterna anteriore e posteriore, con predisposizione esterna per l’allaccio alla rete idrica. La parte anteriore si affaccia sulla parte della città a ridosso della Strada Statale 16, senza vista sul mare, con quelle più a sud abbastanza scoscese, mentre la parte posteriore rimane al di sotto della quota della strada di lottizzazione che divide l’edificio dall’edificio “D”. Quelli ai piani superiori sono tutti dotati di balconi esclusivi, dai quali è possibile avere, in varia misura, una vista verso il litorale. Negli appartamenti dell’ultimo piano sono presenti delle finestre da tetto, alcune delle quali andrebbero elettrificate (c’è la predisposizione) per una più agevole apertura. L’altezza interna va dai 2,20 metri in prossimità delle pareti esterne, ai 4,30 metri al colmo. L’altezza interna degli appartamenti ai piani terra e primo è di 2,70 m. In alcune unità sono presenti delle leggere filature nei tamponamenti e nei divisori dovuti probabilmente ad assestamenti del fabbricato. Le caldaie dell’impianto di riscaldamento non sono presenti. I box auto sono suddivisi come detto in tre blocchi, ciascuno con ingresso separato con rampa di bassa (o nulla, per il blocco verso sud) pendenza, in calcestruzzo, e scala esterna che riporta al piano stradale. L’altezza dei tunnel di distribuzione è di 2,55 m, la larghezza 5,65 m. L’altezza dei box è di 2,55 m. Sono tutti chiusi con serranda basculante verniciata bianca su entrambe le superfici, alcune delle quali presentano zone arrugginite, ed hanno presa e scarico acqua, oltre all’impianto di illuminazione. Le aperture a bocca di lupo, dove presenti, sono senza 81 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 infisso, che andrebbe installato. Due box nel blocco centrale e due box in quello a sud hanno dimensioni più contenute, ma in realtà hanno un unico ingresso essendo indivisi, pertanto la loro situazione catastale andrà aggiornata. All’interno dei box e del tunnel passano, a vista, le tubazioni di scarico degli appartamenti, e il deposito contraddistinto dal sub 12 è attraversato a terra anche da un tratto di collettore che convoglia, temporaneamente, gli scarichi verso il canale di scolo presente al di sotto del muro di sostegno che delimita verso valle l’edificato. Fu realizzato per evitare di convogliare gli scarichi dell’immobile “A” verso e attraverso l’edificio “E”, come inizialmente ipotizzato. Quando la rete idrica verrà allacciata, sarà necessario realizzare un nuovo tratto di collettore fognario, per convogliare gli scarichi, secondo una soluzione forse più razionale, verso il collettore che serve gli altri edifici e che passa più a sud. L’alternativa sarebbe, tramite pompaggio, inviare le acque reflue verso i collettori a monte. Alcuni box presentano macchie di umidità dovute a risalita capillare dal sottosuolo, presenti anche nelle parti condominiali a ridosso delle scale, soprattutto nel blocco verso nord. Le condizioni di manutenzione in generale sono buone, tranne che per l’umidità di risalita presente nel piano interrato, come detto. Esternamente infatti il fabbricato non presenta cedimenti o lesioni né evidenti macchie di umidità. Anche la tinteggiatura delle pareti rivolte a nord è rimasta abbastanza pulita, a differenza degli altri edifici, forse per la schermatura offerta dall’edificio a fianco, e quella dell’intradosso delle solette dei balconi presentano solo in alcuni tratti dei punti di ruggine 82 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 derivanti dall’ossidazione di qualche barra di armatura interna. Quello che si osserva invece è la necessità di ritinteggiare gli intradossi delle solette delle rampe di scala che salgono esternamente dal piano interrato al piano stradale, e di quelle che realizzano i marciapiedi della strada che passa dietro l’edificio, visibile dalle corti posteriori degli appartamenti del piano terra. Queste scalinate presentano sul rivestimento alcune efflorescenze verdastre dovute a ristagno di acqua sulla superficie. I pannelli esterni dei portoncini blindati delle unità al piano terra andrebbero sostituiti perché alterati in superficie probabilmente a causa della salsedine. Alcuni tratti di grigliato metallico di recinzione delle corti posteriori degli appartamenti ai piani terra sono da realizzare, come anche alcuni divisori tra i balconi esclusivi degli appartamenti del secondo piano, e sono da terminare alcune componenti degli impianti. Le superfici di ciascuna unità, con i vari coefficienti di omogeneizzazione, sono riportate nei fogli di calcolo allegati. 1.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’edificio è accatastato al Foglio 12, particella 1292 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati. Gli appartamenti sono di categoria A/3 classe 3. I garage sono di classe 4, il deposito al sub 12 è di classe 3. Gli altri tre depositi censiti ai sub 5, 6 e 7, non sono riportati sulle planimetrie in possesso riguardanti l’ultima variante consegnata dagli uffici tecnici del comune, e sono perciò da ritenersi abusivi. Inoltre, come detto, i garage censiti come separate unità ai subalterni 19-20 e ai subalterni 33-34 sono di fatto uniti. Piccole inesattezze 83 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 si riscontrano nel sub 46 (diversa lunghezza di un divisorio) e nel sub 60 (manca una porta). Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati negli allegati alla presente relazione. 1.2. Situazione urbanistica L’edificio è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 206/1993 del 26/05/1994 (1° stralcio) e 13/10/1994 (2° stralcio), titolo edilizio riguardante contemporaneamente anche le palazzine “B” e “C”. Seguirono: - DIA del 16/12/97, pratica 323/97 per diversa realizzazione delle scale esterne, modifica dei divisori, di aperture e di balconi - DIA del 20/01/00, pratica 25/00 per modifica alcuni divisori nella porzione A1 - DIA del 24/11/00, pratica 359/00 per modifica ad alcuni divisori, scale al piano terra, finestre in copertura e recinzione I tre depositi ricavati sotto le scale delle corti esclusive di accesso agli appartamenti del piano terra sono da ritenersi abusivi, come detto, in quanto non riportati sulle planimetrie di progetto. Tale situazione andrà regolarizzata in Comune. Inoltre le rampe di accesso alle unità sub 36 e 37 (appartamenti al piano terra) hanno andamento rettilineo piuttosto che inclinato come indicato invece sulle planimetrie. Infine un ripostiglio nel sub 50 è stato trasformato in servizio igienico. 1.3. Stima Le varie unità immobiliari, al fine di agevolare una futura vendita dei 84 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 beni, verranno stimate singolarmente, partendo da un valore unitario base per ogni palazzina, scelto in relazione alla posizione, alla qualità architettonica e delle finiture, all’anno di costruzione, allo stato di manutenzione, al numero di unità presenti. Ogni appartamento e ogni singolo box auto verrà poi differenziato in base alle caratteristiche particolari della singola unità, applicando un coefficiente “di merito” per ogni caratteristica presa in considerazione (ingresso indipendente o condominiale, livello di piano, orientamento, affaccio, distribuzione planimetrica, dimensione, più accessibilità e grado di finitura per i box) e sottraendo una percentuale che rappresenta l’importo dei lavori eventualmente necessari per l’ultimazione o la sistemazione del bene. Stabilito quindi il prezzo unitario e calcolata la superficie omogeneizzata dell’unità, si determina il valore arrotondato alle migliaia di euro. I calcoli svolti, i coefficienti utilizzati e i valori finali sono riportati nell’allegato di calcolo e riassunti nelle conclusioni finali. Per l’edificio in oggetto, viene stabilito un prezzo base di 1.800 Euro /mq di superficie lorda commerciale per gli appartamenti, di 900 Euro /mq per i garage del blocco centrale e sud, mentre per il blocco verso nord un prezzo di 850 Euro /mq (idem per il deposito), in linea con i prezzi praticati in zona per la compravendita di unità simili e di non recentissima realizzazione, ed in accordo con le precisazioni svolte in premessa. I valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio riportano, per la zona in questione, valori che oscillano tra i 2.100 e i 2.600 Euro /mq, prendendo in considerazione anche immobili realizzati a ridosso del centro cittadino, quindi in zone economicamente più appetibili. In definitiva per l’immobile 85 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 “A” viene stabilito un valore “pieno” (secondo le indicazioni svolte in “Premessa”) totale di 4.690.000 Euro Le spese stimate per completare l’immobile (impianti e pratiche urbanistiche e catastali) ammontano a 125.000 Euro. 2. EDIFICIO “B” E’ la palazzina che “chiude” il comparto edilizio verso sud, al numero civico 2 di via del Mattatoio. E’ solo in parte di proprietà della ditta in concordato preventivo. E’ composta da 23 appartamenti di categoria A/3, 22 box auto e 6 posti auto scoperti già frazionati, quindi vendibili separatamente. Le unità appartenenti al concordato sono 18 appartamenti (4 al piano terra, 8 al piano primo e 6 al piano secondo), 17 garage (di cui 2 collegati internamente a due appartamenti del piano terra) e 6 posti auto scoperti (di cui uno per disabili). Catastalmente è suddivisa in due particelle, la 1102 (edificio denominato “B1” sulla documentazione progettuale: è la porzione ad est) e la 1122 (edificio “B2”, è la porzione ad ovest). I lavori di costruzione iniziarono con la prima Concessione Edilizia rilasciata nel 1994. Nella porzione B1 sono presenti rifiniture di livello generalmente inferiore rispetto agli altri edifici. Gli alloggi presentano un solo bagno, i pavimenti sono realizzati con piastrelle 30x30 cm montate ortogonalmente alle pareti. Le porte dei bagni sono tutte di larghezza 70 cm, inferiore alla misura minima prevista dalla normativa. C’è possibilità comunque di realizzare un loro allargamento. Anche le porte di qualche camera da letto sono di questa misura. 86 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Ogni alloggio ha partizioni interne in muratura, porte-finestra e finestre in legno verniciato bianco, sportelloni oscuranti in legno verniciato verde. E’ presente in ogni appartamento un bagno con vasca idromassaggio. Le predisposizione per gli allacci alle lavatrici sono nei bagni. In questa porzione di palazzina non ci sono alloggi al piano terra appartenenti al concordato. Gli ingressi ai 4 appartamenti del piano primo e ai 2 appartamenti del piano secondo avvengono con quattro rampe di scale esterne separate tra loro, rivestite di marmo di Trani bocciardato, macchiato a causa delle intemperie, disposte sulla facciata nord dell’edificio. Le rampe conducono ai portoncini di ingresso condominiali in alluminio e vetro, che danno accesso agli androni di ingresso e alle scale interne, tutto rivestito di marmo chiaro. I portoncini interni delle singole unità sono blindati. Gli appartamenti sono tutti dotati di balconi esclusivi, dai quali è possibile avere, in varia misura, una vista verso il litorale. Hanno dimensioni che vanno dai 58 ai 75 mq. L’altezza interna degli alloggi del secondo piano va dai 2 metri in prossimità delle pareti esterne, ai 3,75 metri al colmo. L’altezza interna degli appartamenti al piano primo è di 2,70 m. I tre box sulla facciata nord hanno ingresso indipendente, e sono di dimensioni maggiori (superfici lorde dai 24 ai 30 mq), gli altri hanno ingresso condominiale, con relativa serranda di chiusura dello spazio comune, sulla facciata rivolta a sud, e superfici che vanno dai 13 ai 17 mq. L’altezza è di 2.55 m. Hanno pilette di scarico dell’acqua a terra, con presa d’acqua a muro. La luce e l’aerazione avvengono da finestre a bocca di lupo. In alcuni tratti il copriferro dell’intradosso delle solette dei balconi 87 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 soprastanti che coprono l’ingresso dei garage ha iniziato a sgretolarsi, probabilmente per cattiva miscela di calcestruzzo (grossa pezzatura degli inerti) e scarso copriferro. Le rampe di ingresso ai box sono molto pendenti (pendenze massime 30-35%). Le serrande dei box a nord presentano molte zone arrugginite. Le condizioni di manutenzione dell’immobile sono meno buone rispetto alle altre: le ringhiere dei balconi, verniciate, si sono scrostate in parecchi punti, le angolature in cemento vibrato e i marcapiano sono da ritinteggiare, compresa tutta la parete esterna rivolta a nord, a causa delle intemperie. Anche i parapetti di calcestruzzo delle scale esterne presentano dei distacchi di vernice. Le pareti di tamponamento presentano diffuse fessurazioni, anche se non di elevata ampiezza, e anche nei divisori interni, probabilmente a causa di assestamenti del terreno. La pavimentazione dei balconi del secondo piano è in alcuni punti fessurata. Mancano le maniglie su tutte le porte interne, e le pareti divisorie tra gli androni condominiali sub 3-4 e tra i sub 5-6, come riportati sulle planimetrie catastali, e mancano anche i gruppi campanello-citofono agli ingressi sub 3 e 4. Gli appartamenti ai sub 11 e 12, andrebbero ritinteggiati. Alcune finestre da tetto negli appartamenti del secondo piano sono da elettrificare. Qualche componente di impianto è da terminare. Le caldaie dell’impianto di riscaldamento non sono presenti, in alcuni appartamenti sembra siano state rubate. Nel sub 11 sopra il corridoio passa la soletta della scala che conduce al piano superiore, riducendo l’altezza interna dello stesso; nel sub 12 invece metà bagno rimane sotto la soletta della scala, riducendo anche qui l’altezza 88 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 utile. Nella porzione B2 sono presenti gli altri 12 appartamenti, quattro per piano. Gli alloggi al piano terra hanno ingresso singolo con corte esclusiva, rivolto a sud. Le porzioni di corte sulla facciata nord rimangono per alcuni tratti sotto la soletta delle scale che conducono ai piani superiori, riducendone la fruibilità e l’illuminazione naturale degli ambienti che vi si affacciano. Due appartamenti al piano primo hanno ingresso singolo, gli altri due e quelli del piano secondo hanno ingresso condominiale. I pavimenti sono realizzati con piastrelle 33x33 cm montate perpendicolarmente alle pareti. Infissi esterni e persiane sono in legno. In genere le finiture sono migliori che nella porzione B1, ma sempre di qualità leggermente inferiore rispetto agli altri edifici. I portoncini di ingresso delle unità al piano terra sono blindati, tranne che al sub 9, che ha una porta-finestra in alluminio e vetro con persiane di chiusura in legno. Anche gli ingressi ai piani superiori, sia singoli che condominiali, sono in alluminio e vetro, e conducono alle rampe di scale interne rivestite in marmo chiaro, con portoncini interni delle singole unità blindati. Gli alloggi al piano terra hanno superficie che varia tra i 65 e i 74 mq. Due unità, quelle ai sub 10 e 11, sono collegate tramite scala a chiocciola interna in legno con balaustra in materiale plastico ai sottostanti garage sub 22 e 26 rispettivamente. Questi garage hanno attacchi per lavandino, lavatrice, antenna e illuminazione, con due radiatori in alluminio, altezza 2,55 m, senza finestre. Sarebbero da dividere dal posto auto vero e proprio. 89 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Gli appartamenti al primo e secondo piano sono tutti dotati di balconi esclusivi, con canali di gronda montati lungo il perimetro esterno, e dai quali è possibile avere, in varia misura, una vista verso il litorale. Hanno dimensioni che vanno dai 53 ai 97 mq. Nel sub 13 metà bagno rimane sotto la soletta della scala, riducendo l’altezza utile. Le scale esterne sono in Trani bocciardato, macchiato per le intemperie, da rilevigare. L’altezza interna degli alloggi del secondo piano va dai 2 metri in prossimità delle pareti esterne, ai 3,80 metri al colmo. L’altezza interna degli appartamenti ai piani terra e primo è di 2,70 m. Un box, il sub 33, ha ingresso singolo, gli altri condominiale, tutti con serrande basculanti esterne verniciate solo sulla facciata esterna, e che presentano vari punti di ruggine, mentre quelle interne dei singoli box non sono verniciate. Le rampe di ingresso sono meno pendenti rispetto a quelle del blocco B1. Tutti i box hanno attacco per acqua, piletta di scarico, impianto di illuminazione, altezza 2,55 m. e dimensioni che variano tra i 14 e i 27 mq. Nel sub 21 ci sono depositate 6 porte, con controtelai e accessori vari. Nel sub 23 ci sono depositate invece delle caldaie a altro materiale idraulico, come da relazione allegata, mentre nel sub 33 c’è del materiale edile, di scarso valore, tra cui un lavabo, un bidet, due finestre da tetto Velux. Qui è presente un lavabo montato. Alcune ringhiere dei balconi, verniciate, si sono scrostate in parecchi punti, come anche qualche fronte delle solette stesse. Anche i parapetti di calcestruzzo delle scale esterne presentano dei distacchi di vernice. Le angolature in cemento vibrato e i marcapiano sono da ritinteggiare, 90 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 compresa tutta la parete esterna rivolta a nord, a causa delle intemperie. Le pareti di tamponamento presentano fessurazioni, anche se non di elevata ampiezza, e anche nei divisori interni, probabilmente a causa di assestamenti del terreno. Mancano le maniglie su tutte le porte interne, qualche termostato, le placchette dell’impianto elettrico, e i gruppi campanello-citofono agli ingressi. Gli appartamenti ai sub 11 e 12, andrebbero ritinteggiati. Alcune finestre da tetto negli appartamenti del secondo piano sono da elettrificare. In qualche appartamento è presente delle macchie di umidità, altri necessitano solo di una ritinteggiatura delle pareti. Qualche componente di impianto è da terminare. Esternamente le soglie dei muretti di recinzione presentano macchie diffuse dovute ad efflorescenze, mentre i cancelli mancano di serrature e maniglie. Le caldaie dell’impianto di riscaldamento sono presenti solo in quattro appartamenti, in altri sembra siano state rubate, in altri mai montate. Gli alloggi caldaia sono tutti interni, tranne al sub 9, posto sulla facciata esterna. In alcuni box mancano le maniglia sulla serranda, o hanno apertura arrugginita. Altri sono da ritinteggiare. Al sub 32 mancano gli interruttori dell’impianto elettrico. Il sub 24 è un locale contatori, pavimentato, non risultante però sulle planimetrie depositate in comune. Analogamente non risulta il locale sub 28 accatastato come deposito. Il posto auto esterno per disabili, di dimensioni insufficienti per normativa, andrebbe rimodulato a scapito degli altri, essendoci lo spazio disponibile. 91 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Le superfici di ciascuna unità, con i vari coefficienti di omogeneizzazione, sono riportate nei fogli di calcolo allegati. 2.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’edificio B1 è accatastato al Foglio 12, particella 1102 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati. Gli appartamenti sono di categoria A/3 classe 3. I garage sono di classe 4, tranne il sub 28, di classe 3. L’edificio B2 è accatastato al Foglio 12, particella 1122 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati. Gli appartamenti sono di categoria A/3 classe 2 per quelli al piano terra, di classe 3 gli altri. Due posti auto esterni, quelli verso sud, sono censiti in C/6 classe 1, gli altri come area urbana. I garage sono di classe 4. I depositi, abusivi, di classe 3. Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati negli allegati alla presente relazione. 2.2. Situazione urbanistica L’edificio è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 206/1993 del 26/05/1994 (1° stralcio) e 13/10/1994 (2° stralcio), titolo edilizio riguardante contemporaneamente anche le palazzine “A” e “C”. Seguirono: - DIA del 24/07/95, pratica 153/95 per diversa distribuzione delle unità immobiliari - DIA del 02/06/97, pratica 136/97 per modifica alcuni divisori, aperture, rampe garage, balconi, recinzione esterna e cambio di destinazione 92 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 d’uso, inerente la porzione B2 - DIA del 20/01/00, pratica 24/00 per modifica divisioni interne delle unità, inerente la porzione B2. I due depositi nella porzione B2, come detto, sono da ritenersi abusivi, in quanto non riportati sulle planimetrie di progetto. Tale situazione andrà regolarizzata in Comune. 2.3. Stima Con le stesse considerazioni fatte a proposito della stima delle palazzine precedenti, per l’edificio in oggetto viene stabilito un prezzo base di 1.600 Euro /mq di superficie lorda commerciale per la porzione B1 e di 1.700 Euro /mq di superficie lorda commerciale per la porzione B2, mentre per i garage un prezzo base di 900 Euro /mq e per i posti auto scoperti di 500 Euro /mq. In definitiva per l’immobile “B” viene stabilito un valore “pieno” (secondo le indicazioni svolte in “Premessa”) totale di 698.000 Euro per la porzione B1, e di 1.670.000 Euro per la porzione B2, per un totale di 2.368.000 Euro. Le spese necessarie per completare l’immobile (impianti e pratiche urbanistiche e catastali) ammontano a 55.000 Euro. 3. EDIFICIO “C” E’ la palazzina, affacciata sulla piazzetta, a sviluppo planimetrico leggermente curvilineo. E’ tutta di proprietà della ditta in concordato preventivo tranne che per un appartamento ed un box auto. E’ composta da 30 appartamenti di categoria A/3, 20 box auto e 10 posti auto coperti. Le 93 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 unità appartenenti al concordato sono 29 appartamenti (10 al piano terra, 10 al piano primo e 9 al piano secondo), 19 garage e 10 posti auto coperti. I lavori di costruzione iniziarono con la prima Concessione Edilizia rilasciata nel 1994. I pavimenti sono realizzati con piastrelle 40x40 cm montate in diagonale. Ogni alloggio ha partizioni interne in muratura, porte-finestra e finestre in legno verniciato bianco, sportelloni oscuranti a lamelle orientabili in alluminio verniciato verde. E’ presente in ogni appartamento un bagno con vasca idromassaggio (tranne che nei sub 39 e 32 del secondo piano). Gli appartamenti ai piani superiori sono tutti dotati di balconi esclusivi (tranne che nei sub 39 e 32 del secondo piano), con canali di gronda montati lungo il perimetro esterno dei balconi del primo piano, dai quali è possibile avere, in varia misura, una vista verso il litorale. Hanno dimensioni correnti che vanno dai 51 ai 91 mq, mentre i due appartamenti più piccoli al secondo piano hanno dimensioni di 37 e 38 mq. Nel sub 40, a differenza degli altri appartamenti, le porte interne sono di colore bianco. Le unità al piano terra hanno tutti ingresso singolo con portoncino blindato e corte esclusiva anteriore e posteriore, con predisposizione avanti e dietro di allaccio alla rete idrica. L’ingresso agli appartamenti dei piani superiori, anche essi con portoncini blindati, avviene da due ballatoi di distribuzione raggiungibili da due scale condominiali in calcestruzzo armato poste alle estremità dell’edificio, esterne, e coperte in sommità, planimetricamente a pianta quadrata. Le ringhiere delle corti sono solo zincate, quelle dei balconi e dei ballatoi sono anche verniciate. L’altezza interna degli alloggi del secondo piano va dai 2 metri in 94 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 prossimità delle pareti esterne, ai 4 metri al colmo. L’altezza interna degli appartamenti al piano terra e primo è di 2,70 m. I box auto hanno superfici lorde di 15 e 16 mq, tranne il sub 60 che è di 22 mq. Il tunnel di distribuzione ha doppio ingresso, di larghezza 3,40 m, con accesso pedonale dalle scale condominiali poste alle due estremità. L’altezza è di 2.50 m. Sono presenti delle aperture a bocca di lupo (senza infisso) anche lungo i posti auto coperti, con attacchi alla rete idrica e piletta di scarico. La lunghezza dei posti auto coperti è di 4.70 m. I box hanno attacco e scarico acqua con piletta e illuminazione. Sono presenti dei tubi di scarico lasciati a vista, anche lungo i posti auto coperti. Nel sub 60 è depositato un po’ di materiale edile (qualche sacco di colla, una pala, un tubo per fiamma ossidrica). Sono presenti due magazzini (sub 61 e 72), di uso condominiale. Le condizioni di manutenzione dell’immobile sono discrete: le ringhiere dei balconi e del ballatoio, verniciate, si sono scrostate in qualche punto, come pure il fronte di alcune solette dei balconi ed il parapetto in calcestruzzo delle scale condominiali. I divisori interni presentano sporadiche fessurazioni, e sono presenti alcune macchie di umidità come al sub 11, proveniente dal balcone sopra, ed infiltrazioni dalle finestre da tetto come nei sub 32, 37 e 40. Alcune pareti degli appartamenti sono da ritinteggiare. Le caldaie non sono presenti negli appartamenti al piano terra, in quelli ai piani superiori sì (tranne che al sub 21). Mancano alcuni divisori tra i balconi e tra le corti anteriori, e i gruppi campanello-citofono sui cancelli di ingresso. Qualche maniglia dei portoni di ingresso è mal funzionante. 95 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Alcune finestre da tetto negli appartamenti del secondo piano sono da elettrificare. Qualche componente di impianto è da terminare. Le superfici di ciascuna unità, con i vari coefficienti di omogeneizzazione, sono riportate nei fogli di calcolo allegati. 3.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’edificio è accatastato al Foglio 12, particella 1154 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati. Gli appartamenti sono di categoria A/3 classe 3. I garage sono di classe 4, i posti auto coperti di classe 2, i due magazzini di classe 3. L’appartamento al sub 32 è difforme da quanto riportato sulle planimetrie catastali. Il sub 72 (magazzino) ha forma leggermente diversa, essendo davanti arrotondato, ed è più corto di 1 m. Le corti posteriori relative ai fabbricati sub 11, 12, 13, 14 e 15 risultano mediamente più corte di 2,80 m. Altre lievi difformità nelle partizioni si rilevano nel sub 21 e nei sub 22, 37 e 40 (tutte in zona giorno). Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati negli allegati alla presente relazione. 3.2. Situazione urbanistica L’edificio è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 206/1993 del 26/05/1994 (1° stralcio) e 13/10/1994 (2° stralcio), titolo edilizio riguardante contemporaneamente anche le palazzine “A” e “B”. Seguirono: 96 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 - DIA del 25/07/97, pratica 213/97 per diversa realizzazione delle scale esterne, modifiche al piano interrato, delle suddivisioni delle unità e delle aperture, dei ballatoi, balconi e ringhiere e piccole variazioni in copertura) - altre modifiche ai piani terra, primo e secondo, giugno 2000 - DIA del 27/04/01, pratica 124/01 per modifica divisori degli appartamenti e manutenzione straordinaria della copertura. L’appartamento al sub 32 è difforme da quanto riportato sulle planimetrie di progetto. Tale situazione andrà regolarizzata in Comune. 3.3. Stima Valendo le stesse considerazioni fatte a proposito della stima delle palazzine precedenti, per l’edificio in oggetto viene stabilito un prezzo base di 1.800 Euro /mq di superficie lorda commerciale, mentre per i garage un prezzo base di 850 Euro /mq e per i posti auto coperti di 650 Euro /mq. In definitiva per l’immobile “C” viene stabilito un valore “pieno” (secondo le indicazioni svolte in “Premessa”) totale di 3.912.000 Euro. Le spese necessarie per completare l’immobile (impianti e pratiche urbanistiche e catastali) ammontano a 90.000 Euro. 4. EDIFICIO “D” (escluso appartamento sub. 64) E’ la palazzina in linea posta tra la piazzetta e l’edificio “A”. E’ tutta di proprietà della ditta in concordato preventivo tranne che per un appartamento, sviluppato su due piani, appartenente alla “Immobiliare Italia di Fred Mengoni & C. sas”, già descritto. E’ composta in totale da 29 97 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 appartamenti di categoria A/3, 39 box auto e 1 cabina Enel. Le unità appartenenti al concordato consistono in 28 appartamenti (10 al piano terra, 9 al piano primo e 9 al piano secondo), 39 garage e una cabina Enel. I lavori di costruzione iniziarono con la prima Concessione Edilizia, rilasciata nel 2000. I pavimenti sono realizzati con piastrelle 40x40 cm montate in diagonale. Ogni alloggio ha partizioni interne in muratura, porte-finestra e finestre in legno verniciato bianco, sportelloni oscuranti a lamelle orientabili in alluminio verniciato verde. E’ presente in ogni appartamento un bagno con vasca idromassaggio. Ai piano terra è presente un solo bagno. Gli appartamenti dei piani superiori sono tutti dotati di balconi esclusivi, con canali di gronda montati lungo il perimetro esterno dei balconi del secondo piano, dai quali è possibile avere, in varia misura, una vista verso il litorale. Hanno dimensioni correnti che vanno dai 62 ai 94 mq. Le unità al piano terra hanno tutti ingresso singolo, da un “corridoio” esterno condominiale che distribuisce a tutti le unità, con portoncino blindato e corte esclusiva anteriore e posteriore. La corte posteriore in parte è sviluppata attorno alle rampe di scale condominiali che conducono ai piani superiori, determinandone un andamento irregolare. L’ingresso agli appartamenti dei piani superiori, anche essi con portoncini interni blindati, avviene tramite porte in alluminio con specchiature in vetro disposte sulla parte posteriore dell’edificio (ingressi condominiali a gruppi di 3 e 4 unità). Le scale interne condominiali sono rivestite di marmo chiaro. Le ringhiere delle corti e delle scale esterne sono solo zincate, quelle dei balconi sono anche verniciate. 98 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 L’altezza interna degli alloggi del secondo piano va dai 2,30 metri in prossimità delle pareti esterne, ai 3,90 metri al colmo. Sono presente dei sottotetto con altezza massima di 1,65 m. L’altezza interna degli appartamenti al piano terra e primo è di 2,70 m. I box auto hanno superfici lorde correnti di 15-17-20 mq, altri sono più grandi, con superfici che vanno dai 26 ai 35 mq. Il tunnel di distribuzione ha doppio ingresso con accesso pedonale dalla piazzetta, posizionato a metà dello stesso. L’altezza è di 2.50 m per il blocco di garage verso nord e di 3 m per quelli verso sud. Sono presenti delle aperture a bocca di lupo (senza infisso) solo nei garage disposti lungo la parete ovest, ed attacchi per lavatrice e impianto di illuminazione. La larghezza delle serrande di ingresso è di 2,45 m. Nei sub 5, 24 e 42 è depositato un po’ di materiale edile di risulta, senza particolare valore. Le condizioni di manutenzione dell’immobile sono discrete: ci sono dei punti di ruggine affioranti sotto le “voltine” dei cornicioni esterni, con ossidazione degli sportelli degli alloggi delle caldaie esterni; le ringhiere dei balconi, verniciate, si sono scrostate in qualche punto, come pure alcuni parapetti in calcestruzzo dei balconi del secondo piano, ed alcuni discendenti. Ci sono infiltrazioni alla base delle porte-finestra in quasi tutti gli appartamenti dei piani superiori, in particolare nei sub 74, 79 e 80. La parete dell’edificio rivolta a nord è un po’ “annerita” dalle intemperie. Alcune pareti degli appartamenti sono da ritinteggiare. I divisori interni presentano sporadiche fessurazioni. La porta di ingresso della scala condominiale sub 60 non si apre, c’è stato forse un tentativo di forzatura. In qualche garage è presente umidità di risalita e proveniente dall’esterno, 99 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 specie nei box a ridosso della scala di ingresso pedonale. Le tinteggiature in molti garage sono incomplete. Alcuni cardini dei “passi d’uomo” delle serrande sono arrugginiti, come anche le serrande traforate dei quattro box di estremità. E’ da realizzare il divisorio tra i sub 4 e 5. Inoltre lo spazio sopra i cordoli di fondazione nei box auto lungo la parte est andrebbe tamponato secondo quanto indicato sulle planimetrie depositate in Comune. Le caldaie dell’impianto termico non sono presenti. Mancano i gruppi campanello-citofono lungo le vie di accesso, ai portoni di ingresso invece ci sono. Qualche serratura dei portoncini è mal funzionante. Alcune finestre da tetto negli appartamenti del secondo piano sono da elettrificare. Qualche componente di impianto è da terminare. Le superfici di ciascuna unità, con i vari coefficienti di omogeneizzazione, sono riportate nei fogli di calcolo allegati. 4.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’edificio è accatastato al Foglio 12, particella 1301 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati. Gli appartamenti sono di categoria A/3 classe 3. I garage sono di classe 4, la cabina Enel accatastata in D/1. I box sub 4 e 5, suddivisi catastalmente, non hanno divisorio, che andrà quindi realizzato. I mappali confinanti con il presente, sull’elaborato planimetrico, risultano errati. Alcune imprecisioni, di modesta entità sono state rilevate in alcuni appartamenti (ad esempio la porta del bagno spostata nel sub 65). 100 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati negli allegati alla presente relazione. 4.2. Situazione urbanistica L’edificio è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 103/00 del 26/10/00. Seguirono: - Sanatoria presentata il 13/12/2004, con titolo rilasciato n. 28/2007, per maggiore altezza della linea di colmo e dell’intradosso, e per maggiore profondità dell’edificio - DIA del 19/04/2006, pratica 144/06 per modifica alla corte, alle divisioni interne, e per accorpamento di due appartamenti posti a quote diverse. Lo spazio sopra i cordoli di fondazione nei box auto lungo la parte est andrebbe tamponato secondo quanto indicato sulle planimetrie depositate in comune. 4.3. Stima Valendo le stesse considerazioni fatte a proposito della stima delle palazzine precedenti, per l’edificio in oggetto viene stabilito un prezzo base di 1.900 Euro /mq di superficie lorda commerciale, mentre per i garage un prezzo base di 850 Euro /mq. Alla cabina Enel non viene assegnato un valore specifico, ritenendola parte delle necessarie dotazioni di “supercondominio” al pari, ad esempio della viabilità. In definitiva per l’immobile “D” viene stabilito un valore “pieno” (secondo le indicazioni svolte in “Premessa”) totale di 4.389.000 Euro. 101 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Le spese necessarie per completare l’immobile (impianti e pratiche urbanistiche e catastali) ammontano a 90.000 Euro. 5. EDIFICIO “E” E’ la palazzina al numero civico 8 di via del Mattatoio, posta a fianco dell’edificio “A”, ed è quella di dimensioni più contenute. E’ composta in totale da 9 appartamenti di categoria A/3, da 10 box auto, 1 magazzino e da 6 cantine. Le unità appartenenti al concordato sono rappresentate da 7 appartamenti (3 al piano terra, 2 al piano primo e 2 al piano secondo), 7 garage e 4 cantine. E’ l’unico immobile ad essere dotato di ascensore. Di pertinenza condominiale sono presenti tre posti auto e un posto moto scoperti, distribuiti lungo ed in fondo alla rampa di accesso ai garage, in parte occupata attualmente da materiale edile descritto nella relazione tra gli allegati. I lavori di costruzione iniziarono con la prima Concessione Edilizia, rilasciata nel 2000. I pavimenti sono realizzati con piastrelle 40x40 cm montate in diagonale. Ogni alloggio ha partizioni interne in muratura, porte-finestra e finestre in legno verniciato bianco, sportelloni oscuranti a lamelle orientabili in materiale plastico verniciato verde. E’ presente in ogni appartamento un bagno con vasca idromassaggio. Gli appartamenti ai piani superiori sono tutti dotati di balconi esclusivi. Hanno dimensioni correnti che vanno dai 66 ai 70 mq. Le unità al piano terra hanno tutti ingresso singolo, con portoncino 102 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 blindato e corte esclusiva anteriore e posteriore. Le corti posteriori sono completamente pavimentate. L’ingresso agli appartamenti dei piani superiori, anche essi con portoncini blindati, avviene da due scale esterne condominiali di forma elicoidale, coperte in sommità. Le ringhiere delle corti e delle scale esterne sono solo zincate, non verniciate. L’altezza interna degli alloggi del secondo piano va dai 2,05 metri in prossimità delle pareti esterne, ai 3,75 metri al colmo. L’altezza interna degli appartamenti al piano terra e primo è di 2,75 m. I box auto hanno superfici lorde correnti da 14 a 22 mq, mentre altri due sono più grandi, con superfici di 33 e 35 mq, ed hanno due serrande di ingresso. Il tunnel di distribuzione ha ingresso carrabile singolo da una rampa di modesta pendenza, di larghezza variabile (5,60 nel punto più stretto), e ingresso pedonale da una delle due scale esterne che scende fino al piano interrato. L’altezza dei box è variabile, tra 2,40 m e 3,90 m. Sono presenti delle aperture a bocca di lupo (senza infisso) tranne che nei sub 27 e 30. Ci sono gli attacchi per l’impianto idrico e illuminazione. Nel sub 30 è depositato un po’ di materiale edile di risulta (qualche mattonella e una guaina), senza particolare valore. Le tubazioni degli scarichi degli appartamenti dei piani superiori sono a vista. Nelle cantine ci sono gli attacchi e gli scarichi per l’impianto idrico e l’impianto di illuminazione. Le condizioni di manutenzione dell’immobile sono discrete: le solette delle scale esterne in qualche punto sono spellate, con qualche punto di ruggine affiorante; anche i muretti di sostegno delle recinzioni delle corti 103 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 posteriori sono in alcuni punti spellati, come i parapetti in calcestruzzo dei balconi esposti a nord del secondo piano. Ci sono alcune infiltrazioni in zona cucina nei sub 8 e 13, proveniente dalla terrazza sopra e dalla portafinestra. La parete dell’edificio rivolta a nord è un po’ “annerita” dalle intemperie. Alcune pareti degli appartamenti sono da ritinteggiare (ad esempio la cucina del sub 8), ed anche la cantina sub 20. I divisori interni presentano sporadiche fessurazioni. Le porte dell’ascensore e le pulsantiere sono ossidate, in varia misura; la funzionalità dello stesso impianto è da verificare. Le caldaie dell’impianto termico non sono presenti. Alcune finestre da tetto negli appartamenti del secondo piano sono da elettrificare. Qualche componente di impianto è da terminare. I posti auto scoperti in fondo allo scivolo di ingresso ai box, delimitati per tre auto, andrebbero rimodulati, essendoci lo spazio solo per due posti auto e un posto moto. Le superfici di ciascuna unità, con i vari coefficienti di omogeneizzazione, sono riportate nei fogli di calcolo allegati. 5.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’edificio è accatastato al Foglio 12, particella 1316 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati. Gli appartamenti sono di categoria A/3, di classe 2 quelli al piano terra, di classe 3 gli altri. I garage sono di classe 4, tranne il sub 26, di classe 3. Le cantine sono di classe 3. Il garage sub 31 in realtà ha due aperture di ingresso, quindi la planimetria e l’elaborato planimetrico vanno aggiornati. Sull’elenco dei 104 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 subalterni assegnati manca poi l’indicazione degli appartamenti. Alcune imperfezioni grafiche come l’indicazione della terrazza esclusiva nel sub 13 andrebbero corrette sulla planimetria, così come andrebbe rettificata la posizione della parete di tamponamento sulla facciata anteriore dell’appartamento sub 16, che è rientrante. Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati negli allegati alla presente relazione. 5.2. Situazione urbanistica L’edificio è stato realizzato con Concessione Edilizia n. 274/00 del 10/11/00, concessa ad altri titolari, volturata il 03/10/02 alla Immobiliare Italia sas (che trasferirà poi l’immobile alla Fred Mengoni srl). La suddivisione dei garage e delle cantine è difforme rispetto alle planimetrie di progetto consegnate all’ufficio tecnico del comune. In tutti gli appartamenti ci sono lievi differenze di posizionamento di alcuni divisori (ripostiglio e ingresso corridoio), e nel sub 16 la parete sulla facciata anteriore è rientrante di 65 cm. Tali situazioni andranno regolarizzate. 5.3. Stima Essendo valide le stesse considerazioni fatte a proposito della stima delle palazzine precedenti, per l’edificio in oggetto viene stabilito un prezzo base di 1.900 Euro /mq di superficie lorda commerciale, mentre per i garage un prezzo base di 900 Euro /mq. In definitiva per l’immobile “E” viene stabilito un valore “pieno” (secondo le indicazioni svolte in “Premessa”) totale di 1.184.000 Euro. 105 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Le spese necessarie per completare l’immobile (impianti e pratiche urbanistiche e catastali) ammontano a 20.000 Euro. 6. POSTI AUTO E MOTO SCOPERTI Sono costituiti da particelle di terreno sulle quali è stata ricavata, oltre alla serie di posti auto e alcuni posti moto, la viabilità e le aree di pertinenza degli edifici. Sono già individuati mediante segnaletica orizzontale ma non frazionati dal punto di vista catastale (cosa che andrebbe fatta per poterli vendere o assegnare singolarmente). Sono distribuiti per la maggior parte lungo il confine sud con l’area a verde e di fronte all’edificio “A”. Gli altri sono diffusi lungo le vie di circolazione. Non tutti i posti sono di buona fruibilità, alcuni risultando di dimensioni troppo contenute, altri rappresentando un intralcio alla libera circolazione dei veicoli attorno gli edifici. Quelli già delimitati consistono in 91 posti auto e 10 posti moto. Si è ritenuto necessario pensare ad una loro rimodulazione, per creare meno pericoli ed intralci alla circolazione, per cui si è stimato che la disponibilità scenda a 79 posti auto (di cui due per disabili) a vantaggio di una aumento dei posti moto (fino a 30, sicuramente non necessari, dal punto di vista della futura fruibilità, ma comunque ricavabili lungo il percorso). In pratica sono stati trasformati in posti moto i posti auto individuati lungo la strada che separa gli edifici “A” e “D”, essendo questa larga solo tra 3,90 m all’inizio e 4,60 m allo sbocco, oltre ad avere rimodulato i posti in altri punti suscettibili di intralcio. 106 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 6.1. Identificazione catastale e situazione catastale Le particelle catastali interessate sono le 1098, 1116, 1118, 1268, 1288, 1290, 1291, 1296, 1297 del foglio 12 del Comune di Porto Recanati. Le consistenze, le rendite e gli altri dati sono dettagliati negli allegati alla presente relazione. 6.2. Situazione urbanistica Da colloqui intercorsi con l’ufficio tecnico, il Comune potrebbe valutare anche l’acquisto delle aree, ma per ora rimangono private. 6.3. Stima Verrà assegnato un valore unitario a ciascun posto: 6.000 Euro /mq per i posti auto e 1.200 Euro /mq per i posti moto, pertanto il valore totale “pieno” sarà: V = 79 x 6.000 + 30 x 1.200 = 510.000 Euro I costi relativi ad un futuro frazionamento per una vendita sono stimati in 5.000 Euro. 107 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Corso Matteotti Corso Matteotti è la via principale del commercio della città. Corre parallela al lungomare e si sviluppa per tutto il centro storico fino ad arrivare in piazza Brancondi. Poco distante dal Municipio della città si trova il negozio oggetto di stima. Un garage nello stesso edificio (sub 26 della stessa particella), risultante ancora di proprietà della ditta, è in realtà posseduto da altri. 7. NEGOZIO IN CORSO MATTEOTTI N. 263 Non ha ingresso diretto dal Corso, ma da una breve galleria su cui sono presenti altri esercizi commerciali. In fondo alla galleria, pavimentata con piastrelle in marmo di Carrara da 50x50 cm con fughe in ottone, si affaccia la vetrina del negozio, a tutto vetro, di forma curvilinea. Il negozio, pavimentato in granito con battiscopa in legno, ha due finestre con apertura a vasistas, impianto di aria condizionata con due split, predisposizione per attacchi di impianto termico tradizionale (5 attacchi per termosifoni), due attacchi alla rete idrica con relativi scarichi. Gli infissi sono in alluminio, le porte interne in legno in tinta bianca. Non ha partizioni, solo un pilastro isolato al centro. E’ in discrete condizioni: non sono presenti rilevanti fenomeni di umidità, ci sarebbe però da sostituire la vetrina degradata alla base. Tramite una scala a chiocciola all’interno del negozio si accede al sottonegozio, dove è presente un bagno con antibagno e dove è sistemata l’unità esterna dell’impianto di condizionamento. L’altro ingresso al sottonegozio è dalla rampa carrabile, con infisso in lamiera traforata e passo 108 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 d’uomo. La superficie lorda commerciale del negozio è pari a 117 mq, quella del sottonegozio è di 18 mq. Il negozio attualmente è libero. 7.1. Identificazione catastale e situazione catastale Il negozio, di classe 4, è accatastato al Foglio 22, particella 609, subalterno 5 del Catasto Fabbricati del Comune di Porto Recanati. La consistenza, la rendita e gli altri dati sono dettagliati nella visura allegata alla presente relazione. 7.2. Situazione urbanistica L’immobile ricade in zona residenziale A di interesse storicoartistico, disciplinata dall’art. 12 delle NTA del PRG del Comune. L’immobile è stato demolito e ricostruito con Concessione Edilizia n. 651/86 rilasciata il 02/09/1987, seguita da variante richiesta il 25/05/1988 e approvata il 13/03/1989 per modifiche interne ed esterne. L’agibilità non è stata ancora rilasciata. 7.3. Stima Per la zona in questione, oltre alla consultazione di dati pubblicati da vari Enti (Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, Consulente Immobiliare, ecc.) sono state reperite alcune offerte da varie agenzie immobiliari: - negozio in via Matteotti, ristrutturato nel 2012, 180 mq, 109 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 superficie omogeneizzata di 192 mq circa, 1.720 Euro /mq - negozio di 72 mq al piano terra + 47 mq al piano primo, in edificio del 1980, in via Raffaello (via parallela a Corso Matteotti), 2.520 Euro /mq L’OMI fornisce una forbice di valori, riferiti ad immobili commerciali in ottime condizioni, non necessariamente nuovi, di 3.500 – 5.000 Euro /mq, per tutta la zona del centro storico. I valori del Consulente Immobiliare (dati 2007, quindi da usare prudenzialmente, date le condizioni attuali di mercato) danno per le zone di pregio una quotazione di 3.100 Euro /mq per negozi nuovi o ristrutturati. Verrà assunto un valore unitario pari a 2.600 Euro /mq, in considerazione che la posizione è più defilata rispetto ad altri immobili commerciali nella zona. Essendo la superficie del sottonegozio omogeneizzata col coefficiente 0,5, la superficie lorda commerciale è pari a 126 mq, per cui il valore “pieno” è, arrotondando, pari a 328.000 Euro. Le spese per ottenere l’agibilità e quanto altro necessario (eventuale certificazione degli impianti da ripresentare, ad esempio) sono stimabili in 5.000 Euro. 110 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 CINGOLI (MC) E’ presente un fabbricato ubicato poco distante dal centro storico, come già descritto a proposito dei beni della Immobiliare Italia sas. 8. RESIDENCE IN VIA TRENTAVISI L’immobile, pur risultando ancora come in corso di costruzione, è di fatto ultimato, mancando solo gli allacci alle utenze, il completamento degli impianti in una sala a piano terra adibita a ristorazione, e le relative pratiche urbanistiche e catastali. Consiste in un fabbricato ottenuto da una completa ristrutturazione di un edificio preesistente destinato a colonia estiva, iniziata dal 2004, composto da quattro piani fuori terra, di forma allungata con in testa un corpo al cui piano terra, tra l’altro, è stato ricavata una zona da adibire a ristorante. La copertura è realizzata a capanna, con manto in tegole, e con quattro terrazze disposte alle estremità dell’immobile, dalle quali è possibile godere di un vasto panorama. E’ dotato di ascensore. Nella parte posteriore è stato realizzato un fabbricato ad un solo piano, anche questo con copertura a capanna e manto in tegole, che ospita 8 autorimesse. Il complesso è circondato dall’area urbana già descritta a proposito dei beni della Immobiliare Italia sas, costituita da subalterni catastali della stessa particella del fabbricato. L’immobile è concepito come “residence”, vista la presenza di un piccolo ristorante e le dimensioni contenute degli appartamenti. Ha la facciata principale rivolta a nord, verso valle. Dietro, il complesso 111 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 immobiliare è limitato da una scarpata sulla qui sommità sono presenti delle costruzioni. Esternamente finito ad intonaco, tinteggiato bianco, con angolature prefabbricate in cemento, presenta infissi esterni di colore bianco, in legno con vetrocamera, con sportelloni oscuranti in alluminio verdi; le portefinestra hanno specchiatura superiore apribile a vasistas. Le ringhiere dei balconi e le recinzioni delle corti sono in acciaio zincato. E’ circondato da un marciapiede pavimentato con mattonelle prefabbricate di cemento. Le corti, i balconi e le terrazze sono pavimentate con piastrelle di gres di dimensione 15x15 cm. L’ingresso condominiale e la scala di distribuzione ai vari piani sono rivestiti in marmo chiaro, con balaustra in ferro e legno. I divisori interni sono in cartongesso. Gli alloggi al piano terra hanno ingresso indipendente da portoncino blindato e corte esclusiva pavimentata; quelli ai piani superiori, con ingresso da scala condominiale, hanno balconi esclusivi. Sono tutti dotati di servizi igienici con vasche idromassaggio. Alcuni hanno riscaldamento costituito da elementi radianti a “battiscopa”, in altri gli elementi sono in alluminio. Al secondo e terzo piano sono presenti delle soffitte. Per la precisione le unità sono così distribuite: - 1 ristorante con cucina al piano terra - 12 appartamenti al piano terra - 18 appartamenti al primo piano - 13 appartamenti al secondo piano - 1 soffitta al secondo piano - 8 soffitte al terzo piano 112 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Il ristorante è formato da una sala con angolo bar e servizi igienici, con annessi la cucina, il deposito e la dispensa. E’ pavimentato con piastrelle di gres porcellanato di colore chiaro di dimensione 40 x 40 cm montate in diagonale (nei locali di servizio montate ortogonalmente alle pareti). La superficie lorda commerciale è di 124 mq. Gli appartamenti sono di taglio compreso tra i 35 e i 50 mq; alcuni, di dimensioni maggiori, sono al piano terra. Sono costituiti da soggiornocucina, una o due camere e uno o due servizi igienici. Hanno tutti riscaldamento autonomo, sanitari di buon livello, pavimentati con piastrelle di gres porcellanato di colore chiaro di dimensione 40 x 40 cm montate ortogonali alle pareti e battiscopa in legno, con porte interne e portoni di ingresso in legno chiaro. Dal punto di vista impiantistico sono presenti, montati, degli apparecchi di videocitofono. Quelli posizionati sul davanti dell’edificio ovviamente godono di una vista migliore; quelli dietro al piano terra sono addirittura “schermati” dalla costruzione che ospita i box, distante pochi metri. Le soffitte hanno le stesse dotazioni e impianti degli appartamenti. Sono presenti delle finestre da tetto, ed alcune hanno accesso alle terrazze. Su alcune sono depositati dei sanitari da montare (alcuni bidet, lavandini, vasche idromassaggio). I box ricavati nell’edificio posteriore sono pavimentati con piastrelle 30 x 30 cm in gres marrone montate dritte, e chiusi con serrande basculanti in lamiera verniciate bianche con passo d’uomo. Hanno impianto di illuminazione e predisposizione per allaccio e scarico acqua. In uno sono presenti delle porte con relativi controtelai, in altri del materiale edile. 113 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 L’altezza interna va dai 3 m ai 2,50 m, la superficie lorda è di 17 mq ciascuno. Nel residence l’altezza dei locali al piano terra è di 2,80 m, ai piani superiori è variabile, dai 2,80 m ai 4 m. Nei locali più alti sono stati predisposti degli attacchi a muro per la realizzazione di soppalchi. Le soffitte hanno altezze variabili tra 3,40 m al colmo fino a 70 cm ai bordi. L’immobile è in discrete condizioni di manutenzione. Avendo subito un doppio furto di grondaie e pluviali in rame, sono stati danneggiati sia il portone di ingresso condominiale, che un paio di portoni interni degli alloggi, e forzati alcuni sportelloni esterni (sono state divelte delle lamelle). Esternamente alcuni battiscopa sono saltati, con risalita esterna di umidità al piede del fabbricato, probabilmente per la permanenza del manto nevoso nel periodo invernale. Stessi fenomeni anche sulle terrazze. Anche le piastrelle del marciapiede sono dissestate. In alcuni appartamenti del piano terra sono presenti fenomeni di umidità da risalita. Qualche piccola lesione è presente sulle tamponature esterne. I lavori da completare consistono nella posa in opera delle porte interne nel ristorante, negli impianti dello stesso, da ultimare e da controsoffittare, nel ripristino di grondaie e pluviali asportati (in totale circa 50 m di pluviali e 120 m di grondaie), nell’installazione delle caldaie, nella realizzazione di una porzione di parapetto in una terrazza, nell’installazione di alcuni sanitari nelle soffitte. Le superfici delle varie unità sono riportate nel foglio di calcolo allegato. Il volume totale del fabbricato, come da progetto approvato, ammonta a 10.142 mc. 114 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 L’immobile è attualmente libero. 8.1. Identificazione catastale e situazione catastale L’immobile è accatastato al Foglio 88, particella 129, subalterno 9 del Catasto Fabbricati del Comune di Cingoli, come fabbricato in corso di costruzione. La visura e le planimetrie sono riportate in allegato. 8.2. Situazione urbanistica Il fabbricato ricade in zona “R” del PRG, zone di attrezzature pubbliche d’uso e/o di interesse pubblico, e nello specifico zone ricettive R1 (art. 38 delle NTA del PRG) e ricettive ricreative e/o di ristoro R2 (art. 39 delle NTA del PRG). Nelle zone R1 sono previsti essenzialmente alberghi, pensioni e quanto necessario di complemento (ristoro, bar, sale congressi, giardini, piscine, ecc.). Nelle zone R2 sono previste attrezzature ricreative sportive e simili (maneggi, piscine, centri ricreativi) e di ristoro, come per la R1, di proprietà e gestione privata ma di interesse pubblico. L’indice di densità fondiaria previsto per entrambe le zone è di 2 mc /mq, e si dovrà rispettare la dotazione minima di parcheggi di 20 mq /100 mc, più quelli della legge 122/89 (1 mq /10 mc). L’immobile è stato ristrutturato con Permesso di Costruire n. 80 rilasciato il 20/05/2004. L’edificio come detto risulta in corso di costruzione. Sono quindi da espletare le relative pratiche (fine lavori, certificazione impianti, accatastamento, agibilità). Inoltre il ristorante in allestimento al piano terra 115 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 non era previsto (nell’ultimo progetto approvato era presente una sala barrivendita giornali, ed un appartamentino), oltre ad altre piccole modifiche ai piani superiori, quindi sarà da presentare apposita DIA per regolarizzare la situazione. 8.3. Stima Per la zona in questione, oltre alla consultazione di dati pubblicati da dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, sono state reperite alcune offerte da varie agenzie immobiliari valide per le zone limitrofe al centro storico (vie San Giuseppe, Trentavisi, Cappuccini): - appartamento nuovo (classe B) in via Cerquetelli, con garage, di mq 116, sup. omogeneizzata circa 125 mq, 1.300 Euro /mq (annuncio da privato) - villette cielo-terra, nuove, con garage, classe C, superficie 170 mq, 1.150 Euro /mq - appartamento in via San Giuseppe, ristrutturato nel 2012, 36 mq, 1.500 Euro /mq L’OMI fornisce una forbice di valori, riferiti ad immobili residenziali in condizioni “ottime”, di 1.100 – 1.400 Euro /mq, mentre per i box dà, in condizioni “normali”, una forbice tra i 550 e i 650 Euro /mq. Verranno pertanto stabiliti i seguenti prezzi unitari: per gli appartamenti 1.300 Euro /mq, per il ristorante 1.500 Euro /mq, per le soffitte 600 Euro /mq, per i box 800 Euro /mq. La superficie lorda commerciale totale degli appartamenti, calcolata ragguagliando coi vari coefficienti (come da foglio di calcolo allegato) è 116 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 pari a 2.148,4 mq, quella delle soffitte a 283,4 mq (per le soffitte è stata misurata solo la porzione di superficie con altezza maggiore ad 1,5 m), quella dei garage a 136 mq, e quella del ristorante, come detto, a 124 mq. Il valore totale dell’immobile ammonta a 3.257.792 Euro dal quale, togliendo una spesa per l’ultimazione dei lavori stimata nella percentuale del 5% e arrotondando, si ottiene un valore “pieno” inteso nel senso specificato nel capitolo “Premessa”, pari a 3.095.000 Euro. Le spese per ottenere l’agibilità (pratiche catastali e urbanistiche, certificazioni impianti, ecc.) sono stimabili in 140.000 Euro. 117 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 CONCLUSIONI Si riassumono i valori di stima riportati in dettaglio nei capitoli precedenti, per singoli lotti e raggruppati per società. I valori indicati rappresentano il valore “pieno” come specificato in Premessa; la voce “spese” rappresenta, dove necessarie, il totale delle spese per le pratiche di agibilità, urbanistiche e catastali: Beni di proprietà “Immobiliare Italia di Fred Mengoni & C. s.a.s.” e beni personali Porto Recanati (MC) Località Montarice 1. Edificio “F” ......................................................................... 2.154.000 Euro spese ......................................................................................... 50.000 Euro 2. Appartamento (sub. 64) in edificio “D” ................................. 370.000 Euro spese ........................................................................................... 4.000 Euro 3. Terreno in zona Verde Pubblico – Zone a Giardini V4............ 50.000 Euro Piazza Brancondi 4. Edificio in Piazza Brancondi ............................................... 8.940.000 Euro spese ....................................................................................... 150.000 Euro Via Garibaldi 5. Appartamento “Grattacielo Bianchi” ..................................... 171.000 Euro Stresa (VB) 6. Villa con parco in via Sempione Nord ................................ 2.314.000 Euro spese ........................................................................................... 1.000 Euro 7. Villini con corte in via Per Someraro ..................................... 622.000 Euro 118 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Milano 8. Appartamento in via Melchiorre Gioia n. 135........................ 255.000 Euro spese ........................................................................................... 1.000 Euro Roma 9. Appartamento in via Del Tritone n. 91 ................................... 729.000 Euro Osimo (AN) 10. Edificio in via Cinque Torri n. 30 ........................................ 440.000 Euro spese ........................................................................................... 3.000 Euro 11. Area agricola in località San Sabino ...................................... 73.000 Euro Cingoli (MC) 12. Area urbana foglio 88, part. 129, sub 6, 7, 8 ........................ 564.000 Euro 13. Area edificabile foglio 88, part. 29 ....................................... 948.000 Euro 14. Area edificabile foglio 88, part. 30, e particelle 169 e 194 (Area ex Melletti) ...................................................................................... 588.000 Euro 15. Edificio in ristrutturazione in via Severini ........................... 129.000 Euro 16. Edificio in ristrutturazione in via Cerquatti .......................... 728.000 Euro Castelfidardo (AN) 17. Lotto 1 – Terreno agricolo con fabbricato rurale distinto al foglio 10, part. 71 ........................................................................................ 201.000 Euro 18. Lotto 2 – Terreno agricolo con fabbricato rurale distinto al foglio 10, part. 56 ........................................................................................ 437.000 Euro 19. Lotto 3 – Terreno agricolo con fabbricato rurale distinto al foglio 7, part. 47 ................................................................................................ 519.000 Euro 20. Lotto 4 – Terreno agricolo ...................................................... 65.000 Euro 119 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 Bolognola (MC) 21. Appartamento in villetta bifamiliare in Piazzale Pintura...... 116.000 Euro spese ........................................................................................... 1.000 Euro Civitanova Marche (MC) 22. Appartamento in viale IV Novembre n. 274 .......................... 65.000 Euro Il valore totale dei beni intestati ammonta a: V = 20.478.000 Euro Il costo totale stimato delle pratiche necessarie ad ottenere l’agibilità dove mancante e per l’espletamento delle pratiche urbanistiche e catastali ove necessario, ammonta a: C = 210.000 Euro Beni di proprietà “Fred Mengoni s.r.l.” Porto Recanati (MC) Località Montarice 1. Edificio “A” ......................................................................... 4.690.000 Euro spese ....................................................................................... 125.000 Euro 2. Edificio “B” ......................................................................... 2.368.000 Euro spese ......................................................................................... 55.000 Euro 3. Edificio “C” ......................................................................... 3.912.000 Euro spese ......................................................................................... 90.000 Euro 4. Edificio “D” (escluso appartamento sub. 64) ...................... 4.389.000 Euro spese ......................................................................................... 90.000 Euro 5. Edificio “E” ......................................................................... 1.184.000 Euro 120 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 spese ......................................................................................... 20.000 Euro 6. Posti auto e moto scoperti....................................................... 510.000 Euro spese ........................................................................................... 5.000 Euro Corso Matteotti 7. Negozio in Corso Matteotti n. 263 ......................................... 328.000 Euro spese ........................................................................................... 5.000 Euro Cingoli (MC) 8. Residence in via Trentavisi ................................................. 3.095.000 Euro spese ....................................................................................... 140.000 Euro Il valore totale dei beni intestati ammonta a: V = 20.476.000 Euro Il costo totale stimato delle pratiche necessarie ad ottenere l’agibilità dove mancante e per l’espletamento delle pratiche urbanistiche e catastali ove necessario, ammonta a: C = 530.000 Euro In definitiva, il valore totale dei beni intestati alle due società più i beni personali, ammonta a: V = 40.954.000 Euro Il costo totale stimato delle pratiche necessarie ad ottenere l’agibilità dove mancante e per l’espletamento delle pratiche urbanistiche e catastali ove necessario, ammonta a: C = 740.000 Euro 121 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 La presente relazione è composta in totale da due fascicoli: il fascicolo presente più il fascicolo degli allegati. Il sottoscritto, ringraziando per l’incarico conferitogli, rimane a disposizione per qualunque chiarimento dovesse occorrere. Cupramontana, lì 23/12/2013 Il Consulente incaricato Geom. Andrea Frati 122 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 ELENCO ALLEGATI 1. Distribuzione geografica degli immobili 2. Visure di terreni e immobili di proprietà dell’Immobiliare Italia sas in località Montarice di Porto Recanati 3. Mappe catastali località Montarice di Porto Recanati 4. Elaborato planimetrico e planimetrie unità immobiliari appartenenti all’edificio “F” in località Montarice di Porto Recanati 5. Dati dimensionali e valori di stima delle singole unità immobiliari appartenenti all’edificio “F” in località Montarice di Porto Recanati 6. Elaborato planimetrico e planimetria appartamento sub. 64 nell’edificio “D” in località Montarice di Porto Recanati 7. Mappa catastale, elaborato planimetrico e visura immobile di Piazza Brancondi, Porto Recanati 8. Planimetrie immobile di Piazza Brancondi, Porto Recanati 9. Dati dimensionali e valori di stima delle singole unità costituenti l’ immobile di Piazza Brancondi 10. Mappa catastale, planimetria e visura appartamento nel “Grattacielo Bianchi”, Porto Recanati 11. Visure catastali, mappa, elaborati planimetrici e planimetrie della villa e dei due villini di Stresa 12. Visura catastale, mappa e planimetria appartamento a Milano 13. Visura catastale, mappa, elaborato planimetrico e planimetria appartamento a Roma 14. Visure catastali, mappa, elaborato planimetrico e planimetrie immobile di Osimo 123 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 15. Visure catastali e mappa terreni in frazione San Sabino, Osimo 16. Visure catastali e mappa aree urbane ed edificabili a Cingoli 17. Visura catastale immobile in ristrutturazione in via Severini, Cingoli 18. Visura catastale, mappa, elaborato planimetrico e planimetrie immobile in ristrutturazione in via Cerquatti, Cingoli 19. Visure catastali e mappe dei terreni e dei fabbricati rurali a Castelfidardo 20. Planimetria lotto e scheda edificio, lotto1, Castelfidardo 21. Planimetria lotto e scheda edificio, lotto2, Castelfidardo 22. Planimetria lotto e scheda edificio, lotto3, Castelfidardo 23. Planimetria lotto 4, Castelfidardo 24. Visure catastali, mappa e planimetrie immobile a Bolognola 25. Visure catastali, mappa e planimetrie immobile a Civitanova Marche 26. Visure di terreni e immobili di proprietà della Fred Mengoni srl in località Montarice, Porto Recanati 27. Mappa catastale terreni e immobili località Montarice, Porto Recanati 28. Elaborato planimetrico e planimetrie unità immobiliari edificio “A” in località Montarice, Porto Recanati 29. Elaborati planimetric1 e planimetrie unità immobiliari porzione “B1” dell’edificio “B” in località Montarice, Porto Recanati 30. Elaborato planimetrico e planimetrie unità immobiliari porzione “B2” dell’edificio “B” in località Montarice, Porto Recanati 31. Inventario e stima di caldaie e altro materiale depositato nel sub. 23 della porzione “B2” dell’edificio “B” 32. Elaborati planimetrici e planimetrie unità immobiliari edificio “C” in località Montarice, Porto Recanati 124 Geom. Andrea Frati Viale Della Vittoria n. 8 60034 Cupramontana (AN) Tel/Fax: 0731 - 789102 33. Elaborato planimetrico e planimetrie unità immobiliari edificio “D” (escluso il sub. 64) in località Montarice, Porto Recanati 34. Elaborato planimetrico e planimetrie unità immobiliari edificio “E” in località Montarice, Porto Recanati 35. Inventario e stima materiale edile depositato all’esterno dell’edificio “E” 36. Dati dimensionali e valori di stima delle singole unità immobiliari appartenenti agli edifici “A”, “B”, “C”, “D” (escluso sub. 64) ed “E” in località Montarice, Porto Recanati 37. Visure catastali, elaborato planimetrico e planimetrie negozio in Corso Matteotti, Porto Recanati 38. Visura catastale, mappa ed elaborato planimetrico del residence a Cingoli 39. Superfici delle varie unità costituenti il residence a Cingoli 40. Allegato fotografico 125