Perizia Lotto 4 San Teodoro

TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE FALLIMENTARE
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
FALLIMENTO N.102/07
GIUDICE DELEGATO: DOTT. GIANLUIGI CANALI
CURATORE: DOTT. FEDERICO PRIGNACCA
PREMESSA
Il Curatore Dott. Federico Prignacca nominava il sottoscritto ing. Federico
Provezza di Brescia esperto per la stima e l’individuazione degli immobili
acquisiti alla massa fallimentare ed affidava al sottoscritto il seguente
INCARICO
“L’esperto esaminati gli atti, ispezionati i luoghi, proceda alla descrizione e
alla stima dei beni acquisiti alla massa fallimentare.
Indichi, a norma dell’art.2826 c.c. i confini almeno tre, dei beni immobili,
fornisca di questi i dati catastali e gli elementi utili alla determinazione
dell’Ici.
Accerti la conformità urbanistico edilizia dei fabbricati.
Indichi inoltre le trascrizioni e le iscrizioni che gravano sulle singole unità
immobiliari.”
Successivamente il sottoscritto si recava nel comune di S.Teodoro (Nuoro)
ove è sito l’immobile acquisito al fallimento; compiuti tutti gli accertamenti
necessari il sottoscritto ha redatto la seguente
RELAZIONE
LOTTO 4
1
Piena proprietà di villino con annesso giardino esclusivo e posto auto oltre
quota indivisa di ¼ di porzione di area limitrofa destinata a verde e
parcheggio, il tutto sito in comune di S.Teodoro (NU) località Monte
Petrosu, complesso Punta Molara.
DATI CATASTALI
a) 1/1 piena proprietà villino e posto auto
L’immobile è censito al N.C.E.U. a seguito di denuncia di variazione
n.1930.1/2002 del 13.08.2002 come segue:
Comune di S.Teodoro
Censuario di Posada
Foglio 2
Mapp.640/6 via dei Ginepri 12 p.t – s cat.A/2 cl.8 vani 7
RC€ 704,96
Mapp.643
via dei Ginepri 18 p.t cat.C/6 cl.1 mq.15
RC€ 36,41
Intestati:
Soggetto Fallito ½
Soggetto Fallito ½
Il mappale 640/6 deriva dalla fusione dell’originario mappale 640/4 (villino) e
640/5 (posto auto) corrispondente al mappale 643.
Si evidenzia tuttavia che al catasto fabbricati il mappale 643 (posto auto)
non risulta soppresso ed unito al mappale 640/6.
b) 1/1 piena proprietà area pertinenziale
L’immobile è individuato al N.C.T.R. a seguito di frazionamento
n.241487.1/03 del 22.12.2003 come segue:
Comune di S.Teodoro (NU)
Censuario di Posada
2
Foglio 2
Mapp.1748 incolto prod. cl.1 Ha.0.01.20
Intestati:
RD€ 0,01
RA€ 0,01
Soggetto Fallito ½
Soggetto Fallito ½
c) Quota indivisa di ¼ area limitrofa
L’immobile
è
individuato
al
N.C.T.R.
a
seguito
di
frazionamenti
n.241487.1/03 e n.236995.1/03 del 22.12.2003 come segue:
Comune di S.Teodoro (NU)
Censuario di Posada
Foglio 2
Mapp.1756 incolto prod. cl.1 Ha.0.01.85
RD€ 0,01
RA€ 0,02
Mapp.1727 ente urbano Ha.0.02.34
Intestati:
Soggetto Fallito 1/8
Soggetto Fallito 1/8
Altro soggetto ¼
Altro soggetto ¼
Altro soggetto 1/12
Altro soggetto 1/12
Altro soggetto 1/12
DESCRIZIONE
Trattasi di villino con annessa area esclusiva a giardino e posto auto
coperto facenti parte del complesso condominiale denominato “I ginepri”,
sito in comune di S.Teodoro, località Monte Petrosu, complesso Punta
Molara.
Il fabbricato ad un piano fuori terra oltre seminterrato, della superficie
3
complessiva di mq.103 circa ed altezza media ml.2,70 è internamente
suddiviso in soggiorno, cucina, tre camere, due bagni, ripostiglio e
disimpegno oltre porzione di seminterrato di altezza ml.1,80 della superficie
di mq.45 circa e portico antistante il soggiorno della superficie di mq.45
circa.
Su tre lati del fabbricato (si tratta di villino di testa) si estende il giardino
esclusivo della superficie di mq.280 circa, per lo più pianeggiante, tenuto a
prato, piantumato con essenze locali e con macchia mediterranea e dotato
di impianto di irrigazione.
Il fabbricato dalla tipica architettura sarda, edificato negli anni 90 si presenta
in buono stato di manutenzione e con le seguenti finiture:
facciate in parte in pietra sarda ed in parte intonacate e tinteggiate, soffitto
mansardato con finti travetti in legno a vista, serramenti in legno, pavimenti
in cotto, pavimenti e rivestimenti servizi in ceramica, porte interne in legno.
Non esiste impianto di riscaldamento.
Il portico antistante il soggiorno, a cui si accede mediante ampio
serramento scorrevole, presenta pilastri in granito, pavimento in cotto e
copertura in legno.
Si accede al seminterrato, con finiture al rustico, destinato a ripostiglio,
mediante scaletta esterna e porta in ferro.
Completano la proprietà un posto auto coperto con cannucciato, una
porzione di terreno in proprietà esclusiva (mapp.1748) di fatto annessa al
giardino esclusivo ed in parte coperta con macchia mediterranea e rocce
sarde ed una porzione di terreno (mapp.1756 – 1727) in quota indivisa di ¼
4
coperta da macchia mediterranea e solo in piccola parte destinata a posti
auto scoperti (alla quota di ¼ in oggetto compete il diritto ad un posto auto).
L’immobile ubicato in posizione elevata, gode di notevole vista mare sulle
isole di Molara e Tavolara; si accede a piccole calette a mare attraverso
strada condominiale solo in parte asfaltata ed in prevalenza sterrata,
percorribile a piedi in una decina di minuti.
L’immobile è parte di un ampio complesso condominale di villette, tutte ad
un solo piano fuori terra, ben inserite nell’ambiente, ubicate in posizione
dominante sul mare poste su un promontorio costiero, denominato Punta
Molara; il complesso, dotato di strade interne asfaltate, è distante dal centro
abitato ed è raggiungibile attraverso lunga strada asfaltata che si dirama
dalla statale che collega S.Teodoro a Olbia in località Monte Petrosu.
All’immobile competono le proporzionali quote di comproprietà degli enti e
spazi comuni.
L’immobile è attualmente abitato dal fallito Terzi Dario.
Confini:
villino ed area esclusiva
strada di lottizzazione su due lati, altra unità immobiliare, passaggio
condominiale comune, mapp.1727.
posto auto coperto
mappale 1727, altro posto auto, strada condominiale
aree quota di ¼
strada e passaggio condominiale, restante proprietà Punta Molara s.p.a. e
Isola Cana s.r.l., villino sub 6.
5
SITUAZIONE URBANISTICA
L’immobile è stato edificato in forza delle seguenti concessioni:
- C.E. n.62/89 del 18.05.1989
- C.E. n.130/96 del 06.12.1996 sanatoria
Risulta rilasciato certificato di abitabilità n.130/96 del 09.12.1996.
Rispetto a quanto autorizzato si rilevano le seguenti difformità:
• il piano interrato non risulta autorizzato
• modifiche finestre soggiorno con chiusura di una portafinestra ed
allargamento di quella con serramento scorrevole;
• lievi modifiche alle tramezzature interne.
Si allega copia delle concessioni con elaborati ed abitabilità.
I terreni ricadono nel vigente P.R.G. del comune di San Teodoro in zona F8
piano di lottizzazione convenzionata
con atto del 07.12.1981 rep.15/81
segretario comunale integrata con rogito notaio Goveani del 12.09.1996
rep.2189/1040 trascritto il 28.09.1996 n.6353/4807 e 6353/4808.
La zona è soggetta a piano paesaggistico regionale approvato con G.R.
n.36/7 pubblicato sul BURAS il 08.09.2006.
CERTIFICATI IMPIANTI
L’immobile è dotato di certificati di conformità impianti elettrici come risulta
dal certificato di abitabilità allegato.
PROVENIENZA
Gli immobili sono pervenuti in forza dei seguenti atti di compravendita:
a) villino e posto auto
Rogito notaio Pistilli del 25.06.1999 rep.29699/5376 trascritto a Nuoro il
6
08.07.1999 n.5720/4144.
b) Terreno quota 1/1 mapp.1748
Rogito notaio Rocca del 02.04.2004 rep.97986/17371 trascritto a Nuoro il
27.04.2004 n.4402/3231.
c) Terreno quota 1/4 mapp.1756-1727
Rogito notaio Goveani del 20.12.2004 rep.78987/19775 trascritto a Nuoro il
19.01.2005 n.470/360 e 471/361.
Si allega copia dei titoli.
STIMA
In base ai valori correnti di mercato nella zona, tenuto conto della
ubicazione, della dimensione, dello stato di manutenzione e del grado di
finitura nonché di ogni altro elemento utile è possibile stimare l’immobile a
corpo in complessivi € 420.000,00
(in ragione di € 10.000 per la quota indivisa di ¼ dei mappali 1756 e 1727,
€ 1.000 per il mappale 1748 e € 409.000 per il mappale 640/6)
VALORE STIMATO LOTTO 4 € 420.000,00
(diconsi euro quattrocentoventimila)
ELEMENTI UTILI PER L’I.C.I.
In base alle rendite catastali si ottiene:
villino
cat.A/2
RC€ 704,96
posto auto
cat. C/6
RC€
sommano
36,41
€ 741,37
valore catastale € 741,37 x 100 = € 74.137
aumento del 5% ai fini I.C.I.
7
€ 74.137 x 1,05 = € 77.843,85
valore ai fini I.C.I. € 77.843,85
le aree mapp.1748 – 1756 – 1727 non sono soggette all’I.C.I.
SITUAZIONE IPOTECARIA
Con visure ipotecarie (allegate) eseguite presso la conservatoria dei RR II
di Nuoro con aggiornamento al 03.12.2007 si è accertato che l’immobile in
oggetto risulta colpito dai seguenti gravami:
1) Domanda giudiziale di dichiarazione nullità atti trascritta il 14.06.2001
n.6106/4876
2) Ipoteca giudiziale di € 350.000,00 iscritta il 01.06.2007 n.6514/1305
quota capitale € 236.038,29 in estensione di ipoteca giudiziale iscritta a
Brescia il 25.05.2007
3) Ipoteca giudiziale di € 270.000,00 a iscritta il 08.06.2007 n.6804/1379
quota capitale € 220.060,16
4) Ipoteca giudiziale di € 123.000,00 iscritta il 08.06.2007 n.6805/1380
quota capitale € 99.863,99
5) Ipoteca giudiziale di € 255.000,00 iscritta il 11.08.2007 n.10055/2038
quota capitale € 193.894,30
6) Ipoteca giudiziale di € 153.000,00 a iscritta il 11.08.2007 n.10071/2039
quota capitale € 130.868,13
7) Sentenza di fallimento a favore massa dei creditori trascritta il
24.01.2008 n.919/730 e n.920/731.
Brescia, 22.04.2008
Allegati:
8
¾
Documentazione fotografica
¾
Planimetrie catastali
¾
Estratti mappa
¾
Visure ipotecarie
¾
Atti provenienza
¾
Concessioni edilizie
9