Proposta irrevocabile di acquisto è inefficace se non vi è adesione o

Proposta irrevocabile di acquisto è inefficace se non vi è adesione o procura scritta
Tribunale, Taranto, sez. II, sentenza 24/09/2015 n° 2909
di Alessandra Agrillo
Pubblicato il 12/11/2015
Nella circostanza ricorrente in sentenza, si analizza l'importanza della
forma scritta quando questa è imposta o richiesta "ad substantiam", come per l'ipotesi in oggetto di
compravendita di immobile, e delle conseguenze che ne derivano laddove questa non sia rispettata.
Nella circostanza per cui è causa, per la quale vi è stata sentenza, il Tribunale di Taranto, in
considerazione di alcuni principi fondamentali, ha analizzato il ricorrere di determinati elementi, come
essenziali, così come previsto dal nostro codice civile, pertanto il venir meno degli stessi, ne determina
l'inefficacia. In particolare, nella predetta circostanza, si pone all'attenzione del medesimo Tribunale,
II Sez., la valutazione della forma quale elemento tra quelli previsti per il contratto.
Quest'ultima, la forma, così come disposto dall'art. 1325 c.c., è un requisito del contratto,
qualunque esso sia, laddove sia prescritta dalla legge. Altresì dalla legge viene disposto se la forma
scritta debba essere intesa "ad probationem" o "ad substantiam" con tutte le conseguenze che ne
derivano se la prescrizione medesima non venga rispettata. Dal momento che nella situazione
verificatasi, la forma prevista per l'accettazione, intesa come conclusione del contratto, è quella
scritta "ad substantiam" ex art. 1326 c.c., il venir meno della stessa, comporta l'inefficacia della
proposta medesima con conseguente revocabilità della proposta. Infatti, nella situazione specifica, la
parte attrice, con atto di citazione notificato in data 8.09.2009, conveniva in giudizio l'Immobiliare M.
s.a.s., in persona del suo legale rappresentante p.t., ed il sig. A. I..
L'attore li citava perché veniva meno l'efficacia della proposta irrevocabile dal momento
che sottoscriveva in data 16.03.2009 sottoscriveva una proposta irrevocabile di acquisto, avente ad
oggetto un appartamento che era di suo gradimento, il vincolo di irrevocabilità sarebbe scaduto in data
31.03.2009, inoltre, i comproprietari dell'appartamento erano ben cinque e di questi erano state
raccolte solo due accettazioni scritte.
In conseguenza della situazione verificatasi, il sig. L., parte attrice, inviava con raccomandata del
9.04.2009, la sua volontà di recedere dal contratto, chiedendo ai due convenuti, prima che si
instaurasse il giudizio, la restituzione della somma anticipata ed incassata dal beneficiario dell'assegno
a titolo di caparra, sostenendo anche che mancava il certificato di abitabilità dell'appartamento stesso.
A tale richiesta rispondeva, costituendosi, la controparte, la Immobiliare M. s.a.s., con comparsa di
costituzione e risposta chiedendo di accertare e dichiarare il proprio difetto di legittimazione passiva
in merito alla domanda di restituzione della caparra confirmatoria, come anche l'avvenuta accettazione
della proposta d'acquisto con conseguente perfezionamento del contratto preliminare, facendo altresì
accertare l'inadempimento del sig. L..
Si costituiva con comparsa di costituzione e risposta in data 25.11.2009, anche il sig. Ippolito che
chiedeva il rigetto della domanda attorea e la dichiarazione di regolare accettazione della proposta di
acquisto con inevitabile perfezionamento del contratto preliminare ed in ultimo l'inadempimento
contrattuale dell'attore. Istruita la causa e precisate le conclusioni delle rispettive parti, il Giudice alla
luce degli artt. 1326, 1350-51 e 1392 del c.c., ritiene di dover accogliere la richiesta di parte attrice
dichiarando l'inefficacia del vincolo di irrevocabilità dal momento che, come sostenuto da altra SC, la
procura deve essere scritta.
(Altalex, 12 novembre 2015. Nota di Alessandra Agrillo)
Tribunale di Taranto
Sezione II
Sentenza 23-24 settembre 2015, n. 2909
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TARANTO - II SEZIONE
In composizione monocratica, dott. Claudio Casarano
Ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5592 R.G. anno 2009 Affari Civili Contenziosi promossa da:
D. L. – rappresentato e difeso dall’avv. Francesco Paolo Mansueto;
CONTRO
Immobiliare X. S.A.S. – rappresentata e difesa dall’avv. Everardo Zilio e D. De Martino;
Y. I. – rappresentato e difeso dall’avv. Everardo Zilio e Ivano Zilio;
OGGETTO: "Mediazione ".
Conclusioni: le parti rassegnavano quelle in atti e qui da intendersi riportate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il sig. D. L., con atto di citazione notificato in data 08.09.2009, conveniva in giudizio l'Immobiliare X.
s.a.s., in persona del suo legale rappresentante p.t., ed il sig. Y. I..
L'attore, trovato di suo gradimento un appartamento, situato in X., propostogli dalla Agenzia
Immobiliare X. S.A.S., sottoscriveva in data 16-03-2009 una proposta irrevocabile di acquisto avente
ad oggetto il predetto stabile.
Il vincolo di irrevocabilità durava per espressa previsione contrattuale quindici giorni e quindi scadeva il
31-03-2009.
I destinatari della predetta proposta erano i cinque comproprietari dell’appartamento.
Il prezzo convenuto era di euro 235.000,00 e l’attore versava nelle mani del sig. K., delegato
dall’agenzia immobiliare convenuta, la somma di euro 5.000,00, portata da un assegno intestato ad uno
dei comproprietari, sig. Y. I., pure convenuto in giudizio.
Sosteneva l’attore che fino alla data del 6-04-2009 erano state raccolte le sole accettazioni scritte di
due eredi su cinque; invero esisteva la firma di altro soggetto, ma nella sua veste di figlio di una delle
comproprietarie dell’immobile, senza quindi l’esistenza anche in questo caso di alcuna procura scritta.
Con raccomandata del 9-04-2009, nel presupposto che fosse venuta meno l’efficacia della proposta
irrevocabile, in quanto non accettata da tutti gli eredi, l’attore recedeva dal contratto.
Invano aveva chiesto ai due convenuti prima del giudizio la restituzione della somma di euro 5.000,00,
incassata poi dal beneficiario dell’assegno a titolo di caparra.
Sosteneva allora l’attore che in mancanza delle procure a vendere, stipulate nella forma scritta
richiesta ad substantiam, in favore dei sig.ri G., G. ed A. I., non si era perfezionata l’accettazione della
proposta d'acquisto da parte di tutti i suoi destinatari entro il termine d'irrevocabilità fissato nella
stessa in 15 gg. di calendario, con la conseguente intervenuta inefficacia del vincolo di irrevocabilità
della proposta d'acquisto sottoscritta dall'attore e la conseguente efficacia invece della intervenuta
revoca.
Da qui la domanda tesa ad ottenere la condanna in solido dei convenuti alla restituzione di €. 5.000,00
versati dal sig. L. a mezzo assegno presso l'agenzia immobiliare (che a sua volta li aveva corrisposti al
sig. I. Y.), nonché ad ulteriori €. 5.000,00 a titolo di risarcimento del danno subito, ovvero alla diversa
somma ritenuta di giustizia, oltre al pagamento delle spese e competenze del giudizio
Peraltro, aggiungeva l’attore, il diritto accampato trovava giustificazione nel fatto che alla data del
31.03.09 mancava il certificato di abitabilità e quindi si fosse configurata una forma di c.d. vendita di
aliud pro alio.
Con comparsa di costituzione e risposta del 25.11.2009 si costituiva in giudizio la s.a.s. Immobiliare X.
di K. W. che, preliminarmente, chiedeva accertarsi e dichiararsi sia il proprio difetto di legittimazione
passiva in merito alla domanda di restituzione della caparra confirmatoria, sia l'avvenuta accettazione
della proposta d'acquisto con il conseguente perfezionamento del contratto preliminare.
In via riconvenzionale chiedeva che fosse accertato l'inadempimento contrattuale del L. nei confronti
della stessa s.a.s., con la sua condanna al pagamento del compenso provvisionale pari ad €. 7.050 (oltre
Iva), più ulteriori €. 7.050 quale lucro cessante, per non aver potuto conseguire il compenso anche dai
proprietari dell’immobile, oltre interessi, rivalutazione monetaria, spese e competenze del giudizio.
A fondamento della difesa la società convenuta sosteneva in primo luogo che per contratto solo la
comunicazione dell’accettazione sarebbe dovuta intervenire nei quindici giorni e non anche le formali
accettazioni.
In ogni caso, aggiungeva la difesa istante, una procura a vendere in forma scritta, rilasciata in favore
proprio del sig. Y. I. da parte degli altri comproprietari dell’immobile, era intervenuta in data 23-09-
2008 – nella quale infatti si era data la direttiva di accettare una proposta di acquisto a non meno di
euro 230.000,00 – e quindi ben prima della stipula della proposta irrevocabile.
Con comparsa di costituzione e risposta del 25.11.2009, si costituiva, altresì, il sig. I. Y.( in proprio), il
quale chiedeva il rigetto della domanda attorea, nonché dichiararsi la regolare accettazione della
proposta d'acquisto con il conseguente perfezionamento del contratto preliminare, e l'inadempimento
contrattuale dell'attore nei confronti del sig. I. - per aver ingiustificatamente rifiutato di stipulare il
contratto definitivo di trasferimento della proprietà – con il diritto del convenuto a trattenere la
caparra confirmatoria ricevuta, oltre al pagamento delle spese e competenze del giudizio.
La causa veniva istruita mediante produzioni documentali, interrogatorio formale dell'attore e prove
testimoniali.
All’udienza del 27 maggio 2015 le parti precisavano le proprie conclusioni ricevendo l'autorizzazione al
deposito della comparsa conclusionale e della successiva comparsa di replica.
la mancata ricorrenza del perfezionamento dell’accettazione ex art. 1326-1350 – 1351 – 1392 c.c
Occorre muovere dalla previsione contenuta nella proposta irrevocabile d’acquisto, secondo la quale
entro il termine di quindici giorni sarebbe dovuta intervenire la sua accettazione, sotto pena
dell’inefficacia del vincolo della irrevocabilità( art. 1329 c.c.).
Trattandosi di atti propedeutici alla conclusione di un contratto diretto al trasferimento della
proprietà immobiliare, e già vincolanti, il consenso da parte di tutti i contitolari del diritto deve
avvenire nella forma scritta richiesta ad substantisam( arg. ex art. 1350, 1351 e 1392 c.c).
La tesi convenuta, in primo luogo, è nel senso che per espressa previsione di contratto solo la
comunicazione dell’accettazione sarebbe dovuta pervenire entro i quindici giorni e non la formale
accettazione ad opera dei proprietari dell’appartamento.
Il che però si traduce comunque nella necessità di dimostrare che anche l’accettazione sia stata
espressa nella necessaria forma scritta prima della scadenza della irrevocabilità, ossia prima del 31-032009.
La comunicazione di un’accettazione avvenuta in forma orale, infatti, anche se fosse stata tempestiva,
non avrebbe consentito il perfezionamento del vincolo contrattuale, che richiede per definizione la
forma scritta ad substantiam per la sua validità.
Ma che vi fosse stata tale accettazione per iscritto non è affatto emerso dall’istruttoria svolta.
Anzi emergeva la prova che fino al 6-04-2009 certamente mancassero due deleghe dei comproprietari
residenti fuori sede; così infatti recita una dichiarazione scritta proveniente in tempi non sospetti dalla
stessa agenzia immobiliare( allegato 8 del fascicolo di parte attrice: “In data 06-04-2009 in attesa del
compromesso da effettuarsi entro il 15-04-2009( data stabilita nella proposta irrevocabile) siamo in
attesa delle deleghe dei due eredi residenti fuori sede, ma che hanno manifestato attraverso i loro
tramiti la volontà di accettare le somme sopra indicate”.
Come a dire che ricorre la prova certa che a quella data non vi fossero le deleghe nella forma scritta
richiesta ad substantiam di due su cinque comproprietari.
Peraltro è emerso che per una terza comproprietaria risulta solo la firma del figlio(?); quindi sarebbero
tre le deleghe scritte mancanti, in difetto di delega scritta della prima nei confronti del secondo.
La difesa convenuta tuttavia sosteneva anche che in realtà fosse stata rilasciata in data 23-09-2008
la procura scritta in favore del convenuto sig. Y. I. da parte di tutti gli altri comproprietari.
Senonchè, ammesso e non concesso che tale scrittura avesse data certa anteriore alla proposta
irrevocabile, e si vedano le contestazioni sul punto svolte dalla difesa istante, dimentica la difesa
convenuta che in materia occorre che avvenga la spendita del nome dei rappresentati da parte del
rappresentato in forma espressa e scritta nella stessa accettazione della proposta di acquisto di bene
immobile.
Sul punto si è espressa pure la S.C., la quale ha avuto occasione di precisare che anche l’esistenza di una
procura a vendere di per sé non rileva, nel senso che non integra il requisito formale richiesto dall’art.
1392 in tema di procura, se non viene accompagnata dalla formale spendita scritta del nome del
rappresentato( Cass. 13-04-2005 n. 7640):
“In tema di rappresentanza, ove il potere rappresentativo sia conferito in relazione al compimento di
una attività negoziale per la quale è richiesta la forma scritta "ad substantiam", quale (come nella
specie) la compravendita di immobili, non solo l'esistenza del potere rappresentativo deve essere
documentata in una procura avente la stessa forma dell'atto da eseguirsi, ma la spendita del nome del
rappresentato deve essere espressa e deve anche risultare, "ad substantiam", dallo stesso documento
contrattuale, non essendo sufficiente che la procura sia esistente o che la stessa sia stata esibita, o
che l'altro contraente sia a conoscenza della sua esistenza, nè rileva l'eventuale affidamento di costui
sulla esistenza del potere di rappresentanza”.
E nella proposta contrattuale irrevocabile non si faceva affatto parola della esistenza di questa
procura.
Il principio è tranciante per la difesa convenuta e rende anche superfluo l’esame del risultato della
prova orale esperita.
Anzi esaminando il contenuto della proposta ed il successivo atto del 06-04-2009 proveniente
dall’agenzia immobiliare, e sopra richiamato, si desume se mai che tale supposta procura, almeno per la
proposta di acquisto per il prezzo di euro 230.000,00, riportando l’originario incarico dato all’agenzia
dei comproprietari un’iniziale limite di euro 300.000,00, allora non esistesse: l’accettazione da parte
del convenuto comproprietario, supposto rappresentato, non conteneva alcun richiamo all’esistenza di
procura, avendo firmato in proprio; nello scritto del 06-04-2009, proveniente dall’agenzia, si afferma
che si è in attesa di due deleghe scritte di comproprietari residenti fuori sede.
Che bisogno c’era di queste ultime, se doveva esistere già una procura collettiva?
E poi perché in uno scritto del 23-03-2009 risulta la firma di accettazione di tre comproprietari su
cinque, anche in nome e per conto degli altri due(?), se, seguendo la stessa tesi convenuta, avrebbe
dovuto esserci già la procura collettiva a vendere in favore del solo comproprietario convenuto?
vendita di cosa parzialmente altrui
La difesa convenuta sosteneva, in via di estremo subordine, la tesi che anche a voler ammettere che
non si fosse perfezionata l’accettazione nei quindici giorni, si sarebbe comunque configurata una forma
di preliminare di cosa parzialmente altrui, figura contrattuale generalmente ammessa, posto che è
ritenuta idoneo a condurre alla stipula del definitivo, una volta acquisito il consenso mancante degli altri
comproprietari.
Tanto nel presupposto che la proposta irrevocabile configurasse già un preliminare, dal momento che
conteneva tutti gli elementi essenziali della futura vendita: oggetto, prezzo, data della stipula del
definito.
Il richiamo dell’istituto però non è dirimente per la controversia in esame.
Nella fattispecie in esame infatti l’attore in via principale chiedeva che fosse dichiarata l’inefficacia
del vincolo contrattuale, per aver esercitato la valida revoca ex art. 1328 c.c. prima del suo sorgere.
Viceversa il richiamo della disciplina sulla vendita di bene altrui o parzialmente altrui( 1478 – 1480 c.c.)
presuppone che un efficace vincolo contrattuale sia sorto e si controverta solo sulla sua esecuzione.
le conseguenti statuizioni
Una volta ammessa l’efficacia della revoca della proposta di acquisto, perché interveniva quando non si
era ancora perfezionata l’accettazione, per non aver aderito tutti i comproprietari nella forma
richiesta, deve seguire la restituzione della somma di euro 5.000,00 da parte del convenuto che la
riceveva.
Trattandosi infatti di somma diretta sin dall’inizio al promissario venditore, a titolo di caparra, solo
l’accipiens è tenuto a ripeterla; non si configura quindi una obbligazione solidale a carico dell’agenzia.
Non risulta invece provata la domanda di risarcimento dei danni proposta dall’attore.
Cadono quindi anche le riconvenzionali, che presuppongono tutte, sia quella di pagamento della
provvigione a titolo di mediazione, sia quella di risarcimento dei danni proposta dal mediatore e dal
comproprietario, l’insorgenza di un vincolo contrattuale, invece qui escluso.
Le spese del giudizio sopportate dall’attore seguono la soccombenza dei convenuti; e si liquidano come
da dispositivo, tenuto anche conto dell’effettiva attività svolta.
P.T.M.
Definitivamente pronunziando sulle domande proposte dal sig. D. L. nei confronti della Immobiliare X.
S.A.S. e del sig. Y. I., con atto di citazione regolarmente notificato, rigettata ogni altra domanda ed
eccezione, così provvede:
Accoglie la domanda principale e dichiara l’inefficacia del vincolo di irrevocabilità della proposta di
acquisto dedotta in giudizio e l’efficacia della intervenuta sua revoca;
Condanna il sig. Y. I. alla restituzione in favore dell’attore della somma di euro 5.000,00, oltre interessi
di mora dal 10-04-2009;
Rigetta tutte le altre domande;
Condanna i convenuti in solido al pagamento delle spese processuali sopportate dall’attore (½ nei
rapporti interni), che si liquidano, in favore del difensore anticipante, in euro 207,00 per esborsi, ed
euro 4.000,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge.
TARANTO, 23-09-2015
( da www.altalex.com )