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Cessione terreni edificabili

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Cessione terreni edificabili
730, Unico 2013 e Studi di settore
Pillole di aggiornamento
N. 28
28.04.2015
Cessione terreni edificabili
UNICO PF 2015
Categoria: Dichiarazione
Sottocategoria: Unico – Persone fisiche
Per chi nel 2014 abbia proceduto alla cessione di un terreno edificabile si pone la necessità di stabilire il
corretto trattamento fiscale dell’operazione. In particolare, tale operazione comporterà la compilazione
del quadro RM, scegliendo tra tassazione separata (che opera per default) e tassazione ordinaria.
Caso particolare è quello relativo alla cessione di un fabbricato da demolire. In tale caso, si pone la
questione del corretto trattamento fiscale dell’operazione: considerare la suddetta cessione come
cessione di un fabbricato e dichiararla, sussistendone i presupposti, nel quadro RL di UNICO 2015 oppure
considerare l’operazione come cessione di area edificabile con conseguente compilazione del quadro
RM, scegliendo tra tassazione separata (che opera per default) e tassazione ordinaria?
In un’ottica prudenziale, aderendo alla tesi del Fisco, la cessione di fabbricati a un acquirente che
provvede alla loro demolizione e ricostruzione andrà equiparata alla cessione di aree edificabili e
indicate nella Sezione II del quadro RM di UNICO 2014.
Premessa
L’articolo 67, comma 1, lettera a) e b) del Tuir elenca un numero chiuso di
fattispecie costituenti redditi diversi.
In particolare, la citata disposizione sancisce che costituiscono redditi diversi:
-
“le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o
l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva
vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
-
le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni
immobili acquisiti o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli
acquisiti per successione
e le unità immobiliari urbane che per la
maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e
la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o
dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a
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seguito di cessioni a titolo
oneroso
di
terreni
suscettibili
di
utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al
momento
della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di
immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni
decorre dalla data di acquisto da parte del donante”.
Le lettera a) e b), comma 1, dell’art. 67, racchiudono al loro interno delle
previsioni distinte che generano imponibile IRPEF.
Le fattispecie previste sono elencate nella seguente tabella.
TIPOLOGIA REDDITUALE E
FATTISPECIE
RIFERIMENTO NORMATIVO
Cessione di terreni lottizzati o sui quali sono
state eseguite opere intese a renderli
Plusvalenze articolo 67,
comma 1, lettera a) del Tuir.
edificabili.
Cessione a titolo oneroso di beni immobili
acquistati o costruiti da non più di cinque
anni, esclusi quelli acquisiti per successione
e le unità immobiliari urbane che per la
Plusvalenze articolo 67,
maggior parte del periodo intercorso tra
comma 1, lettera b) del Tuir.
l'acquisto o la costruzione e la cessione sono
state adibite ad abitazione principale del
cedente o dei suoi familiari.
Cessione a titolo oneroso di terreni
suscettibili di utilizzazione edificatoria
Plusvalenze articolo 67,
secondo gli strumenti urbanistici vigenti al
comma 1, lettera b) del Tuir.
momento della cessione.
Terreni
edificabili
L’ultima parte della lettera b), dell’art. 67, D.P.R. 917/1986 sancisce
l’imponibilità, non condizionata né dalle modalità di acquisto né dal periodo di
possesso, dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.
Come precisato dall’articolo 36, comma 2, D.L. 223/2006 per terreni suscettibili
di utilizzazione edificatoria, s’intendono i terreni utilizzabili per fini edificatori in
base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.
Come detto, per i terreni edificabili, le modalità di acquisto non hanno
rilevanza così come a nulla rilevano il tempo trascorso tra acquisto e
rivendita e tanto meno l’utilizzo intermedio del bene.
Diversamente dalla cessione di immobili, la fattispecie impositiva si verifica
anche quando:
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•
il terreno è stato acquisito per successione o donazione;
•
è stato acquistato a titolo oneroso da più di cinque anni.
Sul concetto di edificabilità del terreno, il contribuente deve ricevere apposita
comunicazione da parte del Comune in cui è ubicato l’immobile.
Infatti l’articolo 31, comma 20 della Legge 27 dicembre 2002, n. 289 dispone che
“i comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne
danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità
idonee a garantirne l’effettiva conoscenza da parte del contribuente”.
Un volta stabilità l’edificabilità del terreno e stabilito che la cessione è avvenuta
sussistendo le condizioni di edificabilità fiscale, si dovrà procedere ad
individuare le modalità di tassazione dell’eventuale reddito prodotto.
Le plusvalenze derivanti da terreni edificabili scontano la tassazione separata
(art. 17 co.1, lett. g-bis del Tuir).
L’articolo 68 del Tuir fissa i criteri di determinazione delle plusvalenze indicate
nell’art. 67 del Tuir.
In particolare, in via generale, le plusvalenze indicate alle lettere a) e b) del
comma 1 dell'articolo 67 sono determinate come segue:
(CORRISPETTIVI PERCEPITI)
(PREZZO ACQUISTO O COSTO COSTRUZIONE + COSTI INERENTI)
Dalla formulazione della norma si desume che:
1.
viene applicato il criterio di cassa;
2.
la plusvalenza può scaturire anche in caso di permuta, in quanto è stato
sostituito il termine “prezzo reale conseguito”, che limitava la
fattispecie alla compravendita, con il termine “corrispettivo”, di più
ampio significato;
3.
nel calcolo della plusvalenza si tiene conto dei costi sostenuti
specificatamente inerenti il bene ceduto;
tra questi rientrano
sicuramente quelli riguardanti l'acquisto e cioè le imposte di registro,
ipotecarie e catastali e le spese notarili, le spese di mediazione, le spese
sostenute per liberare l'immobile da servitù, oneri e altri vincoli.
Tuttavia, la determinazione della plusvalenza varia a seconda della fattispecie
analizzata nonché la relativa modalità di acquisizione.
Nella successiva tabella si riassumo le modalità di determinazione della
plusvalenza, per la cessione di terreni edificabili.
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FATTISPECIE
MODALITÀ DI
CALCOLO PLUSVALENZA
ACQUISIZIONE
(Corrispettivi percepiti meno prezzo di
Acquisto
acquisto più costi inerenti) per indice
ISTAT più INVIM.
(Corrispettivi
Successione
Cessione di
percepiti
meno
valore
dichiarato più costi inerenti) per indice
ISTAT
più
INVIM
più
imposta
di
successione.
terreni
edificabili
(Corrispettivi
Donazione
percepiti
meno
valore
dichiarato più costi inerenti) per indice
ISTAT più INVIM più imposta di donazione.
(Corrispettivi
Usucapione
percepiti
meno
valore
venale del bene alla data in cui è passata
in giudicato la sentenza dichiarativa
dell’usucapione).
Esempio
Caio ha ceduto nel 2014 un'area edificabile ricevuta in donazione nel 2003
ricevendo un corrispettivo di 80.000,00 euro, interamente incassato nel 2014. Il
valore dichiarato nell’atto di donazione è pari a 30.000,00 euro. I costi inerenti,
opportunamente rivalutati con i coefficienti Istat, ammontano ad euro 10.000.
La plusvalenza da dichiarare nel 2014 è pari ad euro 40.000,00 (80.000,00 –
30.000,00 -10.000,00).
Le modalità di compilazione sono le seguenti:
B 2014
40.000
Qualora si opti per la tassazione separata si dovrà compilare il rigo RM 14
riportando il totale imponibile.
Per i redditi soggetti a tassazione separata esposti in tali sezioni, l’art. 1, comma
3, del D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, convertito dalla L. 28 febbraio 1997, n. 30, ha
previsto un versamento a titolo di acconto pari al 20 per cento.
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Qualora il contribuente opti per la tassazione ordinaria:
-
dovrà barrare la casella 5 del rigo RM3;
-
dovrà indicare l’imponibile nel rigo RM15.
B
Il caso
2014
40.000
In caso di cessione di un immobile destinato alla demolizione e successiva
ricostruzione, il contribuente si trova davanti alla seguente scelta:
considerare la suddetta cessione come cessione di un fabbricato;
oppure considerare l’operazione come cessione di area edificabile.
A seconda della scelta operata, diverse saranno sia le modalità di tassazione
che le relative modalità dichiarative.
Riqualificare la cessione di un immobile posseduto da più di 5 anni in terreno
edificabile consente al Fisco di trasformare una plusvalenza che sarebbe non
tassabile in plusvalenza tassabile.
Inoltre da un punto di vista dichiarativo:
qualora si tratti di plusvalenze derivanti dalla cessione di un fabbricato
(imponibile) la stessa verrà assoggettata a tassazione nel quadro RL di
UNICO 2015;
qualora si qualifichi l’operazione come plusvalenza derivante dalla
cessione di area edificabile andrà compilato il quadro RM, scegliendo
tra tassazione separata art. 17, D.P.R. 917/1986(che opera per default) e
tassazione ordinaria.
Cessione di fabbricati a un acquirente che provvede alla loro demolizione e
ricostruzione: le opzioni.
Cessione di un fabbricato
Cessione di area edificabile
A seconda della scelta operata, come detto, diverse saranno sia le modalità di
tassazione che le relative modalità dichiarative.
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Per quanto riguarda le modalità di tassazione, è bene sottolineare che secondo
l’art. 67 TUIR, comma 1, lett. b), sono redditi diversi, sottoposti a tassazione:
•
le plusvalenze derivanti da cessione a titolo oneroso di beni immobili
acquisiti/costruiti da meno di 5 anni, esclusi quelli ottenuti per
successione;
•
in ogni caso, le plusvalenze derivanti da cessioni a titolo oneroso di
terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti
urbanistici vigenti al momento della cessione.
Come detto, per i terreni edificabili, le modalità di acquisto non hanno
rilevanza così come a nulla rilevano il tempo trascorso tra acquisto e
rivendita e tanto meno l’utilizzo intermedio del bene.
Diversamente dalla cessione di immobili, la fattispecie impositiva si verifica
anche quando:
•
il terreno è stato acquisito per successione o donazione;
•
è stato acquistato a titolo oneroso da più di cinque anni.
Pertanto, riqualificare la cessione di un immobile posseduto da più di 5 anni
in terreno edificabile consente al Fisco di trasformare una plusvalenza che
sarebbe non tassabile in plusvalenza tassabile.
Inoltre da un punto di vista dichiarativo:
qualora si tratti di plusvalenze derivanti dalla cessione di un fabbricato
(imponibile) la stessa verrà assoggettata a tassazione nel quadro RL di
UNICO 2015;
qualora si qualifichi l’operazione come plusvalenza derivante dalla
cessione di area edificabile andrà compilato il quadro RM, scegliendo
tra tassazione separata art. 17, D.P.R. 917/1986(che opera per default) e
tassazione ordinaria.
La posizione dell’Amministrazione Finanziaria
L’Amministrazione Finanziaria con la R.M. 395/E/2008, a seguito di una istanza
di interpello riguardante la cessione di fabbricati rientranti in un'area soggetta a
un piano di recupero già approvato dal Comune, ha ritenuto di considerare
oggetto della compravendita non più i singoli fabbricati, ma l'area edificabile su
cui gli edifici insistono.
Gli uffici hanno esteso la portata della Risoluzione n. 395/E/2008 sino a
comprendervi tutte le ipotesi in cui l'edificio, dopo l'acquisto, è stato abbattuto,
indipendentemente dalla presenza o meno di un "piano di recupero".
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La conseguenza di tale qualificazione è che anche se il fabbricato è pervenuto
per successione o donazione, ovvero è stato acquistato da oltre cinque anni o,
per la maggior parte del periodo intercorrente tra l'acquisto e la cessione ha
costituito abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, non scatta
l'irrilevanza ai fini Irpef della plusvalenza prevista dall'articolo 67, comma 1,
Tuir, e il reddito andrebbe dichiarato nel quadro RM.
Alcuni interventi giurisprudenziali
Con due sentenze del 2014 (n. 4150 del 21 febbraio e n. 15631 del 9 luglio) la
Cassazione ha rigettato la tesi dell'Agenzia, dando valore al dato letterale della
norma e alla situazione "di fatto" dell'immobile al momento della cessione.
Nella prima delle due sentenze richiamate, la Cassazione non da alcun rilievo
alla destinazione dell’immobile, ma dà valenza allo stato attuale dell’immobile,
in quanto afferma che “lo stesso risulta censito al catasto dei fabbricati, e non a
quello dei terreni”.
Afferma la Suprema Corte che a nulla rileva che il fabbricato “insorga su terreno
che abbia una ulteriore potenzialità edificatoria, o che in base a non
oggettivamente riscontrate (v. CTR) intenzioni delle parti, il capannone
medesimo sia stato destinato alla demolizione”.
In risposta a una interrogazione parlamentare (n. 5-03220) resa lo scorso 31
luglio in Commissione Finanze della Camera, il sottosegretario all'Economia ha
avallato la tesi dell’Amministrazione Finanziaria.
Le giustificazione addotte dal sottosegretario all'Economia entrano nel merito
delle sentenze della Cassazione richiamate, in quanto le stesse avrebbero fatto
riferimento a valutazioni operate sulla base di "elementi presuntivi", mentre
nelle fattispecie esaminate dagli uffici “sono stati valorizzati elementi certi
come il prezzo della cessione, l'esistenza di procedure amministrative attivate
dalle parti per l'edificazione dell'area o l'attività imprenditoriale svolta
dall'acquirente”.
Le indicazioni in Dichiarazione
Per chi nel 2014 abbia proceduto alla cessione di un fabbricato da demolire si
pone la questione del corretto trattamento fiscale dell’operazione: considerare
la suddetta cessione come cessione di un fabbricato e dichiararla, sussistendone
i presupposti, nel quadro RL di UNICO 2015 oppure considerare l’operazione
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come cessione di area edificabile con conseguente compilazione del quadro
RM, scegliendo tra tassazione separata (che opera per default) e tassazione
ordinaria?
In un’ottica prudenziale, dunque, aderendo alla tesi del Fisco, la cessione di
fabbricati a un acquirente che provvede alla loro demolizione e ricostruzione
andrà equiparata alla cessione di aree edificabili e indicata nella Sezione II del
quadro RM di UNICO 2014.
Determinata la base imponibile secondo le regole illustrate si potrà optare:
-
per la tassazione ordinaria della plusvalenza in Unico 2015
(evidentemente per la convenienza legata alla presenza di oneri
deducibili/detraibili che limitano l'imposizione finale);
-
per la tassazione separata di detta plusvalenza.
- Riproduzione riservata -
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