Ascensori: il riparto delle spese

Ascensori: il riparto delle spese
Casistica e regole applicative
Sull’impianto di ascensore nel condominio sorgono, talvolta, problemi, in relazione al riparto
delle spese, che sono stati esaminati dalla giurisprudenza che ha elaborato un’ampia
casistica con le regole applicative.
La legge non prevede alcuna disciplina per quanto riguarda la ripartizione delle spese per
l’ascensore (impianto che talvolta neppure esiste in alcuni edifici di più vecchia
costruzione).
In alcuni casi il problema del riparto delle spese per l’ascensore sorge, invece, nel momento
in cui i condomini decidono di installare l’impianto proprio in un edificio che ne è privo.
Per tutti questi casi, quando manca nel regolamento condominiale un’apposita previsione
al riguardo, trovano applicazione le regole elaborate dalla giurisprudenza che per anni ha
esaminato queste situazioni.
Sulla base dei principi enunciati nelle decisioni della giurisprudenza di merito e di legittimità
è possibile ricostruire una casistica delle principali spese che riguardano l’ascensore e delle
relative modalità di riparto.
PREVISIONE REGOLAMENTARE
Se il regolamento di condominio non opera alcuna distinzione tra spese di manutenzione
ordinaria e straordinaria inerenti i beni di proprietà comune, la dizione “spese di esercizio e
manutenzione dell’ascensore” deve ritenersi comprensiva sia delle prime che delle
seconde (Trib. Catania, Sez. III, 23 febbraio 2006)
Non si può invocare la disciplina legislativa contenuta nell’art. 1124 cod. civ. in relazione
alle spese di ricostruzione delle scale comuni e, in via analogica, degli ascensori, quando
sul punto esiste una disciplina convenzionale fra i condomini, contenuta nel regolamento
condominiale di tipo contrattuale (Cass., sent. 16 luglio 1981, n. 4646).
SPESE PER LA COSTRUZIONE DELL’ASCENSORE
Nel condominio di edifici, in mancanza di specifiche indicazioni del regolamento
condominiale, la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. – relativa alla ripartizione delle spese
di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani
o porzione di piano, per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo) –
è applicabile per analogia, perché ricorre l’identica ratio, alle spese relative alla
manutenzione e alla ricostruzione dell’ascensore già esistente; invece nell’ipotesi
d’installazione ex novo dell’impianto di ascensore trova applicazione la disciplina dell’art.
1123 cod. civ., relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza con proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino (Trib.
Monza, 24 giugno 2005).
In tema di condominio di edifici la regola posta dall’art. 1124 cod. civ. relativa alla
ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle
scale è applicabile per analogia, ricorrendo identica ratio, alle spese relative alla
ricostruzione (e manutenzione) dell’ascensore già esistente.
La disciplina legislativa dettata in materia (artt. 1123-1125 cod. civ.) è, peraltro, suscettibile
di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condomini (Cass., sent. 25 marzo 1999, n.
2833). Anche più di recente la Suprema Corte (Cass., sent. 25 marzo 2004, n. 5975) ha
affermato che:
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nel condominio la regola posta dall’art. 1124 cod. civ., relativa alla ripartizione delle
spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei
singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale alla altezza
di ciascun piano dal suolo), è applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio,
alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente;
mentre nell’ipotesi d’installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore trova
applicazione la disciplina dell’art. 1123 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese
per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della
proprietà di ciascun condomino);
l’art. 1123 cod. civ., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione
legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la
conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca
le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che
preveda l’esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligo di
partecipare alle spese medesime; e in una simile ipotesi, ove una clausola del
regolamento di condominio stabilisca per una determinata categoria di condomini
l’esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese quelle di
conservazione) in ordine a una determinata cosa comune, essa comporta il
superamento nei riguardi di tale categoria di condomini della presunzione di
comproprietà su detta parte del fabbricato.
INSTALLAZIONE DELL’ASCENSORE A OPERA DI UNO O SOLO ALCUNI CONDOMINI
L’installazione dell’ascensore, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione,
può essere attuata anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, salvo il diritto degli
altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione contribuendo nelle
spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera (Pret. Taranto, 5 ottobre 1993).
L’installazione di un ascensore in un edificio condominiale che ne sia sprovvisto può essere
attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di
taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in
qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione
dell’impianto e a quelle di manutenzione dell’opera; e la previsione dell’art. 1121 cod. civ.
che fa menzione alle spese di manutenzione deve essere interpretata nel senso che debba
trattarsi di spese di manutenzione straordinaria e che queste ultime non siano connesse
all’effettivo uso della cosa (Trib. Napoli, 18 aprile 2001). Sussiste infatti, in base all’art. 1102
cod. civ., il diritto del condomino di installare, a proprie cure e spese, un impianto di
ascensore nel vano delle scale in cui è ubicata la propria unità immobiliare, salva la facoltà
di ogni altro condomino interessato di richiedere la partecipazione all’utilizzo dell’opera,
previa corresponsione delle quote di spesa dovute secondo legge (Trib. Milano, 12 ottobre
1989). Anche la Suprema Corte ha deciso che l’installazione di un ascensore in un edificio
in condominio che ne sia sprovvisto può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di
separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto
salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione,
contribuendo nelle spese di esecuzione del-l’impianto e in quelle di manutenzione
dell’opera (Cass., sent. 11 febbraio 2000, n. 1529). Qualora un singolo condomino (o solo
alcuni condomini) abbia installato a proprie spese un ascensore suscettibile di separata
utilizzazione, sussiste il diritto degli altri condomini di partecipare successivamente ai
vantaggi dell’innovazione, a condizione ovviamente di contribuire alle spese di esecuzione
e di manutenzione dell’opera (Trib. Nocera Inferiore, 7 ottobre 2004).
SUBENTRO DI ALTRI CONDOMINI NELLA PROPRIETÀ DELL’ASCENSORE
Le spese di installazione ex novo e manutenzione dell’impianto di ascensore devono essere
ripartite tra gli originari comproprietari e il condomino subentrante nella comunione relativa
all’impianto medesimo, in applicazione del criterio previsto per le scale dall’art. 1124 cod.
civ. (Trib. Genova, 27 marzo 1998).
ADEGUAMENTO DELL’ASCENSORE ALLA NORMATIVA
Gli interventi di adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE – che sono diretti al
conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, per
proteggere efficacemente gli utenti e i terzi – attengono all’aspetto funzionale dello stesso,
ancorché riguardino l’esecuzione di opere nuove, l’aggiunta di nuovi dispositivi,
l’introduzione di nuovi elementi strutturali (Cass., sent. 25 marzo 2004, n. 5975). Le spese per
l’adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE non rientrano tra quelle previste dall’art.
1124 cod. civ. Poiché non dipendono da interventi correlati con l’intensità dell’uso, con la
vetustà, con guasti accidentali: con la conseguenza che esse vanno ripartite in base ai
valori di proprietà delle unità immobiliari (Trib. Taranto, 23 maggio 1996). La spese
straordinarie relative agli ascensori, necessarie per l’adeguamento degli impianti alle
norme di sicurezza, attengono al profilo della proprietà del bene e vanno sostenute da tutti
i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà esclusiva (Trib. Bologna, 2
maggio 1995). Gli interventi di adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE non
attengono all’ordinaria manutenzione dello stesso o al suo uso e godimento, bensì alla
straordinaria manutenzione, riguardando l’ascensore nella sua unità strutturale; e quindi le
relative spese devono essere sopportate da tutti i condomini, in ragione dei rispettivi
millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli appartamenti siti al piano terra (Trib.
Parma, 29 settembre 1994).
UNITÀ IMMOBILIARI DEL PIANO TERRA
Seppure non espressamente richiamata dal regolamento di condominio, esiste una
presunzione di condominialità dell’ascensore per cui le sue spese di manutenzione, sia
ordinarie sia straordinarie, devono essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della
proporzionalità dettato dall’art. 1123 cod. civ. a nulla valendo la considerazione che il
proprietario dell’appartamento al piano terra non ne usufruisca in concreto (Trib. Nocera
Inferiore, 29 settembre 2004).
In assenza di prova circa l’esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che
stabilisca criteri derogatori, trova applicazione il criterio legale secondo cui anche i
proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell’impianto di
ascensore, essendo comunque comproprietari dell’impianto comune, sono tenuti a
contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione
dell’impianto, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, comma 2, cod. civ., dalla
contribuzione alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto che non utilizzano (Trib.
Genova, 2 maggio 2003). Qualora non risulti il contrario dai titoli di acquisto delle singole
proprietà individuali, l’ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei
condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non
all’utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo (App. Bologna, 1° aprile 1989).
L’ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al
piano terra poiché essi possono trarre utilità dall’impianto, che è idoneo a valorizzare
l’intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori
che sono comuni a tutti (Trib. Milano, 16 marzo 1989).
Nel condominio la disciplina prevista dagli artt. 1123-1125 cod. civ., sul riparto delle spese
inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale e, quindi, anche con
il regolamento condominiale di tipo contrattuale (e sia di conseguenza vincolante nei
confronti di tutti i partecipanti); pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la
manutenzione degli ascensori, deve ritenersi valida e operante la disposizione di un simile
regolamento, che preveda il concorso di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano
terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà (Cass., sent. 6 novembre 1986, n. 6499).
SOSTITUZIONE DI ARGANO E MOTORE
La sostituzione dell’argano e del motore di un ascensore condominiale non può avere altra
finalità che la conservazione dell’ascensore stesso e quindi costituisce un atto di
amministrazione ordinaria della cosa comune, che non comporta alcuna innovazione
(App. Bologna, 1° aprile 1989).
In una controversia avente per oggetto la spesa per la sostituzione dell’argano e del motore
dell’ascensore, è stato affermato che tutte le spese che ineriscono al mantenimento e
all’uso dell’ascensore, vale a dire della comodità, vanno ripartite proporzionalmente fra i
condomini in ragione dei diversi piani cui lo stesso è posto al servizio, mentre quelle che
attengono all’impianto come tale, per modificazioni o migliorie, vanno sopportate dai
comproprietari in ragione dei rispettivi millesimi; con la conseguenza che la spesa per la
sostituzione dell’argano e del motore dell’ascensore di specie deve essere ripartita tra i
condomini in ragione delle rispettive proprietà millesimali (Trib. Bologna, 27 febbraio 1986).
CAMBIO DELLE FUNI
La spesa per il cambio delle funi rientra tra gli oneri per il funzionamento e l’ordinaria
manutenzione dell’ascensore, oneri che sono soggetti a rivalsa del locatore verso i
conduttori (Cass., sent. 9 luglio 1951, n. 1826).
MIGLIORAMENTO DEI DISPOSITIVI DI SICUREZZA
Il miglioramento dei dispositivi di sicurezza dell’ascensore (raddoppio funi, sostituzione
serrature, revisione circuiti elettrici) diretto a garantirne il più sicuro godimento o a
consentirne l’ulteriore uso (come può avvenire in caso di revoca della licenza per effetto
della mancata esecuzione delle opere) non costituisce innovazione: non tutti i
miglioramenti costituiscono infatti innovazione e un simile miglioramento rientra invece nel
quadro dell’amministrazione, sia pur straordinaria, della cosa comune. Per la deliberazione
di tali opere è quindi sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 1, cod. civ.;
e l’amministratore che agisce per riscuotere dai condomini le quote relative agisce a
norma dell’art. 1130, n. 1, cod. civ., poiché agisce per eseguire la deliberazione
assembleare e quindi nell’ambito delle sue attribuzioni. Le spese necessarie per il
godimento dell’ascensore sono disciplinate dall’art. 1123 cod. civ. e vanno ripartite in
proporzione all’uso che ciascun condomino può fare dell’ascensore.
Non possono essere tenuti a contribuire a tali spese quei condomini i quali non usano in
alcun modo l’ascensore, essendo i loro alloggi serviti da un’altra scala dello stabile. Il
principio sancito dall’art. 1124 cod. civ. per le spese di manutenzione delle scale trova
applicazione anche in materia di spese per l’ascensore (Pret. Torino, 18 luglio 1960).
SOSTITUZIONE DEL PRECEDENTE IMPIANTO DI ASCENSORE
Dal momento che non integra una innovazione in senso tecnico, la spesa per la sostituzione
del precedente impianto di ascensore deve essere ripartita secondo il criterio previsto
dall’art. 1124 cod. civ. (Trib. Genova, 2 maggio 2003).
SOSTITUZIONE DI ASCENSORI USURATI CON ASCENSORI NUOVI
La sostituzione di ascensori usurati e non più agibili con ascensori nuovi, anche di tipo e
marca diversi, conformi alle nuove tecniche, non costituisce innovazione poiché le cose
comuni oggetto delle modifiche (strutture del vano ascensore e locali annessi cabina) non
subiscono alcuna sostanziale trasformazione e conservano la loro destinazione strumentale
al servizio, anche se si realizzano mutamenti alla loro conformazione (App. Milano, 9 ottobre
1987). Perché sussista l’innovazione prevista dall’art. 1120 cod. civ. occorre che le
modificazioni apportate alle cose comuni, nell’ambito della proprietà condominiale, siano
di tale entità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo da incidere sulla sostanza della cosa
comune, alterandone la precedente destinazione; pertanto, la sostituzione di ascensori
usurati e non più agibili, con ascensori nuovi, anche se di tipo e di marca diversi, non
costituisce innovazione perché le cose comuni, oggetto delle modifiche, in vanoascensore con le strutture e i locali annessi, non subiscono alcuna sostanziale modifica e
conservano la loro destinazione al servizio ascensore, anche se vengono apportate
modifiche alla loro conformazione e perché l’edificio, nel suo complesso, con la sostituzione
degli ascensori, non subisce alcun sostanziale mutamento ma conserva un servizio del
quale è già dotato, a meno che l’entità e la qualità delle modifiche introdotte sia tale da
involgere un sostanziale mutamento del servizio e mutamenti di destinazione di parti comuni
dell’edificio (Cass., sent. 16 luglio 1981, n. 4646).
REVISIONE DELLE TABELLE PER L’ASCENSORE
Nel condominio, l’art. 69 disp. att. cod. civ. autorizza la revisione delle tabelle per la
ripartizione delle spese dei servizi comuni, e in particolare dell’ascensore, qualora si
verifichino mutamenti delle condizioni anche solo di una parte dell’edificio, ovvero
innovazioni di vasta portata, che non abbiano carattere casuale o estemporaneo; in
presenza di tali circostanze, la revisione può essere chiesta e concessa anche solo su
iniziativa del singolo condomino che lamenti una alterazione del normale valore assunto a
base per la determinazione delle tabelle medesime (App. Roma, 4 marzo 2009).
DELIBERA DI INSTALLAZIONE DELL’ASCENSORE E IMPUGNAZIONE
Non sussiste alcun concreto interesse a impugnare una deliberazione dell’assemblea
condominiale che si limiti a disporre l’installazione di un ascensore rinviando a una
successiva riunione l’approvazione della spesa e la relativa ripartizione, perché non si può
affatto escludere che l’assemblea non approvi la spesa e non si può in ogni caso
prefigurare quale potrebbe essere l’effettivo contenuto di una futura deliberazione sulla
materia (Trib. Milano, 18 aprile 1991).