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quanto conviene la casa al mare

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quanto conviene la casa al mare
IMMOBILI
PREZZI & RENDIMENTI
QUANTO CONVIENE
LA CASA AL MARE
Vale ancora la pena
di comprare dopo anni
di crescita delle
quotazioni? La seconda
casa può essere un buon
investimento? E se sì,
a quali condizioni?
Rispondono big
dell’intermediazione
immobiliare ed esperti.
Con indicazioni,
avvertenze, consigli.
E con un’analisi per regione
dell’andamento e delle
tendenze del mercato
Gallura, Sassari
NON SEMPRE LA SECONDA CASA
RAPPRESENTA UN BUON INVESTIMENTO. MA I PROTAGONISTI DEL
MERCATO, COINVOLTI DA INVESTIRE SUL TEMA DEGLI IMMOBILI
AL MARE, SUGGERISCONO LOCALITÀ E TIPOLOGIE CHE POSSONO ANCORA DARE SODDISFAZIONI NEL MEDIO LUNGO PERIODO.
Capo Vaticano, Tropea
ANCHE DOPO ANNI DI CORSA AL
RIALZO DELLE QUOTAZIONI CHE
HA ACCOMPAGNATO QUELLA DEI
PREZZI DEL MERCATO RESIDENZIALE, E AL DI LÀ DEL COSIDDETTO RENDIMENTO EMOZIONALE,
DATO DAL PIACERE DI POSSEDERE, VIVERE E GODERE UNA CASA
AL MARE.
Paraggi, Genova
luglio - agosto 2007 ■ Investire 065
IMMOBILI
PREZZI & RENDIMENTI
■
SÌ, RENDE
ANCORA
■
Umberto
Botti
UBH
PRESIDENTE
066 Investire ■ luglio - agosto 2007
La seconda casa come bene di investimento? Per Umberto Botti, presidente di Ubh, non ci sono dubbi: la risposta è: sì. «Certo, chi avesse comprato qualche anno fa, con il mercato
in netta crescita, avrebbe visto aumentare la valutazione del suo immobile nel giro di poco tempo. Oggi
questo non è più vero, come non è
più vero per la prima casa. Dopo sette anni di aumenti dei prezzi, sia per
le case di città sia per quelle turistiche, ora vediamo un consolidamento, senza grandi variazioni sia nei
prezzi sia nella domanda. Che resta
stabile, attiva, con valori importanti
che tengono senza crescere più così
rapidamente», spiega.
Il mercato della seconda casa resta
insomma vivace: secondo uno studio
realizzato da Ubh, su oltre 800 mila
compravendite di abitazioni almeno
il 10% riguarda l’acquisto di una seconda casa; delle oltre 80 mila abitazioni negoziate, si stima che una percentuale compresa fra il 55 ed il 60%
provenga da località marine, il 25%
da località montane e il rimanente
15% da località di campagna o lacustri.
I gusti dei consumatori in materia di
turismo si sono evoluti, soprattutto è
cambiata l’offerta che ha incentivato
notevolmente il settore dei viaggi,
soprattutto di breve periodo, con la
possibilità di visitare luoghi anche
lontani senza dover affrontare grandi
spese. Questo fenomeno ha influenzato il mercato degli immobili turistici, spostando la domanda dalla casa
al mare, o in montagna, distante anche più di 600 chilometri, alla casa
“per il week-end” localizzata quindi a
non più di una/due ore di automobile
dalla città in cui si vive. Una tendenza
che si è manifestata soprattutto a partire dall’ultimo decennio e che si è
maggiormente consolidata all’inizio
degli anni 2000. «Le code in autostrada il venerdì e la domenica dimostrano che avere la possibilità di trascorrere il fine settimana fuori città, allontanarsi dal caldo e dallo smog è diventata una ragione di vita», sottolinea Botti.
Rispetto al residenziale, poi, secondo
Botti le seconde case offrono una
maggiore flessibilità. «Si può decidere in modo più flessibile quale politica di affitti adottare. È possibile per
esempio affidare la casa per tutta la
stagione a un’agenzia: questa paga in
contanti e in anticipo per tutto il periodo, e poi si occupa di subaffittare,
incassando i canoni. La politica degli
affitti dipende poi essenzialmente dal
tipo di località e di turismo. Le ville a
Forte dei Marmi, per esempio, si affittano di solito per tutta la stagione,
ma nei dintorni c’è un turismo diverso e l’agenzia immobiliare diventa
fondmentale perché può prendersi in
carico la casa per 16 settimane e affittarla a 16 diversi inquilini. Ma rivolgersi a un’agenzia è sempre interessante, sia per il ritorno economico,
sia per non doversi occupare della
gestione degli affitti».
Le compravendite di seconde case riguardano nel 65% dei casi famiglie
già proprietarie che vendono per riacquistare: a volte abitazioni più
grandi, spesso abitazioni più piccole,
realizzando ottime plusvalenze indirizzate da una parte a nuovi investimenti immobiliari o mobiliari, e dall’altra ad abitazioni di taglio minore
senza rinunciare però alla casa per le
vacanze. Sono scelte fatte in particolare dalle coppie mature che hanno
investito nella seconda casa a partire
da almeno due decenni prima, e che
oggi si possono permettere questo
genere di “speculazioni”.
Per le coppie più giovani, soprattutto
del Nord Italia, seppur mediamente
più ricche di quelle del Centro-Sud,
l’idea di comprare un’abitazione di
60–80 metri quadri può significare
dover mettere in budget spese anche
superiori ai 500 mila euro, una barriera piuttosto ardua da superare. E infatti a cercare in affitto anche per tutta
la stagione estiva sono soprattutto
giovani coppie con figli piccoli, che
non vogliono rinunciare a trascorrere
Seconda casa: non più una moda, ma un’esigenza
le vacanze in località alle quali sono
affezionate. A quel punto diventa
spesso conveniente affittare per tutta
la stagione, così da poter fare anche i
fine settimana, piuttosto che per il solo mese delle ferie lavorative.
In generale però la domanda di chi
cerca una abitazione in affitto per le
vacanze estive si concentra su periodi mediamente di due, massimo tre
settimane. Il costo medio in agosto di
un bilocale ormai supera i 350 euro a
settimana, con punte che arrivano
anche ai 1800 euro per le località più
richieste.
Come in tutti i segmenti del mercato
immobiliare, ci sono differenze anche
piuttosto rimarchevoli, fra una località e l’altra, fra una regione e l’altra, e
fra le differenti tipologie di immobili.
La fascia più rappresentativa del mercato riguarda prodotti di livello medio, con un taglio compreso fra i 50 e
gli 80 metri quadrati, ben posizionati
(cioè non distanti dal mare più di un
chilometro e mezzo) e che non necessita di particolari lavori di ristrutturazione.
È un mercato profondamente diverso da quello degli immobili di pregio
delle località più famose come Portofino, Forte dei Marmi, Santa Margherita Ligure, Alassio, Porto Cervo o Capri. Il segmento di fascia alta del mercato, segue logiche di offerta, prezzi e
canoni che non hanno molto in comune col resto del settore: si tratta di
immobili che per la loro posizione,
per le infrastrutture che li distinguono
e a volte per la loro stessa storia possono essere solo paragonati a strumenti di investimento come quadri o
gioielli che nel tempo mantengono e
accrescono il loro valore.
Ma nella fascia media, quali sono le
realtà più dinamiche? «Nell’area milanese sono cresciute le località sui
laghi, ma chi vuole spendere meno si
rivolge all’Emilia Romagna», risponde Botti. «Le nostre agenzie ai Lidi
Ferraresi vendono moltissimo, con
prezzi molto bassi: le case costano
così poco che un mutuo costa meno
di un affitto. A Rimini invece i prezzi
sono intorno ai 4-5 mila euro al metro
quadro, mentre Milano Marittima è
arrivata a 6-7 mila. Scendendo lungo
l’Adriatico, in Abruzzo ci sono località
come Pineto, con un bel mare, prezzi
interessanti, e appetibili soprattutto
per i romani che possono raggiungerle in un’ora e mezza di macchina.
Nel sud sono interessanti la Sicilia e
la Puglia, anche se a Otranto e nel leccese la rivalutazione è già avvenuta;
nel tarantino e nel foggiano i prezzi
sono fra i 1600 e i 2200 euro al metro
quadro. In Sardegna, vicino a Cagliari, si trovano immobili a 3 mila euro al
metro, ma l’offerta è molto scarsa».
■
SI CREA
VALORE
■
«La casa al mare o in montagna, acquisita in base a un’esigenza di utilizzo, diventa sempre più un bene d’investimento, grazie alla crescita dei
valori degli ultimi anni. Una crescita
che secondo me continuerà. Certo,
chi utilizza direttamente la casa, cattura questa crescita di valore solo nel
momento in cui decide di cambiarla.
Ma si tratta di una creazione di valore
molto forte». Ezio Bruna, managing
partner di Property Capital, è decisamente positivo sulle prospettive dell’investimento immobiliare nelle seconde case. E argomenta la sua opinione sulla base di tre ordini di fattori:
ambientali, sociologici e geografici.
«Dal punto di vista ambientale, pesa
l’innalzamento delle temperature che
spinge a lasciare le città ogni volta
che è possibile», spiega Bruna. «È anche per questo che, e qui entriamo
nel tema sociologico, avere una seconda casa per le vacanze e per i
week-end non è più una moda, ma
un’esigenza diffusa, per lasciarsi alle
spalle il caldo e lo smog delle città,
soprattutto per chi ha figli piccoli. I
prezzi delle seconde case al mare,
raggiungibili in un paio d’ore dalle
città, non potranno che crescere. Infine in Italia le risorse sono scarse: il
terreno è poco. È anche per questo
che in Liguria i prezzi sono arrivati a
10-12 mila euro al metro quadro: perché è una lingua di terra stretta, con
Ezio
Bruna
PROPERTY
CAPITAL
MANAGING
PARTNER
luglio - agosto 2007 ■ Investire 067
IMMOBILI
PREZZI & RENDIMENTI
leggi vincolanti per la tutela del territorio. Chi riesce a comprare, e a mantenere l’investimento per un periodo
medio-lungo, non può che guadagnare».
Un buon investimento deve tuttavia
seguire alcune regole ben precise. La
prima, che dovrebbe essere scontata,
ma spesso non viene rispettata, è
un’analisi dell’immobile dal punto di
vista tecnico, la verifica che tutto sia
in regola sul piano urbanistico e tecnico. In secondo luogo, conviene ottimizzare l’operazione con i giusti strumenti di finanziamento.
«Dal punto di vista finanziario, è vero
che con il Decreto Bersani il leasing
immobiliare, che per un breve periodo è stato conveniente per chi acquistava la seconda casa, è definitivamente morto, ma esistono strumenti
molto interessanti. Mi riferisco a mutui studiati appositamente per l’acquisto della seconda casa, con un totale preammortamento durante il
quale si pagano i soli interessi con
l’esclusione della quota capitale, e
che hanno rate comparabili con l’affitto», suggerisce Bruna.
Ma la seconda casa può rispondere
anche a un’esigenza di diversificazione del proprio portafoglio. «I Bot non
rendono niente, la gestione obbligazionaria di una banca dà magari l’1%:
comprare una casa al mare, che ha
comunque un valore d’uso, consente
di diversificare, nel lungo periodo, la
propria ricchezza. Spesso la seconda
casa viene tenuta per dieci o 15 anni,
finchè i figli sono piccoli, ma diventa
comunque un’asset class importante. Qui entra in gioco, poi, il cosiddetto rendimento emozionale, e ciascuno ha il suo. Ma per molti è preferibile avere una bella casa per le vacanze, piuttosto che investire in titoli di
Stato o in azioni».
Fare affari, secondo Bruna, non è difficile, perché l’offerta è poca. Per chi
ricerca l’Alfa, l’extrarendimento rispetto al mercato, non esistono molte strategie, se non quella che Bruna
definisce del pesce pilota: «Significa
cercare vicino alle località più grandi
e importanti, che, data la scarsità di
terreno, tendono ad allargarsi, assorbendo quelle vicine. Posti come La
Salle rispetto a Courmayeur, le vallate intorno a Cortina, o Marina di Pie068 Investire ■ luglio - agosto 2007
trasanta rispetto a Forte dei Marmi”.
A proposito delle coste esistono alcune teorie secondo le quali l’innalzamento delle temperature farà salire il
livello dei mari, che finirebbero per
erodere, nel giro di 20-25 anni, buona
parte dei territori costieri. «Non so se
sia vero», commenta Bruna. «Di certo
conviene tenerne conto. Ma credo
che il problema non riguardi tanto l’Italia, quanto gli atolli dei Caraibi che
vanno tanto di moda».
■
GUARDARE
AL SUD
■
“La novità di quest’anno è la forte somiglianza emersa fra il mercato della
prima e quello della seconda casa,
sia per quanto riguarda gli attori, sia
per quanto riguarda la stabilizzazione
dei prezzi e degli scambi”, sottolinea
Dario De Simone, direttore dell’ufficio studi Gabetti. «Finora i prezzi delle seconde case sono cresciuti molto
più rapidamente, con incrementi del
10% nel 2004, dell’8,1% nel 2005, del
5,9% nel 2006, fino ad arrivare, nel
2007, al 3,3%».
Nel 2006 le compravendite residenziali sono cresciute nel complesso
dell’1,4%, quelle relative alle località
turistico balneari dell’1,5%. E negli ultimi sei anni il mercato delle case al
mare è cresciuto del 23,1%, contro il
24,0% registrato a livello nazionale.
Prima e seconda casa, dunque, procedono di pari passo.
La stabilizzazione, tuttavia, secondo
De Simone non somiglia affatto a un
mercato statico: «Ci sono regioni che
attraversano ancora una fase di persistente sviluppo, a cominciare da
tutto il Mezzogiorno: tutta l’area del
Golfo di Napoli, con Ischia, Capri,
Procida, il Salento, la penisola sorrentina, ha segnato nei primi mesi
dell’anno una crescita dei prezzi
dell’11,7%, seguita dalla Versilia e
dalla Maremma con incrementi
dell’8,7% per le case fronte mare, e
Dario
De Simone
GABETTI
DIRETTORE
DELL’UFFICIO STUDI
Dalla crescita del turismo una spinta al mercato
del 7,4% all’interno”.
Nel 2007, mediamente, i prezzi delle
abitazioni nelle località di mare sono
aumentati meno che nei tre anni precedenti. Ma la crescita del 3,3% nel
2007 è ben superiore al tasso di inflazione (+1,9%). In particolar modo sono le zone fronte mare a spingere al
rialzo i valori (+3,9%). Spicca l’innalzamento dei prezzi nel Centro (+5,8%)
e nel Sud (+4,6%), mentre le Isole
(+2,3%) e, soprattutto, il Nord (+0,7%)
non raggiungono tassi di crescita rilevanti. Altrettanto accade per le “zone
interne” dei litorali del Nord (+5,2%) e
del Centro Italia (+4,8%).
Un altro elemento da considerare è la
crescita del turismo, dall’estero e dall’Italia. «C’è un nesso diretto fra l’incremento dei turisti, che negli ultimi
tre anni sono aumentati del 4,9% per
quanto riguarda gli stranieri e del
9,9% per quanto riguarda gli italiani,
e il mercato delle seconde case, che
può solo trarne beneficio. Gli stranieri arrivano, si innamorano e comprano o affittano case: i tedeschi nel Golfo di Napoli, gli inglesi nelle zone interne, e così via. Ed è il Sud che può
giocare un ruolo traniante, cavalcando l’onda del turismo, visto che l’82%
dei flussi verso il mare riguardano il
sud e vista la qualità dei luoghi. E ha
un potenziale di valorizzazione degli
immobili molto maggiore di altre
aree, dove la crescita dei prezzi si è
gia avuta».
Il fenomeno in realtà è già in atto:
quasi il 60% delle transazioni di seconde case al mare riguarda il Sud
(mentre il mercato nel suo complesso è sbilanciato verso Nord) e il 25%
circa l’Italia centrale. Negli ultimi sei
anni il mercato delle seconde case
nel Sud Italia si è quasi triplicato rispetto al quello del settentrione e più
che raddoppiato rispetto a quello del
Centro Italia.
In questo quadro positivo, c’è però
un dato negativo: come meta turistica l’Italia guadagna terreno in senso
assoluto, ma lo perde in senso relativo, a paragone cioè di destinazioni
concorrenti come la Spagna, la Grecia, la Croazia. Il problema è lo sviluppo del turismo come sistema integrato di infrastrutture e servizi.
«In Italia abbiamo dei paradossi. Con
7500 chilometri di costa, i nostri porti
turistici sono 214; la Francia ha 3200
chilometri di costa e quasi 400 porti.
La domanda si è evoluta, ci sentiamo
chiedere non più solo la casa, ma la
casa, il posto barca, il parcheggio per
l’auto vicino al porto”» spiega De Simone. «Un altro paradosso è avere i
voli low cost, ma non gli aeroporti.
Né bastano i campi da golf che da noi
sono 238, mentre in Francia sono circa 600 e in Spagna 400. Al mondo i
giocatori di golf sono 70 milioni; fra
questi 25 milioni sono turisti del golf,
che girano il mondo per giocare. L’Italia ne attrae solo l’1%. Lo sviluppo del
turismo deve avvenire in una logica
di integrazione dell’offerta, con un insieme di attività ricreative, culturali,
sportive. Noi non abbiamo nemmeno le dotazioni elementari: spesso,
per esempio, mancano le strutture
sanitarie per le emergenze».
■
COMPRATE
BILOCALI
■
Una flessione di prezzi nella fascia
top, e una crescita negli altri segmenti di mercato, tanto maggiore
quanto più si scende a Sud. Il dato
emerge con chiarezza dal report
che il portale immobiliare Eurekasa.it ha realizzato nel primo semestre del 2007 sul mercato immobiliare nelle località turistiche. In particolare, per gli immobili situati nella fascia di prezzo oltre il 6 mila euro, si registra un calo, nei primi sei
mesi dell’anno, di ben il 7,8%. I meno cari, al di sotto dei 2 mila, hanno
l contrario registrato una crescita
superiore all’8% (vedere tabella).
«Il fenomeno emerge chiaramente,
e a prescindere dalla collocazione
geografica delle località, al Nord, al
Centro o al Sud”, commenta Guido
Lodigiani, responsabile dell’ufficio
studi Eurekasa. «Le località turistiche molto care si ridimensionano,
al contrario di quelle a buon mercato, e la fascia media mostra un
Guido
Lodigiani
EUREKASA
RESPONSABILE
DELL’UFFICIO STUDI
luglio - agosto 2007 ■ Investire 069
IMMOBILI
PREZZI & RENDIMENTI
Conviene
“prediligere
località
flessibili,
capaci
di attirare
turisti
anche
a Pasqua
e a Natale,
posti
che offrano
attività
sportive
e attività per
le persone
anziane
”
070 Investire ■ luglio - agosto 2007
comportamento mediano».
Le località più rinomate hanno fatto registrare un rallentamento netto dei prezzi medi, fra queste Forte
dei Marmi, Portovenere, Santa
Margherita, mentre sono sostanzialmente stabili Alassio e Laigueglia. Nella seconda fascia si distinguono per i segni positivi Camogli,
Castiglione della Pescaia, Ospedaletti e Sperlonga, segni meno per
Loano e la vicina Pietra Ligure,
Campione e Ayas, in Val d’Aosta.
Nella classe da 4 mila a 5 mila euro al metro quadro sono in flessione Ceriale, Rapallo e Sestri Levante, in aumento Arenzano, Bordighera e Bormio, mentre in quella
immediatamente al di sotto (3-4
mila euro al metro quadro) calano
località di lago come Gardone Riviera, Desenzano e Moniga del
Garda, ma anche Portoferraio, all’isola d’Elba, mentre crescono i
prezzi a Riccione, Misano Adriatico, Cervia, Lignano Sabbiadoro e
Sauxe D’Oulx in montagna.
Quasi tutti segni positivi nella classe da 2 a 3 mila euro al metro quadro, dove si trovano realtà come
Santa Marinella, Porto Recanati,
Rosignano Marittimo. Molte località meridionali e insulari, poi, ricadono nella fascia più economica.
Hanno fatto registrare incrementi
dei valori, tra le altre, Ostuni, Bosa,
Giardini Naxos, Agropoli e Soverato. Segni meno all’Aprica e a Sestola.
«In generale si registra un andamento positivo al Sud e nelle Isole,
dove c’è un buon rapporto fra qualità e prezzo degli immobili», commenta Lodigiani. «Sono sicuramente interessanti la Puglia e la Calabria, con località come Ostuni, molto belle e con un ottimo rapporto
qualità-prezzo. In ripresa anche l’Adriatico, dove le zone di Riccione,
Misano, Cervia, Lignano risentono
dei flussi dall’Europa dell’Est, dato
che per chi arriva da lì sono la prima
spiaggia italiana che incontra.
In Liguria si vedono chiaroscuri,
con alcune località che salgono e
altre che scendono, come Loano e
Pietra Ligure dove sì è costruito
molto. Diminuiscono le quotazioni
ai laghi e in montagna, dove pesa-
no i fattori climatici: la scarsità di
neve ha accorciato molto la stagione».
L’interesse a investire nella seconda casa, comunque, c’è sempre. E
scegliere in particolare il mare per
fare i propri investimenti resta una
buona idea, secondo Lodigiani.
«Il taglio ideale è un bilocale grande, con quattro posti letto, che offre un buon rapporto fra l’investimento necessario per l’acquisto e i
canoni d’affitto che si possono ricavare, collocato a una distanza
che lo renda sfruttabile. Perché
l’acquisto di un immobile al mare
non è un investimento puro, ma
misto, perché si può utilizzare una
parte del reddito per coprire le
spese.
La distanza ideale è a un paio di
ore d’auto dalla propria residenza:
oltre diventa complicato anche gestire gli affitti. La Sardegna è un
esempio classico: i canoni di locazione sono molto alti, ma i prezzi di
acquisto relativamente bassi perché dal Continente arrivano pochi
compratori proprio per le difficoltà
a sfruttare la casa, mentre è alta la
richiesta d’affitto».
È importante anche cercare località
dove la stagione non sia limitata ai
mesi di luglio e agosto. «Conviene
prediligere località flessibili, capaci di destagionalizzare, di attirare
turisti anche a Pasqua, a Natale,
posti che offrano attività sportive e
anche attività per le persone anziane», spiega Lodigiani.
«Non trascuriamo il fatto che il modo di fare le vacanze è molto cambiato negli ultimi anni. È difficile
che qualcuno faccia uno o due mesi
di vacanza, anche perché sarebbe
troppo costoso, mentre si è diffuso
il last minute, per cui si passa una
settimana in un posto, un’altra altrove, spezzettando molto le ferie.
Per questo è diventato meno consueto l’affitto per tutta la stagione
estiva: più facile trovare inquilini
che si fermano una settimana o
due. Una soluzione che è anche più
redditizia, ma che comporta qualche
onere di gestione in più, a meno che
si scelga di affidarsi a un professionista che assicuri il passaggio fra un in■
quilino e l’altro».
Le più dinamiche: Calabria, Emilia Romagna, Puglia e Sicilia
■
LE TENDENZE
DEL MERCATO
■
Secondo l’ultima indagine di Tecnocasa, la maggiore organizzazione italiana di agenzie immobiliari in franchising, fondata da Guido Pasquali,
nel secondo semestre del 2006 le
quotazioni degli immobili nelle località di mare sono cresciute del 3,5%. Il
risultato migliore è stato realizzato
dalle regioni del Nord Italia cresciute
del 4,3%, seguite subito dopo da
quelle del Sud Italia con il 4% e poi
dalle località del centro con il 2%.
Tra le realtà più dinamiche la Calabria, l’Emilia Romagna, la Puglia e la
Sicilia. Meno vivaci le Marche e la
Campania. Ecco di seguito i risultati
dell’indagine diTecnocasa.
LIGURIA +4%
Tra le aree più prestigiose di Chiavari
(+2,4% nel secondo semestre del
2006), c’è quella individuata da corso
Valparaiso in direzione della zona Ponente. L’offerta abitativa è costituita
da condomini degli anni 60 con vista
mare che registrano quotazioni medie, per un buon usato, di 6-8 mila euro al metro quadro.
Altra zona richiesta il centro storico,
dove ci sono i tipici immobili genovesi. Alcuni di questi hanno subito importanti interventi di ristrutturazione.
Per una soluzione ristrutturata si pagano mediamente 5-6 mila euro al
metro quadro, per una da ristrutturare 4-5 mila euro. Apprezzata la zona
Ponente dove prevalgono i condomini degli anni 60-70 ma ci sono anche
ville d’epoca la cui offerta sul mercato
è però decisamente bassa. Una tipologia usata in buone condizioni in
questa zona costa mediamente 38004 mila euro al metro quadro.
A Lavagna (+ 1,6%) tra le zone più richieste c’è il centro storico dove si
trovano immobili del 1700, senza
ascensore; nelle vie intorno ci sono
appartamenti in palazzi degli anni 6070 che, in buono stato, costano anche
4000-4500 euro al metro quadro.
Soluzioni di prestigio sono disponibili nell’area collinare di Santa Giulia
che offre una vista panoramica su tutto il golfo del Tigullio. Si possono trovare in particolare vecchie case rurali
ristruttrate. Le quotazioni partono da
un minimo di 800 mila–un milione di
euro per circa 150 metri quadri. Quotazioni leggermente più basse a Cavi
di Lavagna, dove l’offerta risale prevalentemente agli anni 60-70 e i prezzi medi di compravendita oscillano
intorno a 3500 euro al metro quadro.
A Bordighera (+8,4%) le case vicine al
mare e alla stazione sono tra le più
apprezzate. In alcune zone si stanno
ristrutturando vecchi alberghi da cui
ricavare appartamenti. L’area più richiesta è corso Italia e le sue traverse,
con condomini degli anni ’60-’70 di
tre-quattro piani. Per un buon usato si
pagano 4 mila-4500 euro al metro
quadro, con punte di 6 mila euro per i
piccoli tagli.
In crescita del 12,2% le quotazioni di
Arma di Taggia. Tra le aree più richieste, il lungomare dove per gli appartamenti in buono stato si possono
toccare punte di 5-6 mila euro al metro quadro. Apprezzati gli appartamenti degli anni 70 in via Stazione,
ma anche le case tipiche liguri degli
anni 40-50 in via Boselli. Un buon
usato costa mediamente 3 mila euro
al metro quadro. Quotazioni più elevate, di 4000-4500 euro, si raggiungono in via Queirolo, zona pedonale
con abitazioni degli anni 40-50. In seguito alla dismissione della Stazione
Guido Pasquali
TECNOCASA
PRESIDENTE FONDATORE
Santa Maria di Leuca
è stato creato un importante parcheggio in centro e sono in corso i lavori per la costruzione di palazzine
da 7-10 appartamenti (dal monolocale al trilocale) compravenduti mediamente a 4500 euro al metro quadro.
Per i rustici e le case indipendenti
dei borghi di Taggia e Castellaro le
quotazioni medie sono di 25003500 euro.
Discretamente dinamico il mercato
immobiliare di San Remo (+5%). Le
zone più ambite sono centro, Foce e
San Martino. In centro una soluzione
ristrutturata costa mediamente 4200
euro al metro quadro, con punte di 6
mila quadro per quelle fronte mare.
Alcuni alberghi sono stati ristrutturaluglio - agosto 2007 ■ Investire 071
IMMOBILI
PREZZI & RENDIMENTI
ti e hanno subito il cambio di destinazione d’uso; gli appartamenti, assimilabili al nuovo, costano 5–6 mila euro
al metro quadro. In zona Foce prevalgono palazzi anni 70. Le soluzioni ristrutturate costano 4 mila euro al metro quadro con punte di 6 mila euro
per il fronte mare. Nella zona collinare di Foce, detta Solaro, si possono
acquistare casette singole e appartamenti in condomini anni 80–90, valutati 3000 –3500 euro al metro quadro.
A San Martino ci sono palazzi costruiti negli anni 60 i cui prezzi oscillano
da 3800 euro per un ristrutturato, a
5800 euro al metro quadro per un ristrutturato fronte mare.
Case indipendenti si trovano nelle zone collinari (San Bartolomeo, Madonna della Costa, San Giovanni,
Poggio e Coldirodi), con giardino,
spesso ristrutturate e valutate mediamente 3 mila euro al metro quadro.
A San Bartolomeo al Mare (+8,4%)
l’edilizia risale prevalentemente agli
anni 60 e 70 e le quotazioni più elevate, 7500 euro al metro quadro, si raggiungono per gli immobili fronte mare. Negli ultimi anni molte strutture
alberghiere sono state trasformate in
appartamenti, poi rivenduti a privati.
Numerosi gli interventi sul territorio:
ampliamento delle spiagge, adeguamento dei servizi balneari e miglioramento delle aree verdi.
A Vado Ligure è fervido il mercato
delle nuove costruzioni: appartamenti e casette indipendenti o semindipendenti tipiche liguri sono sorti non
lontano dall’imbarco della Corsica
Ferries. Gli immobili costruiti tra gli
anni 60 e gli anni 70 e situati sulla via
Aurelia sono molto apprezzati. Un
buon usato fronte mare costa mediamente 4 mila euro al metro quadro.
Nel centro l’offerta immobiliare include tipologie costruite dai primi anni
del 1800 fino alla fine degli anni 60,
ma anche dopo il 1997. Un buon usato in zona costa 2600-2700 euro al
metro quadro.
A Finale Ligure (+9,3%) sono richiesti i
bilocali con terrazzo (45 metri quadri),
nella fascia compresa tra 200 metri e
un chilometro dal mare (zona di via
Brunenghi e di Finalpia). Il prezzo de072 Investire ■ luglio - agosto 2007
gli immobili in questa area è di 5500
euro al metro quadro. Le quotazioni
salgono notevolmente per raggiungere picchi di 12 mila euro per soluzioni
di prestigio fronte mare sul lungomare (via Concenzione, via San Pietro).
Sono in crescita le richieste di seconde case nell’entroterra (Calice Ligure,
Orco Feglino) a cinque – sei chilometri dal mare, dove i prezzi sono più
bassi che sulla costa.
A Diano Marina (+6,2%), le richieste
di seconda casa sono in crescita, in
particolare nelle zone del centro, Sant’Anna, Giaiette e le Quattro Strade. In
centro dove sono disponibili soluzioni costruite dagli inizi del 1900 fino
agli anni 60-70. Queste ultime, in
buone condizioni, si scambiano a 5-6
mila euro al metro quadro. Quotazioni simili a Sant’Anna, quartiere limitrofo al centro e vicino al mare.
A Giaiette non si superano mediamente i 5 mila euro al metro quadro,
così come a Quattro Strade, quartiere
che sorge oltre la ferrovia che attraversa il paese. Quest’ultimo potrebbe rivalutarsi in seguito allo spostamento delle ferrovia in località Diano
– San Pietro. Attualmente un buon
usato si compravende a 5 mila euro
al metro quadro. Ville singole e rustici si trovano sulle colline di Capo Berta, Santa Lucia, Monade.
A Lerici (+7,7%) sono particolarmente
richiesti gli appartamenti situati sul
lungomare e a San Terenzo, dove c’e
una maggiore disponibilità di parcheggi. Sul lungomare che collega il
centro storico con San Terenzo, ci sono soluzioni degli anni 50 che, ristrutturate e dotate di vista mare, possono toccare punte massime di 7-9 mila
euro al metro quadro. Mediamente
per un ristrutturato si spendono 5 mila euro al metro quadro.
Nella parte alta della città sono disponibili soluzioni indipendenti e semindipendenti costruite tra gli anni ’50 e
gli anni 60, con top prices di 10-11 mila euro al metro quadro. Sono presenti anche degli appartamenti di
nuova costruzione compravenduti a
6 mila euro al metro quadro.
Il mercato immobiliare delle Cinque
Terre si caratterizza per la bassa offer-
Riccione
“laAtipologia
più richiesta
è il trilocale
con posto
auto
e cantina.
Tra le zone
più apprezzate
quelle
fronte mare
e viale
Ceccarini,
dove per
abitazioni
degli anni
40-50
si possono
raggiungere
punte
di 12-13 mila
euro
al metro
quadrato
”
A PAG 105 - REPORT:TUTTI I PREZZI DELLE CASE AL MARE
ta; è rappresentato da vecchie case
terratetto della fine del 1800 affacciate sui carruggi. Un medio usato costa
6200 euro al metro quadro, mentre
una tipologia signorile nuova si può
acquistare a 7800 euro. Picchi di
9000–9500 euro per le soluzioni con
vista mare.
Difficile trovare nuove costruzioni dal
momento che le Cinque Terre sono
Parco Nazionale tutelato dall’Unesco.
Tra le alture delle CinqueTerre ci sono
rustici il cui cambiamento di destinazione d’uso è difficilmente ottenibile
a causa dei vincoli ambientali.
Mercato immobiliare d’élite e di nicchia per Portovenere. La domanda si
indirizza verso immobili ristrutturati
con vista mare. Le quotazioni medie
per le soluzioni ristrutturate sono di
6500-7000 euro al metro quadro, con
punte più alte nel caso di soluzioni
con ottima esposizione e vista panoramica sul mare e sull’Isola della Palmaria. Per gli immobili da ristrutturare le quotazioni si aggirano su 50005500 euro al metro quadro.
Non sono in corso nuove costruzioni,
ma solo ristrutturazioni. Le ultime attività di edilizia residenziale risalgono
agli anni 60.
EMILIA
ROMAGNA +4,9
A Rimini, con quotazioni in crescita
del 3% nel secondo semestre del
2006, tra i quartieri in cui si concentrano maggiormente le richieste di
seconda casa si segnalano Miramare, Marebello e Rivazzurra. A Miramare le costruzioni risalgono prevalentemente agli anni 70 e 80, ma è
difficile trovare tipologie fronte mare
dato che la prima fila è occupata da
alberghi e residence. Un buon usato
si tratta a 2500 euro al metro quadro
mentre il nuovo e il ristrutturato arrivano a 3 mila euro.
Abitazioni dello stesso periodo si trovano a Marebello dove, per piccoli tagli ristrutturati e in ottimo stato, si
raggiungono punte di 3200-3500 euro al metro quadro. Nuove abitazioni
sono state costruite nell’area compresa tra la Statale e la Ferrovia, venduti a 3 mila euro al metro quadro. La
zona sarà interessata dal passaggio
del cosiddetto Metrò di costa.
A Riccione (+ 10,8%) il mercato della seconda casa è sempre molto dinamico. La tipologia più richiesta è
il trilocale con posto auto e cantina.
Tra le zone più apprezzate quelle
sul fronte mare, in particolare il
lungomare Repubblica, dove ci sono condomini degli anni 50-60 e
viale Ceccarini dove per abitazioni
degli anni 40-50 si possono raggiungere anche punte di 12-13 mila
euro al metro quadro.
In città sono stati sbloccati numerosi
terreni. A Colle dei Pini si costruisce
un mix di residenziale e turistico, palazzine da sei-otto unità immobiliari
vendute a 4200 euro al metro quadro. Palazzine di sei-otto unità sono
in costruzione tra la Ferrovia e la Statale con prezzi intorno a 4200 euro al
metro quadro.
A Bellaria (+3,8%) la prima e la seconda fila del lungomare sono quasi
esclusivamente occupate da alberghi. Le zone più richieste della città
sono quelle del centro e del Porto,
con palazzine di tre e quattro piani costruite tra gli anni 70 e gli anni 80, che
registrano quotazioni medie da 2400
a 2500 euro al metro quadro.
In tutta Bellaria si costruiscono palazzine, i cui prezzi si attestano sui
2600–2700 euro al metro quadro. Allo studio il progetto della nuova Darsena che prevede anche la costruzione di 200 appartamenti.
A Cattolica, stabile nel semestre considerato, la tipologia più richiesta è il
trilocale in centro città, vicino al mare, con posto auto o box, date le difficoltà di parcheggio. Nel centro ci sono palazzine a due piani costruite negli anni 50 e 60, vecchie residenze dei
pescatori. Queste tipologie da ristrutturare costano circa 1500 euro al metro quadro, ristrutturate da 2500 a
2800 euro al metro quadro.
Particolarmente richiesti gli alberghi
del centro trasformati in appartamenti, il cui prezzo medio oscilla intorno a
4 mila euro al metro quadro, ma arriva anche a punte di 5 mila euro per i
piani alti con vista mare. Decisamente signorile l’area centrale alle spalle
del Municipio, con monofamiliari, bifamiliari, quadrifamiliari e ville e
prezzi intorno ai 4 mila euro al metro
quadro.
TOSCANA +2,4%
Elevata e sempre in crescita la richiesta di case vacanze a Porto Santo
Stefano. Tra le zone più richieste c’è
Panoramica, sulle alture, dove si possono comprare bilocali e trilocali degli anni 80-90 in residence con piscina e campi da tennis. Per un buon
usato si spendono mediamente
3500-4000 euro al metro quadro con
punte di 5 mila euro per la vista mare.
A seguire, Cala Moresca e Cala Piccola, caratterizzate da residence e case
indipendenti. L’età media degli immobili non supera i trent’anni e un
buon usato costa da 4 - 4500 a 6-7 mila euro al metro quadro.
Tra le zone più gettonate per le soluzioni indipendenti e i casali con giardino panoramico, Cala Moresco e
Cannelle, tra Porto Santo Stefano e
Porto Ercole. Un immobile indipendente, con struttura in pietra e vista
sul Golfo di Porto Santo Stefano, 250
metri quadri di abitazione e 3 mila di
giardino, è stato acquistato per 2 milioni e mezzo di euro (località Pianone).
Stabile il mercato immobiliare di Castiglione della Pescaia. La zona più richiesta è il lungomare, con appartamenti costruiti negli anni 70 e ville
singole. Per un buon usato non si
spendono meno di 6 mila euro al metro quadro. Le soluzioni singole invece partono da valori minimi di 600
mila euro. Ambìto anche il centro della città dove i condomini, costruiti negli anni 70, non superano i 6 mila euro al metro quadro.
A Orbetello (+12,5% nel secondo semestre del 2006) la tipologia più richiesta è il trilocale.
Il centro storico, a un paio di chilometri dal mare è sempre molto richiesto
perché offre servizi, attività commerciali e zone di passeggio. Il prezzo di
un buon ristrutturato oscilla tra i 4 mila e i 4500 euro al metro quadro. La
zona più prestigiosa è quella delle
mura, affacciata sulla laguna. Dalla ristrutturazione di un vecchio mulino
sono stati ricavati appartamenti venduti a 6 mila euro al metro quadro.
A Orbetello Scalo, nei pressi della
stazione ferroviaria, si costruiscono
(molte sono già ultimate) villette e
luglio - agosto 2007 ■ Investire 073
IMMOBILI
PREZZI & RENDIMENTI
palazzine su due piani. Il prezzo di
una villetta di 150 metri quadri è di
circa 330 mila euro.
Stabile il mercato immobiliare di Marina di Grosseto dove si sta avendo
un discreto sviluppo edilizio. Si costruisce nella zona sul fronte mare
(palazzine con bilocali) e a Rosmarina, dove stanno sorgendo palazzine
e ville bifamiliari. Le quotazioni del
nuovo sono rispettivamente di 6 mila
e 5 mila euro al metro quadro.
Rosmarina è una zona ambita perché
vicina al mare e con tipologie abitative che spaziano dall’appartamento in
piccoli condomini alle villette bifamiliari degli anni 70-80. Un buon usato
costa tra 4 mila e 4500 euro al metro
quadro. Negli ultimi tempi sono in
crescita le richieste per la zona Tombolo, oltre il porto, dove le vecchie
abitazioni sono state abbattute o ristrutturate. Si trovano villette unifamiliari e bifamiliari degli anni 30-40.
Per il ristrutturato si pagano mediamente 4500 euro al metro quadro.
LAZIO +3,9%
In netta salita le quotazioni di San Felice del Circeo (+14,8% nel secondo
semestre dell’anno) dove sono ricercate soprattutto le case indipendenti:
porzioni di ville a schiera, bifamiliari e
trifamiliari con giardino. La zona più
apprezzata è quella di Cona, che va
verso il mare.
Le soluzioni ristrutturate costano 3
mila-3500 euro al metro quadro,
quelle indipendenti partono da un
minimo di 4000-4500 mila euro. Nel
centro storico sono disponibili appartamenti in palazzine di due o tre piani, risalenti al medioevo e che possono toccare punte di 5-6 mila euro al
metro quadro se hanno la vista mare.
Tra le zone più richieste quella che va
da San Felice al Circeo verso Terracina, dove c’è più offerta di immobili
sul mercato e si registrano quotazioni
più basse.
Più prestigiose le zone di Quarto Caldo e Mezza Costa dove difficilmente
si possono trovare soluzioni a meno
di 800 mila euro-un milione.
A Gaeta (meno 7,7%) il centro storico,
ben servito e non distante dal mare,
raccoglie consensi tra i potenziali acquirenti. Le abitazioni (palazzine o
074 Investire ■ luglio - agosto 2007
San Felice del Circeo
piani terra spesso con soppalco) risalgono al XIX e XX secolo; molte sono state ristrutturate e si vendono a
cifre medie di 2500-2600 euro al metro quadro contro i 1500-1600 di quelle da ristrutturare. Ricercate anche le
abitazioni situate sul lungomare che
collega la zona della Marina con il
centro (Serapo): si tratta di appartamenti costruiti tra gli anni 70 e gli anni 80. Un buon usato si vende a cifre
medie di 3500-3600 euro al metro
quadro, con punte di 4 mila euro per
quello con vista mare. L’offerta di case indipendenti è decisamente bassa.
A Terracina le case situate in centro e
su viale Circe sono quelle che raccolgono le maggiori preferenze. Su viale
delle Vittorie e nelle relative traverse
prevalgono le palazzine degli anni 70
vendute, in buone condizioni, a non
meno di 3 mila euro al metro quadro,
con punte massime di 5 mila euro
per quelle di piccola dimensione, affacciate sul mare.
Sul viale Circe si registra una presenza più elevata di soluzioni indipendenti (singole, bifamiliari, trifamiliari)
realizzate dopo gli anni 70. Per un
buon usato si spendono cifre medie
di 5 mila euro al metro quadro.
Il centro storico, situato in collina e
con difficoltà di posteggio, registra
quotazioni più basse rispetto ad altre
zone della città. Per una soluzione ristrutturata di 50 metri quadri si possono spendere 125 mila euro.
A Sperlonga sono molto richiesti i
monolocali e i bilocali con vista mare
per i quali, nel centro storico, si possono arrivare a superare anche i 6 mila euro al metro quadro.
Tra le zone più apprezzate di Formia
(+13,4%) è San Remigio, dove su vecchi fabbricati in disuso sono stati costruiti appartamenti e villette a schiera con top prices di 5 mila euro al metro quadro. L’usato, appartamenti e
villette a schiera degli anni 80, è venduto se in buono stato a 4300 euro al
metro quadro.
Molto apprezzato anche il centro
storico dove ci sono anche soluzioni
piccole, monolocali e bilocali ottenuti da frazionamenti di immobili
del XIX secolo con prezzi medi di
2700-2800 euro al metro quadro
(buon usato) con punte di 3400 euro
per i più panoramici. Nelle preferenze degli acquirenti c’è anche Gianola, la zona balneare dove sono disponibili appartamenti nella prima
schiera e soluzioni indipendenti e
semindipendenti verso l’interno.
A PAG 105 - REPORT:TUTTI I PREZZI DELLE CASE AL MARE
Per un buon usato non panoramico
si pagano mediamente 2700-2800
euro al metro quadro.
Allo studio il progetto del Porto di Levante, per complessivi 1.400 posti
barca. Nel piazzale e nell’area di costa
bonificata verranno realizzate strutture e infrastrutture al servizio della
nautica e del turismo.
Tor San Lorenzo Lido (+9%) è composto da una serie di consorzi turistici
formati da appartamenti in villa costruiti dagli anni 60 in poi. I prezzi per
le case degli anni 70 signorili usate
con giardino vanno dai 2200 ai 2500
euro al metro quadro per un fronte
mare. Gli appartamenti in villa di
nuova costruzione con giardino arrivano a 3 mila euro al metro quadro
se fronte mare. I consorzi più signorili
e ricercati sono Tor San Lorenzo Lido,
Piccola Capri e Vela Bianca.
È in fase di approvazione la variante
al piano regolatore che permetterebbe la costruzione di una metropolitana leggera tra Ardea e Ostia e l’allargamento della strada statale 148. È
prevista inoltre una riqualificazione
dei lidi balneari.
MARCHE -0,1%
A San Benedetto Del Tronto (+2%) sul
lungomare, viale Trieste e viale Marconi, ci sono appartamenti in condomini (5 mila euro al metro quadro vista mare), ville e alberghi. In seconda
fila le abitazioni degli anni 60 –70 costano 3500 euro al metro quadro,
mentre in terza fila, nei pressi di via
Piemonte, gli appartamenti ristrutturati vista mare si scambiano mediamente a 2700 euro al metro quadro.
Nel centro storico si stanno recuperando vecchie case di pescatori costruite nei primi anni del ‘900; le quotazioni vanno da 2500 a 3 mila euro al
metro quadro.
Nella prima collina si stanno costruendo condomini a prezzi medi di
2500-2600 euro al metro quadro.
Tra Porto D’Ascoli e San Benedetto, in
zona Fontana, si sta sviluppando un
nuovo quartiere con numerose costruzioni a prezzi medi di 2500 euro al
metro quadro.
Sul lungomare della frazione di Porto
d’Ascoli (via Rinascimento) prevalgono i condomini degli anni 70 e gli al-
berghi, di cui una parte è stata convertita in residence con unità abitative trattate a 400-4500 euro al metro
quadro (tagli piccoli e con vista mare). Per soluzioni degli anni 70-80 si
va da 2800 a 3500 euro al metro quadro per quelle con vista mare. In via
dei Mille, in seconda fila, le quotazioni scendono a 2600-3 mila euro al
metro quadro.
Da poco è stato ultimato il rifacimento di una parte del lungomare dove
sono state create piste ciclabili, aree
pedonali e verdi.
A Senigallia (stabile) l’offerta di seconde case è molto bassa: ci sono villette, alberghi, ristoranti e poche palazzine in seconda fila. I prezzi oscillano da 4 a 5 mila euro al metro quadro. Meno richiesta la zona di Ponente dove le quotazioni per le tipologie
con vista mare vanno da 2500 a 3500
euro al metro quadro.
Continuano i lavori di ristrutturazione
e di miglioramento del porto, dove si
stanno aumentando i posti barca.
Anche a Numana le quotazioni sono
stabili. Le richieste di acquisto riguradano soprattutto Marcelli, frazione
che si affaccia sul mare, dove prevalgono gli appartamenti a schiera su
due piani (4 mila euro al metro quadro vista mare, 3000–3500 euro la
media) e da alcune condomini (2 mila–2500 euro al metro quadro vista
mare) costruiti dagli anni 70 in poi.
La frazione di Taunus, immersa nel
verde, dista un chilometro dal mare
ed è composta da casette singole a
uno o due piani, con prezzi assimilabili a quelli di Marcelli.
ABRUZZO +2,7%
A Giulianova Lido (+ 4,8% nel secondo semestre 2006) il lungomare Nord
è preferito rispetto al lungomare Sud
perché più sviluppato dal punto di vista turistico. La prima fila del lungomare di Giulianova Lido è composta
esclusivamente da alberghi. In seconda fila ci sono ville risalenti ai primi del ‘900, ma anche più recenti.
Nella restante parte del lungomare, vi
sono condomini costruiti alla fine degli anni 70, i cui prezzi oscillano da
2200 a 2800 euro al metro quadro per
la vista mare. Nella zona del lungo-
centro
“Nel
storico
di San
Benedetto
del Tronto
si stanno
recuperando
vecchie case
di pescatori
costruite nei
primi anni
del ‘900.
Le quotazioni
vanno
da 2.500
a 3.000 euro
al metro
quadrato
”
luglio - agosto 2007 ■ Investire 075
IMMOBILI
PREZZI & RENDIMENTI
mare nord, a 40–50 metri dal mare, è
prevista la costruzione di piccoli complessi abitativi con appartamenti turistici, da 45 – 50 metri quadri). Quelli
con vista mare vanno da 3 mila a
3500 euro al metro quadro.
A Pineto (+2,3%) si ricercano soprattutto trilocali nelle vicinanze del mare. Le zone più ambite sono Corfù e
Viale Abruzzo. Corfù è costituita da
case indipendenti a due o tre piani
costruite negli anni 70 e da qualche
condominio. I prezzi si attestano sui
1700 euro al metro quadro. Terminati
i lavori per la costruzione di bilocali e
trilocali in case a due piani con ingresso indipendente, venduti a circa
2 mila euro al metro quadro.
Viale Abruzzo è la più richiesta anche
per la sua vicinanza con il mare, ma
l’offerta di tagli turistici (bilocali e trilocali) è bassa. Nella zona di Corfù e
di Villa Ardente sono iniziati da poco i
lavori per la costruzione di due nuovi
complessi commerciali, con negozi,
uffici e appartamenti con prezzi di 2
mila euro al metro quadro.
A Silvi Marina (+8,6%) la richiesta si
concentra su trilocali (60 metri quadri) che distano al massimo 300 metri
dal mare. Il tratto di lungomare più
ambito è quello compreso tra via Colombo e via Garibaldi, dove ci sono
appartamenti in condomini da tre
piani costruiti 30-40 anni fa, con prezzi che vanno da 1700-1800 a 2 mila
euro al metro quadro per quelli con
vista mare.
Nella zona sud, dove i prezzi sono più
bassi, ci sono palazzi degli anni 80 di
cinque o sei piani con giardino e parcheggio condominiali. I prezzi in questa area sono di 1150–1200 euro al
metro quadro che arrivano a 1500
con vista mare.
Recenti variazioni al piano regolatore hanno reso edificabili alcuni terreni nella zona sud dove saranno
costruiti centinaia di appartamenti
con prezzi tra 1400 e 1450 euro al
metro quadro. In questa area è prevista anche la costruzione di un
nuovo porticciolo turistico.
ste per le frazioni di Albori e Raito.
Nel centro si ricercano in particolare
palazzine dei primi anni del 1900, appartamenti di 70-80 metri quadri che
in buone condizioni oscillano da 3500
a 4 mila euro al metro quadro, con
punte di 5 mila per gli immobili con
vista mare. Sui piccoli tagli si può arrivare anche a 6 mila euro.
Nel tratto costiero si tovano anche ville singole degli anni 60-70, di cui alcune con discesa direttamente sul
mare. Il prezzo minimo per quelle ristrutturate oscilla va da 2 a 5 milioni
di euro. Albori e Raito sono frazioni
collinari dove è possibile acquistare
abitazioni dei primi del 1900, da ristrutturare o già ristrutturate (queste
ultime oscillano da 3000-3500 fino a
5 mila euro al metro quadro).
Chi acquista un’abitazione a Ischia
(stabile nel secondo semestre del
2006) cerca prevalentemente bilocali
e trilocali anche se, negli ultimi tempi, sono in crescita le richieste di monolocali. Uno degli elementi importanti nella richiesta è la presenza di
un terrazzo o giardino, non facile da
trovare soprattutto per gli immobili
della zona centrale che è poi la più richiesta. In corso Colonna prevalgono
le abitazioni tipiche del luogo costruite prima del 1967, con tagli che spaziano dai 60 ai 120-140 metri quadri.
Una soluzione ristrutturata costa da
4500 a 5500 euro al metro quadro,
punta massima per gli appartamenti
con vista mare.
Non lontano dal centro si sviluppano
zone residenziali dove c’è maggiore
possibilità di acquistare abitazioni
CAMPANIA +1,1%
A Vietri sul Mare le zone più richieste
sono il centro e la Marina ma negli ultimi tempi sono aumentate le richie076 Investire ■ luglio - agosto 2007
Sorrento
con giardino esterno che, in buone
condizioni, oscillano da 3500 a 4500
euro al metro quadro.
Sono disponibili anche case indipendenti (via Querce, via dello Stadio),
su uno o due livelli, con almeno 500600 metri quadri di giardino. Per
quelle in buone condizioni si spendono 700-800 mila euro.
Negli ultimi anni sono stati fatti interventi di riqualificazione in piazzetta
Croce e piazzetta San Girolamo.
A Sorrento (+4.6%) oltre agli appartamenti si cercano ruderi da ristrutturare. La richiesta maggiore è per soluzioni con vista mare, nel centro storico, dove sono disponibili palazzi di
due-tre piani del XVII secolo, ristrutturati e valutati mediamente 8 mila
euro al metro quadro con punte di 10
mila per quelle di particolare pregio,
per esempio con discesa al mare.
Non sono in corso interventi edilizi di
nuova costruzione a causa dei vincoli
paesaggistici, ma si stanno costruendo parcheggi e box e si sta ampliando il porto turistico.
Mercato a parte quello di Capri, dove
si ricercano soprattutto bilocali. La
piazza Umberto I, con i suoi vicoli, è
la più richiesta; qui sono disponibili
immobili del XVIII secolo, spesso frazionati. Le quotazioni per il ristrutturato oscillano dai 10 ai 15 mila euro al
metro quadro .
Le quotazioni più basse rispetto a Capri hanno fatto crescere le richieste
ad Anacapri, dove è più alta la possibilità di trovare soluzioni indipendenti con giardino e comunque con uno
A PAG 105 - REPORT:TUTTI I PREZZI DELLE CASE AL MARE
spazio esterno e a volte anche con piscina. Nelle zone più centrali un’abitazione ristrutturata costa 8-9 mila
euro al metro quadro.
PUGLIA +4,5%
Capri
“laApiazza
Umberto I,
con i suoi
vicoli, è la più
richiesta.
Qui sono
disponibili
immobili del
XVIII secolo,
spesso
frazionati.
Le quotazioni
per il
ristrutturato
oscillano
da 10 a 15
mila euro
al metro
quadrato
”
Cambio di tendenza per il mercato
immobiliare di Vieste dove le quotazioni sono rimaste stabili nel secondo semestre del 2006. Le tipologie
più richieste sono il bilocale o il trilocale vicino al mare e al porto e la casa
d’epoca in centro con vista sul mare
e terrazzo.
La zona adiacente al mare è caratterizzata da costruzioni degli anni 50 è
60 ma anche dei primi del ‘900. I
prezzi per un appartamento ristrutturato con vista porto sono di 1800 – 2
mila euro al metro quadro, altrimenti
si scende a 1600 – 1800 euro.
Nei pressi del lungomare Europa in
direzione del porto ci sono bilocali di
nuova costruzione a prezzi da 2200 a
2500 euro al metro quadro.
I lavori di ristrutturazione del porto
sono alla fase finale e c’è stato un aumento dei posti barca.
Nel centro storico di Vieste, per soluzioni del XVIII e del XIX secolo, si registrano quotazioni medie di 1800
euro al metro quadro. Più prestigioso
il mercato immobiliare di Rione Ripa,
dove un appartamento a picco sul
mare raggiunge prezzi tra i 2500 e i
2600 euro al metro quadro.
A Ostuni (+10,4%) le richieste sono
prevalentemente orientate verso le
soluzioni indipendenti, libere sui
quattro lati e possibilmente con terreno annesso, meglio se ristrutturate.
Nel centro storico della città le richieste si indirizzano soprattutto verso le
abitazioni in pietra tipiche del posto,
in genere di 30-40 metri quadri che, ristrutturate e in buone condizioni, costano in media 75-80 mila euro.
A Fasano (+18,2) sono preferite le case indipendenti e i trulli. La zona più
richiesta è quella tra Fasano e Savelletri, verso il mare, dove sono in costruzione villette a schiera (3 mila euro al metro quadro) e villaggi turistici, e si stanno recuperando vecchie
masserie da trasformare in alberghi.
La zona vanta anche la presenza di
due campi da golf.
Una masseria da ristrutturare con 6
mila metri quadri di terreno e 200 metri quadri di abitazione da ristrutturare è stata venduta a 550 mila euro.
Per una soluzione vicina al mare bisogna spostarsi verso la zona del
Borgo Antico di Savelletri dove per
un ristrutturato si parla di almeno 3
mila euro al metro quadro. L’offerta
è molto bassa, contro una domanda
elevata. Nella vicina Torre Canne sono in costruzione appartamenti da
50-60 metri quadri con spazio esterno a prezzi medi di 2 mila euro al
metro quadro; per un ristrutturato
fronte mare le quotazioni arrivano a
3 mila euro.
La ricerca di seconda casa a Gallipoli
(+ 5,4%) interessa in particolar modo
le zone di Baia Verde e Lido San Giovanni. Gli acquirenti cercano bilocali e
trilocali possibilmente con terrazzo. Le
case vacanza si concentrano a Baia
Verde dove si trovano soluzioni indipendenti e appartamenti di piccolo taglio. La zona ha conosciuto il suo sviluppo edilizio negli ultimi 20 anni. Per
l’usato in buone condizioni si spendono da 1200 a 1500 euro al metro quadro. Sono in costruzione bifamiliari. Il
nuovo si vende mediamente a 2 mila
euro al metro quadro.
In crescita le quotazioni degli immobili
a Lido San Giovanni che è abitato anche nei periodi invernali. L’offerta è costituita da condomini degli anni 70 e
quelli sul lungomare Galilei permettono di godere di una bella vista mare.
Per un buon usato si spendono mediamente 1800 euro al metro quadro.
BASILICATA
Gli acquirenti di seconde case a Policoro (più 10% nel secondo semestre
del 2006) sono in prevalenza famiglie
con bambini, che apprezzano la zona
del Lido e concentrano le richieste su
trilocali con giardino che non costino
più di 80 mila euro. L’edilizia al Lido è
composta da piccole palazzine e da
case indipendenti nuove. Molte le villette in costruzione; una villetta indipendente da 70 metri quadri con
giardino, veranda e posto auto costa
circa 110–120 mila euro.
Sono in corso i lavori per la costruzione del porto turistico che disporrà
di circa 300 posti barca e accanto al
quale sorgerà un villaggio costituito
luglio - agosto 2007 ■ Investire 077
IMMOBILI
PREZZI & RENDIMENTI
da isolotti e penisole su cui saranno
realizzate 210 unità residenziali e un
albergo e che comprenderà anche
yachting club, bar, ristoranti, zone
commerciali, centro congressi e un
campo da golf a 18 buche.
tenuti dal frazionamento di case d’epoca indipendenti. Per una casa ristrutturata si pagano 2500-2800 euro
al metro quadro con punte di 4 mila
euro al metro quadro per le tipologie
con vista mare. Apprezzate le soluzioni indipendenti situate nelle zone collinari. Lo sviluppo edilizio interessa
soprattutto le zone periferiche e più
distanti dal mare. Le nuove costruzioni si vendono a 3 mila euro al mq.
CALABRIA +7,3%
Belvedere Marittimo (+14,4% la crescita nel secondo semestre 2006) ha
un’edilizia risalente agli anni 80 con
palazzi che non superano i tre o quattro piani. Nei pressi del centro si costruiscono nuovi appartamenti venduti a 1500 euro al metro quadro. La
richiesta si concentra sulla zona a ridosso del mare dove il prezzo dell’usato è di 1500 euro al metro quadro
contro i 1200 euro medi delle zone interne. Anche il centro storico di Diamante (+5,2%), che si affaccia sul mare, è richiesto per l’acquisto di seconde case. Gli appartamenti con vista
mare costano 1500 euro al metro quadro. Per il resto a Diamante prevalgono i complessi di villette quadrifamiliari nei pressi del mare (1200–1300
euro al metro quadro) e le villette bifamiliari nella parte più interna (12001300 euro al metro quadro), costruite
dagli anni 80 in poi. I vincoli sulla presenza di verde imposti dal Comune
non facilitano la costruzione di nuove
strutture, e l’offerta è insufficiente.
A Soverato Marina (+ 2,7%) le zone
più ricercate sono quelle nei pressi
del mare e la domanda si concentra
in particolare sul centro dove ci sono
palazzine costruite tra gli anni 60 e gli
anni 70. Il medio usato costa 2 mila–2200 euro al metro quadro, che
salgono a 2600 se con vista mare.
Il centro storico di Soverato è fatto di
case di pescatori oggi in parte ristrutturate. Nella zona panoramica si costruiscono villette a schiera e palazzine di quattro o cinque piani con appartamenti e i prezzi oscillano tra i
1800 e i 2 mila euro al metro quadro.
SICILIA +10%
A Cefalù l’incremento delle quotazioni immobiliari (+12% nel secondo semestre del 2006) è giustificato dalla
presenza di un’offerta inferiore alle richieste. Le preferenze vanno al centro storico vicino al mare e si cercano
prevalentemente bilocali, spesso ot078 Investire ■ luglio - agosto 2007
Uno stazzo
“gallurese,
costruzione
rurale
in granito,
costa
per 50 metri
quadrati da
ristrutturare
con tremila
metri quadrati
di terreno
35 mila euro
a Tempio
Pausania
e 80-85
mila ad
Arzachena
”
A Favignana sono ricercati appartamenti da 70-80 metri quadri con uno
spazio esterno (giardino o terrazzo).
Le abitazioni del centro sono particolarmente ambite per la presenza di
servizi. Per un buon usato si pagano
2500-3000 euro al metro quadro. Ricercate anche le case indipendenti
nei pressi del bosco , da cui si gode la
vista panoramica sul mare. Per un
buon usato si pagano mediamente
3000-3200 euro al metro quadro. L’edilizia della zona è in forte sviluppo.
È nel centro storico di Taormina, sorto dopo gli anni 50, che si concentra
la maggior parte delle richieste, in
particolare per le abitazioni di corso
Umberto I (la via principale) dove i
prezzi oscillano tra i 4 e i 5 mila euro
al metro quadro. In via Da Vinci e via
Pirandello, strade di prestigio della
città, ci sono le ville più signorili, con
prezzi che vanno da 4 mila a 4500 euro al metro quadro.
Alla periferia, in contrada Zappolla, si
costruiscono appartamenti in residence con prezzi di 2 mila-2500 euro
al metro quadro.
Nelle frazioni di Mazzarò e Mazzeo, in
zona mare, si trovano immobili degli
anni 70 a prezzi, per gli appartamenti
vista mare di 3000–3500 euro al metro contro i 2300–2500 di quelli senza
vista mare.
Il mercato immobiliare di Giardini
Naxos si divide in tre zone: zona Vecchia, Recanati e Lungomare Regina
Margherita. Nella zona Vecchia l’edilizia risale agli anni 60 e i prezzi
oscillano tra 1500 e 2 mila euro al
metro quadro. La zona di Recanati,
quella più turistica, offre condomini
(1300–1800 euro al metro quadro),
residence e villette a schiera (2 mila
euro al metro quadro) costruiti a cavallo tra gli anni 70 ed 80. Sul lungo-
A PAG 105 - REPORT:TUTTI I PREZZI DELLE CASE AL MARE
mare Regina Margherita gli appartamenti fronte mare costano 2 mila2500 euro al metro quadro.
SARDEGNA +3,8%
In crescita le quotazioni degli immobili ad Alghero (+5,6% nel secondo
semestre del 2006), sebbene si inizi
a registrare una riduzione delle richieste soprattutto da parte degli inglesi, mentre tiene bene la domanda nazionale.
Le zone più ambite sono il Lido e Cala
Bona. Nella prima ci sono condomini
di due-tre piani degli anni 80, venduti
a 2 mila euro al metro quadro con
punte di 3 mila per gli appartamenti
con vista mare. A Cala Bona le abitazioni risalgono agli anni 80-90 e un
buon usato si compra a 2 mila-2200
euro al metro quadro.
Nel centro storico prevale l’offerta di
monolocali e bilocali ottenuti da frazionamenio. Una soluzione ristrutturata costa 2 mila euro al metro quadro. In tutta la città si stanno realizzando nuove costruzioni in luogo di
abitazioni dismesse. Il nuovo costa
mediamente 3 mila euro al metro
quadro. Soluzioni indipendenti sono
disponibili lontano dalla costa.
A Pula (+2,6%) il mercato è ancora dinamico. Tra le località più ambite c’è
Chia, nel comune di Domus de Maria,
dove per una soluzione di prestigio in
buone condizioni si spendono mediamente 5 mila euro al metro quadro. Per una villa di pregio di circa
100 metri quadri con giardino non si
spende meno di 800 mila euro.
Molte le richieste per la zona di Santa Margherita, dove si trovano complessi di ville singole o appartamenti costruiti a partire dagli anni 80.
Per un buon usato in zona si spendono mediamente 3 mila euro al
metro quadro.
Positivo l’andamento del mercato immobiliare delle coste orientali della
Sardegna, in particolare a Budoni e
San Teodoro, dove al momento i prezzi di mercato sono ancora bassi, ma
per il futuro si prevede un trend rialzista. A San Teodoro per case costruite
dopo gli anni 80, in buone condizioni,
si spendono 1500-1800 euro al metro
quadro in frazione. Sul mare si sale a
Costa d’Oro - Torre dei Corsari
2 mila-2200 euro per arrivare a 26002700 per le tipologie signorili e di prestigio.
Quotazioni più elevate a Budoni- Porto Ottiolu, dove c’è un mercato immobiliare più d’élite. Un buon usato
costruito nella seconda metà degli
anni 80 si compra a 3 mila euro al
metro quadro.
Sicuramente più competitivo il mercato immobiliare nella frazione diTannaunella dove si vende un buon usato
a 1400-1500 euro al metro quadro.
Positivo il mercato degli stazzi galluresi, costruzioni rurali in granito, mediamente di 90 metri quadri con terreno, che si trovano in particolare nell’area di Arzachena e di Tempio Pausania. Uno stazzo di 50 metri quadri
con 3 mila metri quadri di terreno, da
ristrutturare, costa 35 mila euro a
Tempio Pausania e 80-85 mila euro
ad Arzachena. Meno costosa LuogoSanto.
A Villasimius si ricercano soprattutto
villette singole con giardino con un
prezzo medio di 100 -130 mila euro.
Le richieste di abitazioni si orientano in buona parte verso la fascia interna di Villasimius (via Parigi, zona
Is Argiolas a due chilometri dal
mare) dove i prezzi sono ancora
accessibili rispetto alle aree più
adiacenti al mare. Si possono acquistare appartamenti in piccoli
complessi e villette semindipendenti, costruite alle fine degli anni
90, con prezzi medi di circa 120 mila euro. Sono in costruzione ville
semindipendenti; i prezzi per il
nuovo oscillano da 2 mila a 2200
euro al metro quadro (con giardino
o terrazzo). Molto ambiti gli immobili di Cala Caterina, che offre anche ville singole con mille-duemila
mila metri quadri di giardino. Una
villa ristrutturata fronte mare costa
4500 euro al metro quadro, altrimenti le quotazioni scendono a
3500 euro.
Porto Sa Ruxi si divide in lato collina e in lato mare. Nella prima ci
sono villette singole con giardino
costruite circa dieci anni fa e con
prezzi medi di 1800–2000 euro al
metro quadro. Nella seconda area
ci sono villette più grandi e il
prezzo è di 2800–3000 euro, per
salire a 3000–3500 per quelle
■
fronte mare.
luglio - agosto 2007 ■ Investire 079
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