TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI

TRASFORMAZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN DIRITTO DI
PROPRIETA’ E SOPPRESSIONE DEI LIMITI DI GODIMENTO
PREVISTI NELLE CONVENZIONI (EX ART.35 DELLA LEGGE N.
865/71) PER LE AREE P.E.E.P. GIA’ CONCESSE IN DIRITTO DI
SUPERFICIE – AGGIORNAMENTO VALORI DI MERCATO PER
LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE AREE
Premessa
La presente relazione viene elaborata con riferimento alle disposizioni dell'art.
2, comma 1, e dell'art. 3, comma 1, del regolamento approvato con Delibera del
Consiglio Comunale n. 84 del 10.07.2012.
Considerato che con delibera di Giunta Comunale n. 170 del 11.10.2012 è stata
approvata la relazione di stima di un fabbricato residenziale sito in Pomezia per la
determinazione del più probabile valore di mercato per l’alienazione del diritto di
superficie e lo svincolo del prezzo imposto degli immobili ricadenti nei comparti G/H
per l’edilizia economica e popolare di cui alla Legge 167/62 dalla quale è scaturito un
valore medio di mercato di euro 2193,41;
Considerata la flessione e contestuale stagnazione del mercato immobiliare si
ritiene opportuno procedere alla revisione della stima del valore di mercato al fine
della nuova determinazione dei corrispettivi di cui all'art. 31, comma 48 e comma 49bis,
della legge n. 448/98.;
Piani di zona per l'edilizia economica e popolare
Al momento nel territorio comunale sono stati attuati i seguenti piani
destinati all'edilizia economica e popolare:
1.
Piano di Zona G H - approvato con Delibera del C.C. n. 94 del 13.02.76;
2.
Piano di Zona A - approvato con Delibera del C.C. n. 50 del 20.04.70;
3.
Piano di Zona D - approvato con Delibera del C.C. n. 439 del 12.04.95;
Determinazione del valore venale delle aree
Vista la Legge 167/62 e le successive modifiche ed integrazioni;
Visto il Decreto Sviluppo;
Visto il Codice degli Espropri, D.P.R. n. 327/2001 e s.m.i.;
Vista la Delibera di Consiglio Comunale n. 84 del 10.07.2012;
Considerato che il valore di esproprio corrisponde al valore di mercato;
Considerato che il valore che scaturirà dalla presente relazione tecnico-estimativa
potrà essere ragionevolmente esteso agli interi comparti G/H, A e D Legge
167/62;
Situazione Urbanistica
Il comparto G/H di cui alla Legge 167/62 è stato individuato ed approvato
come da PRG approvato con delibera di G.R. n. 4246 del 20/11/1974;
Descrizione dell’immobile
Al fine di rendere più omogenea la presente relazione tecnico-estimativa
sono state prese in considerazione una unica tipologia residenziale in stato di
buona conservazione:

appartamento tipo della superficie di mq. 94,00 circa dotato di cantina e
box auto.
Una volta stabiliti i singoli prezzi di mercato verrà effettuata una media che
stabilirà il più probabile prezzo di mercato al mq lordo.
Criteri di Stima e Valutazioni
L’immobile innanzi descritto viene valutato tenendo presente:
a - Le caratteristiche e la situazione urbanistica della zona nella quale il complesso
edilizio cui appartiene l’immobile si trova nonché della zona circostante;
b -Le caratteristiche costruttive, la tipologia edilizia, la distribuzione interna le
pertinenze esclusive e condominiali;
c - La consistenza come desunta dagli atti allegati.
Per quanto interessa la presente valutazione in particolare, si ritiene che, in
considerazione del tipo di immobili (appartamento e posto auto e cantina) e della
relativa consistenza, per fissare i parametri di valutazione si è dovuto fare un’indagine
su analoghi compendi edilizi esistenti nella zona, su internet tramite la consultazione
dell’Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenzia del Territorio nonché assumere
informazioni sui valori attuali di mercato di analoghe palazzine. Si è tenuto conto altresì
dell’ubicazione rispetto al centro della città, la viabilità e la presenza di servizi nella
zona. La stima dell’immobile viene eseguita con metodi diversi e precisamente:
- Metodo analitico;
- Metodo di confronto.
Operando poi la media sui diversi valori così ottenuti, si otterrà il valore da
attribuire al cespite in questione.
Stima con Metodo Analitico
La stima con il metodo analitico consiste nella determinazione del più probabile
prezzo di mercato mediante la capitalizzazione del reddito; in questo caso
l’appartamento si considererà locato e libero mercato, essendo noto che oramai non
esiste più la legge sull’equo canone, e quindi si userà la formula:
[(P-S)/I]+A-D, in cui
P rappresenta la somma di tutti i profitti che si possono ricavare dalla valutazione
dell’appartamento;
S sono tutte le spese sostenute per l’uso del bene;
A e D sono le aggiunte e le detrazioni che sono caratteristiche specifiche del bene;
I è il tasso di capitalizzazione che viene determinato sulla base dei tassi correnti per
appartamenti.
 Secondo i valori di mercato:
Esperite accurate indagini di mercato sia presso Agenzie Immobiliari che
operatori del settore che hanno realizzato nella zona palazzine simili per
appartamenti si è accertato che il prezzo di affitto, è di €. 7,00 mq./mese circa.
Ovviamente quale parametro verrà usata la superficie netta che è la seguente:
- Superficie netta dell’appartamento
= mq. 94,00
- Superficie netta della superficie
Balconata di mq. 21 ridotta ad 1/3
= mq. 7,00
- superficie box mq. 24,00 auto ridotta ad 1/4
- superficie cantina mq. 4,00 ridotta ad 1/4
TOTALE
= mq. 6,00
= mq. 1,00
= mq. 108,00
quindi:
mq. 108,00 x € 7,00 mq./mese
= € 756,00 in cifra tonda € 750,00
reddito annuo lordo complessivo: € 750,00 x 12 mesi = € 9.000,00
 Secondo l’Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenzia del Territorio:
si è accertato che il prezzo di affitto, per la tipologia dell’immobile oggetto della
valutazione, varia da € 5,30 a € 7,80 mq./mese, mediando sarà:
(€ 5.30 + 7.80) / 2 = € 6.55 mq./mese per l’appartamento
Superficie netta dell’appartamento
= mq. 108,00
quindi:
mq. 108,00 x € 6.55 mq./mese
= € 707,40 in cifra tonda € 700,00
reddito annuo lordo complessivo: € 700,00 x 12 mesi = € 8400,00
 Reddito lordo medio annuo
Euro (9000,00 + 8400,00) / 2 = 9.200,00
Per le detrazioni da effettuare al reddito lordo si deve considerare il 40 %
complessivo delle spese per assicurazioni, amministrazioni, manutenzioni, tasse,
ecc; non si dovrà inoltre detrarre la quota per tassa IMU in quanto, a tutt’oggi,
non ne è previsto il versamento.
Si avrà quindi:
€. (9200,00 – 40%) = € 5520.00
Reddito netto capitalizzabile: € 5520.00
Saggio di capitalizzazione
In considerazione del tempo trascorso e delle mutate condizioni del mercato
immobiliare si ritiene congruo procedere al ricalcolo del saggio di
capitalizzazione.
Al fine di determinare il saggio di capitalizzazione (r) verrà utilizzata l’inverso
della formula di estimo per il calcolo del valore di mercato (Vm) estrapolando i
dati desunti dai valori OMI con un parametro di riferimento standard:
Vm = Rn / r → r = Rn / Vm
dove
-
Vm = Valore di Mercato
-
Rn = Reddito Netto
-
R = Saggio di capitalizzazione
Attualmente, per la zona presa in esame, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare
fissa quali parametri minimi e massimi sia per la locazione che per il mercato i
seguenti valori al mq lordo:
Locazione:
min 5,30 euro/mese
max 7,80 euro/mese
Mercato:
min 1600,00 euro
max 2300,00 euro
Quindi le medie sono:
Locazione:
euro/mese (5,30 + 7,80) / 2 = 6,55 euro/mese
Mercato:
euro (1600,00 + 2300,00) / 2 = 1950.00 euro
Parametro di riferimento per il calcolo: unità immobiliare di mq. 100.00 –
categoria, A/2 classe 3, 6,5 vani, rendita euro 872,81
Il valore di mercato medio: mq. 100.00 x euro/mq 1950.00 = euro 195'000.00
A tale valore non si ritiene congruo apportare aggiunte e detrazioni in quanto è
effettuato per analogia mediante il confronto diretto.
Reddito netto:
reddito annuo lordo: mq. 100.00 x euro/mq/mese 6.55 = euro 655.00
euro 650.00 x 12 mesi = 7800.00
al fine di ricavare il Reddito netto dovranno essere prese in considerazione le
seguenti spese:

Manutenzione pari ad una quota variabile tra il 5% ed il 10% che per
congruità verrà preso il valore medio, e cioè il 7.50% del reddito lordo: 7800.00
x 7.50% = euro 585.00;

Assicurazione: euro 200.00;

IRPEF e tasse locali: pari al 30% del reddito lordo, e cioè 7800.00 x 30%
= euro 2340.00

IMU: non prevista dalla vigente normativa
Di conseguenza il Reddito netto sarà:
euro 7800.00 – 585.00 – 200.00 – 2340.00 = euro 4675.00
Applicando la formula inversa come precedentemente ricavata:
r = Rn / Vm
r = 4675.00 / 195’000.00 = 0.023974 → pari al 2.40%
Conseguentemente il valore di mercato, derivato dalla capitalizzazione del
reddito come precedentemente calcolati, è:
Vm = Rn / r → 5520.00 / 2.40% = euro 230'000.00
Dobbiamo considerare a questo punto le detrazioni che si rende necessario
apportare per rendere il prezzo di mercato più reale e cioè detrarre le spese da
sostenere per la revisione di tutti gli impianti, per il rifacimento delle
tinteggiature, per il rifacimento del bagno, opere queste che vengono sempre
effettuate dall’acquirente a prescindere dallo stato di manutenzione.
Tale detrazione può essere fissata in una percentuale del 6% del valore del bene
come sopra determinato e pertanto si avrà:
€ 230'000.00 x 6.00% = € 13’800.00
Il valore di mercato dell’immobile di che trattasi sarà:
€ 230'000.00 – 13'800.00 = € 216'200,00 ed in cifra tonda euro 215'000.00
Stima con Metodo Sintetico dell’appartamento
Con questo metodo di stima, si determina il più probabile prezzo di mercato
paragonando l’immobile con immobili di pari appetibilità e caratteristiche, con le
eventuali detrazioni, se del caso. Dal paragone si ricavano indici unitari che permettono
di risalire al prezzo di mercato; in questo caso verrà usato il prezzo di stima a metro
quadrato di superficie lorda mediandolo con il prezzo al metro quadrato che scaturisce
dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio.
- Prezzo medio scaturito da indagine
effettuata presso Agenzie Immobiliari
- Prezzo scaturito dai valori desunti
1700.00 €/mq.
dall’Osservatorio Immobiliare
valore medio
1950 €/mq.
1825 €/mq.
SUPERFICIE LORDA: mq. 94,00 più 1/3 della superficie balconata (mq. 21,00 / 3 =
mq. 7.00) più 1/3 della superficie della cantina e del posto auto ((mq. 4,00 + 24,00) / 3)
da una superficie totale di mq. 110,33
Il valore di stima così fissato: € 1.825,00 al mq. e pertanto avremo:
€ 1825 x mq. 110,33 = € 201’352.25
Per questo metodo di stima si ritiene opportuno non apportare le detrazioni del caso
precedente poiché il prezzo unitario considerato è comprensivo di tutti i fattori positivi e
negativi di mercato, sopracitati nella stima analitica.
Valore Finale dell’appartamento
In base alle considerazioni svolte la media tra i valori ottenuti con i due metodi di
stima fornirà il più probabile prezzo di mercato per un appartamento, cantina e posto
auto siti in Pomezia come descritto nella presente stima:
€ (215'000.00 + 201'352.25) / 2 = 208'176.13 e in cifra tonda €. 210'000.00_
Accertato il valor di un appartamento tipo ( mq. 110,33 commerciali ) , nella zona
in esame con I.F.T. 1,6 mc/mq. si desume il prezzo di mercato dell’area nel seguente
modo:
Vapp. = valore totale appartamento ;
Sup.app. Superficie commerciale appartamento;
V/mq. = V.app/ Sup.app.
210000/110,33 = €/mq. 1903.38 ( valore di mercato
appartamento )
Considerato che:
- ai sensi del dell’art.3 – comma 4-D.M.n.1444/68, l’altezza virtuale di piano
dell’edificio potenzialmente edificabile nei piani di zona è pari a m.3,20;
- l’incidenza dell’valore dell’area sul valore dell’edificio su di essa potenzialmente
edificabile è pari al 20% circa;
il valore venale dell’area sul valore dell’edificato corrisponde al seguente valore di
mercato degli edifici :
Valore di mercato app/mc. = €/mc. x 3,20/0,20 = €/mq.1903.38
X=
1903,38 x 0,20 / 3.20 = €/mc 118.96;
Valore di mercato aree in zona 167/62 = €/mc. 118.96 x I.F.T. 1,6 mc/mq. = €./mq.
190.34;
Il costo totale per l’esproprio delle aree è dato dalla superficie territoriale moltiplicata
per il costo al mq.
Il valore stimato per il comparo G-H è da ritenersi congruo ed indicativo anche per i
comparti A e D;
Indice di
fabbr,
mc/mq
Valore
venale
unitario
(E/mq)
Superficie
territoriale
del piano
(mq)
Piano di Zona G - H
1.60
190.34
363˙000.00
51˙820˙065.00
31˙092˙039.00
Piano di Zona A
1.60
190.34
85˙456.00
12˙199˙271.28
9˙759˙417.02
Piano di Zona D
1.60
190.34
44˙900.00
6˙409˙699.50
3˙845˙819.70
Piano di Zona
Valore venale
delle aree (E)
Corrispettivo
art.31,
comma 48, L.
448/98 (E)
Ai fini della determinazione dei corrispettivi di cui all'art. 31, comma 48 e comma
49bis, della legge n. 448/1998 i valori venali di cui sopra vanno ripartiti tra i soggetti
assegnatari delle aree come indicativamente specificato nelle tabelle allegate, fatta salva
la verifica delle quote corrispondenti ad ogni soggetto assegnatario in funzione dei
contenuti delle relative convenzioni urbanistiche.
PIANO DI ZONA G – H
Valore di riferimento delle aree
euro/mc 118,96
Indice di fabbricabilità territoriale del Piano di Zona
mc/mq 1,60
Valore unitario delle aree all’ attualità
euro/mq 190,34
Superficie territoriale dell’ intero piano
mq 363.000,00
Valore delle aree comprese nel piano
euro € 51.820.065,00
Volumetria Totale del Comparto
mc 580.137,00
assegnatari lotti
quota
volume
assegnato
nel pdz
(%)
GH - 1
COOP. ERNESTA 80
2,55
€ 1.321.411,66
GH - 1
COOP. RINASCITA 72
2,55
€ 1.321.411,66
€ 792.846,99
GH - 1
COOP. ANTARES
3,31
€ 1.715.244,15
€ 1.029.146,49
GH - 1
COOP. POMETINA 80
2,55
€ 1.321.411,66
€ 792.846,99
GH - 1
COOP. POMEZIA IV 22 MAGGIO
4,97
€ 2.575.457,23
€ 1.545.274,34
GH - 3
COOP. POMEZIA 80
0,67
€ 347.194,44
€ 208.316,66
GH - 3
COOP. LA RAPIDA
0,67
€ 347.194,44
€ 208.316,66
GH - 3
COOP. ORIONE
1,28
€ 663.296,83
€ 397.978,10
GH - 3
COOP. EX NOVA - CIEFFEMME
3,10
€ 1.606.422,02
€ 963.853,21
GH - 3
COOP. LA BENEMERITA
0,80
€ 414.560,52
€ 248.736,31
GH - B
COOP. EDILELMER PRIMA
4,70
€ 2.435.543,06
€ 1.461.325,83
GH - B
COOP. LABOR
1,74
€ 901.669,13
€ 541.001,48
GH - B
COOP. GIRASOLE POMETINO
0,89
€ 461.198,58
€ 276.719,15
GH - B
COOP. ACLI V
0,89
€ 461.198,58
€ 276.719,15
GH - B
COOP. S. TERESA
0,67
€ 347.194,44
€ 208.316,66
GH - B
COOP. S. RITA
0,80
€ 414.560,52
€ 248.736,31
GH - 6
quota del valore
delle aree comprese
nel piano (€)
corrispettivo di cui all'
art. 31 comma 48 della l.
448/98 da cui detrarre le
somme gia' versate da
rivalutare all' attualita' (€)
€ 792.846,99
COOP. SCUDO
1,34
€ 694.388,87
€ 416.633,32
GH
COOP.LA MARZIANA
1,07
€ 554.474,70
€ 332.684,82
GH
COOP. ENEA
0,61
€ 316.102,40
€ 189.661,44
GH - 5
COOP. BETULLA
0,81
€ 419.742,53
€ 251.845,52
GH
COOP. SUESSA
0,67
€ 347.194,44
€ 208.316,66
GH - 2
COOP. COST. POMEZIA SECONDA
7,66
€ 3.969.416,98
€ 2.381.650,19
GH - 2
COOP. AGONADA
0,67
€ 347.194,44
€ 208.316,66
GH - 2
COOP. NUOVA POMEZIA
5,92
€ 3.067.747,85
€ 1.840.648,71
GH - 2
COOP. PESTALOZZI
1,00
€ 518.200,65
€ 310.920,39
GH - 4
COOP. SIMA
2,61
€ 1.352.503,70
€ 811.502,22
GH - 3
COOP. LA COMPATTA
1,35
€ 699.570,88
€ 419.742,53
GH - 3
COOP. L' APPRODO
0,67
€ 347.194,44
€ 208.316,66
GH - 2
COOP. POMEZIA IV 22 MAGGIO
4,23
€ 2.191.988,75
€ 1.315.193,25
GH - 3
COOP. ELENA 74
4,02
€ 2.083.166,61
€ 1.249.899,97
GH - 3
COOP. STELLA ALPINA
0,61
€ 316.102,40
€ 189.661,44
GH - B
COOP. NUOVA TORVAJANICA
1,20
€ 621.840,78
€ 373.104,47
GH - B
COOP. COCEA S. PALOMBA
1,60
€ 829.121,04
€ 497.472,62
GH - B
COOP. CASA TRANQUILLA
4,18
€ 2.166.078,72
€ 1.299.647,23
GH - 6
COOP. PARVA DOMUS
0,67
€ 347.194,44
€ 208.316,66
GH - 6
COOP. HABITAT
0,67
€ 347.194,44
€ 208.316,66
GH
COOP. POMEZIA I°
0,81
€ 419.742,53
€ 251.845,52
GH
COOP. AZZURRA
0,67
€ 347.194,44
€ 208.316,66
GH
COOP. I.C.I.
3,30
€ 1.710.062,15
€ 1.026.037,29
GH
COOP. CRISTOFORO COLOMBO
0,67
€ 347.194,44
€ 208.316,66
GH
CASE POPOLARI GH-A
20,85
€ 10.804.483,55
€ 6.482.690,13
100,00
PIANO DI ZONA D
€ 51.820.065,00
€ 31.092.039,00
TOTALE
Valore di riferimento delle aree
euro/mc 118,96
Indice di fabbricabilità territoriale del Piano di Zona
mc/mq 1,60
Valore unitario delle aree all’ attualità
euro/mq 190,34
Superficie territoriale dell’ intero piano
mq 44.900,00
Valore delle aree comprese nel piano
euro € 12.199.271,28
Volumetria Totale del Comparto
mc 71.600,00
assegnatari lotti
quota
volume
assegnato
nel pdz
(%)
D
COOP. SELENIA DUE
3,77
€ 459.912,53
D
COOP. CASA NOSTRA
3,77
€ 459.912,53
€ 275.947,52
D
COOP. NUOVA POMEZIA
22,35
€ 2.726.537,13
€ 1.635.922,28
29,89
€ 3.646.362,19
€ 2.187.817,31
TOTALE
quota del valore
delle aree comprese
nel piano (€)
corrispettivo di cui all'
art. 31 comma 48 della l.
448/98 da cui detrarre le
somme gia' versate da
rivalutare all' attualita' (€)
€ 275.947,52
PIANO DI ZONA A
Valore di riferimento delle aree edifici a schiera
euro/mc 118,96
Indice di fabbricabilità territoriale del Piano di Zona
mc/mq 1,60
Valore unitario delle aree all’ attualità
euro/mq 190,34
Superficie territoriale dell’ intero piano
mq 85.456,00
Valore delle aree comprese nel piano
euro € 6.409.699,50
Volumetria Totale del Comparto
mc 170.744,00
assegnatari lotti
quota
volume
assegnato
nel pdz
(%)
SOGENE
58,04
€ 3.720.189,59
€ 2.232.113,75
A
IACP
28,70
€ 1.839.583,76
€ 1.103.750,25
A
CASA SERENA
13,26
€ 849.926,15
€ 509.955,69
100,00
€ 6.409.699,50
€ 3.845.819,70
A
TOTALE
quota del valore
delle aree comprese
nel piano (€)
corrispettivo di cui all'
art. 31 comma 48 della l.
448/98 da cui detrarre le
somme gia' versate da
rivalutare all' attualita' (€)
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