La vicenda ENASARCO posizioni dell

Unione Inquilini
Segreteria Nazionale
Via Cavour 101, Int. 4 - 00184 Roma - Tel. 0647.45.711 - Fax 06488.23.74
e mail: [email protected] – sito internet: unioneinquilini.it
Roma, 5 dicembre 2011.
ENASARCO
Cronistoria ragionata della vendita
1. L’Enasarco è un ente previdenziale privatizzato. Alle procedure di vendita
immobiliare da esso decise, non si applicano le normative vigenti per gli enti
previdenziali pubblici, che sono regolate da una apposita legge. Lo hanno
deciso il governo e il Parlamento, che hanno previsto nel 1994 la
privatizzazione dell’Enasarco e poi hanno precisato che agli enti previdenziali
privatizzati non si applicano le norme previste per gli enti previdenziali
pubblici in materia di dismissioni immobiliari.
2. La decisione di vendere il proprio patrimonio immobiliare è frutto di una
decisione unilaterale della Fondazione Enasarco e non è il risultato di una
trattativa con le organizzazioni sindacali degli inquilini, che sono intervenute,
dopo la decisione di vendere, al fine di ottenere condizioni di acquisto e tutele
sociali adeguate.
3. Il governo ha una forma di vigilanza sulla Fondazione Enasarco e, sulla base di
una recente legge del 2010, la facoltà di autorizzare le operazioni di
dismissione immobiliare e di utilizzo dei ricavi. Il governo Berlusconi, a detta
dell’ENASARCO, ha autorizzato questa operazione.
4. In Parlamento sono state presentate delle risoluzioni parlamentari sulle
dismissioni e sulla gestione degli immobili degli enti previdenziali privatizzati.
Il risultato di queste risoluzioni è stato un testo che nelle premesse contiene
errori e dati inesatti o distorti e si conclude senza impegni vincolanti per il
governo e senza la richiesta di alcuna moratoria. Se il Parlamento volesse,
invece, potrebbe intervenire con ben altra capacità di incidere nelle scelte degli
enti previdenziali pubblici e privatizzati (nonché di tutti gli altri enti che
perseguono finalità pubbliche o hanno forme di controllo o vigilanza
pubbliche). L’Unione Inquilini ha predisposto un proposta di legge, sia
regionale che Nazionale, che prevede l’inserimento del patrimonio abitativo di
questi enti nel “social housing”, ponendo vincoli obbligatori e stringenti sia per
quanto riguarda i canoni sia in caso di vendita, prevedendo la possibilità di
intervento delle Regioni e degli Enti locali. Questa proposta di legge è stata
presentata nel Consiglio Regionale del Lazio da parte della Federazione della
Sinistra.
5. Non ci spetta come sindacato inquilini di esprimerci nel merito della validità
delle scelte del Consiglio di Amministrazione della Fondazione ma non ci
esimiamo di esprimere un giudizio politico generale, così come facemmo nella
vicenda della dismissione immobiliare degli enti previdenziali pubblici. Il
nostro giudizio è molto critico. Secondo quanto riportato dalla stampa, la parte
del leone dei ricavi dalle vendite sarà destinata all’acquisto di titoli di stato
(almeno 1,5 miliardi di euro), 500 milioni nell’azionariato, altri 500 milioni in
obbligazioni e ulteriori investimenti saranno fatti in investimenti finanziari.
Inoltre, l’Enasarco ha contribuito con alcune decine di milioni di euro nei fondi
immobiliari previsti dal governo per il “social housing”. Anche se la
Fondazione ha precisato che non abbandonerà del tutto l’investimento
immobiliare, è del tutto evidente che l’insieme dell’operazione in corso vede
una forte ipoteca finanziaria. Un’opportunità in più per garantire in futuro le
prestazioni previdenziali? Nutriamo più di qualche dubbio. In generale, il
processo di finanziarizzazione del sistema previdenziale è funzionale
all’abbattimento del suo ruolo pubblico, alla sottomissione al sistema
finanziario e all’affare dei fondi pensione privati. In prospettiva, tutto ciò mette
a rischio la copertura delle prestazioni a favore dei lavoratori.
6. Non si può scaricare sulle spalle del sindacato le responsabilità della politica.
Noi abbiamo contrattato le procedure di vendita e le tutele degli inquilini
dentro il quadro legislativo dato, che è quello sopra descritto. Dentro quel
quadro legislativo, abbiamo conquistato alcune tutele per chi non può o non
intende acquistare e forme di agevolazione per chi intende acquistare l’alloggio
in cui abita. Quanto detto prima, serve a chiarire che noi vogliamo che quel
quadro legislativo venga mutato e che non ci limitiamo ad auspicarlo. Abbiamo
addirittura presentato un testo di una proposta di legge per dire concretamente
come possano essere introdotte per legge una serie di tutele e di garanzie che,
sulla base della legislazione attuale, invece, non sono affatto scontate. Anche
una moratoria sulla dismissione e sulla gestione dei contratti sarebbe un atto
positivo se finalizzato a cambiare il quadro legislativo di riferimento. Se,
invece, si limitasse solo a un rinvio delle medesime procedure, sarebbe un puro
espediente che potrebbe ritorcersi contro gli inquilini medesimi, costretti, dopo
quella sospensione, a riprendere tutto da capo, con maggiori spese e senza la
garanzia che le tutele oggi esistenti perdurerebbero.
7. Perché, nel quadro legislativo dato, quello per l’Enasarco è un accordo
positivo?
• Al contrario che per gli enti previdenziali pubblici, non c’è
cartolarizzazione ma vendita diretta tra Ente e inquilino con diritto di
prelazione individuale. La cartolarizzazione è una procedura che prevede
che l’Ente, ai fini di realizzare subito una entrata, conferisca il
patrimonio per intero a un terzo soggetto che poi provvede alla vendita
all’inquilini. Questa intermediazione ha un costo che evidentemente si
vorrebbe scaricare ai danni degli inquilini e inoltre presenta gravissimi
problemi di trasparenza perché il soggetto che fa l’intermediazione
sfugge ai controlli e alla trattativa tra le parti. Alcuni altri Enti, tipo
l’Enpam, non vogliono prevedere una prelazione individuale agli
inquilini, pretendendo di vendere il 100% dello stabile. Facendo così,
però, è evidente che gli inquilini potrebbero acquistare in proprio solo se
acquistano tutti. Nel caso invece che qualcuno non acquistasse, dovrebbe
intervenire anche qui un soggetto esterno, così forte economicamente da
possedere la capacità economica di acquistare l’alloggio anche di colui
che non può comprare. La vendita diretta agli inquilini, sia in forma
individuale che collettiva, è quella che tutela in maniera migliore la
trasparenza e la tutela.
• Per via di trattativa si sono mutuate le tutele e le garanzie previste per
legge nel caso degli enti previdenziali pubblici e che, come detto, non si
applicano agli enti previdenziali privatizzati (sconto del 30% più un altro
10% se acquistano almeno il 70% degli inquilini; tutela per gli anziani
(almeno 67 anni) che possono a acquistare l’usufrutto dell’abitazione;
mutui agevolati; rinnovo contrattuale di 5 anni più 3 o 6 anni più 3
successivamente alla vendita (al momento del trasferimento degli
immobili invenduti al fondo immobiliare previsto dall’Enasarco). Su due
punti va sottolineata la tutela per chi non può comprare: tutti i contratti
vengono rinnovati al momento del trasferimento nel fondo immobiliare
alle medesime condizioni già previste(quindi gli anni di tutela partono da
quella data e non dalla naturale scadenza del contratto in essere); se non
si compra l’alloggio, non c’è vendita all’asta a un terzo soggetto privato
(come è previsto per gli enti previdenziali pubblici) ma gli alloggi
rimangono all’ente che ha deciso di conferirli in gestione a 2 fondi
immobiliari (cosa che la legge gli consente e che avrebbero fatto
ugualmente anche in caso che la dismissione non fosse avvenuta perché
fiscalmente più vantaggioso). I fondi hanno come scopo la gestione degli
immobili, ed è esclusa esplicitamente la vendita a terzi degli stessi.
• Sui prezzi di vendita, va fatta chiarezza. La determinazione del prezzo
riguarda la proprietà. Nell’accordo, abbiamo posto dei vincoli: il prezzo
non può superare il valore medio definito dall’Agenzia del territorio (il
riferimento è analogo a quello della legge per gli enti previdenziali
pubblici); su di esso si applicano una serie di correttivi che derivano da
alcune caratteristiche oggettive dell’immobile (vetustà, localizzazione,
servizi, stato di manutenzione, tipologia edilizia, ecc.); una volta così
definito il prezzo dell’immobile avverrà il frazionamento per la singola
unità abitativa, tenendo conto di un’altra serie di fattori: il piano,
l’affaccio, ecc.
8. Il punto principale è la trasparenza del percorso. La trasparenza è la condizione
essenziale per garantire la parità di trattamento e l’equità sociale dell’intera
operazione. Per questo, vi è stata una discussione molto approfondita per la
firma del disciplinare che regola l’acquisto in forma collettiva (quello più
conveniente). Abbiamo tenuto ferma la discussione per ore proprio sul punto
nevralgico della trasparenza. Il risultato è stato positivo, nel senso che, ferma la
responsabilità della controparte sui prezzi, questi saranno comunicati alla
commissione di verifica dell’accordo preventivamente all’invio delle lettere al
fine di verificarne la correttezza della procedura. Questo per noi vuol dire non
solo che i prezzi devono stare entro il limite massimo stabilito (il medio
dell’agenzia del territorio) ma anche che deve essere dimostrato come sono
stati applicati i fattori correttivi previsti (vetustà, localizzazione, manutenzione,
ecc.).
9. L’Unione Inquilini ha svolto l’11 dicembre 2010, un incontro (cui hanno
partecipato rappresentanti di comitati di Roma, Milano e Perugia, dove
risiedono la stragrande maggioranza degli immobili Enasarco) per decidere le
richieste da formulare nella discussione sul disciplinare di vendita. Il nostro
punto di vista è molto chiaro: nessuna commistione di ruoli per il sindacato, il
cui ruolo è quello della contrattazione e la tutela per tutti gli inquilini (a
prescindere da chi scelgono per affidare l’incarico di mandatario per l’acquisto
collettivo); ruolo fondamentale della commissione congiunta per l’applicazione
dell’accordo e la definizione del contenzioso; verifica puntuale del rispetto
delle procedure nella determinazione del prezzo per garantire trasparenza,
equità, sostenibilità sociale.
10.L’Unione Inquilini ha il proprio radicamento in maniera particolare nelle
cinture periferiche e semiperiferiche;gli inquilini che si rivolgono a noi sono
quelli delle fasce popolari e del ceto medio. Non abbiamo, quindi, nessun
rapporto con inquilini cosiddetti vip, politici o altri. Non abbiamo fatto scambi
o intrattenuto mai rapporti di tipo non trasparente con l’Ente. Saremmo
favorevoli affinché gli inquilini con redditi alti (per esempio quelli appartenenti
all’ultima fascia di reddito ai fini IRPEF) fossero esentati da riduzioni o sconti
nel prezzo. Non accetteremo mai che, nel polverone sollevato per alcuni,
venissero messi in discussione diritti e tutele per lavoratori e pensionati.
Siamo, quindi, pronti a svolgere un ruolo importante: se le procedure saranno
rispettate, agevoleremo al massimo l’operazione; se verificheremo cose che
non vanno (prezzi troppo alti rispetto alle condizioni degli immobili, diversità
di comportamento a seconda del tipo di inquilini presenti, forme non
trasparenti di svolgimento delle procedure, ecc.) saremo pronti ad aprire il
contenzioso dentro la commissione per la verifica dell’accordo e con la
mobilitazione.
Il nostro rapporto privilegiato è, infatti, con i comitati degli inquilini il cui
ruolo fondamentale vogliamo far emergere .