PERIZIA ESTIMATIVA DEL PIU` PROBABILE VALORE DI

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C.C.I.A.A. Bergamo
Largo Belotti, 16
24121 Bergamo
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RESPONSABILE DEL PROCEDIMENTO: dott.ssa Costanza Arcuri
PERIZIA ESTIMATIVA DEL PIU' PROBABILE VALORE DI
MERCATO DELL'IMMOBILE AD USO UFFICI IN
BREMBATE DI SOPRA, VIA LEGLER 14
.
ELABORATO
J
01
RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE
J
p
Sede legale: Piazza Sallustio, 21 - 00187 Roma
C.F./P.I. 0478642 1000
Capitale Sociale € 1.318.941,00
( TeCnOSerViCe ,
Camere .INGEGNERIA E GlOBAl SERVICE PER
LE CAMERE 01
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CO~MERC10
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Direzione Tecn ica ed Amministrativa:
Corso Regio Parco, 29 -10152 Torino
Filiale di Roma:
Piazza Sa llustio, 9 - 00187 Roma
ITAUANE
DIRETIORE TECNICO: Arch. Sandra Peritore
DIVISIONE TECNOCAMERE
PROGETIISTA
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Arch. Sandra Peritore
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CAPO COMMESSA
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Ing. Andrea Giaretto
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COLLABORATORI
Arc h. Fabrizio Magnaguagno
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PROTOCOLLO
DATA
DESCRIZI ON E
REDATIO
VERIFICATO
T2/21222/GP/ 16/AOOl
10/ 14
emissione
Magnaguagno
Peritore
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( TeC nOserVice
Camere
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LE CAMfiE 01 COM!AEIlCIO IUUiU61:.
Divisione Tecnoca mere
1
OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE
PAG.2
2
DESCRIZIONE
PAG.2
3
PROPRIETA' E PROVENIENZA
PAG.6
3.1
20/12/2006
3.2
29/04/2006
3.3
27/11/2001
3.4
04/07/1989
4
INQUADRAMENTO URBANISTICO
PAG.8
5
DATI CAT AST ALI
PAG.8
6
CONSISTENZA
PAG.8
7
CENNI AL MERCATO IMMOBILIARE 2014
PAG.8
8
SCHEDE DELLE CARATTERISTICHE DELL'IMMOBILE
PAG.15
9
SCHEDE DEI BENI COMPARATI
PAG.26
10 RELAZIONE DI STIMA
PAG.33
( TeCnOserVice
Camere
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2
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D'vi sione Tecnocamer e
1 OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE
L'oggetto della presente stima è la porzione di fabbricato costituito da palazzina di n. 3 piani
fuori terra, adibita ad uffici , individuata al N.C.E.U di Bergamo, comune di Brembate di Sopra
foglio 8 mappale 1093 sub . 719 sito in via Legler n.14 I via G. Donizzetti 109 - 110 complesso Geller/Legler.
2 DESCRIZIONE
L'immobile oggetto della presente perizia è localizzato nel comune di Brembate di Sopra
all'interno della zona 06 dal PRG, destinata ad insediamenti produttivi del comune di Brembate
di Sopra, denominato complesso Geller/Legler.
La struttura originaria risale a prima del 1967 mentre una ristrutturazione complessiva risalente
al 2006, ne ha trasformato la precedente vocazione industriale, ricompresa nell'attività dell'
opificio ex Legler, in destinazione terziaria direzionale, così come consentito dalle norme di
piano.
L'area sulla quale sorge il complesso terziario di cui l'immobile fa parte, è denominata
"complesso Geller/Legler" ed è caratterizzata da insediamenti di tipo prevalentemente
industriale I terziario con una parte di residenziale , posizionata immediatamente in prossimità
del fiume Brembo.
L'edificio di cui trattasi è costituito da una palazzina di n. 3 piani fuori terra, destinata ad uffici
ed aule corsi , acquistata nel dicembre del 2006 dalla Camera di Commercio di Bergamo,
unita mente all'adiacente porzione di magazzino che si sviluppa esclusivamente al piano terra .
La presente perizia si riferisce esclusivamente alla palazzina adibita ad uffici ed aule corsi.
Dal dicembre del 2006 l'immobile, è divenuto di proprietà della Camera di Commercio.
Destinazioni d'uso presenti
I tre piani del corpo di fabbrica oggetto della perizia sono adibiti a centro formativo e sono
pertanto caratterizzati dalla suddivisione in aule di grandi dimensione e locali open space.
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TecnoSefVlceCamer-eo 5,C,o.A,
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( TecnoserVice, J
Camere
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Divisione TeCnOt3nere
Descrizione della conformazione plano altimetrica
L'edificio, libero su tre lati, è ca ratterizzato da una forma regolare a paralle lepipedo
mi
ra
rettangolare , si sviluppa su n. 3 piani fuori terra che ospitano complessivamente una superficie
<
di 750 mq.
Sul perimetro esterno , lati nord, sud , ovest, l'edificio è caratterizzato dalla presenza di aree a
cielo libero costituenti parti comuni del complesso .
Sul lato est, l'edificio confina , per il solo piano terra, con l'adiacente magazzino ad ibito ad
archivio cartaceo.
Ogni piano si sviluppa su di una superficie lorda complessiva pari a :
)ra
3te
Piano terra
260 ,60 mq
Piano primo
251,20 mq
Piano secondo
238,52 mq
nte
eli'
La conformazione planimetrica è piuttosto regolare e presenta:
. di
Piano terra
Zona ingresso che conduce verso unico locale open - space oltre
che verso la zona servizi igienici
ata
Piano primo
Zona ingresso da vano scala sud, che conduce verso corridoio di
nte
lità
piano longitudinale dal quale si accede a n. 3 locali open space
Piano secondo
238,52 mq Zona ingresso da vano scala sud, che conduce verso
corridoio di piano longitudinale dal quale si accede a n. 3 locali open
space
ffici
mo,
a.
Descrizione degli elementi di connessione verticale ed orizzontale.
L'edificio è servito da n. 2 vani scala esterni , contrapposti ed attestati sui due lati corti del
fabbricato . Il vano scala a Nord è caratterizzato da struttura in acciaio ed andamento a
chicciola , il vano scala Sud è caratterizzato da struttura in cemento armato e conformazione
ellittica.
Il fabbricato è inoltre dotato di ascensore elettrico per il trasposto di persone , collocato in
corrispondenza dell'ingresso principale nella zona Sud.
'ono
L'impianto ascensore è dotato di porte di piano e di cabina con finitura in acciaio
cabina è rivestita internamente mediante pannelli in acciaio satinato , la parete di
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D,visione Tecnocamere
DivisiOl
di specchio e mancorrente, all'interno del cielino sono incassati faretti per !'illuminazione della
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cabina.
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Descrizione della struttura e delle finiture dell'immobile.
le I
L'edificio evidenzia le seguenti caratteristiche:
le I
Strutture:
pa'
strutture verticali in muratura portante intonacata e tinteggiata per la maggior parte dell'edificio
il p
ovvero piani primo e secondo;
il P
strutture verticali in muratura
portante e colonnine in ghisa risalenti all'epoca di originaria
di,
i p'
edificazione , per il piano terra;
strutture del vano scala Nord (scala di sicurezza) caratterizzate da fondazioni in c.a. e struttura
verticale in acciaio con gradini in grigliato;
strutture del vano scala Sud caratterizzate da fondazioni in c.a. e struttura verticale anch'essa
in c.a. con gradini in muratura e rivestimento in pietra naturale (serizzo);
struttura orizzontale con solaio misto in laterocemento;
copertura piana con rivestimento realizzato mediante guaina ardesiata impermeabilizzante;
i r
de
sol
i 54
in
Murature esterne e tramezzi:
i muri perimetrali sono realizzati in laterizio I pietrame e sono del tipo senza cassa vuota , ad
elevato spessore adeguato alle caratteristiche stati che da soddisfare; intonacati e tinteggiati sia
Gli
internamente che esternamente;
riti
i tramezzi interni, quando presenti, sono realizzati in cartongesso fono isolante (tra un locale e
Tu
l'adiacente), piuttosto che in laterizio forato (all'interno dei servizi igienici) o con caratteristiche
analoghe alle murature esterne per la suddivisione tra corridoio e locali (ai piani primo e
1m
I I(
secondo) ;
ter
Serramenti :
i serramenti esterni sono realizzati in profilati di alluminio a profilo aperto senza taglio term ico,
1m
colore naturale e vetro camera trasparente; alcune specchiature sono del tipo apribile ad anta ,
altre sono del tipo fisso ; alcune specchiature di grandi dimensioni , ai piani terra e primo sono
rei
Cc
dotate di sopraluce e sottoluce fissi;
i serramenti esterni sono dotati di veneziane interne metalliche, per l'oscuramento;
le porte esterne sono in profili di alluminio e parte opaca realizzata mediante impiego di
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ve
1m
pannello rivestito in alluminio ;
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TecnoSp.rv<c:eCamere S.C.p.A.
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( Tec noService
Camere
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Oivisiolle Tecnocamere
:ione della
i serramenti interni e le porte dei servizi igienici sono in struttura di alluminio e parte realizzata
mediante impiego di pannello rivestito in allum inio;
Finiture :
le pareti esterne sono tutte intonacate e tinteggiate di colore giallo tenue;
le pareti interne sono tutte intonacate e tinteggiate di colore bianco;
pavimenti:
il pavimento del piano terra è del tipo rivestito in linoleum di colore carta da zucchero;
ell'edificio
il pavimento dei piani primo e secondo è del tipo sopraelevato e rivestito anch 'esso in linoleum
di colore carta da zucchero;
originaria
i pavimenti dei servizi igienici sono in piastrelle di grès tinte chiare;
rivestimenti:
, struttura
i rivestimenti dei servizi igienici sono in piastrelle di gres ceramico colori chiari e fascia
decorativa superiore;
lnch'essa
soffitti:
i soffitti di tutti i locali, compresi i servizi igienici, sono dotati di controsoffitto del tipo a quadrotte
in fibra minerale sostenute da struttura in alluminio di colore chiaro in vista.
:ante;
Dotazione impiantistica,
vuota, ad
Gli impianti risalgono all'epoca della recente ristrutturazione avvenuta nel 2006 e come tali si
!ggiati sia
ritiene siano adeguati con le normative vigenti all'epoca della realizzazione.
l
Tutti gli impianti sono provvisti di dichiarazione di conformità.
loca le e
tteristiche
Impianto di riscaldamento:
primo e
I locali sono riscaldati mediante sistema di riscaldamento a venti lconvettori, asserviti a centrale
termica condominiale.
Impianto di condizionamento:
) termico,
I locali sono raffrescati
, ad anta ,
mediante impianto a venti lconvettori , asserviti a centrale di
refrigerazione condominiale.
imo sono
Controllo climatico:
Tutti i locali sono dotati di sonda di temperatura ambiente che agisce su sistema on/off dei
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ventilconvettori.
lpiego di
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Impianto elettrico:
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L'impianto elettrico di forza motrice è caratterizzato dalla presenza di torrette (lÌst~rri:[;'o..t L~"i \ ' : '
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incassate a pavimento ) a seconda del piano.
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DIvisione Tecnocamere
DIVisI
L'impianto di illuminazione ordinaria e di emergenza è realizzato mediante impiego cl.
plafoniere ad incasso per controsoffitti modulari, dotati di lampade a fluorescenza.
Nei corridoi e nelle vie di esodo sono disposte lampade di sicurezza autoalimentate.
Altri impianti presenti:
Sono altresì presenti:
c
Impianto di spegnimento ad idranti;
Impianto fonia - dati;
Impianto citofonico;
Impianto ascensore;
c
Impianti di estrazione di aria dai servizi igienici del piano terra.
n
n
u
3 PROPRIETA' E PROVENIENZA
3.1
u
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20/12/2006
TIPO DI ATTO
REPERTORI
DATA
O
PARTI
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COMPRAVENDITA
22026/9435
20/12/2006
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ESALEASING
COMMERCIO
SPA
BERGAMO
DI
DI I - I
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Oggetto: porzione di immobile costituita da:
(
archivio con uffici, ingresso, vano scale, ascensore e servizi igienici al piano terra;
tre locali ad uso ufficio, disimpegni, scale e servizi igienici , ascensore al piano primo;
Il
tre locali ad uso ufficio, disimpegni, scale e servizi igienici , ascensore al piano secondo;
censito nel comune di Brembate di Sopra al foglio 8 particella 1093, subalterno 711, piano
terra , primo e secondo .
Pertinenze:
competono alla porzione di unità immobiliare le correlative quote di comproprietà condominiale
sulle parti comuni dell'intero complesso immobiliare.
Non sono oggetto di compravendita:
la centrale termica e frigorifera al piano terra (mappale 1093/707)
la centrale elettrica e telefonica al piano primo (mappale 1093/707)
gli ingressi il disimpegno le scale di cui al mappa le 1093/708
7
( TeCnOse rVic e,J
Camere
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o
di
3.2
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29/04/2006
TIPO DI ATTO
DATA
REPERTORIO
o
1 1 2 205021 06
PARTI
FONDAZIONE
LEGLER
COMPRAVENDITA
29/04/2006
25854 / 14940
PER
LA
HOLDING
ECONOMICA
SPA
SOCIALE
STORIA
E
DI
BERGAMO
Oggetto: porzione di immobile costituita da:
magazzino e deposito al piano 2' seminterrato (mapp. 1094/701)
magazzino e deposito al piano l' seminterrato (mapp. 1094/702)
unità immobiliare uso ufficio a PT e piano primo (mapp. 1094/704-705)
unità immobiliare uso ufficio a PT , piano primo e piano secondo (mapp . 1094/706)
via Legler 14, Piano secondo, cal. A/10, classe 1,10 vani (mapp. 1094/709) Pertinenze:
3.3
DI
DI
27/11/2001
TIPO DI ATTO
REPERTORIO
DATA
I
FUSION E
27/11/2001
26097
PART I
LEGLER
HOLDING SPA
LEGLER
IMMOBI LIARE SPA
Oggetto: fusione per incorporazione della Società Legler Immobi liare nel la Legler Holding spa
3.4
04/07/1989
ano
REPERTORI
TIPO DI ATTO
iale
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06 1
COMPRAVENDITA
DATA
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47580/14590
04/07/1989
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( TeCnos erv ice,J
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1"6.:J;fI~lI U.
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Divi sione Tecnocamefe
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4 INQUADRAMENTO URBANISTICO
I
L'immobile oggetto della presente perizia è localizzato nel com une di Brembate di Sopra
all'interno della zona D6 dal PRG, destinata ad insediamenti produttivi del comune di Brembate
di Sopra, denominato complesso Geller/Legler.
Zona D6: Insediamenti produttivi soggetti ad interventi di ristrutturazione edilizia con
ridefinizione delle destinazioni d'uso a fini terziari e direzionali.
I
,
5 DATI CATASTALI
L'immobile risulta così accatastato:
presso il NCEU di Bergamo - comune di Brembate di Sopra
Foglio 8 particella 1093 sub 719 Zona Urbana, ca!. A/1O, classe I consistenza 20
6 CONSISTENZA
Consistenza:
PIANO
ATTUALE UTILIZZO
SUPERFICIE
Terra
Aule ed uffici con servizi
260,60 mq
Primo
Aule ed uffici con servizi
251,20 mq
Secondo
Aule ed uffici con servizi
238,52 mq
Totale
750,32 mq
7 CENNI AL MERCATO IMMOBILIARE 2014
AI fine di interpretare al meglio le risultanze della presente relazione estimativa, occorre tenere
in considerazione il delicato momento storico di crisi economica che ormai perdura da qualche
anno in Ital ia e oltre e che ha determinato un forte calo del mercato immobiliare
l'abbassamento generalizzato dei prezzi degli immobili.
- TecnoServiceCamere S.C.p.A..
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( TeCnOse rVice
Camere
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IilOM! lo~Ih1U PElI.
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Oiyjsione Tecnocamere
A tal proposito si ritiene utile riportare alcuni cenni sui dati del mercato immobiliare 201 3-2014
per una maggiore comprensione del contesto di riferimento.
pra
,ate
Definizioni:
NTN (numero di transazioni normalizzate)
Indicatore della dinamica di mercato; rappresenta il numero di transazioni , normalizzate rispetto
:on
alla quota di proprietà compravenduta , avvenute in un determinato periodo di tempo; è un dato
estratto dalla Banca Dati degli Uffici di Pubblicità Immobiliare. (Voce dal glossario di
Tecnoborsa );
Stock (immobiliare)
Numero di unità immobiliari presenti in un Comune, distinte per tipologia edilizia. (Voce dal
glossario di Tecnoborsa);
Prendendo in considerazioni i dati del mercato immobiliare a livello nazionale riferibili a tutto il
2013 (cfr. RAPPORTO IMMOBILIARE 2014 per immobili a destinazione terziaria, commerciale
e produttiva - OMI Osservatorio del Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate) si evidenzia
per il comparto non-residenziale (uffici, negozi e capannoni) un calo delle compravendite per
tutto l'anno 2013, sebbene con perdite minori rispetto al 2012. Medesime flessioni si sono
comunque verificate anche nell'ambito residenziale .
Occorre premettere che l'andamento del numero indice NTN nazionale, con base 100 all'anno
2004, evidenzia come la flessione dei volumi di compravendita sia cominciata nel 2006 per le
tipologie uffici e negozi e nel 2007 per i capannoni. Tutte le tipologie, poi, hanno subito una
decisa diminuzione dei volumi scambiati nel 2008, con gli uffici che subiscono la maggiore
contrazione. Nel biennio 2011-2012 si assiste ad un generale crollo dei volumi compravenduti e
nel corso del 2013 ad una attenuazione delle perdite.(cfr figura A).
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3,80%
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2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Figura A - estratto Rapporto Mercato Immobiliare 2014· OMl/Agenzia delle Entrate: ANDAMENTO DELL'IMI
DAL 2004 PER IL SETTORE NON RESIDENZIALE A LIVELLO NAZIONALE
Ciò premesso e concentrandosi sui dati relativi agli UFFICI , di cui l'immobile oggetto di stima fa
parte , nel 2013 il volume di compravendite di unità immobiliari a destinazione ufficio è stato pari
a 9.276 NTN, in flessione del 10,8% rispetto al2012 (10.402 NTN) - cfr. figura B.
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2012
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Figura B ,estratto Rapporto Mercato Immobiliare 2014, OM I/Agenzia delle Entrate: NUMERO INDICE NTN
* NAZIONALE ' UFFICI
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Divisione TecnOC31'11 ere
Sulla base delle quotazioni OMI medie comunali rilevate nel I e Il semestre del 2013, per la
tipologia edilizia uffici nel rapporto sopra citato è stata calcolata una quotazione media , pesata
con il relativo stock comu nale, per regione e per area territoriale. I dati elaborati sono riferiti a
5.998 comuni per i quali nel 2013 sono state pubblicate quotazioni OMI per la tipologia edilizia
uffici.
La quotazione media annuale di riferimento, per unità di superficie , per la tipologia uffici a livello
nazionale risulta nel 2013 pari a 1.490 €/m2 in diminuzione, -2% rispetto al 2012. Tra le aree
geografiche del paese , nel Centro e al Sud le quotazioni sono in calo più deciso, -4% circa , e
recuperano nel Nord Est dove aumentano del 2,4%.
Dall'esame delle quotazioni medie elaborate emerge che la regione con la quotazione media
più elevata è il Lazio, con 2.495 €/m2 (-4,1% rispetto la quotazione 2012). Distanti dalla
quotazione media del Lazio, ma con valore superiore a 1.500 €/m2 risultano le regioni Liguria,
con 2.073 €/m2 (-4,6% rispetto il 2012), la Valle d'Aosta, 2.013 €/m2 (+5,4%) la Toscana , con
1.742 €/m2 (-3,1% rispetto al 2012), la Campania, con 1.592 €/m2 (-5% rispetto al 2012),
'IMI
quindi, l'Emilia-Romagna e Lombardia intorno ai 1.600 €/m2 con quotazione in calo di
circa il 2% rispetto al 2012. Tutte le altre regioni presentano una quotazione media, per gli
uffici , inferiore a 1.500 €/m2; una quotazione media regionale inferiore a 1.000 €/m2 si registra
la fa
in Basilicata, Calabria , Molise e Friuli Venezia Giulia (cfr. figura C).
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TecnoServìceCam ere S.C.p.A. t lV
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Divisione Tecnocamere
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Figura C - quotazioni medie regionali 2013 - uffici
(estratto Rapporto Mercato Immobiliare 2014 OMI/Agenzia delle Entrate per immobili a destinazione terziaria,
commerciale e produttiva)
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Divisione TecnOC31T1ere
All'interno delle stesse regioni si ha poi un discostamento della quotazione media da zona a
zona, con valori tendenzialmente più alti per i capoluoghi di provincia . Nella fattispecie si
riportano i differenziali delle quotazioni medie comunali 2013 per gli uffici (ave si intende il
valore medio nazionale = 1), dalla quale si evince il valore nella provincia di Bergamo.
••
••
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1,5 - 2
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0,7 - 1 12 130)
0.4 · 0,7 11541)
(58 )
O · 0.4
n d.
120951
2 -3
Figura D - mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali 2013 (valore medio nazionale
= 1) - per
UFFICI
(estratto Rapporto Mercato Immobiliare 2014 OMI/Agenzia delle Entrate per immobili a destinazione terziaria,
commerciale e produttiva)
Per quanto riguarda l'analisi della situazione più recente a stando ai dati ad oggi pubblicati
dall'Agenzia delle Entrate e riferiti al I trimestre del 2014 (cfr. NOTA TRIMESTRALE Andamento del mercato immobiliare nel I trimestre 2014 - - OMI Osservatorio del Mercato
Immobiliare - Agenzia delle Entrate), il mercato immobiliare (residenziale e non residenziale)
ha avuto un leggero rialzo dell'i ,6%, dato positivo che non veniva registrato dal IV trimestre
2011.
Tuttavia occorre precisare che tale dato presenta andamenti differenziati a seconda della
categoria dell'immobile, sopra il 4%, nel residenziale e commerciale, ancora negativo negli altri
ziaria,
comparti (compreso il Terziario),
In secondo luogo, non bisogna però trascurare che quanto riscontrato dipende in parte dagli
effetti che ha avuto sul mercato l'entrata in vigore, il i ° gennaio 2014, del nuovo regi
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imposte di registro , ipotecafla e catastale che flsultano normalmente più vantag ,'~}f~;~~,~~-~>'
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TecnoServlceCamere S.C.p.A.
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INCi,IiNEA"" f 'LO'A~ SElh'1C! P'iR
lE C••.lIII=IIE 01 CQM\lUCIO ITAlIANE
Divisione Tecnocamete
degli atti di compravendita al 2014, con l'effetto di far risultare più depresso l'andamenll
dell'ultimo trimestre del2013 e, per contro, più positivo l'andamento di questo I trimestre 2014.
In conclusione i settori non residenziali nei primi mesi del 2014 presentano andamenti delle
compravendite differenziati, con il settore commerciale che , rispetto allo stesso trimestre de
2013, cresce del 4,7% , il settore produttivo che perde poco meno del1'1 %, mentre il settore
terziario. che comprende le unità immobiliari censite in catasto come uffici e istituti d
credito, con 2.134 NTN mostra nel I trimestre 2014 un tasso tendenziale pari a -10,3%,
proseguendo in tal modo il trend negativo che vede il comparto in perdita da dieci trimestr
consecutivi.
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14
Camere
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Divisione Tecn-ocamere-
8 SCHEDE DELLE CARATTERISTICHE DELL'IMMOBILE
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16
Rif. Perizia : 1 -
STIMA DEL PiÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
Rif. Immobile: ~STI
IMMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE DI SOPRA (BG)
~M '
Indirizzo VIA LEGLER N. 14 - 24030 BREMBATE DI SOPRA - BERGAMO - LOMBARDIA - ITALIA (scala
IMMOBILE unica)
Proprieta ICAMERA DI COMMERCIO INDUSTRIA ARTIGIANATO E AG RI COLTURA DI BERGAMO
Destinazione
I
Ufficio
IFoglio I
8
IParticella I
1093
ISUb·1
7 19
Elaborazione dati: ACTASTIME Pro - licenza d'uso: Tecnoservicecamere S.C.pA - Corso Regio Parco 29 - 10152 Torino TO
I cat·1
I
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Desti
17
16
Perizia " 1
Rif. Perizia: 1
Rif. Immobile: 2
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STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO
iMMOBiLE TERZiARiO iN BREMBATE Di SOPRA (BG)
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MQ
Indirizzo VIA LEGLER N.14 - 24030 BREMBATE DI SOPRA - BERGAMO - LOMBARDIA -ITALIA (scala
IMMOBILE unica)
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Proprietà ICAMERA DI COMMERCIO INDUSTRIA AR TI GIANATO E AGRICOLTURA DI BERGAMO
I
Destinazione
l
I
Ufficio
DATi CATASTALI
DA TI IDENTIFICATIVI
TipO unità IL-_F_a_b_
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_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _- ,
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Comune
IBREMBATE Di SOPRA
Sezione
I
Fogl io
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BG
DA TI DI CLASSAMENTO IMMOBILE
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Zona
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Cate90ria
Il
1093
719
Zona
U
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I
Superficie
catastale
Consistenza
Classe
20
Rendita
cataslale
722
2892. 16
DATI DI CLASSAMENTO TERRENO
Classe
Qualità
I
ha
Superficie
a
Reddito
Domini ca le
ca
I
Il
Reddito
Agrario
I
DATI TAVOLARI
Partita Tavolare Corpo Tavolare Porzione Materiale;-::
C,:::
om=un,":e"c"'a::-ta:.:s,":
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I
Il
Foglio
I
Il
Particella
8
1093
IIL-_
Denominatore
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Tipo particella
I
Intestatari
CAMERA DLCOMMERCJOJNDUSTRJAARTIGIANATO EAGR1COLT.U.RADLBERGAMO ______ _
-------------------- - - - - -
Elaborazione dati : ACTASTIME Pro - licenza d'uso: Tecooservicecamere S.C .pA . Corso Regio Parco 29 - 10152 Torino TO
18
Rif Perizia" 1
Ri!. Immobile:
STIMA DEL PiÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
IMMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE DI SOPRA (BG)
81
1M
Indirizzo VIA LEGLER N.14 - 24030 BREMBATE DI SOPRA - BERGAMO - LOMBARDIA -ITALIA (scala
IMMOBILE unica)
~~~~~~~~~~~~~~~~~====~
Proprielà ICAMERA DI COMMERCIO INDU STRIA ARTIGIANATO E AG RI COLTURA DI BERGAMO
Destinazione I
Ufficio
I Foglio I
8
1093
I Particella I
I SUb·1
719
I cal. I
A/10
PLANIMETRIA
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LOCAU E AREE
OGGETTO DI STIMA
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OGGETTO DI STIMA
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PLANIMETRIA GENERALE PIANO TERRA DEL COMPLESSO IN CUI E' INSERITO IL FABBRICATO OGG ETIO
Elélborazione dati: ACTAS TIM E Pro· licenza d'uso: TecnoseNicecamere S.C.p.A. - Corso Regio Parco 29 - 10152 Torino TO
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DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO
RifPerizia1
Rif.
Immoblle: 2
MOBILE TERZIARIO IN BREMBATE 01 SOPRA (BG)
(scala~ Indirizzo VIA LEGLER N. 14 - 24030 BREMBATE DI SOPRA - BERGAMO - LOMBARDIA -ITALIA (scala
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L~~,.tinaziolne [
Ufficio
[ Foglio [
8
IParticella [
1093
ISUb·1
719
PROSPETTO PRINCIPALE
PROSPETTO LATO SUD
PROSPETTO LATO NORD
SCALA LATO SUD
Elaborazione dati: ACTA$TIME Pro -licenza d'uso: Tecnoservicecamere S.C .p.A.· Corso Regio Parco 29 - 10152 Torino TO
I cat. 1
A/10
20
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Rit. ImmObile; S ~
STIMA DEL PiÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
IMMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE DI SOPRA (BG)
Indirizzo VIA LEGLER N. 14 · 24030 BREMBATE DI SOPRA· BERGAMO · LOMBARDIA • ITALIA (sca la
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IMMOBILE pu~
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Proprielè I CAMERA DI COMMERCIO IN DUSTRI A ARTI GIANATO E AGRICOLTURA DI BERGAMO
}
Deslinazione I
Ufficio
I Fog lio I
8
1093
I Particella I
I SUb.1
719
ASC ENSORE
ICA, ElI ~I A
ASC ENSOR E
SPAC E PIANO TERRA
SPACE PIANO TERRA
Elaborazione dati: ACTASTIME Pro -licenza d'uso: Tecnoservicecamere S.C.p.A. - Corso Regio Parco 29 -1 0152 Torino TO
I Cal. I
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I
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Rjf. Perizia : 1
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Rit. Perizia : 1
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MMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE 01 SOPRA (BG)
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Indirizzo VIA LEGLER N. 14 - 24030 BREMBATE DI SOPRA - BERGAMO - LOMBARDIA - ITALIA (scala
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Proprietà ICAMERA DI COMM ERCIO INDUSTRIA AR TI GIANATO E AGRICOLTURA DI BERGAMO
~ IMMOBILE~u~n~iC~a~)======~======================================================~
A/10
l Destinazione I
Ufficio
I Foglio I
8
I ParticellaI
1093
I SUb.1
719
PIANO PRIMO
PIANO PRIMO
IvL"'""UlJIV
PIANO PRIMO
PIANO SECONDO
E1aborazior.e dati: ACTASTIME Pro -licenza d'uso: Tecnoservicecamere S.C.p.A. - Corso Regio Parco 29 -1 0152 Torino TO
I cat. LI--1A/
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2
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~
Rif. Perizia : 1
STIMA DEL PiÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
Rit. Immobile:
IMMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE DI SOPRA (BG)
STIN
"'MOI
Indirizzo VIA LEGLER N.14 - 24030 BREMBATE DI SOPRA - BERGAMO - LOMBARDIA -ITALIA (scala
IMMOBILE unica)
Proprieta ~IC"'A=M=:E~R"'A=D
='I=C='O='M=M===E='R"'C"'IO=I=N==D=U==S"'T"'R"'IA=A"'R:=T=IG~IA=N"'A"'T==O=:E='A"'G=R=:IC=:O'"L"'T:=U=R"'A=:D"'I=B::E::R=:G"'A"'M=:O=====jI
Destinazione
I
Ufficio
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IParticella I
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ICClRRtIDC) I O PIANO SECONDO
ISERVI.ZII GIENICI
ANTIBAGNO
QUADRI ELETIRICI
Elaborazione dati: ACTA$TIME Pro - licenza d'uso: Tecnoservicecamere S.C.p.A. - Cors o Regio Parco 29 -10152 Torino TO
Elabor
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23
Perizia:1 "
Rif. Perizia; 1
DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO
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Rif. JmmoMe: 2
IMMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE 01 SOPRA (BG)
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IMMOBILE~u~n~iC~a~)====~==~~======~==========~====~~========~~==========~
Deslinazione I
Ufficio
I Foglio I
8
I Particella I
1093
I SUb. 1
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PIANTA PIANO TERRA
" IN AZZURRO ZONE ESCLUSE DALLA PERIZIA
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PIANTA PIANO PRIMO
" IN AZZURRO ZONE ESCLUSE DALLA PERIZIA
" IN ROSSO ZONE NON DI PROPRI ETA'
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Rif. Perizia :
STIMA DEL PiÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
Rit.
IMMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE DI SOPRA (BG)
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Indirizzo
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CRITERIO DI CALCOLO ADOTTATO; DPR 138/98
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+
Superfic ie al 60%
Supertic ie al 50%
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Ca ntine e soffitte comunicanti.
+
Supertic le al 35%
+
Superficie al 33,3%
+
Supertic ie al 30%
0,00
Supertic ie a125%
0,00
Cantine e soffitte non comunicanti.
+
Supertic ie al 20%
0,00
Aree scoperte (T/1) .
+
Superfic ie a115%
0,00
Balconi e terrazze non comun icanti <25mq.
+
Superfic ie a110%
0,00
Supertilcie a15%
Superfieie a12%
Sup. al
Sup.
terreno al
+
Balconi e terrazze comunicanti >25mq, aree
scoperte <suP.coperta.
+
0,00
Balconi e terrazze non comun icanti >25mq.
+
0,00
Aree scoperte >superficie coperta.
+
+
Sllperficie ponderata
=I
Superficie commerciale
I
Elaborazione dati : AC TASTIME Pro -licenza d'uso: Tecnoservicecamere S.C .pA - Corso Regio Parco 29 -10152 Torino TO
0,00
750 ,00
1=
I
Elal
25
Rit. Perizia : 1
Rit Immobile: 2
~:~:~:~e STIMA DEL PiÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
_ _--,~nM()BII-c TERZIARIO IN BREMBATE DI SOPRA (BG)
's cala
Indirizzo VIA LEGLER N.14 - 24030 BREMBATE DI SOPRA - BERGAMO - LOMBARDIA -ITALIA (scala
IMMOBILE ~u~n;i;Ca~)~==~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~========~
Propnelè ICAMERA DI COMMERCIO INDUSTRIA ARTI GIANATO E AGR ICOLTU RA DI BERGAMO
~.1Q....J)Jeslinazione l
Ufficio
I Foglia i
8
I Particella I
1093
I Sub.1
719
I cat.1
Al10
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I.OCOI.J IAA ..
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OOXT>OD' !JTI"'"
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a..m.q...,
~
Zona di riferimento
+ ICOMPLESSO GELLER
Piano con ascensore
Piano senza
I~====================================~
ascensore lp====================================~
Ip=================~
Esposizione I:=====================================~
Orienlamenlo
Affaccio 1
:== = = = = = = = = = = = = = = = = = i
Taglio I
Balconi I:==================i
====================================~
PCA I~========~ x
PSA
lp========~ x
~====~ X
ESP ~========~ X
ORI
AFF i=======oi X
TAG i==== = = =1 X
BAL i===== = =oi
X
Luminosilè :=1= = == = = = = = = = = = = = ====:
p========~ X
LUM ~====~ X
Veluslè :=1= = = = = = = = = = = = = = = = = i
Finilura I
VET i=======oi X
FIN = == ==oi X
Dislribuzione :=1
Manulenzione: immobile p=============,_..::S:::la::b:ile:!o1==============~
p=================~
MAN
I:=========~I x
I~====~
:==============N=e=ll~a=m=e~d~ia~:=1:!,~OO=============oi
Ix
RIS
1,000
Ix
EFF I~==~"",,==~
Siabile i==== == = = = = = = = = = = = = = i
LOC I,==== ==oiI x
STA 1=====1I x
Riscaldamenlo
Efficenza energelica
Locazione
:===================~
Parcheggio i===================1
Trasporti
~=================i
Traffico :==================1
zona i===================1
Produttivilè i============ = == = = ==1
Allro L _
_
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DIS
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Ix
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~borazjone dati: ACTASnME Pr o • licenza d'uso: Tecnoservicecamere S.C. pA - Corso Regio Parco 29 - 10152 Torino TO
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Coefficiente correttivo
I
1
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A
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( Tecno Servic e
Camere
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Divisione Tecnocamere
9 SCHEDE DEI BENI COMPARATI
Le
'po
i
TecnoServiceCamere s.c.p.A.
Rif. Perizia : 1
Rif. Immobile: 2 27
STIMA DEL PiÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
IMMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE DI SOPRA (BG)
SCHEDE DEI BENI COMPARATI
nel complesso Geller nel comune di
i Sopra
"Ri·",,,tt,,,,,o ed in ottimo stato di conservazione
'I
CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Criterio di ca lcolo adottato: DPR 138/98
Sup ::
:~~ ~ ~~:~~
::
al 35%
al 20%
al 33,3%
al 15%
a110%
a15%
~
I
Sup. lerrenoal l
Superficie coperta mq ~
60,OO +
Superficie ponderata mq
-;;;
al 2%
al
Superficie commerciale arrotondata all'unità mq
COEFFICIENTI CORRETTIVI PER RENDERE L'IMMOBILE COMPARABILE
Piano con ascensore
Piano senza ascensore
Orientamento
Esposizione
Affaccio
Taglio
Balconi
Distribuzione
Luminosità
Vetustà
Finitura
Manutenzione: immobi le
Riscaldamento
Efficenza energetica
Locazione
Stabile
Parcheggio
Trasporti
Traffico
Zona
Produttività
Altro
PCA
PSA
ORI
ESP
AFF
TAG
BAL
DIS
x
x
x
x
x
x
x
LUM
x
x
x
VET
x
FIN
MAN
RIS
EFF
LOC
STA
PAR
TRAS
TRAF
ZON
PROD
MQ: 0,9 Der laalia Drande - 11 Der laolio Diccala
ALT
Coefficiente correttivo
I
Siabile I
x
x
x
x
x
1.100
1,1
x
x
x
x
x
=
CALCOLO DEL VALORE DI COMPRAVENDITA CORRETTO PER MQ DELL'IMMOBILE
Importo compravendita
in data - EUR
Superficie commerciale
m~
Coefficiente
correttivo
Valore compravendita
corretto EUR/mq
599.000
I' I
360 00
I' I
1,1
=
CALCOLO DEL VALORE DI LOCAZIONE CORRETTO PER MQ DELL'IMMOBILE
Importo locazione mensile
in data - EUR
L -_ _ __ _
I,
Superficie commercia le
mg
L-__~3~6~0~
, 0~0____1
Coefficiente
correttivo
, LI_____1~,~1_____
1.512,63
Valore locazione mensile
corretto EURlmq
=
I
r 0
DI ".
Rif. Perizia: 1
Rif. Immobile: 2 26
STIMA DEL PiÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
IMMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE DI SOPRA (BG)
SCHEDE DEI BENI COMPARATI
Indirizzo
i
nel complesso Geller nel comune di
Il HISmltl",ralC) ea in ottimo stato di conservazione
8
CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Criterio di calcolo adottato: DPR 138/98
sup.:: :~~
al 35%
al 33,3%
:: ~~~~
~
al 10%
a15%
al 20%
a12 %
a115%
al
Sup terreno ad
1
Superficie coperta mq ~
oo ,oo +
Superficie ponderata mq
=
Superficie commerciale arrotondata all'umtà mq
COEFFICIENTI CORRETTIVI PER RENDERE L'IM MOBILE COMPARABILE
Piano con ascensore
PCA
Piano senza ascensore
PSA
Orientamento
Esposizione
Affaccio
Tagli o
Balconi
Distribuzione
Luminosità
Velustà
Finitura
Manutenzione: immobile
Riscaldamento
ORI
ESP
AFF
TAG
SAL
DIS
LUM
VET
FIN
MAN
RIS
EFF
LOC
STA
PAR
TRAS
TRAF
ZON
PROD
ALT
I Siabile I
Efficenza energetica
Locazione
Stabile
Parcheggio
Trasporti
Traffico
Zona
Produttività
Altro
MQ : 0,9 per taglio grande
~
1,1 per taglio piccolo
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
,
x
x
x
x
x
1.100
1,1
Coefficiente correttivo
CALCOLO DEL VALORE DI COMPRAVENDITA CORRETTO PER MQ DELL'IMMOBILE
Importo compravendita
in data ~ EUR
Superticìe commerciale
mq
Valore compravendita
corretto EURlmq
Coefficiente
correttivo
1.590.91
350.000
1 I 1
200 .00
1/ 1
1.1
=
CALCOLO DEL VALORE DI LOCAZIONE CORRETTO PER MQ DELL'IMMOBILE
Importo locazione mensile
in data ~ EUR
L -_ __ _ _ _ _ _ _ _
~I I
Superticìe commercia le
mq
200:00
Coefficiente
correttivo
1
i
1'---_----'.
1,-,1_
Valore locazione mensile
corretto EUR/mq
_
--'
Elaborazione dali : ACTASTIME Pro -licenza d'uso: Tecnoservicecamere S.C.p.A. - Corso Regio Parco 29 ~ 10152 Torino TO
=
Rif. Perizia : 1
Rif, Immobile: 2 29
STIMA DEL PiÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
IMMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE 01 SOPRA (BG)
SCHEDE DEI BENI COMPARATI
i i
Anno di costruzione/ristrullurazione I
Immobile inserito nel centro storico di Ponte San Pietro
stato di conservazione Buono
......
• . e _"
8130%8
CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Criterio di calcolo adottato: DPR 138/98
~
Sup.aI 60%
al 50%
~
a110%
at 25%
a15%
al 35%
al 20%
al 2%
al 33,3%
a115%
al
Sup, terreno at
I
I
Superficie coperta mq ~
.500 , OO +
=
Superficie ponderata mq
Superficie commerciale arrotondata all'unità mq
COEFFICIENTI CORRETTIVI PER RENDERE L'IMMOBILE COMPARABILE
Piano con ascensore
Piano senza ascensore
Orientamento
Esposizione
Affaccio
Taglio
Balconi
Distribuzione
Luminosità
Vetustà
Finitura
I
Manutenzione: immobile
Riscaldamento
Stabile I
Efficenza energetica
Locazione
Stabile
Parcheggio
Vicini: 1,05
Trasporti
Traffico
Zona
Produttività
Altro
Migliore della media della zona ; 1,05
MQ: 0,9 per tag lio grande· 1, 1 per taglio piccolo
PCA
PSA
ORI
ESP
AFF
TAG
SAL
DIS
LUM
VET
FIN
MAN
RIS
EFF
LOC
STA
PAR
TRAS
TRAF
lON
PROD
ALT
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
1,050
x
x
1,050
x
x
-
0,900
0,99225
Coefficiente correttivo
CALCOLO DEL VALORE DI COMPRAVENDITA CORRETTO PER MQ DELL'IMMOBILE
Importo compravendita
in data . EUR
Superficie commercia le
mq
Coefficiente
correttivo
Va lore compravendita
corretto EUR/mq
1.800.000
I / I
1,500,00
I I I
0,99225
CALCOLO DEL VALORE DI LOCAZIONE CORRETTO PER MQ DELL'IMMOBILE
Importo locazione mensile
in data· EUR
Superficie commerciale
mq
1,50000
Coefficiente
correttivo
I
I
L
_----"0""9""92"'2"'5_---'
1,209,37
Va lore locazione mensile
corretto EUR/mq
L.-_ __
_ _ _ _---'
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•
o ~\o
Rif. Perizia: 1
Rif. Immobile: 2 30
STIMA DEL PiÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
IMMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE DI SOPRA (BG)
SCHEDE DEI BENI COMPARATI
Anno di costruzione/ristrutturazione
Immobile inserito nella stessa area occupata dall'edificio
della CClAA di Bergamo.
varie metrature tra laboratori ed uffici.
di recente ristrutturazione degli interni
CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Criterio di calcolo adottato: DPR 138/98
Sup
:::~:~ ~ ~~~8
0110%
::
a15%
al 35%
al 20%
a12%
al 33,3%
a115%
al
~
I
Sup terreno al [
Supemcle coperta mq
~
60,00 +
Superficie ponderata mq
=
Superficie commerCiale arrotondala all'unità mq
COEFFICIENTI CORRETTIVI PER RENDERE L'IMMOBILE COMPARABILE
Piano con ascensore
Piano senza ascensore
x
PCA
PSA
ORI
ESP
AFF
TAG
SAL
DIS
Orientamento
Esposizione
Affaccio
Taglio
Balconi
Distribuzione
Luminosità
Vetustà
x
x
x
x
x
x
,x
LUM
VET
FIN
Normale : 1,00
I Siabile I
MAN
RIS
EFF
LOC
STA
PAR
TRAS
TRAF
ZON
PROD
MQ: 0,9 per taglio grande· 1,1 per taglio piccolo
ALT
Coefficiente correttivo
Finitura
Manutenzione: immobile
Riscaldamento
Efficenza energetica
Locazione
Stabile
Parcheggio
Trasporti
Traffico
Zona
Produttività
Altro
x
1.000
x
x
x
x
x
x
x
x
x
1.100
1,1
CALCOLO DEL VALORE DI COMPRAVENDITA CORRETTO PER MQ DELL'IMMOBILE
Importo compravendita
in data 24-09-2014· EUR
Superficie commerciale
m~
Valore compravendita
corretto EURlmq
Coefficiente
correttivo
1.363,64
I
240.000
I I I
16000
1 i 1
1,1
=
CALCOLO DEL VALORE DI LOCAZIONE CORRETTO PER MQ DELL'IMMOBILE
Superficie commerciale
mg
Importo locazione mensile
in data· EUR
I
1
160:00
Coefficiente
correttivo
1 I 1'--_ _
1'-,'-1'---_-----"
Valore locazione mensile
corretto EUR/mq
=
Elaborazione dati: ACTASTIME Pro . licenza d'uso: Tecnoservicecamere S.C.p.A. · Corso Regio Parco 29 · 10152 Torino TO
x
x
=
Rif. Perizia : 1
STIMA DEL PiÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
Rif. Immobjle~ 2 31
IMMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE DI SOPRA (BG)
SCHEDE DEI BENI COMPARATI
--
8
i
inserito nella stessa area occupata dall'edificio
CC tAA di Bergamo.
metrature tra magazzini , laboratori ed uffici.
recente rislrutturazione.
§
CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Criterio di calcolo adottato: DPR 138/98
Sup.aI 60%
al 50%
aI30%~
al 25%
al 35%
al 20%
al 33,3%
a11 5%
a11 0%
a15%
Sup
I
terreno al i
Superficie coperta mq ~
50,OO +
Superficie ponderata mq
=
a12%
al
Superficie commerCiale arrotondala all'unità mq
COEFFICIENTI CORRETTIVI PER RENDERE L'IMMOBILE COMPARABILE
PCA
PSA
ORI
ESP
AFF
TAG
SAL
DIS
LUM
VET
FIN
MAN
RIS
EFF
LOC
STA
PAR
TRAS
TRAF
ZON
PROD
ALT
Piano con ascensore
Piano senza ascensore
Orientamento
Esposizione
Affaccio
Taglio
Balconi
Distribuzione
Luminosità
Vetustà
Finitura
Normale : 1,00
Manutenzione: immobile
I Stabile I
Riscaldamento
Efficenza energetica
Locazione
Stabile
Parcheggio
Trasporti
Traffico
Zona
Produttività
Altro
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
1.000
x
x
x
,
x
x
x
x
x
-
1
Coefficiente correttivo
CALCOLO DEL VALORE DI COMPRAVENDITA CORRETTO PER MQ DELL'IMMOBILE
Importo compravendita
in data 24-09-2014 - EUR
[
935.000
Ii I
Superficie commerciale
mq
850,00
I/I
Coefficiente
correttivo
1
Valore compravendita
corretto EUR/mq
;
1.100,00
CALCOLO DEL VALORE DI LOCAZIONE CORRETTO PER MQ DELL'IMMOBILE
Importo locazione mensile
in data - EUR
[
Superficie com merciale
L -_ _
Coefficiente
correttivo
~8~~~~~0__~1 : LI____~____~
x
Valore locazione mensile
corretto EUR/mg
Rif. Perizia: 1
Rif. Immobile: 2 32
STIMA DEL PiÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO
IMMOBILE TERZIARIO IN BREMBATE DI SOPRA (BG)
Indirizzo VIA LEGLER N. 14 - 24030 BREMBATE DI SOPRA - BERGAMO - LOMBARDIA -ITALIA (scala
IMMOBILE unica)
~~~~~~~==~~~~~~~~======~
Proprielè ICAM ERA DI COMMERCIO INDU STRIA ARTI G IANATO E AGRICOLTURA DI BERGAMO
Destinazione
I
Ufficio
IFoglio l
8
IParticella I
ISUb·1
1093
Ica!.1
719
CALCOLO DEI VALORI MEDI RICAVATI DAGLI IMMOBILI COMPARATI
ID
IIndirizzo
Sup. comm.
1
I
I
Valuta
1,00
599.000 ,00 1
1 sei 20141
1
1 EUR 1
' IMMOBILE 2: VIA LEGLER N. 14 - BREMBATE DI SOPRA- BERGAMO -LOMBARDIA '
l
200 ,00
4
350.000.00 1
1,00
sei 2014 1
1 EUR 1
11M MOBILE 3: PIAZZA LlBERTA' - 24036 PONTE SAN PIETRO - BERGAMO-
1.500,00
5
1,00
1 sei 2014 1
1.800.000 ,00 1
1 EUR
1
IIMMOBILE4: VIA LEGLER - 24030 BREMBATE DI SOPRA - BERGAMO-
160,00
6
I
EUR
I
240.000 ,00 1
1 sei 2014 1
1,00
1 EUR
1
935.000 ,00
I
I sel2014 1
1
1.512 ,63 1
Ufficio
,
AllO
,
Al10
Ufficio
1
Al10
I
I
Ufficio
0,00
1
Al10
1
Al10
0,00
1.363,64 1
1
Ufficio
0,00
0,00
1.209 ,371
1
I
Ufficio
1.590,91 1
1
'IMMOBILE 5: VIA LEGLER .. - 24030 BREMBATE DI SOPRA - BERGAMO 850 ,00
I Categoria
I Importo compravo I Importo loeaz. I Data rif. ICoeff.adeg. I Valore compravo I Valore loeaz.
'IMMOBILE 1: V IA LEGLER N. 14 - BREMBATE DI SOPRA - BERGAMO· LOMBAR DIA '
360 .00
2
Destinazione
N10
1.100,00 1
0,00
Valori Medi - EURlmq
1.355,31
0,00
Deviazione standard - EUR/mq
204,00
1,00
Elaborazione dati: ACTASTIME Pro - licenza d'uso: Tecnosef\licecamere S.C.pA - Corso Regio Parco 29 - 10152 Torino TO
( TecnrJse rVice,J
Camere
l"'~:~" : ~.LI
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I~_ ['.I.'.H'~ '" :" ... "'rlfl)l(l
33
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D'visi one Tecno c.amere
10 RELAZIONE DI STIMA
10.1
CRITERI DI VALUTAZIONE
Il valore corrente del bene è stato stimato con il metodo per confronto o comparazione diretta,
attraverso la rilevazione delle quotazioni immobiliari di beni sim ili all'edificio oggetto di
valutazione. Nella fattispecie sono state condotte indagini attraverso le agenzie immobiliari
della zona al fine di individuare i prezzi di alcuni immobili di riferimento applicando , qualora
ritenuto necessario, i dovuti coefficienti correttivi per particolari disomogeneità.
Le principali caratteristiche prese in esame per la scelta del campione di riferimento sono le
seguenti:
Destinazione d'uso ad ufficio/terziario
Localizzazione
Metrature
Stato di conservazione
L'indagine ha portato all'individuazione di un campione effettivo di cinque immobili con
destinazione d'uso terziaria e caratteristiche omogenee , di cui quattro presenti nella stessa
area dell'immobile camerale, all'interno del cosiddetto "complesso Geller/Legler" di Brembate di
Sopra (cfr. capitolo 2); tutti con simili stati di conservazione (ristrutturati più o meno
recentemente). L'unico immobile esterno alla zona è uno spazio uffici nel comune di Ponte San
Pietro a cui sono stati applicati alcuni coefficienti riduttivi per poterlo rendere confrontabile (per
lo più per la localizzazione centrale e maggiormente strategica, più vicina a Bergamo).
Altro coefficiente correttivo è stato applicato per la presenza di diverse metrature (dai 200 ai
1500 mq), considerando che tendenzialmente la maggiore dimensione provoca una riduzione
del valore a mq.
Per quanto concerne le altre caratteristiche il campione preso a confronto è risultato omogeneo
per cui non è stato necessario applicare ulteriore correttivi, come si rileva dalle letture delle
schede allegate.
Il valore medio stimato dei beni comparati è stato determinato in 1.355,31 euro/mq.
( TeCnOserVice
Camere
1"1>:(;"::"-110 ::
U.""II~ '1t
.t
~lOllAl
J
34
$.E'MC, ~.EM
ITAU'''o(
~O"" 'I!(~O
Divisione Tec nocamere
10.2 DETERMINAZIONE DEL VALORE CORRENTE DI MERCATO
AI fine di calibrare il risultato ottenuto con il metodo comparativo tenendo conto delle specifiche
peculiarità dell'edificio oggetto di stima, si riportano di seguito alcune considerazioni che
determinano un arrotondamento al ribasso del valore finale.
STATO DI CONSERVAZIONE:
L'edificio si presenta nel complesso in buono stato di conservazione anche in ragione
dell'intervento di ristrutlurazione del 2006, con cui sono stati rinnovati integralmente sia gli
interni (pavimenti, controsoffitti, pareti, porte, servizi igienici, tintegg iature, ... ) che gli impianti
(tutta la distribuzione di proprietà camerale, esclusa la parte co ndominiale di centrale termica e
frigorifera ).
L'involucro edilizio, seppur più datato e di conseguenza non particolarmente performante dal
punto di vista energetico, gode anch'esso di un buono stato di conservazione sia per quanto
concerne le parti più propriamente strutturali (murature , scale, copertura) sia per quanto
concerne le finiture (facciate esterne e serra menti).
PERTINENZE / SERVITU '
Come evidenziato nel capitolo 3 competono alla porzione di unità immobiliare le correlative
quote di comproprietà condominiale sulle parti ed enti comuni dell'intero complesso immobilia re
(condivise con la società Legler Holding Spa, di seguito LH), mentre non sono oggetto di
perizia la centrale termica e frigorifera al piano terra (mappale 1093/707) , la centrale elettrica e
telefonica al piano primo (mappale 1093/707 ), gli ingressi il disimpegno le scale di cui al
mappale 1093/708, in quanto non sono di proprietà della CCIAA. L'i mpianto di climatizzazione
risulta essere centralizzato (condiviso con la sopra citata LH) e tutti i circuiti dell'impianto sono
opportunamente sdoppiati e dotati di idonei contabilizzatori dei consumi per la ripartizione delle
spese.
Ciò premesso, ai fini della stima, è opportuno considerare che:
•
la parte di impianto che serve la CCIAA provvede alla climatizzazione, oltre che della
palazzina uffici, anche di un altro spazio di proprietà came rale ad uso archivio , di ci rca
400 mq . Sebbene i due spazi siano separati catastalmente (confinano fra loro lungo il
muro ovest), in caso di vendita occorrerà val utare l'opportunità di sostenere dei costi
per i lavori di separazione degli impianti o quantomeno per l'inserimento di ulteriori
contabi lizzatori (per dividere la parte uffici dalla parte arch ivio);
•
Il contatore elettrico è ubicato in un locale condom in iale;
T~cnoServ;c~amer~
s..C.O.A.
35
( Tecnose rVic e, J
Camere
['!i~I,jIll~1l
f "-QUL Sl:lHlCf "I:'
CClI'iYEllil!'l j'TI.UA"';
l ~ CU"~RF'"
o visione Te.cnoc3rnere
•
Il locale centrale elettrica e telefonica al piano primo , all'interno del quale sono collocati
tutti i quadri elettrici secondari della palazzina oltre che le terminazioni telefoniche, è
caratterizzato da un uso non esclusivo da parte della CCIAA, in quanto il locale non è di
proprietà.
•
L'accesso carrabile di pertinenza al fabbricato è previsto nel tratto di via Privata Legler
provenendo da sud (sulla cui la CCIAA gode del diritto di passaggio) e non tramite la via
di accesso principale all'intero "complesso Geller/Legler" provenendo da nord, che
risulta più facilmente individuabile. La palazzina inoltre ha una ubicazione leggermente
decentrata rispetto alle altre attività terziare/laboratori presenti e gode pertanto di una
minore visibilità.
•
Sull'impianto fognario di proprietà della LH è presente una servitù di passaggio/allaccio
della parte di impianto camerale. L'atto di servitù è in fase di perfezionamento.
CLASSE ENERGETICA:
L'edificio, che è stato interessato da una recente ristrutturazione impiantistica e di interni (2006)
ma non dell 'involucro edilizio , è in classe G.
Alla luce di queste ultime considerazioni si ritiene congruo rideterminare il prezzo a mq
derivante
dai
beni
comparati
applicando una
lieve
riduzione
che , comprensiva
di
arrotondamento, determinerebbe che la stima del più probabile valore di mercato sia di
1.300,00 euro/mq che, moltiplicati per i 750 mq di superficie commerciale dell'immobile,
determinano un valore complessivo di 975.000,00 euro.
10.3 CONSIDERAZIONI FINALI IN RELAZIONE AL MERCATO IMMOBILIARE (FONTE DATI : AGENZIA
DELLE ENTRATE - OMI)
Come evidenziato nel capitolo 7, relativo alla descrizione dell'andamento del mercato
immobiliare in tutta Italia, e relativo ai dati elaborati dall'Agenzia delle Entrate (aMI), la
quotazione media annuale nazionale 2013 per gli immobili con destinazione terziaria (uffici) si
attesta sui 1.490,00 euro/mq , e quella della regione Lombardia intorno ai 1.570,00 euro/mq .
Occorre tuttavia rilevare che tale dato risulta essere una media dell'intera reg ione, con dei
picchi soprattutto nelle aree metropolitane dei capoluoghi di provincia, in cui primeggia Milano.
Per quanto riguarda Bergamo e provincia, stando ai dati dell'aMI, la quotazione annuale , ", .
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si attesta su va lori compresi tra 1.000,00 euro/mq e 2.2000 euro/mq, a seconda d
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con un valore medio di circa 1.600,00 euro/mq. Dato che pare confermato anche per il 2014,
seppur ancora in corso.
Si precisa che l'utilizzo dei dati sopra riportati, seppur fondamentale per la corretta
interpretazione della stima , è da considerarsi quale mero elemento di supporto e riscontro
dell'intero processo di valutazione, con l'obiettivo di focalizzare due aspetti importanti: il primo è
l'andamento del mercato immobiliare in cui l'edificio oggetto di stima si inserisce, il secondo è
l'individuazione di
espressamente
valori
di
dichiarato
mercato
dalla
da
stessa
intendersi quali
Agenzia
delle
riferimenti
entrate:
"/
sommari,
va/ori
come
contenuti
nell'osservatorio immobiliare, non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma so/tanto di
ausilio alla stessa. Essi si riferiscono all'ordinarietà degli immobili. Non vengono pertanto presi
in considerazione i va/ori riguardanti stati qua/itativi relativi ad immobili non ordinari. L'utilizzo
delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di
r
valori di larga massima[. ..
Alla luce di quanto sopra il valore determinato appare in linea rispetto ai dati dell'OMI per
quanto concerne i valori medi rilevati , e si colloca leggermente al di sotto del valore medio della
provincia di Bergamo (1600 euro/mq).
Il
risultato trova
conferma
anche
in
ragione
della
destinazione
d'uso
prettamente
industriale/terziaria della zona del "complesso Geller/Legler"' che . al pari dell'Italia intera,
probabilmente risente del clima di incertezza economica , come dimostra la presenza di
numerosi immobili in vendita.
Studio Nota ril e Morone
10121 Torino - via Mercantini 5
Tel +39 011 5622522 - Fa x +39 011 5438 24
societa ri o@studiom orone.i t
- www.studiomorone.it
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