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営改増 不動産業及び建設業の チャンスと課題
News Flash China Tax and Business Advisory 営改増 (I) – 不動産業及び建設業の チャンスと課題 March 2016 Issue 09 概要 2016 年 3 月 24 日、財政部及び国家税務総局は「営業税から増値税への移行パイロットプログラムの全面実 施に関する通達」（財税[2016] 36 号、以下「36 号通達」）を共同で公布し、その中で不動産業及び建設業につ いて営業税から増値税への徴税管理方式の変更（以下「営改増」）が 2016 年 5 月 1 日（以下「施行日」）から行 われることが規定されました。36 号通達では以下の点が重要点として挙げられています：(i) 適格と認められた 旧建設プロジェクトについて簡易課税方式を選択することができる、(ii) 不動産の販売及び賃貸並びに建設業 は一般課税方式（税率 11%）に従うこととする、(iii) 不動産を開発する一般納税人が自社開発不動産の旧プロ ジェクトを販売する場合、簡易課税方式を選択することができる、(iv) 適格と認められた土地取得原価を販売額 から控除できる、(v) 不動産購入時に有効な証憑を取得した納税者は、支払った増値税について仕入税額控除 が適用できる、(vi) パイロットプログラムの対象となる納税者が海外で建設サービスを提供した場合、増値税が 免除される。 パイロットプログラムの対象となる納税者（以下「対象納税者」）におかれては、36 号通達の内容を精査し、経過 期間における増値税の処理を適切に行い、政策の内容を十分に理解することが求められます。また営改増の 今後の追加措置に注目し、同時にその影響を分析し、適切な行動を取ることが望ましいと言えるでしょう。 本稿では、不動産業及び建設業に関係する実務上の課題について取り上げます。なお、私どもの News Flash Issue 08 にて、営改増の全体的な政策目標、構成及び政策方針に関する私どもの分析を紹介しております。 併せてご閲読いただければ幸いです。 詳細 営改増の目標と対象納税者の 対応 構造的減税の重要な措置として、 営改増では増値税の仕入税額控 除の適用範囲の拡大、二重課税 の排除、徴税管理の最適化及び 産業の成長の加速が主な目標と して挙げられています。 しかしながら、不動産業及び建設 業の納税者におかれては以下の 3 点に注意すべきでしょう。 税務リスクの軽減：対象納 税者は、営改増施行後の税 法規定を遵守するための手 段を確保しなければならな い。比較的簡素な営業税徴 税管理規定と比較し、増値 税徴税管理規定はより厳格 であることに注意が必要とな る。例えば、日常業務、納税 申告、専用発票に関して、税 務当局の管理要件がより複 雑になっている。不動産業 及び建設業の納税者は、収 益認識、仕入税額控除、発 票管理に注意し、税務に関 する健全な内部統制を構築 し、コンプライアンス体制を 十分に整備しなければなら ない。 税負担の軽減：不動産業及 び建設業の納税者にとって、 営改増の前後に着手したプ ロジェクトに関し、資産購入 のタイミングや企業の事業 サイクルといった要素から増 値税負担に影響が出ること になる。増値税は企業の損 益計算書には計上されない が、収益・原価・費用・税金 等の項目を通じて損益計算 書に影響を及ぼす。また、外 税による計算方式により、不 動産業及び建設業の納税者 に対し、企業所得税・土地増 値税等の面で影響が及ぶ。 納税者は当該政策を合理的 に活用し、税負担の軽減を 行なうべきである。さらに、 納税者は事業に対する営改 増の全体的影響を理解する ために、あらゆる税の影響を 考慮し、全体的な税負担額 を計算すべきである。 www.pwccn.com News Flash — China Tax and Business Advisory 事業発展の促進：増値税は事業サ イクルの全ての段階で仕入税額を 控除するという特徴がある。営改増 の全面施行が完了した後、物品、 労務及びその他のサービスが全て 仕入税額控除の適用範囲に含まれ、 全ての産業がその川上・川下産業 と密接に関与することになる。外税 方式や仕入税額控除などの新たな 変化により、対象納税者のビジネス 上の交渉や価格戦略に影響が及ぶ。 対象納税者は増値税徴税管理制 度を有効に活用し、事業の発展と 収益性の改善を図るべきである。 36 号通達では、主に徴税管理の観 点から不動産販売者を「不動産開 発企業」と「一般納税人」とに分けて いる。自社開発した不動産を販売 する不動産開発企業は「新規不動 産」の販売に属し、買い手（顧客）に 対し直接、発票を発行し、所轄税務 局に増値税を納税することができる。 自社開発した不動産及びそれ以外 の不動産を販売する一般納税人は、 「中古不動産」の販売に属し（不動 産所有証書は自社開発不動産から 自社使用不動産への移行時に取得 するため、不動産の再販売は「中古 不動産」の販売に属する）、税務機 関が代理で発票を発行し、国家税 務総局が地方税務局に増値税の徴 収を委託する。 経過規定 以下に経過規定の重要点と不明点をま とめました。 経過規定の概要 不動産業及び建設業の納税者にと って、最初の問題は 5 月 1 日から の経過規定の適用である。36 号通 達では、営改増への速やかな移行 を確保するために経過規定を定め ている。原則として、対象納税者に 対し旧プロジェクトに関して簡易課 税方式の選択が認められる。詳細 は付録を参照のこと。 実際には、これらの 2 種類の対象 納税者には、建設プロジェクトにお ける異なる建物に対し異なった「建 設工事施工許可証」が発給されるこ とになる。仮にこれらの「建設工事 施工許可証」が営改増施行日の前 後に跨る場合、対象納税者は同一 プロジェクトに対し簡易課税方式と 一般課税方式を適用するという複 雑な問題に直面する可能性がある。 2 の適用対象となるか否かについて は、経過規定の「取得」の定義に左 右される。不動産の販売とは異なり、 経過規定の「取得」という表現には 「自社開発を含まない」という文言 が付随しないため、仮に「原始取得 及び継承取得」を含むものと解釈さ れるならば、賃貸料の受領を目的 に自社開発不動産の旧プロジェクト を賃貸する不動産開発企業は経過 規定を適用し、5%の簡易税率で増 値税を納付することができると考え られる。対象納税者におかれては、 当該規定の解釈及び以降の実施 細則に注意する必要がある。 加えて、自社開発不動産以外の不 動産を販売する一般納税人が営改 増施行日前に不動産を取得した場 合、36 号通達では取得原価につい て従来の営業税の規定を継続して 適用しており、増値税納付時に増 値税課税対象売上高から取得原価 を控除することができる。 実際には、不動産開発企業は賃貸 料の受領を目的に自社開発不動産 を賃貸するのが一般的である。営 改増施行日以前に完成した不動産 開発企業による自社開発不動産の 旧プロジェクトが、上記の経過規定 経過期間 36 号通達では経過規定の適用期 間について具体的に明記していな いため、経過規定の有効性につい て不確実性が残る。この問題は、今 後の特定産業に対する法令で規定 されるか、または増値税関連法令 に統合されるものと予想される。 不動産賃貸に係る経過規定（詳細 は付録を参照のこと） 36 号通達では、営改増施行日前に 不動産を取得し賃貸する一般納税 人は簡易課税方式を採用すること ができ、5%の簡易税率にて増値税 を納付することができると規定して いる。 増値税課税プロセスの川下における 発票の発行と仕入税額控除 経過規定を適用し且つ簡易課税方 式で増値税を納付する建設サービ ス、不動産開発の旧プロジェクト及 び不動産賃貸の旧プロジェクトにつ いて、3%の暫定税率または 5%の 簡易税率で増値税専用発票を川下 の取引相手に対し発行できるのか、 それとも普通発票しか発行できない のか、現行規定では明確にされて いない。現行規定では、増値税専 用発票が発行できない簡易課税項 目について、その旨を明記する方 法が採られている。納税者におか れては、当該問題に係る今後の実 施細則に注意する必要がる。増値 税専用発票の取得が増値税課税プ ロセスの下流の取引相手にとって 仕入税額控除の可否を左右し、か つその事業に影響を及ぼすことを 考慮し、対象納税者は当該問題に ついて政策内容を十分に理解する ことが望ましい。 36 号通達では、開発プロジェクトの 代金を前受けする不動産開発企業 は前受金受領時に 3%の暫定税率 にもとづき増値税を納付しなければ ならないと規定している。しかしなが ら、同規定では、簡易課税方式を選 択した納税者による旧プロジェクト について、3%の暫定税率が適用さ れるのか、または簡易課税方式下 の 5%の簡易税率が適用されるの か明確にしていない。対象納税者 におかれては、当該規定の解釈及 び以降の実施細則に注意する必要 がある。 旧プロジェクトと新プロジェクトの区 分基準 36 号通達では、「建設工事施工許 可証（中国語では「建築工程施工許 可証」）」を以って旧プロジェクトと新 プロジェクトを区分すると規定してい る。旧プロジェクトは工事施工日が 2016 年 4 月 30 日以前で、その旨 が「建設工事施工許可証」に記載さ れているプロジェクトを指す。「建設 工事施工許可証」を受領していない 場合、旧プロジェクトは工事施工日 が 2016 年 4 月 30 日以前で、その 旨が工事契約書に記載されている プロジェクトを指す。 不動産販売に係る経過規定（詳細 は付録を参照のこと） 税負担の変化 上記の経過規定の適用対象である 納税者は、課税率は従来の営業税 のそれと同様であるが、増値税は 価格外の税（外税）であるため（即 ち、販売価格=増値税込の価格/（1 + 課税率））、経過規定の適用を選 択する一般納税人の実際の税負担 は、従来の 3%及び 5%の営業税率 PwC News Flash — China Tax and Business Advisory よりも僅かながら軽減される。しかし、 一般納税人の仕入税額及び不動 産開発企業の土地取得原価は増 値税計算には関係がなくなる。適用 可能な政策の選択について、納税 者におかれては仕入税額の状態、 コスト全体に対する土地取得原価 の比率、川下の取引相手の仕入税 額控除の要件、自社の会計・税務 知識、及び税負担の影響を十分に 検討の上、適切な経過規定を適用 することが望ましい。 不動産業及び建設業の各段階における 税務分析 開発段階 資金調達コスト 36 号通達では、支払利息や顧問料、 手数料、コンサルティング料等、融 資サービスに直接関係する仕入税 額は控除できないと規定している。 これは、不動産開発段階で発生し た利息費用は控除できないため納 税者の資本コストは軽減されないこ とを意味する。 貸付資金調達のほかに、不動産開 発企業の間では前受金の受領も一 般的な資金調達方法である。36 号 通達では、自社開発の不動産の販 売で前受金を受領する不動産開発 企業は前受金受領時に 3%の暫定 税率で増値税を納付しなければな らないとする従来の営業税規定に 従うことが規定されている。当該企 業は 11%の適用税率に従い増値税 を納付する必要はないが、当該暫 定課税額は依然として資本コストに 一定の影響を与える。 土地取得原価 政府から土地を購入する対象納税 者は仕入税額控除のための有効な 証憑を取得することができないため、 当該土地取得原価に対する仕入税 額控除はできない。この点について、 36 号通達では土地取得原価は売 上高から控除できると規定している （以降の「売上高から土地取得原価 を差し引いた純額ベースの控除」の 項を参照のこと）。 建設段階 下請け 従来の営業税規定によると、下請 け会社に工事を委託する対象納税 者について、営業税課税対象売上 高は総売上高（工事契約価格のほ 3 かに売上高と関連請求額の合計） から下請け会社に支払う費用を差 し引いた額と規定されている。36 号 通達では簡易課税方式についての み控除規定を継続している。一方で、 一般課税方式を採用する対象納税 者については、仕入税額控除は、 有効な証憑を取得できれば実際に 支払った下請け費用に対して控除 が認められる。 資材の供給を伴わない契約におい て、契約業者の主要コストには資材 コストは含まれない（もしくはごく少 額のみ含む）。同時に、控除できな い労働費用は非常に大きな比率を 占める。11%の課税率が適用される 対象納税者は、仕入税額控除の非 効率性により税負担が増すものと 考えられる。従って、36 号通達では 納税者に対し簡易課税方式を採用 するオプションを認めている。増値 税課税対象売上高=増値税込みの 売上高/（1+課税率）であることを考 慮すると、契約業者の税負担はわ ずかに軽減されるが、同時にサー ビスの受益者は仕入税額の全額を 完全には控除できない。 発注者が機械設備及び資材 を提供する契約 36 号通達では、発注者が機械設備 及び資材を提供する契約において 全部または一部の機械設備、資材 及び動力を提供する一般納税人は 簡易課税方式を採用することがで きると規定している。 これらの 2 種類の建設サービスに 係る政策は基本的に同じである。発 注者が一部の機械設備、資材及び 動力しか提供しない場合でも、建設 業者は依然として簡易課税方式を 採用できる点に留意すべきである。 36 号通達では、発注者が提供する 機械設備、資材及び動力の比率に 対する最低基準値が設けられてい 仕入税額控除の適用 建設プロジェクトにおけるレンガ、石 灰、砂利及び盛土等の資材の供給 チャネルは比較的整備が遅れてお り、これらの資材のサプライヤーは 通常、小規模納税人または個人で ある。従って、建設業における企業 にとって、仕入税額を全額控除する にあたり有効な証憑を取得するた めに、サプライヤーの選別プロセス を強化することが税負担の軽減に 大きく影響する。 資材の供給を伴わない契約 36 号通達では、資材の供給を伴わ ない契約にもとづき建設サービスを 提供する建設業の一般納税人は簡 易課税方式を採用できると規定して いる。資材の供給を伴わない契約 にもとづく建設サービスとは契約業 者が建設資材を購入しない、又は 補助材料のみを購入し且つ労働費 用、管理費用又はその他の建設サ ービス費用を請求するプロジェクト を指す。 ないため、発注者がごくわずかな資 材しか提供しない極端な場合でも、 建設業者は依然として簡易課税方 式を採用できる。納税者は、発注者 が提供する機械設備、資材及び動 力の比率について具体的要件が課 させるか今後の実施細則に注意す る必要がある。 販売段階 売上高から土地取得原価を差 し引いた純額ベースの控除 政府から土地を購入する不動産開 発企業は仕入税額控除のための有 効な証憑を入手することができない。 土地取得原価は一般的に不動産開 発コストの大部分を占めることから、 この重大な支出がどの様に増値税 額の計算に関係するのか大きな注 目を集めている。36 号通達では、 不動産開発企業の内、一般納税人 である納税者は、自社開発不動産 を販売する場合（簡易課税方式を 採用した旧プロジェクトを除いて）、 総売上高と追加で受領した請求額 の合計から政府に支払った土地取 得原価を差し引いた額が課税対象 売上高となると規定している。土地 取得原価は控除可能な仕入税額の 範囲には直接含めることはできない が、36 号通達で規定される純額ベ ースに基づく土地取得原価の総売 上高からの控除は、増値税課税額 の計算において実質的に同じ効果 をもたらす。土地取得原価が売上 高から控除できるものの、有効な証 憑が無いその他の費用（例えば、土 地使用費、遊休土地費用、移転補 償費、農作物補償費及び労働費用） は依然として控除できないことに留 意すべきである。 また 36 号通達では納税者は土地 取得原価の控除に際して有効な証 憑を取得する必要があると規定して おり、当該証憑は省級以上（省級を PwC News Flash — China Tax and Business Advisory 含む）の財政部門が監督（印刷）す る証憑であると規定されている。 し、納税者の事業所在地にて納税 申告を行なうことが規定されている。 実際は、建設業及び不動産業に係 る納税義務発生時点と納税場所の 規則を策定する際、36 号通達の原 則に従うと同時に多くの実務上の問 題も考慮された。例えば前受金、発 票の事前発行、建設サービス及び 不動産の地方における徴税、「中古 不動産」の売り手による地方税務局 に対する増値税の徴収と発票の発 行の委託、業界に対する税負担の 軽減等、多くの要素が考慮されてい る。上記の規則が実務にどのように 影響するかについて、対象納税者 は今後の実施細則に注意する必要 がある。 内装完備、家具・家電付き不 動産の販売 実際には、不動産開発企業は居住 用不動産の販売に際して、内装工 事、家具の据付及び家電を提供す る場合がある。これにより、兼営と 混合販売の問題が生じる。36 号通 達では、納税者が異なる増値税率 または課税率の対象となる増値税 課税対象活動を営む場合、納税者 は各活動に対する売上高を個別に 計算しなければならないと規定して いる。増値税課税対象活動による 売上高が個別に計算されていない 場合は、全ての活動に最高税率が 適用される。混合販売とは、サービ スと物品の提供を行なう活動を指し、 製造及び物品取引を行なう納税者 は物品の販売に属するとみなされ、 増値税の課税対象となる。一方で、 これ以外の納税者はサービスの販 売に属するとみなされ、増値税の課 税対象となる。 36 号通達では関連業務が「兼営」 または「同一行為」のいずれに属す るかを明確に規定していない。買い 手が不動産のみを購入し、内装や 家具、家電の購入を含まない場合、 その販売活動が「兼営」とみなされ るのか否か、あるいは買い手に選 択肢が無く、内装済み、家具・家電 付き不動産を購入しなければならな い場合、その販売活動が「混合販 売」とみなされるのか否か、今後の 実施細則の公布を待たねばならな い。 納税義務発生のタイミングと 納税場所 36 号通達では、建設業及び賃貸サ ービス業の納税者が前受金を受領 する場合、増値税納税義務の発生 時点は前受金受領日となると規定 している。例えば、自社開発不動産 の販売にて前受金を受け取る不動 産開発企業は前受金受領時に 3% の暫定税率に基づき増値税を納税 することになる。納税者が県（また は市）を跨ぐ建設サービスを提供す る場合、当該サービスの提供地で 増値税を予納し、納税者の事業所 在地で納税申告を行なうことが規定 されている。一方、納税者が不動産 を販売または賃貸する場合、当該 不動産の所在地にて増値税を予納 4 を納付しなければならないと規定し ている。実際には、市場競争環境 の熾烈化と販売モデルの進歩に伴 い、「賃料無料期間」または「内装工 事期間」は一般的に不動産の賃貸 で提供されている。上記の活動が サービスの無償の提供とみなされ るかについて、プロモーション活動 のスローガンや名目を考慮するだ けでなく、当該活動が無償サービス に密接に関与するか、また割引に 該当するか否かを分析する必要が ある。 36 号通達では、控除可能な純額ベ ースの項目についてポジティブリス トを採用しており、「不動産開発プロ ジェクトの販売」についてのみ土地 取得原価が控除できると規定して いる。従って、一般納税人が自社開 発した不動産を販売ではなく賃貸す る場合、その賃料は 11%の税率で 課税され、当該納税者は土地取得 原価を控除することはできない。こ のため、対象納税者に対する税負 担増加のリスクが存在する。 所有段階—不動産の賃貸 不動産賃貸及びその他課税 サービス提供行為 36 号通達では兼営と混合販売の 両方の条項が含まれている。納税 者が異なる増値税率または課税率 が課せられる増値税課税対象活動 を営む場合、納税者は各活動に対 する売上高を個別に計算しなけれ ばならない。増値税課税対象活動 に対する売上高が個別に計算され ていない場合、全ての対象活動に ついて最高税率が適用される。 商用不動産を賃貸する納税者は一 般的にその他の増値税課税対象活 動（例えば、不動産管理サービス、 建設サービス、水道・電気等の提供 の委託、メンテナンスサービス等）も 提供する。兼営に関する規定を適 用するには、全ての活動に対し最 高税率が課せられることを回避する ために納税者は契約書にて会計処 理や発票発行などの各活動を個別 に計算する必要がある。混合販売 の規定を適用するには、納税者の 特質に従い、全ての収入を不動産 賃貸料として 11%の税率で増値税 を納税する必要がある。対象納税 者は自社の事業への影響を十分に 考慮し、慎重に事業上の取り決めを 行なうことが望ましい。 賃料無料期間または内装 工事期間 36 号通達では、サービスの無償の 提供、及び無形資産または不動産 の無償の譲渡は販売とみなし、当 該サービス・財が公益事業または 一般大衆を対象としたものでない限 り、関連計算方式にもとづき増値税 土地取得原価 まとめ 36 号通達は 5 月 1 日から正式に効力を 生じ、対象納税者の準備期間は非常に 限られたものとなっています。正式な施 行日までの残りの期間において、対象納 税者におかれましては以下の対策を取ら れることをご提案します。 積極的に税務当局と協力して営改 増の完全施行までに関連文書を準 備する（追加の税務登記関連資料、 一般納税人資格の登記、増値税発 票の申請、発票印刷機の取得及び 研修、各種税制優遇措置の届出、 輸出税控除資格の届出、並びにオ ンライン申告システムの導入等を含 む）。加えて、6 月の増値税納税申 告期限が 6 月 25 日まで延長される ことを受け、すみやかに納税申告を 行なう。 利益、売上及び原価/費用に対する 営改増の影響を包括的に評価し、キ ャッシュフローと資金調達コストに対 する仕入増値税の影響を分析する。 仕入税額控除の適用範囲の川上と 川下における開発業者、請負業者、 下請業者及び顧客への便益と影響 を合理的に配分する。製品またはサ ービスに係る価格設定を調整し、サ プライヤーの信頼性を十分に検討し、 その管理を改善する。 PwC News Flash — China Tax and Business Advisory 5 経過規定における措置を精査し、税 負担に関するその影響を評価する。 営改増の包括的分析と併せて、契 約条項のテンプレートを見直し、不 動産プロジェクトの販売の時期と方 法について再度検討し、事業運営モ デルの改善を考慮する。 事業の運営とそのプロセスを調整し、 運営体制の改善作業を細分化する。 価格と税の分離を徹底し、増値税計 算要件を満たす。増値税リスク管理 を強化し、会計システムと納税申告 システムの相互接続及び発票発行 システムのアップグレード等の調整 を行い、また控除が認められない仕 入税額等の問題について合理的に 調整を行なう。 増値税管理プロセスを改善する。増 値税関連業務のマニュアルを作成し、 コンプライアンス体制の整備を確保 する。発票発行システムのアップグ レードについて周知徹底し、正確に 発票の発行を行なう。増値税専用発 票の発行と保管要件を理解し、仕入 税額控除の申請期間を把握し、十分 な控除ができることを確保する。 営改増に係る今後の実施細則に注 意する。関連規定の解釈を精査し、 自社への影響を分析し、適切な行動 を取る。 今般の営改増の全面的施行を受け、私 どもはその他の産業についてその影響を 分析しており、私どもの見解を適時に紹 介していく予定です。 PwC News Flash — China Tax and Business Advisory 付録： 選択可能な 課税方式 課税対象売上高 簡易課税方式 総売上高及び追加費用の合計額 5% 営改増施行日以前に取得した自社開発以外 の不動産を販売する一般納税人 簡易課税方式 総売上高及び追加費用の合計額 から取得原価を差し引いた額 5% 営改増施行日以前に取得した自社開発の不 動産を販売する一般納税人 簡易課税方式 総売上高及び追加費用の合計額 5% 不動産の賃貸 営改増施行日以前に取得した不動産を賃貸す る一般納税人 簡易課税方式 総売上高及び追加費用の合計額 5% 建設業 旧建設プロジェクトに対し建設サービスを提供 する一般納税人 簡易課税方式 総売上高及び追加費用の合計額 から下請け費用を差し引いた額 3% 事業内容 不動産の販売 6 取引の行為者とその内容 自社開発の旧プロジェクトを販売する不動産 開発企業 税率 PwC News Flash — China Tax and Business Advisory お問い合わせ 今回のニュースフラッシュ掲載内容に関するお問い合わせは、PwC’s China Indirect Tax Team までお気軽にご連絡く ださい。 Alan Wu +86 (10) 6533 2889 [email protected] Robert Li +86 (21) 2323 2596 [email protected] Liang Gong +86 (21) 2323 3824 [email protected] Janet Xu +86 (20) 3819 2193 [email protected] Cindy Li +86 (755) 8261 8151 [email protected] Catherine.Tsang +852 2289 5638 [email protected] Kelvin Lee +86 (22) 2318 3068 [email protected] Jason Ye +86 (10) 6533 3153 [email protected] Michael Ma +86 (21) 2323 3743 [email protected] PwC’s China Indirect Tax Team comprises a team of professionals with rich indirect tax experience and integrated knowledge, both internationally and domestically, stationed in our Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin and Hong Kong offices. We advise businesses on Chinese indirect tax matters and work on Chinese indirect tax developments. Our Indirect Tax Team in China is part of PwC’s global indirect tax network of 1,800 experienced and specialized professionals. 本稿では、中国または中国大陸は中華人民共和国を指しますが、香港特別行政区、マカオ特別行政区、及び台湾はこれに含まれません。 本稿は一般事項に関する記述であり、関連する全ての事項について完全に網羅しているわけではありません。法律の適否とその影響は、具体的・個別な状 況により大きく異なります。本稿の内容に関連して実際に具体的な対応をとられる前に、PwC クライアントサービスチームに御社の状況に応じたアドバイスを お求めになれますようお願い申し上げます。本稿の内容は 2016 年 3 月 29 日現在の情報にもとづき編集されたものであり、その時点の関連法規に準じてい ます。なお日本語版は英語版をもとにした翻訳であり、翻訳には正確を期しておりますが、英語版と解釈の相違がある場合は、英語版に依拠してください。 本稿は中国及び香港の PwC ナショナル・タックス・ポリシー・サービスにより作成されたものです。当チームは専門家により構成されるプロフェッショナル集団 であり、現行または検討中の中国、香港、シンガポール及び台湾の税制およびその他ビジネスに影響する政策を随時フォローアップし、分析・研究に専念して います。当チームは良質のプロフェッショナルサービスを提供することで PwC の専門家をサポートし、また思考的リーダーシップを堅持し、関連税務機関、そ の他政府機関、研究機関、ビジネス団体、及び専門家、並びに PwC に関心をお持ちの方々とノウハウを共有いたします。 お問い合わせは、以下の担当パートナーまでお気軽にご連絡ください。 Matthew Mui +86 (10) 6533 3028 [email protected] 既存または新たに発生する問題に対する実務に即した見識とソリューションは、中国のウェブサイト http://www.pwccn.com または香港のウェブサイト http://www.pwchk.com にてご覧いただけます。 © 2016 PricewaterhouseCoopers Consultants (Shenzhen) Ltd. 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In this document, “PwC” refers to PricewaterhouseCoopers Consultants (Shenzhen) Ltd. which is a member firm of PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity. 新知 中国税务/商务专业服务 营改增落地之（一）——房地产业、建筑 业的机遇与挑战 二零一六年三月 第九期 摘要 3 月 24 日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税 [2016]36 号）（以下简称为《通知》），其中，房地产业和建筑业自 2016 年 5 月 1 日（以下 简称为“扩围日期”）起适用的流转税由营业税改征增值税（以下简称为“营改增”）。主要 规定包括：符合条件的建筑工程老项目可以选择简易计税方法计税；销售不动产、不动产租 赁、建筑业适用一般计税方式，税率 11%；房地产开发一般纳税人销售自行开发的房地产老项 目，可以选择简易计税方法计税；符合条件的土地价款可在销售额中扣除；试点纳税人购进不 动产取得合法有效凭证，可以抵扣所含进项税额；试点纳税人提供工程项目在境外的建筑服务 适用免税政策。 试点纳税人应熟悉《通知》政策内容，妥善处理过渡期间的增值税处理，及时掌握增值税的各 项管理规定，关注营改增后续配套文件，分析对本环节影响并做出应对。 我们在 2016 年 3 月 24 日出版的《营改增扩围实施办法出台，增值税链条全行业打通》为题的 分析中，提及这次营改增的总体目标、布局和方向，我们不再在这里重复，而是希望特别关注 房地产业和建筑业在营改增初期会遇上的一些实操问题，提供我们的观察和观点。 详细内容 营改增目标和试点纳税人的 应对策略 营改增作为国家要推行结构 性减税的重要措施，目标是 扩大抵扣链条、解决重复征 税、优化税收制度、助推产 业升级。 但具体到每一户建筑业、房 地产业纳税人，需要结合自 身情况时刻关注营改增影响， 并重点采取以下三方面工作 作为应对： 防范涉税风险。营改增 后，试点纳税人需确保 不因税制变化而产生各 类税收不遵从风险。与 营业税相对简化的管理 制度相比，增值税的税 务管理上更加严格。在 日常事项、纳税申报、 专用发票方面，税务机 关的管理上的要求都更 为复杂。房地产业、建 筑业纳税人需重点关注 收入确认、进项抵扣及 发票风险，制定有效的 税务内控制度，确保合 规遵从。 控制降低税负。于建筑 业、房地产业纳税人来 说，跨营改增前后项目 的处理、购进资产的时 点、企业经营周期都容 易对增值税税负产生影 响。增值税虽不反映在 企业利润表的计算，但 仍会通过收入、成本、 费用、营业税金及附加 等项目，对企业利润表 产生影响。而价税分离 的核算方式，也会使房 地产业、建筑业纳税人 缴纳的企业所得税、土 地增值税等税费产生变 化。因此纳税人需要合 理充分利用政策，控制 降低税负。全面考虑各 项税费测算整体税负变 化，了解营改增对经营 成果产生的综合影响。 促进业务发展。增值税 具有环环抵扣的特点， 营改增全面完成后， www.pwccn.com 新知—中国税务/商务专业服务 货物、劳务、服务都将纳入抵 扣链条，产业的上下游环节更 加紧密。价税分离、进项抵扣 等新变化将对相关试点纳税人 的商业谈判、定价策略产生影 响。试点纳税人应利用税制特 点，通过合理的商业安排和议 价，促进自身业务发展，提高 本环节利润空间。 过渡政策 以下概述过渡政策重点，同时也对 过渡政策里暂时不太明细的重要部 分提出观察，供试点纳税人参考。 过渡政策概述 对于房地产业、建筑业纳税人 来说，5 月 1 日起首先一般会 面临过渡期的政策适用问题。 为保证顺利完成营改增过渡， 《通知》给予充分的过渡政策， 原则是试点纳税人对老项目可 以选择按照简易计税方式纳税， 而不必马上改为一般计税方式 缴纳增值税。具体内容见附表。 划分新老项目标准 《通知》将《建筑工程施工许 可证》作为划分新老项目的标 准。房地产老项目，是指《建 筑工程施工许可证》注明的合 同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的项目。建筑工程老项目， 是指：《建筑工程施工许可证》 注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项 目；未取得《建筑工程施工许 可证》的，建筑工程承包合同 注明的开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。 但在实践中，这两类试点纳税 人都经常会面对同一项目下的 多个楼盘取得不同《建筑工程 施工许可证》的情况。如果多 个《建筑工程施工许可证》分 别在扩围日期前后颁发，那么 试点纳税人则可能产生同一项 目的不同楼盘，分别适用一般 计税或简易计税的复杂情况。 9 销售不动产过渡政策（具体过 渡政策请参照附表） 《通知》将销售不动产主体划 分为“房地产开发企业”与“一般 纳税人”，主要是从征税环节和 征税机关的角度考虑。房地产 开发企业销售自行开发的房地 产，属于通常意义上的“新房” 销售，由开发企业开具发票， 在国税局缴纳增值税；一般纳 税人销售自建、非自建不动产， 属于通常意义上的“二手房”销 售（自建不动产在建成转自用 时已取得产权凭证，再销售属 于“二手房”销售），由税务机 关代开发票，在国税局委托地 税局征税。 《通知》虽然规定房地产开发 企业采取预收款方式销售开发 项目，在收到预收款时按照 3% 的预征率缴纳增值税。但并未 明确指出对于选择适用简易征 收方式的房地产老项目预售的， 是否可以适用 3%的预征率还 是直接按 5%简易征收率缴纳 增值税, 建议纳税人关注对此条 款的解读和后续政策。 此外，对于一般纳税人销售扩 围日期前取得非自建不动产， 《通知》保留了原营业税中扣 除取得成本的规定，以销售额 中减去购置成本的余额缴纳增 值税。 发票开具及下游环节抵扣 对于适用过渡政策并选择进行 简易征收方式缴纳增值税的建 筑服务、房地产开发老项目和 持有地产出租的老项目,是否能 向下游客户开具 3%或 5%征收 率的增值税专用发票，还是只 能开具普通发票,目前政策尚未 明朗。在现有政策中，不得开 具专用发票的简易征收项目采 取正列举方式规定，因此应关 注后续政策中是否对此问题予 以明确。考虑到是否能获取专 用发票将决定下游客户能否抵 扣进项税额,也会影响很多谈判 的商业决策,试点纳税人在衡量 该事宜时应通盘考虑。 过渡期限 《通知》中并未就过渡期提供 一个具体的截止时限,所以相关 过渡政策能执行的有效期还存 在不确定性,有可能由未来的行 业细则进行明确,也可能与接下 来的增值税立法进程相结合。 税负变化 试点纳税人适用上述过渡政策， 虽然征收率与原营业税期间的 税率基本持平，但因为增值税 是价外税，[即：销售额=含税 销售额/（1+征收率）]，因此， 选择过渡政策的一般纳税人实 际税负将较原 3%、5%营业税 税负率略有下降。同时，一般 纳税人的进项税额和房地产开 发企业的土地成本将不参与增 值税计算。纳税人在选择适用 政策时，应进行周密测算，考 虑进项取得情况、土地成本占 全部成本比率、下游抵扣需求、 自身核算能力、税负影响，并 慎重选择适用过渡政策。 出租不动产过渡政策（具体过 渡政策请参照附表） 《通知》规定，一般纳税人出 租扩围日期前取得的不动产， 可以选择适用简易计税方法,按 照 5%的征收率计算应纳税额。 实践中，房地产开发企业经常 将自行开发的房地产用于出租 并收取租金。扩围日期前完成 并用于出租的房地产老项目能 否适用上述过渡政策，取决于 如何理解这一条款中 “取得”的 范围。与销售不动产不同，此 条款中的“取得”后面并未加注 “不含自建”，因此如果将该“取 得”理解为包括“原始取得和继 受取得”，那么房地产开发企业 将自行开发的老项目用于出租 并收取租金，则可以选择过渡 政策按照 5%的征收率计算应 纳税额。建议纳税人关注对此 条款的解读和后续政策。 房地产业、建筑业各阶段的税务分 析 开发阶段 资金成本 普华永道 新知—中国税务/商务专业服务 《通知》规定，接受贷款服务 （利息支出）以及支付的直接 相关投融资顾问费、手续费、 咨询费等，进项税额不得抵扣。 这使得房地产开发过程中的利 息支出将不纳入抵扣范围，没 有降低纳税人的资金成本。 除采用贷款方式融资外，取得 预收款也是房地产开发企业常 见的融资模式，《通知》延续 了原营业税规定，房地产开发 企业采取预收款方式销售所开 发的房地产项目，在收到预收 款时按照 3%的预征率预缴增 值税。虽然不需要按照 11%的 适用税率预缴增值税，但预收 款的征税规定依旧会对企业的 资金成本产生一定影响。 土地成本 试点纳税人从政府取得的土地 成本无法取得增值税抵扣凭证， 因此不得作为进项税额抵扣。 但《通知》规定土地价款可以 从销售额中扣除（详见以下“销 售额--土地成本差额扣除”）。 建筑施工阶段 分包 按照原营业税规定，试点纳税 人将建筑工程分包给其他单位 的，以其取得的全部价款和价 外费用扣除其支付给其他单位 的分包款后的余额为营业额。 《通知》仅保留简易计税方式 下的扣除规定。采用一般计税 的试点纳税人，实际支付的分 包款可以通过获得抵扣凭证的 方式参与增值税计算。 清包工方式 《通知》规定，建筑业一般纳 税人以清包工方式提供的建筑 服务，可以选择适用简易计税 方法计税。以清包工方式提供 建筑服务，是指施工方不采购 建筑工程所需的材料或只采购 辅助材料，只收取人工费、管 理费或者其他费用的建筑服务。 在清包工方式提供建筑服务中， 施工方的主要成本费用中不包 10 含（或包含少量）材料，同时 不得抵扣的人工成本占据很大 比例。试点纳税人适用 11%税 率，很可能因抵扣不足产生税 负上升风险。因此《通知》给 予纳税人简易计税的选择权， 考虑到增值税销售额=含税销 售额/（1+征收率），因此选 择简易征收的施工方税负将小 幅下降，但同时，服务接受方 也无法足额抵扣进项税额。 甲供工程 《通知》规定，建筑业一般纳 税人为甲供工程提供的建筑服 务，可以选择适用简易计税方 法计税。甲供工程，是指全部 或部分设备、材料、动力由工 程发包方自行采购的建筑工程。 给予甲供工程简易计税的政策 考虑与清包工方式基本相同。 但需要注意的是，发包方仅提 供部分设备、材料、动力的， 建筑服务提供方仍然可以选择 简易计税。《通知》并未对甲 供的比例做出限制，因此极端 情况下发包方提供极少量材料 时，建筑服务提供方也可能可 以选择简易计税。纳税人应关 注后续政策中，是否会对发包 方仅提供设备、材料、动力的 比例提出特定要求。 进项取得 建筑工程中，砖瓦、白灰、砂 石、土方等原材料供应渠道较 为散乱，供应商为小规模纳税 人、个人的情况也十分常见。 对于建筑服务企业来说，如何 加强对供应商的审核，及时足 额取得合法抵扣凭证将对其税 负产生重大影响。 销售阶段 销售额--土地成本差额扣 除 房地产开发企业从政府获得土 地的成本无法取得抵扣凭证， 而土地成本在房地产开发成本 中占据很大比重，如何使这部 分支出参与增值税计算备受关 注。现在《通知》规定，房地 产开发企业中的一般纳税人销 售其开发的房地产项目（选择 简易计税方法的老项目除外）， 以取得的全部价款和价外费用， 扣除受让土地时向政府部门支 付的土地价款后的余额为计税 销售额。《通知》将土地价款 纳入差额征税范围内，使得土 地价款虽不参与进项税额计算， 但可以直接从销售额中减除， 实质上达到了参与增值税计算 的效果。值得注意的是，虽然 土地成本可以差额扣除，但房 地产开发过程中无法取得抵扣 凭证的其他支出仍无法参与增 值税计算，例如土地使用费、 土地闲置费、拆迁补偿支出、 农作物补偿费及人工成本。 《通知》规定，扣除向政府支 付的土地价款要以省级以上 （含省级）财政部门监（印） 制的财政票据为合法有效凭证， 试点纳税人需取得上述凭证才 能进行差额扣除。 销售不动产同时提供精装 修及家具家电 实践中，房地产开发企业在销 售商品房，可能会同时提供精 装修及部分家具、家电，此时 将涉及兼营和混合销售问题。 《通知》规定，纳税人兼营不 同税率或征收率项目, 应当分别 核算销售额，未分别核算的, 从 高适用税率；一项销售行为涉 及服务和货物为混合销售，从 事货物的生产、商贸纳税人按 照销售货物缴税，其他纳税人 按照销售服务缴税。 如何界定相互关联的经营行为 是“兼营”还是“一项行为”《通 知》中并未明确规定。如果购 房者可以选择只购买毛坯房， 不购买精装修服务和家具家电， 销售行为是否会被定义为兼营； 而如果购房者并无选择权，仅 能购买精装修房屋，销售行为 是否会被界定为混合销售，需 要进一步关注后续文件。 普华永道 新知—中国税务/商务专业服务 纳税义务发生时间与纳税 地点 人需在合同约定、会计处理、 发票开具等环节分别核算，避 免从高适用税率；若适用混合 销售政策，根据纳税人性质， 全部收入应按照不动产租赁 11% 税率缴纳增值税。试点纳税人 应仔细分析测算影响，妥善安 排。 《通知》规定，纳税人提供建 筑服务、租赁服务采取预收款 方式的,其纳税义务发生时间为 收到预收款的当天，例如房地 产开发企业采取预收款方式销 售所开发的房地产项目，在收 到预收款时按照 3%的预征率 预缴增值税。纳税人跨县（市） 提供建筑服务，在建筑服务发 生地预缴，在机构所在地申报； 纳税人销售不动产，在不动产 所在地预缴，在机构所在地申 报；纳税人出租不动产，在不 动产所在地预缴，向机构所在 地申报。 《通知》规定，无偿提供服务、 无偿转让无形资产或者不动产， 除用于公益事业或者以社会公 众为对象外，应视同销售并按 照相关计算方式缴纳增值税。 实践中随着市场竞争的逐渐激 烈和销售模式的不断创新，在 出租不动产时业务经常会提供 “免租期”或“装修期”。在判断 上述行为是否为无偿提供服务 时，不仅要考虑促销行为的口 号或名目，更应分析其是否与 有偿服务紧密关联，是否实质 上是一种折扣行为。 其实，在对建筑业、房地产业 的纳税义务发生时间与纳税地 点做出规定时，不只要关注 《通知》对纳税义务发生时间 与纳税地点做出原则性规定， 同时也要考虑很多实操细节， 例如预收款、提前开具发票、 建筑服务和不动产属地征税、 二手房委托地税代征、行业税 负只降不升等多重因素。在实 际工作中如何操作落地，试点 纳税人应密切关注后续操作办 法。 11 土地价款 《通知》对允许差额扣除项目 采取正列举方式，且仅规定“销 售开发的房地产项目”可以扣除 土地价款。因此，房地产开发 一般纳税人如果将自行开发的 房地产用于出租而不是销售， 虽然出租收入税率同样是 11%， 但不得扣除土地价款，试点纳 税人存在税负上升风险。 持有阶段—出租不动产 免租期或装修期 出租不动产并提供其他应 税行为 《通知》对兼营和混合销售做 出规定。纳税人兼营不同税率 或征收率项目, 应当分别核算销 售额，未分别核算的, 从高适用 税率。 注意要点 纳税人出租商业不动产时，通 常会同时伴随物业服务、建筑 业服务、代售水电等货物、提 供修理修配劳务等增值税应税 项目。若适用兼营政策，纳税 《通知》将于 5 月 1 日正式执行， 留给试点纳税人的应对期已十分紧 迫。剩余一个多月的准备期内，试 点纳税人应做好以下工作做出应对： 积极与主管税务机关配合，做 好营改增前的一系列征管准备 工作。包括补充完善税务登记 信息、一般纳税人资格登记、 增值税发票申请、开票器具的 发行与培训、各类减免税优惠 事项备案、资格备案、开通网 上申报系统。此外，6 月增值税 征期将延长至 6 月 25 日，但试 点纳税人应注意按期申报纳税。 全方位评估营改增对收入和成 本费用核算产生的影响及带来 的利润变化，分析进项税金对 现金流及融资成本的影响；对 处于抵扣链条上下游环节的开 发商和施工企业总包商、分包 商、顾客，合理分配利益和承 担影响；对产品服务的定价机 制做出修订；调研供应商信息， 完善供应商管理。 研究过渡期方案，在进行税负 有效性测试的基础上评估影响。 结合营改增具体政策综合调整 商业合同条款模板、重新安排 房产项目销售的时间和方式、 考虑对经营模式进行转型升级。 对业务方案执行和流程进行调 整，细化系统改造工作；完成 价税分离系统调整，满足增值 税核算要求；关注增加增值税 风险控制，针对核算系统与纳 税申报、发票升级版系统的对 接，合理划分不得抵扣进项税 额等问题做出系统调整。 修改增值税管理的各项流程制 度、编写操作手册、确保增值 税合规。熟悉发票升级版系统 要求，正确开具发票；掌握增 值税发票领用存要求，规范使 用发票；了解抵扣期限规定， 确保取得的进项税额足额抵扣。 关注营改增后续配套文件，跟 进陆续出台的各类政策解释和 操作办法，及时分析对本企业 影响做出应对。 我们正在准备对其余几个这次营改 增扩围的行业作分析，很快会与你 们分享。请密切留意。 普华永道 新知—中国税务/商务专业服务 附表： 12 业务 经营内容 可选计税方式 销售额 征收率 销售不动产 房开企业销售自行开发的房地产老 项目 简易 全部价款价外费用 5% 一般纳税人销售扩围日期前取得非 自建不动产 简易 全部价款价外费用-购置价或 作价 5% 一般纳税人销售扩围日期前取得自 建不动产 简易 全部价款价外费用 5% 出租不动产 一般纳税人出租扩围日期前取得的 不动产 简易 全部价款价外费用 5% 建筑业 一般纳税人为建筑工程老项目提供 的建筑服务 简易 全部价款价外费用-分包款 3% 普华永道 新知—中国税务/商务专业服务 与我们谈谈 为了更深入讨论本刊物所提及的问题对您业务可带来的影响, 请联系普华永道中国流转税服务团队： 胡根荣 李军 龚亮 +86 (10)6533 2889 [email protected] +86 (21) 2323 2596 [email protected] +86 (21) 2323 3824 [email protected] 许晓扬 李敬语 曾惠贤 +86 (20) 3819 2193 [email protected] +86 (755) 8261 8151 [email protected] +852 2289 5638 [email protected] 李志云 叶中原 马骁俊 +86 (22) 2318 3068 [email protected] +86 (10) 6533 3153 [email protected] +86 (21) 2323 3743 [email protected] 普华永道中国流转税服务团队是由资深及同时拥有国际和本土流转税知识和经验的税务专家组成。我们在北京、 上海、广州、深圳、天津和香港均设有办公室。除为客户提供有关间接税咨询服务，我们也向中国当局提供有关 间接税前瞻性建议以使中国间接税政策更为方便纳税人。我们中国流转税服务团队是 1,800 个税务专家组成的普 华永道全球流转税服务团队网络成员之一。 文中所称的中国是指中华人民共和国，但不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区。 本刊物中的信息仅供一般参考之用，而不可视为详尽的说明。相关法律的适用和影响可能因个案所涉的具体事实而有所不同。在有所举措前，请确保 向您的普华永道客户服务团队或其他税务顾问获取针对您具体情况的专业意见。本刊物中的内容是根据当日有效的法律及可获得的资料于 2016 年 3 月 29 日编制而成的。 这份中国税务/商务新知由普华永道中国税收政策服务编制。普华永道中国税收政策服务是由富经验的税务专家所组成的团队。团队致力搜集、研究 并分析中国、香港和新加坡现有和演变中的税务及相关商务政策，目的是协助普华永道税务部专业人员提供更优质的服务，并通过与有关的税务和其 它政策机关、学院、工商业界、专业团体、及对我们的专业知识感兴趣的人士分享交流，以保持我们在税务专业知识领域的领导地位。 如欲了解更多信息请联系： 梅杞成 电话: +86 (10) 6533 3028 [email protected] 有关最新商业问题的解决方案，欢迎浏览普华永道／罗兵咸永道之网页：http://www.pwccn.com 或 http://www.pwchk.com © 2016 普华永道咨询(深圳)有限公司]版权所有。在此刊物中，「普华永道」乃指 普华永道咨询(深圳)有限公司，此公司为 PricewaterhouseCoopersInternational Limited 的成员机构，而 PricewaterhouseCoopers International Limited 中的每个成员机构均为个别的法律实 体。详情请参阅 www.pwc.com/structure 。 News Flash China Tax and Business Advisory B2V Reform (I) - Opportunities and Challenges to the Real Estate and Construction Sectors March 2016 Issue 09 In brief On 24 March 2016, the Ministry of Finance (MoF) and the State Administration of Taxation (SAT) jointly released Caishui [2016] No. 36 on the Comprehensive Roll-out of the B2V Transformation Pilot Program (“Circular 36”), under which the real estate and the construction industry will be transformed from business tax (BT) to value-added tax (VAT) (“B2V Reform”) starting on May 1st 2016 (“expansion date”). The key points of the notice include: qualified old construction projects can elect the simplified VAT method; selling or renting immovable property and the construction industry are subject to the general VAT method with a tax rate of 11%; a real estate development general VAT taxpayer selling an old self-developed real estate project can elect the simplified VAT method; qualified land acquisition price can be deducted from the sales amount; taxpayers can claim input VAT credit on VAT incurred on the purchase of immovable property with valid invoices; pilot taxpayers providing overseas construction service are eligible for VAT exemption. Pilot taxpayers should be familiar with Circular 36, deal with the treatment of the VAT properly during the transition period, understand the regulations of VAT timely, pay attention to subsequent follow-up measures of theB2V Reform, and analyse the impact and react accordingly. We analysed the overall objectives, layout and directions of the B2V Reform in our News Flash entitled “B2V Expansion Measures Released — VAT is now completed for All Industries” published on 24 March 2016. We will not be repeating this again, but are providing our view and observation on the practical issues faced by the real estate and construction industry during the initial stage of this final round of B2V Reform. In detail Objectives of the B2V Reform and pilot taxpayer’s responding strategies As a key structural tax reduction measure of the country, the objectives of the B2V Reform are to expand the VAT credit chain, solve the multiple taxation issue, optimise the taxation system and accelerate industrial upgrading. However, for taxpayers in the real estate and construction industry, they should pay attention to the impact of the B2V Reform and focus on the following three areas: Preventing tax risk. Pilot taxpayers should make sure that they will be in compliant with the tax rules after the B2V Reform. As compared with the relatively simple BT administration, the administration of VAT is much stricter. In some aspects, such as day-to-day matters, tax return filing, special VAT invoices, the administration requirement of the tax authorities are more complicated. Pilot taxpayers in the real estate and construction industry should pay more attention to risks relating to revenue recognition, input VAT credit and invoice management and establish a sound tax internal control system to make sure the tax rules are fully complied. Monitoring the reduction of tax burden. For real estate and construction industry taxpayers, the treatment of pre- and post- B2V Reform projects, the timing of the purchase of assets and the business cycle of the enterprise can easily influence the VAT burden. Although the VAT will not be on an enterprise’s income statement, it will still have an impact on the income statement through items, such as revenue, www.pwccn.com News Flash — China Tax and Business Advisory cost, expenses, taxes, etc. The accounting method of tax-price separation will also affect the corporate income tax, land appreciation tax, etc. of taxpayers in the real estate and construction industry. Taxpayers should make full use of the policy reasonably, to monitor the reduction in tax burden. Taxpayers should also fully considered the impact to all taxes in estimating the changes in the total tax burden in order to understand the overall impact of the B2V Reform on the operational outcomes. To enhance business development. VAT has the characteristics of recovering input VAT at every stage of the business cycle. After the B2V Reform is completed, goods, labour and other services are all included in the VAT credit chain and every industry would be more closely connected with its upstream and downstream industry. Some new changes, such as price-tax separation and input VAT credit claim, will influence commercial negotiation and pricing strategy of pilot taxpayers. Pilot taxpayers should make use of the characteristics of the VAT tax system to enhance the development of business and increase its profitability. Transition Policy The following are key points of the transition policy and observation on some important issues which are not clear in the policy for your reference. Summary of the transition policy For real estate and construction industry taxpayers, the first issue is the application of the transition policy on 1 May. Circular 36 has provided a complete transition policy to make sure that the B2V Reform is smooth. The principle is to allow pilot taxpayers to elect to use the simplified VAT method for old projects without changing to the general VAT method immediately. Details are shown in the appendix. Division standard for old projects and new projects Circular 36 uses the “Building construction permits” as the dividing line between old and new projects. Old projects refers to projects which has a 15 construction commencement date that is on or before 30 April 2016, and is written in the “Building construction permit”. In the situation where the "Building construction permit" has not been received, old projects refer to those projects which has a construction commencement date that is on or before 30 April 30 2016 and is written in the construction contract. In practice, these two types of pilot taxpayers would generally face the situation of different “Building construction permits” for different buildings in a project. If these “Building construction permits” are issued and spread out before and after the expansion date, pilot taxpayers might have to deal with the complicated issue of using the simplified VAT method and the general VAT method respectively for the same project. levy rate under the simplified VAT method would apply to the pre-sale of old projects by taxpayers which have elected to use the simplified VAT method. We suggest taxpayers to pay attention to the interpretation of this provision and the follow-up policies. In addition, for general VAT taxpayers which sell non-selfdeveloped immovable property acquired before the expansion date, Circular 36 has kept the original BT regulation on the deduction of the acquisition cost and the acquisition cost can be deducted from the sales amount in arriving at the VAT taxable turnover in paying VAT. Circular 36 stipulates that general VAT taxpayers which lease immovable property acquired before the expansion date can elect to use the simplified VAT method and pay VAT at the levy rate of 5%. Transition policy for selling immovable properties (Details are shown in appendix.) Circular 36 divides the sellers of immovable properties into “Real Estate Development Enterprises” and “General VAT taxpayers” mainly from the point of view of tax collection. Real estate development enterprise which sells its own developed real estate belongs to “new house” selling, and can directly issue official invoices to its customers and pay VAT to the state tax bureau. General VAT taxpayers which sell self-developed and non-selfdeveloped immovable properties belongs to “second-hand house” selling (since property ownership certificate would be received on the transfer of self-developed immovable property to self-use property, the re-sale belongs to “second-hand house” selling), the official invoices would be issued by the tax authority for the taxpayer and the VAT would be collected by the local tax bureau for the state tax bureau. Circular 36 stipulates that real estate development enterprises which pre-sell development projects should pay provisional tax of 3% on receiving the presale payments. However, it has not clarified whether the 3% provisional tax rate or the 5% Transition policy for leasing of immovable properties (Details are shown in appendix.) In practice, it is quite common for real estate development enterprises to lease its selfdeveloped real estate to earn rental income. Whether the leasing of self-developed old project real estate that was completed before the expansion by real estate development enterprise would qualify for the above transition policy depends on the interpretation of the scope of “Acquisition” in the provision. Unlike the selling of immovable properties, the word “Acquisition” in this provision is not annotated by the term “Not including selfdeveloped”. Therefore if it is interpreted as including “Original Acquisition and Inherited Acquisition”, then real estate development enterprises which lease self-developed old project real estate to earn rental income can elect to use the transition policy and pay VAT at the levy rate of 5%. We suggest taxpayers to pay attention to the interpretation of this provision and the follow-up policies. Issuing invoices and claiming input VAT credit by the downstream PwC News Flash — China Tax and Business Advisory The current policy is unclear as to whether taxpayers which provide construction services, have real estate development old projects or lease old project real estate that are eligible for the transition policy and have elected the simplified VAT method to pay VAT, can issue VAT invoices with the 3% provisional tax rate or the 5% levy rate to the downstream customers, or can only issue general invoices. Under the existing policy, if VAT invoices cannot be issued for items using the simplified VAT method, they will be clearly listed in the rules. Taxpayers should pay attention to the follow-up policy on this issue. Taking into consideration that obtaining VAT invoices would determine whether or not the downstream customers can claim the input VAT credit and would also affect business decisions, pilot taxpayers should fully considered the policy when facing this issue. select the appropriate transition policy. Tax analysis of different phases in the real estate and construction industry Apart from loan financing, presale is also a common financing method by real estate development enterprises. Circular 36 follows the original BT rules that real estate development enterprises which pre-sell their self-developed real estate projects are required to pay provisional VAT at the rate of 3% on receiving the pre-sale payments. Although it does not need to pay provisional VAT at the applicable VAT of 11%, this provisional tax payment will still have a certain impact on the cost of capital. Transition period Change in tax burden For pilot taxpayers eligible for the above transition policy, although the levy rate is basically similar to the original BT rate, as VAT is a price exclusive tax [that is: sales price=price inclusive of VAT/ (1 + levy rate)], the actual tax burden of general VAT taxpayers which select the transition policy will reduce slightly from the original 3% and 5% BT rate. However, input VAT of general VAT taxpayers and land acquisition cost of real estate developing enterprises will be irrelevant for the VAT calculation. In choosing the applicable policies, taxpayers should perform a meticulous assessment by considering the status of input VAT, the ratio of land cost to total costs, the input VAT requirement of downstream customers, the internal accounting capability, the impact on tax burden and then carefully 16 Finance cost Circular 36 stipulates that input VAT on lending services such as interest payment as well as advisory fees, commission charges, consulting fees, etc. that are directly related to the lending services are not creditable. This means that interest expense incurred during the real estate development phase cannot be creditable and hence the taxpayer’s cost of capital will not be reduced. Circular 36 does not provide a specific ending time for the transition policy, therefore the valid period of the relevant transitional policy is uncertain. It may be clarified in the future specific industry rules or combined with the enactment of the VAT legislation. Development phase Land acquisition costs Pilot taxpayers which purchase land from the government are not able to obtain valid invoices to support the input VAT credit and therefore are not allowed to claim input VAT credit for the land cost. In that respect, Circular 36 stipulates that the land cost can be deducted from the sales revenue (see details below: sales revenue-land cost net basis deduction) Construction phase Subcontracting According to the original BT regulations, for pilot taxpayers which subcontract the construction project to other units, the BT taxable turnover is the balance of total sales consideration (sum of sales revenue and fees in addition to the price) less the subcontracting fee paid to the other units. Circular 36 only keeps the deduction rules for the simplified VAT method. As for the pilot taxpayers using the general VAT method, input VAT credit can be claimed for the sub-contracting fee actually paid with valid supporting invoices. Contract without supplying materials Circular 36 stipulates that general taxpayers in the construction industry which provide construction services via contract without supplying materials can elect to use the simplified VAT method. Construction services via contract without supplying materials refers to project that the contractor does not purchase any project material or only purchase auxiliary material and only charge for labour cost, management overheads or other construction service costs. In construction services contract without materials, the major cost of the contractor does not include (or only includes a little) material cost, and at the same time, the non-creditable labour cost represent a very large proportion. Pilot taxpayers which are subject to the 11% tax rate are likely at risk of an increasing tax burden due to insufficient input VAT credit. Therefore, Circular 36 provides the simplified VAT method option to taxpayers. Considering that VAT taxable turnover = sales revenue inclusive of VAT/ (1+levy rate), the contractor’s tax burden will be slightly reduced, but at the same time, the service recipient will not be able to fully claim the input VAT credit. Contract with the principal providing equipment and material Circular 36 stipulates that general VAT taxpayers providing construction services under contracts where the principal is responsible for providing all or part of equipment, materials and power can elect to use the simplified VAT method. The policy consideration for these two types of construction services is basically the same. It is necessary to note that even if the principal only provides part of PwC News Flash — China Tax and Business Advisory the equipment, materials and power, the construction service provider can still elect the simplified VAT method. Circular 36 does not have any minimum threshold for the percentage of the equipment, materials and power provided by the principal, therefore even in extreme cases where the principal only provides very few materials, the service provider may likely be able to elect the simplified VAT method as well. Taxpayers should pay attention to follow-up policies to see whether they will be any specific requirement on the percentage of equipment, materials and power provided by the principal supplements. obtaining VAT obtained The supply channels of raw materials such as brick, lime, sand and earthwork etc. are relatively messy in construction projects. Suppliers are normally small-scale taxpayers or individuals. Hence, for construction industry enterprises, how to strengthen the verification of suppliers in order to timely obtain valid invoices for the full amount in claiming input VAT credit would have a big impact on the tax burden. Sales phase Sales revenue minus land acquisition cost net basis deduction Real estate development enterprises which purchase land from the government are not able to obtain valid invoices to support the input VAT credits. Since land acquisition cost generally makes up a large proportion of real estate development cost, there has been a lot of attention on how this significant costs can participate in the VAT calculation. Circular 36 stipulates that, for real estate developers who are general VAT taxpayers, the sales amount for VAT purpose of selling selfdeveloped real estate projects (except for old projects elected to be taxed under the simplified method) is the balance of the total sales amount and additional fees received less the land cost paid to the government. Though the land cost cannot be directly included in the scope of allowable 17 input VAT credit, the net basis method under Circular 36 of allowing the land cost to be deducted from the total sales amount has in substance achieved the same effect in the VAT calculation. It is important to note that although the land acquisition cost can be deducted from sales revenue, other expenses with no valid invoices are still not creditable, for example, land use fee, land idle fee, house removal compensation expense, crops lost compensation expense and labour cost. buyer has no choice, and can only buy the fully decorated house, would the sales activity be considered as “mixed sales”. Taxpayers should pay attention to the follow-up documents. Under Circular 36, if taxpayers adopt the prepayment method for the provision of the construction services and leasing services, the timing of the VAT obligation shall be the date on which the prepayment is received, for example, real estate development enterprises which pre-sell their self-developed real estate projects are required to pay provisional VAT at the rate of 3% on receiving the pre-sale payments. If taxpayers provide crosscounties (cities) construction services, they shall prepay VAT to the tax authorities at the location of where the construction services are performed, and file the VAT returns to the tax authorities at the location of their establishments. If taxpayers sell or lease immovable properties, they shall prepay VAT to the tax authorities at where the immovable properties are located, and file the VAT returns to the tax authorities at the location of their establishments. Circular 36 stipulates that taxpayers need to obtain valid receipts for the land acquisition cost deduction. These receipts should be monitored (printed) and issued by the provincial level or above (including provincial level) Finance Bureau. Selling real estate with decoration, furniture and appliances In practice, real estate development enterprises may also provide decoration, furniture and home appliances when they are selling residential property. This creates the issue of concurrent operation and mixed sales. Circular 36 stipulates that where a taxpayer provides VATable activities that are subject to different VAT rates or levy rates, it should separately account for the turnover of each activity. If the VAT-able activities are not separately accounted for, the highest VAT rate would apply to all VAT-able activities. Mixed sales refers to a sales transaction comprising of both services and goods, taxpayers engaging in the production, and the trading of goods would be subject to VAT on such mixed sales under the category of sales of goods, while other taxpayers would be subject to VAT under the category of sales of services. Circular 36 has not provided clear guidelines to determine whether related business activities is “concurrent operation” or “a single activity”. If a buyer can choose to buy only the property and not the full decoration, furniture and appliances, would the sales activity be considered as “concurrent operation”; if the Timing of tax obligation and places for tax filing In fact, in coming up with the regulations of timing of tax obligation and place of tax filing for the construction industry and real estate industry, it has not only focused on the principles in Circular 36 but also considered a number of practical factors, such as prepayments, issuing invoices in advance, territorial taxation of construction services and real estate, local tax authority collecting VAT and issuing invoices on behalf of the “secondhand house” seller, the tax burden of industry can only decrease and not increase, etc. As to how it will works in real practice, pilot taxpayers should continue to pay attention to the follow-up implementation measures. Holding phase—leasing of immovable properties Leasing of immovable properties together with other taxable services PwC News Flash — China Tax and Business Advisory Circular 36 contains provisions for both concurrent operation activity and mixed sales activity. Where a taxpayer provides VATable activities that are subject to different VAT rates or levy rates, it should separately account for the turnover of each activity. If the VAT-able activities are not separately accounted for, the highest VAT rate would apply to all VAT-able activities. Taxpayers that lease commercial immovable property would usually provide other accompanying VAT taxable activities, such as property services, construction services, utility consignment, repair and maintenance services and so on. To be eligible for the concurrent operation policy, taxpayers need to account for each activity separately in the contract, accounting and invoices to avoid the use of the highest tax rate for all activities. If mixed sales policies apply, according to the type of taxpayers, all revenue should be taxed at 11% as leasing real estate. Pilot taxpayers should measure the impact carefully and arrange their business accordingly. Land acquisition cost Notice 36 uses the positive list method for allowable net basis items, and only permits "sales of real estate development projects" to deduct the land acquisition cost. Therefore, if general VAT taxpayers lease self-developed real estate rather than selling them, the rental income would be taxed at 11%, and they cannot deduct the land acquisition cost So there is a risk of increase in tax burden for the pilot taxpayers. The takeaway Circular 36 will be formally implemented on 1 May, leaving the pilot taxpayers a very short period for responding. In the remaining one month period, the pilot taxpayers must do the following to respond: Rent-free period or decoration period Circular 36 stipulates the provision of services and the transfer of intangibles or immovable properties for no compensation should be deemed as sales and subject to VAT based on the relevant calculation method unless they are used for charitable purpose or targeted towards the public. In practice, with the gradual increase in market competition and innovative sales models, a "rentfree period" or "decoration period" is generally provided in the leasing of immovable properties. In determining whether the above activity is considered as provision of services with no compensation, one not only has to consider the 18 slogan or name of the promotional activity but also has to analyse whether it is closely associated with the compensated services and whether or not it is essentially a discount. Actively cooperate with the tax authorities, and prepare for a series of work before B2V, including providing supplementary tax registration information, performing general VAT taxpayer registration, applying for VAT invoices, obtaining appliance for issuing VAT invoices, attending training, record filing for various tax incentives, record filing for export tax rebate eligibility, obtaining access right to online filing system, etc. In addition, the VAT filing deadline in June will be extended to June 25, and pilot taxpayers should ensure they file and pay tax in time. Conduct a comprehensive assessment on the impacts to profit, revenue and cost/expenses brought by the B2V Reform, and analyse the effect of input VAT to cash flow and financing cost; reasonably allocate benefits and the impact among developers, general contractors, subcontractors and customers on the upstream and downstream of the VAT credit chain; adjust the pricing mechanism for products or services, study supplier’s profile and improve supplier management. Study the transitional measures and assess the impact on its tax burden. Adjust commercial contract terms template, reschedule the time and manner of selling real estate projects, and consider transforming and upgrading business operations models after a comprehensive analysis of all the B2V Reform policies. Adjust the implementation and processes of business operations and refine the system’s transformation; revamp the system to separate price and VAT to fulfil the VAT accounting requirement; pay attention to VAT risk control management, adjust the system for matters such as, interconnection between the accounting system and the tax filing and upgraded invoice system, reasonable allocating noncreditable input VAT, etc. Modify the turnover tax management procedure; compile a VAT operating manual to ensure compliance. Be familiar with the requirements of upgrade VAT invoice system and properly issue VAT invoices; understand the requirement in obtaining and storing VAT invoices and the time period for claiming input VAT credit so as to ensure that the full amount of VAT can be claimed. Pay close attention to follow-up measures of the B2V Reform, study the various policy interpretation and detailed implementation rules, and timely analyse the relevant impact and act accordingly. We are in the process of analysing the impact to the remaining industries in this round of the B2V Reform and will share that with you soon. Please stay tuned. PwC News Flash — China Tax and Business Advisory Appendix： Business Transactions Available VAT method Taxable sales amount Levy rate Selling immovable properties Real estate development enterprises selling self-developed old projects. simplified total sales consideration and additional fees received 5% General VAT taxpayers selling non-selfdeveloped immovable property acquired before expansion. simplified total sales consideration and additional fees received acquisition cost 5% General VAT taxpayers selling selfdeveloped immovable property acquired before expansion date. simplified total sales consideration and additional fees received 5% General VAT taxpayers leasing immovable property acquired before expansion date. simplified total sales consideration and additional fees received 5% General VAT taxpayers providing construction services to old construction project. simplified total sales consideration and additional fees received – subcontracting fee 3% Leasing of immovable properties Construction industry 19 PwC News Flash — China Tax and Business Advisory Let’s talk For a deeper discussion of how this issue might affect your business, please contact a member of PwC’s China Indirect Tax Team: Alan Wu +86 (10) 6533 2889 [email protected] Robert Li +86 (21) 2323 2596 [email protected] Liang Gong +86 (21) 2323 3824 [email protected] Janet Xu +86 (20) 3819 2193 [email protected] Cindy Li +86 (755) 8261 8151 [email protected] Catherine.Tsang +852 2289 5638 [email protected] Kelvin Lee +86 (22) 2318 3068 [email protected] Jason Ye +86 (10) 6533 3153 [email protected] Michael Ma +86 (21) 2323 3743 [email protected] PwC’s China Indirect Tax Team comprises a team of professionals with rich indirect tax experience and integrated knowledge, both internationally and domestically, stationed in our Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin and Hong Kong offices. We advise businesses on Chinese indirect tax matters and work on Chinese indirect tax developments. Our Indirect Tax Team in China is part of PwC’s global indirect tax network of 1,800 experienced and specialized professionals. In the context of this News Flash, China, Mainland China or the PRC refers to the People’s Republic of China but excludes Hong Kong Special Administrative Region, Macao Special Administrative Region and Taiwan Region. The information contained in this publication is for general guidance on matters of interest only and is not meant to be comprehensive. The application and impact of laws can vary widely based on the specific facts involved. Before taking any action, please ensure that you obtain advice specific to your circumstances from your usual PwC’s client service team or your other tax advisers. The materials contained in this publication were assembled on 29 March 2016 and were based on the law enforceable and information available at that time. This China Tax and Business News Flash is issued by the PwC’s National Tax Policy Services in China and Hong Kong, which comprises of a team of experienced professionals dedicated to monitoring, studying and analysing the existing and evolving policies in taxation and other business regulations in China, Hong Kong, Singapore and Taiwan. They support the PwC’s partners and staff in their provision of quality professional services to businesses and maintain thought-leadership by sharing knowledge with the relevant tax and other regulatory authorities, academies, business communities, professionals and other interested parties. For more information, please contact: Matthew Mui +86 (10) 6533 3028 [email protected] Please visit PwC’s websites at http://www.pwccn.com (China Home) or http://www.pwchk.com (Hong Kong Home) for practical insights and professional solutions to current and emerging business issues. 20 PwC