Manutenzione ordinaria e straordinaria: relativi poteri/doveri

INCONTRO 29 APRILE 2011
“Manutenzione ordinaria e straordinaria: relativi poteri/doveri
dell’amministratore e sue principali responsabilità civili e penali”
Manutenzione (ordinaria, straordinaria ed urgente), che cosa si intende con questo
termine ed in che cosa si differenzia dalle innovazioni?
Il Terzago (Diritti e doveri dei condomini, Milano 1985, 136) ha affermato che “per
distinguere le opere di manutenzione, ordinaria e straordinaria, dalle innovazioni deve
aversi riguardo al fatto che le OPERE DI MANUTENZIONE, O CONSERVAZIONE,
rivestono un carattere di "NECESSITÀ" che manca decisamente alle opere
innovative”. L'eseguirle oppure il trascurarle, non importa danno alcuno alle cose
comuni, mentre invece, le opere di manutenzione sono necessarie per CONSERVARE
alla cosa comune la possibilità di assicurare ai condomini l'uso e godimento delle
cose (piani, appartamenti) di loro esclusiva proprietà.
Aiuta anche ricordare la distinzione tra INNOVAZIONI e MODIFICAZIONI
(MIGLIORIE): “La distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e
qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della
cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi
non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella
modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione
originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il
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godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione,
in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi
innovazioni nel senso suddetto.” (Cass. 5101/86 e conforme Cass. 23 ottobre 1999, n.
11936).
In sostanza:
-
le INNOVAZIONI mutano la destinazione/funzionalità del bene/servizio
comune,
-
le MANUTENZIONI (“Complesso delle revisioni e delle operazioni di
ispezione e di messa a punto o di ripristino”; Enciclopedia Larosusse) possono
anche modificarlo, ma comunque lo conservano alla sua finalità:
sia che lo mantengano solo in EFFICIENZA
sia che lo migliorino o lo rinnovino (e ciò, quindi, anche nel caso i relativi
interventi siano conseguenza degli adeguamenti dovuti ad una nuova
normativa).
All’interno degli INTERVENTI di MANUTENZIONE, sarà poi dato distinguere
tra (Enciclopedia Larosusse):
“ORDINARIA (a carattere preventivo effettuata PERIODICAMENTE);
STRAORDINARIA (riparazioni di guasti o altri impedimenti che si
manifestano IMPROVVISAMENTE)”.;”:
Per un chiarimento su tale distinzione, aiutano le DEFINIZIONI di cui alla LEGGE 5
AGOSTO 1978 N. 457 (NORME GENERALI PER IL RECUPERO DEL
PATRIMONIO EDILIZIO ED URBANISTICO ESISTENTE), che all’ART. 31
(“DEFINIZIONE DEGLI INTERVENTI”), precisano che:
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“a) interventi di MANUTENZIONE ORDINARIA, quelli che riguardano le opere di
riparazione, rinnovamento e sostituzione delle FINITURE degli edifici e quelle
necessarie ad integrare o MANTENERE IN EFFICIENZA gli IMPIANTI
TECNOLOGICI ESISTENTI;
b) interventi di MANUTENZIONE STRAORDINARIA, le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e sostituire PARTI ANCHE STRUTTURALI degli edifici,
nonché
per
REALIZZARE
ed
integrare
i
SERVIZI
igienico-sanitari
e
TECNOLOGICI, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità
immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;”
A loro volta, poi, gli INTERVENTI STRAORDINARI potranno essere distinti in base
alla loro ENTITA’, che qualora NOTEVOLE non potrà mai farli ritenere interventi
ORDINARI.
Invero, “quando invece si tratti di lavori che, seppure diretti alla migliore
utilizzazione di cose comuni od imposti da una NUOVA NORMATIVA,
comportino per la loro particolarità e consistenza un ONERE DI SPESA
RILEVANTE, superiore a quello normalmente inerente alla manutenzione
dell'edificio, l’iniziativa dell’amministratore senza la preventiva deliberazione
dell'assemblea è consentita solo se tali lavori presentino il carattere
dell'URGENZA.
Difettando
tale
presupposto
le
iniziative
assunte
dall'amministratore stesso riguardo ai LAVORI STRAORDINARI non creano
obbligazioni per i condòmini” (Cass. 4232/87).
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Ciò precisato, va altresì detto che l'esecuzione delle opere di manutenzione non è
quindi rimessa all'arbitrio della maggioranza dei partecipanti al condominio.
Invero, in caso di omessa assunzione da parte dell’assemblea dei provvedimenti
necessari, tenuto peraltro conto che è facoltà di OGNI CONDOMINO ricorrere all’A.G.
ex art. 1105, 4° comma, c.c.: “Se non si prendono i provvedimenti NECESSARI (VEDI
DISTINZIONE CON INNOVAZIONI DI CUI SOPRA) per l'amministrazione della
cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non
viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria”.
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POTERI ED OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE
Le attribuzioni dell'AMMINISTRATORE ex art. 1130 c.c., n.ri 3 e 4, sono quelle
di:
- “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell'edificio”
- “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni”.
Inoltre (ex art. 1135 c.c., secondo comma): “l'amministratore non può ordinare lavori
di
manutenzione
straordinaria,
SALVO
CHE
RIVESTANO
CARATTERE
URGENTE” (posto che è l’ASSEMBLEA che - ex art. 1135 c.c., n. 4 - “provvede
…… alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo
speciale”).
Quanto all’URGENZA nel Condominio può richiamarsi in via analogica il principio
elaborato dalla giurisprudenza relativamente al disposto dell’art. 1134 c.c.: ““Deve
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essere considerata urgente la spese la cui erogazione non può essere differita, senza
danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini
possano utilmente provvedere ……..” (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256).
Ancora: «Sono opere urgenti ex art. 1134 c.c. quelle che, secondo il criterio della
buona fede del padre di famiglia appaiono indifferibili allo scopo di evitare un
possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune» (Trib. Milano 8 giugno
1992, in Arch. loc. e cond. 1993, n. 3).
In riepilogo,quindi, si può affermare che:
-
le funzioni dell’AMMINISTRATORE sono limitate agli ATTI ORDINARI
(PERCHE’,
IN
SOSTANZA,
SONO
ATTRIBUZIONI
NOTE
ALL’ASSEMBLEA SIN DALLA NOMINA DEL SOGGETTO ALL’UOPO
SCELTO!),
-
mentre per quelli STRAORDINARI è necessaria una delega dell'assemblea (a
meno che, appunto, sussistano i presupposti dell'urgenza), posto che
l'assemblea ed il regolamento di condominio possono aumentare o diminuire tali
attribuzioni e ciò partendo da un dato giuridico incontrovertibile: l'art. 1130 c.c.
è derogabile (così PERETTI GRIVA). Tesi diversa sostiene che l'elenco
dell'articolo 1130 c.c. non può essere ridotto nel senso che le prestazioni
dell'amministratore in esso previste sono il minimo che l'amministratore è tenuto
a dare, non possono subire restrizioni, ma solo ampliamenti (è ad esempio la
teoria del BRANCA): e ciò, anche in relazione al tenore letterale dell’art. 1131,
1° comma, c.c.
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FALSUS PROCURATOR E RATIFICA DELL’ASSEMBLEA
Secondo il Tribunale di Monza (6 dicembre 1982, in Arch. loc. e cond. 1983, 288), “ove
l'amministratore del condominio compia atti in nome e per conto del condominio
medesimo senza una preventiva autorizzazione dell'assemblea (se necessaria), l'attività
da lui compiuta deve considerarsi posta in essere da un rappresentante senza poteri”.
In siffatte ipotesi, la legge consente tuttavia ai soggetti rappresentati di RATIFICARE
gli atti compiuti dal falsus procurator con efficacia retroattiva, purchè ovviamente la
ratifica sia validamente espressa nelle stesse forme che si sarebbero rese necessarie per
una anticipata procura, che può sostanziarsi nella “……..approvazione del consuntivo
della spesa e della conseguente ripartizione del relativo importo fra i condomini.”
(Cass. 24/2/1995 n. 2133).
Invero: “L'assemblea condominiale è libera, in sede di esame dei consuntivi di spesa, di
approvare l'esecuzione di un'opera eseguita senza la preventiva autorizzazione ed il
relativo esborso economico, in quanto ciò si risolve in una RATIFICA dell'operato
dell'amministratore. Questi, infatti, ove non intervenga la ratifica dell'assemblea, è
tenuto a sollevare il Condominio da ogni esposizione patrimoniale conseguente al
lavoro eseguito senza autorizzazione e non approvato in sede di rendiconto, avendo
ecceduto rispetto ai limiti del mandato che caratterizza i suoi rapporti con il
condominio.“ (Tribunale Bologna 18 dicembre 1997, n. 2672).
PER SCRUPOLO DI COMPLETEZZA, è opportuno precisare che le sentenze che
hanno stabilito che, quanto a LAVORI STRAORDINARI, l'atto irregolare
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dell'amministratore (di società) resta valido nei confronti dei terzi (che hanno
ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dell'amministratore
medesimo), non può trovare applicazione in materia di condominio, con riguardo a
lavori od opere di manutenzione straordinaria eseguiti da terzi su disposizione
dell'amministratore senza previa delibera dell'assemblea di condòmini, atteso che i
rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle
disposizioni del codice civile (art. 1130 c.c., art. 1135 c.c.: all'amministratore l'ordinaria
amministrazione e all'assemblea la straordinaria).
QUANTO AI QUORUM DELIBERATIVI (fermi restando quelli costitutivi):
- per l'approvazione di lavori di manutenzione (ordinaria e straordinaria) è
necessaria la maggioranza degli intervenuti (e almeno 500 millesimi) in prima
convocazione e un terzo dei condomini (e almeno 334 millesimi) in seconda;
- per l'approvazione di riparazioni straordinarie SOLO di NOTEVOLE ENTITÀ,
invece, la maggioranza degli intervenuti e almeno i 500 millesimi sono necessari sia in
prima che in seconda convocazione.
Notevole entità: “L'individuazione di tale concetto deve ritenersi affidata alla
valutazione discrezionale del giudice del merito, rispetto alla quale l'estremo della
proporzionalità tra spesa e valore dell'edificio configura non un vincolo e limite della
discrezionalità, bensì un eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per
il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè
dell'ammontare oggettivo della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il
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costo delle comuni riparazioni straordinarie, anche dell'importanza economica
dell'immobile, con la conseguenza della legittimità della maggiore incidenza
riconosciuta all'uno piuttosto che all'altro degli elementi di giudizio e della sufficienza,
ai fini dell'obbligo di motivazione, dell'indicazione delle risultanze reputate
determinanti in ordine alla «notevole entità» o meno della spesa deliberata” (Cass.
15/1982).
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ANTICIPAZIONE SPESE AMMINISTRATORE
L'amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato oggettivamente
orientato alla tutela del complesso di interessi suindicati e realizzante una cooperazione
ASSIMILABILE AL MANDATO CON RAPPRESENTANZA, con la “conseguente
applicabilità, nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini, dell'art. 1720,
comma 1, c.c., secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni
fatte nella esecuzione dell'incarico diretta ad ottenere il rimborso di somme anticipate
nell'interesse della gestione del condominio legalmente rappresentato“ (così Cass.
1286/97; sostanzialmente nel medesimo senso v. altresì Cass. 8530/96, Cass. 24 marzo
1981, n. 1720).
Quanto alle anticipazioni per interventi STRAORDINARI, è stato poi specificato che “il
mero fatto materiale del compimento di atti di gestione ad opera dell'amministratore,
qualora non vi sia ratifica dell'assemblea, non gli dà titolo per pretendere il rimborso
nei confronti dei singoli condomini, ECCETTO i casi di lavori di manutenzione che
presentino carattere URGENTE, disciplinati dall'art. 1135 c.c., ultimo comma” (Trib.
Milano 11 maggio 1992, Arch. loc. e cond. 1992, 610).
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Sottolineando come il provvedere ai lavori manutentivi urgenti sia un OBBLIGO che
rientra nel dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua
gestione ai condòmini, nel contempo, si precisa che: “L'inosservanza di tale obbligo non
preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei
limiti in cui il giudice le ritenga giustificate. (Cass. 19 novembre 1996, n. 10144).
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RESPONSABILITÀ PENALE DELL’AMMINISTRATORE
La responsabilità penale è personale e soggettiva, ed inoltre deve sussistere un rapporto
di causalità tra l'azione od omissione.
È di tutta evidenza che nella maggior parte dei casi il reato commesso
dall'amministratore è dovuto a colpa, con particolare riferimento all'ipotesi omissiva.
Di basilare importanza è in tal senso il principio espresso dalla nota pronuncia Cass.
pen., sez. III, 14 aprile 1976, n. 4676: “la responsabilità penale dell'amministratore di
condominio va considerata e risolta nell'ambito del capoverso dell'art. 40 c.p., che
stabilisce che «non impedire un evento che si ha obbligo giuridico di impedire equivale
a cagionarlo. Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario,
in forza di tale norma, l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto
obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto e quindi anche dal diritto privato, e
specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com'è nel
rapporto
di
rappresentanza
l'amministratore”.
volontaria
intercorrente
fra
il
condominio
e
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Art. 677 c.p., 1° comma: (Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano
rovina). Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero
chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della
costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo,
è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da lire 300.000 a 1.800.000”.
In sostanza, negli edifici condominiali, l'obbligo giuridico di rimuovere il pericolo
derivante dalla minacciante rovina di parti comuni della costruzione la cui violazione
integra
il
reato
contravvenzionale
di
cui
all'art.
677
c.p.
incombe
sull'amministratore, pur potendo esso insorgere in via autonoma a carico dei singoli
condomini qualora, per cause accidentali, l'amministratore non possa adoperarsi allo
scopo suindicato con la necessaria urgenza. L'amministratore è infatti titolare ope legis
anche del potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere
urgente con l'obbligo di riferirne nella prima assemblea dei condomini, ai sensi dell'art.
1135 comma 2 c.c., di talché “deve riconoscersi in capo allo stesso l'obbligo giuridico
di attivarsi senza indugio per l'eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a
cagionare la violazione della regola del neminem laedere” (Cass. pen. 7 agosto1996 n.
7764).
Inoltre, è stato chiarito che:
- “risponde penalmente ai sensi dell'art. 677 c.p., l'amministratore il quale non rimuova
il pericolo derivante da minacciante pericolo di rovina delle parti comuni salvo che
l'omissione non sia a lui imputabile per cause accidentali“ (così, Cass. pen., 30
dicembre 1973, n. 2869);
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- “l'amministratore non risponde della contravvenzione solo nel caso in cui abbia fatto
quanto era possibile per adempiere al suddetto obbligo, ma i lavori non siano stati
eseguiti non avendo i condomini messo a disposizione la somma necessaria (Cass.
pen., sez. I, 9 marzo 1959, Calani).
In particolare sulle normative in materia di RESPONSABILITÀ E SICUREZZA
In generale è da ritenere che “spetta all'amministratore del condominio provvedere a
tutte le incombenze relative ai servizi comuni in relazione ai quali egli assume la veste
di custode ed è quindi tenuto alla vigilanza garantendo la funzionalità e la
manutenzione degli stessi. Ne consegue che ove i TERZI risultino danneggiati, una volta
accertato il difetto di controllo e di vigilanza dell'amministratore questi risponderà
penalmente in proprio, mentre per le obbligazioni di risarcimento del danno
risponderà anche il condominio e cioè tutti i condomini” (così Marra, in AA.VV., La
sicurezza degli impianti, Milano 1996, 50).
Art. 650 c.p.: “(Inosservanza dei provvedimenti dell’Autorità) Chiunque non osserva
un provvedimento legalmente dato dall’Autorità per ragioni di giustizia o sicurezza
pubblica, o d’ordine pubblico o d’igiene, è punito, se il fatto non costituisce un più
grave reato, con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda ………”.
ART. 2051 C.C
Per l’art. 2051 c.c: ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in
custodia, salvo che provi il caso fortuito.
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Per la dottrina e la giurisprudenza prevalente «in materia condominiale è da ritenersi
che la custodia sia a carico del condominio (e per esso dell'Amministratore).
L'eventuale responsabilità aquiliana derivante da insufficiente o omessa custodia è da
attribuire pertanto al condominio come tale (Cass. 11 febbraio 1981, n. 859).
Invero, in virtù di quanto dispone l'art. 2051 c.c.: “Essendo l'amministratore,
nell'espletamento delle attribuzioni di cui all'art. 1131 c.c., il rappresentante dei
partecipanti al condominio (alla tutela dei cui interessi di gruppo egli deve indirizzare
la propria attività), la violazione di tale dovere, se lo rende responsabile dei danni
subiti dal gruppo dei condomini, si esaurisce nei rapporti interni con il condominio, e,
pertanto, non esclude o diminuisce l'eventuale responsabilità del condominio
medesimo nei confronti di altri soggetti, compreso tra questi il singolo condomino,
distinto dal gruppo e come tale rimasto danneggiato per la difettosità di arti comuni
dell'edificio, da considerarsi nella custodia del condominio agli effetti dell'art. 2051
c.c.” (Cass. 11 febbraio 1981, n. 859).
Peraltro,
in
caso
di
esclusione
eventuale
della
responsabilità
personale
dell’amministratore per essersi egli attivato come meglio poteva al fine di scongiurare il
pericolo (quindi il danno), dunque nell’ipotesi di possibile ascrivibilità di
responsabilità in capo ai condòmini ricordiamo che l’art. 2055 c.c. così recita:
“Responsabilità solidale. – Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono
obbligate in solido al risarcimento del danno.
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Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura
determinata dalla gravità delle rispettive colpa dall’entità delle conseguenze che ne
sono derivate.
Nel dubbio le singole colpe si presumono uguali.”.
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ADEGUAMENTI PREVISTI DALLA LEGGE DEGLI IMPIANTI COMUNI
Dando per ammesso che per le parti comuni del condominio l'obbligo di adeguamento
degli impianti sia un potere (obbligo ?) che spetta all'amministratore, se l'assemblea
condominiale non autorizza tali interventi il medesimo come si deve comportare ?
Utile per rispondere al suddetto quesito è la (seppur non particolarmente copiosa)
giurisprudenza che ha interpretato l’entrata in vigore della L. 46/90 (Trib. Parma 859/94
e Trib. Bologna 2 maggio 1995, ivi 1996, 87) in relazione all’art. 1130 c.c. che,
appunto, fra le attribuzioni dell'amministratore, inserisce specificamente la disciplina
dell'uso «delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo
che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini» (numero 2 del comma
1°) e parla di «atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni» (n. 4 medesimo
comma).
Orbene, la giurisprudenza ha interpretato tali disposizioni nel senso che compete
all'amministratore compiere tutti quegli atti che «mirano all'integrità delle cose
comuni», potendo agire a tal fine anche «senza autorizzazione dell'assemblea» (per tutte,
cfr. Cass. 22 aprile 1974, n. 1154).
Tenuto altresì conto che qui siamo dinnanzi ad opere a tutela della incolumità pubblica
ed alla salvaguardia della vita della persona umana, ben fa TERZAGO (Adeguamento
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degli impianti e responsabilità dell'amministratore, in Imm. e propr. 1993) a
sottolineare che l'amministratore può «porre in essere le misure ritenute idonee ed
imposte dalla legge, senza necessità alcuna di interpellare l'assemblea».
In relazione a quanto sopra, è interessante, la posizione di KOWALSKI (Gestione e
responsabilità degli impianti e del risanamento degli edifici, in Arch. loc. e cond. 1995,
16) per cui nel caso in cui l'assemblea impedisse all'amministratore di assumere le
iniziative dirette ad eseguire gli adeguamenti degli impianti, questi «dovrebbe sostituirsi
all'assemblea dei condomini nella formazione della volontà per l'esecuzione della
prestazione che deriva dalla legge in modo vincolante ed obbligatorio, e, come se si
trattasse di atto dovuto, a causa dell'urgenza nell'esecuzione dell'adeguamento degli
impianti, comportarsi come il buon padre di famiglia ...».
Quanto sopra, in forza dei doveri (e nei limiti) tipici del mandato (art. 1710 c.c.),
tenuto anche conto DEL DISPOSTO DI CUI ALL’ART. 2051 C.C.