Le riparazioni straordinarie nei contratti agrari

L’ARGOMENTO DEL MESE
di SILVIA PAGLIAZZO *
Articoli 1577 e 1621 del codice civile e relativa giurisprudenza
Le riparazioni straordinarie nei contratti agrari
Queste opere non rientrano nella disciplina sui miglioramenti di
cui all’articolo 16 della legge 203/82
La distinzione tra riparazioni ordinarie e straordinarie viene prevista relativamente ai beni
immobili negli articoli 1005 e 1025 codice civile in materia di usufrutto, uso ed abitazione,
nell’articolo 1576 c.c. per le locazioni e nell’articolo 1621 c.c. per l’affitto di cosa produttiva.
In particolare gli artt. 1005, 1621 e 1576 c.c. pongono le riparazioni straordinarie a carico del
proprietario, precisando l’art. 1005 che le stesse sono quelle necessarie ad assicurare la
stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o
per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.
Detta elencazione viene ritenuta pacificamente dalla giurisprudenza non tassativa ma
meramente esemplificativa.
È, altresì, pacifico che le norme in tema di manutenzione straordinaria di cui alla normativa
sulle locazioni sono estendibili per analogia ai contratti di affittanza agraria regolati dalla
legge 3 maggio 1982 n. 203 (Cass. civ. Sez. III, 04/08/1987, n. 6709; Cass. civ. Sez. III,
26/05/2005, n. 11194).
Per l’affittuario ed il proprietario di un fondo rustico che abbiano stipulato un contratto
agrario vale, quindi, per quanto riguarda i lavori di manutenzione straordinaria e ordinaria
quanto stabilito dal codice civile, salvo diversi accordi tra le stesse parti intercorsi e regolati
all’interno dello stesso contratto.
La disciplina sui miglioramenti, addizioni e trasformazioni che fa capo agli artt. 16 e seguenti
della legge n. 203/82 sui contratti agrari non è invece estendibile in alcun modo alle
riparazioni straordinarie, regolate come abbiamo visto dagli articoli sopra citati.
Ricordiamo che ai sensi dell’articolo 16 legge n. 203/82 ciascuna delle parti può eseguire
opere di miglioramento fondiario, addizioni e trasformazioni degli ordinamenti produttivi e
dei fabbricati rurali, purché le medesime non modifichino la destinazione agricola del fondo e
siano eseguite nel rispetto dei programmi regionali di sviluppo oppure, ove tali programmi
non esistano, delle vocazioni colturali delle zone in cui è ubicato il fondo; in mancanza di
preventivo accordo la norma stabilisce un’apposita procedura avanti all’ex Ispettorato
provinciale dell’agricoltura.
Per quanto qui ci riguarda si precisa che - secondo il successivo articolo 17 - all’affittuario
che abbia eseguito le opere con il consenso della proprietà o a fronte di esito favorevole della
procedura sopra citata spetta un indennizzo corrispondente all’aumento del valore di mercato
conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti da lui effettuati e quale risultante al
momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo
non trasformato. La norma regola tra l’altro anche il diritto ritenzione del fondo del
conduttore in caso di mancato pagamento della suindicata indennità.
La normativa suindicata sui miglioramenti non è applicabile alle riparazioni effettuate dal
conduttore.
In questo senso si è espressa la Cassazione (sentenza 18 aprile 2013, n. 9459), che ha ribadito
il suddetto principio, specificando come debba escludersi “che la disciplina della L. n. 203 del
1982, art. 16 possa trovare applicazione all’ipotesi in cui l’affittuario o titolare di un diritto
di godimento consimile, come il colono parziario in ipotesi di mancata conversione, esegua
riparazioni straordinarie che sarebbero spettate al concedente, trovando la fattispecie
disciplina nell’art. 1577 c.c., richiamato dall’art. 1621 c.c.”.
In particolare la Suprema Corte ha specificato che nel corso di un rapporto di affittanza
agraria sono a carico del locatore le riparazioni straordinarie, mentre il conduttore - ai sensi
del combinato disposto di cui agli artt. 1621 e 1577 cod. civ. - deve comunicare al locatore se
la cosa necessita di riparazioni che lo stesso dovrà eseguire, potendo l’affittuario provvedere
direttamente alle riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente
avviso alla proprietà.
Nel caso di specie la Cassazione ha ritenuto non rimborsabili al conduttore le spese di lavori
di manutenzione straordinaria che lo stesso aveva eseguito senza dare avviso e senza
giustificarne le ragioni di urgenza.
* Avvocato
Aprile 2014