Relazione di Stima - Aste Legali Giudiziarie

TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (SA)
ESECUZIONI IMMOBILIARI
Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio eseguita dall’arch. Biagio Andrea Barra residente in Via
V. Russo n° 271, iscritto all’Albo dell’Ordine degli Architetti Paesaggisti, Pianificatori e
Conservatori della provincia di Salerno al n° 1828
CAUSA : MPS vs …omissis…
Procedura Esecutiva n° 68/08 R.E
Ill.mo G.E. Raffaella Caporale
Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore(SA)
1.PREMESSA
La S.V.I. nominava me sottoscritto arch. Biagio Andrea Barra, con residenza in Via V.
Russo n.271, già civico 117, 84015 Nocera Superiore (SA), iscritto all’albo degli Architetti di
Salerno al n.1828, Consulente Tecnico d’Ufficio nel Procedimento Esecutivo n° 68/08 promosso
dalla MPS GESTIONE CREDITI BANCA SPA in danno della ditta …omissis…invitandomi a
comparire all’udienza del 05/06/2012 per il giuramento di rito ed il conferimento dell’incarico che
si articola nei seguenti quesiti:
1) identificare e descrivere, con precisi dati catastali, l’immobile pignorato, verificando la
corrispondenza con i dati riportati nell’atto del pignoramento e con la superficie ivi
indicata, nonché indicando il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
2) descrivere l’attuale concreta destinazione dell’immobile, in particolare dicendo se
l’immobile è libero ovvero occupato, e specificando – in quest’ultimo caso – da chi, e se
occupato dal debitore, riferendo sulla consistenza del nucleo familiare medesimo;
3) verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso;
4) determinare il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, anche formando, al principale fine di
conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei
beni, lotti separati;
5) corredare la relazione – da presentare in formato informatico (e segnatamente in
formato testo o Word per Windows Microsoft, anche su supporto informatico o cd rom)
– di un riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi:
comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali
(limitati, peraltro, per i terreni alla partita, foglio, particella ed eventuali subalterni,
estensione in are e tipo di coltura, e per i fabbricati alla partita, foglio, particella ed
eventuali subalterni, numero di camere ed accessori, numero civico, piano e numero
interno);
6) estragga reperto fotografico – anche in formato digitale – dello stato dei luoghi:
Per l’espletamento del mandato il sottoscritto procederà entro il termine del 45° giorno dalla data
dell’udienza fissata per il giorno 29.01.2013, cui ha seguito richiesta di proroga per difficoltà
connesse all’accesso ai luoghi e alla complessità del rilievo.
2.SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA
Dopo un accurato esame della pratica da parte del sottoscritto, il sopralluogo peritale è stato
avvisato tramite Raccomandata 1, per il giorno 01.10.2012, a cui però non è stato dato riscontro; si
provvedeva quindi ad avvisare la S.V. dei fatti, sollecitando la nomina di un custode giudiziario
tramite istanza presentata in cancelleria il giorno 08.10.2012; in seguito a ciò, contattato il Custode
Giudiziario nella persona dell’avv. Rosario Carleo, il sottoscritto poteva quindi effettuare il
sopralluogo nel giorno 22.11.2012 come certificato da verbale (Allegato E).
In questa occasione si è provveduto a una prima visione dell’ immobile, che, data l’estensione e la
complessità, ha necessitato di una proroga di gg. 60, giusta istanza presentata alla SV il 28.11.2012.
Il rilievo dell’immobile è stato espletato in successivi sopralluoghi, così come evincesi dai verbali
in allegato (Allegato E).
3.RISPOSTA AI QUESITI DEL MANDATO
1
identifichi e descriva, con precisi dati catastali, l’immobile pignorato, verificando la
corrispondenza con i dati riportati nell’atto del pignoramento e con la superficie ivi
indicata, nonché indicando il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
L’ immobile oggetto di vertenza è di proprietà della ditta …omissis…, ubicato in …omissis….
Secondo gli atti, è situato alla Via …omissis…; in realtà, il nome della strada è cambiato:
attualmente si chiama …omissis…. Il luogo si trova nelle immediate vicinanze dello svincolo
autostradale di …omissis…; trattasi di un vasto insediamento industriale, che consta in un corpo di
fabbrica a un solo piano destinato a uffici e ad alloggio del custode, oltre a vari capannoni (9) e
depositi di varia metratura, e in più, un immobile pericolante (un vecchio casale rurale) situato
sempre all’interno dell’area oggetto di vertenza. La data di costruzione è in parte risalente a epoca
antecedente al 1967 (infatti dalle ricerche fatte in Comune non si è riuscito a recuperare nessun
titolo abilitativo) mentre la parte rimanente (ossia i tre capannoni sul lato Est) al 1983 (cfr.
Concessione Edilizia …omissis…come in All. G ).
La superficie del terreno in questione, ed è definita al NCEU con i seguenti dati:
Foglio 11, part. 150 destinazione D1, superficie 21.881 mq con rendita pari a € 49.786,45;
Foglio 11, part. 1049, destinazione seminativo arb., superficie 183 mq;
Foglio 11, part. 1050, destinazione seminativo irr. arb., superficie 440 mq;
per un totale pari a mq. 22.504; (Allegato F).
la particella 150 attualmente comprende tutte quelle precedenti, ossia:
151, 154, 155, 156, 157, 158, 262, 263, 271, 272, 346.
Nei grafici planimetrici viene evidenziata la part. 346 solo perché esterna alla composizione del
lotto: essa si trova posteriormente ai capannoni, e, per facilità di comprensione di lettura, si è
ritenuto evidenziarla, connotandone la superficie.
2
descrivere l’attuale concreta destinazione dell’immobile, in particolare dicendo se
l’immobile è libero ovvero occupato, e specificando – in quest’ultimo caso – da chi, e se
occupato dal debitore, riferendo sulla consistenza del nucleo familiare medesimo
L’immobile è destinato a uso industriale, giusta collocazione in area D del PRG vigente, (Allegato
A) ed è proprietà della …omissis…
3
verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso;
Da quanto si è potuto evincere dagli approfonditi controlli effettuati presso l’Ufficio Tecnico
Comunale di …omissis…, gli immobili eseguiti con regolare Concessione edilizia n. …omissis…
(vedi Allegato G) sono gli ultimi tre capannoni, ossia quelli posizionati a Est, prospicienti gli
immobili …omissis…; degli altri non si è trovato nessun titolo abilitativo, per cui se ne deduce che
essi siano di fabbricazione antecedente al 1967 (tale deduzione è stata suffragata anche da
informazioni tratte da persone del posto, che hanno confermato l’esistenza della …omissis…
risalente agli anni ’60 del XX secolo)
La ricerca presso l’Ufficio Tecnico Comunale di …omissis…ha prodotto anche il ritrovamento di
tre istanze di condono in sanatoria, ex lege 47/1985, recanti data 31 Dicembre 1986, i cui numeri di
progressivo sono…omissis…. Vista l’esiguità della superficie oggetto del condono (mq. 10 per la
prima istanza, mq. 50 per la seconda, e mq. 25 per la terza), ed essendo presenti in Comune solo le
tre istanze, e non altro, non è stato possibile capire a quali parti degli immobili esse si riferiscano.
(vedi Allegato G)
4
determinare il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, anche formando, al principale fine di conseguire
una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti
separati;
L’immobile oggetto di vertenza è, come detto, formato da nove capannoni di vaia metratura, una
serie di uffici con annessi depositi e alloggio custode, tutti situati a piano terra e posizionati sul lato
Ovest del lotto, una striscia di terreno esterna ai capannoni, posizionata a Sud di questi, (ossia la
particella 346, la quale a sua volta confina, in parte con …omissis…, e per il resto con terreni
prospicienti …omissis…; l’ingresso a tale porzione di terreno avviene dal …omissis…, posto al di
sotto della linea ferroviaria …omissis…. cfr. foto 8 e 9) e infine una piccola costruzione in tufo
ubicata all’interno della proprietà, un tempo specificata dalla particella 262 come fabbricato rurale;
in più, una stradina interpoderale (riscontrata dalle particelle 1049 e 1050), posizionata a Est del
lotto, esternamente al muro di cinta, e prospiciente proprietà …omissis…
Attualmente, il lotto è identificato, complessivamente, da tre particelle: la 150 (pari a mq. 21.881),
la 1049 (pari a mq. 183) e la 1050 (pari a mq. 440) tutte individuate al foglio 11 del NCEU per un
ammontare di superficie totale pari a mq. 22.504;
di questi:
 mq. 340,18 sono la parte ubicata a Ovest, con sede degli uffici, alloggio custode, depositi,
officina e servizi igienici;
 mq. 416,27 corrispondenti al locale deposito di forma irregolare;
 mq. 10.262,25 rappresentano la superficie dei capannoni;
 mq. 130 circa, dovrebbero costituire la superficie complessiva dell’immobile fatiscente
posizionato nello spiazzo; il condizionale è d’obbligo, in quanto si precisa che per le
precarie condizioni statiche in cui versa il fabbricato, e quindi causa rischio di incolumità,
non è stato possibile effettuare un accesso diretto all’interno dello stesso: le dimensioni sono
state ricavate da materiale cartaceo messo a disposizione …omissis…., che, per quanto non
esaustivo, rende l’idea di ciò che è possibile vedere e di quelle che sono le dimensioni,
riportate in elaborato; tale fabbricato si sviluppa su tre livelli (cfr. foto 22); a quanto è dato
vedere, non risulta esserci copertura, o quanto meno buona parte del tetto non è più in loco,
per cui il fabbricato risulta in condizioni davvero precarie.
A causa dei lunghi anni di inutilizzo del bene, esso è in condizioni non molto buone: presenta infatti
numerosi fenomeni di infiltrazioni sia nei capannoni (specificamente nei capannoni n. 2, 3, 4, 5, che
hanno copertura in lamiera; in. 6, 7, 8, 9 avendo copertura in cemento armato non presentano questo
problema, se non per gli infissi/lucernai, manchevoli delle vetrate) che in alcuni dei locali del corpo
di fabbrica situato a Ovest (in alcuni di questi, specificamente nel deposito, nel locale officina e nei
servizi igienici, denominati in planimetria semplicemente “bagni”, ci sono addirittura aree mancanti
di porzioni di copertura, e/o infissi mancanti, per cui l’acqua piovana entra senza ostacoli).
Nonostante ciò, è realistico affermare che il lotto presenta potenzialità di utilizzo molto elevate:
innanzitutto la vicinanza allo svincolo autostradale di …omissis…lo pone in una posizione
commercialmente e logisticamente privilegiata (oltre a ciò, va segnalata anche la vicinanza con la
stazione ferroviaria della linea …omissis…);
in secondo luogo, il lotto è dotato dei vari impianti necessari (acqua, fognature, bocche antincendio
che coprono l’intera superficie, impianto elettrico, servizi), per quanto essi vadano controllati e
verificati alle nuove normative che nel corso degli anni si sono succedute e alla mancata
manutenzione negli anni trascorsi;
la struttura è anche dotata di una cabina ENEL e una cabina per il metano (prospiciente la stradina
laterale a Est, confinante con i beni della …omissis…); inoltre la quasi totalità dei capannoni ha
ancora in dotazione i silos (in numero di oltre 700, cfr. foto) nei quali si depositavano le varie
sementi e i vari alimenti che erano trattati dalle lavorazioni della …omissis… (proprio la presenza
di tali silos, tra l’altro, ha comportato notevoli difficoltà nel rilievo di detti capannoni).
La recinzione sula …omissis…è dotata di due varchi, e quindi in grado di soddisfare il traffico di
mezzi pesanti che una ripresa di attività potrebbe richiedere; come già detto, è presente anche un
piccolo immobile rurale che, però, è semi diroccato e abbisogna di importanti interventi strutturali.
Sul lato posteriore (lato Sud) c’è una ulteriore superficie (indicata nei grafici con la preesistente
part. 346, ma comunque compresa, si ripete, nella part. 150) con un varco che comunica
direttamente con la stradina prospiciente, sul lato Est, i beni della …omissis…. Per la
conformazione e la distribuzione degli immobili si ritiene di conteggiarlo in unico lotto.
Criterio di Stima
Per la stima del valore dell’immobile si è usato il criterio di stima sintetico che consiste nel
determinare il valore di mercato dell’immobile tenendo conto dei prezzi commerciali praticati in
zona per immobili aventi analoghe caratteristiche, del grado di urbanizzazione e della disponibilità
dei servizi; basato su leggi di mercato e riscontri oggettivi, è il metodo più attendibile.
Stima dei Beni
Scelto il criterio, si è provveduto ad effettuare le necessarie indagini e ricerche di mercato che
permettono di definire il valore di mercato dell’immobile come segue:
corpo di fabbrica situato a Ovest, con sede degli uffici, depositi, servizi e alloggio custode:
mq. 340,18 a € 500,00/mq = € 170.090,00
fabbricato rurale fatiscente:
mq. 130 a € 100,00/mq = € 13.000,00
capannoni e superficie restante:
mq. 22.113,96 a € 300/mq = € 6.634.188,00
Precisazione: nella valutazione dell’immobile si è optato per una valutazione media delle superfici
coperte e scoperte, ossia si è fatta una media tra il valore delle due.
VALORE COMPLESSIVO DEL BENE: € 6.817.278,00
CONCLUSIONI
Ritenendo di aver bene e fedelmente assolto l’ incarico conferitogli, il sottoscritto rassegna
la presente relazione corredata dalla documentazione di seguito elencata:
ELENCO ALLEGATI:
Allegato A)
STRALCIO PLANIMETRICO/PRG SCALA 1:5.000
Allegato B)
STRALCIO CATASTALE SCALA 1:2.000
Allegato C)
PLANIMETRIE IN VARIE SCALE
Allegato D)
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Allegato E)
VERBALI
Allegato F)
DOCUMENTAZIONE CATASTALE
Allegato G):
DOCUMENTAZIONE URBANISTICA
Allegato H):
VISURA IPOTECARIA VENTENNALE
Nocera Superiore, 03/02/2013
Il CTU
arch. Biagio Andrea Barra
RIEPILOGO DATI ESSENZIALI DEI LOTTI
LOTTO UNICO
composto da lotto industriale
Ubicazione dell’immobile:
L’immobile oggetto di vertenza è ubicato alla Via …omissis…, …omissis… (SA)
Tipo di proprietà:
Il bene descritto è di proprietà della società esecutata …omissis…
Breve descrizione del bene:
lotto costituito da nove capannoni, da corpo di fabbrica a destinazione uffici, alloggio
custode, officina, depositi e servizi igienici, due ampi spazi di manovra, stradina
interpoderale intercomunicante, per complessivi mq. 22.504.
Confini:
L’immobile confina a Nord con la via …omissis…, a Est con beni …omissis…, a Sud con
terreni adiacenti la …omissis….
Dati catastali:
L’ immobile ha le seguenti coordinate catastali:
Foglio 11, part. 1049, cat. Semin. Arbor. 4, R. Dominic. € 2,22; R. Agrario € 1,46, sup. mq.
183;
Foglio 11, part. 1050, cat. Semin. Irr. Arbor. 4, R. Dominic. € 7,16; R. Agrario € 3,52, sup.
mq. 440;
Foglio 11, part. 150, cat. D/1, R.C. € 49.786,45, sup. mq. 21.881.
Legittimità urbanistica:
Sull’immobile in argomento c’è in atto un procedimento di condono in corso, di cui non se
ne conosce la natura, essendo indicate agli atti solo poche decine di mq. (tre istanze per
complessivi mq. 85) e nessun’altra indicazione.
Valore complessivo assegnato ai beni:
VALORE: € 6.817.278,00