Fastighetsvärdering En studie av marknadsinformation som värderingsunderlag
by user
Comments
Transcript
Fastighetsvärdering En studie av marknadsinformation som värderingsunderlag
Fastighetsvärdering En studie av marknadsinformation som värderingsunderlag Stockholms Universitet Företagsekonomiska institutionen Kandidatuppsats 10p ht-05 Handledare: Tor Brunzell Av: Henrik Rand och Malin Gustafsson Sammanfattning Marknadsinformationen är ett redskap som nyttjas utav fastighetsvärderare och fastighetsanalytiker, men även utav många andra aktörer på finansmarknaden som ett värderingsunderlag. En korrekt och sanningsenlig marknadsinformation är något som eftersträvas. Studien som utförs ämnar undersöka hur fastigheters marknadsvärde med marknadsinformationen jämte ett börsnoterat fastighetsföretags årsredovisning som beräkningsunderlag skiljer sig åt emot en ortsprisanalys Inledningsvis görs en teoretisk genomgång utav de fastighetsbegrepp och metoder som nyttjats i undersökningen. Fokus ligger på ortsprismetoden och kassaflödesmetoden. Tillämpningen utav dessa metoder sker i beräkningsprogrammet Excel i syfte att man skall kunna betrakta och granska marknadsinformationens och årsredovisningens marknadsvärden jämfört med en ortsprisanalys. Resultatet redovisas i en tabell och man kan utifrån den se att varken marknadsinformationens eller årsredovisningsinformationens marknadsvärden är direkt överrensstämmande med ortsprisanalysen. Slutsatsen för uppsatsen blir att fastställande av kommersiella fastigheters marknadsvärde med enbart marknadsinformation såväl som årsredovisningsinformation som beräkningsunderlag inte kan betraktas som tillförlitlig. Vidare visar studien att en kombination mellan marknadsinformation och årsredovisning som beräkningsunderlag skulle kunna tänkas vara att rekommendera. 1 1 Innehåll.................................................................................................................................... 4 1.1 Inledning/Bakgrund.......................................................................................................... 4 1.2 Problemformulering ......................................................................................................... 5 1.3 Syfte ................................................................................................................................. 5 1.4 Avgränsningar .................................................................................................................. 5 1.5 Disposition ....................................................................................................................... 5 2 Metod ...................................................................................................................................... 6 2.1 Arbetssätt.......................................................................................................................... 6 2.2 Kvantitativ och kvalitativ metod ...................................................................................... 6 2.3 Positivism ......................................................................................................................... 6 2.4 Datainsamlingsmetod ....................................................................................................... 7 2.4.1 Primärdata ................................................................................................................. 7 2.4.2 Sekundärdata ............................................................................................................. 8 2.5 Induktivt och deduktivt .................................................................................................... 8 3 Teori ........................................................................................................................................ 9 3.1 Värde ................................................................................................................................ 9 3.2 Fastigheters värde............................................................................................................. 9 3.3 Värdebegrepp inom fastighetsvärdering ........................................................................ 10 3.3.1 Marknadsvärde ........................................................................................................ 10 3.3.2 Avkastningsvärde .................................................................................................... 10 3.3.3 Teknisk nuvärde ...................................................................................................... 11 3.4 Värderingsmetoder ......................................................................................................... 11 3.4.1 Produktionskostnadsmetoden.................................................................................. 11 3.4.2 Ortsprismetoden ...................................................................................................... 11 3.4.3 Avkastningsmetoden ............................................................................................... 12 3.4.3.1 Kassaflödesmetoden......................................................................................... 12 3.4.3.2 Hyror ................................................................................................................ 13 3.4.3.3 Drift- och underhållskostnader......................................................................... 14 3.4.3.4 Direktavkastningskrav...................................................................................... 14 3.4.3.5 Restvärde.......................................................................................................... 14 3.4.3.6 Kalkylränta ....................................................................................................... 15 4 Empiri.................................................................................................................................... 16 4.1 Ortsprisanalys Stockholm .............................................................................................. 16 4.2 Avkastningsvärdering Stockholm .................................................................................. 16 4.2.1 Atomena 1 ............................................................................................................... 17 4.2.2 Argus 8 .................................................................................................................... 21 4.2.3 Bacchus 1 ................................................................................................................ 22 4.3 Ortsprisinformation Malmö........................................................................................... 23 4.4 Avkastningsvärdering Malmö ........................................................................................ 23 4.4.1 Claus Mortensen 26................................................................................................. 24 4.4.2 Claus Mortensen 34................................................................................................. 25 4.4.3 Oscar 1..................................................................................................................... 26 4.5 Intervju ........................................................................................................................... 27 5 Resultat och analys................................................................................................................ 30 5.1 Area ................................................................................................................................ 30 5.2 Direktavkastningskrav.................................................................................................... 31 5.3 Vakans............................................................................................................................ 32 5.4 Hyra................................................................................................................................ 32 5.5 Drift- och underhåll........................................................................................................ 34 2 5.6 Hyresutveckling ............................................................................................................. 34 5.7 Drift- och underhållsutveckling ..................................................................................... 35 5.8 Kalkylränta ..................................................................................................................... 36 5.9 Resultat........................................................................................................................... 38 6 Slutsats/diskussion ................................................................................................................ 39 7 Kvalitetsredovisning.............................................................................................................. 40 7.1 Kritiskt förhållningssätt.................................................................................................. 40 8 Källor..................................................................................................................................... 41 8.1 Litteratur......................................................................................................................... 41 8.2 Avhandlingar/ Examensarbeten/ Rapporter ................................................................... 41 8.3 Elektroniska källor ......................................................................................................... 42 8.4 Intervjuer ........................................................................................................................ 42 9 Bilagor................................................................................................................................... 43 9.1 Årsredovisning Atomena 1............................................................................................. 43 9.2 Kassaflöde Årsredovisning Atomena 1.......................................................................... 44 9.3 Marknadsinformation Atomena 1 .................................................................................. 45 9.4 Kassaflöde Marknadsinformation Atomena 1................................................................ 46 9.5 Årsredovisning Argus 8 ................................................................................................. 47 9.6 Kassaflöde Årsredovisning Argus 8............................................................................... 48 9.7 Marknadsinformation Argus 8 ....................................................................................... 49 9.8 Kassaflöde Marknadsinformation Argus 8 .................................................................... 50 9.9 Årsredovisning Bacchus 1.............................................................................................. 51 9.10 Kassaflöde Årsredovisning Bacchus 1......................................................................... 52 9.11 Marknadsinformation Bacchus 1 ................................................................................. 53 9.12 Kassaflöde Marknadsinformation Bacchus 1............................................................... 54 9.13 Årsredovisning Claus Mortensen 26 ............................................................................ 55 9.14 Kassaflöde Årsredovisning Claus Mortensen 26 ......................................................... 56 9.15 Marknadsinformation Claus Mortensen 26.................................................................. 57 9.16 Kassaflöde Marknadsinformation Claus Mortensen 26 ............................................... 58 9.17 Årsredovisning Claus Mortensen 34 ............................................................................ 59 9.18 Kassaflöde Årsredovisning Claus Mortensen 34 ......................................................... 60 9.19 Marknadsinformation Claus Mortensen 34.................................................................. 61 9.20 Kassaflöde Marknadsinformation Claus Mortensen 34 ............................................... 62 9.21 Årsredovisning Oscar 1................................................................................................ 63 9.22 Kassaflöde Årsredovisning Oscar 1 ............................................................................. 64 9.23 Marknadsinformation Oscar 1...................................................................................... 65 9.24 Kassaflöde Marknadsinformation Oscar 1................................................................... 66 9.25 Ortsprisanalys Gamla Stan ........................................................................................... 67 9.26 Ortsprisinformation Malmö.......................................................................................... 68 9.27 Intervjumall .................................................................................................................. 69 3 1 Innehåll 1.1 Inledning/Bakgrund Vid värdering utav fastigheter nyttjar sig fastighetsvärderare och fastighetsanalytiker utav olika värderingsmetoder och modeller. I Sverige finns det tre dominerande metoder, ortsprismetoden, avkastningsmetoden och produktionskostnadsmetoden. Ett utav de mest centrala begreppen inom fastighetsvärdering är marknadsinformation. Att ha tillgång till en korrekt värderad marknadsinformation är något som eftersträvas. Den marknadsinformation som vi har studerat har vi erhållit ifrån NewSec AB. NewSec AB har ett systerbolag, Datscha AB som de levererar sin marknadsinformation till. Vi har nyttjat Datscha för att erhålla marknadsinformation och ortsprisinformation. Datscha är en webbaserad tjänst för analys av den svenska fastighetsmarknaden och verktyget datscha.com lanserades den 31 oktober 2000. Datscha AB är idag Sveriges ledande leverantör av tjänster för information och analys av kommersiella fastigheter. Den webbaserade tjänsten innefattar information om fastigheter, hyresnivåer, fastighetsbestånd samt möjlighet till simulering av marknadsvärdet. Den betydelsefulla informationen köper Datscha från tillförlitliga källor på fastighetsmarknaden. Exempelvis kommer marknadsinformationen ifrån NewSec, Forum, Svefa och DTZ. Fastighetsinformationen erhålls från Lantmäteriverket, kartorna från Metria, statistiken från Statistiska centralbyrån, SCB och koncerninformationen från Upplysningscentralen, UC. All denna information paketerar sedan Datscha och gör den lättillgänglig, snabb och enkel på Internet. Datscha har idag över 1400 användare på 200 företag i 7 olika länder. Merparten utav användarna är verksamma inom finans- eller fastighetsmarknaden. Datscha AB har idag 10 anställda och omsatte 22 miljoner SEK år 2004. Studien som skall utföras ämnar undersöka hur tillförlitlig fastigheters marknadsvärde med marknadsinformationen jämte ett börsnoterat fastighetsföretags årsredovisning som beräkningsunderlag är i jämförelse emot en ortsprisanalys. Det börsnoterade fastighetsföretaget är Vasakronan AB.Vasakronan AB är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag med inriktning på kommersiella lokaler och då främst kontor och butiker. De bistår även med ett stort utbud av tjänster. Vasakronan har ett fastighetsbestånd som omfattas utav 166 fastigheter med en total area på 1.3 miljoner m2. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Stockholms förorter, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. I begynnelsen hade Vasakronan sin verksamhet utspridd på 189 orter i Sverige samt att fastighetsbeståndet bestod utav diverse olika fastighetstyper. Man har under åren genom försäljningar samt förvärv koncentrerat sig på att skapa en geografisk koncentration samt en inriktning på kommersiella lokaler, då främst kontor. Vasakronans expansion har skett i Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping och Lund. Renodlingen och koncentrationen till storstadsregioner har skapat stora mervärden och fastighetsportföljens värde har mer än fördubblats från ursprungliga värdet 17 miljarder till cirka 34 miljarder kronor. Vasakronan AB ägs till hundra procent utav den svenska staten, men bedrivs på samma sätt som ett privat börsnoterat fastighetsföretag med syfte att maximera sin nytta och vinst. Studien kommer att ske genom att vi kommer att studera och granska marknadsinformationen samt redovisningsinformationen för tre kommersiella fastigheter i Gamla Stan, Stockholm och tre kommersiella fastigheter i centrala Malmö. Denna information kommer sedan att användas som beräkningsunderlag för att uppskatta fastigheternas marknadsvärde. Resultatet kommer sedan att jämföras emot ortsprisanalyser för Stockholm och Malmö för att se hur pass 4 överrensstämmande och tillförlitlig informationen egentligen är. De sex utvalda fastigheterna ägs och förvaltas samtliga utav Vasakronan AB. För att granska marknadsinformationen och årsredovisningen kommer vi att använda oss utav kassaflödesmetoden samt ortsprismetoden. 1.2 Problemformulering Marknadsinformationen är något som alla fastighetsvärderare och fastighetsanalytiker använder sig utav mer eller mindre, men hur tillförlitlig är den egentligen? Hur pass överrensstämmande är en värdering av fastigheters marknadsvärden med marknadsinformation som underlag jämfört mot en ortsprisanalys? Är en värdering av fastigheters marknadsvärde mer överrensstämmande om man nyttjat ett börsnoterat fastighetsföretags årsredovisning som underlag jämfört mot en ortsprisanalys? Är den ena informationen tillförlitligare som underlag än den andra vid fastställande av marknadsvärdet för en kommersiell fastighet? 1.3 Syfte Syftet med studien är att utvärdera hur pass lämplig marknadsinformation jämfört med ett börsnoterat fastighetsbolags årsredovisning är som beräkningsunderlag vid fastställande av kommersiella fastigheters marknadsvärde. 1.4 Avgränsningar Vi har valt att avgränsa oss till att endast studera marknadsinformationen levererad av Newsec Analys då tillgång till denna erhålls genom Datscha. Vi har avgränsat oss till att studera kommersiella fastigheter med typkoder 325, det vill säga hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler. Vasakronan har valts som fastighetsägare då detta bolag är ensamt om att leverera detaljrik information samt att det är ett av de största fastighetsbolagen i Sverige, vilket gör studien extra intressant. Vi har även valt att begränsa oss till sex undersökningsobjekt, 3 i Gamla Stan i Stockholm och 3 i centrala Malmö. Detta urval har gjorts med hänsyn till komparativa faktorer som påverkar en fastighets marknadsvärde. 1.5 Disposition I syfte att underlätta för läsaren skall vi i detta avsnitt presentera uppsatsens fortsatta upplägg. I avsnitt 1 presenteras bakgrund och syfte med uppsatsen samt de frågeställningar som ligger till grund för studien. Avsnitt 2 är metodavsnittet. Här presenteras de metoder vi utgått ifrån samt tillvägagångssättet under studiens gång. I avsnitt 3 som är teoriavsnittet presenteras de grundläggande begrepp samt metoder för fastighetsvärdering, i syfte att man skall få en överblick om vad fastighetsvärdering innebär. Här presenteras även de metoder och modeller som sedan tillämpas i empirin. Empirin presenteras i avsnitt 4 och följs utav analysen i avsnitt 5. I avsnitt 6 sker slutdiskussionen som utgår från analysen och uppsatsen avslutas med en kvalitetsredovisning i avsnitt 7. 5 2 Metod I metodavsnittet behandlas och presenteras den metod som valts vid utförandet utav denna studie. Undersökningen är en positivistisk och kvantitativ studie, med undantag från intervjun som genomfördes. Kvantitativ data behandlas och granskas för att kunna urskilja samband eller skillnader mellan marknadsinformationen jämte årsredovisningen, men även för att jämföra dessa mot en ortsprisanalys. 2.1 Arbetssätt Lämplig litteratur för uppsatsen studerades och valdes ut för att kunna appliceras på den tänkta undersökningen. Uppsatsen består av ett relativt omfattande teoretiskt avsnitt där nödvändiga begrepp och metoder förklaras för att senare kunna tillämpas i empiriavsnittet. För att tydliggöra samt att få en övergripande insikt har även en intervju skett. Avslutningsvis knyter vi samman alltihop och analyserar och sammanfattar resultaten. 2.2 Kvantitativ och kvalitativ metod Metodteorin framhåller två sorters undersökningar, kvantitativa och kvalitativa. En kvantitativ undersökning antar numeriska värden och kan även kallas för numerisk undersökning. Undersökningen skall således presenteras numeriskt. Syftet är att svara på frågorna, hur många eller hur mycket. Som exempel kan nämnas ålder, inkomst, betyg från gymnasiet eller skostorlek. Denna undersökning har främst en kvantitativ karaktär då uppsatsen ämnar granska och jämföra marknadsinformationsvärden med årsredovisningsvärden för att dessa två sedan skall jämföras emot ortsprisvärden. Därigenom generar kvantitativa data ett underlag för en analys som kommer att bevisa hur till vida marknadsinformationen är tillförlitlig eller inte. En kvantitativ undersökning av denna karaktär inbegriper en striktare struktur vilket medför att undersökningen skall kunna upprepas och erhålla samma utfall och resultat 1. Kvalitativa undersökningar är icke-numeriska till exempel kön, partitillhörighet eller civilstånd 2. Med kvalitativa studier eftersträvar man att förstå helheten för att förstå delarna och att förstå delarna för att förstå helheten. Den kvalitativa studien lämpar sig bäst då specifika problem skall undersökas och där en mer djupgående undersökning krävs. Studien genererar en djup och detaljerad bild av det undersökta problemet 3 4. Vår uppsats är till viss del kvalitativ då vi använder oss utav intervjuer som redskap. 2.3 Positivism Positivismen förklarar hur verkligheten ser ut, medan hermeneutiken beskriver hur verkligheten uppfattas. Dessa två förhållningssätt ställs emot varandra inom vetenskapsteorin. Det är de två filosoferna Carl Hempel och Karl Popper som är huvudmännen bakom positivismen som en vetenskaplig teori. Denna vetenskapsteori motsvarar dagens moderna 1 Dahmström, K.(1996). sid. 19 Dahmström, K.(1996). sid. 19 3 Denscombe, M (2000). sid. 202ff 4 Bryman, Alan (1997). sid. 112ff 2 6 akademiska förhållandesätt gentemot de undersökta problemen. Popper och Hempel använder sig av uttrycket hård fakta. Vilket innebär att man är kritisk till världen och ämnar att bygga upp kunskapen kring en kärna av kunskap. Undersökningsmetoden är objektiv och dess huvudsakliga syfte är att förklara ett problem genom generella lagar eller utifrån en generell hypotes 5. För att undersöka och förklara ett problem använder sig positivismen av de fem sinnena och individens egna förnuft. Detta är enligt Popper den rena metoden att frambringa kunskap om världen och dess komplicerade funktioner 6. Hempel drar positivismen ett steg lägre och hävdar att en händelse endast kan förklaras genom att peka ut generella lagar som kopplar samman orsak och verkan. Detta är vitalt för att kunna göra giltiga förutsägelser samt återge förklarande svar som stöd av de generella empiriska hypoteserna 7. I en positivistisk ansats grundar sig resultatet av mätningen på korrekt logik och fakta. Det formella logiksystemet grundar sig på noggranna definitioner, särskiljande av antagande och satser. Väsentligt är även att resultatet är objektivt, det vill säga inte har påverkats utav forskaren. Inom positivismen är förklaringar viktigare än förståelse. Positivismen innebär att vetenskap bör bygga på säker kunskap. Detta vetenskapliga förhållningssätt menar att det finns två källor till kunskap, det vi kan registrera med våra sinnen och det vi kan resonera oss till med vårt förnuft 8. Denna undersökning är till grunden positivistisk eftersom uppsatsen ämnar identifiera huruvida marknadsinformationen är tillförlitlig jämfört med årsredovisningen, vid en jämförelse mot ortsprisanalysen. Eftersom generella slutledningar är centrala inom den positivistiska vetenskapsteorin har vi för avsikt att kontrollera detta på ett kvantitativt positivistiskt förhållningssätt. Därav avser vi med detta förhållningssätt urskilja om eventuella generella lagar går att identifiera samt att styrka våra egna antaganden om marknadsinformation som värderingsunderlag vid fastighetsvärdering. 2.4 Datainsamlingsmetod Uppsatsens data är uppdelad i två olika insamlingsmetoder. Data som bygger uppsatsens stomme är tidigare litteratur för att bygga en stabil grund av kunskap för den nya läsaren. Litteraturen består av faktaböcker såväl som olika rapporter, avhandlingar, examensarbeten samt elektroniska källor. Vidare har beräkningar utförts i Excel för att generera aktuell och tydlig data för att en jämförelse av marknadsinformationens och årsredovisningens resultat skall kunna ske med ortsprisanalysen. 2.4.1 Primärdata Primärdata kallas den data som samlas in för första gången för att ingå i en undersökning. I denna uppsats erhålls primärdata från den intervju som genomförts med fastighetsanalytikern Henrik Bauer 9. 5 Hempel, Carl (1969). sid. 56. Popper, Karl (1997). sid. 114 7 Hempel, Carl (1969). sid. 58f 8 Hempel, Carl (1969). sid. 56. 9 Dahmström, K.(1996). sid. 51ff 6 7 2.4.2 Sekundärdata Sekundärdata kallas den information som redan existerar fast är insamlat i ett annat syfte 10. I denna uppsats består sekundärdata av litteratur, rapporter, information från hemsidor, examensarbeten samt årsredovisningar. 2.5 Induktivt och deduktivt De två vanligaste sätten att angripa ett problem benämns, induktivt och deduktivt angreppssätt. Deduktion innebär att man utgår från teorier som appliceras på verkligheten för att se hur väl de stämmer överens. Slutsatserna följer logiskt ur antagandena. Om slutsatsen är logiskt bestämd så kan den betraktas som strikt giltig 11. Med induktion menar man att man drar allmänna generella slutsatser utifrån empirisk fakta. För den induktiva logiken krävs det ingen logisk relation mellan premisserna och slutsatsen för att en generell relationssats skall få stöd. Detta bidrar till att en induktiv slutledning varken är strikt logisk eller giltig, då slutsatsen kan vara falsk. Det finns dock inget som säger att premisserna behöver vara falska för den delen 12. Uppsatsen bygger på en deduktiv studie eftersom teorierna appliceras på verkligheten för att identifiera hur pass väl marknadsinformationens värden och årsredovisningens värden överensstämmer med värden från ortsprisanalysen. I en deduktiv undersökning struktureras och fokuseras studien kring de rådande teorierna. Detta kan leda till en viss begränsning utav undersökningen då man inte kan frångå de gällande teorierna. Vi anser dock att tillvägagångssättet hjälpt oss att applicera den mest relevanta teorin, samt att arbetssättet i en deduktiv studie är enkelt att följa och ger en tydlig bild av det undersökta fenomenet 13. 10 Dahmström, K.(1996). sid. 51 Hartman, J. (1998). sid. 137ff 12 Hartman, J. (1998). sid. 128ff 13 http://www.wikipedia.org/ 11 8 3 Teori I teoriavsnittet beskrivs den teori som ligger som grund för våran undersökning. I detta avsnitt kommer grundbegrepp att definieras samt förklaras. Här presenteras även de tillämpade modellerna och metoderna som används vid våran studie. 3.1 Värde En fastighets värde beror på vilken aktör man vänder sig till och hur den aktören ser fastighetens potentiella framtida nytta. Därav är det viktigt att man är klar med vad man värderar och för vem. Begreppet värde är ett begrepp som betyder och uppfattas olika för olika individer. Värde betyder för vissa framtida nytta men för andra betyder det vad de har betalat för ett objekt eller en tjänst. Dessutom skiljer sig begreppet värde från situation till situation samt innehar även ett sentimentalt värde för många. En fundamental förutsättning för att man skall kunna tillämpa olika värderingsmetoder är att man utnyttjar en gemensam terminologi och att enighet råder om dess innebörd. Det är även väsentligt att man har en likartad syn på de olika värderingsmetodernas tillämpningar. Detta för att erhålla relevanta bedömningar i skilda sammanhang. Det är genom marknadens betalningsvilja för den nytta resurserna i framtiden kan ha som värdet skapas. Detta kan visa sig i form av olika aktörers betalningsvillighet. Det fundamentala för värdeteorin säger att värdet är lika med nuvärdet av potentiella framtida nyttor. Värdeteorins kärna kan uttryckas som: ”de flesta resurserna är av begränsad tillgång, om de kan vara till nytta uppstår ett behov av dem vilket skapar ett värde i människors medvetande” 14. 3.2 Fastigheters värde Det som gör att fastigheters värde inte kan generaliseras är att varje fastighet i sig är unik. Detta på grund av dess läge och karaktärsdrag samt att en fastighet inte är flyttbar. Värdefaktorn som har störst betydelse är läget, men även makro- och mikroläget spelar en avgörande roll. Man kan generellt dela in de olika faktorerna som skapar fastigheters värde i tre grupper: direkt fastighetsanknutna, marknadsanknutna faktorer och omvärldsfaktorer. Direkt fastighetsanknutna faktorer är av teknisk, juridiskt och ekonomisk karaktär. Exempel på dessa är läge, omgivning, planbestämmelser, storlek, ålder, olika kvalitativa egenskaper, standard och skick, hyror och driftvillkor. Marknadsanknutna faktorer är utbud och efterfrågan på såväl själva fastigheterna som deras utnyttjbara areor, marknadsaktörer och marknadsvillkor samt förändringar i beståndet. 14 Broberg, A. Fernström, A. (1995). 9 Omvärldsknutna faktorer är till exempel samhällsekonomiska och politiska faktorer, konjunkturutveckling med tillväxttakt, arbetsmarknadssituation, kreditmarknaden med kapitaltillgång, räntenivåer och kreditvillkor, beskattningsregler och hyreslagstiftning 15 16. 3.3 Värdebegrepp inom fastighetsvärdering Det finns olika typer av värdebegrepp inom fastighetsvärdering men de mest centrala är marknadsvärde, avkastningsvärde och tekniskt nuvärde. 3.3.1 Marknadsvärde I en marknadsekonomi är marknadsvärdet det i särklass mest centrala begreppet. Marknadsvärde definieras som det pris som kan förväntas vid en försäljning på en fri och öppen marknad. Marknadsvärdet, det mest sannolika priset som skulle betalas vid en försäljning av en viss fastighet, bestäms av utbud och efterfrågan på fastighetsmarknaden. Det är fastigheternas marknadsvärde som värderaren skall bedöma och lägga som grund för avkastningsberäkningen. Definitionen av marknadsvärde följer den internationella standarden enligt IVSC (International Valuation Standard Committee) som uttrycks i IVSC 2003 enligt nedan: Market Value is the estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing sellerin an arm´s lenght transaction after proper marketing wherein the parties had each actedknowledgeably, prudently and without compulsion 17. Ovan angivna definition av marknadsvärdet är nästan identisk med den europeiska standarden enligt TEGoVA som anges i EVS 2003 (European Valuation Standards 2003). ”Market value is the astimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willig seller in an arm´s-lenght transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudendently and without compulsion.” 18. 3.3.2 Avkastningsvärde Med en fastighets avkastningsvärde avses nuvärdet av de förväntade avkastningarna. Avkastningsvärdet är subjektivt och utgår från en viss individ eller ett visst företag. Värdet beräknas med utgångspunkt från framtida årliga betalningsnetton, som görs jämförbara över tiden genom att de nuvärdesberäknas med en viss kalkylränta . Avkastningsvärdet är som sagt alltid individuellt då det baserar sig på en viss fastighetsägares uppgifter om kostnader och intäkter. Framtida förväntade avkastningar diskonteras till en summa vid värdetidpunkten. Avkastningsvärdet används främst vid investeringsanalyser. Då jämförs marknadsvärdet, det vill säga förväntat pris, med värdet för just denna fastighetsägare att inneha fastigheten; avkastningsvärdet. 15 Broberg, A. Fernström, A. (1995). Lind, H. (1995). 17 Svenskt Fastighetsindex. (2003). sid. 7 18 Svenskt Fastighetsindex. (2003). sid.6f 16 10 Det förräntningskrav som uttrycks i kalkylräntan samt metoden för att beräkna de framtida betalnettona har stor betydelse för vilket resultat avkastningsvärderingen ger. En fastighet kan sålunda åsättas flera olika avkastningsvärden 19 20. 3.3.3 Teknisk nuvärde Tekniskt nuvärde är enbart tillämpbart på byggnader och anläggningar och definieras som återanskaffningskostnaden, reducerat med värdeminskningen till följd av ålder och förslitningar. Återanskaffningsvärdet används för att beteckna en fastighets produktions- och återanskaffningskostnad. Återanskaffningsvärdet reduceras om det är äldre byggnader med hänsyn till den värdeminskning som beror på förslitning och uppkomna brister i standard. Återanskaffningskostnaden är vad det skulle kosta om man vid värderingstillfället skulle ersätta byggnaden med en ny byggnad med jämförbar standard. Vid bedömning av det tekniska nuvärdet används produktionskostnadsmetoden, som i värderingssammanhang betecknas som återanskaffningskostnader 21. 3.4 Värderingsmetoder Vid fastighetsvärdering finns tre dominerande metoder i Sverige. Bland dessa finns ett antal varianter. Metoderna är ortprismetod, där jämförelse antingen görs med direkta jämförelseköp eller indirekt genom nyckeltal, avkastningsmetod, som till exempel diskoneringsmetoder och räntabilitetsmetoder samt produktionskostnadsmetod. 3.4.1 Produktionskostnadsmetoden Värdet enligt denna metod utgörs av summan av markvärdet bedömt enligt ortprismetoden och den beräknade nyproduktionskostnaden för byggnaden med avdrag för beräknad värdeminskning på grund av ålder och bruk. Byggnadskostnader brukar man vid beräkningar dela upp i direkta kostnader så som arbetskraft och byggmaterial, indirekta kostnader så som bygglov och arkitektarvode, och entreprenörens förtjänster. Intresset för produktionskostnader beror främst på att den indirekt påverkar marknadens prisbildning. Produktionskostnader är i sig inget värde utan de relateras till en fastighets värde. En fastighets värde kan såväl under – som överstiga kostnaderna för dess anskaffning eller produktion 22. 3.4.2 Ortsprismetoden Ortprismetoden är användbar och har en världsomspännande tillämpbarhet för de flesta fastighetstyper. Värdering med tillämpning av ortprismetoden används i all huvudsak för att bedöma marknadsvärde. Värdebedömning med hjälp av denna metod utförs genom att analysera priser från försäljningar av jämförbara fastigheter på en fri och öppen marknad, i största möjliga mån måste skillnader i värdetidpunkt och egenskap beaktas. Det mest 19 Andersson, A. Hörnfelt, S. (1998). Eliasson, A. (1996). 21 Andersson, A. Hörnfelt, S. (1998). 22 Andersson, A. Hörnfelt, S. (1998). 20 11 önskvärda vore att ha en identisk byggnad som sålts nyligen, men det är ovanligt och därför är det flera jämförelseprocedurer som måste företas. Tillgången på relevanta marknadsdata är avgörande för resultatets kvalitet. För att göra analysen relateras de betalda priserna till någon värdepåverkande faktorer, till exempel till fastighetens driftnetto, hyra, uthyrbara area, markareal eller byggrätt. Att relatera de betalda priserna till driftnetton är vanligast beträffande kommersiella fastigheter. Övriga metoder som är vanliga vid ortsprisanalys är areametoden, köpeskillningskoefficienten, nettokapitalisering, bruttokapiatlisering och regressionsanalys. Det finns två huvudproblem med ortsprismetoden, det ena är jämförbarheten och det andra är antalet transaktioner på marknaden 23. 3.4.3 Avkastningsmetoden Att nyttja en avkastningsvärdering innebär att man uppskattar en fastighets intjäningsförmåga. Avkastningsmetoden baseras på en fastighets kapacitet att producera driftnetton i framtiden. I regel baseras avkastningsmodellerna på uppskattningar av kassaflöden. Vad som krävs för att kunna bedöma värdet med avkastningsmodeller är: • • • • • En modell för beräkningarna Ett förväntad årligt driftnetto för fastigheten En kalkylperiod (är vanligen 3, 5, 10 år eller evig tid) En beräknad kalkylränta Ett restvärde vid diskontering Avkastningsmetoderna kan nyttjas för att antingen uppskatta ett marknadsvärde eller för att beräkna en individuell investering. Modellstrukturen är den samma oavsett vilket värde som bedöms, endast parameterstorleken varierar 24. Beroende på kalkylperioden kan dessa metoder delas in i räntabilitetsmetoder och diskonteringsmetoder. Räntabilitetsmetoden används när ett års driftnetto utnyttjas för att erhålla det bedömda värdet på fastigheten. Värdet genereras genom evighetskapitalisering av driftnettot. Diskonteringsmetoden baseras på att nuvärdesberäkna förväntade framtida årliga inkomster eller kassaflöden under en specifik kalkylperiod. Ett restvärde beräknas genom evighetskapitalisering av det bedömda årets driftnetto efter kalkylperioden. En utav avkastningsmodellerna är kassaflödesmodellen och denna modells kalkylperiod baseras på diskonteringsmetoden. 3.4.3.1 Kassaflödesmetoden Kassaflödesvärdering innebär att framtida betalningsströmmar värderas utifrån ett avkastningskrav. Fastigheternas kassaflöden prognostiseras under en bestämd tidsperiod, vanligen 5-10 år. Under tidsperioden tas hänsyn till marknadsveckling, drift och hyresutveckling, det vill säga allt som påverkar fastigheternas kassaflöden. Varje års driftnetto, det vill säga hyresintäkter subtraherat med drift- och underhållskostnader, nuvärdesberäknas till år 0 med en kalkylränta. Vid kalkylperiodens slut beräknas ett restvärde 23 24 Svenskt Fastighetsindex. (2003). sid.14f Lundström, S. (1997). 12 utifrån driftnettot med hjälp av en evighetskapitalisering . Nuvärdet av driftnettona adderat med nuvärdet av restvärdet utgör det totala marknadsvärdet. Kassaflödesmetoden har vissa nackdelar som kan resultera i problem. Metoden ger exempelvis alltid ett marknadsvärde även där omsättningen av fastigheter är mycket liten och underlag för ortprismaterial saknas. Modellen i sig bygger på variabler som hyresnivåutveckling, drift – och underhållsutveckling, inflationsutveckling vilket inte alltid är lätta att prognostisera. Den tar heller ingen hänsyn till ifall det finns speciella ägarintressen som värderar fastigheterna högre på grund av egenvärde 25 26. I likhet med en investeringskalkyl beräknas i kassaflödeskalkylen ett nuvärde för de förväntade framtida betalningsströmmarna fram. I kassaflödeskalkylen görs en prognos över in– och utbetalningar underkalkylperioden. Restvärdet beräknas fram vid kalkylperiodens slut. Formeln för kassaflödeskalkylen är följande: 27 (H − DoUH − F )t Rn + (1 + k ) (1 + k )n t =1 n V =∑ V = Nuvärde H = Hyra DoUH = Drift- och underhåll F = Fastighetsskatt R = Restvärde t = Tidsvariabeln n = Kalkylperiod k = Kalkylränta Kassaflödeskalkylen baseras på befintliga hyresavtal samt bedömningar av marknadsmässig hyra, vakansgrad, drift- och underhållskostnadsnivåer. Även kalkylräntan och restvärdet antas i kalkylen vara marknadsanpassade. 3.4.3.2 Hyror Med marknadsanpassade hyror förutsätts att hyrorna är högre i attraktiva lägen och i lägenheter/lokaler med hög standard medan hyrorna är lägre i mindre attraktiva lägen och i lägenheter/lokaler med lägre standard. Det vill säga lägesfaktorn och standarden på lägenheten/lokaler får större påverkan på hyresnivån jämfört med en marknad utan marknadsanpassade hyror. Det uppstår en jämvikt på marknaden när marknadsutbudet och marknadsefterfrågan är lika. Med marknadsutbud menas den totala kvantitet av en vara/tjänst som företagen tillsammans är villiga att producera vid ett givet pris. Marknadsefterfrågan är den totala kvantitet av en vara/tjänst som efterfrågas av alla individer vid ett givet pris. Inom fastighetsbranschen kan man se utbud och efterfrågan ifrån två olika perspektiv, nämligen hyresgästen och fastighetsägarens perspektiv. De som äger sina bostäder själva måste beakta båda dessa marknader. Förändringar av marknadsutbudskurvan, 25 Jaffe, A. J. Sirmans, C. F. (1995). Damodaran, A.(2003). 27 Svenskt Fastighetsindex. (2003). sid.15 26 13 marknadsefterfrågekurvan eller de båda tillsammans ger förklaring till varför priset stiger eller sjunker. Ett skift utav marknadsutbudet kan exempelvis förklaras genom att reparationskostnaderna blivit lägre på grund av billigare reparationsmaterial medan ett skift utav marknadsefterfrågekurvan kan vara att inkomsten har ökat för individerna28 29. 3.4.3.3 Drift- och underhållskostnader Byggnadens drift- och underhållskostnader är de kostnader som uppkommer under den löpande förvaltningen av byggnaden. Kostnaderna kan antas vara beroende av fastighetens användning, tekniska lösningar, ambitionsnivå som förvaltare och brukare och en rad andra faktorer. Driftkostnad definieras som fastighetens tekniska förbrukning, fastighetsskötsel och andra förvaltningsposter som syftar till att möjliggöra fastighetens användning. Den enskilt största driftkostnaden för fastigheter är värmekostnaden. Underhåll definieras som kostnader för ingrepp som bibehåller fastighetens ursprungliga funktion och standard som minskas genom förslitningar och omodernitet. Man brukar generellt dela in fastigheters underhållskostnader i löpande/akut underhåll och periodiskt underhåll. Löpande/akut underhåll utförs utan att åtgärderna har planerats i förväg. Till periodiskt underhåll räknas underhåll som återkommer med längre tidsintervall än ett år. Fastighetsägarna har olika strategier när det kommer till underhållskostnader. Vissa satsar mycket resurser på förebyggande underhåll medan andra fastighetsägare har en effektiv organisation för akut underhåll. Fastighetsägare som eftersträvar förebyggande underhåll kan i större utsträckning uppskatta kostnaderna och minskar därmed risken för obehagliga överraskningar i form av oväntade fel och kostnader. Därmed inte sagt att förebyggande underhåll skulle vara bättre eller billigare än akut underhåll 30 31. 3.4.3.4 Direktavkastningskrav Direktavkastningskravet tillämpas för att bestämma ett restvärde om fem eller tio år beroende på kalkylperiod. För att bedöma ett restvärde måste direktavkastningskravet anpassas efter fastighetsmarknaden med hänsyn till fastighetens geografiska läge, förväntad marknadsutveckling med hänsyn till fastighetens fas i den ekonomiska livscykeln men också mot bakgrund av antaganden om hyresutvecklingen i kalkylen. Det är driftnettot för året efter sista kalkylåret som läggs till grund för restvärdesbedömningen. Den grundläggande definitionen av direktavkastning är fastighetens driftnetto för året efter sista kalkylåret dividerad med fastighetens marknadsvärde. Direktavkastningskravet kan även definieras som årlig tillväxt för driftnettot subtraherad med kalkylräntan 32. 3.4.3.5 Restvärde Restvärdet bestäms genom evighetskapitalisering, vilket förutsätter konstant tillväxt och direktavkastningskrav. I en kortare kalkylperiod får restvärdet större betydelse för det totala värdet än i en längre period. Restvärdets storlek är alltså beroende av grundantagandena för periodens längd. Även det långsiktiga tillväxtantagandet har stor inverkan på restvärdet. 28 Jaffe, A. J. Sirmans, C. F. (1995). Bejrum, H. Berglund, M. Hellström, A. Lind, H. Lundström, S. (2004). 30 Einarsson, J. Nord, M. (1999). 31 Svenskt Fastighetsindex. (2003). sid.20f 32 Lind, H. (2004). 29 14 Gordons formel grundar sig på denna princip och används ofta vid aktievärdering. Modellen antar att aktien (företaget) kommer att finns i evig tid samt att tillväxten i utdelningen/vinsten kommer att vara konstant. Detta kan även appliceras på värdering av fastighetsföretag då driftnettot ses som utdelning 33. Vid konstant årlig tillväxt i driftnettot skrivs Gordons formel: Rn = DN n +1 (k − t ) Rn = restvärde vid tidpunkt n. DNn+1 = driftnetto första året efter kalkylperioden k = kalkylränta t = konstant årlig tillväxt i driftnettot 3.4.3.6 Kalkylränta Kalkylräntan används i kassaflödesmetoden som diskonteringsfaktor för nuvärdesberäkning av de årliga kassaflödena och det sista årets restvärde. Kalkylräntan kan framräknas om tillgång finns för den konstanta årliga tillväxten i driftnettot samt direktavkastningskravet. Uträkningen härstammar från Gordons formel: kalkylränta = direktavkastningskrav + årlig tillväxt i driftnettot 34. 33 34 Jaffe, A. J. Sirmans, C. F. (1995). Damodaran, A.(2003). sid.129 15 4 Empiri I följande avsnitt presenteras data från kassaflödesvärderingar samt information från utförd intervju angående marknadsinformation från Newsec. För att inte avsnittet skall bli allt för omfattande ges endast förklaringar för kassaflödesvärdering av fastigheten Atomena 1. Återstående värderingar utförs på identiskt sätt och för dessa fastigheter presenteras endast resultatet. Även beräkningar för utveckling för hyra och drift- och underhåll utförs på identiskt sätt i Malmö och Stockholm. Information kring de olika hyresgästerna i Malmö respektive Stockholm är begränsad då varken Vasakronan eller hyresgästerna vill lämna ut information kring hyreskontrakten. Detta medför att det är svårt att förutspå den framtida hyres- och vakansutveckling. Man kan heller inte se om hyreskontakten skiljer sig åt beroende på verksamheten som bedrivs, om kontrakten är på väg att löpa ut eller om de har förändrats under tidens gång. 4.1 Ortsprisanalys Stockholm Under perioden 2002-12-01 till 2005-12-01 har åtta stycken köp och försäljningar av kommersiella fastigheter skett i Gamla Stan. Urvalet till ortsprisinformationen har grundat sig på att de valda fastigheterna innehar typkod 325, att äganderätt är upplåtelseformen samt att fastigheterna är belägna i samma område. Detta urval görs för att finna överensstämmelse med de fastigheter vi nedan skall kassaflödesvärdera. Vad vi kan utläsa från ortsprisinformationen så ligger det högsta försäljningspriset på 42392 SEK/m2 och det lägsta försäljningspriset på 13253 SEK/m2. Genomsnittspriset för de åtta transaktionerna är 25179 SEK/m2. (se bilaga 25) 4.2 Avkastningsvärdering Stockholm Hyresgäster De tre valda fastigheterna i Stockholm ligger i Gamla Stan och är Argus 8, Atomena 1 och Bacchus 1. Argus 8 som ligger på Skeppsbron 38 har endast en hyresgäst, ”The Boston Consulting Group”, vilket är ett managementkonsultföretag med intentionen att hjälpa ledande företag att skapa och bevara konkurrensförmåner. Atomena 1 som ligger på Stora Nygatan 2A-B har två hyresgäster. Den ena är Arbetsdomstolen, som är en specialdomstol med uppgift att pröva arbetsrättsliga tvister. Den andra hyresgästen är Regeringskansliet, som är en sammanhållen myndighet i Sverige bestående av Statsrådsberedningen, Förvaltningsavdelningen och de olika fackdepartementen. Myndigheten är en politiskt styrd organisation, där regeringen avgör arbetets inriktning och vilka frågor som skall prioriteras. Tjänstemännen i Regeringskansliet arbetar med att utreda olika frågor, styra myndigheterna och ta fram underlag till regeringens beslut. Fastigheten Bacchus 1 är belägen på Skeppsbron 20 och har hyresgästerna Procuritas Partners och Skeppsbrogruppen. Procuritas Partners är ett av Skandinaviens ledande riskkapitalbolag och är specialister på att initiera, strukturera och finansiera ”Management Buyouts” av mellanstora företag i Norden. Skeppsbrogruppen är en arbetsgrupp som består av representanter från kommunala förvaltningar och bolag samt från Kinnevikskoncernen. Skeppsbrogruppen har som syfte att utveckla Skeppsbron som ett attraktivt promenadstråk med utåtriktad verksamhet. 16 Utveckling för hyra och DoUH För att bestämma framtida hyresutveckling för butiker och kontor i Stockholmsområdet använder vi oss utav information från årsredovisningar från år 1999 och 2004. Den årliga utvecklingen bestäms genom att tillämpa följande formel: ⎛ Genomsnitt 2004 ⎞ ⎟⎟ Årlig utveckling = ⎜⎜ ⎝ Genomsnitt 1999 ⎠ 1 5 −1 Utvecklingen som redovisas i tabell 1 är för perioden 1999-2004 och vi antar att denna utveckling kommer att följas de kommande fem åren som utgör kalkylperioden i kassaflödesvärderingen. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader beräknas med samma formel som för hyresutvecklingen. Skillnaden är att vi inte separerar drift- och underhållskostnader för butik och kontor, då denna kostnad inte påverkas annorlunda vare sig lokalarean är butik eller kontor. Hyresutveckling Hyresintäkter, kontor Lokalarea, kontor Genomsnitthyra, kontor Utveckling/år 1999 958000000 812000 1179,8 2004 1066000000 458000 2327,5 59000000 42000 1404,8 117000000 38000 3078,9 389 645 14,56 % Hyresintäkter, butik Lokalarea, butik Genomsnitthyra, butik Utveckling/år 16,99 % Genomsnitt DoUH, kontor och butik Utveckling/år 10,64 % Tabell 1 4.2.1 Atomena 1 I följande avsnitt redovisas kassaflödesvärderingar för Atomena 1 med marknadsinformation samt årsredovisning som beräkningsunderlag. Förklaring till kassaflödesvärderingarna ges i löpande text. Marknadsinformation Informationen i tabell 2 är levererad av NewSec. Värdena avser fastigheten Atomena 1 och fullständig information angående fastigheten finns i bilaga 3. Lokalslag Kontor Butik Summa Area Area (m2) 3312 584 3896 Dir. krav (%) 6,50 6,75 Vakans (%) 10,00 4,00 Hyra (SEK/m2) 1600 1800 DoUH (SEK/m2) -317 -317 Hyres-utv./år (%) 2,00 2,00 DoUH-utv./år (%) 2,00 2,00 Tabell 2 17 Årsredovisning Informationen i tabell 3 är inhämtad från årsredovisning 2004 för Vasakronan AB. Utvecklingsnivåer för hyra samt drift- och underhåll beräknas i tabell 1. Vasakronans årsredovisning för 2004 ger enbart totala hyresintäkter för de enskilda fastigheterna vilket har resulterat i att hyra per kvadratmeter i tabell 3 för de olika lokalareorna har räknats ut schablonmässigt enligt följande formler: Hyra per kvadratmeter kontor = Totala hyre sin täkter ⎛ Genomsnitthyra butik 2004 ⎞ ⎜⎜ ⎟⎟ • Area butik • (1 − Vakans butik ) + Area kontor • (1 − Vakans kontor ) ⎝ Genomsnitthyra kontor 2004 ⎠ ⎛ Genomsnitthyra butik 2004 ⎞ ⎟⎟ • Hyra per kvadratmeter kontor Hyra per kvadratmeter butik = ⎜⎜ ⎝ Genomsnitthyra kontor 2004 ⎠ Totala hyresintäkter, area samt vakans återfinns i tabell 3. Genomsnitthyra återfinns i tabell 1. Resultatet av hyra per kvadratmeter för kontor och butik presenteras i tabell 3. Lokalslag Kontor Butik Summa Area Totala Hyresintäkter Area (m2) 3842 0 3842 Dir. krav (%) 5,00 5,50 Vakans (%) 13,00 0,00 Hyra (SEK/m2) 2543 0 DoUH (SEK/m2) -645 0 Hyres-utv./år (%) 14,56 16,99 DoUH-utv./år (%) 10,64 10,64 20600000 SEK Tabell 3 18 Kassaflöde Marknadsinformation Atomena 1 Kassaflöde Marknadsinformation Atomena 1 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 5 299 200 1 051 200 6 350 400 -529 920 -42 048 -571 968 5 778 432 -1 049 904 -185 128 859 990 -859 990 -1 235 032 3 719 376 824 024 4 543 400 4 543 400 2005 5 405 184 1 072 224 6 477 408 -540 518 -42 889 -583 407 5 894 001 -1 070 902 -188 831 859 990 -859 990 -1 259 733 3 793 764 840 504 4 634 268 4 634 268 Marknadsvärde 5 513 288 1 093 668 6 606 956 -551 329 -43 747 -595 076 6 011 881 -1 092 320 -192 607 859 990 -859 990 -1 284 927 3 869 639 857 315 4 726 953 4 726 953 2007 5 623 553 1 115 542 6 739 095 -562 355 -44 622 -606 977 6 132 118 -1 114 167 -196 459 859 990 -859 990 -1 310 626 3 947 032 874 461 4 821 492 4 821 492 2008 5 736 025 1 137 853 6 873 877 -573 602 -45 514 -619 117 6 254 761 -1 136 450 -200 389 859 990 -859 990 -1 336 838 4 025 972 891 950 4 917 922 63 13 76 81 176 478 655 573 794 357 151 073 < 2009 > 5 850 745 1 160 610 7 011 355 -585 074 -46 424 -631 499 6 379 856 -1 159 179 -204 396 859 990 -859 990 -1 363 575 4 106 492 909 789 5 016 281 5 016 281 6,54% 8,54% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 18 552 918 50 876 014 69 428 932 69 428 932 SEK 17 821 SEK/m2 Tabell 4 Marknadsvärdet med marknadsinformation som beräkningsunderlag för Atomena 1 beräknas enligt tabell 4. Vissa poster bör ges en förklaring för att full förståelse för denna värderingsmetod skall erhållas. Startåret för kalkylperioden är 2004 och värdena i denna kolumn som åskådliggörs i tabell 4 är beräknade med tabell 2 som beräkningsunderlag. Posterna hyra är baserade på att hela fastigheten är fullt uthyrd till de hyror som gäller för de olika lokalslagen enligt tabell 2. Kostnad för vakans för de olika lokalslagen subtraheras därefter från den fullt uthyrda fastigheten och resultatet illustreras av posten ”Summa nettohyra”. Därefter beräknas drift- och underhållskostnader för kontor och butiker samt fastighetsskatt. Fastighetsskatten är resultatet av skattesatsen multiplicerat med taxeringsvärdet (för taxeringsvärde se bilaga 1). I kassaflödesvärderingar vidarefaktureras därefter fastighetsskatten. Anledningen till detta är att denna kostnad läggs oftast ut på hyresgästerna och är därför ”inbakad” i hyrorna. Resultatet blir att fastighetsskatten inte påverkar marknadsvärdet när det bestäms av kassaflödesmetoden. Kassaflödet för det första året är som ovan nämnt baserat på beräkningsförutsättningar i tabell 2. De nästkommande årens kassaflöde baseras på information angående årlig utveckling för hyra och drift- och underhåll. Vakansnivån samt fastighetsskatt antas vara konstant under kalkylperioden. Anledning till konstant vakansnivå är att hyreskontrakt vanligtvis löper över fem år. Det sista året i kalkylperioden, det vill säga år 2008, skall fastigheten tillsättas ett restvärde. Fastighetens restvärde baseras enligt Gordons formel (se 3.4.3.5) på direktavkastningskraven för kontor och butiker samt driftnettot för kontor och butiker för året efter kalkylperiodens 19 slut. Restvärdet för lokalarean för kontor bestäms enligt Gordons formel av att 2009 års driftnetto för kontor divideras med direktavkastningskravet för kontor. Restvärdet för lokalarean för butiker bestäms på samma sätt som för kontor fast med driftnetto och direktavkastningskrav för butiker som beräkningsunderlag. Det initiala direktavkastningskravet bestäms enligt Gordons formel av att 2009 års summa driftnetto divideras med summa restvärde. Vid fastställande av marknadsvärdet bestäms nuvärdet av fastighetens driftnetto för kalkylperioden enligt kassaflödesmetoden (se 3.4.3.1). Kalkylräntan som används vid nuvärdesberäkningen bestäms enligt Gordons formel av summan av det initiala direktavkastningskravet och den konstanta tillväxten. Konstant tillväxt är den procentuella ökningen av driftnettot mellan åren. Marknadsvärdet per kvadratmeter bestäms genom att marknadsvärdet divideras med den totala arean för fastigheten. Efterföljande fastighetsvärderingar beräknas på exakt samma sätt som för Atomena 1. Kassaflöde Årsredovisning Atomena 1 Kassaflöde Årsredovisning Atomena 1 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 9 770 115 0 9 770 115 -1 270 115 0 -1 270 115 8 500 000 -2 478 090 0 859 990 -859 990 -2 478 090 6 021 910 0 6 021 910 2005 11 192 217 0 11 192 217 -1 454 988 0 -1 454 988 9 737 229 -2 741 821 0 859 990 -859 990 -2 741 821 6 995 408 0 6 995 408 6 021 910 6 995 408 Marknadsvärde 12 821 315 0 12 821 315 -1 666 771 0 -1 666 771 11 154 544 -3 033 620 0 859 990 -859 990 -3 033 620 8 120 924 0 8 120 924 8 120 924 2007 2008 < 2009 > 14 687 539 0 14 687 539 -1 909 380 0 -1 909 380 12 778 159 -3 356 473 0 859 990 -859 990 -3 356 473 9 421 686 0 9 421 686 16 825 403 0 16 825 403 -2 187 302 0 -2 187 302 14 638 100 -3 713 686 0 859 990 -859 990 -3 713 686 10 924 415 0 10 924 415 19 274 447 0 19 274 447 -2 505 678 0 -2 505 678 16 768 769 -4 108 915 0 859 990 -859 990 -4 108 915 12 659 853 0 12 659 853 9 421 686 253 197 067 0 253 197 067 264 121 481 12 659 853 5,00% 21,17% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 22 854 426 96 951 840 119 806 266 119 806 266 SEK 31 183 SEK/m2 Tabell 5 20 4.2.2 Argus 8 Marknadsinformation Lokalslag Kontor Butik Summa Area Area (m2) 4505 795 5300 Dir. krav (%) 6,25 6,75 Vakans (%) 10,00 4,00 Hyra (SEK/m2) 2000 1800 DoUH (SEK/m2) -317 -317 Hyres-utv./år (%) 2,00 2,00 DoUH-utv./år (%) 2,00 2,00 Tabell 6 Årsredovisning . Lokalslag Kontor Butik Summa Area Area (m2) 5307 0 5307 Dir. krav (%) 5,00 5,50 Vakans (%) 0,00 0,00 Hyra (SEK/m2) 3882 0 DoUH (SEK/m2) -645 -645 Hyres-utv./år (%) 14,56 16,99 Totala Hyresintäkter DoUH-utv./år (%) 10,64 10,64 20600000 SEK Tabell 7 Kassaflöde Marknadsinformation (SEK) År Hyra Vakans DoUH Driftnetto Restvärde Kassaflöde Initial dir.avkastning Kalkylränta Nuvärde (Σ) Marknadsvärde Marknadsvärde/ m2 2004 10441000 -958240 -1680100 7802660 2005 10649820 -977405 -1713702 7958713 2006 10862816 -996953 -1747976 8117887 2007 11080073 -1016892 -1782936 8280245 7802660 7958713 8117887 8280245 2008 11301674 -1037230 -1818594 8445850 136368425 144814276 6,32 % 8,32 % 123513084 123513084 23304 Tabell 8 Kassaflöde Årsredovisning (SEK) År Hyra Vakans DoUH Driftnetto Restvärde Kassaflöde Initial dir.avkastning Kalkylränta Nuvärde (Σ) Marknadsvärde Marknadsvärde/ m2 2004 20600000 0 -3423015 17176985 2005 23598460 0 -3787310 19811151 2006 27033366 0 -4190375 22842991 2007 30968243 0 -4636336 26331908 17176985 19811151 22842991 26331908 2008 35475867 0 -5129758 30346109 699278215 729624323 5,00 % 20,34 % 342777736 342777736 64590 Tabell 9 21 4.2.3 Bacchus 1 Marknadsinformation Lokalslag Kontor Butik Summa Area Area (m2) 2574 454 3028 Dir. krav (%) 6,50 6,75 Vakans (%) 10,00 4,00 Hyra (SEK/m2) 1600 1800 DoUH (SEK/m2) -317 -317 Hyres-utv./år (%) 2,00 2,00 DoUH-utv./år (%) 2,00 2,00 Tabell 10 Årsredovisning Lokalslag Kontor Butik Summa Area Area (m2) 3052 0 3052 Dir. krav (%) 5,00 5,50 Vakans (%) 16,00 0 Hyra (SEK/m2) 1677 0 DoUH (SEK/m2) -645 0 Hyres-utv./år (%) 14,56 16,99 Totala Hyresintäkter DoUH-utv./år (%) 10,64 10,64 4300000 SEK Tabell 11 Kassaflöde Marknadsinformation (SEK) År Hyra Vakans DoUH Driftnetto Restvärde Kassaflöde Initial dir.avkastning Kalkylränta Nuvärde (Σ) Marknadsvärde Marknadsvärde/ m2 2004 4935600 -444528 -959876 3531196 2005 5034312 -453419 -979074 3601820 2006 5134998 -462487 -998655 3673856 2007 5237698 -471737 -1018628 3747333 3531196 3601820 3673856 3747333 2008 5342452 -481171 -1039001 3822280 59577394 63399674 6,54 % 8,54 % 53961081 53961081 17821 Tabell 12 Kassaflöde Årsredovisning (SEK) År Hyra Vakans DoUH Driftnetto Restvärde Kassaflöde Initial dir.avkastning Kalkylränta Nuvärde (Σ) Marknadsvärde Marknadsvärde/ m2 2004 5119048 -819048 -1968540 2331460 2005 5864157 -938265 -2178042 2747850 2006 6717723 -1074836 -2409840 3233047 2007 7695530 -1231285 -2666308 3797937 2331460 2747850 3233047 3797937 2008 8815663 -1410506 -2950070 4455087 104379850 108834937 5,00 % 22,86 % 46007995 46007995 15075 Tabell 13 22 4.3 Ortsprisinformation Malmö Under perioden 2002-12-01 till 2005-12-01 har femton stycken köp och försäljningar av kommersiella fastigheter skett i centrala Malmö. Urvalet till ortsprisinformationen har grundat sig på att de valda fastigheterna innehar typkod 325, att äganderätt är upplåtelseformen samt att fastigheterna är belägna i samma område. Detta urval görs för att finna överensstämmelse med de fastigheter vi nedan ska kassaflödesvärdera. Vad vi kan utläsa från ortsprisinformationen så ligger det högsta försäljningspriset på 29102 SEK/m2 och det lägsta försäljningspriset på 8382 SEK/m2. Genomsnittspriset för de femton transaktionerna är 13693 SEK/m2. (se bilaga 26) 4.4 Avkastningsvärdering Malmö Vid värdering enligt kassaflödesmetoden av fastigheter i Malmö illustreras utveckling för hyror och drift- och underhåll av tabell 14. I övrigt utförs värdering identiskt med tillvägagångssättet för värdering av fastigheter i Stockholm. Hyresgäster De fastigheter som har valts ut i Malmö är alla centralt belägna. Claus Mortensen 26 ligger på Södergatan 14 och har tre hyresgäster, Harry & Son, Assistera Mobile Research AB och Accenture. Harry & Son är ägare till Harry´s som är puben och restaurangen som är belägen i fastigheten. Assistera Mobile Research är ett av Sveriges ledande testbolag för produktfunktion och handhavande av konsumentprodukter och tjänster inom mobiltelefonelektronik och mobiltelefonoperatörer. Accenture är världens ledande leverantör av managementkonsulttjänster, IT och Outsourcing. Vad Accenture gör är att de identifierar, definierar och förverkligar kundernas affärsmässiga och teknologiska möjligheter. Fastighet nummer två som valdes i Malmö ligger på Stortorget 6 och heter Claus Mortensen 34. Claus Mortensens hyresgäster består utav Etage, Café Mäster Hans och Mosaik. Etage är en nattklubb/restaurang, Café Mäster Hans är ett café med uteservering på sommaren och Mosaik är en restaurang och bar. Den tredje fastigheten i Malmö är Oscar 1 som ligger på Stortorget 31. I fastigheten finns det två hyresgäster, Glorias och GE Money Bank. Glorias är en restaurang och en sportbar. GE Money Bank är en bank som erbjuder lån, krediter och finansiering, både direkt till privata konsumenter och till fordons- och detaljhandeln samt andra samarbetspartners. Utveckling, hyror och DoUH År Hyresintäkter, kontor (SEK) Lokalarea, kontor (m2) Genomsnitthyra, kontor (SEK/m2) Utveckling/år 1999 301000000 286000 1052,4 2004 318000000 262000 1213,7 70000000 55000 1272,7 111000000 59000 1881,4 313 421 2,89 % Hyresintäkter, butik (SEK) Lokalarea, butik (m2) Genomsnitthyra, butik (SEK/m2) Utveckling/år 8,13 % Genomsnitt DoUH, kontor och butik Utveckling/år 6,11 % Tabell 14 23 4.4.1 Claus Mortensen 26 Marknadsinformation Lokalslag Kontor Butik Summa Area Area (m2) 2550 637 3187 Dir. krav (%) 6,50 6,25 Vakans (%) 6,00 0,25 Hyra (SEK/m2) 1400 4000 DoUH (SEK/m2) -312 -312 Hyres-utv./år (%) 2,00 2,00 DoUH-utv./år (%) 2,00 2,00 Tabell 15 Årsredovisning Lokalslag Kontor Butik Summa Area Area (m2) 2292 1180 3472 Dir. krav (%) 6,00 6,50 Vakans (%) 19,30 0,00 Hyra (SEK/m2) 924 1433 DoUH (SEK/m2) -421 -421 Hyres-utv./år (%) 2,89 8,13 Totala Hyresintäkter DoUH-utv./år (%) 6,11 6,11 3400000 SEK Tabell 16 Kassaflöde Marknadsinformation (SEK) År Hyra Vakans DoUH Driftnetto Restvärde Kassaflöde Initial dir.avkastning Kalkylränta Nuvärde (Σ) Marknadsvärde Marknadsvärde/ m2 2004 6118000 -220570 -994344 4903086 2005 6240360 -224981 -1014231 5001148 2006 6365167 -229481 -1034515 5101171 2007 6492471 -234071 -1055206 5203194 4903086 5001148 5101171 5203194 2008 6622320 -238752 -1076310 5307258 84874962 90182220 6,38 % 8,38 % 76873868 76873868 24121 Tabell 17 Kassaflöde Årsredovisning (SEK) År Hyra Vakans DoUH Driftnetto Restvärde Kassaflöde 2004 3808843 -408843 -1461712 1938288 2005 4007563 -420670 -1550991 2035902 2006 4279231 -432839 -1645724 2140668 2007 4444805 -445360 -1746242 2253203 1938288 2035902 2140688 2253203 Initial dir.avkastning Kalkylränta Nuvärde (Σ) Marknadsvärde Marknadsvärde/ m2 6,36 % 11,39 % 30744041 30744041 8855 2008 4685322 -458244 -1852900 2374178 39391674 41765852 Tabell 18 24 4.4.2 Claus Mortensen 34 Marknadsinformation Lokalslag Kontor Butik Summa Area Area (m2) 2017 504 2521 Dir. krav (%) 6,50 6,25 Vakans (%) 6,00 0,25 Hyra (SEK/m2) 1400 4000 DoUH (SEK/m2) -312 -312 Hyres-utv./år (%) 2,00 2,00 DoUH-utv./år (%) 2,00 2,00 Tabell 19 Årsredovisning Lokalslag Kontor Butik Summa Area Area (m2) 246 2275 2521 Dir. krav (%) 6,00 6,50 Vakans (%) 0,00 0,00 Hyra (SEK/m2) 954 1479 DoUH (SEK/m2) -421 -421 Hyres-utv./år (%) 2,89 8,13 Totala Hyresintäkter DoUH-utv./år (%) 6,11 6,11 3600000 SEK Tabell 20 Kassaflöde Marknadsinformation (SEK) År Hyra Vakans DoUH Driftnetto Restvärde Kassaflöde Initial dir.avkastning Kalkylränta Nuvärde (Σ) Marknadsvärde Marknadsvärde/ m2 2004 4839800 -174468 -786552 3878780 2005 4936596 -177957 -802283 3956356 2006 5035328 -181517 -818329 4035483 2007 5136034 -185147 -834695 4116192 3878780 3956356 4035483 4116192 2008 5238755 -188850 -851389 4198516 67143884 4198516 6,38 % 8,38 % 60814284 60814284 24123 Tabell 21 Kassaflöde Årsredovisning (SEK) År Hyra Vakans DoUH Driftnetto Restvärde Kassaflöde Initial dir.avkastning Kalkylränta Nuvärde (Σ) Marknadsvärde Marknadsvärde/ m2 2004 3600000 0 -1061341 2538659 2005 3880393 0 -1126166 2754227 2006 4183227 0 -1194951 2988276 2007 4510316 0 -1267937 3242379 2538659 2754227 2988276 3242379 2008 4863621 0 -1345381 3518240 58902494 62420735 6,48 % 14,97 % 39184316 39184316 15543 Tabell 22 25 4.4.3 Oscar 1 Marknadsinformation Lokalslag Kontor Butik Summa Area Area (m2) 2404 601 3005 Dir. krav (%) 6,50 6,25 Vakans (%) 6,00 0,25 Hyra (SEK/m2) 1400 4000 DoUH (SEK/m2) -312 -312 Hyres-utv./år (%) 2,00 2,00 DoUH-utv./år (%) 2,00 2,00 Tabell 23 Årsredovisning Lokalslag Kontor Butik Summa Area Area (m2) 2350 655 3005 Dir. krav (%) 6,00 6,50 Vakans (%) 51,00 0,00 Hyra (SEK/m2) 923 1431 DoUH (SEK/m2) -421 -421 Hyres-utv./år (%) 2,89 8,13 Totala Hyresintäkter DoUH-utv./år (%) 6,11 6,11 2000000 SEK Tabell 24 Kassaflöde Marknadsinformation (SEK) År Hyra Vakans DoUH Driftnetto Restvärde Kassaflöde Initial dir.avkastning Kalkylränta Nuvärde (Σ) Marknadsvärde Marknadsvärde/ m2 2004 5769600 -207946 -937560 4624094 2005 5884992 -212105 -956311 4716576 2006 6002692 -216347 -975437 4810907 2007 6122746 -220674 -994946 4907126 4624094 4716576 4810907 4907126 2008 6245201 -225087 -1014845 5005268 80046081 85051349 6,38 % 8,38 % 72500202 72500202 24127 Tabell 25 Kassaflöde Årsredovisning (SEK) År Hyra Vakans DoUH Driftnetto Restvärde Kassaflöde Initial dir.avkastning Kalkylränta Nuvärde (Σ) Marknadsvärde Marknadsvärde/ m2 2004 3106249 -1106249 -1265105 734895 2005 3245189 -1138251 -1342376 764562 2006 3392138 -1171178 -1424366 796594 2007 3547654 -1205059 -1511365 831230 734895 764562 796594 831230 2008 3712333 -1239919 -1603677 868738 13856315 14725053 6,56 % 10,60 % 11331573 11331573 3771 Tabell 26 26 4.5 Intervju Den 9 december 2005 intervjuades Henrik Bauer på NewSec AB. Intervjun följdes utifrån den intervjumall som hade utformats innan intervjun (se bilaga 27). Intervjumallen hade även skickats till Bauer några dagar innan själva mötet. Detta i syfte att Bauer skulle kunna förbereda sig för vad som vi ville ha svar på. Vid intervjutillfället var båda författarna närvarande och intervjun följdes som planerat utifrån intervjumallen med vissa mindre avvikelser. Intervjun började med att Bauer fick berätta kort om sig själv och NewSec AB. Henrik Bauer arbetar på NewSec AB som analytiker med fokus på fastighetsköp och har arbetat där i fem år. Han har en civilingenjörsexamen från Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm, där han gick på Bygg- och fastighetsekonomiprogrammet. NewSec AB grundades 1994 och är partnerägt med cirka 500 medarbetare. I Stockholm är det för tillfället 25 stycken analytiker. NewSec erbjuder tjänster till fastighetsinvesterare och fastighetsägare samt lokalanvändare. Tjänsterna består av analyser och värderingar, strategisk rådgivning, genomförande av fastighetstransaktioner samt förvaltning av fastigheter. Uppdragsgivare till NewSec är allt från internationellt verksamma investerare som Morgan Stanley till lokala aktörer. De lokala aktörerna kan vara börsnoterade företag som exempelvis Ericsson men även enskilda privata fastighetsinvesterare och ägare. NewSec bedriver sin verksamhet i Norden respektive i Baltikum och är ledande inom sitt territorium. Bauer menar att man i stor utsträckning använder sig utav sitt systerbolag, Datscha AB när det kommer till marknadsinformationen. Marknadsinformation webbaserades i Datscha år 2000. För att genomföra de makroanalyser som krävs för en analys eller värdering vänder man sig till bland annat Arbetsmarknadsstyrelsen, Riksbanken och Länsstyrelsen. När det gäller tillvägagångssättet/metoden för att fastslå marknadsinformationen för butiksrepektive kontorslokaler menar Bauer att den är i princip den samma för de båda i de större städerna. I de mindre städerna får man ringa runt till olika fastighetsmäklare och fastighetsanalytiker med lokal kännedom, men även titta på tidigare studier då marknadsinformationen inte svänger lika mycket som i större städer. Tidigare var områdesindelningen kommunvis, men numera sker områdesindelningen efter hur homogena de olika områdena är. Man har då som utgångspunkt hyrorna. Exempelvis är Söder mindre attraktivt än Norrmalm när det kommer till kontor men områdena är likvärdiga när det gäller bostäder. I Stockholm har man även den förmånen att nästan alla fastigheter har redan blivit värderade och analyserade minst en gång. Detta är en mycket värdefull källa som man utnyttjar. Gällande hyror och hyresnivåer mellan olika fastigheter är svårt att jämför då Bauer menar att det i princip är som att jämföra äpplen och päron. Varje fastighet är enligt Bauer unik. Man kan dock genom att erhålla 5-20 hyreskontrakt få känsla över hyresnivån. Hyresnivån skiljer sig mellan nya och gamla fastigheter. Om fastigheten är helt ny blir hyran högre. Hyran blir även högre om investeringar är medräknat/inkluderat i hyran. Butiker påverkas främst av ränteläget, det vill säga makroekonomin. Har folk pengar att spendera ökar konsumtionen, vilket resulterar i att butiksefterfrågan ökar och att butikshyrorna blir högre. Detaljhandeln har de senaste 8-9 åren gått bra på grund av låga räntor. Hyresutvecklingen bestäms med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten. Inflationsantagandena hämtas från Prognosinstitutet, som enligt KPIs mätning 2004 var på 1.4 procent. Hyreskontrakt som är längre än 3 år indexeras med inflationen. 27 Direktavkastningskravet baseras på ortsprisanalys, det vill säga vad liknade fastigheter har sålts för. Eftersom omsättningen i regel är dålig sker även jämförelser med köp i andra områden. Vakansen är svår att bedöma menar Bauer, då fastighetsägarna ofta anger en mindre vakans än vad den sanna egentligen är. Det man gör för att få en uppfattning om vakansen är att man utgår ifrån hyreskontrakt och fascinerande nog går även anställda på NewSec runt i stan och ”tittar i fönster” för att se om lokalen ser tom ut. Bauer menar att det finns två typer av vakans, nämligen fysisk och ekonomisk vakans. Fysisk vakans är när lokalerna står lediga. Ekonomisk vakans är den del av hyresintäkterna som går förlorad på grund av tomma lokaler. Kalkylräntan sätter man utifrån att man tar inflationen, det vill säga tillväxten, adderat med avkastningskravet. Kalkylräntan påverkas även utav tidigare försäljningar, erfarenhet och jämförelser. Uppgifter kring en fastighets area hämtas från lantmäteriverket. Bauer säger även att man bör vara uppmärksam som fastighetsägare när man hyr ut en fastighet. För om man endast har en hyresgäst i fastigheten betalar troligtvis den även för exempelvis trapphuset. Däremot ju fler hyresgäster man har i huset så tillkommer det flera ”spillytor” för fastighetsägaren som inte betalas av hyresgästerna. Vid fastighetsköp använder man sig av en ”areamätare” som man anlitar just för sådana specifika tillfällen. Bauer nämner att vid restvärdesberäkningar använder man sig av evighetskapitalisering med direktavkastningen utan inflation som diskonteringsränta. Drift- och underhållskostnaderna påverkar inte hyrorna nämnvärt berättar Bauer, dock nämner han att den största påverkan på driftkostnaderna är ”värmekostnader”. Detta betyder att exempelvis driftkostnaderna i Norrland är något högre än i Skåne. När det gäller underhåll säger Bauer att man generellt slår ut de stora underhållskostnaderna under en längre period. Exempelvis om man 2012 måste byta stammar lägger man till en underhållskostnad på 75 kronor per månad för ett antal år. Den utveckling som har skett och som man har sett på fastighetsmarknaden i Sverige under de senaste år enligt Bauer att många utländska investerare har visat intresse. Detta på grund av att de vill diversifiera riskerna, marknaden är transparant, det råder bra avkastning i Sverige men också att de vill komma runt skatten. Förra året var 50 procent utav alla fastighetsköp i Sverige gjorda utav utländska investerare. Året 2003 var 75 procent av alla köp gjorda utav utländska investerare. De utländska investerarna är intresserade av avkastningen på kassaflödet men främst avkastningen på eget kapital. Bauer säger även att man kan se att tyskarna exempelvis ofta investerar i fastigheter med en hyresgäst som har ett långtgående hyreskontrakt. Bauer är lite tveksam till denna strategi då försäljningen av fastigheten kan bli svår om till exempel det endast återstår ett år kvar på hyreskontraktet. Det blir då 100 procent vakans när kontraktet löper ut och fastigheten kan då i princip få ett negativt värde. Bauer nämner även att som fastighetsvärderare är man skyldig att leverera analyser till Svenskt Fastighetsindex, SFI. Den information SFI sammanställer kan dock vara missvisande då små fel i varje levererad analys påverkar sammanställda analyser i ett större avseende. Bauer tror att i framtiden kommer man som fastighetsvärderare och analytiker bli ännu mer betydelsefull då fastighetsmarknaden kommer att bli mer amerikaniserad. Med det menar han 28 att det kommer bli större krav på auktorisering vid värdering samt att omfattning av redovisning kommer att öka. Om NewSec AB’s systerbolag, Datscha AB så nämner Bauer att detta verktyg används utav alla de stora bankerna så som Handelsbanken, SEB med flera. De nyttjar Datscha för att få en känsla över vilken marknadshyra som gäller men även som underlag för kreditbeslut. Bauer menar även att Datscha är ett snabbt, smidigt och enkelt verktyg, men även att det kan bli väldigt fel om man inte är observant. Man kan i princip säga att Datscha har monopol då inga nämnvärda konkurrenter finns på marknaden i dagsläget. Avslutningsvis berättar Bauer om Datschas framtidsplan som är att bygga ut tjänsten och även att lansera den i andra länder. 29 5 Resultat och analys I kommande avsnitt genomförs en analys av det presenterade resultatet i avsnitt 4. För att avsnittet inte skall bli allt för omfattande diskuteras de värdepåverkande faktorerna generellt. Där det finns väsentliga skillnader mellan årsredovisning och marknadsinformation för de olika fastigheterna blir analysen mer ingående. Detta kompletteras med en tabell över procentuella skillnader mellan marknadsvärdet per kvadratmeter från ortsprisinformationen och från kassaflödesvärderingarna med marknadsinformation såväl som årsredovisningsinformation som beräkningsunderlag. Varför ortsprisinformationen används som jämförelseobjekt beror på att dessa försäljningar är reella och borde därför ge en god uppskattning av ett genomsnittmarknadsvärde per kvadratmeter för de områden fastigheterna är belägna i. Värt att tillägga är att de försäljningar som har skett under perioden 2002-12-01 till 2005-12-01 varierar kraftigt i kvadratmeterpris vilket stärker tesen att varje fastighet är unik. De faktorer som påverkar fastigheternas marknadsvärde vid våran studie är: area, direktavkastningskrav, vakans, hyra, drift- och underhåll, hyresutveckling, utveckling för drift- och underhåll samt kalkylränta. 5.1 Area Vad vi kan utläsa av marknadsinformationen jämte information från årsredovisningen är att överensstämmelsen mellan den totala area som anges är god. Skillnaden är enbart några kvadratmeter. Den största skillnaden finner vi för fastigheten Claus Mortensen 26 där information från årsredovisningen anger en total area som är 285 kvadratmeter större än den angiven av marknadsinformationen. Resultatet av en större area blir ett högre marknadsvärde men marknadsvärdet per kvadratmeter påverkas ytterst marginellt när differensen i arean är så pass liten som 285 kvadratmeter. Vad som däremot påverkar marknadsvärdet mest gällande arean är uppdelningen av den totala arean på lokalslagen kontor och butik vilket kan skilja sig markant mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. Påverkan på marknadsvärdet blir stort när uppdelningen skiljer sig beroende på att de olika lokalslagen har olika direktavkastningskrav, vakans, hyra, DoUH samt utveckling av DoUH och hyra. De fastigheter med störst differens i uppdelning av lokalslag är fastigheterna i Gamla Stan där årsredovisningen anger att fastigheterna saknar butikslokaler medan marknadsinformationen anger att butikslokaler finns. Även fastigheten Claus Mortensen 34 i Malmö har väsentlig skillnad i uppdelning av lokalslaget. Area (m2) Atomena 1, kontor Atomena 1, butiker Total Argus 8, kontor Argus 8, butiker Total Bacchus 1, kontor Bacchus 1, butiker Total Claus Mortensen 26, kontor Claus Mortensen 26, butiker Total Claus Mortensen 34, kontor Marknadsinformation 3312 584 3896 4505 795 5300 2574 454 3028 2550 637 3187 2017 Årsredovisning 3842 0 3842 5307 0 5307 3052 0 3052 2292 1180 3472 246 30 Claus Mortensen 34, butiker Total Oscar 1, kontor Oscar 1, butiker Total 504 2521 2404 601 3005 2275 2521 2350 655 3005 Tabell 27 Då det är klart att det finns skillnader i såväl total area som uppdelning av fastigheternas lokalareor kan det vara intressant att kommentera hur detta kan komma sig. Marknadsinformationen baseras på uppgifter från lantmäteriverket medan årsredovisningens information baseras på företagets (Vasakronans) uppgifter. Med anledning av detta kan man möjligtvis kritisera subjektiviteten i de uppgifter Vasakronan lämnar till skillnad från de mer objektiva uppgifterna lantmäteriverket lämnar. 5.2 Direktavkastningskrav Direktavkastningskravet för butiker respektive kontor används för att erhålla ett restvärde enligt Gordons formel. Det angivna angående direktavkastningskrav för kontor respektive butiker är relativt överensstämmande. Vad vi kan se generellt är att årsredovisningens angivelse för Gamla Stan angående direktavkastningskrav för kontor och butiker ligger 1,25 till 1,5 procentenheter lägre än marknadsinformationens uppgifter. I Malmö är differensen cirka 0,25 procentenheter. Dir. krav (%) Atomena 1, kontor Atomena 1, butiker Argus 8, kontor Argus 8, butiker Bacchus 1, kontor Bacchus 1, butiker Claus Mortensen 26, kontor Claus Mortensen 26, butiker Claus Mortensen 34, kontor Claus Mortensen 34, butiker Oscar 1, kontor Oscar 1, butiker Marknadsinformation 6,50 6,75 6,25 6,75 6,50 6,75 6,50 6,25 6,50 6,25 6,50 6,25 Årsredovisning 5,00 5,50 5,00 5,50 5,00 5,50 6,00 6,50 6,00 6,50 6,00 6,50 Tabell 28 Direktavkastningskravet från marknadsinformationen ligger högre än den angivna av årsredovisningen för samtliga lokalslag i både Stockholm och Malmö. En avvikelse kan dock anmärkas för butiker i Malmö där årsredovisningen anger ett direktavkastningskrav som är 0,25 % högre än den angiven av marknadsinformationen. Det angivet av marknadsinformationen baseras på marknadsanalyser gjorda av Newsec med ortsprisanalyser som underlag. Jämförbara köp beaktas och direktavkastningskravet för liknande fastigheter fastställs. Ofta är de jämförbara fastigheterna belägna inom samma område vilket resulterar i att direktavkastningskravet är områdesbestämt. Att det förekommer vissa skillnader i direktavkastningskrav angivet i marknadsinformationen och årsredovisningen kan möjligtvis bero på att de jämförbara köpen är olika, det vill säga att Newsec och Vasakronan har olika uppfattningar om vad som är jämförbart med de valda fastigheterna. Att hävda att marknadsinformationen ger ett mer korrekt direktavkastningskrav än årsredovisningen och vice versa är ej relevant då överensstämmelsen är god mellan de två. 31 5.3 Vakans När det kommer till vakansen kan vi utläsa ur årsredovisningen att den för butiker är noll procent för de valda fastigheterna jämte marknadsinformationen där den ligger på högst fyra procent. Vakansen för kontor varierar däremot kraftigt mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. Den största skillnaden finner vi för fastigheten Oscar 1 där årsredovisningens vakans skiljer sig med 45 procentenheter jämte marknadsinformationen. Den höga vakansgraden för Oscar 1 kan bero på att hyreskontrakt precis har löpt ut. Vakans har en avgörande roll när det kommer till hyresintäkterna och vi kan urskilja hur en hög vakans indirekt påverkar marknadsvärdet negativt. Vakans (%) Atomena 1, kontor Atomena 1, butiker Argus 8, kontor Argus 8, butiker Bacchus 1, kontor Bacchus 1, butiker Claus Mortensen 26, kontor Claus Mortensen 26, butiker Claus Mortensen 34, kontor Claus Mortensen 34, butiker Oscar 1, kontor Oscar 1, butiker Marknadsinformation 10,00 4,00 10,00 4,00 10,00 4,00 6,00 0,25 6,00 0,25 6,00 0,25 Årsredovisning 13,00 0,00 16,00 19,30 0,00 0,00 0,00 51,00 0,00 Tabell 29 Vakansnivån angivet av Newsec baseras på hur marknaden ser ut för kontor och butiker i de valda områdena. Det tas inte hänsyn till fastighetens hyresgäster gällande nuvarande kontrakt och löptid. Det angivna är inte fastighetsspecifikt vilket kan ge en fastighet en totalt felvisande vakansnivå. Möjligtvis kan en fastighet skilja sig vad gäller standard och hyresgästanpassning från en annan fastighet inom samma område. Detta kan i realiteten medföra att möjligheterna att hyra ut såväl kontorslokaler som butikslokaler skiljer sig betydligt mellan de olika fastigheterna. Den vakansnivå årsredovisningen anger är däremot raka motsatsen, det vill säga att informationen är enbart fastighetsspecifik. Årsredovisningens information tar inte hänsyn till möjligheten att vissa kontrakt precis har löpt ut och att nyteckning ännu inte har skett. För exempelvis fastigheten Oscar 1 där vakansnivån för kontor är 51 procent är risken överhängande att så är fallet. Det finns dock även möjlighet att den outhyrda arean är av mycket dålig standard och är därmed mycket svår att hyra ut. Då hyresgästinformationen är bristfällig på grund av sekretess är det mycket svårt att bestämma vad som är det egentliga svaret. Vad som däremot kan fastställas är att fastigheternas vakansnivåer påverkas av de valda områdenas ekonomiska situation, då den privata konsumtionen är stor minskar vakansnivåerna för butiker och då företagsklimatet är gynnsamt minskar vakansnivåerna för kontor. 5.4 Hyra Hyran som är fastighetens inkomstkälla skiljer sig även den mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. För fastigheterna i Gamla Stan redovisas hyror för butiker som noll med årsredovisning som underlag och anledningen till detta är att fastigheterna enligt årsredovisningen inte består av några butikslokaler. Enligt information från årsredovisning så ligger de beräknade hyresnivåerna för kontor på de valda fastigheterna i Gamla Stan högre än 32 vad marknadsinformationen anger. Anledning till detta är att årsredovisningens genomsnittshyror för såväl kontor som butiker år 2004 ligger högre än vad marknadsinformationen anger. Den största skillnaden mellan årsredovisningens och marknadsinformationens hyra för kontor är för Argus 8 där skillnaden är nära 1900 kronor per kvadratmeter. I Malmö är differensen mellan de beräknade hyrorna för fastigheterna från årsredovisningens information och marknadsinformationens hyra för kontor bättre överensstämmande än för fastigheterna i Gamla Stan. Anledning till detta är att årsredovisningens genomsnittshyra för kontor år 2004 i Malmö ligger mycket nära den som anges i marknadsinformationen. För butiker är hyran högre angiven i marknadsinformationen än den beräknade från årsredovisningens information och anledning till detta är att årsredovisningens genomsnittshyra för butiker i Malmö år 2004 ligger nästan 2200 kronor per kvadratmeter lägre än den angiven i marknadsinformationen. Hyra (SEK/m2) Atomena 1, kontor Atomena 1, butiker Argus 8, kontor Argus 8, butiker Bacchus 1, kontor Bacchus 1, butiker Claus Mortensen 26, kontor Claus Mortensen 26, butiker Claus Mortensen 34, kontor Claus Mortensen 34, butiker Oscar 1, kontor Oscar 1, butiker Marknadsinformation 1600 1800 2000 1800 1600 1800 1400 4000 1400 4000 1400 4000 Årsredovisning 2543 0 3882 0 1677 0 924 1433 954 1479 923 1431 Tabell 30 Bortser man från skillnader i butikshyror för Gamla Stan, vilket beror på skillnader i areauppdelning, så föreligger även differenser i det angivna från marknadsinformationen och årsredovisningsinformationen. Likt vakansen är det svårt att göra en ingående analys av årsredovisningens siffror då hyreskontrakten inte är tillgängliga. Marknadsinformationen för hyror baseras, likt uppskattning av vakans, på marknadsanalys av hyreskontrakt för de valda områdena. Det specifika för respektive fastighet tas inte hänsyn till och därmed finns det risk för att exempelvis hyresrabatter och andra hyrespåverkande faktorer exkluderas vilket kan ge en missvisande hyresnivå för fastigheterna. Störst risk för detta föreligger då hyreskontrakten är få, exempelvis om det endast finns en hyresgäst. Att så är fallet kan stödjas av de hyresuppgifter som gäller för fastigheten Argus 8 i Gamla Stan. Fastigheten har endast en hyresgäst, ”The Boston Consulting Group”, och hyresnivåerna från marknadsinformationen och årsredovisningen skiljer sig markant. Vidare ser vi att differensen för hyror för butikslokaler i Malmö är relativt stor mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. De faktiska hyresnivåerna för butikslokaler från årsredovisningen för fastigheterna i Malmö visar en god överensstämmelse men det angivet av marknadsinformationen ligger betydligt högre. Möjligtvis har Newsec en för god syn på hyresförhållandena i Malmö vad gäller kontorslokaler och särskilt för butikslokaler eller så kan det vara så att det av årsredovisningen angivet helt enkelt är för låga nivåer. Kontraktsförhandling föreligger möjligtvis vilket inte visar sig i årsredovisningens uppgifter. Som ovan nämnt är det svårt att göra analysen ingående på grund av avsaknad av hyreskontrakt. 33 5.5 Drift- och underhåll Kostnadsposten drift- och underhåll ligger på samma nivåer för både kontor och butiker enligt marknadsinformationen och årsredovisningen. Marknadsinformationen anger en drift- och underhållskostnad på 317 kronor per kvadratmeter medan årsredovisningens information anger en kostnad på 645 kronor per kvadratmeter. Resultatet blir att kostnadsposten i kassaflödet med årsredovisning som beräkningsunderlag blir ungefär dubbelt så stor som kassaflödet med marknadsinformation som underlag. Varför kostnadsposten inte blir 645/317 gånger större för kassaflödet med årsredovisning som underlag är att de två informationskällorna anger en total area som även där skiljer sig. DoUH (SEK/m2) Atomena 1 Argus 8 Bacchus 1 Claus Mortensen 26 Claus Mortensen 34 Oscar 1 Marknadsinformation -317 -317 -317 -312 -312 -312 Årsredovisning -645 -645 -645 -421 -421 -421 Tabell 31 Drift- och underhållskostnader för fastigheter beror till stor del av hur gammal, det vill säga vilket skick fastigheten har. I såväl Gamla Stan som i Malmö är årsredovisnings angivelse högre för drift- och underhåll än marknadsinformationen. En anledning till differensen kan vara att fastigheternas ålder och standard inte uppmärksammas i analysen från Newsec. De siffror som marknadsinformationen anger tar hänsyn till fastigheternas läge och den genomsnittliga standarden för fastigheterna inom området, medan fastigheternas specifika egenskaper gällande ålder och speciellt standard inte uppmärksammas. Årsredovisningens uppgifter tyder på att standarden för de valda fastigheterna är dyrare att upprätthålla än vad Newsec anser. Vilken angivelse som är mer korrekt än den andra är även här omöjligt att säga då avsaknad av underhållsplaner och hyreskontrakt föreligger. En reglering mellan betald hyra och kostnader för hyresgästanpassning kan inte uteslutas vilket skulle påverka nivåerna för såväl hyra som drift- och underhåll. En hyresgäst kan exempelvis betala mer i värmekostnader än en annan hyresgäst i samma fastighet och hyresnivåerna såväl som kostnader för drift- och underhåll blir därmed olika för fastigheterna. Vad som däremot kan urskiljas är att Newsec’s teori angående värmekostnadernas storlek beroende på fastigheternas geografiska läge överensstämmer. Såväl marknadsinformationen som årsredovisningen anger högre drift- och underhållskostnader för fastigheterna i Gamla Stan än för fastigheterna i Malmö, vilket kan förklaras av det kallare klimatet i Gamla Stan. 5.6 Hyresutveckling Hyresutvecklingen för både kontor och butiker påverkar hyresintäkterna för kalkylperioden efter år 2004. Vad vi kan utläsa ur marknadsinformationen ligger hyresutvecklingen på 2 procent för både kontor och butiker i Gamla Stan och i Malmö och verkar i princip följa inflationen. Den från årsredovisningen beräknade årliga utvecklingen för hyror i Gamla Stan är 14,56 procent och ligger alltså betydligt högre än vad marknadsinformationen anger. För butiker i Gamla Stan är hyresutvecklingen 16,99 procent, även den betydligt högre än de 2 procent angivna i marknadsinformationen. I Malmö ligger hyresutvecklingen för kontor på 2,89 procent och för butiker 8,13 procent. Denna hyresutveckling ligger, speciellt för kontor, betydligt närmare de nivåer angivna av marknadsinformationen än vad årsredovisningens nivåer i Gamla Stan ligger på. 34 Hyresutveckling (%/år) Atomena 1, kontor Atomena 1, butiker Argus 8, kontor Argus 8, butiker Bacchus 1, kontor Bacchus 1, butiker Claus Mortensen 26, kontor Claus Mortensen 26, butiker Claus Mortensen 34, kontor Claus Mortensen 34, butiker Oscar 1, kontor Oscar 1, butiker Marknadsinformation 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Årsredovisning 14,56 16,99 14,56 16,99 14,56 16,99 2,89 8,13 2,89 8,13 2,89 8,13 Tabell 32 Den största påverkande faktorn för bestämmande av marknadsvärdet för de valda fastigheterna är enligt tabell 32 hyresutvecklingen. Newsec´s marknadsinformation grundar sig på att utveckling för hyra följer den rådande inflationen som anges till 2 procent. Detta skall spegla den ekonomiska utvecklingen på orten och som vi ser är den lika för Gamla Stan och Malmö. Vad årsredovisningen anger är däremot en helt annan utveckling. Hyresutvecklingen för Vasakronans fastigheter i Gamla Stan är betydligt högre och även utvecklingen för butikslokaler i Malmö ligger på en högre nivå än vad Newsec anser. Går vi fem år bakåt i tiden så ser vi att den årliga utvecklingen enligt årsredovisningen ligger på betydligt högre nivåer i Gamla Stan än vad marknadsinformationen anger. Att utvecklingen fem år framåt skall följa den historiska trenden är ett realistiskt antagande vilket dock ger en betydligt högre nivå än vad inflationen anger. Årsredovisningens information om att utvecklingen i Gamla Stan är högre än i Malmö är även det ett realistiskt antagande. Hyresnivåerna och dess utveckling styrs av det makroekonomiska läget på orten och i Stockholm har de senaste årens låga räntor resulterat i en hög konsumtion som gynnar företag och i sin tur driver upp hyrorna för kontor och butiker. En annan faktor som styr tillväxten på orten är hur orten ser ut angående befolkningstillväxt. Då Stockholm är en betydligt större ort än Malmö är det rimligt att även tillväxten är större där. Att hyresutvecklingen däremot är så betydligt mycket större än inflationen kan dock anses vara orimligt. Anledningen till årsredovisningens höga utveckling är svår att rättfärdiga men det är rimligt att säga den är för hög att använda som kalkyleringsunderlag. Att hyresutvecklingen är 2 procent i både Gamla Stan och Malmö är allt för generaliserande och därmed orimlig men som ovan sagt är den prognostiserade hyresutvecklingen enligt beräkning med årsredovisning som underlag även den orimlig. Även här behövs det tillgång till hyreskontrakt för att en rättvis uppskattning skall kunna utföras. 5.7 Drift- och underhållsutveckling Den årliga utvecklingen för drift- och underhåll påverkar kostnaden för drift- och underhåll för kalkylperioden efter år 2004. Enligt marknadsinformationen ligger den årliga drift- och underhållsutvecklingen på 2 procent för båda lokalslagen i Gamla Stan och i Malmö. Driftoch underhållsutveckling enligt beräknade uppgifter från årsredovisning ligger på samma nivåer för de båda lokalslagen men skiljer sig däremot mellan Gamla Stan och Malmö. Gamla Stan har en årlig utveckling på 10,64 procent medan utvecklingen i Malmö är 6,11 procent. 35 DoUH-utveckling (%/år) Atomena 1 Argus 8 Bacchus 1 Claus Mortensen 26 Claus Mortensen 34 Oscar 1 Marknadsinformation 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 Årsredovisning 10,64 10,64 10,64 6,11 6,11 6,11 Tabell 33 Likt hyresutvecklingen är utvecklingen för drift- och underhåll indexerad med inflationen enligt marknadsinformationen från Newsec. Den beräknade utvecklingen för drift och underhåll baseras likt hyresutvecklingen på den historiska trenden. Den högre utvecklingsnivån angiven av årsredovisningen kan möjligtvis förklaras av att de valda fastigheterna under de fem senaste åren har genomgått renoveringar som är större än genomsnittet och därmed blir den årliga utvecklingen större. Att denna utveckling skall följas de kommande fem åren är svårt att förutse utan tillgång till relevant underlag. Utveckling för drift och underhåll är rimligtvis inte lika känslig för ortens ekonomiska utveckling som hyresutvecklingen är men att utvecklingen är större än 2 procent kan anses rimligt med tanke på de ökande kostnaderna för värme. Teorin om att fastigheter på nordligare breddgrader har en större kostnad för drift- och underhåll på grund av högre värmekostnader tydliggörs även enligt utvecklingsnivåerna. Fastigheterna i Gamla Stan betalar antagligen mer för värme än de i Malmö och när värmekostnaderna stiger så stiger drift- och underhållsutvecklingen mer för dessa fastigheter. 5.8 Kalkylränta Kalkylräntan bestäms av den årliga utvecklingen av driftnettot samt det initiala direktavkastningskravet. Trenden man kan se är att störst skillnad mellan kalkylränta beräknad med marknadsinformation som underlag och årsredovisning som underlag är för fastigheterna i Gamla Stan. Kalkylräntan med årsredovisning som underlag ger ett värde som ligger betydligt högre än vid beräkning med marknadsinformation som underlag. Anledning till detta är den höga hyresutvecklingen för dessa fastigheter som ökar det årliga driftnettot kraftigt, vilket i sin tur ökar kalkylräntan. Kalkylränta (%) Atomena 1 Argus 8 Bacchus 1 Claus Mortensen 26 Claus Mortensen 34 Oscar 1 Marknadsinformation 8,54 8,32 8,54 8,38 8,38 8,38 Årsredovisning 21,17 20,34 22,86 11,39 14,97 10,60 Tabell 34 Beräkning av kalkylräntan grundar sig i tidigare antaganden angående direktavkastningskrav, hyresutveckling, drift- och underhållsutveckling samt vakansnivåer. Bristfälligheter i dessa parametrar resulterar i en kalkylränta som inte är tillämplig som beräkningsunderlag. Enligt vad som har diskuterats under kapitel 5 finns det en överhängande risk att kalkylräntorna enligt tabell 34 baseras på bristfälliga parametrar som bör justeras. Syftet med studien är dock inte att göra denna justering utan att jämföra olika beräkningsunderlag. 36 Vad tabell 34 klargör är att i samtliga fall är den kalkylränta marknadsinformationen anger lägre än vad årsredovisningen anger. Som tidigare nämnt grundar det sig på de ingående parametrarna. Den stora orsaken till den stora differensen grundar sig på den prognostiserade hyresutvecklingen. Marknadsinformationen anger denna till 2 procent medan årsredovisningens siffror baseras på den historiska trenden som visar en betydligt högre siffra vilket i sin tur resulterar i kalkylräntor med betydliga differenser. För att bestämma en rimlig kalkylränta måste rimliga nivåer för de ingående parametrarna bestämmas. Svårigheterna med detta arbete diskuteras ovan under kapitel 5. 37 5.9 Resultat Nedan presenteras en sammanställning av de värderade fastigheterna. Ortsprisinformation Marknadsinformation Årsredovisning Atomena 1 Marknadsvärde (SEK/m2) Skillnad (%) 25179 17821 -29,2 31183 +23,8 Argus 8 Marknadsvärde (SEK/m2) Skillnad (%) 25179 23304 -7,4 64590 +157 Bacchus 1 Marknadsvärde (SEK/m2) Skillnad (%) 25179 17821 -29,2 15075 -40,1 Claus Mortensen 26 Marknadsvärde (SEK/m2) Skillnad (%) 13693 24121 +76,2 8855 -35,3 Claus Mortensen 34 Marknadsvärde (SEK/m2) Skillnad (%) 13693 24123 +76,2 15543 +13,5 Oscar 1 Marknadsvärde (SEK/m2) Skillnad (%) 13693 24127 +76,2 3771 -72,5 Gamla Stan Malmö Tabell 35 38 6 Slutsats/diskussion Utifrån empirin och analysen kan vi dra slutsatsen att fastställning av marknadsvärdet med varken marknadsinformationen såväl som årsredovisningsinformationen som beräkningsunderlag ger ett särskilt överrensstämmande resultat med ortsprisanalysen. Marknadsinformationen för Argus 8 överrensstämmer ganska bra med ortsprisanalysen men årsredovisningsinformationen för den är inte ens i närheten utav ortsprisanalysen. Den enda fastighet där marknadsinformationen och årsredovisningen är ungefär lika överrensstämmande med ortsprisanalysen är för Atomena 1. Vad detta beror på kan vi inte direkt säga men när det kommer till fastighetsvärdering är det många faktorer som spelar in och inte minst att varje fastighet i sig är ett unikt objekt. Att marknadsvärdet för marknadsinformationen och årsredovisningen kommer att vara olika för de utvalda fastigheterna kan man redan se vid en titt på beräkningsunderlaget. Alla beräkningsfaktorer skiljde sig åt mer eller mindre mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. Exempelvis var areorna i sig ingen avgörande faktor, då de var väl överrensstämmande mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. Den avgörande skillnaden uppkom då lokalslagens uppdelning skilde sig markant åt mellan marknadsinformationen och årsredovisningen. Detta resulterade i att marknadsvärdet påverkades stort då de olika lokalslagen har olika direktavkastningskrav, vakans, hyra, DoUH samt utveckling av DoUH och hyra. Slutsatsen som kan dras utifrån detta är att en enskild faktor kan påverka marknadsvärdet enormt mycket. Man kan även diskutera om hur pass tillförlitlig ortsprisinformationen egentligen är då antalet förvärv inte har varit speciellt många och då fastigheterna rent storleksmässigt inte varit speciellt jämförbara. Vi har försökt att kompensera detta genom att sträcka tidsperioden till 2005-12-01. Vi anser ändå att ortsprisanalysen som utgår ifrån reella förvärv med aktuella värden borde vara ett riktmärke. Slutsatsen utifrån denna studie om marknadsinformationen är tillförlitlig vid fastställande av en fastighets marknadsvärde eller inte kan vi nog säga att den inte är såsom den är levererad. Då marknadsinformation gäller generellt för olika område så tas fastighetens unika egenskaper inte i beaktande. För att detta ska göras behöver marknadsinformationen kompletteras med värden unika för fastigheten. Dessa unika värden borde årsredovisningen kunna leverera då informationen om fastigheterna är mera specifik än vad marknadsinformationen ger. Vad gäller värdering med årsredovisning som beräkningsunderlag så kan inte marknadsvärdet anses vara varken mer eller mindre tillförlitligt än den framräknad med marknadsinformation som underlag. Anledningen till detta är att beräkningsunderlaget blir för specifikt för fastigheten och marknadens nivåer tas inte i beaktande. För att både marknadens nivåer och fastighetens unika egenskaper skall tas i beaktande bör en kombination av marknadsinformation och årsredovisning som beräkningsunderlag ge ett mer tillförlitligt resultat. Intressanta framtida studier är att utforma en kombination av de båda beräkningsunderlagen för att fastställa marknadsvärden och jämföra dem med en ortsprisanalys. För att öka tillförlitligheten bör ortsprisanalysen utföras på områden där fler fastighetstransaktioner ägt rum. 39 7 Kvalitetsredovisning 7.1 Kritiskt förhållningssätt Med syftet att erhålla en hög validitet på undersökningen fastställdes på ett tidigt stadium vad som skulle mätas och hur. I inledningen fokuserades studien på den inre validiteten för att tillämpa teorin. Det vill säga, att syfte och problemformulering arbetades fram med en tydlig koppling till marknadsinformationens tillförlitlighet för att förtydliga den röda tråden. Därefter med hjälp av den inre validiteten har den yttre validiteten förbättrats genom att undersökningen har utförts på det som ämnades. Den kritik som man kan erhålla vid valet att göra en kvantitativ positivistisk studie är att man via beräkningar enbart rör sig inom modellens ramar. Vilket resulterar i att det finns svårigheter att identifiera problemet på djupet. Marknadsinformationen jämte årsredovisningen/årsredovisningarna har undersökts kvantitativt för att skapa en klar bild utav det undersökta problemet. Att uppsatsen är utav den kvantitativa karaktären möjliggör för andra att undersöka samma sak, detta styrker även undersökningens giltighet. Undersökningen har studerats utifrån marknadsinformation som har levererats från NewSec samt från Vasakronans årsredovisningar som har utvärderat sinsemellan och emot ortsprisinformation. Själva problemet granskas och analyseras utifrån de tabeller som har skapats i Excel. Detta för att lättare kunna se samband eller skillnader mellan marknadsinformationen och årsredovisningen, som sedan jämförs emot ortspriset. Vi har i denna studie endast studerat ett fastighetsföretag och sex fastigheter som detta företag äger och förvaltar och utifrån dessa kommit fram till vår slutsats. En mer omfattade studie på flera fastighetsföretag och fastigheter med samma undersökningsmetod skulle troligen generera till en annan slutsats. Teorin i studien har verkat som stommen för hela undersökningen. Empirin bygger på de begrepp och modeller som angivits i teorin som man sedan har nyttjat för att kunna möjliggöra beräkningarna som utförts. Beräkningarna som utfört i empirin är specifika för just denna undersökning. Reliabiliteten eller med andra ord den tillförlitlighet som uppsatsens mätinstrument innehar påverkas av hur empirin har samlats in och utförts. Undersökningens reliabilitet har kontrollerats genom att man även har kontrollerat beräkningarna som utförts i Excel manuellt. Urvalsmetoden för de fastigheterna som nyttjas i undersökningen skedde i form av subjektivt och komparativt urval. Detta i syfte att kvalitetsförbättra studien, dock minskar reliabiliteten något då fastigheterna är subjektivt utvalda. 40 8 Källor 8.1 Litteratur Blanchard, O. (2003). Macroeconomics third edition, Prentice-Hall, tredje upplagan 2003. Bryman, A. 1997).“Debatten om kvalitativ kontra kvantitativ forskning” ur Kvantitet och kvalitet i samhällsvetenskaplig forskning, Lund studentliteratur Dahmström, K.(1996) Från datainsamling till rapport: att göra en statistisk undersökning, Lund: Studentlitteratur Damodaran, A.(2003). Corporate Finance– Theory and Practice, second edition. Wiley Denscombe, Martyn (2000) Forskningshandboken: för småskaliga forskningsprojekt inom samhällsvetenskaperna, Lund: studentlitteratur Gustavsson, B. (2004). Kunskapande Metoder i samhällskunskap, tredje upplagan. Studentlitteratur, Lund Hartman, J. (1998). Vetenskapligt tänkande- Från kunskapsteori till metodteori. Lund: Studentlitteratur Hempel, Carl (1969) Vetenskapsteori. Kompendium Vetenskapsteoretiska texter och uppgifter, Södertörns Högskola 2003 Jaffe, A. J. Sirmans, C. F. (1995). Fundamentals of Real Estate Investment, third edition. Prentice – Hall Pindyck, R.S. & Rubinfeld, D.L. (2001) Microeconomic fifth edition, Prentice-Hall International Inc, femte upplagan Popper, Karl (1997). Popper i urval. Kompendium Vetenskapsteoretiska texter och uppgifter, Södertörns Högskola 2003 8.2 Avhandlingar/ Examensarbeten/ Rapporter Andersson, A. Hörnfelt, S. (1998). Värdering av fastigheter i offentlig förvaltning – en empirisk studie av fyra kommuner och tre landsting. Stockholm KTH Examensarbete nr 442. Bejrum, H. Berglund, M. Hellström, A. Lind, H. Lundström, S. (2004). Bostadsföretagens väg från byggkostnad till hyra för en lägenhet. Rapport nr 21 KTHs Bostadsprojekt Stockholm 2004. Broberg, A. Fernström, A. (1995). Fastighetsvärdering enligt ortprismetoden - En studie tillämpad på ett radhusprojekt i Victoria, Kanada. Stockholm, Examensarbete 388 Einarsson, J. Nord, M. (1999). Analys av långsiktiga drift – och underhållskostnader. Stockholm KTH Examensarbete nr 54 1999 41 Eliasson, A. (1996). Värdering av köpcentrum eller Business Enterprise Value – Vad är det? Stockholm, KTH, Examensarbete nr 404. Lind, H. (1995). Värdering av hotellfastigheter. Stockholm, KTH Meddelande 5: 39 Lind, H.(2004). Direktavkastning och direktavkastningskrav för fastigheter. En analys av begrepp, mätproblem, påverkande faktorer och användbarhet. Stockholm KTH 2004, Uppsats nr 34 Lundström, S. (1997).Ekonomisk analys av hyreskontrakt – fastigheter – fastighetsföretag. Analyser av betalningar och risk, Meddelande 5:44, Stockholm, KTH 1997 8.3 Elektroniska källor http://www.wikipedia.org/ http://www.datscha.com http://www.vasakronan.se Årsredovisning 2004 Årsredovisning 2003 Årsredovisning 2002 Årsredovisning 2001 Årsredovisning 2000 Årsredovisning 1999 http://www.sfi.se Svenskt Fastighetsindex. (2003). Värderingshandledning för Svenskt Fastighetsindex September 2003 6:e upplagan 8.4 Intervjuer Bauer, Henrik. Fastighetsanalytiker. NewSec AB. 42 9 Bilagor 9.1 Årsredovisning Atomena 1 Fastighetsrapport Fastighetsbeteckning Årsredovisning Atomena 1 Atomena 1 Kommun Stockholm Församling Stockholms domkyrkoförs. Adress Ägare Stora Nygatan 2A-B VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Hyresintäkter Atomena 1, 2004 8500000 SEK Genomsnitt Stockholm Hyresintäkter, kontor 2004 1066000000 SEK Lokalarea, kontor 2004 458000 m² Genomsnitthyra, kontor 2004 2327,510917 SEK/m² Hyresintäkter, butik 2004 117000000 SEK Lokalarea, butik 2004 38000 m² Genomsnitthyra, butik 2004 3078,947368 SEK/m² Hyresintäkter, kontor 1999 958000000 SEK Lokalarea, kontor 1999 812000 m² Genomsnitthyra, kontor 1999 1179,802956 SEK/m² Hyresintäkter, butik 1999 59000000 SEK Lokalarea, butik 1999 42000 m² 1404,761905 SEK/m² Genomsnitthyra, butik 1999 Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 2004 645 SEK/m² 389 SEK/m² Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 1999 Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans m² Hyra DoUH SEK/m² SEK/m² Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år Kontor Stockholm 3 842 5,00% 13,00% 2 543 -645 14,56% 10,64% Butiker Stockholm 0 5,50% 0,00% 0 -645 16,99% 10,64% Summa area 3 842 Taxeringsinformation Typkod Summa taxeringsvärde Skattesats 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler 85 999 000 SEK 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Snittpris SEK/m² Periodens slutdatum 2005-12-01 Antal köp 25 179 SEK/m² 8 st 43 9.2 Kassaflöde Årsredovisning Atomena 1 Kassaflöde Årsredovisning Atomena 1 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 9 770 115 0 9 770 115 -1 270 115 0 -1 270 115 8 500 000 -2 478 090 0 859 990 -859 990 -2 478 090 6 021 910 0 6 021 910 2005 11 192 217 0 11 192 217 -1 454 988 0 -1 454 988 9 737 229 -2 741 821 0 859 990 -859 990 -2 741 821 6 995 408 0 6 995 408 6 021 910 6 995 408 Marknadsvärde 12 821 315 0 12 821 315 -1 666 771 0 -1 666 771 11 154 544 -3 033 620 0 859 990 -859 990 -3 033 620 8 120 924 0 8 120 924 8 120 924 2007 2008 < 2009 > 14 687 539 0 14 687 539 -1 909 380 0 -1 909 380 12 778 159 -3 356 473 0 859 990 -859 990 -3 356 473 9 421 686 0 9 421 686 16 825 403 0 16 825 403 -2 187 302 0 -2 187 302 14 638 100 -3 713 686 0 859 990 -859 990 -3 713 686 10 924 415 0 10 924 415 19 274 447 0 19 274 447 -2 505 678 0 -2 505 678 16 768 769 -4 108 915 0 859 990 -859 990 -4 108 915 12 659 853 0 12 659 853 9 421 686 253 197 067 0 253 197 067 264 121 481 12 659 853 5,00% 21,17% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 22 854 426 96 951 840 119 806 266 119 806 266 SEK 31 183 SEK/m2 44 9.3 Marknadsinformation Atomena 1 Fastighetsrapport Marknadsinformation Atomena 1 Fastighetsbeteckning Atomena 1 Kommun Stockholm Församling Stockholms domkyrkoförs. Adress Ägare Munkbron 1 (+) VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans (m²) Hyra DoUH SEK/m² SEK/m² Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år Kontor A Gamla Stan 3 312 6,50% 10,00% 1 600 -317 2,00% 2,00% Butiker B Innerstaden 584 6,75% 4,00% 1 800 -317 2,00% 2,00% Summa area 3 896 Taxeringsinformation Typkod Summa taxeringsvärde Skattesats 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler 85 999 000 SEK 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Snittpris SEK/m² Periodens slutdatum 2005-12-01 Antal köp 25 179 SEK/m² 8 st 45 9.4 Kassaflöde Marknadsinformation Atomena 1 Kassaflöde Marknadsinformation Atomena 1 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 5 299 200 1 051 200 6 350 400 -529 920 -42 048 -571 968 5 778 432 -1 049 904 -185 128 859 990 -859 990 -1 235 032 3 719 376 824 024 4 543 400 4 543 400 2005 5 405 184 1 072 224 6 477 408 -540 518 -42 889 -583 407 5 894 001 -1 070 902 -188 831 859 990 -859 990 -1 259 733 3 793 764 840 504 4 634 268 4 634 268 Marknadsvärde 5 513 288 1 093 668 6 606 956 -551 329 -43 747 -595 076 6 011 881 -1 092 320 -192 607 859 990 -859 990 -1 284 927 3 869 639 857 315 4 726 953 4 726 953 2007 5 623 553 1 115 542 6 739 095 -562 355 -44 622 -606 977 6 132 118 -1 114 167 -196 459 859 990 -859 990 -1 310 626 3 947 032 874 461 4 821 492 4 821 492 2008 5 736 025 1 137 853 6 873 877 -573 602 -45 514 -619 117 6 254 761 -1 136 450 -200 389 859 990 -859 990 -1 336 838 4 025 972 891 950 4 917 922 63 13 76 81 176 478 655 573 794 357 151 073 < 2009 > 5 850 745 1 160 610 7 011 355 -585 074 -46 424 -631 499 6 379 856 -1 159 179 -204 396 859 990 -859 990 -1 363 575 4 106 492 909 789 5 016 281 5 016 281 6,54% 8,54% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 18 552 918 50 876 014 69 428 932 69 428 932 SEK 17 821 SEK/m2 46 9.5 Årsredovisning Argus 8 Fastighetsrapport Fastighetsbeteckning Årsredovisning Argus 8 Argus 8 Kommun Stockholm Församling Stockholms domkyrkoförs. Adress Ägare Skeppsbron 38 VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Hyresintäkter Argus 8, 2004 20600000 SEK Genomsnitt Stockholm Hyresintäkter, kontor 2004 1066000000 SEK Lokalarea, kontor 2004 458000 m² Genomsnitthyra, kontor 2004 2327,510917 SEK/m² Hyresintäkter, butik 2004 117000000 SEK Lokalarea, butik 2004 38000 m² Genomsnitthyra, butik 2004 3078,947368 SEK/m² Hyresintäkter, kontor 1999 958000000 SEK Lokalarea, kontor 1999 812000 m² Genomsnitthyra, kontor 1999 1179,802956 SEK/m² Hyresintäkter, butik 1999 59000000 SEK Lokalarea, butik 1999 42000 m² 1404,761905 SEK/m² Genomsnitthyra, butik 1999 Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 2004 645 SEK/m² 389 SEK/m² Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 1999 Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans m² Hyra DoUH SEK/m² SEK/m² Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år Kontor Stockholm 5 307 5,00% 0,00% 3 882 -645 14,56% 10,64% Butiker Stockholm 0 5,50% 0,00% 0 -645 16,99% 10,64% Summa area 5 307 Taxeringsinformation Typkod Summa taxeringsvärde Skattesats 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler 128 000 000 SEK 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Snittpris SEK/m² Periodens slutdatum 2005-12-01 Antal köp 25 179 SEK/m² 8 st 47 9.6 Kassaflöde Årsredovisning Argus 8 Kassaflöde Årsredovisning Argus 8 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 20 600 000 0 20 600 000 0 0 0 20 600 000 -3 423 015 0 1 280 000 -1 280 000 -3 423 015 17 176 985 0 17 176 985 17 176 985 2005 23 598 460 0 23 598 460 0 0 0 23 598 460 -3 787 310 0 1 280 000 -1 280 000 -3 787 310 19 811 151 0 19 811 151 19 811 151 Marknadsvärde 27 033 366 0 27 033 366 0 0 0 27 033 366 -4 190 375 0 1 280 000 -1 280 000 -4 190 375 22 842 991 0 22 842 991 22 842 991 2007 2008 < 2009 > 30 968 243 0 30 968 243 0 0 0 30 968 243 -4 636 336 0 1 280 000 -1 280 000 -4 636 336 26 331 908 0 26 331 908 35 475 867 0 35 475 867 0 0 0 35 475 867 -5 129 758 0 1 280 000 -1 280 000 -5 129 758 30 346 109 0 30 346 109 40 639 604 0 40 639 604 0 0 0 40 639 604 -5 675 693 0 1 280 000 -1 280 000 -5 675 693 34 963 911 0 34 963 911 26 331 908 699 278 215 0 699 278 215 729 624 323 34 963 911 5,00% 20,34% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 65 648 523 277 129 212 342 777 736 342 777 736 SEK 64 590 SEK/m2 48 9.7 Marknadsinformation Argus 8 Fastighetsrapport Marknadsinformation Argus 8 Fastighetsbeteckning Argus 8 Kommun Stockholm Församling Stockholms domkyrkoförs. Adress Ägare Österlånggatan 47 (+) VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans (m²) Hyra DoUH SEK/m² SEK/m² Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år Kontor A Gamla Stan 4 505 6,25% 10,00% 2 000 -317 2,00% 2,00% Butiker B Innerstaden 795 6,75% 4,00% 1 800 -317 2,00% 2,00% Summa area 5 300 Taxeringsinformation Typkod Summa taxeringsvärde Skattesats 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler 128 000 000 SEK 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Snittpris SEK/m² Periodens slutdatum 2005-12-01 Antal köp 25 179 SEK/m² 8 st 49 9.8 Kassaflöde Marknadsinformation Argus 8 Kassaflöde Marknadsinformation Argus 8 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 9 010 000 1 431 000 10 441 000 -901 000 -57 240 -958 240 9 482 760 -1 428 085 -252 015 1 280 000 -1 280 000 -1 680 100 6 680 915 1 121 745 7 802 660 2005 9 190 200 1 459 620 10 649 820 -919 020 -58 385 -977 405 9 672 415 -1 456 647 -257 055 1 280 000 -1 280 000 -1 713 702 6 814 533 1 144 180 7 958 713 7 802 660 7 958 713 Marknadsvärde 9 374 004 1 488 812 10 862 816 -937 400 -59 552 -996 953 9 865 864 -1 485 780 -262 196 1 280 000 -1 280 000 -1 747 976 6 950 824 1 167 063 8 117 887 8 117 887 2007 9 561 484 1 518 589 11 080 073 -956 148 -60 744 -1 016 892 10 063 181 -1 515 495 -267 440 1 280 000 -1 280 000 -1 782 936 7 089 840 1 190 405 8 280 245 8 280 245 2008 9 752 714 1 548 960 11 301 674 -975 271 -61 958 -1 037 230 10 264 444 -1 545 805 -272 789 1 280 000 -1 280 000 -1 818 594 7 231 637 1 214 213 8 445 850 118 18 136 144 020 348 368 814 320 105 425 276 < 2009 > 9 947 768 1 579 940 11 527 708 -994 777 -63 198 -1 057 974 10 469 733 -1 576 721 -278 245 1 280 000 -1 280 000 -1 854 966 7 376 270 1 238 497 8 614 767 8 614 767 6,32% 8,32% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 32 054 344 91 458 741 123 513 084 123 513 084 SEK 23 304 SEK/m2 50 9.9 Årsredovisning Bacchus 1 Fastighetsrapport Fastighetsbeteckning Årsredovisning Bacchus 1 Bacchus 1 Kommun Stockholm Församling Stockholms domkyrkoförs. Adress Ägare Skeppsbron 20 VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Hyresintäkter Bacchus 1, 2004 4300000 SEK Genomsnitt Stockholm Hyresintäkter, kontor 2004 1066000000 SEK Lokalarea, kontor 2004 458000 m² Genomsnitthyra, kontor 2004 2327,510917 SEK/m² Hyresintäkter, butik 2004 117000000 SEK Lokalarea, butik 2004 38000 m² Genomsnitthyra, butik 2004 3078,947368 SEK/m² Hyresintäkter, kontor 1999 958000000 SEK Lokalarea, kontor 1999 812000 m² Genomsnitthyra, kontor 1999 1179,802956 SEK/m² Hyresintäkter, butik 1999 59000000 SEK Lokalarea, butik 1999 42000 m² 1404,761905 SEK/m² Genomsnitthyra, butik 1999 Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 2004 645 SEK/m² 389 SEK/m² Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 1999 Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans m² Hyra DoUH SEK/m² SEK/m² Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år Kontor Stockholm 3 052 5,00% 16,00% 1 677 -645 14,56% 10,64% Butiker Stockholm 0 5,50% 0,00% 0 -645 16,99% 10,64% Summa area 3 052 Taxeringsinformation Typkod Summa taxeringsvärde Skattesats 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler 68 999 000 SEK 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Snittpris SEK/m² Periodens slutdatum 2005-12-01 Antal köp 25 179 SEK/m² 8 st 51 9.10 Kassaflöde Årsredovisning Bacchus 1 Kassaflöde Årsredovisning Bacchus 1 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 5 119 048 0 5 119 048 -819 048 0 -819 048 4 300 000 -1 968 540 0 689 990 -689 990 -1 968 540 2 331 460 0 2 331 460 2 331 460 2005 5 864 157 0 5 864 157 -938 265 0 -938 265 4 925 892 -2 178 042 0 689 990 -689 990 -2 178 042 2 747 850 0 2 747 850 2 747 850 Marknadsvärde 6 717 723 0 6 717 723 -1 074 836 0 -1 074 836 5 642 887 -2 409 840 0 689 990 -689 990 -2 409 840 3 233 047 0 3 233 047 3 233 047 2007 2008 < 2009 > 7 695 530 0 7 695 530 -1 231 285 0 -1 231 285 6 464 245 -2 666 308 0 689 990 -689 990 -2 666 308 3 797 937 0 3 797 937 8 815 663 0 8 815 663 -1 410 506 0 -1 410 506 7 405 157 -2 950 070 0 689 990 -689 990 -2 950 070 4 455 087 0 4 455 087 10 098 838 0 10 098 838 -1 615 814 0 -1 615 814 8 483 024 -3 264 032 0 689 990 -689 990 -3 264 032 5 218 993 0 5 218 993 3 797 937 104 379 850 0 104 379 850 108 834 937 5 218 993 5,00% 22,86% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 8 719 861 37 288 134 46 007 995 46 007 995 SEK 15 075 SEK/m2 52 9.11 Marknadsinformation Bacchus 1 Fastighetsrapport Marknadsinformation Bacchus 1 Fastighetsbeteckning Bacchus 1 Kommun Stockholm Församling Stockholms domkyrkoförs. Adress Ägare Brunnsgränd 1 (+) VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans (m²) Hyra DoUH SEK/m² SEK/m² Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år Kontor A Gamla Stan 2 574 6,50% 10,00% 1 600 -317 2,00% 2,00% Butiker B Innerstaden 454 6,75% 4,00% 1 800 -317 2,00% 2,00% Summa area 3 028 Taxeringsinformation Typkod Summa taxeringsvärde Skattesats 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler 68 999 000 SEK 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Snittpris SEK/m² Periodens slutdatum 2005-12-01 Antal köp 25 179 SEK/m² 8 st 53 9.12 Kassaflöde Marknadsinformation Bacchus 1 Kassaflöde Marknadsinformation Bacchus 1 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 4 118 400 817 200 4 935 600 -411 840 -32 688 -444 528 4 491 072 -815 958 -143 918 689 990 -689 990 -959 876 2 890 602 640 594 3 531 196 3 531 196 2005 4 200 768 833 544 5 034 312 -420 077 -33 342 -453 419 4 580 893 -832 277 -146 796 689 990 -689 990 -979 074 2 948 414 653 406 3 601 820 3 601 820 Marknadsvärde 4 284 783 850 215 5 134 998 -428 478 -34 009 -462 487 4 672 511 -848 923 -149 732 689 990 -689 990 -998 655 3 007 382 666 474 3 673 856 3 673 856 2007 4 370 479 867 219 5 237 698 -437 048 -34 689 -471 737 4 765 962 -865 901 -152 727 689 990 -689 990 -1 018 628 3 067 530 679 803 3 747 333 3 747 333 2008 4 457 889 884 564 5 342 452 -445 789 -35 383 -481 171 4 861 281 -883 219 -155 781 689 990 -689 990 -1 039 001 3 128 881 693 400 3 822 280 49 10 59 63 099 478 577 399 357 038 394 674 < 2009 > 4 547 046 902 255 5 449 301 -454 705 -36 090 -490 795 4 958 506 -900 884 -158 897 689 990 -689 990 -1 059 781 3 191 458 707 268 3 898 726 3 898 726 6,54% 8,54% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 14 419 591 39 541 490 53 961 081 53 961 081 SEK 17 821 SEK/m2 54 9.13 Årsredovisning Claus Mortensen 26 Fastighetsrapport Fastighetsbeteckning Årsredovisning Claus Mortensen 26 C laus Mortensen 26 Kommun Malmö Församling S:t Petri Adress Ägare Södergatan 14 VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Hyresintäkter Claus Mortensen 26, 2004 3400000 SEK Genomsnitt Malmö/Syd Hyresintäkter, kontor 2004 318000000 SEK Lokalarea, kontor 2004 262000 m² Genomsnitthyra, kontor 2004 1213,740458 SEK/m² Hyresintäkter, butik 2004 111000000 SEK Lokalarea, butik 2004 59000 m² Genomsnitthyra, butik 2004 1881,355932 SEK/m² Hyresintäkter, kontor 1999 301000000 SEK Lokalarea, kontor 1999 286000 m² Genomsnitthyra, kontor 1999 1052,447552 SEK/m² Hyresintäkter, butik 1999 70000000 SEK Lokalarea, butik 1999 55000 m² 1272,727273 SEK/m² Genomsnitthyra, butik 1999 Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 2004 421 SEK/m² 313 SEK/m² Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 1999 Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans m² Hyra DoUH SEK/m² SEK/m² Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år Kontor Malmö/syd 2 292 6,00% 19,30% 924 -421 2,89% 6,11% Butiker Malmö/syd 1 180 6,50% 0,00% 1 433 -421 8,13% 6,11% Summa area 3 472 Taxeringsinformation Typkod Summa taxeringsvärde Skattesats 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler 28 799 000 SEK 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Snittpris SEK/m² Periodens slutdatum 2005-12-01 Antal köp 13 693 SEK/m² 15 st 55 9.14 Kassaflöde Årsredovisning Claus Mortensen 26 Kassaflöde Årsredovisning Claus Mortensen 26 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 2 118 357 1 690 486 3 808 843 -408 843 0 -408 843 3 400 000 -964 932 -496 780 287 990 -287 990 -1 461 712 744 582 1 193 706 1 938 288 1 938 288 2005 2 179 637 1 827 927 4 007 563 -420 670 0 -420 670 3 586 894 -1 023 869 -527 123 287 990 -287 990 -1 550 991 735 098 1 300 804 2 035 902 2 035 902 Marknadsvärde 2 242 690 1 976 541 4 219 231 -432 839 0 -432 839 3 786 392 -1 086 405 -559 319 287 990 -287 990 -1 645 724 723 446 1 417 223 2 140 668 2 140 668 2007 2 307 567 2 137 239 4 444 805 -445 360 0 -445 360 3 999 445 -1 152 761 -593 481 287 990 -287 990 -1 746 242 709 445 1 543 758 2 253 203 2 253 203 2008 2 374 321 2 311 001 4 685 322 -458 244 0 -458 244 4 227 078 -1 223 170 -629 730 287 990 -287 990 -1 852 900 692 907 1 681 271 2 374 178 11 28 39 41 227 164 391 765 095 579 674 852 < 2009 > 2 443 006 2 498 891 4 941 896 -471 500 0 -471 500 4 470 396 -1 297 880 -668 193 287 990 -287 990 -1 966 073 673 626 1 830 698 2 504 323 2 504 323 6,36% 11,39% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 7 777 097 22 966 944 30 744 041 30 744 041 SEK 8 855 SEK/m2 56 9.15 Marknadsinformation Claus Mortensen 26 Fastighetsrapport Fastighetsbeteckning Marknadsinformation Claus Mortensen 26 C laus Mortensen 26 Kommun Malmö Församling S:t Petri Adress Ägare Södergatan 14 VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans (m²) Hyra DoUH SEK/m² SEK/m² Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år Kontor AA C entrum 2 550 6,50% 6,00% 1 400 -312 2,00% 2,00% Butiker AA C entrum 637 6,25% 0,25% 4 000 -312 2,00% 2,00% Summa area 3 187 Taxeringsinformation Typkod Summa taxeringsvärde Skattesats 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler 28 799 000 SEK 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Snittpris SEK/m² Periodens slutdatum 2005-12-01 Antal köp 13 693 SEK/m² 15 st 57 9.16 Kassaflöde Marknadsinformation Claus Mortensen 26 Kassaflöde Marknadsinformation Claus Mortensen 26 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 3 570 000 2 548 000 6 118 000 -214 200 -6 370 -220 570 5 897 430 -795 600 -198 744 287 990 -287 990 -994 344 2 560 200 2 342 886 4 903 086 4 903 086 2005 3 641 400 2 598 960 6 240 360 -218 484 -6 497 -224 981 6 015 379 -811 512 -202 719 287 990 -287 990 -1 014 231 2 611 404 2 389 744 5 001 148 5 001 148 Marknadsvärde 3 714 228 2 650 939 6 365 167 -222 854 -6 627 -229 481 6 135 686 -827 742 -206 773 287 990 -287 990 -1 034 515 2 663 632 2 437 539 5 101 171 5 101 171 2007 3 788 513 2 703 958 6 492 471 -227 311 -6 760 -234 071 6 258 400 -844 297 -210 909 287 990 -287 990 -1 055 206 2 716 905 2 486 289 5 203 194 5 203 194 2008 3 864 283 2 758 037 6 622 320 -231 857 -6 895 -238 752 6 383 568 -861 183 -215 127 287 990 -287 990 -1 076 310 2 771 243 2 536 015 5 307 258 43 41 84 90 487 387 874 182 195 767 962 220 < 2009 > 3 941 568 2 813 198 6 754 766 -236 494 -7 033 -243 527 6 511 239 -878 407 -219 429 287 990 -287 990 -1 097 836 2 826 668 2 586 735 5 413 403 5 413 403 6,38% 8,38% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 20 109 986 56 763 882 76 873 868 76 873 868 SEK 24 121 SEK/m2 58 9.17 Årsredovisning Claus Mortensen 34 Fastighetsrapport Fastighetsbeteckning Årsredovisning Claus Mortensen 34 C laus Mortensen 34 Kommun Malmö Församling S:t Petri Adress Ägare Stortorget 6 VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Hyresintäkter Claus Mortensen 34, 2004 3600000 SEK Genomsnitt Malmö/Syd Hyresintäkter, kontor 2004 318000000 SEK Lokalarea, kontor 2004 262000 m² Genomsnitthyra, kontor 2004 1213,740458 SEK/m² Hyresintäkter, butik 2004 111000000 SEK Lokalarea, butik 2004 59000 m² Genomsnitthyra, butik 2004 1881,355932 SEK/m² Hyresintäkter, kontor 1999 301000000 SEK Lokalarea, kontor 1999 286000 m² Genomsnitthyra, kontor 1999 1052,447552 SEK/m² Hyresintäkter, butik 1999 70000000 SEK Lokalarea, butik 1999 55000 m² 1272,727273 SEK/m² Genomsnitthyra, butik 1999 Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 2004 421 SEK/m² 313 SEK/m² Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 1999 Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans m² Hyra DoUH SEK/m² SEK/m² Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år Kontor Malmö/syd 246 6,00% 0,00% 954 -421 2,89% 6,11% Butiker Malmö/syd 2 275 6,50% 0,00% 1 479 -421 8,13% 6,11% Summa area 2 521 Taxeringsinformation Typkod Summa taxeringsvärde Skattesats 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler 26 199 000 SEK 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Snittpris SEK/m² Periodens slutdatum 2005-12-01 Antal köp 13 693 SEK/m² 15 st 59 9.18 Kassaflöde Årsredovisning Claus Mortensen 34 Kassaflöde Årsredovisning Claus Mortensen 34 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 234 760 3 365 240 3 600 000 0 0 0 3 600 000 -103 566 -957 775 261 990 -261 990 -1 061 341 131 194 2 407 465 2 538 659 2 538 659 2005 241 551 3 638 841 3 880 393 0 0 0 3 880 393 -109 892 -1 016 275 261 990 -261 990 -1 126 166 131 660 2 622 567 2 754 227 2 754 227 Marknadsvärde 248 539 3 934 688 4 183 227 0 0 0 4 183 227 -116 604 -1 078 347 261 990 -261 990 -1 194 951 131 935 2 856 340 2 988 276 2 988 276 2007 255 729 4 254 587 4 510 316 0 0 0 4 510 316 -123 726 -1 144 211 261 990 -261 990 -1 267 937 132 003 3 110 376 3 242 379 3 242 379 2008 263 127 4 600 494 4 863 621 0 0 0 4 863 621 -131 283 -1 214 098 261 990 -261 990 -1 345 381 131 844 3 386 396 3 518 240 2 56 58 62 190 711 902 420 620 874 494 735 < 2009 > 270 738 4 974 525 5 245 264 0 0 0 5 245 264 -139 301 -1 288 253 261 990 -261 990 -1 427 555 131 437 3 686 272 3 817 709 3 817 709 6,48% 14,97% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 9 864 715 29 319 601 39 184 316 39 184 316 SEK 15 543 SEK/m2 60 9.19 Marknadsinformation Claus Mortensen 34 Fastighetsrapport Fastighetsbeteckning Marknadsinformation Claus Mortensen 34 C laus Mortensen 34 Kommun Malmö Församling S:t Petri Adress Ägare Stortorget 6 VASAKRONAN MALMÖFASTIGHETER AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans (m²) Hyra DoUH SEK/m² SEK/m² Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år Kontor AA C entrum 2 017 6,5% 6,00% 1 400 -312 2,00% 2,00% Butiker AA C entrum 504 6,25% 0,25% 4 000 -312 2,00% 2,00% Summa area 2 521 Taxeringsinformation Typkod Summa taxeringsvärde Skattesats 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler 26 199 000 SEK 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Snittpris SEK/m² Periodens slutdatum 2005-12-01 Antal köp 13 693 SEK/m² 15 st 61 9.20 Kassaflöde Marknadsinformation Claus Mortensen 34 Kassaflöde Marknadsinformation Claus Mortensen 34 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 2 823 800 2 016 000 4 839 800 -169 428 -5 040 -174 468 4 665 332 -629 304 -157 248 261 990 -261 990 -786 552 2 025 068 1 853 712 3 878 780 3 878 780 2005 2 880 276 2 056 320 4 936 596 -172 817 -5 141 -177 957 4 758 639 -641 890 -160 393 261 990 -261 990 -802 283 2 065 569 1 890 786 3 956 356 3 956 356 Marknadsvärde 2 937 882 2 097 446 5 035 328 -176 273 -5 244 -181 517 4 853 811 -654 728 -163 601 261 990 -261 990 -818 329 2 106 881 1 928 602 4 035 483 4 035 483 2007 2 996 639 2 139 395 5 136 034 -179 798 -5 348 -185 147 4 950 888 -667 822 -166 873 261 990 -261 990 -834 695 2 149 018 1 967 174 4 116 192 4 116 192 2008 3 056 572 2 182 183 5 238 755 -183 394 -5 455 -188 850 5 049 905 -681 179 -170 210 261 990 -261 990 -851 389 2 191 999 2 006 517 4 198 516 34 32 67 71 397 746 143 342 519 365 884 400 < 2009 > 3 117 703 2 225 827 5 343 530 -187 062 -5 565 -192 627 5 150 904 -694 802 -173 614 261 990 -261 990 -868 417 2 235 839 2 046 648 4 282 487 4 282 487 6,38% 8,38% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 15 908 807 44 905 477 60 814 284 60 814 284 SEK 24 123 SEK/m2 62 9.21 Årsredovisning Oscar 1 Fastighetsrapport Fastighetsbeteckning Årsredovisning Oscar 1 Oscar 1 Kommun Malmö Församling S:t Petri Adress Ägare Stortorget 31 VASAKRONAN AB Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Hyresintäkter Oscar 1, 2004 2000000 SEK Genomsnitt Malmö/Syd Hyresintäkter, kontor 2004 318000000 SEK Lokalarea, kontor 2004 262000 m² Genomsnitthyra, kontor 2004 1213,740458 SEK/m² Hyresintäkter, butik 2004 111000000 SEK Lokalarea, butik 2004 59000 m² Genomsnitthyra, butik 2004 1881,355932 SEK/m² Hyresintäkter, kontor 1999 301000000 SEK Lokalarea, kontor 1999 286000 m² Genomsnitthyra, kontor 1999 1052,447552 SEK/m² Hyresintäkter, butik 1999 70000000 SEK Lokalarea, butik 1999 55000 m² 1272,727273 SEK/m² Genomsnitthyra, butik 1999 Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 2004 421 SEK/m² 313 SEK/m² Genomsnitt DoUH, kontor och butiker 1999 Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans m² Hyra DoUH SEK/m² SEK/m² Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år Kontor Malmö/syd 2 350 6,00% 51,00% 923 -421 2,89% 6,11% Butiker Malmö/syd 655 6,50% 0,00% 1 431 -421 8,13% 6,11% Summa area 3 005 Taxeringsinformation Typkod Summa taxeringsvärde Skattesats 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler 29 800 000 SEK 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Snittpris SEK/m² Periodens slutdatum 2005-12-01 Antal köp 13 693 SEK/m² 15 st 63 9.22 Kassaflöde Årsredovisning Oscar 1 Kassaflöde Årsredovisning Oscar 1 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 2 169 116 937 133 3 106 249 -1 106 249 0 -1 106 249 2 000 000 -989 350 -275 755 298 000 -298 000 -1 265 105 73 517 661 378 734 895 734 895 2005 2 231 865 1 013 324 3 245 189 -1 138 251 0 -1 138 251 2 106 938 -1 049 778 -292 598 298 000 -298 000 -1 342 376 43 836 720 727 764 562 764 562 Marknadsvärde 2 296 428 1 095 710 3 392 138 -1 171 178 0 -1 171 178 2 220 960 -1 113 897 -310 469 298 000 -298 000 -1 424 366 11 353 785 241 796 594 796 594 2007 2 362 860 1 184 794 3 547 654 -1 205 059 0 -1 205 059 2 342 595 -1 181 932 -329 432 298 000 -298 000 -1 511 365 -24 131 855 361 831 230 831 230 2008 2 431 213 1 281 120 3 712 333 -1 239 919 0 -1 239 919 2 472 415 -1 254 123 -349 553 298 000 -298 000 -1 603 677 -62 829 931 567 868 738 -1 15 13 14 749 605 856 725 445 759 315 053 < 2009 > 2 501 544 1 385 278 3 886 822 -1 275 787 0 -1 275 787 2 611 035 -1 330 723 -370 904 298 000 -298 000 -1 701 627 -104 967 1 014 374 909 408 909 408 6,56% 10,60% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 2 958 762 8 372 811 11 331 573 11 331 573 SEK 3 771 SEK/m2 64 9.23 Marknadsinformation Oscar 1 Fastighetsrapport Fastighetsbeteckning Marknadsinformation Oscar 1 Oscar 1 Kommun Malmö Församling S:t Petri Adress Ägare Södergatan 1 (+) HANDELSBOLAGET GOTIC (VASAKRONAN AB) Allmänt Startår 2004 Kalkylperiod 5 Upplåtelseform Äganderätt Beräkningsförutsättningar Lokalslag Bedömt Läge Area Dir.krav Vakans (m²) Hyra DoUH SEK/m² SEK/m² Hyresutveckling/år DoUH-utveckling/år Kontor AA C entrum 2 404 6,50% 6,00% 1 400 -312 2,00% 2,00% Butiker AA C entrum 601 6,25% 0,25% 4 000 -312 2,00% 2,00% Summa area 3 005 Taxeringsinformation Typkod Summa taxeringsvärde Skattesats 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler 29 800 000 SEK 1,00% Ortsprisinformation Periodens startdatum 2002-12-01 Snittpris SEK/m² Periodens slutdatum 2005-12-01 Antal köp 13 693 SEK/m² 15 st 65 9.24 Kassaflöde Marknadsinformation Oscar 1 Kassaflöde Marknadsinformation Oscar 1 2004 Hyra, kontor Hyra, butiker Summa hyra Vakans, kontor Vakans, butik Summa vakans Summa nettohyra DoUH, kontor DoUH, butiker Fastighetsskatt Fastighetsskatt, vidarefakturerad Summa DoUH och fastighetsskatt Driftnetto, kontor Driftnetto, butiker Summa driftnetto Restvärde Kontor Butik Summa Restvärde Kassaflöde Beräkningsförutsättningar nuvärden Initial direktavkastning Kalkylränta nuvärdesberäkning 3 365 600 2 404 000 5 769 600 -201 936 -6 010 -207 946 5 561 654 -750 048 -187 512 298 000 -298 000 -937 560 2 413 616 2 210 478 4 624 094 4 624 094 2005 3 432 912 2 452 080 5 884 992 -205 975 -6 130 -212 105 5 672 887 -765 049 -191 262 298 000 -298 000 -956 311 2 461 888 2 254 688 4 716 576 4 716 576 Marknadsvärde 3 501 570 2 501 122 6 002 692 -210 094 -6 253 -216 347 5 786 345 -780 350 -195 087 298 000 -298 000 -975 437 2 511 126 2 299 781 4 810 907 4 810 907 2007 2008 3 571 602 2 551 144 6 122 746 -214 296 -6 378 -220 674 5 902 072 -795 957 -198 989 298 000 -298 000 -994 946 2 561 349 2 345 777 4 907 126 3 643 034 2 602 167 6 245 201 -218 582 -6 505 -225 087 6 020 113 -811 876 -202 969 298 000 -298 000 -1 014 845 2 612 576 2 392 692 5 005 268 4 907 126 40 39 80 85 997 048 046 051 340 741 081 349 < 2009 > 3 715 894 2 654 210 6 370 105 -222 954 -6 636 -229 589 6 140 515 -828 114 -207 028 298 000 -298 000 -1 035 142 2 664 827 2 440 546 5 105 373 5 105 373 6,38% 8,38% Nuvärden Driftnetton Restvärden Summa nuvärden Marknadsvärde 2006 18 965 726 53 534 476 72 500 202 72 500 202 SEK 24 127 SEK/m2 66 9.25 Ortsprisanalys Gamla Stan Ortsprisinformation Gamla Stan Kommun Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Församling Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Stockholms Domkyrkoförs. Köpeskilling - medel (SEK/m2): Fastighetsbeteckning Adress Överlåtelsed atum (åååå- Pris (kSEK) mm-dd) Pris (SEK/m2) Typkod Area Lokaler (m2) Upplåtelseform Pomona Större 2 Gåsgränd 3 2002-12-02 4 800 31 788 325 Luna 2 Ferkens Gränd 1 2003-03-14 10 600 22 747 325 151 Äganderätt 466 Äganderätt C ybele 13 Stora Nygatan 33 (+) 2003-05-01 26 109 13 253 325 1 970 Äganderätt Aeolus 1 Österlånggatan 1 (+) 2003-05-06 248 500 42 392 325 5 862 Äganderätt C ybele 13 Stora Nygatan 33 (+) 2003-05-31 44 000 22 335 325 1 970 Äganderätt C ybele 13 Stora Nygatan 33 (+) 2004-06-01 44 000 22 335 325 1 970 Äganderätt Python 6 Skeppsbron 16 2004-12-06 30 278 23 291 325 1 300 Äganderätt Python 6 Skeppsbron 16 2004-12-27 30 278 23 291 325 1 300 Äganderätt 25 179 67 9.26 Ortsprisinformation Malmö Ortsprisinformation Malmö Centrum Kommun Församling Fastighetsbeteckning Adress Överlåtelsed atum (ååååmm-dd) Pris (kSEK) Pris (SEK/m2) Typkod Area Lokaler (m2) Upplåtelseform Malmö S:t Petri Sankt Jörgen 21 Baltzarsgatan 30 (+) 2002-12-06 248 200 20 408 325 12 162 Äganderätt Malmö S:t Petri Gustav Adolf 13 Gustav Adolfs Torg 4 (+) 2003-09-30 185 000 17 904 325 10 333 Äganderätt Malmö S:t Petri Oscar 16 Södergatan 3 2003-12-12 25 027 10 792 325 2 319 Äganderätt Malmö S:t Petri Gustav Adolf 12 Gustav Adolfs Torg 6 (+) 2003-12-12 31 989 10 444 325 3 063 Äganderätt Malmö S:t Petri Söderport 9 Gustav Adolfs Torg 47 2003-12-12 17 603 8 382 325 2 100 Äganderätt Malmö S:t Petri Oscar 28 Skomakaregatan 3 (+) 2003-12-29 107 497 14 080 325 7 635 Äganderätt Malmö S:t Petri Gustav Adolf 12 Gustav Adolfs Torg 6 (+) 2003-12-30 31 989 10 444 325 3 063 Äganderätt Malmö S:t Petri Oscar 16 Södergatan 3 2003-12-30 25 027 10 792 325 2 319 Äganderätt Malmö S:t Petri Söderport 9 Gustav Adolfs Torg 47 2003-12-30 17 603 8 382 325 2 100 Äganderätt Malmö S:t Petri Oscar 28 Skomakaregatan 3 (+) 2004-01-27 107 497 14 080 325 7 635 Äganderätt Malmö S:t Petri Stjärnan 1 Landbygatan 4 (+) 2004-02-03 19 000 15 561 325 1 221 Äganderätt Malmö S:t Petri Gustav Adolf 12 Gustav Adolfs Torg 6 (+) 2004-07-01 55 000 17 956 325 3 063 Äganderätt Malmö S:t Petri Sankt Jörgen 21 Baltzarsgatan 30 (+) 2004-07-01 353 944 29 102 325 12 162 Äganderätt Malmö S:t Petri Söderport 9 Gustav Adolfs Torg 47 2005-08-01 17 922 8 534 325 2 100 Äganderätt Malmö S:t Petri Söderport 9 Gustav Adolfs Torg 47 2005-09-09 17 922 8 534 325 2 100 Äganderätt Köpeskilling - medel (S 13 693 68 9.27 Intervjumall Intervju Marknadsinformation Analytikerns arbete • Vilken befattning har du? • Berätta lite kort om din bakgrund • Hur länge har du jobbat som fastighetsanalytiker? Bakgrund för Marknadsinformation • När började ni leverera Marknadsinformation? • Vilka var incitamenten till att börja levererar Marknadsinformation? • Hur många är ni som jobbar med Marknadsanalys? Kontorslokaler och butikslokaler • Använder ni samma tillvägagångssätt/metod när Marknadsinformation bestäms för såväl kontor som butiker? • Använder ni samma tillvägagångssätt/metod över alla områden i Sverige där ni levererar Marknadsinformation? • Hur sätter ni gränser för områdesindelningen i Stockholm? • Görs det på liknande sätt i hela Sverige där ni levererar Marknadsinformation? Faktorer som påverkar marknadsvärdet Hyror • Använder ni fastighetsägarnas information från exempelvis årsredovisningar vid fastställande av marknadsnivåer eller får ni annan mer utförlig finansiell information när marknadshyror fastställs? • Hur identifierar ni de olika marknaderna? Tar ni hänsyn till både fastigheternas läge och standard? • Gör ni undersökning av utbud och efterfrågan på kontorsmarknaden? Görs denna undersökning ur både hyresgästers och fastighetsägares perspektiv? 69 Hyresutveckling • Gör ni undersökningar av existerande kontrakt jämfört med nytecknade/förväntade kontrakt och därmed ser utvecklingen? Hur omfattande är denna undersökning, kontrolleras kontrakt för alla fastigheter som Marknadsinformation levereras för eller görs det ett urval, och i så fall hur görs detta urval? • Tar ni hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten? • Undersöker ni priselasticitet och känslighet för hyreshöjningars påverkan på vakansen på de olika delområdena? Görs denna bedömning av enskilda fastigheter? • Låter ni enbart inflationen styra hyresutvecklingen? Direktavkastningskrav • Direktavkastningskravet är driftnettot relaterat till fastighetens marknadsvärde. Är direktavkastningskravet enbart baserat på ortsprisanalys eller använder ni er av uppgifter från enskilda fastighetsägares direktavkastningskrav? Hur uppskattar ni direktavkastningskrav för hela områden? Inflation • Använder ni uppgifter från Riksbanken, Prosperas enkätundersökningar för att uppskatta inflationen? Om inte, hur uppskattar ni inflationen? Vakans • Baserar ni vakansen på ett uppskattat medeltal för en hel konjunkturcykel på fastighets- och hyresmarknaden? Om inte, hur går ni till väga för att uppskatta vakans för ett område? Kalkylränta • Vad är utgångspunkten för val av kalkylränta? Baseras den på aktuell långsiktig obligationsränta med tillägg för fastighetsrelaterad risk? • Hur bestäms den fastighetsrelaterade risken, baseras den dels på ett generellt tillägg för fastigheter, dels ett tillägg för det aktuella objektet? • Hur ingående är analysen av risken för specifika fastigheter, kontrolleras säkerhet i hyreskontrakt samt hyresgäster? • Vad vi ser av Datschas Marknadsinformation verkar kalkylräntan vara direktavkastningskravet med tillägg för inflationen, är det så kalkylräntan bestäms? Drift- och Underhåll 70 • Hur bestämmer ni kostnader för drift- och underhåll för de olika delområdena? • Är drift- och underhåll beräknade för varje enskild fastighet? • Använder ni fastighetsägarnas årsredovisningar eller får ni mer utförlig finansiell information angående drift- och underhåll? • När ni erhåller informationen är drift- och underhållskostnaderna två separata poster eller är de sammanslagna? • Vilken är den största utgiften bland driftkostnaderna? • Kan man se att drift- och underhållskostnaderna påverkas av byggnadens ålder? Drift- och underhållsutveckling • Låter ni enbart inflationen styra utvecklingen? Om inte hur bestäms utvecklingen? Area • Var inhämtar ni uppgifter om fastigheternas area? Restvärde • Hur bestäms restvärdet och vilket direktavkastningskrav blir tillämpligt vid en kalkylperiod på 5 år? Framtidsutsikter för Marknadsinformation • Hur ser ni på framtiden gällande marknad för leverans av Marknadsinformation? • Driver webbaserade analytikerverktyg som Datscha på Marknadsinformationens betydelse vid fastighetsvärdering? Drivs utvecklingen mot att tillförlitliga värderingar av fastigheter kan utföras av enskilda individer som inte är auktoriserade fastighetsvärderare? 71