Calcolo delle aree a standard urbanistici

Calcolo delle aree a standard urbanistici
Ai fini della verifica della dotazione degli standard urbanistici, come previsti dal D.M. 1444/68, gli interventi
che determinano incremento di carico urbanistico sono quelli in funzione di un aumento della volumetria per
la destinazione residenziale e in funzione di un aumento della superficie lorda di pavimento per la
destinazione commerciale.
Premesso che la dotazione minima di aree standard per insediamenti residenziali è stabilita dall’art. 3 del
D.M. 1444/68 nella misura pari a 18 mq. per abitante, poiché l’area di intervento ricade in un comparto
urbano di zona omogenea B, nel caso specifico le aree a standard sono state computate, ai fini della
determinazione delle quantità minime prescritte dallo stesso articolo, in misura doppia di quella effettiva .
Per il calcolo degli abitanti si fa riferimento all’art. 3 del D.M.1444/68, il quale prevede che “per ogni abitante
insediato o da insediare corrispondano mediamente 25 mq di superficie lorda abitabile (pari a circa 80 mc
vuoto per pieno).
La dotazione minima di aree a standard per insediamenti commerciali, stabilita dal DM 1444/68, è pari a 80
mq. (almeno metà a parcheggi escluse le sedi viarie, e metà a verde) ogni 100 mq. di superficie lorda di
pavimento del fabbricato .
Infine, per quanto riguarda gli standard da destinare ad opere di urbanizzazione secondaria, così come
definite dall’articolo 44 della legge n. 865 del 1971, che sono:
a) asili nido e scuole materne;
b) scuole dell'obbligo nonché strutture e complessi per l'istruzione superiore all'obbligo;
c) mercati di quartiere;
d) delegazioni comunali;
e) chiese ed altri edifici religiosi;
f) impianti sportivi di quartiere;
g) centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie;
h) aree verdi di quartiere;
poiché le stesse sono state realizzate o sono in progetto su area già acquisita dal comune(piscina comunale)
vedi Tavola allegata “Tav. Unica” (stralcio aerofotogrammetria con ubicazione delle opere di
urbanizzazione secondaria esistenti nell'ambito di intervento ), è prassi dell’Amministrazione
Comunale ricorrere all’istituto della monetizzazione ritenendo inopportuno l’acquisizione al patrimonio
comunale di aree, molto spesso di esigua superficie o di inadeguata localizzazione e/o conformazione
planimetrica tali da non risultare idonee agli scopi pubblici preposti. Pertanto, in questo modo diventerebbe
soltanto un onere economico per l’Amministrazione per la gestione e\o manutenzione della stessa, oltre agli
aspetti negativi sotto il profilo di decoro urbano, in riferimento alla presenza di piccole aree prive di
destinazione ed utilizzazione all’interno di un contesto urbano consolidato.
A tal fine, si è proceduto alla verifica di detti standard all’interno del comparto di zona “B” denominati zona
B3, B4, B5, procedendo al calcolo degli abitanti insediabili, nonché al calcolo delle superficie destinate ad
opere di urbanizzazione secondaria come riportato nelle tabelle seguenti:
CALCOLO DEGLI STANDARD DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA NELL'AMBITO DI INTERVENTO
Z.T.O. che costituiscono il comparto
Parametri urbanistici
Zona B3
Superf. Fondiaria Sf (mq)
If
Ab. Insediabili = Vol. edif / 80
(mc/80)
Calcolo Standard O.U.Sec. =
n° abit. X 6,5 mq= (mq)
Zona B5
Totale
52.180,00
64.380,00
16.160,00
3,5
3,5
2,0
182.630,00
225.330,00
32.320,00
2.283
2.817
404
184
5.688
14.838,69
18.308,06
2.626,00
598,00 (50%)
36.370,75
(mc/mq)
Volume edificabile= Sf x If (mc)
Zona B4
P.I.
(Ditta 2G
Costruzioni )
Si è proceduto al calcolo delle superficie delle aree destinate ad opere di urbanizzazione secondaria previste
nel PRG ( Tav. n. 6Bs) e già realizzate
OPERE DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA ESISTENTI
Tipo
Identificativo PRG (Tav. n. 6Bs)
Sup. (mq.)
Chiesa
Fc 29
1.605,00
Piscina comunale (in progetto)
Fc 32
4.650,00
Farmacia comunale
FC 36
666,00
Centro Incontro
Fc 38
1.841,00
Asilo nido comunale
Fs 7
3.230,00
Scuola Materna
Fs 8
2.637,00
Scuola media
Fs 10
4.241,00
Scuola elementare
Fs 11
2.435,00
Scuola Materna
Fs 13
3.221,00
Attrezzature sportive
Fv 25
20.754,00
Attrezzature sportive e verde di quartiere
Fv 27
15.953,00
Verde pubblico
Fv 39
6.270,00
Superficie complessiva (mq.)
67.503,00
Scuole superiori
Scuola superiore ( non compresi negli standard)
Fs 9
12.917,00
Scuola superiore ( non compresi negli standard)
Fs 12
12.214,00
Superficie complessiva (mq.)
25.131,00
Consegue,
VERIFICHE
Standard minimi
36.370,75 mq
Standard esistenti
Verifica
67.503,00
OK
In riferimento alla Circolare 6 luglio 1994, n. 2/D.R.U. punto 2 relativo all’approvazione di piani attuativi in
presenza di PRG con vincoli decaduti, nella fattispecie “qualora la normativa dello strumento urbanistico
generale preveda che il piano attuativo debba reperire al suo interno solo parte degli standards ex D.I. n.
1444/68, l’approvazione dei piani particolareggiati e di lottizzazione resta subordinata alla individuazione al
loro interno della totalità delle opere di urbanizzazione nelle quantità fissate dagli artt. 3 e 4 del citato decreto
interministeriale (a meno che le opere di urbanizzazione, previste al di fuori del perimetro del piano attuativo
ed al servizio dello stesso, risultino già realizzate).
Pertanto, in riferimento al programma in oggetto, si ritiene che la monetizzazione delle aree a standard da
destinare ad opere di urbanizzazione secondaria sia rispettosa al dettame della su citata circolare.
Per quanto riguarda il calcolo dei parcheggi pertinenziali dei locali commerciali, ai sensi dell'art. 3 del
D.P.R.S. 11.07.2000, si opera la seguente distinzione: per quanto riguarda i due locali commerciali con
accesso da via dei Fiori avente rispettivamente superficie di vendita pari a 712,74 mq. Corpo A, e di mq
447,14 corpo B, sono da considerarsi medie strutture di vendita poiché il comune di Scicli ha una
popolazione residente compresa tra 10.000 e 100.000 abitanti, mentre il locale ubicato nel corpo B e con
accesso da Via Tiepolo della superficie di vendita pari a mq 77.87 è da considerarsi esercizio commerciale di
vicinato.
Quindi ai sensi del comma 4 dell’art. 16 del D.P.R.S. 11.07.2000 “ per la dotazione minima di aree destinate
a parcheggi pertinenziali per la clientela, in relazione alle diverse tipologie distributive e ai settori
merceologici in cui operano, vanno rispettati i seguenti valori minimi:
a) esercizi di vicinato: va richiesta di norma la medesima dotazione, in termini quantitativi, che è richiesta
per la funzione residenziale, fermo restando che si deve trattare di spazi aperti direttamente accessibili da
parte della clientela;
b) medie strutture di vendita alimentari o miste: va richiesta una dotazione di mq. 1,0 per ogni metro
quadrato di superficie di vendita.
Da ciò deriva che:
CALCOLO STANDARD URBANISTICI
CORPO A (Via Dei Fiori)
CORPO B (Via Tiepolo)
A+B
11922,06
10418,66
22340,72
VOL. RESIDENZIALE (mc)
8708,71
5768,94
14698,13
VOL. COMMERCIALE (mc)
3213,35
2411,98
5636,33
2237,74
2237,74
VOL. EDIFICI IN PROGETTO (mc)
DATI EDILIZI DI
PROGETTO
VOL. FUORI TERRA RIMESSA (mc)
SUPERF. NETTA COMMERCIALE (mq)
727,14
464,09+77,87 = 541,96
1269,1
S.V.= SUP. DI VENDITA (mq)
712,74
447,14
1159,88
14698,13/80 (mc./ab.)
184
CALCOLO ABITANTI INSEDIABILI
ABITANTI INSEDIABILI
VOLUME RESIDENZIALE COMPLESSIVO/80(mc./ab.)
CALCOLO STANDARD URBANISTICI PARTE RESIDENZIALE
(D.M. n. 1444/68, artt.3 e 4)
SUPERFICIE COMPLESSIVA STANDARD URBANISTICI = ABITANTI INSEDIABILI X 9 (mq./ab.)
DISTINZIONE
STANDARD
Sup. a Verde Pubblico (mq.)
N° Ab. X 4,50
184x4,50 (mq./ab.)
828,00
Sup. a Parcheggi pubb. (mq.)
N° Ab. X 1,25
184x1,25 (ab./mq.)
230,00
Sup. ad Attrez. Collett. (mq.)
N° Ab. X 3,25
184x3,25 (ab./mq.)
598,00 *
( * ) Per quanto riguarda le aree destinate ad attrezzature collettive (opere di urbanizzazione secondaria) è prassi dell'Amm. Comunale
ricorrere alla monetizzazione delle stesse, per cui la superficie da cedere per gli standard è pari a: mq. (1656,00 - 598,00) = mq. 1058,00
SUPERFICIE COMPLESSIVA PER LA PARTE RESIDENZIALE DA CEDERE PER STANDARD URBANISTICI mq
1058,00
SUPERFICIE COMPLESSIVA DA MONETIZZARE mq
598,00
CALCOLO STANDARD URBANISTICI PER LA PARTE COMMERCIALE ( D.M.n.1444/68,art.5,p.to II)
Per il calcolo delle superfici da destinare a standard urbanistici per la sola parte commerciale viene considerata una superficie pari all'80%
della Superficie netta commerciale per cui si ha: mq. 1269,10 x 80% = mq. 1015,28
DISTINZIONE
STANDARD
Sup. a Parcheggi pubb. (mq.)
618,12
Sup. a Verde Pubblico (mq.)
(1015,28-618,12) =397,16
> 50% della superficie commerciale
STANDARD URBANISTICI COMPLESSIVI MINIMI
PORZIONE RESIDENZIALE
PORZIONE COMMERCIALE
TOTALE
SUP. PARCH. PUBBL.
230,00
618,12
848,12
SUP. VERDE PUBL.
828,00
397,16
1225,16
SUPERFICIE COMPLESSIVA MINIMA DA CEDERE
2073,28
STANDARD URBANISTICI COMPLESSIVI DI PROGETTO
SUP. PARCH. PUBBL.
208,00+ 342,12+ 298,00
848,12
SUP. VERDE PUBBLICO
246,00+ 997,00
1243,00
SUPERFICIE COMPLESSIVA DI PROGETTO DA CEDERE
2091,12
GLI STANDARD SONO VERIFICATE
CALCOLO PARCHEGGI PERTINENZIALI
RESIDENZIALE (art.18 L.765/67 – L.122/89)
Sup. Minima a Parch.= Volume res. lordo/10
(art.18 L.765/67 – L.122/89)
"CORPO A"
"CORPO B"
TOTALE
8708,71/10= 870,87
5768,94/10= 576,89
1447,76
SUPERFICIE A PARCHEGGIO IN PROGETTO mq.
872,49
992,89
1865,38
LE SUPERFICIE PARCHEGGIO PERTINENZIALE SONO VERIFICATE
COMMERCIALE (art.18, L.765/67 – L.122/89- art.16 D.P.R.S. 11.07.2000 )
Ai fini del calcolo dei parcheggi pertinenziali dei locali commerciali, ai sensi dell'art. 3 del D.P.R.S. 11.07.2000, si opera la seguente
distinzione: per quanto riguarda i due locali commerciali con accesso da via dei Fiori il calcolo del parcheggio viene eseguito come per le
medie strutture di vendita di tipo alimentari e cioè la dotazione di parcheggio è pari ad 1 mq per superficie di vendita; mentre per il locale
con accesso da via Tiepolo della sup. netta di mq 77,87, che quindi rientra nella definizione di esercizio commerciale di vicinato il calcolo
del parcheggio pertinenziale viene ricondotto a quello degli edifici residenziali e cioè in misura di 1/10 della cubatura lorda dello stesso
per cui avremo.
MEDIE STRUTTURE
Sup. Minima a Parch. = Sup. Vend
Locale "CORPO A"
Locale " CORPO B"
TOTALE
712,74
447,14
1159,88
348,08/10= 34,81 mq.
34,81
LOCALE DI VICINATO
Sup.Minima a Parch.= Volume Lordo/10
Superficie minima richiesta per il parcheggio pertinenziale mq.
1194,69
SUPERFICIE PARCHEGGIO PERTINENZIALE IN PROGETTO mq.
1198,05
DEFINIZIONE PARAMETRI URBANISTICI
St= SUPERFICIE TERRITORIALE= SUPERFICIE DEL LOTTO
Sf= SUPERFICIE FONDIARIA
If= Indice Fondiario
Rc = Rapporto di copertura
6099,00+456,65= mq 6555,65
St - S standard
Vt/ Sf
Superficie cop./ Sf
6555,65-2091,12
22340,72/4464,53
1460,34/4464,53
mq 4464,53
5 mc/mq
32,71%