Pericoli naturali e valutazioni immobiliari

IMMOBILIENBERUF
SEK/SVIT / ERFA-TAGUNG IN TICINO
Pericoli naturali e valutazioni immobiliari
Il 22 ottobre del 2012 ha avuto luogo il secondo incontro «Erfa-Tagung» organizzato
alla SEK Ticino a cui sono stati invitati a partecipare i membri delle sezioni ticinesi
della SEK e della SVIT. L’incontro si è tenuto presso il Centro di Studi Bancari a Vezia.
Sezione forestale, ufficio pericoli naturali incendi e progetti, Canton Ticino.
CHIARA CARUGATI*
VALUTATORI IMMOBILIARI. L’argomento di
discussione è stato «I pericoli naturali e
le valutazioni immobiliari» ed è stato inviato il sig. Giorgio Valenti della Sezione forestale, ufficio pericoli naturali incendi e progetti del Cantone.
Il tema è interessante per i valutatori immobiliari poiché il Canton Ticino,
per la sua conformazione morfologia e
geologica, è soggetto alla maggior parte delle tipologie di pericoli naturali e il
valutatore immobiliare deve informarsi
presso il Comune se un fondo è soggetto a questi pericoli e decidere se penalizzare il valore di mercato dell`immobile o
del terreno per il rischio di incorrere in
danni causati da agenti naturali.
Il sig. Valenti ha illustrato ai presenti alcuni dati significativi: in cento anni
(dal 1900 al 2000) i pericoli naturali hanno causato 80 vittime, mentre nel secolo
precedente (1800–1900) le vittime erano
state 216. Negli ultimi trent`anno inoltre
si rilevano meno di due vittime all`anno.
Negli ultimi 20 anni in Ticino sono stati
investiti circa 20 milioni di Franchi all’anno per investimenti in opere di protezione
e i dissesti monitorati sono attualmente 65.
La superficie interessata da pericoli naturali è pari a circa 700 chilometri
48
|
immobilia Februar 2013
quadrati (500 km2 per movimenti di versante, 200 km2 per valanghe, 140 km2 per
alluvionamenti), pari al 25% circa della
superficie totale del Cantone. La percentuale di superficie di insediamento toccata da pericoli naturali è pari al 18%.
Il Canton Ticino, per la sua conformazione morfologia e geologica, è soggetto alla maggior parte delle tipologie
di pericoli naturali: valanghe, frane, caduta sassi, colate detritiche, forte vento
che provoca la caduta di piante, alluvioni
ed esondazioni. Il Canton Ticino si è dotato per primo di una Legge sui territori
soggetti a pericoli naturali (LTPnat) che
disciplina le modalità di accertamento,
premunizione e risanamento dei territori soggetti e/o colpiti da pericoli naturali.
Lo strumento principale per il monitoraggio dei pericoli è il Piano delle Zone di Pericolo (PZP) allestito dal Cantone
e consolidato nei Piani Regolatori comunali. Il PZP ha un ruolo di prevenzione
(edificazione e manutenzione di opere di
contenimento), protezione (monitoraggio dei fenomeni, allestimento di piani di
evacuazione e sistemi di allarme) e pianificazione territoriale (escludere la zonizzazione di aree esposte a pericoli elevati
e medi, minimizzare i rischi nelle nuove zone edificabili, considerare il ruolo
protettivo del bosco e lasciare sufficiente spazio ai corsi d›acqua).
ZONE DI PERICOLO. Del Piano delle Zone di
Pericolo fanno parte le Carte dei pericoli stilate dal Cantone con l`aiuto dei Comuni per il monitoraggio di piene, valanghe, frane e caduta di pietre.
Ogni carta si compone di una parte
grafica e un testo che contiene cause, decorso, estensione, intensità e probabilità dell`evento. La parte grafica evidenzia
le zone di pericolo con vari colori (rosso, blu, giallo, bianco con righe gialle e
bianco) secondo l`intensità e la probabilità dell’evento.
– Rosso: zona di pericolo elevato per le
persone sia all’interno che all’esterno
degli edifici per i quali si prevede la
loro improvvisa distruzione.
– Blu: pericolo medio, il quale per le
persone sussiste solo all`esterno degli edifici per cui si prevedono danni.
– Giallo: pericolo nullo per le persone e
ridotto per gli edifici che potrebbero
eventualmente subire lievi danni.
– Giallo a strisce bianche: pericolo residuo con una probabilità molto bassa
che si verifichi l’evento.
– Bianco: pericolo assente o trascurabile.
Per quanto riguarda i pericoli di piene
ed esondazioni la pianificazione territoriale comunale deve definire le linee di
arretramento delle edificazioni dai corsi d›acqua e garantire che questi ultimi
abbiamo sufficiente spazio anche in caso di alluvioni.
RUOLO PROTETTIVO. Inoltre il Cantone ha
identificato i boschi che assumono un
ruolo protettivo (BPFP), cioè contribuiscono a mitigare l›intensità dell`evento
naturale pericoloso. Per questo nella pianificazione territoriale si tiene conto della distanza minima di edifici dal bosco.
Laddove il bosco non riesce a soddisfare l`esigenza di sicurezza per persone ed edifici subentra la tecnologia, co-
me l`installazione di reti paramassi. La
principale funzione delle reti paramassi è l`assorbimento di energia provocata
dalla caduta di pietre; la ricerca e lo sviluppo negli ultimi anni hanno visto decuplicare la capacità di assorbimento delle
reti grazie alla collaborazione fra l`Istituto federale di ricerca per la foresta, la neve e il paesaggio (FNP) e le aziende del
settore. Altre misure di protezioni oltre
le reti paramassi sono le barriere in rete
metallica, le palizzate in legno o acciaio,
i muri in sasso, le valli in terra, le gallerie in calcestruzzo ed i tunnel.
In caso di danni causati da eventi naturali i proprietari di immobili devono assumersi gran parte della responsabilità,
bisogna quindi prevedere misure atte a
contenere i danneggiamenti (ad esempio rinforzando gli edifici) e si consiglia
di stipulare un`assicurazione immobiliare (per i beni immobili) e di responsabilità civile (per i beni mobili).
Diamo appuntamento nella primavera del 2013 per un nuovo incontro tra
esperti del settore immobilare.
* CHIARA CARUGATI
Dipl. Master in Real Estate Management
Politecnico di Milano, Bachelor of Arts In Economics USI.
Bruelhart & Partners, Ponte Tresa.
U n Ko
d nta J
He k e
iz t a t z
ko u f t
s t ne
e n hm
sp en
ar .
en
.
ANZEIGE
Kalte Böden?
Kein Grund für erhitzte Gemüter.
Wir bringen Ihren Heiz-Kreislauf sofort wieder in Gang.
Meine Bodenheizung ist über 20 Jahre alt.
Meine Wohnräume sind zu kalt.
Meine Bodenheizung hat ein Problem, das ich nicht definieren kann.
Wer hier oben mindestens ein Feld angekreuzt hat, sollte hier unten
unbedingt ein weiteres Kreuzchen machen.
Bitte vereinbaren Sie einen Gratis-Beratungstermin mit mir: Ich möchte mehr über
Zustand, Risiken und mögliche Sanierungsverfahren meiner Heizleitungen wissen.
Name/Vorname:
Strasse/Nr.:
PLZ/Ort:
Telefon:
E-Mail:
Einsenden an Lining Tech AG, Seestrasse 205, Postfach, 8807 Freienbach/SZ Oder
via QR-Code. Oder Telefon: 044 787 51 51
Telefon: 044 787 51 51, rohrexperten.ch
immobilia Februar 2013
|
49