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Pericoli naturali e valutazioni immobiliari

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Pericoli naturali e valutazioni immobiliari
IMMOBILIENBERUF
SEK/SVIT / ERFA-TAGUNG IN TICINO
Pericoli naturali e valutazioni immobiliari
Il 22 ottobre del 2012 ha avuto luogo il secondo incontro «Erfa-Tagung» organizzato
alla SEK Ticino a cui sono stati invitati a partecipare i membri delle sezioni ticinesi
della SEK e della SVIT. L’incontro si è tenuto presso il Centro di Studi Bancari a Vezia.
Sezione forestale, ufficio pericoli naturali incendi e progetti, Canton Ticino.
CHIARA CARUGATI*
VALUTATORI IMMOBILIARI. L’argomento di
discussione è stato «I pericoli naturali e
le valutazioni immobiliari» ed è stato inviato il sig. Giorgio Valenti della Sezione forestale, ufficio pericoli naturali incendi e progetti del Cantone.
Il tema è interessante per i valutatori immobiliari poiché il Canton Ticino,
per la sua conformazione morfologia e
geologica, è soggetto alla maggior parte delle tipologie di pericoli naturali e il
valutatore immobiliare deve informarsi
presso il Comune se un fondo è soggetto a questi pericoli e decidere se penalizzare il valore di mercato dell`immobile o
del terreno per il rischio di incorrere in
danni causati da agenti naturali.
Il sig. Valenti ha illustrato ai presenti alcuni dati significativi: in cento anni
(dal 1900 al 2000) i pericoli naturali hanno causato 80 vittime, mentre nel secolo
precedente (1800–1900) le vittime erano
state 216. Negli ultimi trent`anno inoltre
si rilevano meno di due vittime all`anno.
Negli ultimi 20 anni in Ticino sono stati
investiti circa 20 milioni di Franchi all’anno per investimenti in opere di protezione
e i dissesti monitorati sono attualmente 65.
La superficie interessata da pericoli naturali è pari a circa 700 chilometri
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quadrati (500 km2 per movimenti di versante, 200 km2 per valanghe, 140 km2 per
alluvionamenti), pari al 25% circa della
superficie totale del Cantone. La percentuale di superficie di insediamento toccata da pericoli naturali è pari al 18%.
Il Canton Ticino, per la sua conformazione morfologia e geologica, è soggetto alla maggior parte delle tipologie
di pericoli naturali: valanghe, frane, caduta sassi, colate detritiche, forte vento
che provoca la caduta di piante, alluvioni
ed esondazioni. Il Canton Ticino si è dotato per primo di una Legge sui territori
soggetti a pericoli naturali (LTPnat) che
disciplina le modalità di accertamento,
premunizione e risanamento dei territori soggetti e/o colpiti da pericoli naturali.
Lo strumento principale per il monitoraggio dei pericoli è il Piano delle Zone di Pericolo (PZP) allestito dal Cantone
e consolidato nei Piani Regolatori comunali. Il PZP ha un ruolo di prevenzione
(edificazione e manutenzione di opere di
contenimento), protezione (monitoraggio dei fenomeni, allestimento di piani di
evacuazione e sistemi di allarme) e pianificazione territoriale (escludere la zonizzazione di aree esposte a pericoli elevati
e medi, minimizzare i rischi nelle nuove zone edificabili, considerare il ruolo
protettivo del bosco e lasciare sufficiente spazio ai corsi d›acqua).
ZONE DI PERICOLO. Del Piano delle Zone di
Pericolo fanno parte le Carte dei pericoli stilate dal Cantone con l`aiuto dei Comuni per il monitoraggio di piene, valanghe, frane e caduta di pietre.
Ogni carta si compone di una parte
grafica e un testo che contiene cause, decorso, estensione, intensità e probabilità dell`evento. La parte grafica evidenzia
le zone di pericolo con vari colori (rosso, blu, giallo, bianco con righe gialle e
bianco) secondo l`intensità e la probabilità dell’evento.
– Rosso: zona di pericolo elevato per le
persone sia all’interno che all’esterno
degli edifici per i quali si prevede la
loro improvvisa distruzione.
– Blu: pericolo medio, il quale per le
persone sussiste solo all`esterno degli edifici per cui si prevedono danni.
– Giallo: pericolo nullo per le persone e
ridotto per gli edifici che potrebbero
eventualmente subire lievi danni.
– Giallo a strisce bianche: pericolo residuo con una probabilità molto bassa
che si verifichi l’evento.
– Bianco: pericolo assente o trascurabile.
Per quanto riguarda i pericoli di piene
ed esondazioni la pianificazione territoriale comunale deve definire le linee di
arretramento delle edificazioni dai corsi d›acqua e garantire che questi ultimi
abbiamo sufficiente spazio anche in caso di alluvioni.
RUOLO PROTETTIVO. Inoltre il Cantone ha
identificato i boschi che assumono un
ruolo protettivo (BPFP), cioè contribuiscono a mitigare l›intensità dell`evento
naturale pericoloso. Per questo nella pianificazione territoriale si tiene conto della distanza minima di edifici dal bosco.
Laddove il bosco non riesce a soddisfare l`esigenza di sicurezza per persone ed edifici subentra la tecnologia, co-
me l`installazione di reti paramassi. La
principale funzione delle reti paramassi è l`assorbimento di energia provocata
dalla caduta di pietre; la ricerca e lo sviluppo negli ultimi anni hanno visto decuplicare la capacità di assorbimento delle
reti grazie alla collaborazione fra l`Istituto federale di ricerca per la foresta, la neve e il paesaggio (FNP) e le aziende del
settore. Altre misure di protezioni oltre
le reti paramassi sono le barriere in rete
metallica, le palizzate in legno o acciaio,
i muri in sasso, le valli in terra, le gallerie in calcestruzzo ed i tunnel.
In caso di danni causati da eventi naturali i proprietari di immobili devono assumersi gran parte della responsabilità,
bisogna quindi prevedere misure atte a
contenere i danneggiamenti (ad esempio rinforzando gli edifici) e si consiglia
di stipulare un`assicurazione immobiliare (per i beni immobili) e di responsabilità civile (per i beni mobili).
Diamo appuntamento nella primavera del 2013 per un nuovo incontro tra
esperti del settore immobilare.
* CHIARA CARUGATI
Dipl. Master in Real Estate Management
Politecnico di Milano, Bachelor of Arts In Economics USI.
Bruelhart & Partners, Ponte Tresa.
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