stima delle colture arboree da frutto – cap. 11

Appunti di estimo
STIMA DELLE COLTURE ARBOREE DA FRUTTO – CAP. 11
Brevissimi cenni sulla coltivazione delle piante arboree da frutto
Appartengono alle piante arboree da frutto pesche, mele, pere, kiwi, arance, limoni, uva,
olive,………………..papaja, mango,……tutte le piante che danno un frutto.
Il ciclo di coltivazione dura più anni e varia in funzione delle specie.
Specie vegetale
Mandorlo
Noce
Ciliegio
Susino
Pesco
Albicocco
Uva
Olivo
Età limite del frutteto
80
95
20-25
20-25
15-20
15-20
30
200
Un frutteto specializzato viene impiantato a partire da giovani piantine reperibili in vivai
specializzati. Prima di entrare in produzione un frutteto necessità di qualche anno, la sua
produzione aumenterà via via che esso diviene adulto, poi per un certo numero si anni manterrà
una produzione costante, ed infine quando sarà prossimo alla vecchiaia la produzione inizierà a
decrescere.
Per semplicità possiamo definire il ciclo colturale di un frutteto secondo il seguente schema:
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Appunti di estimo
Fasi di coltivazione
Andamento della
produzione e del reddito
La pianta non produce frutta;
le spese da sostenere sono
maggiori dei ricavi
E’ una fase a reddito positivo.
I ricavi aumentano di anno in
anno.
E’ una fase a reddito positivo
che si mantiene costante
E’ una fase a reddito positivo
che di anno in anno
diminuisce. Quando i ricavi
uguaglieranno le spese
converrà ripiantare un nuovo
frutteto.
Fase di impianto
Fase di incremento produttivo
Fase di costanza produttiva
Fase di decremento produttivo
Bfi
0
1
2
3
Fase
d’impianto
.....
Fase di
incremento
m
Fase di maturità
n -1 n
Fase di
decremento
Sesto di impianto colture arboree da frutto
Sulla fila: distanza tra le
piante su una stessa fila.
Tra le file: distanza tra
due file parallele
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Appunti di estimo
I sesti di impianto delle colture arboree da frutto vengono indicati come distanza tra le varie piante
su una stessa fila e tra file parallele (vedi disegno sopra). La quantità di piante totale per un dato
sesto di impianto viene definita come numero piante per ettaro (n. piante/ha).
Frutteti specializzati: si parla di frutteti specializzati quando il frutteto è costituito da una sola
specie (es. solo di pesche).
Procedimenti di stima delle colture arboree da frutto
La stima dei fondi coltivati a frutteto può essere fatta in due modi:
1. per via sintetica: la stima sintetica si effettua utilizzando l’aspetto economico del valore di
mercato. Si deve cioè individuare il valore di mercato del frutteto espresso in €/ha. Le
condizioni necessarie affinchè si possa utilizzare questo aspetto economico sono le
seguenti:
a. deve esserci un mercato attivo di frutteti simili a quello da stimare;
b. il frutteto da stimare deve presentare le stesse caratteristiche di quelli presi a
confronto, in particolare età e stato di salute delle piante.
V  p
(+ aggiunte; - detrazioni)
X 
x
p
2. per via analitica: questo procedimento prevede di individuare il Bf periodico (=dell’intero
ciclo produttivo del frutteto, pari a molti anni……ricorda che il ciclo produttivo varia da
specie a specie!!!) e applicare la matematica finanziaria per l’attualizzazione dei redditi
futuri. Il procedimento per via analitica si articola quindi nelle seguenti fasi:
a. determinazione del Bf periodico
n
n
0
0
 Pr  Sp   Bf
Pr = valore della produzione in €
Sp = spese sostenute
b. Scelta del saggio di capitalizzazione (…e qui si intuisce la difficoltà di scegliere il
saggio di capitalizzazione adeguato…..);
c. Attualizzazione dei redditi futuri con la matematica finanziaria;
d. (+aggiunte: presenza di fabbricati rurali efficienti, impianto di irrigazione,……..;
- detrazioni: insufficienza di fabbricati, assenza di impianto di irrigazione,……….).
Applicando il procedimento per via analitica c’è poi un’altra complicazione, ossia che la
determinazione del Bf varia in funzione che si tratti di frutteti coetanei o disetanei. Quindi,
per la sua difficoltà di applicazione il procedimento per via analitica nella realtà trova
scarsa applicazione; si preferisce stimare un fondo coltivato a frutteto con procedimento
sintetico (valore di mercato).
Stima di frutteti coetanei specializzati per via analitica
Prima di spiegare come si procede devi capire cosa succede nell’arco di un ciclo produttivo di un
frutteto che dura molti anni, a partire dal suo impianto, fino a fine ciclo (quando il frutteto è giunto
a maturità e deve essere espiantato perché non è in grado di dare una produzione sufficiente a
coprire le spese).
Vediamo nella tabella seguente un esempio didattico.
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Appunti di estimo
Anno
Produzione
Ricavi
Costi
Bf = (Pr-Sp)
1
Nulla
Pr 1
Sp 1
Bf 1
2
Nulla
Pr 2
Sp 2
Bf 2
3
Inizio produzione
Pr 3
Sp 3
Bf 3
4
Produzione crescente
Pr 4
Sp 4
Bf 4
…
……
……
……
……
….
……
……
……
……
12
Produzione costante
Pr 12
Sp 12
Bf 12
13
Produzione costante
Pr 13
Sp 13
Bf 13
….
……
……
……
……
…..
……
……
……
……
19
Produzione
decrescente
Produzione
decrescente
Pr 19
Sp 19
Bf 19
Pr 20
Sp 20
Bf 20
20
Σ Bf
Quando si vuole stimare il valore di un frutteto con il procedimento per via analitica si devono
fissare dei presupposti:
 Il ciclo del frutteto ha una durata di n anni;
 Il ciclo si deve rinnovare perennemente in quanto il terreno ha una vocazione ad essere
coltivato a frutteto;
 Si avrà un reddito periodico (Bf) alla fine di ogni ciclo produttivo (siamo pertanto di fronte
ad una periodicità posticipata illimitata).
1. Primo passaggio: determinazione del Bf periodico
Per ogni singolo anno si devono conosce i ricavi e i costi, dai quali si ricava il Bf di ogni
singolo anno (Bf x), da cui si ricava che:
n
n
0
0
 Pr  Sp    Bf
(dove n = numero di anni dell’intero ciclo del frutteto)
Sommatoria dei Benefici fondiari per l’intero
ciclo di coltivazione del frutteto
2. Secondo passaggio: scelta del saggio di capitalizzazione (rc)
La scelta del saggio di capitalizzazione si fa per tentativi (nota la scientificità del
metodo!!!!!.......).
3. Terzo passaggio: calcolo del valore del suolo nudo (V0)
Siamo di fronte ad una periodicità posticipata e illimitata, pertanto si ha che:
n
V0   Pr  Sp  
0
1
=
n
q 1
n
 Bf  q
0
1
1
n
(V0 = valore del suolo nudo)
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Appunti di estimo
Considera che per ora, con questi tre passaggi abbiamo definito il valore del suolo
nudo; non sappiamo ancora il valore del frutteto.
Nel caso di un frutteto si presentano infatti tre quesiti estimativi:
1. Determinazione di V0 = Valore del suolo nudo;
2. Determinazione di Vm = Valore del suolo nudo + il soprassuolo in un anno
intermedio qualsiasi del ciclo del fruttetto;
3. Determinazione di Vs = Valore del soprassuolo o delle sole piante (Vs = Vm –
V0).
Stima di V0, Vm, Vs per frutteti coetanei
Stima di V0 (valore del suolo nudo)
Abbiamo già visto nelle pagine precedenti come si fa.
La formula generale è la seguente:
n
V0   Pr  Sp  
0
1
=
n
q 1
n
 Bf  q
0
1
1
n
Stima di Vm (valore del suolo nudo + valore delle piante o soprassuolo)
In base al momento storico (frutteto in giovane età, fruttetto verso la fine del
ciclo), si può calcolare Vm con tre procedimenti diversi
Primo procedimento: stima in base ai redditi passati.
Si adotta questo procedimento quando il momento della stima m è vicino
all’inizio del ciclo del frutteto.
m
m
Vm  V0  q m   Sp   Pr
0
(m = numero anni dall’inizio del ciclo)
0
Sp e Pr vengono considerate come anticipazioni
colturali
Sulla terra nuda vengono calcolati gli interessi (interesse composto), in
quanto, per avere il frutteto nella situazione rilevata al momento della
stima, il suolo nudo Vo è stabilmente investito.
Secondo procedimento: stima in base ai redditi futuri.
Si adotta questo procedimento quando il momento della stima m è vicino alla
fine del ciclo del frutteto.
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Appunti di estimo
n
 (Pr  Sp)  V
0
Vm 
m 1
q n m
Terzo procedimento: stima in base ai cicli fittizi o transitori
Il ciclo fittizio consiste nel considerare un lasso di tempo dal momento m, in
cui si effettua la stima, al momento m1, corrispondente al turno successivo, in
modo che tra i due estremi (m, m1) intercorra un tempo pari ad un turno (n) del
ciclo reale.
m1
V m  (Pr  Sp ) 
m 1
1
q 1
n
Stima di Vs (valore delle piante o soprassuolo)
Vm  V0  Vs
 ne deriva che
Vs  Vm  V0
Vm = valore di suolo nudo + soprassuolo
V0 = valore del suolo nudo
Vs = valore del soprassuolo
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Appunti di estimo
Procedimenti per la stima del VALORE DI MERCATO
Procedimenti sintetici:
- Stima a vista
- Procedimento sintetico monoparametrico: la stima avviene su un parametro unico (di
solito la superficie o il volume);
- Procedimento sintetico per valori unitari: per esempio, una azienda agraria con bosco,
seminativo e frutteto viene valutata considerando i singoli valori del bosco seminativo e
frutteto;
- Procedimento sintetico multiparametrico: si applica quando dei beni sono simili (es.
appartamenti), ma delle loro specifiche caratteristiche qualitative ne modificano il loro
valore (es. vista mare). Le caratteristiche che ne modificano il valore sono legate a:
 Le caratteristiche urbanistiche e ambientali della zona censuaria;
 La posizione del fabbricato all’interno della microzona;
 L’età e la tipologia del fabbricato;
 La qualità delle finiture e degli impianti dell’unità immobiliare
Una volta rilevate le caratteristiche del fabbricato sopra indicate, si tratta di stabilire quanto
queste influiscono sul suo valore. L’aumento di valore o il deprezzamento viene fatto con
dei coefficienti di differenziazione.
Procedimento per capitalizzazione dei redditi (procedimento analitico)
Il procedimento prevede di accumulare all’attualità i redditi futuri ritraibili dall’immobile,
determinandone così il suo valore.
V=
Bf
r
V = valore del bene
Bf = beneficio fondiario
r = saggio di capitalizzazione
Il saggio di capitalizzazione r viene individuato facendo un confronto con beni simili.
r
 Bf
V
Procedimenti per la stima del VALORE DI COSTO
Procedimento sintetico: per esempio per costruire una casa il costo è di 1.100,00 €/mq; sapendo che il
valore del terreno è di 300,00 €/mq, è possibile stimare il valore di un appartamento.
Procedimento analitico: il computo metrico estimativo è il procedimento analitico per eccellenza; il
bene da stimare viene suddiviso in tutte le sue parti.
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