LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI

LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI
SUGLI AFFITTI
Formazione 2011/2012
/
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
1
FEDERALISMO FISCALE Art. 3. d.lgs. n. 23/2011
Cedolare secca sugli affitti
Cedolare secca sugli affitti
2. A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo
aii contratti
t tti aventi
ti ad
d oggetto
tt immobili
i
bili ad
d uso abitativo
bit ti
e
le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione,
può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore,
ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca,
sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e
delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e
di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca
sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla
risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.
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2
I CONTRATTI DI LOCAZIONE I CONTRATTI DI
LOCAZIONE EE
IL SISTEMA DI TASSAZIONE ORDINARIO
IL SISTEMA DI
IL SISTEMA TASSAZIONE ORDINARIO
REGISTRO
TIPOLOGIE
CONTRATTUALI
TASSAZIONE
BOLLO
IRPEF E ADDIZIONALI
IRPEF E ADDIZIONALI
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3
I CONTRATTI DI LOCAZIONE I CONTRATTI DI
AD USO ABITATIVO (L. AD USO ABITATIVO (L. 431/1998)
(L. 431/1998)
TIPO DI CONTRATTO
DURATA MINIMA
a canone libero
4 anni + altri 4 di rinnovo automatico
ordinario
a canone concordato
o
convenzionato
3 anni
3
anni
+
altri 2 di rinnovo automatico
transitorio per
studenti universitari
transitori
minima 6 mesi
massima 36 mesi
minima 1 mese massima 18 mesi
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4
I CONTRATTI DI LOCAZIONE I CONTRATTI DI
AD USO ABITATIVO
AD USO ABITATIVO (non rientranti nella L. 431/1998)
IMMOBILI DI
IMMOBILI
DI INTERESSE INTERESSE
STORICO ARTISTICO
IMMOBILI DI
IMMOBILI
DI CATEGORIA CATEGORIA
CATASTALE A1, A/8 e A/9
LIBERTÀ DI CONTRATTAZIONE art. 1571 e ss. c.c.
IMMOBILI LOCATI ESCLUSIVAMENTE PER FINALITA’ TURISTICHE
ALLOGGI E.R.P.
APPOSITA NORMATIVA STATALE O REGIONALE
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5
I CONTRATTI DI LOCAZIONE
I CONTRATTI DI
FATTISPECIE RILEVANTI
FATTISPECIE RILEVANTI
STIPULAZIONE
RISOLUZIONE RISOLUZIONE
ANTICIPATA
CONTRATTO
REGISTRAZIONE
NON FORMALIZZATA CON ATTO DA REGISTRARE
FORMALIZZATA CON ATTO DA REGISTRARE
REGISTRAZIONE
NON FORMALIZZATA CON ATTO (TACITA)
CON ATTO (TACITA)
PROROGA FORMALIZZATA CON ATTO DA REGISTRARE
DA REGISTRARE
REGISTRAZIONE
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I
M
P
O
S
T
A
R
E
G
I
S
T
R
O
6
CONTRATTO DI LOCAZIONE
CONTRATTO DI
E IMPOSTA DI REGISTRO
E IMPOSTA DI
E IMPOSTA Art. 1 D.P.R. n. 131/1986 (TUR)
Art
1 D P R n 131/1986 (TUR)
Oggetto del’imposta
L'imposta di registro si applica, nella misura indicata nella tariffa
allegata all presente
t testo
t t unico,
i
aglili atti soggetti a registrazione
registra ione e a
quelli volontariamente presentati per la registrazione.
Art. 3 TUR
A
t 3 TUR
Contratti verbali
1. Sono soggetti a registrazione i contratti verbali: a)) di locazione
l
i
o affitto
ffitt di beni
b i immobili
i
bili esistenti
i t ti nell territorio
t it i dello
d ll
Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite …
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7
CONTRATTO DI LOCAZIONE
CONTRATTO DI
E IMPOSTA DI REGISTRO
E IMPOSTA DI
E IMPOSTA TARIFFA ‐ PARTE PRIMA ‐
TARIFFA ‐
PARTE PRIMA ‐ Art. 5 Art 5
1. Locazioni e affitti di beni immobili: a)
quando hanno per oggetto fondi rustici .................................................. 0,50%
quando hanno per oggetto fondi rustici .................................................. 0,50%
a‐bis) quando hanno per oggetto immobili strumentali, ancorchè
assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, p
primo comma, numero 8), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633: ……….. 1%
,
),
,
b) in ogni altro caso ........................................................................................... 2% (…)
NOTE: I) Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta, se corrisposta per l'intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità; la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti è assoggettata all'imposta nella misura fissa di € 67,00. II) In ogni caso l'ammontare dell'imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00
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8
CONTRATTO DI LOCAZIONE
CONTRATTO DI
E IMPOSTA DI REGISTRO
E IMPOSTA DI
E IMPOSTA Esempio:
Contratto di locazione a canone libero, durata 1/9/2011 – 31/8/2015
Canone annuale: 10.000 euro
Imposta di registro:
a) per il primo anno Î
per il primo anno Î 10.000 X 2% = imposta dovuta €
10 000 X 2% = imposta dovuta € 200
anni successivi Î canone + ISTAT X 2% = imposta dovuta
a) per l’intera durata contrattuale Î 10.000 X 4 = 40.000 X 2% = € 800
riduzione = 800 X 1,25%* X 4 = € 40
imposta dovuta = € 760
* era 0,75% fino al 31/12/2011
,
/ /
In caso risoluzione anticipata, se l’imposta è stata pagata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità tt il i b
d ll’i
t
t
l
lità
successive
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9
CONTRATTO DI LOCAZIONE
CONTRATTO DI
E IMPOSTA DI REGISTRO
E IMPOSTA DI
E IMPOSTA TARIFFA ‐ PARTE SECONDA
Atti soggetti a registrazione solo in caso d'uso
Art. 2
2‐bis.
bis. 1. Locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura
privata autenticata di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno
Agenzia delle entrate, circolare n. 26 dell’1 giugno 2011
La durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario (cfr. circolare n. 12 del 16 gennaio 1998). Se la durata del contratto in tal modo determinata è inferiore a 30 giorni nell’anno è previsto l’obbligo della registrazione solo in caso d’uso.
eg s a o e so o caso d uso
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10
CONTRATTO DI LOCAZIONE CONTRATTO DI
IMPOSTA DI REGISTRO IMPOSTA DI
IMPOSTA REGISTRO – SOGGETTI PASSIVI SOGGETTI PASSIVI
Art. 57 TUR
Soggetti obbligati al pagamento
1. …sono solidalmente obbligati al pagamento dell'imposta le parti contraenti. IL PROPRIETARIO E L’INQUILINO SONO OBBLIGATI IN SOLIDO AL PAGAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO
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11
CONTRATTO DI LOCAZIONE
CONTRATTO DI
E IMPOSTA DI REGISTRO
E IMPOSTA DI
E IMPOSTA Art. 17 TUR
Cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili
1. L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, p
,
risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante il modello F23
sarà F24 (D.M. 8.11.2011)
FATTISPECIE
CODICE TRIBUTO
IMPORTO
MINIMO
Pi
Prima annualità
lità
115T
€ 67
Annualità successive 112T
Intero
te o pe
periodo
odo
107T
0
€6
67
Proroghe
114T
€ 67
113T
€ 67
(
(fisso)
)
Risoluzione
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12
CONTRATTO DI LOCAZIONE
CONTRATTO DI
IMPOSTA DI REGISTRO
IMPOSTA DI
IMPOSTA Art. 17 TUR
Cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili
1 L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e
1.
affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per
le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è liquidata
dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante il
modello F23 (poi F24)
Agenzia delle entrate circolare n 26 dell’1
Agenzia delle entrate, circolare n. 26 dell
1 giugno 2011
giugno 2011
Si ricorda che l’obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato nel t
termine fisso di trenta giorni, che decorre: i fi
di t t i i h d
‐ per i contratti scritti, dalla data di formazione dell’atto o, se
antecedente dalla data di esecuzione;
‐ per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione. per i contratti verbali dalla data di inizio della loro esecuzione
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CONTRATTO DI LOCAZIONE
CONTRATTO DI
IMPOSTA DI REGISTRO
IMPOSTA DI
IMPOSTA A
Agenzia delle entrate, circolare n. 26 dell’1 giugno 2011
i d ll
t t i l
26 d ll’1 i
2011
Si ricorda che l’obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i
contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato nel
termine fisso di trenta giorni, che decorre:
‐ per i contratti scritti, dalla data di formazione dell’atto o, se
antecedente dalla data di esecuzione;
‐ per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione. Esempi
DATA STIPULA DECORRENZA
REGISTRAZIONE
24/8/2011
1/9/2011
23/9/2011
5/9/2001
1/9/2011
30/9/2011
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CONTRATTO DI LOCAZIONE
CONTRATTO DI
E IMPOSTA DI BOLLO
E IMPOSTA DI
E IMPOSTA D P R n 642/1972
D.P.R. n. 642/1972
Art.
della tariffa
2
Indicazione degli atti
g
soggetti a imposta
Scritture private contenenti convenzioni o dichiarazioni anche i i di hi
i i
h
unilaterali con le quali si creano, si modificano, si estinguono, si accertano o si documentano rapporti
accertano o si documentano rapporti giuridici di ogni specie, descrizioni, constatazioni e inventari destinati a far prova fra le parti che li hanno
far prova fra le parti che li hanno sottoscritti
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Imposte dovute
p
Fisse
Proporzionale
€ 14,62
ogni cento
cento righe
15
CANONI DI LOCAZIONE
CANONI DI
IRPEF e ADDIZIONALI IRPEF
IRPEF e ADDIZIONALI IRPEF
((730/UNICO)
/
)
TIPO
BASE IMPONIBILE
CANONE LIBERO
Importo maggiore tra:
l
la rendita catastale rivalutata e
dit
t t l i l t t
il canone di locazione ridotto del 15%.
CANONE CONVENZIONALE
in comuni ad alta densità abitativa
(
(art. 8 L. 431/98)
/ )
EQUO CANONE
(ante 1/1/1999)
70% del maggiore tra:
la rendita catastale rivalutata e
il canone di locazione ridotto del 15%
Canone di locazione ridotto del 15%
IRPEF e ADDIZIONALI = BASE IMPONIBILE X ALIQUOTE (TUIR e EE LL )
IRPEF e ADDIZIONALI = BASE IMPONIBILE X ALIQUOTE (TUIR e EE.LL.) CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
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CEDOLARE SECCA
NORME, PROVVEDIMENTI, PRASSI DI RIFERIMENTO
9Art. 3 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (decreto federalismo fiscale municipale)
(decreto federalismo fiscale municipale)
9 Provvedimento del Direttore dell’Agenzia
delle Entrate del 7 aprile 2011
delle Entrate del 7 aprile 2011
9 Procedure telematiche per la registrazione (SIRIA Mod 69 e IRIS)
(SIRIA, Mod. 69 e IRIS)
9 Risoluzione n. 59/e/2011 (codici tributo) 9Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011
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17
CEDOLARE SECCA
NORME, PROVVEDIMENTI, PRASSI DI RIFERIMENTO
ANCORA DA EMANARE:
9Provvedimento del Direttore dell’Agenzia p
p
delle Entrate per la revoca dell’opzione
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SOGGETTI INTERESSATI
1. In alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la
tassazione del reddito fondiario ai fini dell’Irpef (e relative
addizionali), il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento
di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per
… “la cedolare secca”
Non possono accedere al regime della cedolare secca:
le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e
non commerciali, i soggetti che locano immobili ad uso abitativo
nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni, i
condomini per le parti comuni ad uso abitativo.
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DECORRENZA E INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI
2. A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo ai
contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le
relative pertinenze locate congiuntamente all
all’abitazione
abitazione, può
essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad
un’imposta, operata nella forma della cedolare secca …
1.2 L’opzione può essere esercitata relativamente a CIASCUN
IMMOBILE ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative
pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
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20
INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI
Riguarda i fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia
abitativa (categoria catastale A,
A escluso A10) ovvero per i quali è stata
presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa.
NB
N.B.
Sono esclusi :
‐ i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio
di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal
successivo utilizzo
l
d ll’
dell’immobile
b l per finalità
f l à abitative
b
d collaboratori
di
ll b
e
dipendenti;
abitativi ma locati
‐ i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi,
per uso ufficio o promiscuo.
Sono ammessi q
quelli stipulati
p
con enti p
pubblici o p
privati non commerciali,,
purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso
abitativo in conformità alle proprie finalità.
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21
INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI
E’ ammessa l’opzione
p
per il solo immobile ad uso abitativo nel
p
caso in cui esso sia stato locato con un unico contratto
congiuntamente ad un fabbricato strumentale (es. abitazione +
negozio)
L’opzione può essere esercitata anche se il locatore abbia locato L’
i
ò
i
h
il l
bbi l
soltanto una o più porzioni dell’immobile abitativo.
Il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
22
INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI
Pertinenze
Rientrano anche se locate con contratto separato e successivo
rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che
il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti
contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia
riferimento
if i
all contratto di locazione
l
i
d ll’i
dell’immobile
bil abitativo
bi i e
sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con
ll’unità
unità abitativa già locata.
abitativa già locata
Non ci sono limitazioni quantitative sempreché sussista un
effettivo rapporto di pertinenzialità con l’immobile abitativo locato
e tale rapporto sia evidenziato nel contratto di locazione.
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23
TIPOLOGIA CONTRATTUALE
Sono esclusi:
Sono esclusi:
‐ i contratti di sublocazione;
‐ i contratti di locazione di immobili situati all’estero
i
t tti di l
i
di i
bili it ti ll’ t
Sono ammessi:
Sono ammessi:
‐ i contratti di locazione (di immobili ad uso abitativo situati in
Italia) di durata inferiore a trenta giorni nell’anno,
nell’anno per i quali
non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso.
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24
INDIVIDUAZIONE DEI FABBRICATI
Fabbricati (o porzione di essi) ad uso abitativo, locati e situati in Italia,
che generano ordinariamente reddito fondiario
AMMESSI
ESCLUSI
Fabbricati locati ad uso abitativo a enti pubblici e enti non commerciali
p
Pertinenze (anche se locate disgiuntamente)
a prescindere dal loro numero
Fabbricati utilizzati
( h
(anche promiscuamente)
i
)
per l’esercizio di un’attività d’impresa
o di lavoro autonomo
(anche se locati ai dipendenti)
(anche se locati ai dipendenti)
Contratti di durata non superiore
a 30 gg
a 30 gg.
Unità immobiliari con categoria catastale diversa da A1 a A9 e A/11
diversa da A1 a A9 e A/11
Porzioni di unità immobiliari
(es. stanze affittate a studenti)
Sublocazioni
Unità immobiliari locate congiuntamente ad unità immobiliari strumentali
Fabbricati situati all’estero
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25
EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA
2. … il canone di locazione …. può essere assoggettato, in
base alla decisione del locatore,
locatore ad un
un’imposta
imposta, operata nella
forma della cedolare secca, sostituisce l’irpef e relative
addizionali, nonché le imposte di registro e bollo sul contratto
di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte
di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del
contratto
t tt di locazione
l
i
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26
EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA
3.2. LL’imposta
imposta dovuta nella forma della cedolare secca
sostituisce:
‐ l’irpef e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto
dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei
periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata
d ll’ i
dell’opzione;
‐ l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o
per il minor periodo di durata del contratto per i quali si
applica l’opzione;
p
di bollo dovuta sul contratto di locazione.
‐ l’imposta
… segue
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27
EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA
3.2. La cedolare secca sostituisce ll’imposta
imposta di registro e
l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle RISOLUZIONI E
PROROGHE del contratto di locazione qualora:
‐ alla data della risoluzione anticipata sia in corso
l’annualità per la quale è esercitata l’opzione per la
cedolare
d l
secca;
‐ venga esercitata l’opzione per la cedolare secca per il
periodo di durata della proroga.
proroga
N.B. : resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la
q
g
p
g
p
cessione del contratto di locazione.
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28
EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA
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29
EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA
SINTESI
IRPEF
Da 0 e fino a 15.000 euro = aliquota 23% oltre 15 000 e fino a 28 000 euro = aliquota 27%
oltre 15.000 e fino a 28.000 euro = aliquota 27% oltre 28.000 e fino a 55.000 euro = aliquota 38% oltre 55.000 e fino a 75.000 euro = aliquota 41% oltre 75.000 euro = aliquota 43% lt 75 000
li
t 43%
COMUNALE
ADDIZIONALE IRPEF
REGIONALE
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Aliquote fissate da Comuni e Regioni
30
EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA
IMPOSTE PER LA PRIMA REGISTRAZIONE DEI IMPOSTE
PER LA PRIMA REGISTRAZIONE DEI
CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
IMPOSTE
BOLLO
CONTRATTI A CANONE CONTRATTI
A CANONE
CONCORDATO
2% del corrispettivo della prima annualità
della prima annualità
(con un minimo di 67 €) 1,4% del corrispettivo
della prima annualità
della prima annualità
(con un minimo di 67 €)
2% del canone complessivo, al netto della metà del tasso l
ll
à l
legale per ogni anno
(con un minimo di 67 €) 1,4% del canone complessivo, al netto della metà del tasso l
ll
à l
legale per ogni anno
(con un minimo di 67 €) € 14,62 ogni cento righe di contratto
€ 14,62 ogni cento righe di contratto
Da pagarsi in parti uguaali tra proprietariio e locatario
p
REGISTRO
CONTRATTI LIBERI
La cedolare sostituisce:
La
cedolare sostituisce:
‐ l’IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il
minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;
‐ ll’IMPOSTA
IMPOSTA DI
DI BOLLO dovuta sul contratto
BOLLO dovuta sul contratto
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31
EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA
IMPOSTE PER LE ANNUALITA’
SUCCESSIVE ALLA PRIMA
IMPOSTA
CONTRATTI LIBERI
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
REGISTRO
2% del corrispettivo 2%
d l
i tti
dell’annualità
comprensiva dell’aumento
dell
aumento ISTAT
ISTAT
(senza importo minimo)
1,4% del corrispettivo 1
4% d l
i tti
dell’annualità comprensiva dell’aumento
dell
aumento ISTAT ISTAT
(senza importo minimo)
Da pagarsi in parti uguali tra proprietario e locatario
La cedolare sostituisce:
‐ l’IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il
minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione
i
i d di d t d l
t tt
i
li i
li l’ i
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32
EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA
IMPOSTE PER LE PROROGHE
(SUCCESSIVA ALLA SCADENZA
DELLA PRIMA PARTE DEL CONTRATTO)
DELLA PRIMA PARTE DEL CONTRATTO)
CONTRATTI LIBERI
CONTRATTI A CANONE CONCORDATO
REGISTRO
2% del corrispettivo (con un minimo di 67 €)
1,4% del corrispettivo (con un minimo di 67 €)
BOLLO
€ 14,62 € 14,62 ogni cento righe di contratto ogni cento righe di contratto
N B solo se viene registrato solo se viene registrato
N B solo se viene registrato N.B.
solo se viene registrato N.B.
un atto esplicito di proroga un atto esplicito di proroga
Da pagarsi in parti ugguali D
tra prop
prietario e
e loccatario
IMPOSTE
La cedolare sostituisce:
La
cedolare sostituisce:
‐ l’IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il minor
periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;
‐ ll’IMPOSTA
IMPOSTA DI
DI BOLLO dovuta in caso di registrazione dell
BOLLO dovuta in caso di registrazione dell’atto
atto di proroga
di proroga
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33
EFFETTI SOSTITUTIVI DELLA CEDOLARE SECCA
RISOLUZIONE
(DISDETTA ANTICIPATA DEL CONTRATTO)
CONTRATTI LIBERI
CONTRATTI “CONCORDATI”
REGISTRO
€ 67
€ 67
BOLLO
€ 14,62 14 62
ogni cento righe di contratto (in caso di registrazione dell’atto)
dell
atto)
€ 14,62 14 62
ogni cento righe di contratto (in caso di registrazione dell’atto)
dell
atto)
Da pagarssi in parti ugguali tra prroprietario
o e locattario
IMPOSTE
La cedolare sostituisce:
‐ l’IMPOSTA DI
l’IMPOSTA DI REGISTRO dovuta per le annualità contrattuali o per il minor
REGISTRO d
t
l
lità
t tt li
il i
periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;
‐ l’IMPOSTA DI BOLLO dovuta in caso di registrazione dell’atto di proroga
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34
BASE IMPONIBILE E ALIQUOTE
2.
2 … Sul CANONE DI LOCAZIONE ANNUO stabilito dalle parti la
cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 21%.
La cedolare secca può essere applicata ANCHE AI CONTRATTI DI
LOCAZIONE PER I QUALI NON SUSSISTE L’OBBLIGO DI
REGISTRAZIONE.
Per i CONTRATTI STIPULATI SECONDO LE DISPOSIZIONI DI CUI
AGLI ARTICOLI 2, COMMA 3, E 8 DELLA LEGGE N. 431/1998,
relativi
l i i ad
d abitazioni
bi i i ubicate
bi
neii comunii di cuii all’articolo
ll’ i l 1,
1
comma 1, lettere a) e b), del D.L. n. 551/1998, convertito, con
modificazioni dalla legge n.
modificazioni,
n 61/1989,
61/1989 e negli altri comuni ad
alta tensione abitativa individuati dal Cipe, l’aliquota della
cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta
al 19%.
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35
ALIQUOTE E TIPOLOGIA CONTRATTUALE
6 2 Ali
6.2 Aliquote della cedolare secca
t d ll
d l
Rientrano nell
nell’applicazione
applicazione dell
dell’aliquota
aliquota del 19% anche i
contratti con canone concordato stipulati per soddisfare
esigenze abitative di studenti universitari (comma 3 dell’art.
8 della citata legge n. 431 del 1998), sulla base di apposite
convenzioni nazionali.
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36
ALIQUOTE E TIPOLOGIA CONTRATTUALE
CANONE LIBERO (730/UNICO Cod. Ut. 3)
CONVENZIONATO ‐ no alta densità abitativa ‐ (730/UNICO Cod. Ut. 3) EQUO CANONE (730/UNICO Cod Ut 4)
EQUO CANONE (730/UNICO Cod. Ut. 4)
LOCAZIONI TRANSITORIE (730/UNICO Cod. Ut. 3)
21%
CANONE CONVENZIONATO (730/UNICO Cod. Ut. 8) NATURA TRANSITORIA PER STUDENTI (730/UNICO Cod. Ut. 8)
Se l’immobile è situato in un comune ad alta densità abitativa
19%
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37
BASE IMPONIBILE
CANONE DI
CANONE DI LOCAZIONE ANNUO
(rilevabile dalle clausole contrattuali)
SENZA CHE SIANO APPLICABILI LE RIDUZIONI:
ƒ del 15 % e del 40 5% per i canoni
ƒ del 40,5% per i canoni convenzionati
A PRESCINDERE DELL’EFFETTIVA PERCEZIONE DEL CANONE (CRITERIO DI COMPETENZA E NON DI CASSA)
E NON DI
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38
BASE IMPONIBILE
6.1 Base imponibile
9L cedolare
9La
d l
sii applica
li aii solili redditi
dditi derivanti
d i ti da
d contratti
t tti di
locazione per i quali il locatore ha esercitato l’opzione.
Nel medesimo periodo d
d’imposta
imposta potranno aversi,
aversi pertanto,
pertanto
redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati
a cedolare secca e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e
relative addizionali.
9La base imponibile della cedolare secca è costituita dal
canone di locazione annuo stabilito dalle parti senza alcun
abbattimento (15%, 25% Venezia Centro, Isole della Giudecca,
Murano Burano,
Murano,
Burano ulteriore 30% contratti convenzionati).
convenzionati)
9Il reddito derivante dai contratti per cui è stata esercitata
l’opzione
p
per la cedolare non p
p
può essere,, comunque,
q , inferiore
alla rendita rivalutata del 5% relativa allo stesso periodo
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39
BASE IMPONIBILE
6.1 Base imponibile
E
Esempio n. 7 ‐
i
7 Canone superiore alla rendita
C
i
ll
di
Immobile a disposizione dal 1/1 al 10/4/12 e locato dal 11/4/12 canone
annuo € 12.000;
rendita € 3.000 (comprensiva della rivalutazione del 5%);
Opzione per l’applicazione della cedolare secca in sede di registrazione
Dal 2012 l’IMU sperimentale d l contratto.
del
Reddito fondiario anno 2012
sostituisce Irpef e addizionali
sul reddito delle unità immobiliari non locate
Determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF:
i i
d l ddi d
rendita 1/1 – 10/4 = 3000 x 100/365 + magg. di 1/3 = 1.095,89.
Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca:
gg
canoni 11/4 – 31/12 = 12.000 x 265/365 = 8.712,33;
(rendita 11 aprile ‐ 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2.178,08);
BASE IMPONIBILE
BASE IMPONIBILE: euro 8.712,33
8 712 33
… segue
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40
BASE IMPONIBILE
6.1 Base imponibile
p
Reddito fondiario anno 2013
Ipotesi A)
Ipotesi A) Per la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) non è revocata l’opzione
revocata l
opzione per la cedolare secca, quindi:
per la cedolare secca quindi:
‐ nessun adempimento ai fini dell’imposta di registro;
‐ tassazione del reddito = canoni relativi alla prima annualità
(periodo 1/1 ‐ 10/4/2013) + canoni relativi alla seconda annualità
(periodo 11/4 ‐ 31 /12/2013) = euro 12.000 da assoggettare a
cedolare
d l
secca.
… segue
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41
BASE IMPONIBILE
6.1 Base imponibile
Reddito fondiario anno 2013
Ipotesi B) Per la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) è revocata l
d
l à (d
d ll'
l
)è
l’opzione per la cedolare secca, quindi:
ƒ comunicazione della revoca e pagamento dell
comunicazione della revoca e pagamento dell’imposta
imposta di registro;
di registro;
ƒ tassazione del reddito come segue:
‐ canoni relativi alla prima annualità (periodo 1/1‐10/4/2013) = p
(p
)
12.000 x 100/365 = € 3.287,67 da assoggettare a cedolare secca;
‐ canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11/4‐31/12/2013)=
[( 2 000 26 /36 ) 15%] = €
[(12.000 x 265/365) –
%] € 7.405,48 da assoggettare ad 0 8d
d
IRPEF e addizionali.
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42
BASE IMPONIBILE
Opzione in sede registrazione contratto 2012
2013
2014
G F M A MG L A S O N D G F MA MG L A S O N D G F M
IRPEF
Cedolare Cedolare Cedolare Dal 2012 l’IMU sperimentale sostituisce Irpef e addizionali
sul
sul reddito delle unità immobiliari non locate
reddito delle unità immobiliari non locate
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43
BASE IMPONIBILE
Opzione in sede registrazione contratto Revoca opzione
(modalità previste dal provvedimento ?? + registro) 2012
2013
2014
G F M A MG L A S O N D G F MA MG L A S O N D G F M
IRPEF
Cedolare Cedolare IRPEF
IRPEF
Dal 2012 l’IMU sperimentale sostituisce Irpef e addizionali
sul
sul reddito delle unità immobiliari non locate
reddito delle unità immobiliari non locate
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44
ADEMPIMENTI
3. Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei
redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli
ulteriori obblighi di comunicazione della “CESSIONE
CESSIONE
FABBRICATO” (da presentare all’autorità di P.S. o Comune) di cui
all’art. 12 D.L. n. 59/1978,
/
, convertito,, con modificazioni,, dalla
L. n. 191/1978).
Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di
l
locazione
si applica
l
l sanzione dal
la
d l 120 all 240% dell’imposta
d ll’
(art. 69 DPR n. 131/1986).
In caso di mancata registrazione, oltre alle sanzioni, trova applicazione
quanto previsto dal comma 8 (durata 4+4 a decorrere dalla registrazione;
canone pari al triplo della rendita catastale)
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45
ADEMPIMENTI
1 85% canone
2 75% canone
3
100% canone X
Codice Canone e Canone di locazione:
1 – 85% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria
2 – 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria
(Venezia centro e isole della Giudecca – Murano – Burano)
3 – 100% del canone nel caso di opzione per cedolare secca
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46
ADEMPIMENTI
D ll istruzioni
Dalle
i t i i alla
ll compilazione
il i
M d 730/2012
Mod. 730/2012
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ADEMPIMENTI
Quadro B Sezione
B Sezione II –
II – OBBLIGO di
OBBLIGO di compilazione per ogni
per ogni
IMMOBILE soggetto a tassazione cedolare secca
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ADEMPIMENTI
Nel rigo 3 confluiscono tutti i redditi dei fabbricati da assoggettare a tassazione ordinaria
Nel rigo 6 confluiscono tutti i redditi dei fabbricati da assoggettare ad imposta sostitutiva:
21% o 19% a seconda della tipologia del contratto di locazione
Nel rigo 11 viene indicato il reddito complessivo da tassare ordinariamente, determinato dalla somma
dei redditi dei righi da 1 a 5: non sarà sommato il reddito di rigo 6 assoggettato a cedolare secca. Nel rigo 81 (cedolare secca dovuta) viene riportato l’ammontare complessivo dell’imposta sostitutiva
riferita sia all’aliquota ordinaria del 21% che a quella agevolata del 19%;
Nel rigo 82 l’ammontare degli acconti versati
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ADEMPIMENTI
Nel rigo 99 (cedolare secca locazioni) viene riportato l’ammontare a debito, ovvero a credito, dell’imposta per cedolare secca risultante dalla differenza tra l’importo indicato nel rigo 81 e gli acconti versati indicati nel rigo 82.
Nel rigo 137 (reddito di riferimento per agevolazioni
per agevolazioni fiscali) viene
fiscali) viene riportato ll’importo
importo del del
reddito complessivo aumentato del reddito assoggettato a cedolare secca. Tale importo costituisce il reddito di riferimento per determinare:
¾le detrazioni p
per lavoro dipendente, pensione, altri
p
,p
,
redditi e per familiari
p
a carico,,
¾le detrazioni per canoni di locazione ed ogni altra deduzione e/o detrazione commisurata al
reddito complessivo
L’importo di rigo 137 costituisce altresì il reddito di riferimento ai fini ISEE.
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ADEMPIMENTI
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51
ADEMPIMENTI
art. 2704 c.c. (data certa)
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52
ADEMPIMENTI
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
53
ADEMPIMENTI
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
54
ADEMPIMENTI
3.1 Registrazione del contratto
g
9 La modalità telematica di registrazione può essere utilizzata
solo per i contratti di locazione che NON contengono
disposizioni o clausole aggiuntive rispetto al rapporto di
locazione dell’immobile abitativo,, q
quali,, ad esempio,
p ,
fideiussioni prestate da terzi, locazioni congiunte di immobili
abitativi e strumentali, ecc.
9 I contribuenti che utilizzano la suddetta modalità telematica
di registrazione ed esercizio dell’opzione sono comunque tenuti
all’obbligo di conservazione del relativo contratto, che deve
essere esibito a richiesta degli organi preposti al controllo.
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55
ADEMPIMENTI
Termine di presentazione
DATA DI DECORRENZA ANTERIORE A QUELLA DI STIPULA DEL CONTRATTO ?
SI
NO
ENTRO 30 GG
DALLA DECORRENZA
DALLA DECORRENZA
ENTRO 30 GG
DALLA STIPULA
DALLA STIPULA
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56
ADEMPIMENTI
art. 2704 c.c. (data certa)
X
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57
ADEMPIMENTI
3.1 Registrazione del contratto II modello 69,
69 che può essere utilizzato anche in alternativa al
modello Siria, deve essere utilizzato per la registrazione dei
contratti di locazione,, nei casi non p
previsti dal modello Siria,, e
degli adempimenti successivi dei contratti di locazione (cessioni,
risoluzioni e proroghe anche tacite).
Il modello 69 deve essere presentato presso qualunque Ufficio
dell’Agenzia delle entrate dal soggetto che chiede la registrazione
del contratto di locazione.
locazione
In caso di mancato esercizio dell’opzione, ovvero nel caso in cui
siano p
presenti una p
pluralità di locatori e solo alcuni di essi
esercitino l’opzione per il regime della cedolare secca, occorre
produrre, per la richiesta di registrazione del contratto,
l’attestazione del pagamento delle imposte.
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58
ADEMPIMENTI ‐‐ L’OPZIONE
ADEMPIMENTI 1.3.1 Opzione in sede di registrazione del contratto
I soggetti
tti che
h intendono
i t d
avvalersi
l i del
d l regime
i
d ll cedolare
della
d l
secca esercitano l’opzione in sede di registrazione del
contratto, mediante il modello SIRIA, ove sussistano le
condizioni, ovvero mediante il modello 69
Registrazione contratto
g
Î SIRIA o M
SIRIA o Mod. 69
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59
OPZIONE
9Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere
facoltativo e, pertanto, la sua applicazione è subordinata
all’esercizio di un’opzione da parte del locatore.
9 In linea generale, l’opzione deve essere esercitata in sede
di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per
l’intera durata del contratto, salvo revoca.
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60
ADEMPIMENTI ‐‐ L’OPZIONE
ADEMPIMENTI 1.3.1 Opzione in caso di proroga del contratto
In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione,
l’opzione per il regime della cedolare secca è esercitata NEL
TERMINE PER IL VERSAMENTO DELL
DELL’IMPOSTA
IMPOSTA DI REGISTRO,
REGISTRO
mediante il modello 69.
Proroga Î
Proroga Î opzione con mod. 69
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61
OPZIONE
In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione,
l’opzione per il regime della cedolare secca deve essere
esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di
registro vale a dire entro 30 giorni dal momento della
registro,
proroga (art. 17 del TUR), tramite la presentazione del
modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli
adempimenti successivi (modello 69).
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62
ADEMPIMENTI ‐‐ L’OPZIONE
ADEMPIMENTI 1.3.3 Opzione nel caso di contratti per i quali non sussiste
l’obbligo di registrazione
Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione
in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in
sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta
nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in
sede
d di registrazione
i
i
i caso d’uso
in
d’
o di registrazione
i
i
volontaria.
Senza obbligo di registrazione Î
Senza obbligo di registrazione Î UNICO o 730
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63
OPZIONE
L’opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi, in tal
caso, esplica effetti anche ai fini dell’imposta di registro
nell’ipotesi in cui la registrazione volontaria o in caso d’uso
del contratto sia successiva alla dichiarazione.
Qualora, tuttavia, il contribuente provveda alla registrazione
volontaria o in caso d
d’uso
uso del contratto in data antecedente
alla presentazione della dichiarazione dei redditi, l’opzione per
la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione
del contratto.
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64
ADEMPIMENTI ‐‐ L’OPZIONE
ADEMPIMENTI 1.4 Mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità di
durata del contratto
Il mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità del
contratto non preclude la possibilità di opzione per le
annualità successive nel termine per il versamento
dell’imposta mediante il modello 69.
D
Dopo la prima annualità Î
Dopo la prima annualità l
i
lità Î mod. 69
d 69
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65
OPZIONE
Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione
del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime
della cedolare secca per le annualità successive, esercitando
l’opzione entro il termine previsto per il versamento
dell’imposta di registro dovuta annualmente sull
sull’ammontare
ammontare
del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni
dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR).
Le imposte di registro e di bollo già versate NON possono
comunque essere oggetto di rimborso
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66
OPZIONE
Caso particolare: pagamento registro in unica soluzione
Caso particolare: pagamento registro in unica soluzione
Esempio n. 2
Contratto di locazione pluriennale stipulato in data 15 luglio 2011
Contratto di locazione pluriennale stipulato in data 15 luglio 2011 per il quale il locatore non abbia optato per il regime della cedolare secca al momento della registrazione ed abbia assolto
cedolare secca al momento della registrazione ed abbia assolto l’imposta di bollo sul contratto e l’imposta di registro in una unica soluzione.
L’opzione per il regime della cedolare secca per l’annualità successiva deve essere effettuata entro il termine di scadenza del versamento dell’imposta di registro relativa alla seconda annualità, quindi entro il 14 agosto 2012.
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67
ADEMPIMENTI ‐ L’OPZIONE IN CASO ADEMPIMENTI ‐
L’OPZIONE IN CASO DI
DI
COMPROPRIETARI
5.1. Esercizio dell’opzione
più locatori,, p
persone fisiche titolari del
Qualora vi siano due o p
diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento
sull’immobile ad uso abitativo e delle relative pertinenze
l
locate
congiuntamente all’abitazione,
ll’ b
l’
l’opzione
d
deve
essere
esercitata distintamente da ciascun locatore, compilando
ll’apposito
apposito modello SIRIA,
SIRIA ove sussistano le condizioni per il suo
utilizzo, ovvero mediante il modello 69. L’opzione esplica
effetti solo in capo
p ai locatori che l’hanno esercitata.
… segue
Ammessa
Ammessa anche solo per alcuni comproprietari
anche solo per alcuni comproprietari
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68
ADEMPIMENTI ‐ L’OPZIONE IN CASO ADEMPIMENTI ‐
L’OPZIONE IN CASO DI
DI
COMPROPRIETARI
5.2. Mancato esercizio dell’opzione da parte di uno o più locatori
I locatori che non esercitano l’opzione per l’applicazione del
regime della cedolare secca sono tenuti al versamento
dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di
l
locazione
i
l
loro
i
imputabile
bil in
i base
b
alle
ll quote di possesso.
L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo
stabilito nei casi in cui la norma fissa ll’ammontare
ammontare minimo
dell’imposta dovuta. Deve essere comunque assolta l’imposta di
bollo sul contratto di locazione.
Chi non opta paga:
iimposta di registro (min. imposta di registro (min. €
t di
i t ( i € 67) e imposta di bollo
67) i
t di b ll
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69
OPZIONE
4.3 Contitolarità
9 Il regime alternativo di tassazione consente, quindi, di derogare al
principio di solidarietà passiva dell’imposta di registro (art. 57 TUR), in
quanto i soggetti che optano per il nuovo regime non sono tenuti,
tenuti per
il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro.
9 I soggetti che non hanno optato per la cedolare sono tenuti al
pagamento dell’imposta di registro, limitatamente alla frazione del
canone loro imputabile in base alle quote complessive di possesso
dell’immobile
dell
immobile loro spettanti.
spettanti
9 In analoga misura, è tenuto al pagamento dell’imposta di registro il
conduttore.
9 Nel caso in cui solo alcuni locatori intendano accedere al regime della
cedolare secca, deve essere comunque assolta, in misura piena,
l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
locazione
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70
OPZIONE
4.3 Contitolarità
Esempio n 4
Esempio n. 4
Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo
e una pertinenza con un corrispettivo complessivo annuo di €15.000.
I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà
pertinenza):
A) Bianchi possiede il 40%
A) Bianchi possiede il 40%
B) Rossi possiede il 30%
C) Verdi possiede il 30%
(dell’immobile e della
Verdi opta per il regime della cedolare secca
Verdi opta per il regime della cedolare secca.
L’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere calcolata
sulla parte del canone imputabile a Bianchi e Rossi corrispondente alle loro quote
di possesso (15.000 x 70%) = euro 10.500.
Su tale importo, deve poi essere applicata l’aliquota del 2% al fine di
determinare l’imposta di registro, pari a € 210, dovuta solidalmente solo da Bianchi e Rossi oltre che dal conduttore.
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71
OPZIONE
4.3 Contratti aventi ad oggetto una pluralità di immobili
Esempio n 5
Esempio n. 5
Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto tre
immobili con un corrispettivo
p
contrattuale complessivo
p
annuo p
pari
ad euro 45.000. Gli immobili oggetto del contratto sono:
A) immobile abitativo di cat. A1, rendita € 1.100,00;
B) i
B) immobile abitativo di cat. A2, rendita €
bil bi i
di
A2
di
€ 900,00;
900 00
C) immobile non abitativo di cat. C1, rendita € 2.000,00.
Il locatore opta per il regime della cedolare secca solo per
l’immobile A.
L’imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo
riferibile agli immobili B e C, determinato in proporzione alla
rendita catastale attribuita agli stessi immobili.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
72
… segue
OPZIONE
4.3 Contratti aventi ad oggetto una pluralità di immobili
E
Esempio n. 5
i
5
Rendita B / Rendita totale = 900/4.000 x 100 = 22,5%
Rendita C / Rendita totale 2 000/4 000 x 100 50 0%
Rendita C / Rendita totale = 2.000/4.000 x 100 = 50,0%
Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = 45.000 x 72,5% = 32.625
L’imposta di registro da corrispondere, solidalmente dalle parti
contraenti, in sede di registrazione del contratto è pari ad € 652,50
d t
determinata
i t sulla
ll parte
t del
d l canone relativo
l ti aglili immobili
i
bili per i qualili
non è stata esercitata l’opzione (32.625 x 2%).
SSul contratto di locazione deve essere, comunque, corrisposta l
di l
i
d
i
l’imposta di bollo nella misura ordinaria.
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73
ADEMPIMENTI ‐‐ L’OPZIONE
ADEMPIMENTI 2.1 Vincolatività dell’opzione
L opzione vincola il locatore all
L’opzione
all’applicazione
applicazione del regime della
cedolare secca per l’intero periodo di DURATA del contratto o
della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del
contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità
successive alla prima
LL’opzione
opzione non deve essere ripetuta tutti gli anni
non deve essere ripetuta tutti gli anni
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74
ADEMPIMENTI ‐‐ L’OPZIONE
ADEMPIMENTI 2.2 Facoltà di revoca
Il locatore ha la facoltà di revocare ll’opzione
opzione in ciascuna annualità
contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata con
modalità stabilite con provvedimento del Direttore dell’AdE.
La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento
del’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e
comporta il versamento
ersamento del’imposta di registro dovuta.
do ta
Revoca Î in qualsiasi anno
Revoca Î
q
prima del pagamento dell’imposta di registro
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75
OPZIONE
4 DURATA ED EFFETTI DELL’OPZIONE
4.1 Aspetti generali
9Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità
contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata
l’opzione entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta
di registro
i t relativa
l ti all’annualità
ll’
lità di riferimento.
if i
t
9La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registro
dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive.
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76
RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI
11. Nel
11
N l caso in
i cuii il locatore
l t
opti
ti per l’applicazione
l’ li i
d ll
della
cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla
durata dell
dell’opzione
opzione, la facoltà di chiedere ll’aggiornamento
aggiornamento del
canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo,
inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale
dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
verificatasi nell’anno precedente.
L’ i
L’opzione
NON HA EFFETTO se di essa il locatore
l t
non ha
h dato
d t
preventiva comunicazione al conduttore con lettera
raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà
di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le
disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.
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77
RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI
1.5. Rinuncia alla facoltà di aggiornamento del canone
Il locatore,, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto
legislativo 7.3.2011, n. 23, è tenuto, a pena dell’inefficacia
dell’opzione, a comunicare PREVENTIVAMENTE, con
lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il
periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà
di chiedere ll’aggiornamento
aggiornamento del canone,
canone anche se prevista
nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione
accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei p
prezzi al
consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi
nell’anno precedente.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
78
RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI
2.3 Rinuncia agli aumenti contrattuali
È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata
consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal
conduttore.
conduttore
In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di
essi.
essi
Il conduttore che riceve tale comunicazione è così posto in
condizione
di i
di sapere che,
h per il periodo
i d di durata
d t dell’opzione,
d ll’ i
non è tenuto al pagamento dell’imposta di registro.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
79
RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI
2.3 Rinuncia agli aumenti contrattuali
In caso di
d revoca (a
( partire, ad
d esempio, dalla
d ll seconda
d
annualità) resta comunque valida la rinuncia del locatore
agli aggiornamenti del canone per un periodo
corrispondente a quello della prima annualità per il quale il
g
Pertanto, il locatore
locatore si è avvalso di tale regime.
non può richiedere gli aggiornamenti del canone
relativi alla seconda annualità
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
80
RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI
2 3 Rinuncia
2.3
Ri
i aglili aumenti
ti contrattuali
t tt li
Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprietà,
l’ i
l’opzione
esercitata
i
d parte di un solo
da
l locatore,
l
comporta la
l
rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo,
ANCHE da parte dei comproprietari che NON hanno optato per
il regime della cedolare secca.
Tenuto conto che il canone è pattuito contrattualmente in
maniera unitaria, non appare, infatti, possibile differenziarne
l’ammontare in ragione
g
delle q
quote di p
possesso di ciascun
comproprietario.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
81
RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI
83C
8.3 Comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti
i i
di i
i
li
i
ti
Per l’anno 2011, per quanto riguarda i contratti scaduti o
risolti,
l giàà registrati, prorogati e con imposta di
d registro giàà
versata alla data del 7 aprile 2011, deve ritenersi che la
condizione richiesta dalla norma sia rispettata se la rinuncia
è comunicata al conduttore, con lettera raccomandata,
nel termine stabilito p
per il versamento del p
primo acconto
dovuto, che può essere il 6 luglio 2011 se l’acconto è dovuto
in due rate, oppure il 30 novembre 2011 se l’acconto è
d
dovuto
i unica
in
i rata, ovvero se non è dovuto
d
acconto, entro
il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
82
RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI
83C
8.3 Comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti
i i
di i
i
li
i
ti
9Per i contratti di locazione nei quali è espressamente
di
disposta
l rinuncia
la
i
i aglili aggiornamenti
i
i del
d l canone sii ritiene
ii
che NON sia necessario inviare al conduttore la
comunicazione in questione.
questione
9Sulla base della comunicazione di rinuncia, per il periodo
contrattuale cui si riferisce l’opzione, il locatore non può
percepire dal conduttore gli aggiornamenti dei canoni e
questi,
i se già
ià percepiti,
i i devono
d
essere restituiti.
i ii
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
83
RINUNCIA AGLI AUMENTI CONTRATTUALI
83C
8.3 Comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti
i i
di i
i
li
i
ti
9Nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione
d l contratto
del
t tt e, quindi
i di all’inizio
ll’i i i della
d ll prima
i
annualità,
lità sia
i
revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque
valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone
per un periodo corrispondente a quello della prima
annualità per il quale il locatore si è avvalso di tale regime.
Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti
del canone relativi alla seconda annualità.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
84
REVOCA DELL’OPZIONE
2.2 Facoltà di revoca
Il locatore ha la facoltà di revocare ll’opzione
opzione in ciascuna
annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata
esercitata con modalità stabilite con provvedimento del
Direttore dell’AdE.
La revoca è effettuata entro il termine previsto per il
pagamento
t del’imposta
d l’i
t di registro
i t relativa
l ti
all’annualità
ll’
lità di
riferimento e comporta il versamento del’imposta di registro
dovuta.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
85
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
6.1. Contratti ai quali può essere applicato il regime della
cedolare secca
Il regime della cedolare secca può applicarsi,
applicarsi per il periodo
d’imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche con
scadenza anteriore al 7 aprile, data di entrata in vigore del
decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, ovvero oggetto di
risoluzione volontaria prima della predetta data.
Principio Î anche se il contratto alla data del 7/4/11
non è p
più in essere,, ma ha ggenerato reddito nel 2011,
2011, la
cedolare è applicabile
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
86
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
6.2. Contratti scaduti ovvero già registrati alla data del 7
aprile 2011.
Per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di
risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché
per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011,
2011 per
i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti
prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo
pagamento, il locatore può applicare la cedolare secca in
sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno
2012 per i redditi 2011.
… segue
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
87
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
6.2. Contratti scaduti ovvero già registrati alla data del 7 aprile
2011.
(…) Non si fa luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo
versate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al
versamento
ersamento dell’acconto della cedolare secca,
secca ove
o e dovuto.
do to
L applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei
L’applicazione
redditi da presentare nell’anno 2012 ha effetto anche per
l’annualità contrattuale decorrente dall’anno 2011.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
88
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
8.1.1 Opzione in sede di dichiarazione
intervenuta prima del 7 aprile 2011
–
Registrazione
Per i contratti per i quali sia già stata effettuata, ove richiesta, la
registrazione del contratto o sia stata già corrisposta l’imposta di
registro dovuta per la risoluzione del contratto, non devono essere
presentate opzioni per la cedolare,
cedolare né in via telematica,
telematica né presso
l’ufficio, e l’eventuale applicazione del nuovo regime di tassazione può
avvenire direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da
presentare nell’anno
ll’
2012 per i redditi
ddi i 2011.
Ciò presuppone, naturalmente, che sia stato versato nell’anno 2011
l’
l’acconto
t della
d ll cedolare
d l
per il medesimo
d i
anno, ove dovuto.
d
t L’imposta
L’i
t
di registro e l’imposta di bollo già versate, per espressa previsione del
decreto legislativo,
g
, non p
possono comunque
q essere rimborsate.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
89
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
8.1.1 Opzione in sede di dichiarazione
i
intervenuta
prima
i
d l 7 aprile
del
il 2011
–
Registrazione
L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi può
riguardare pertanto,
riguardare,
pertanto sia entrambe le annualità,
annualità vale a dire quella che
scade nel 2011 e quella che decorre dallo stesso anno e scade nel 2012,
sia una soltanto di esse.
Esempio n. 10
Contratto di durata quadriennale 1/4/2010 ‐ 31/3/ 2014;
scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011.
L’applicazione della cedolare secca in sede dichiarazione redditi 2012 per i redditi 2011 può riguardare:
ƒ entrambe le annualità,
entrambe le annualità,
‐ canoni relativi al periodo 1° gennaio – 31 marzo 2011, riferiti alla annualità scaduta il 31 marzo 2011,
‐ canoni relativi al periodo 1
canoni relativi al periodo 1° aprile ‐
aprile ‐ 31 dicembre 2011, relativi alla annualità 31 dicembre 2011 relativi alla annualità
1° aprile 2011 ‐ 31 marzo 2012;
… segue
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
90
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
8.1.1 Opzione in sede di dichiarazione – Registrazione intervenuta prima del 7
aprile 2011
Segue Esempio n. 10
Contratto di durata quadriennale 1/4/2010 ‐ 31/3/ 2014;
scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011
scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011.
L’applicazione della cedolare secca in sede dichiarazione redditi 2012 per i redditi 2011 può riguardare:
ƒ oppure una sola delle due annualità,
oppure una sola delle due annualità
‐ i soli canoni relativi al periodo 1° gennaio ‐ 31 marzo 2011, riferiti alla
annualità scaduta il 31 marzo 2011,
‐ i soli canoni relativi al periodo 1°
i li
i l ti i l
i d 1° aprile ‐
il
31 di
31 dicembre 2011, relativi alla
b 2011 l ti i ll
annualità 1° aprile 2011 ‐ 31 marzo 2012.
Se l’opzione è riferita anche ai canoni relativi alla annualità 1/4/2011 –
31/3/2012,
/ /
dovranno essere assoggettati a cedolare secca anche i canoni 1°
gennaio ‐ 31 marzo 2012, in quanto l’opzione espressa in sede di dichiarazione
dei redditi riguarda l’intera annualità contrattuale, compresa quindi la parte
dell’annualità ricadente nel successivo periodo d'imposta.
… segue
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
91
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
8.1.1 Opzione in sede di dichiarazione – Registrazione intervenuta prima del 7
aprile 2011
Segue Esempio n. 10
Contratto di durata quadriennale 1/4/2010 ‐ 31/3/ 2014;
scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011
scadenza prima annualità 31/3/2011; decorrenza seconda annualità 1/4/2011.
Se l’opzione è riferita anche ai canoni relativi alla annualità 1/4/2011 –
31/3/2012,
/ /
, dovranno essere assoggettati
gg
a cedolare secca anche i canoni 1/1/‐
/ /
31/3/2012, in quanto l’opzione espressa in sede di dichiarazione dei redditi
riguarda l’intera annualità contrattuale, compresa quindi la parte dell’annualità
ricadente nel successivo periodo d
d'imposta
imposta.
Per l’annualità decorrente dal 1/4/2012 (annualità 1/4/2012‐31/3/2013),
l’opzione per l’applicazione della cedolare secca deve, invece, essere
espressa con il modello 69, entro il termine di pagamento dell’imposta
di registro che sarebbe dovuta per tale annualità ed esplica effetti per la
residua durata del contratto.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
92
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
2011
2012
2013
G F M A MG L A S O N D G F MA MG L A S O N D G F M
Opzione con DR 2012
DR 2012
Opzione con DR 2012
DR 2012
Purché entro il 6/7 o 5/8:
P
hé t il 6/7 5/8
1) comunicazione inquilino
2) pagamento acconto cedolare
Opzione con Mod 69
Mod. 69
Previa comunicazione all’inquilino entro il 30/4/2012
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93
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
CONTRATTI DA REGISTRARE
CONTRATTI DA REGISTRARE TRA IL 7/4/2011 E IL 6/6
TRA IL 7/4/2011 E IL 6/6/2011
6.4. Registrazione del contratto
Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7
aprile 2011 e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini
d ll’ i
dell’opzione,
può
ò essere effettuata
ff
entro tale
l ultimo
li
termine.
i
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
94
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
6.3. Contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011
Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011
l’opzione si esprime in sede di registrazione del contratto.
Per i contratti prorogati per i quali il termine per il relativo
pagamento non è ancora decorso, l’opzione si esprime con il
modello 69.
Principio
p Îp
per ggli eventi rilevanti che si verificano
del 7/4/2011 si applicano le regole a regime.
regime.
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95
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
96
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
SINTESI
CONTRATTI NON PIÙ IN ESSERE AL 7/4/2011
SITUAZIONE
CEDOLARE 2011
OPZIONE
REGISTRO E BOLLO
REGISTRO E BOLLO
SCADUTO
SI (ANCHE L’ACCONTO)
730 o UNICO 2012
NO RESTITUZIONE
RISOLTO
SI (ANCHE L’ACCONTO)
730 o UNICO 2012
NO RESTITUZIONE
CONTRATTI GIA’ REGISTRATI O PROROGATI AL 7/4/2011
REGISTRAZIONE
SI (ANCHE L’ACCONTO)
730 o UNICO 2012
NO RESTITUZIONE
PROROGA
SI (ANCHE L’ACCONTO)
730 o UNICO 2012
NO RESTITUZIONE
CONTRATTI NUOVI REGISTRATI O PROROGHE DAL 7/4/2011
REGISTRAZIONE
SI (ANCHE L’ACCONTO)
SI (ANCHE LACCONTO)
SIRIA o MOD 69
SIRIA o MOD. 69
NON DOVUTE
NON DOVUTE
PROROGA
SI (ANCHE L’ACCONTO)
SOLO MOD. 69
NON DOVUTE
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97
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
CONTRATTI DA REGISTRARE
CONTRATTI DA REGISTRARE TRA IL 7/4/2011 E IL 6/6
TRA IL 7/4/2011 E IL 6/6/2011
6.4. Proroghe
Per le proroghe il cui termine di pagamento scade tra il 7 aprile
2011 e il 6 giugno 2011 l’opzione può essere effettuata entro
tale ultimo termine.
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98
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
ROSOLUZIONI
ROSOLUZIONI CON REGISTRO DA PAGARE
CON REGISTRO DA PAGARE
TRA IL 7/4/2011 E IL 6/6
TRA IL 7/4/2011 E IL 6/
6/2011
6.5.
6
5 Risoluzione
Ri l i
d l contratto
del
In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data
del 7 aprile 2011 ovvero di risoluzione per la quale,
quale alla predetta
data, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di
registro dovuta per la risoluzione stessa, l’opzione per
l’applicazione della cedolare secca si può esprimere anche entro
il termine di versamento dell’imposta di registro relativa alla
risoluzione,
i l i
mediante
di t il modello
d ll 69 e ha
h effetto
ff tt per l’applicazione
l’ li i
della cedolare secca per il periodo d’imposta 2011.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
99
DISCIPLINA TRANSITORIA 2011
SINTESI
CONTRATTI, PROROGHE E RISOLUZIONI CON IMPOSTA CONTRATTI, PROROGHE E RISOLUZIONI CON IMPOSTA DI
DI
REGISTRO DA PAGARE TRA IL 7/4/2011 E IL 6/
REGISTRO DA PAGARE TRA IL 7/4/2011 E IL 6/6
6/2011
TERMINE DI
TERMINE
DI
SCADENZA
NATURALE (30 )
(30 gg)
TERMINE PROROGATO
OPZIONE
CONTRATTO
TRA IL 7/4 E IL 6/6/2011
ENTRO IL 6/6/2011
SIRIA O MOD. 69
PROROGA
TRA IL 7/4 E IL 6/6/2011
ENTRO IL 6/6/2011
MOD. 69
RISOLUZIONE
TRA IL 7/4 E IL 6/6/2011
ENTRO IL 6/6/2001
MOD. 69
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
100
IL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE
La cedolare secca è versata entro il termine stabilito per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (…) Con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011 sono state stabilite le modalità di versamento in acconto della cedolare secca dovuta, nella misura
¾dell’85% per l’anno 2011
¾d l 95% d l 2012
¾del 95% dal 2012
e del versamento a saldo della cedolare, nonché ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa.
disposizione utile, anche dichiarativa.
Con DPCM del 25.11.2011, la misura dell’acconto è stata ridotta:
produce effetti solo sulla seconda o unica rata;;
‐ Per il 2011 al 68%
68% ma p
‐ Per il 2012 al 92%
92% ma produce effetti solo sulla seconda o unica rata.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
101
IL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE
ACCONTO PER L’ANNO 2011
ACCONTO PER L’ANNO 2011
(Provvedimento 7/4/2011)
ACCONTO 2011 =
85% (ridotto al 68% e rideterminato sulla 2°
rideterminato sulla 2° o unica rata)
sull’IMPOSTA DOVUTA
((dovuto solo se l’imposta è superiore a €
p
p
51,65)
, )
< a € 257,52
RATA UNICA
(30/11/2011)
= o > a € 257,52
DUE RATE di cui
40% Î6/7 o 5/8/11 (+0,4%)
%Î /
/ / (
%)
60% Î30/11/2011
N.B.: valido anche per chi ha presentato N.B.: valido anche per chi ha presentato 730/2011
730/2011
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
102
IL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE
ACCONTO PER L’ANNO 2012
ACCONTO PER L’ANNO 2012
ACCONTO 2012 =
ACCONTO 2012 95% (ridotto al 92% con effetto sulla 2
con effetto sulla 2°° o unica rata)
sull IMPOSTA ANNO PRECEDETE
sull’IMPOSTA
ANNO PRECEDETE
(dovuto solo se l’imposta è superiore a € 51,65)
< a € 257,52
= o > a € 257,52
RATA UNICA
DUE RATE
((30/11)
/ )
sull’imposta totale:
38% Î18/6 o 18/7 (+0,4%)
54%Î30/11
N.B. PER I 730 STESSE REGOLE IRPEF
N.B. PER I 730 STESSE REGOLE IRPEF
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
103
IL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE
ACCONTO PER L’ANNO 2011
(Provvedimento 7/4/2011)
DEROGHE
CONTRATTI CON DECORRENZA
DALL’1/6/2011
DALL
1/6/2011
DALL’1/11/2011
DALL
1/11/2011
UNICA RATA
UNICA
RATA
(30/11/2011)
NO ACCONTO
NO ACCONTO CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
104
IL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE
ACCONTO ACCONTO
METODO STORICO O PREVISIONALE Nessuna sanzione (30%) se il versamento dell’acconto non si
considera carente in quanto di importo almeno pari al 95 per
cento della cedolare secca calcolata per l’anno in cui si è
prodotto il reddito.
reddito
RATEAZIONE DELLA PRIMA RATA
La prima rata dell
dell’acconto
acconto della cedolare secca può essere
versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli
interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione
dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
105
IL PAGAMENTO DELLA CEDOLARE
7.3. Versamento a saldo Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le di
disposizioni in materia di versamento a saldo dell’imposta sul i i ii
t i di
t
ld d ll’i
t
l
reddito delle persone fisiche.
7.4 Modalità di versamento
Il versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo è ,
eseguito con F24 e si applicano le regole sulla compensazione CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
106
VERSAMENTI
7 VERSAMENTI
9L cedolare
9La
d l
secca dovuta
d
è versata con l’apposito
l’
i codice
di tributo
ib
(1840 ‐ acconto 1a rata‐; 1841 ‐ acconto 2a rata o unico acconto‐
1842 ‐saldo‐)
saldo ) separatamente dall
dall’IRPEF
IRPEF, ma con le medesime
modalità ed entro i medesimi termini.
9Liquidazione, accertamento,
9Liquidazione
accertamento riscossione,
riscossione rimborsi,
rimborsi sanzioni,
sanzioni
interessi, contenzioso, compensazione Î stesse regole
dell’Irpef
p
9Nel caso in cui l’anno di prima applicazione della cedolare secca
sia anche il primo anno di possesso dell
dell’immobile
immobile, NON è
dovuto acconto considerato che il relativo reddito nel
precedente periodo di imposta non è stato assoggettato a
imposta.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
107
VERSAMENTI ‐‐ ACCONTO
VERSAMENTI 7 VERSAMENTI
9L ’acconto
’
d ll cedolare
della
d l
è unitario;
i i quindi,
i di per verificare
ifi
se l’importo dell’acconto dovuto debba essere versato in
due rate o in unica rata,
rata ovvero per verificare se ll’acconto
acconto
non sia dovuto, occorre sommare gli importi della cedolare
dovuta per ogni contratto di locazione per cui sia stata
esercitata la relativa opzione nel periodo di riferimento.
9Nel caso in cui l’anno di p
prima applicazione
pp
della cedolare
secca sia anche il primo anno di possesso dell’immobile,
non è dovuto acconto considerato che il relativo reddito
nell precedente
d
periodo
i d di imposta
i
non è stato assoggettato
a imposta (tale regola non vale per il 2011).
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
108
VERSAMENTI ‐‐ ACCONTO
VERSAMENTI 7 VERSAMENTI
Nell ipotesi in cui si revochi ll’opzione
Nell’ipotesi
opzione per la cedolare secca e
quindi il reddito dell’immobile sia da assoggettare a cedolare
secca solo per una parte del periodo di imposta, è comunque
possibile, determinare l’acconto dovuto per il periodo di
imposta di uscita dal regime della cedolare secca, con
metodo
t d previsionale
ii
l
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
109
VERSAMENTI –– ACCONTO 2011
VERSAMENTI 8.2 Versamento degli acconti 2011
9Per il 2011, i contribuenti che ricorrono all’assistenza fiscale
(730), non potendo avvalersi di tale assistenza anche per il
pagamento
t degli
d li acconti
ti della
d ll cedolare,
d l
d
devono
effettuare
ff tt
il versamento con il modello F24, entro i termini ordinari
previsti per ll’acconto
acconto IRPEF (6/7 o 5/8 e/o 30/11).
30/11)
9Se l’85% della cedolare dovuta per il 2011, calcolata
sommando ll’importo
importo della cedolare secca dovuta dal
contribuente per ciascuno di detti contratti, è inferiore a €
257,52,
, , l’acconto è versato in unica rata entro il
30/11/2011. Coerentemente, se l’importo su cui calcolare
l’acconto, calcolato come sopra indicato, non supera € 51,65
l’acconto non è dovuto e la cedolare è versata tutta a saldo.
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
110
VERSAMENTI –– ACCONTO 2011
VERSAMENTI Esempio n. 11
Esempio n. 11
Contratto 1/7/2010 – 30/6/2014; opzione per la cedolare
secca anche per la seconda annualità 1/7/2011 ‐ 30/6/2012.
Acconto in due rate:
Acconto
in due rate:
ƒ 6/7/2011 = 40% x 85% = 34% dei canoni 1/1 ‐ 30/6/2011 + canoni 1/7/ ‐ 31/12/ 2011;
canoni 1/7/ 31/12/ 2011;
ƒ 30/11/2011 = 60% x 85% = 51% dei canoni 1/1 – 30/6/2011 + canoni 1/7/2011 – 31/12/ 2011.
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111
VERSAMENTI –– ACCONTO 2011
VERSAMENTI Esempio n. 12
Esempio
n. 12
Contratto 1/7/2010 – 30/6/2014; opzione per cedolare secca
solo per la seconda annualità. Acconto in due rate:
ƒ 6/7/2011 = 34% dei canoni 1/7 – 31/12/2011;
ƒ 30/11/2011 = 51% dei canoni 1/7 – 31/12/2011.
EEsempio n. 13
i
13
Contratto 5/11/ 2011 ‐ 4/11/ 2015. Acconto: non dovuto la cedolare secca è versata direttamente
Acconto: non dovuto, la cedolare secca è versata direttamente a saldo nel 2012.
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112
VERSAMENTI –– ACCONTO 2011
VERSAMENTI Esempio n. 14
Esempio
n. 14
Nell’anno 2011 sono stipulati più contratti di locazione di breve durata:
immobile A (contratto 1/4 – 30/4) e immobile B (contratto 1/4 – 31/10): acconto 85% in due rate (se l’importo complessivo dell’acconto è
acconto 85% in due rate (se l’importo complessivo dell’acconto è pari o superiore a € 257): 40% entro il 6/7 e 60% entro il 30/11;
immobile A (contratto 10/8 ‐ 9/9: acconto 85% entro il 30/11;
immobile B (contratto 20/12/11 ‐ 6/01/2012): nessun acconto.
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113
VERSAMENTI –– ACCONTO IRPEF 2011
VERSAMENTI Con riguardo al primo anno di applicazione del nuovo regime,
visto l’obbligo di versamento in acconto dell’85% della cedolare
secca dovuta per il periodo di imposta 2011, l’acconto IRPEF
per il medesimo periodo di imposta 2011 si ritiene
correttamente determinato se pari al 99% dell’IRPEF dovuta
sulla base della dichiarazione dei redditi relativa al periodo
d’imposta precedente, assumendo il relativo reddito senza
considerare il reddito fondiario prodotto nel 2010 dagli
immobili abitativi per i quali, nel 2011, il contribuente si avvale
della cedolare secca per l’intero periodo di imposta.
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114
VERSAMENTI –– ACCONTO IRPEF 2011
VERSAMENTI Esempio n. 15
Acconto IRPEF in presenza di immobile assoggettato a cedolare
secca per l’intero periodo di imposta 2011.
Situazione anno 2010: immobile a disposizione dal 1/1 al
31/12/2010.
Contratto 1/1/ 2011 31/12/ 2015; canone annuo €
Contratto 1/1/ 2011 –
31/12/ 2015; canone annuo € 12.000;
12 000;
rendita € 1.200 (comprensiva della rivalutazione del 5%);
è ese c tata op o e pe a cedo a e secca da 0
è esercitata l'opzione per la cedolare secca dal 2011.
Acconto IRPEF per il 2011: il reddito fondiario su cui calcolare
l'acconto potrà essere ridotto di un ammontare pari all'intera
rendita catastale maggiorata di 1/3 assoggettata a tassazione nel
periodo d'imposta 2010: euro 1.200 + 1/3 = 1.600.
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115
VERSAMENTI –– ACCONTO IRPEF 2011
VERSAMENTI Esempio n. 16
Esempio
n. 16
Acconto IRPEF in presenza di immobile assoggettato a cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta 2011.
Situazione anno 2010: dal 1/1 al 31/5/2010 immobile a
disposizione; dal 1/6 al 31/12/2010 immobile locato con canone
annuo € 9.000.
9 000
Contratto 1/9/2011 – 31/8/2015; canone annuo € 12.000;
rendita €
e d ta € 1.200 (comprensiva della rivalutazione del 5%).
00 (co p e s a de a a uta o e de 5%)
È esercitata l'opzione per la cedolare secca dal 1°settembre 2011
Acconto IRPEF per il 2011: il reddito fondiario su cui calcolare l'acconto potrà essere rideterminato NON considerando l’immobile come produttivo di reddito fondiario limitatamente al periodo di possesso 1/9/2010 31/12/2010. al periodo di possesso 1/9/2010 –
31/12/2010
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116
VERSAMENTI –– 730 ACCONTO IRPEF 2011
VERSAMENTI I soggetti che si avvalgono dell
dell’assistenza
assistenza fiscale (730) possono
effettuare un minore acconto mediante indicazione nel modello
730 dei minori importi a titolo di acconto che intendono
effettuare.
Coloro che hanno già presentato il modello 730, possono
possibilità di riduzione del p
primo acconto,,
avvalersi della p
presentando al sostituto d’imposta tempestivamente per
consentire a questi di tenerne conto al momento
dell’effettuazione del conguaglio, una apposita comunicazione
per indicare i minori importi a titolo di acconto che intendono
effettuare.
effettuare
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117
CALCOLI DI CONVENIENZA
CALCOLI DI
ELEMENTI DA CONSIDERARE
ELEMENTI DA CONSIDERARE
Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il
riconoscimento della spettanza o per la determinazione di
deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di
natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali, si tiene
comunque conto anche del reddito assoggettato alla cedolare
secca.
Il p
predetto reddito rileva anche ai fini dell’indicatore della
situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al decreto
legislativo 31 marzo 1998, n. 109.
9 DETRAZIONI PER REDDITO DI LAVORO DIPENDENTE E PENSIONE
9 DETRAZIONI PER FAMILIARI A CARICO
9 ASSEGNI AL NUCLEO
ASSEGNI AL NUCLEO
9 DETRAZIONI PER SPESE ADDETTI ALL’ASSISTENZA PERSONALE
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118
CALCOLI DI
CALCOLI DI CONVENIENZA
5. EFFETTI DELLA CEDOLARE SULLA DETERMINAZIONE DEL REDDITO
9si tiene conto del reddito assoggettato a cedolare secca anche nel
caso di detrazioni per le erogazioni liberali in favore di associazioni
senza scopo di lucro di cui all’art. 15, c. 1, lettera i), del TUIR,
spettanti nel limite massimo del 2% del reddito complessivo.
9Deve essere ricondotto nel reddito complessivo l’importo tassato
con l'imposta
p
sostitutiva, costituito dal canone stabilito
contrattualmente ovvero, nel caso in cui il canone risulti inferiore
alla rendita dell'immobile locato, dalla rendita rivalutata del 5%
riferibile
if ibil aii giorni
i i di applicazione
li i
d ll cedolare
della
d l
secca nell periodo
i d
d'imposta.
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119
CALCOLI DI
CALCOLI DI CONVENIENZA
5. EFFETTI DELLA CEDOLARE SULLA DETERMINAZIONE DEL 5.
EFFETTI DELLA CEDOLARE SULLA DETERMINAZIONE DEL
REDDITO
Il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca deve quindi
essere computato nel reddito complessivo del locatore per
determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per
calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni
d'imposta previste dall'art. 13 del TUIR, le detrazioni per canoni
di locazioni
l
i i di cuii all’art.
ll’
16 del
d l TUIR e, in
i generale,
l per stabilire
bili
la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al
possesso di requisiti reddituali quali,
quali in particolare,
particolare ll'II.S.E.E.
SEE
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120
CALCOLI DI CONVENIENZA
CALCOLI DI
ELEMENTI DA CONSIDERARE
ELEMENTI DA CONSIDERARE
PRO
CONTRO
Niente Irpef (calcolata applicando al canone ridotto del 15% o del 40,5% l’aliquota Irpef marginale e le aliquote delle addizionali).
Benefici di qualsiasi natura (comprese le deduzioni e detrazioni Irpef) calcolate tenendo conto dell’intero canone locazione.
Niente imposta di registro (2%, 1,4% Calcolo dell’ISEE comprensivo
per i canoni convenzionati, sul dell’intero canone (e non dell’85% o canone pattuito)
canone pattuito).
del 59 5%)
del 59,5%)
Niente imposta di bollo (14,62 ogni 100 righe).
Sospensione degli aumenti contrattuali ed eventuale rimborso ai comproprietari che non hanno optato.
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121
730/unico 2011
senza CEDLARE
FABBRICATI irpef
FABBRICATI irpef
730/unico 2011
con CEDOLARE
QUANDO SI APPLICA LA CEDOLARE:
4 250
4.250
FABBRICATI CEDOLARE
5.000
LAVORO DIPENDENTE
16.018
16.018
REDDITO COMPLESSIVO
20.268
16.018
Imposta lorda IRPEF
4.872
3.725
+ 21% di 5.000 = 1.050 CEDOLARE
+ 1.050 CEDOLARE
Detrazione lavoro 1.162
1.137
Ai fini della determinazione si considera il reddito complessivo di € 21.018
Imposta netta
Imposta netta
3 710
3.710
2 588
2.588
Ritenute subite
2.421
2.421
DIFFERENZA (rigo 57 ‐730/3)
1.289
167
Add.li (Reg.le/Com.le)Dif.
TOTALE
80
1.369
1.217
Per tutte le prestazioni e ai fini l
i i i fi i
fiscali va considerato 21.018
21.018
Restituisce anche le maggiori detrazioni attribuite dal sostituto d’imposta
(compreso €
(compreso € 1.050 di cedolare)
Conviene la cedolare per 152 €
Conviene la cedolare per 152 € ma…
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122
occorre anche tenere conto che la differenza :
occorre anche tenere conto che la differenza :
aumenta a favore del contribuente se si aggiunge il risparmio
dovuto all’imposta di registro (2% su 5.000 euro = € 100 x 50%
= € 50);
50
diminuisce a sfavore del contribuente considerando i mancati
aumenti ISTAT del canone di locazione, e, tutti gli eventuali
importi che il contribuente percepisce a titolo di assegno al
nucleo (eventuale esenzione dal ticket sanitario, prestazioni
sociali legate all
all’ISEE)
ISEE)
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123
730/unico 2011
senza CEDLARE
FABBRICATI irpef
FABBRICATI irpef
730/unico 2011
con CEDOLARE
QUANDO SI APPLICA LA CEDOLARE:
4 250
4.250
FABBRICATI CEDOLARE
5.000
LAVORO DIPENDENTE
16.018
16.018
REDDITO COMPLESSIVO
20.268
16.018
Imposta lorda IRPEF
4.872
3.725
+ 21% di 5.000 = 1.050 CEDOLARE
+ 1.050 CEDOLARE
Detrazione lavoro 1.162
1.137
629
623
Ai fini della determinazione si considera il reddito complessivo di € 21.018
Imposta netta
Imposta netta
3 081
3.081
1 965
1.965
Ritenute subite
1.756
1.756
DIFFERENZA (rigo 57 ‐730/3)
1.325
209
Detrazione figlio a carico
Add.li (Reg.le/Com.le)Dif.
TOTALE
80
1.405
1.259
Per tutte le prestazioni e ai fini l
i i i fi i
fiscali va considerato 21.018
21.018
Restituisce anche le maggiori detrazioni attribuite dal sostituto d’imposta
(compreso €
(compreso € 1.050 di cedolare)
Conviene la cedolare per 146 €
Conviene la cedolare per 146 € oltre a 50 €
oltre a 50 € di imposta di registro
Occorre però valutare anche i mancati aumenti e il diritto a prestazioni legate al reddito
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124
730/unico 2011
senza CEDLARE
FABBRICATI irpef
FABBRICATI irpef
730/unico 2011
con CEDOLARE
QUANDO SI APPLICA LA CEDOLARE:
2 975
2.975
FABBRICATI CEDOLARE
5.000
LAVORO DIPENDENTE
16.018
16.018
REDDITO COMPLESSIVO
18.993
16.018
Imposta lorda IRPEF
4.528
3.725
+ 19% di 5.000 = 950 CEDOLARE
+ 19
950 CEDOLARE
Detrazione lavoro 1.204
1.137
640
623
Ai fini della determinazione si considera il reddito complessivo di € 21.018
Imposta netta
Imposta netta
2 684
2.684
1 965
1.965
Ritenute subite
1.756
1.756
DIFFERENZA (rigo 57 ‐730/3)
928
209
Add.li (Reg.le/Com.le)Dif.
42
Detrazione figlio a carico
TOTALE
970
1.159
Per tutte le prestazioni e ai fini l
i i i fi i
fiscali va considerato 21.018
21.018
Restituisce anche le maggiori detrazioni attribuite dal sostituto d’imposta
(compreso €
(compreso € 950 di cedolare)
NON conviene la cedolare: 189 €
conviene la cedolare: 189 € in più. L’imposta di registro sarebbe di 35 €
in più. L’imposta di registro sarebbe di 35 €
(50% di 70) 125
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
730/unico 2011
senza CEDLARE
FABBRICATI irpef
FABBRICATI irpef
730/unico 2011
con CEDOLARE
QUANDO SI APPLICA LA CEDOLARE:
2 975
2.975
FABBRICATI CEDOLARE
5.000
LAVORO DIPENDENTE
50.000
50.000
REDDITO COMPLESSIVO
52.975
50.000
Per tutte le prestazioni e ai fini l
i i i fi i
fiscali va considerato 55.000
55.000
Imposta lorda IRPEF
16.451
15.320
+ 19% di 5.000 = 950 CEDOLARE
+ 19
950 CEDOLARE
68
0
354
337
Imposta netta
Imposta netta
16 029
16.029
14 983
14.983
Ritenute subite
14.774
14.774
1.255
209
Detrazione lavoro Detrazione figlio a carico
DIFFERENZA (rigo 57 ‐730/3)
Add.li (Reg.le/Com.le)Dif.
TOTALE
48
1.303
1.159
Ai fini della determinazione si considera il reddito complessivo di € 55.000
Restituisce anche le maggiori detrazioni attribuite dal sostituto d’imposta
(compreso €
(compreso € 950 di cedolare)
Conviene la cedolare per 144 €
Conviene la cedolare per 144 € oltre a 35 €
oltre a 35 € di imposta di registro
Occorre però valutare anche i mancati aumenti e il diritto a prestazioni legate al reddito
CONSORZIO NAZIONALE CAAF CGIL
126
730/unico 2011
senza CEDLARE
FABBRICATI irpef
FABBRICATI irpef
730/unico 2011
con CEDOLARE
QUANDO SI APPLICA LA CEDOLARE:
4 250
4.250
FABBRICATI CEDOLARE
5.000
LAVORO DIPENDENTE
50.000
50.000
REDDITO COMPLESSIVO
54.250
50.000
Per tutte le prestazioni e ai fini l
i i i fi i
fiscali va considerato 55.000
55.000
Imposta lorda IRPEF
16.935
15.320
+ 21% di 5.000 = 1.050 CEDOLARE
+ 21
1.050 CEDOLARE
25
0
343
337
Imposta netta
Imposta netta
16 567
16.567
14 983
14.983
Ritenute subite
14.774
14.774
1.793
209
Detrazione lavoro Detrazione figlio a carico
DIFFERENZA (rigo 57 ‐730/3)
Add.li (Reg.le/Com.le)Dif.
TOTALE
69
1.862
1.259
Ai fini della determinazione si considera il reddito complessivo di € 55.000
Restituisce anche le maggiori detrazioni attribuite dal sostituto d’imposta
(compreso €
(compreso € 1.050 di cedolare)
Conviene la cedolare per 603 oltre a 50 €
Conviene la cedolare per 603 oltre a 50 € di imposta di registro
Occorre però valutare anche i mancati aumenti e il diritto a prestazioni legate al reddito
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127
CALCOLI DI
CALCOLI DI CONVENIENZA
LA TASSAZIONE A CEDOLARE SECCA
LA TASSAZIONE A CEDOLARE SECCA
E’ VANTAGGIOSA PER REDDITI MEDIO –
PER REDDITI MEDIO – ALTI
E PER CONTRATTI DI
E PER CONTRATTI DI LOCAZIONE
A REGIME LIBERO
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128