La Locazione Il Contratto Di Affitto Di Ramo D`Azienda

LA LOCAZIONE, IL CONTRATTO DI AFFITTO DI
“RAMO D’AZIENDA E LA “GESTIONE ALBERGHIERA”
LE SOMIGLIANZE E LE DIFFERENZE TRA LE FORME
NEGOZIALI DI MAGGIOR UTILIZZO NEL MERCATO
DEGLI AFFITTI
Avv. Riccardo Delli Santi
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I RAPPORTI TRA I CONTRATTI
LOCAZIONE
genus ad speciem
AFFITTO DI “RAMO
D’AZIENDA”
CONTRATTO DI GESTIONE
ALBERGHIERA
c.d. DI MANAGEMENT
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LOCAZIONE
Tipo di contratto:
Tipico – disciplinato dalle norme del codice civile (1571 c.c. e ss.) e dalla
sull’equo canone (L. 392/1978).
legge
Oggetto della locazione:
Immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo.
Forma:
Principio della libertà delle forme salvo eccezioni, quale la previsione della forma scritta
ad substantiam se la durata del contratto supera i 9 anni.
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Durata:
Prevista ex lege (art. 27, L. 392/1978):
- se immobili locati sono adibiti a una delle attività industriali, commerciali e
artigianali di interesse turistico, o adibiti a esercizio attività di lavoro autonomo: non
meno di 6 anni;
- se immobili sono adibiti ad attività alberghiere: non meno di 9 anni;
- se locazione ha carattere stagionale, obbligo del locatore di locare l’immobile allo
stesso conduttore, per la stessa durata di cui ai punti precedenti a seconda della
utilizzazione dell’immobile, se il conduttore ha presentato richiesta con lettera
raccomandata alla scadenza del contratto.
Rinnovo:
Rinnovazione tacita (di sei in sei o di nove in nove, a seconda dei precedenti casi).
Possibili:
- disdetta, da comunicarsi all’altra parte a mezzo di A/R rispettivamente 12 o
18
mesi prima della scadenza;
- diniego di rinnovazione solo per motivi di cui all’art. 29 e con modalità e termini ivi
previsti.
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Obblighi del locatore:
- consegna della cosa locata in buono stato di manutenzione;
- mantenimento della cosa locata in stato da servire all'uso convenuto;
- garanzia pacifico godimento durante la locazione;
- esecuzione di tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione
(a carico del conduttore);
- garantire il conduttore dalle molestie arrecate da terzi che pretendono di avere diritti
sulla cosa medesima;
- se intende trasferire l’immobile a titolo oneroso deve comunicarlo al conduttore
mediante atto notificato per mezzo di ufficiale giudiziario.
Obblighi del conduttore:
- servirsi della cosa per l’uso pattuito o che può presumersi dalle circostanze;
- restituzione della cosa al locatore nel medesimo stato in cui l’ ha ricevuta;
- dare corrispettivo nei termini pattuiti (non può nemmeno diminuire il canone
unilateralmente in caso di diminuzione del godimento del bene)
- spese per oneri accessori.
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Diritti del conduttore:
Il conduttore ha diritto:
- a partecipare alle assemblee condominiali;
- a percepire gli interessi legali prodotti dal deposito cauzionale;
- di prelazione da esercitare entro 60 gg. dalla ricezione della comunicazione di
trasferimento a titolo oneroso (deve offrire condizioni uguali a quelle
comunicategli);
- di recesso se previsto nel contratto o per gravi motivi da provare solo se contestati
(basta preavviso di 6 mesi);
- a indennità per la perdita di avviamento pari a
- 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto
- 21 mensilità per le attività alberghiere
- a ulteriore indennità pari alle suddette quando l’immobile viene adibito all’esercizio
della stessa attività (o affine a essa) già esercitata dal conduttore uscente e l’esercizio
viene iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente;
- a riduzione del canone se le riparazioni effettuate la locatore si protraggono per oltre
1/6 della durata della locazione e, comunque, per più di 20 giorni.
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Riflessioni sul contratto di locazione
Alla luce della normativa, si può validamente ritenere che il contratto di locazione sia un
contratto favor conductoris.
Gli unici strumenti “favorevoli” al locatore sono infatti:
-
la clausola solve et repete, che permette di limitare le eccezioni di inesatto
adempimento proponibili dal conduttore;
- la clausola risolutiva espressa, che garantisce la possibilità di risoluzione del contratto
in caso di inadempimento contrattuale da parte del conduttore;
- i patti in deroga alla Legge sull’equo canone, ammessi qualora il canone pattutito per
immobili adibiti a uso diverso da quello di abitazione (anche a attività alberghiera),
sia superiore ad euro 250.000, e non siano riferiti a locali qualificati di interesse
storico a seguito di provvedimento regionale o comunale.
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AFFITTO DI “RAMO
D’AZIENDA”
Tipo di contratto: Tipico – disciplinato dalle norme del codice civile (Affitto in generale 1615 – 1654 c.c.,
Affitto d’azienda artt. 2562 e collegati c.c. ). Oggetto dell’affitto: “Ramo d’azienda”, ossia il complesso di beni dotato di organizzazione autonoma, tale
da poter essere considerato a sua volta come azienda, anche in seguito al distacco dalla
più vasta organizzazione preesistente.
Forma: Forma scritta ad probationem, salvo regime circolazione dei singoli beni aziendali. Da
redigere in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata e da depositare per
l’iscrizione del registro delle imprese entro 30 gg., a cura del notaio rogante o
autenticante.
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Durata:
Pattuita dalle parti.
Successione nei contratti:
Se non è pattuito diversamente, chi acquista l’azienda (rectius = ramo di essa), subentra
nei contratti stipulati per l’esercizio della stessa che non abbiano carattere personale.
Obblighi dell’ “affittante”:
- consegna del ramo d’azienda;
- astensione dall’inizio di una nuova impresa che per oggetto, ubicazione o altre
circostanze, sia idonea a sviare la clientela dall’azienda ceduta. ( il divieto è
quinquennale o, qualora le parti abbiano pattuito diversamente, può essere di durata
maggiore purché non impedisca ogni attività professionale dell’alienante);
- riparazioni straordinarie, salvo patto contrario.
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Diritti dell’affittante:
Chi affitta ha diritto a
- richiedere risoluzione del contratto se affittuario:
- non destina, al servizio della cosa, i mezzi necessari per la sua gestione;
- osserva regole buona tecnica;
- muta la destinazione economica.
- accertare in ogni tempo, anche con accesso in loco, che affittuario adempia ai suoi
obblighi.
Obblighi dell’affittuario:
- pagamento del canone;
- esercizio dell’azienda sotto ditta che la contraddistingue;
- gestione dell’azienda senza modifica della destinazione economica, e in modo da
conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti, e le normali dotazioni
di scorte;
- sostenimento spese ordinarie e accessorie.
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Riflessioni sul contratto di affitto di “ramo d’azienda”
Il contratto di affitto di ramo d’azienda, a differenza del contratto di locazione, non si
presenta particolarmente favorevole per chi “affitta”. L’affittuario, infatti, non solo è
gravato da tutta quella serie di obblighi prima visti, ma, inoltre:
-
non può recedere per “gravi motivi”
-
non ha diritto all’indennità di avviamento al momento della cessazione del contratto.
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CONTRATTO DI GESTIONE
ALBERGHIERA
c.d. DI MANAGEMENT
Tipo di contratto: Atipico. Il contratto di gestione alberghiera, a differenza dei contratti visti in precedenza,
si contraddistingue per essere un contratto diffusosi nella prassi del commercio
internazionale. Per tale ragione: -
si presenta come come un contratto atipico; -
i suoi contenuti sono solo quelli stabiliti dalle parti; -
le formule in esso utilizzate permettono di ricondurre il contratto, per taluni suoi
aspetti (e mantenendo comunque delle differenze) a figure contrattuali proprie del
nostro ordinamento.
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Obblighi del gestore (generalmente, grandi catene alberghiere): - amministrazione di un albergo altrui - in nome - per conto - a rischio del titolare dell’albergo, ma con segni distintivi e know-how propri; - informazione, al titolare, delle circostanze che sopravvengono e che appaiono
potenzialmente dannose per la gestione dell’albergo. La gestione deve essere effettuata con diligenza, e ricomprende l’attività di: - selezione e formazione del personale dell’albergo; - assunzione del personale esecutivo dello stesso; - amministrazione del personale addetto all’erogazione dei servizi di ospitalità; - pubblicità e promozione della struttura.
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Obblighi del titolare dell’albergo:
- pagamento del corrispettivo al gestore;
- svolgimento di tutte quelle attività necessarie a garantire che il gestore possa
adempiere alle proprie prestazioni nei termini pattuiti e secondo gli standard propri
(es. attività di ristrutturazione dell’immobile);
- ottenimento di tutte le autorizzazioni amministrative necessarie per lo svolgimento
dell’attività alberghiera;
Si deve comunque specificare che, data l’ampiezza del potere gestorio, centrale
rilevanza assumono le clausole inserite nel contratto al fine di individuare i poteri del
gestore, e quelli del proprietario.
Corrispettivo:
Può essere FISSO o VARIABILE .
Nel primo caso, al gestore spetterà il corrispettivo pattuito, a prescindere dai risultati che
l’attività ha prodotto.
Nel secondo caso, ad una parte di corrispettivo fissa, se ne aggiunge una variabile che
viene corrisposta in base agli incassi ottenuti o in base ad altri indici.
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Riflessioni sul contratto di “gestione alberghiera”
Il contratto di gestione alberghiera si presenta, evidentemente, come la soluzione
contrattuale migliore tanto per chi, rivestendo già una posizione forte nel mercato, voglia
svolgere la sua attività senza accollarsi tutti i rischi che da essa derivano, quanto per chi,
rivestendo una posizione meno forte, voglia ottenere da quella gestione un ritorno
migliore sul suo investimento (sia pur assumendosi tutti i rischi).
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