RIUSO E RECUPERO AMBIENTALE AREA EX CAVA DOGANA

REGIONE PIEMONTE
COMUNE DI GALLIATE
RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE E SVILUPPO
DELL’OFFERTA TURISTICA DEL COMUNE DI GALLIATE
RIUSO E RECUPERO AMBIENTALE AREA EX
CAVA DOGANA
Maggio 2008:
COMMITTENTI:
SOCIETA’ MONTIPO’ COSTRUZIONI GENERALI S.r.l.
SOCIETA’ VILLA RADICE S.r.l.
SOCIETA’ A-B DUE S.s.
PROGETTISTI:
Arch. Giacomo Aurelio Storzini
Arch. Roberto Gazzola
COLLABORATORI: Arch. Monica Botta
Via Indipendenza, 16 Galliate (NO)
Tel./fax 0321.864625
[email protected]
[email protected]
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
Indice
1
2
QUADRO CONOSCITIVO ......................................................................................................................................................... 2
1.1
BREVE DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO .................................................................................................................. 2
1.2
RAPPORTI INSTAURATI SUL TERRITORIO CON ALTRI SOGGETTI PUBBLICI O PRIVATI (SINERGIE).................. 2
1.3
RISULTATI ED EFFETTI ATTESI..................................................................................................................................... 3
1.4
SOGGETTO ATTUATORE DELL’INTERVENTO/EROGATORE DEL SERVIZIO ........................................................... 3
1.5
MODALITÀ DI GESTIONE................................................................................................................................................ 3
FATTIBILITÀ TECNICA ............................................................................................................................................................. 4
2.1
3
SCELTE TECNICHE "DI BASE" ....................................................................................................................................... 4
2.1.1
La destinazione ad attività sportiva all’aperto ............................................................................................................... 5
2.1.2
Le attività ricettive ......................................................................................................................................................... 5
2.1.3
Le unità residenziali ...................................................................................................................................................... 6
2.1.4
Il recupero ambientale dell’ex cava e la riqualificazione paesaggistica........................................................................ 6
2.1.5
Altri interventi previsti.................................................................................................................................................... 6
2.2
PLANIMETRIA E CARTOGRAFIA DELL’AREA INTERESSATA ..................................................................................... 7
2.3
ELENCHI CATASTALI DELLE AREE E DEGLI IMMOBILI OGGETTO DEL PROGRAMMA .......................................... 7
2.4
STIMA PARAMETRICA DEL COSTO DI COSTRUZIONE E DI REALIZZAZIONE ....................................................... 12
2.5
EVENTUALI PROBLEMI SU CUI PORRE L'ATTENZIONE IN FASE PROGETTUALE ................................................ 13
COMPATIBILITÀ URBANISTICA, AMBIENTALE E PAESAGGISTICA .................................................................................. 14
3.1
COMPATIBILITÀ URBANISTICA.................................................................................................................................... 14
3.2
DESCRIZIONE SINTETICA DELL’IMPATTO AMBIENTALE DELL'OPERA E DELLE MISURE COMPENSATIVE
PREVISTE ...................................................................................................................................................................... 15
3.3
DESCRIZIONE SINTETICA DELL’INSERIMENTO PAESAGGISTICO DELL’INTERVENTO E DELLE EVENTUALI
MISURE COMPENSATIVE PREVISTE.......................................................................................................................... 15
3.4
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA DEL SITO IN CUI SORGERÀ L'OPERA .......................................................... 15
4
SOSTENIBILITÀ FINANZIARIA ............................................................................................................................................... 16
5
PROCEDURE .......................................................................................................................................................................... 16
5.1
IDONEITÀ DELL’AREA ALL’INTERVENTO E DISPONIBILITÀ DELLE AREE E/O DEGLI IMMOBILI.......................... 16
5.2
DESCRIZIONE PUNTUALE DEI PASSAGGI PROCEDURALI CHE SI INTENDONO ATTUARE PER OTTENERE
NULLA OSTA, AUTORIZZAZIONI, ETC. E STIMA DEI TEMPI PREVISTI.................................................................... 16
5.3
INDICAZIONE DELLE SCADENZE TEMPORALI PER LA REALIZZAZIONE DELL’INTERVENTO ............................. 17
Maggio 2008
1
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
PREMESSA
La presente scheda di intervento è stata redatta per presentare la proposta di intervento denominata
“Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana” e che ha come obiettivi la localizzazione di
attività ricettive (alberghiere ed extralberghiere), ricreative e sportive con il contestuale recupero
ambientale e paesaggistico dell’area, che è inserita nel Programma Territoriale Integrato “INNOVARE
INNOVARA”, che ha come capofila il Comune di Novara.
La relazione è redatta secondo le indicazioni fornite dalla Regione Piemonte per le schede per gli
interventi privati.
1 QUADRO CONOSCITIVO
1.1 BREVE DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO
La Cava Dogana è un’ampia area un tempo destinata a cava di sabbia e ghiaia, localizzata ai limiti del
confine con il Parco del Ticino, vicino all’orlo di erosione fluviale del livello fondamentale della pianura.
L’attività estrattiva, ormai da tempo dismessa, ha interessato una superficie di circa 20 ettari,
approfondendo nel corso dell’attività gli scavi: l’attuale piano dell’area di cava si attesta intorno a quota
133 – 135 m. slm, rispetto al piano di campagna originale posto a quota 155 m. slm.
L’attività estrattiva si era poi sviluppata sotto falda creando due laghi di cava della superficie di 45.000 e
15.000 metri quadri e con profondità variabili fino a 15 - 20 metri.
Il progetto di recupero ambientale originale, per quanto limitato quasi esclusivamente alla sola messa in
sicurezza delle scarpate e delle sponde, è stato realizzato solo parzialmente.
Si tratta perciò di un’area di origine antropica estranea al contesto paesaggistico che la circonda e che
come tale deve ritrovare una sua specifica identità in un’ottica di riqualificazione complessiva.
Il Comune di Galliate si è recentemente dotato di un PPE AREA PRE PARCO che comprende parte del
territorio agricolo compreso tra l’abitato di Galliate ed il confine del Parco del Ticino.
Con il PPE l’area di cava è stata individuata all’interno del comparto C1: “il Piano individua nell’area della
ex cava Dogana e nelle aree contermini delimitate in cartografia come “Comparto C.1” un ambito di
localizzazione integrata di attività ricettive, ricreative sportive e del tempo libero, associate al recupero
paesaggistico ed ambientale della ex cava.”
Il presente progetto si riferisce ai comparti C.1.b, C.1.c, C.1.d, del PPE: è per ora limitato ai terreni di
proprietà del proponente e potrà essere in futuro ampliato ad altre proprietà ed ad altri comparti.
In estrema sintesi il progetto prevede la realizzazione di strutture ricettive di varie tipologie, collegate
all’attività sportiva del golf ed inserite nel contesto del recupero ambientale dell’area della ex cava.
1.2 RAPPORTI INSTAURATI SUL TERRITORIO CON ALTRI SOGGETTI PUBBLICI
O PRIVATI (SINERGIE)
L’intervento si inserisce nel quadro normativo del Piano del Preparco che prevede precisi interventi di
urbanizzazione, mitigazione e compensazione delle opere da realizzare. In questo contesto il progetto
rientra nell’insieme degli interventi previsti dal Piano, contribuendo alla sua realizzazione, che ha come
scopo principale la valorizzazione dei caratteri paesistici, ambientali, storici e culturali dell’intera zona, in
un’ottica di sviluppo compatibile.
Maggio 2008
2
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
1.3 RISULTATI ED EFFETTI ATTESI
Gli effetti del progetto sono illustrati nella descrizione degli interventi e qui vengono sintetizzati in modo
organico.
Creazione di attività sportive:
è prevista la realizzazione di un impianto per il golf da 9 buche
Creazione di attività ricettive:
−
albergo, ristorante, bar, sala convegni (SLP mq. 4.200), comparto C.1.c
−
club house, ristorante, bar (SLP mq. 600), comparto C.1.b
−
residence (SLP mq. 1700), comparto C.1.b
Realizzazione di unità residenziali turistiche:
distribuite in parte nel comparto C.1.b e C.1.c (SLP mq. 2.360)
Recupero e ambientale della ex cava e riqualificazione paesaggistica dell’area:
l’intervento riguarda tutta la superficie della cava e sarà realizzato unitamente agli altri interventi previsti:
gli interventi specifici riguardano la sistemazione delle scarpate e delle sponde del lago grande ed il
parziale riempimento del lago piccolo di nord est
Effetti indiretti:
−
realizzazione di opere di urbanizzazione di interesse collettivo
−
realizzazione e/o monetizzazione di opere di compensazione ambientale di interesse collettivo
−
riqualificazione dell’intero ambito in cui è inserita l’area di cava
Possibili ricadute occupazionali:
si prevede che la gestione e manutenzione dell’area nel suo complesso: campo da golf, attività ricettiva
(club house, hotel, bar, ristorante, ecc.) potrà creare posti di lavoro per almeno 30 addetti e la creazione
di una serie di attività di indotto.
1.4 SOGGETTO ATTUATORE DELL’INTERVENTO/EROGATORE DEL SERVIZIO
La proprietà e il promotore dell’intervento sono la Società Montipò Costruzioni Generali S.r.l. con
sede a Novara Piazza Martiri della Libertà 4, Società Villa Radice S.r.l. con sede a Galliate in Via
Buonarroti e Società A-B DUE S.s. con sede a Galliate in Via Buonarroti.
1.5 MODALITÀ DI GESTIONE
Il progetto è di iniziativa privata e realizzato interamente su terreni di proprietà. La gestione delle strutture
ricettive sarà affidata ad uno o più operatori di settore.
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Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
2 FATTIBILITÀ TECNICA
2.1 SCELTE TECNICHE "DI BASE"
Il progetto riguarda i terreni di proprietà compresi nei comparti C.1.b, C.1.c, C.1.d, così come individuati
dal PPE AREA PRE PARCO del comune di Galliate. Complessivamente le superfici di proprietà
interessate sono di mq 196.890 nel comparto C.1.b, mq 44.257 (la totalità) nel comparto C.1.c, mq
54.030 (la totalità) nel comparto C.1.d.
Queste superfici producono una volumetria edificabile possibile descritta nella seguente tabella:
COMPARTI
C.1.c
C.1.b
AREE DI PROPRIETA'
DEI PROPONENTI
IT (indice territoriale)
Volumetria possibile:
di cui ricettivo (80%)
di cui residenziale turistica (20%)
Volumetria per addetti e custodi
mq
196.890
0,04
7.876
24.003
6.001
300
mq
mc/mq
mc
mc
mc
mc
C.1.d
TOTALE
mq
44.257
0,50
22.129
mq
54.030
mq
295.177
500
300
30.004
24.003
6.001
1.100
Mentre il progetto prevede la realizzazione di queste volumetrie:
VOLUMETRIA DI PROGETTO
Volumetria ricettiva alberghiera ed
integrata con attività sportive e
ricreative
Residenziale turistica e per custodia
mc
mc
23.400
7.080
mq
mq
6500
2360
A sua volta sono previste le seguenti opere di urbanizzazione e compensazione:
OPERE DI URBANIZZAZIONE E COMPENSAZIONE
Parcheggio di uso pubblico:
ricettivo
residenziale turistica
Parcheggio di uso privato:
ricettivo
residenziale turistica + custodi
Opere di urbanizzazione:
Rotatoria SS.341
Fognatura Via Ticino
Pista ciclabile Via Ticino
indice
1 mq/mq
0,14 mq/mc
mq
6.500
991
0,33 mq/mq
0,1 mq/mc
2.145
708
Dal punto di vista morfologico si possono distinguere tre differenti livelli altimetrici dell’area interessata
dal progetto e che corrispondo grossomodo ai tre comparti: il comparto C1.c si sviluppa a piano
campagna con una quota intorno ai 155 m. slm., il comparto comprende anche le scarpate digradanti
verso l’area di cava; il comparto C1.b si sviluppa sul piano di fondo scavo dell’area di cava con una
quota intorno ai 133, 135 m. slm.; il comparto C.1.d si attesta su una quota inferiore al piano campagna,
essendo stato oggetto in passato di un intervento di bonifica, e sarà oggetto di un intervento di
rimodellamento che lo porterà a raggiungere una quota media intorno ai 146 m. slm
Maggio 2008
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Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
2.1.1 La destinazione ad attività sportiva all’aperto
Il progetto prevede la destinazione di parte del comparto C.1.c e della totalità del C.1.d per l’esercizio del
golf : si prevede di realizzare un campo di 9 buche, con le relative attrezzature, servizi ed impianti.
Per permettere l’utilizzo dei due comparti è necessario realizzare un collegamento pedonale a
sottopasso del canale Cavour, nonché un intervento di rimodellamento delle aree del comparto C.1.d,
entrambi già previsti nel PPE.
Il volume di scavo prodotto dal rimodellamento della superficie del comparto viene riutilizzato per i lavori
di recupero ambientale del comparto C.1.b adiacente ed in particolare per il miglioramento morfologico
delle aree e dei versanti dell’ex cava e delle sponde dei laghi.
Risulta particolarmente importante che una struttura sportiva qual è un campo da golf si inserisca in
modo armonico nella zona entro cui sorge, non solo a livello di paesaggio ma anche in riferimento alla
vegetazione naturale potenziale, oppure che contribuisca a formare un nuovo tipo di paesaggio, valido
sia in termini naturalistici che in rapporto al tradizionale uso umano del suolo.
Gran parte del campo da golf è costituito da ampie superfici a tappeto erboso, mentre tutte le fasce e
macchie alberate saranno realizzate utilizzando vegetazione arborea ed arbustiva autoctona,
provvedendo alla conservazione di quella preesistente.
L’uso di specie arboree singole, in gruppo o in filare assolve principalmente il compito di separare i
fairways, proteggere il fondo dei green e fornire schermi visivi agli utenti del gioco. Dovranno essere
impiegate principalmente specie autoctone o naturalizzate di prima, seconda e terza grandezza (es.
olmo, carpino bianco, acero campestre, ciliegio ecc.).
La separazione dei fairways potrà essere realizzata anche tramite la messa a dimora di macchie
arbustive da fiore, privilegiando nella scelta delle specie, quelle autoctone (es. sanguinella, prugnolo,
ligustro ecc.).
Le specie arboree ed arbustive saranno anche utilizzate per creare siepi miste di connessione con le
unità vegetate esterne al campo da golf e per delimitare in maniera netta i confini della superficie su cui
si interviene.
Completa l’impianto la realizzazione di una Club house, con ristorante e bar e l’impianto di irrigazione
che utilizzerà le acque del lago.
2.1.2 Le attività ricettive
Sono previste varie tipologie di attività ricettive distribuite sull’area.
Club house (SLP mq 600) con bar e ristorazione localizzata in prossimità della sponda sud del lago di
nord-est sul piano della cava.
Albergo (SLP mq 4.200): l’edificazione per le destinazioni ricettive sarà articolata in uno o più edifici
localizzati nell’area libera posta a nord-est, con una disposizione planimetrica articolata intorno all’edificio
residenziale esistente, con corpi di fabbrica degradanti verso l’area ex cava, previo l’adeguato
rimodellamento dei versanti e ove ciò risulti compatibile con le verifiche geologico-tecniche; il recupero
dell’edificio residenziale esistente posto al centro dell’area sarà funzionale all’attività ricettiva.
Le funzioni comprese in questa struttura sono di tipo alberghiero con sale convegni, bar e ristorazione.
Residence (SLP mq 1.700): nelle aree ad est del piano cava, addossato all’attuale pendio sarà
realizzato un complesso composto da una serie di edifici destinati all’uso ricettivo caratterizzati da
appartamenti per vacanze di vario taglio, disposti a formare un piccolo borgo e serviti dal vicino
parcheggio.
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Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
2.1.3 Le unità residenziali
Nella parte a nord est dell’area di cava, addossate alla scarpata e previa rimodellazione del lago e nella
parte centrale a sud della struttura alberghiera e posta sul piano cava si prevede al realizzazione di due
serie di unità residenziali turistiche e di seconde case, con tipologie omogenee e di vario taglio, in modo
da costituire un insieme unitario.
2.1.4 Il recupero ambientale dell’ex cava e la riqualificazione paesaggistica
Il recupero della ex Cava Dogana avrà una finalità mista: da una parte permettere la realizzazione del
campo da golf e delle altre destinazioni collegate e contestualmente garantire una corretta
rinaturalizzazione dell’area, al fine di assicurare l’insediamento di una copertura vegetale permanente
attraverso l'impiego di tecnologie di intervento "a bassa intensità", volte a promuovere l'insediamento in
un primo tempo di una fitocenosi non eccessivamente evoluta, che favorisca l'avvio di dinamiche
successionali.
Gli obiettivi prioritari che il recupero ambientale si prefigge sono:
−
stabilizzazione, rimodellamento e rinaturalizzazione delle scarpate;
−
rimodellamento e rinaturalizzazione delle sponde dei due laghi di falda;
−
mitigazione del rischio di trasferimento di inquinanti in falda, attraverso una corretta sistemazione di
fossi di guardia.
Si prevede un rimodellamento delle sponde del lago di cava anche per permettere gli interventi di
stabilizzazione delle scarpate introducendo una gradonatura intermedia ed utilizzando, laddove ve ne è
la necessità opere di Ingegneria Naturalistica per il consolidamento delle scarpate, che saranno oggetto
di interventi di rivegetazione in modo da costituire lungo tutte le aree acclivi una fascia boschiva,
costituita da piani strutturali diversi.
Le sponde del laghi ed i laghi stessi saranno oggetto di interventi di rimodellamento morfologico volti a
migliorarne l’aspetto percettivo e le potenzialità di fruizione ad al contempo permettere la costituzione di
ambienti differenti in grado di incrementare i caratteri complessivi di naturalità della zona; per il lago
piccolo di nord est è previsto il parziale riempimento della zona nord.
Per i movimenti di terra necessari potranno essere utilizzati i materiali di scavo recuperati
dall’abbassamento del piano di campagna del comparto C.1.d.
Per evitare possibili cause di dissesto si realizzerà una rete di canalizzazione delle acque superficiali che
ne impedisca il ruscellamento sulle scarpate.
2.1.5 Altri interventi previsti
Sono previste la realizzazione di case per gli addetti ed i custodi che sono integrate nei complessi sopra
descritti.
Saranno realizzati parcheggi ad uso pubblico e privato, nella quantità prescritta dalle norme, localizzati
nei pressi dei complessi edilizi. I parcheggi, alberati, sono separati dalle altre zone di fruizione da fasce
arboree ed arbustive e con pavimentazione permeabile, in prato rinforzato o stabilizzato.
E’ previsto un impianto di illuminazione esterno realizzato con differenti tipologie di apparecchi illuminanti
a seconda delle situazioni, dal palo alto stradale al lampioncino da giardino; anche parte del campo da
golf potrà essere dotata di impianto di illuminazione.
A completamento del campo di golf sarà installato un impianto di irrigazione alimentato dai bacini lacustri
presenti.
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Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
La sistemazione dell’area prevede anche la posa dei cavidotti e delle tubazioni per tutti gli allacciamenti
delle reti e delle utenze dei vari complessi edilizi.
Si prevede la costruzione di impianti solari per la produzione di acqua calda per uso sanitario e di
energia elettrica, eventualmente si potrà studiare la possibilità di utilizzare per il riscaldamento e la
climatizzazione degli edifici l’utilizzo di risorse energetiche alternative (geotermia).
2.2 PLANIMETRIA E CARTOGRAFIA DELL’AREA INTERESSATA
Sono allegate la TAV 02 con l’illustrazione dello stato di fatto e della planimetria di progetto.
2.3 ELENCHI CATASTALI DELLE AREE E DEGLI IMMOBILI OGGETTO DEL
PROGRAMMA
Nella seguente tabella sono indicati gli estremi catastali dei terreni delle proprietà interessate.
foglio
superficie
mappale
C.1.a
C.1.b
C.1.c
25
22
1.570,00
25
23
1.040,00
25
24
2.610,00
25
25
1.870,00
25
26
890,00
25
27
1.610,00
25
28
1.250,00
25
29
790,00
25
30
2.560,00
25
31
1.450,00
25
32
1.540,00
25
315
25
317
25
319
25
232
25
11
25
12
8
175
1.470,00
8
176
1.950,00
8
179
1.110,00
8
180
1.940,00
8
181
1.130,00
8
184
1.530,00
8
185
1.020,00
8
186
1.860,00
8
190
8
48
8
144
1.090,00
8
145
1.620,00
8
146
750,00
8
147
1.320,00
Maggio 2008
C.1.d
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Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
foglio
superficie
mappale
C.1.a
C.1.b
C.1.c
8
149
1.050,00
8
150
800,00
8
165
870,00
8
166
5.920,00
8
167
1.060,00
8
170
5.600,00
8
343
1.720,00
8
168
8
344
8
345
8
297
8
172
1.970,00
8
171
495,00
2.085,00
8
164
189,00
1.621,00
8
253
411,00
839,00
8
245
8
246
262,00
158,00
8
244
329,00
541,00
8
241
387,00
483,00
8
240
344,00
436,00
8
235
1.366,00
604,00
8
234
991,00
639,00
8
233
1.406,00
854,00
8
232
478,00
342,00
8
229
443,00
87,00
8
228
276,00
84,00
8
223
1,00
439,00
8
222
410,00
8
211
1.400,00
8
210
718,00
642,00
8
209
1.575,00
235,00
8
208
365,00
305,00
8
205
771,00
269,00
8
204
238,00
182,00
8
201
501,00
189,00
8
200
395,00
135,00
8
197
1.347,00
13,00
8
196
336,00
74,00
8
193
328,00
82,00
8
192
263,00
67,00
8
191
1.748,00
232,00
8
316
1.402,00
2.558,00
8
194
380,00
8
195
380,00
8
198
1.050,00
8
199
480,00
8
202
530,00
8
203
820,00
Maggio 2008
C.1.d
2.880,00
2.660,00
5.380,00
3.920,00
380,00
1.210,00
8
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
foglio
superficie
mappale
C.1.a
C.1.b
C.1.c
8
206
750,00
8
207
1.320,00
8
212
730,00
8
213
660,00
8
214
2.140,00
8
215
1.270,00
8
216
1.230,00
8
217
410,00
8
218
410,00
8
219
410,00
8
220
940,00
8
221
1.030,00
8
224
1.730,00
45,00
8
225
1.788,00
47,00
8
226
1.490,00
8
227
530,00
8
230
450,00
8
231
2.580,00
8
237
1.780,00
8
238
700,00
8
239
370,00
8
242
939,00
8
243
880,00
8
246
420,00
8
247
450,00
8
248
530,00
8
249
470,00
8
250
800,00
8
251
370,00
8
252
920,00
8
254
610,00
8
255
630,00
8
256
590,00
8
257
1.080,00
8
258
1.100,00
8
259
1.150,00
8
260
2.350,00
8
261
1.760,00
8
262
1.000,00
8
263
960,00
8
264
880,00
8
265
1.070,00
8
266
1.210,00
8
267
2.000,00
8
268
1.250,00
8
269
470,00
8
270
2.130,00
8
271
2.730,00
Maggio 2008
C.1.d
9
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
foglio
superficie
mappale
C.1.a
C.1.b
C.1.c
C.1.d
8
272
4.650,00
8
273
770,00
8
274
880,00
8
275
430,00
8
276
990,00
8
277
1.000,00
8
278
8
279
500,00
8
280
460,00
8
281
670,00
8
282
540,00
8
283
460,00
8
284
580,00
8
285
500,00
8
286
540,00
8
287
570,00
8
288
550,00
8
289
1.010,00
8
290
1.040,00
8
291
930,00
8
292
1.120,00
8
293
710,00
8
294
620,00
8
295
670,00
8
299
1.090,00
8
300
1.000,00
8
308
10.090,00
8
341
2.260,00
8
342
3.940,00
8
169
20.950,00
8
173
52.506,00
8
317
140,00
8
318
40,00
8
334
1,00
8
335
8
336
15,00
8
337
10,00
8
338
6,00
8
339
140,00
10
195
1.380,00
10
196
5.710,00
10
197
1.000,00
10
198
1.050,00
10
199
1.040,00
10
200
180,00
10
201
650,00
10
202
1.540,00
10
203
4.400,00
Maggio 2008
10
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
foglio
superficie
mappale
C.1.a
C.1.b
C.1.c
C.1.d
10
204
1.600,00
10
205
960,00
10
206
710,00
10
207
720,00
10
208
720,00
10
209
720,00
10
210
720,00
10
211
620,00
10
212
450,00
10
213
880,00
10
214
870,00
10
215
250,00
10
216
7.810,00
10
217
1.650,00
10
218
1.420,00
10
219
1.460,00
10
220
2.290,00
10
221
1.550,00
10
222
1.030,00
10
223
1.000,00
10
225
1.560,00
10
226
780,00
10
227
720,00
10
228
790,00
10
229
790,00
10
230
710,00
10
231
790,00
10
256
1.420,00
10
257
720,00
10
258
1.000,00
10
275
10
276
10
286
19
166
19
256
19
258
31
64
31
80
Maggio 2008
370,00
11
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
2.4 STIMA PARAMETRICA DEL COSTO DI COSTRUZIONE E DI REALIZZAZIONE
Di seguito viene riportatala stima di massima del costo di costruzione riferita alle singole destinazioni ed
il Quadro Tecnico Economico (vedi schema B2).
COSTI DELL'INTERVENTO
€/mq
Volumetria ricettiva alberghiera ed
integrata con attività sportive e
ricreative
SLP residenziale
Accessori volumetria residenziale
Parcheggio pubblico
Parcheggio privato
Impianti di distribuzione e raccolta
(acqua, luce, fogna, ecc)
Impianto illuminazione esterna
Altre sistemazioni esterne (aree verdi,
arredi, pavimentazioni, ecc)
Rotatoria SS.341
Fognatura Via Ticino
Pista ciclabile Via Ticino
Recupero ambientale ex cava
Allestimento campo da golf
900,00
750,00
250,00
40,00
40,00
mq
€uro
6.500
2.360
2.000
7.500
3.000
5.850.000
1.770.000
500.000
300.000
120.000
380.000
270.000
6,00
20,00
80.000
120.000
400.000
380.000
80.000
70.000
480.000
2.400.000
13.000.000
Totale
SCHEMA B2 - IMPORTO DEI LAVORI
PPP03 “Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana”
QUADRO ECONOMICO SINTETICO
a) Totale importo appalto
b)
b1)
b2)
b3)
b4)
Somme a disposizione della stazione appaltante
arredi, indagini, allacciamenti, imprevisti
acquisizione aree o immobili
spese tecniche, collaudo, ecc.
IVA totale
Totale costo realizzazione
Maggio 2008
€
13.000.000,00
€
€
parziale €
€
500.000,00
2.700.000,00
3.200.000,00
16.200.000,00
12
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
2.5 EVENTUALI PROBLEMI
PROGETTUALE
SU
CUI
PORRE
L'ATTENZIONE
IN
FASE
Trattandosi di un intervento complesso gli aspetti da approfondire in fase progettuale sono molteplici, tra
tutti si evidenzia:
−
indagine tecnico geologica per definire le condizioni di utilizzo dell’area e le eventuali indicazioni
prescrittive per gli interventi di recupero ambientale, con approfondimento dello studio geotecnico
per la valutazione della stabilità dei fornti e delle aree che saranno edificate;
−
una questione che dovrà essere approfondita in fase progettuale in modo da estendere la
compatibilità ambientale dell’intervento, è quella relativa agli aspetti legati al consumo di risorse
idriche ed energetiche, che per una destinazione ricettiva possono avere una considerevole
incidenza; occorrerà approntare uno studio specifico, con eventuale individuazioni delle fonte
energetiche alternative e/o rinnovabili e delle modalità necessarie a garantire il risparmio energetico
e la migliore compatibilità ambientale dell’intervento (risorse geotermiche, pannelli solari per la
produzione di acqua calda sanitaria o fotovoltaici per la produzione di corrente elettrica, separazione
della rete delle acque potabili da quella destinata ad altri utilizzi, separazione delle acque
meteoriche da quelle reflue, ecc.).
In fase progettuale saranno sviluppati anche attraverso la Valutazione di Impatto Ambientale, la
Valutazione di Incidenza e la Relazione Paesaggistica, tutti gli aspetti relativi alla compatibilità
dell’intervento con il contesto ambientale e paesaggistico in cui si sviluppa.
Maggio 2008
13
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
3 COMPATIBILITÀ URBANISTICA, AMBIENTALE E PAESAGGISTICA
3.1 COMPATIBILITÀ URBANISTICA
Come accennato in precedenza l’intervento si sviluppa sulla base delle indicazioni, dei vincoli e delle
prescrizioni del PPE AREA PRE PARCO che riassume in sé le indicazioni del PRG del Comune e quelle
dei piani sovraordinati, il Piano Territoriale Provinciale (P.T.P.) ed il Piano Territoriale Regionale
dell’Ovest Ticino (P.T.R. Ovest Ticino).
Schema URB
PISL: RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE E SVILUPPO DELL’OFFERTA TURISTICA DEL
COMUNE DI GALLIATE
Intervento N.: PPP03 – Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
Comune: Galliate
COMPATIBILITÁ URBANISTICA
L’intervento è assoggettato alle seguenti disposizioni generali, urbanistiche ed edilizie, vigenti
od operanti in salvaguardia:
Piano Regolatore Generale o Variante (1):
Variante strutturale approvata con DGR 1-8365 del 10/02/1993
Variante adottata con delibera CC n. 4 del 26/01/2006; in salvaguardia
Area urbanistica in cui è compreso l'intervento (2):
Art. 37 “Aree pre parco di riqualificazione ambientale e di riordino turistico-ricreativo ed agrituristico”.
Allegati:
Estratti cartografici del PRG con individuazione dell’area interessata dall’intervento
Estratti delle Norme Tecniche di Attuazione
Prescrizioni derivanti da altri piani o programmi (3):
PPE AREA PRE PARCO – approvato con DCC n.5 del 26.01.2006
Prescrizioni derivanti da regolamenti comunali (4):
Vincoli e altre prescrizioni normative (5):
-
DL 22 gennaio 2004 n. 42 che all’art. 142 punto f) tutela i parchi e le riserve nazionali o regionali,
nonché i territori di protezione esterna dei parchi.
L’intervento è (6):
CONFORME
NON CONFORME
alle disposizioni generali, urbanistiche ed edilizie, vigenti od
operanti in salvaguardia
In caso di non conformità:
Tipo di variante urbanistica necessaria (6):
Altro
Specificare (7):
Tempi previsti: per il completamento dell’iter di approvazione: 18 mesi
Maggio 2008
14
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
3.2 DESCRIZIONE SINTETICA DELL’IMPATTO AMBIENTALE DELL'OPERA E
DELLE MISURE COMPENSATIVE PREVISTE
Il PPE AREA PRE PARCO ha già subito una valutazione di compatibilità ambientale ai sensi della L.R.
40 /1998 ed una valutazione di incidenza sul SIC IT1150001 – Valle del Ticino.
Nell’ambito di queste valutazioni è stato considerato l’effetto complessivo della realizzazione del P.P.E,
grazie alle quali eventuali effetti negativi vengono compensati attraverso azioni di sostituzione o
mitigazione.
Anche l’intervento descritto in questo studio di fattibilità è stato considerato nella valutazione ambientale
complessiva del PPE, ne sono state individuate le specifiche caratteristiche, nonché le opere di
mitigazione compensazione da adottare, che complessivamente ne garantiscono la compatibilità
ambientale.
L’intervento è comunque soggetto a specifica Valutazione di Impatto Ambientale e Valutazione di
Incidenza: in questa fase di studio di fattibilità si ritiene sufficiente fare proprie le valutazioni già
contenute nel PPE.
3.3 DESCRIZIONE
SINTETICA
DELL’INSERIMENTO
PAESAGGISTICO
DELL’INTERVENTO E DELLE EVENTUALI MISURE COMPENSATIVE
PREVISTE
Come già detto nei capitoli precedenti, attualmente la zona di intervento si configura come un’area
almeno in parte degradata, residuo dell’attività estrattiva, in cui la maggior parte della superficie è
costituita dai laghi di cava e da terreno nudo.
Si tratta di una profonda modificazione morfologica del territorio estranea al contesto paesaggistico.
L’intervento presentato si propone come un riuso dell’ex cava e delle aree adiacenti inserito in un
progetto di recupero ambientale e paesaggistico: il recupero della Villa Radice, la sistemazione delle
scarpate e dei laghi di cava, l’incremento delle superfici coperte da vegetazione, l’eterogeneità degli
ambienti, l’uso di specie autoctone, la scelta di tipologie costruttive integrate nel contesto, costituiscono,
pur non essendo in grado di ripristinare i caratteri del paesaggio preesistenti, un oggettivo miglioramento
della qualità paesaggistica dell’area.
I segni dell’attività passata non possono essere eliminati ma se ne propone la revisione in un’ottica di
attività ricettiva compatibile con il contesto paesaggistico presente.
3.4 DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA DEL SITO IN CUI SORGERÀ L'OPERA
Nell’allegato A è riportata la documentazione fotografica dell’area di progetto.
Maggio 2008
15
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
4
SOSTENIBILITÀ FINANZIARIA
A completamento della pratica sarà allegata una lettera di intenti in cui si conferma la volontà di
procedere con l’intervento descritto.
5 PROCEDURE
5.1 IDONEITÀ DELL’AREA ALL’INTERVENTO E DISPONIBILITÀ DELLE AREE E/O
DEGLI IMMOBILI
Dal punto di vista territoriale e normativo l’area è idonea all’intervento previsto. Per quanto riguarda la
disponibilità delle aree, le stesse sono di proprietà dei proponenti.
5.2 DESCRIZIONE PUNTUALE DEI PASSAGGI PROCEDURALI CHE SI
INTENDONO ATTUARE PER OTTENERE NULLA OSTA, AUTORIZZAZIONI,
ETC. E STIMA DEI TEMPI PREVISTI
Tenendo conto dell’analisi degli strumenti di pianificazione svolta al capitolo 3.1, è possibile ipotizzare un
percorso per giungere all’attuazione dell’intervento che viene schematizzato nella seguente tabella.
I tempi previsti sono ipotetici e stimati in base ad una procedura normale; i tempi relativi agli
adempimenti del proponente si possono sovrapporre a quelli autorizzativi, attraverso proposte ed incontri
preliminari con gli enti interessati, riducendo i tempi complessivi.
ADEMPIMENTI
TEMPI PREVISTI
(mesi)
studio geologico tecnico (preliminare ad ogni
intervento)
1
redazione di un piano attuativo specifico con
approfondimenti a livello di progetto definitivo
3
redazione Studio di Compatibilità Ambientale
(L.R. 40/98)
3
redazione valutazione di incidenza
2
redazione relazione paesaggistica ai sensi
del DL 22 gennaio 2004 n. 42
1
autorizzazione Enti preposti
3
approvazione del piano da parte del Comune
di Galliate
3
redazione del progetto definitivo
3
rilascio permesso di costruire del Comune di
Galliate
2
inizio lavori
1
Totale mesi
22
conclusione lavori
Maggio 2008
NOTE
I tempi della progettazione e dei
relativi studi possono essere quasi
contemporanei con una durata
complessiva di 5-6 mesi
il progetto definitivo può essere redatto
nei tempi di approvazione del piano
attuativo
tenendo
conto
dei
tempi
di
sovrapposizione i lavori potrebbero
iniziare dopo circa 18 mesi
i lavori potranno procedere per lotti in
modo da rendere utilizzabili e
disponibili alcune aree e destinazioni
in tempi differenziati
16
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
5.3 INDICAZIONE DELLE SCADENZE TEMPORALI PER LA REALIZZAZIONE
DELL’INTERVENTO
Si allega il cronoprogramma redatto secondo lo SCHEMA S1.
S1 - SCHEMA INDICATIVO DI CRONOPROGRAMMA DELL'INTERVENTO
PERIODI
FASI
STUDIO GEOLOGICO TECNICO
PIANO ATTUATIVO (progetto preliminare definitivo)
STUDIO DI COMPATIBILITA' AMBIENTALE (L.R. 40/98)
VALUTAZIONE DI INCIDENZA
RELAZIONE PAESAGGISTICA
RICHIESTA AUTORIZZAZIONI
RILASCIO AUTORIZZAZIONI
PROGETTO DEFINITIVO ESECUTIVO
RILASCIO PERMESSO DI COSTRUIRE
INIZIO-FINE LAVORI
COLLAUDO
AVVIO ESERCIZIO/SERVIZIO
1
2
3
4
5
6
9
10
11
12
13
14
7
8
I periodi sono riferiti a trimestri
PERIODI
FASI
STUDIO GEOLOGICO TECNICO
PIANO ATTUATIVO (progetto preliminare definitivo)
STUDIO DI COMPATIBILITA' AMBIENTALE (L.R. 40/98)
VALUTAZIONE DI INCIDENZA
RELAZIONE PAESAGGISTICA
RICHIESTA AUTORIZZAZIONI
RILASCIO AUTORIZZAZIONI
PROGETTO DEFINITIVO ESECUTIVO
RILASCIO PERMESSO DI COSTRUIRE
INIZIO-FINE LAVORI
COLLAUDO
AVVIO ESERCIZIO/SERVIZIO
Allegati:
Allegato A – documentazione fotografica
Allegato B – estratto cartografia e norme PPE PRE PARCO
TAV 01 – Planimetria con indicazione della proprietà – Scala 1:2.000
TAV 02 – Planimetria stato di fatto e di progetto - Scala 1:3.500; !:2.000
Maggio 2008
17
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
Allegato A – documentazione fotografica
maggio 2008
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
maggio 2008
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
Foto n°1
Foto n°2
Foto n°3
maggio 2008
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
Foto n°4
Foto n°5
maggio 2008
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
Foto n°6
Foto n°7
maggio 2008
Riuso e recupero ambientale area ex cava Dogana
Allegato B
estratto cartografia e norme PPE PRE PARCO
maggio 2008
le
ina
vic
D
og
Str
an
a
ad
a
vic
ina
le
de
lla
Do
ga
na
a
155,54
Vil
la
155,54
F
or
tun
a
sta
Co
156
D
de
co
S
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m
un
og
an
a
129
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135
154
156
T
COMPARTO C.1.c
±144,87
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144,87
154
a
ett
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155
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155
l
de
COMPARTO C.1.b
le
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Str
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COMPARTO C.1.d
ur
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Ca
149,50
146,50
Pu
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co
153,78
Str
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Via
a
157
T
COMPARTO C.2.a
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Ca
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vicina
Ca
Via
o
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Tic
154
Vig
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T
vic
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le
COMPARTO C.1.a
COMPARTO
C.2.b
Str
ad
a
155
ad
a
AGGIORNAMENTO CARTOGRAFICO: 04.1999
LEGENDA
AREE PUBBLICHE, D' USO PUBBLICO E IMPIANTI TECNOLOGICI
CONFINE COMUNALE
Art.29
N.T.A.-PPE
DELIMITAZIONE PIANO PARTICOLAREGGIATO AREA PRE-PARCO
Art.29-31
N.T.A.-PPE
T
R.S.U.: RIFIUTI SOLIDI URBANI
P.E.I.: POZZI ESTRATTIVI IDROCARBURI
TM : IMPIANTI DI TELEFONIA
IMPIANTI TECNOLOGICI
AREE PER SERVIZI ED ATTREZZATURE PUBBLICHE E/O D' USO PUBBLICO
Art.3-8-9-10
N.T.A.-PPE
COMPARTO
C.1.c
VP
P
DELIMITAZIONE DEI COMPARTI E SUB-COMPARTI NORMATIVI
DI INTERVENTO
AREE BOSCATE DI SALVAGUARDIA, CONSERVAZIONE E CURA
DEGLI IMPIANTI ARBOREI ESISTENTI DA RIQUALIFICARE
Art.13
N.T.A.-PPE
AREE BOSCATE DEGRADATE O AREE NUDE DA RICOSTRUIRE,
RIQUALIFICARE E MIGLIORARE
Art.14
N.T.A.-PPE
NUOVO IMPIANTO DI FASCE ALBERATE E SIEPI ARBUSTIVE
Art.15
N.T.A.-PPE
COLTIVAZIONI CON CONSERVAZIONE DEL PAESAGGIO AGRARIO
Art.16
N.T.A.-PPE
AREE AGRICOLE PER L'ARBORICOLTURA DA LEGNO E DA FRUTTO
INTEGRATE CON GIARDINI E COLTIVAZIONI ORTICOLE
±0,00
Art.15
N.T.A.-PPE
Art.18
N.T.A.-PPE
±0,00
Art.19
N.T.A.-PPE
PARCHEGGI
S
CANILE SANITARIO
VA
AREA A PARCO E VERDE ATTREZZATO
A SCOPO DIDATTICO
USI AGRICOLI PREVALENTI
Art.12
N.T.A.-PPE
VERDE PUBBLICO ESTENSIVO E A PARCO
QUOTE ALTIMETRICHE STATO DI FATTO
QUOTE ALTIMETRICHE DI PROGETTO
DELIMITAZIONE AREE PARCO ARCHEOLOGICO
RETI, INFRASTRUTTURE E FASCE DI RISPETTO
Art.30
N.T.A.-PPE
NUOVA VIABILITA'
Art.27-32
N.T.A.-PPE
METANODOTTI SNAM
Art.31
N.T.A.-PPE
VIABILITA' ESISTENTE
Art.27-32
N.T.A.-PPE
ELETTRODOTTI
Art.27-32
N.T.A.-PPE
OLEODOTTI
PRATI PERMANENTI
AREE ED EDIFICI DI AZIENDE AGRICOLE CONNESSE
CON LA CONDUZIONE DEI FONDI
Art.28
N.T.A.-PPE
Art.21
N.T.A.-PPE
USI EXTRA-AGRICOLI
Art.17
N.T.A.-PPE
GIARDINI E PARCHI PRIVATI IN AREE AGRICOLE
Art.11
N.T.A.-PPE
EDIFICI ADIBITI AD USI EXTRAGRICOLI
Art.8
N.T.A.-PPE
LAGO DI FALDA
AREE PER ATTIVITA' RICETTIVE, SPORTIVE, RICREATIVE
Art.8-10
N.T.A.-PPE
AREE DI LOCALIZZAZIONE DELLE DESTINAZIONI RICETTIVE ALBERGHIERE
ED EXTRA ALBERGHIERE
Art.8-9
N.T.A.-PPE
AREE A VERDE ATTREZZATO PER LO SPORT
CON ATTREZZATURE E SERVIZI CONNESSI
(con aree boscate, fasce alberate, siepi arbustive)
Art.9
N.T.A.-PPE
AZIENDA AGRICOLA CON ALLEVAMENTI EQUESTRI
ASSOCIATI AD ATTIVITA' SPORTIVE, RICREATIVE, AGRITURISTICHE
E RICETTIVE
CANALI IRRIGUI PRIMARI ARGINATI
RETE IRRIGUA LOCALE SECONDARIA
Art.27-32
N.T.A.-PPE
T
POZZI ACQUEDOTTO
URBANO
COMUNE DI GALLIATE
Provincia di Novara
PIANO PARTICOLAREGGIATO
ESECUTIVO DELL’AREA PRE-PARCO
Art. 38 – 39 – 40 della Legge Regionale 56/77 e s.m.i.
S.A. 19.c Piano Regionale Territoriale – Area di approfondimento Ovest-Ticino
Art.37 N.T.A. del P.R.G.C. del Comune di Galliate
DICEMBRE 2005
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Comune di GALLIATE
PIANO PARTICOLAREGGIATO ESECUTIVO DELL’AREA PRE PARCO
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
TITOLO I - DISPOSIZIONI GENERALI
Art. 1 - Elaborati del PPE
Sono elementi costitutivi del P.P.E.:
A) Lo Studio Preliminare per la formazione del Piano Particolareggiato Esecutivo
dell'area Pre Parco, con le analisi urbanistica e territoriale, agro-forestale e geologica
e la definizione degli indirizzi progettuali.
B) La Relazione Illustrativa che precisa le prescrizioni e le previsioni del Piano
Regolatore Generale vigente con riferimento all'area interessata, corredata da:
- estratto delle norme del Piano Territoriale Regionale Area di approfondimento
"Ovest Ticino";
- estratto delle norme del P.R.G. vigente;
- la specificazione delle aree da cedere o da acquisire per destinazioni pubbliche e
di uso pubblico;
- la relazione finanziaria con la stima sommaria dei costi di acquisizione delle aree
e la loro ripartizione tra Comune e privati;
- i tempi previsti per l'attuazione del Piano con la indicazione delle relative priorità;
- le schede quantitative dei dati del Piano.
C) Gli elaborati grafici:
Tav. A.1 - Planimetria delle previsioni di P.R.G. relative al territorio oggetto del
P.P.E. - scala 1:5.000
Tav. A.2 - Delimitazione del P.P.E. su mappa catastale aggiornata - Individuazione
delle aree da acquisire – Localizzazione delle Osservazioni – scala 1:5.000
Tav. A.3 - Stato di Fatto. Destinazione d’uso delle aree e degli immobili – scala
1:5.000
Tav. A.4 - Stato di Fatto. Infrastrutture e vincoli esistenti – scala 1:5.000
Tav. A.5 - Delimitazione del P.P.E. su foto aerea – scala 1:5.000
Tav. P.1 – Previsioni del P.P.E. Destinazioni d’uso delle aree e degli immobili.
Comparti di Intervento - scala 1:5.000
Tav. P.2 – Previsioni del P.P.E.nei Comparti C.1 e C.2 - Destinazioni d’uso delle
aree e sezioni di progetto. - scala 1:2.000
Tav. P.3 – Previsioni del P.P.E. Opere di Urbanizzazione Primaria e Secondaria –
Rete della mobilità – Vincoli e fasce di rispetto - scala 1:5.000 – 1:1.000 –
1:200
Tav. P.4 - Planimetria del P.P.E. ridotta alla scala del PRG Vigente – scala 1:5.000
D) Estratti catastali ed elenco delle proprietà da acquisire o assoggettare all’uso
pubblico.
E) Le Norme Tecniche di Attuazione del P.P.E.
F) Relazione di Compatibilità Ambientale, ai sensi dell’art. 20 della LR 40/98
G) Studio relativo alla Valutazione di Incidenza del P.P.E. dell’area Pre Parco sul S.I.C.
IT1150001 – Valle del Ticino
H) Controdeduzioni alle Osservazioni presentate
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NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Art. 2 - Contenuto ed efficacia del PPE – Rapporto con la strumentazione
urbanistica regionale e comunale
1. Il presente Piano interviene su aree destinate dal Piano Territoriale Regionale "Ovest
Ticino" a fascia Pre Parco (Scheda d'ambito SA 19); il PRG vigente, in attuazione
del P.T.R. Ovest Ticino classifica le aree Pre Parco come aree di riqualificazione
ambientale e di riordino turistico-ricreativo ed agrituristico (art. 37 delle NTA).
2. Il Piano è formato ai sensi della legge 17/08/1942 n.1150 e degli artt. 38, 39 e 40
della Legge Regionale n. 56/77 "Tutela ed uso del suolo" e s.m.i.
3. Il Piano è inoltre formato ed adottato ai sensi del 6° e 7° comma dell’art. 40 della
LR.56/77 e s.m.i., in quanto prescritto dal 2° comma dell’art.37 della NTA.
4. Il Piano assegna ai singoli comparti di intervento le destinazioni d’uso, la capacità
insediativa e gli oneri di competenza relativi alla realizzazione delle opere di
urbanizzazione primaria e secondaria ed alle opere di compensazione ambientale;
esso acquista efficacia dalla data di pubblicazione della deliberazione di
approvazione sul Bollettino Ufficiale della Regione.
5. Ai sensi dell’art. 40 della L.R. 56/77 e s.m.i., l’approvazione del Piano conferisce
carattere di pubblica utilità alle opere in esso previste; sono conseguentemente
espropriabili le aree destinate ad attrezzature ed infrastrutture pubbliche.
6. Per l’attuazione del Piano è previsto un termine massimo di 10 anni, scaduto il quale
viene a cessare l’efficacia della dichiarazione di pubblica utilità delle opere previste.
7. Il Piano è predisposto in coerenza agli obiettivi di tutela ambientale, nel rispetto di
quanto disposto dall’art. 20 della L.R. 40/98.
Art. 3 – Gli interventi e le destinazioni d’uso previsti dal PPE (Tab.1)
1. Il Piano Particolareggiato Esecutivo, in conformità alla disciplina urbanistica del
Comune, prevede:
a) interventi di salvaguardia, conservazione e cura degli impianti arborei esistenti, la
riqualificazione delle aree boscate degradate, nuovi impianti boschivi, fasce
alberate e siepi arbustive, la conservazione e valorizzazione del paesaggio agrario
b) aree per attività ricettive, sportive e ricreative, le cui quantità sono definite dagli
elaborati grafici e dalle presenti Norme Tecniche di Attuazione del Piano con una
articolazione per i singoli comparti
c) nell’ambito di una superficie territoriale complessiva S.T. di 3.204.676 mq, pari a
320,46 Ha, una capacità insediativa per nuove destinazioni ricettive, esercizi
pubblici e servizi alle attività ricreative dimensionata dal PRGC con I.T. = 0,015
mc/mq, pari a 48.070 mc.
3. Ai sensi dell’art. 38, punto 3 della L.R. 56/77 e s.m.i., il Piano individua tre comparti
di intervento e di trasformazione edilizia ed urbanistica, la cui perimetrazione è
indicata negli elaborati grafici di Piano con una suddivisione in sub comparti.
4. Al fine di assicurare il necessario carattere unitario degli insediamenti, le domande
relative ai permessi di costruire dovranno essere presentate con una previsione
PPE Pre Parco_NTA_DEF.doc
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NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
progettuale plano volumetrica estesa alle unità minime di intervento individuate in
uno o più sub-comparti nel successivo Titolo II, anche se l’attuazione potrà essere
realizzata per singolo edificio o parti di esso, con permessi di costruire separati, nel
rispetto delle previsioni di Piano, tanto in relazione agli standards quanto alle relative
opere di urbanizzazione primaria, la cui realizzazione sarà comunque garantita da
apposita convenzione.
5. I dimensionamenti per le destinazioni d’uso previste all’interno dei singoli comparti e
sub comparti, nei limiti massimi di cui alle presenti norme e con le ulteriori
specificazioni indicate al successivo Titolo II, sono contenuti nella Tabella 1 allegata
alle presenti N.T.A., ed in particolare:
Comparto C.1.a – S.T.= 99.250 mq.: area a verde estensivo e attrezzato per lo sport;
Comparto C.1.b – S.T. = 205.750 mq.: area di recupero paesaggistico e ambientale
per nuove destinazioni a verde estensivo e attrezzato per lo sport,
con destinazioni ricettive alberghiere ed extralberghiere integrate
con le attività sportive, ricreative, con I.T. = 0,04 mc./mq. ed una
capacità insediativa per destinazioni ricettive e di servizio di 8.230
mc;
Comparto C.1.c – S.T. = 55.150 mq.: area per destinazioni ricettive alberghiere ed
extralberghiere, con I.T. = 0,50 mc./mq. ed una capacità insediativa
di 25.575 mc., di cui 450 esistenti;
Comparto C.1.d – S.T. = 55.374 mq.: area a verde estensivo e attrezzato per lo sport;
Comparto C.2.a – S.T. = 50.236 mq.: area per attività agricole, allevamento, cura e
ricovero animali, attività sportive e ricreative, attività ricettive, di
ristorazione e di servizio, con I.T. = 0,16 mc./mq. ed una capacità
insediativa per destinazioni ricettive e di servizio di 8.911 mc. di
cui 2.656 esistenti;
Comparto C.2.b – S.T. = 50.236 mq.: area a verde estensivo e attrezzato per lo sport,
integrabile al comparto C.2.a per le destinazioni in esso ammesse;
Comparto C.3.a – ST = 20.240 mq.: area di localizzazione delle destinazioni ricettive
alberghiere, di accoglienza e di ristorazione, con I.T. = 0,25
mc./mq. ed una capacità insediativa di 5.060 mc., di cui 4.000 mc.
esistenti;
Comparto C.3.b – S.T. = 25.600 mq.: area di localizzazione delle destinazioni
ricettive alberghiere, di accoglienza e di ristorazione, con I.T. =
0,25 mc./mq. ed una capacità insediativa di 6.400 mc.
6. Non sono consentiti gli interventi, le destinazioni d’uso e le attività che contrastano
con le destinazioni d’uso agricole, ricettive e ricreative indicate dal Piano e con i
caratteri paesaggistici ed ambientali della zona, con particolare esclusione:
a) delle attività sportive e ricreative che prevedano l’impiego di mezzi motorizzati
b) del rimessaggio di caravan, roulottes e simili anche a cielo aperto
c) dei depositi di rottami, macerie sia al coperto che a cielo libero
d) delle attività estrattive e le attività in sottosuolo con asportazione di materie, non
connesse ad una attività di trasformazione edilizia regolarmente autorizzata e ad
eccezione delle attività di estrazione dei pozzi di idrocarburi
PPE Pre Parco_NTA_DEF.doc
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e) della modifica e/o alterazione della morfologia dei luoghi, al di fuori di quelli
ammessi nel Comparto C.1 per il recupero paesaggistico-ambientale delle aree
dell’ex Cava Dogana e delle aree contermini
f) degli interventi di bonifica agraria di aree destinate alla coltivazione con quote di
scavo superiori ai 50 cm dal piano campagna.
Art. 4 - Opere di Urbanizzazione Primaria e Secondaria (Tab. 2 e Tab. 3) Corresponsione degli oneri e/o realizzazione e gestione delle opere di
urbanizzazione - Corresponsione del contributo commisurato al
costo di costruzione (Tab. 4a e 4b).
1. Nella realizzazione del Piano Particolareggiato saranno posti a carico degli operatori
privati tutti gli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria
correlate, come meglio specificato al presente articolo e nelle Tabelle 2 e 3 allegate
alle presenti N.T.A.
2. La verifica degli standards a parcheggio dovrà essere compiuta in sede di
presentazione della domanda di permesso di costruire, in relazione alla quantità di
S.L.P. e delle destinazioni d’uso dichiarate in tale sede, dove saranno precisate
quantità definitive ed ubicazione.
3. Le aree a parcheggio saranno assoggettate all’uso pubblico permanente.
4. Gli oneri d'urbanizzazione primaria e secondaria sono definiti in via preliminare dal
Piano Particolareggiato (Tab.2 e Tab.3 allegate) sulla base del progetto preliminare
delle opere e potranno essere meglio definiti sulla base dei relativi progetti esecutivi.
5. A scomputo totale o parziale degli oneri di urbanizzazione il Piano prevede e propone
la realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria correlate
agli interventi, il cui costo è stimato (Tab. 2 e Tab. 3) in forma preventiva e
sommaria, al netto delle opere a carico del Comune, per un importo complessivo di
Euro 1.374.900,00, di cui Euro 688.900,00 per opere di urbanizzazione primaria e
Euro 686.000,00 per opere di urbanizzazione secondaria (parcheggi pubblici e/o
d’uso pubblico).
6. Con la ripartizione dei costi complessivi delle opere che il Piano pone a carico degli
interventi edilizi sulla generalità delle volumetrie realizzabili per nuove destinazioni
ricettive alberghiere ed extralberghiere, esercizi pubblici, servizi ed attrezzature per
le attività ricreative, sono definiti, in forma analitica, gli oneri di urbanizzazione
primaria e secondaria a carico degli interventi di trasformazione urbanistica ed
edilizia proposti dal Piano nei comparti C.1, C.2 e C.3.
7. Sono inoltre definite le opere di interesse generale, che saranno realizzate dal
Comune, con l’impiego della quota di oneri di urbanizzazione corrisposta e di quota
parte dei contributi commisurati al costo di costruzione, relativi agli interventi
proposti dal Piano; il Comune di Galliate si impegna, in questo senso, a realizzare:
a) la sistemazione dell’intersezione Purtico, Dogana, Villa Fortuna;
b) il miglioramento funzionale della Strada Vulpiate Vecchia;
c) il miglioramento funzionale della strada comunale Monteregio;
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NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
d) la realizzazione delle aree di interscambio sulla strada vicinale Villa Fortuna-del
Piaggio
e) la sistemazione dell’area attrezzata e didattica a servizio del Parco Archeologico;
f) l’acquisizione e la sistemazione delle aree a verde pubblico a parco e parcheggi
adiacenti a Villa Fortuna e all’intersezione Purtico, Dogana, Villa Fortuna;
g) la sistemazione a verde pubblico e a parco dell’area dell’ex motocross e dell’ex
discarica, in fase di bonifica
h) il miglioramento funzionale della strada comunale della Brughiera, della strada
vicinale Prati dell’Ospedale, della strada comunale Strella.
8. Tenuto conto dei tempi previsti per la realizzazione del Piano e dei singoli interventi
nei comparti C.1, C.2 e C.3, il Piano assegna ai singoli comparti, quali oneri di
urbanizzazione, le opere di urbanizzazione primaria e secondaria di competenza, che
saranno realizzate direttamente a scomputo; la quota da monetizzare sarà, invece
aggiornata annualmente sulla base degli indici Istat di aumento del costo di
costruzione (Tab.2 e Tab.3).
9. Sulla base dei progetti preliminari delle opere e dei relativi preventivi sommari, con
la tabella allegata (che esprime una valutazione di metodo) il Piano assegna ai singoli
comparti le opere da realizzare a scomputo dei relativi oneri e gli importi da
corrispondere, a saldo delle rispettive competenze, per le opere che saranno
realizzate a cura del Comune (definite, nella fase attuale, nella misura necessaria a
raggiungere la somma di 15,07 Eu/mc. per le urbanizzazioni primarie e nella misura
di 5,06 Eu/mc. per le urbanizzazioni secondarie).
10. In particolare è assegnata:
a) al Comparto C.1, la realizzazione diretta della nuova rotatoria nell’intersezione tra
la SS 341 e la strada della Dogana; la pista ciclabile su Via Ticino; l’adeguamento
del collettore fognario in Via Ticino; la realizzazione delle aree a standards di
competenza (parcheggio di uso pubblico nella misura del 100% della S.L.P. di
progetto).
b) al Comparto C.2, la realizzazione diretta delle corsie ciclabili su strada della
Dogana e la sistemazione della strada alzaia lungo il canale Cavour; la
realizzazione delle aree a standards di competenza (parcheggio di uso pubblico
nella misura del 100% della S.L.P. di progetto).
c) al comparto C.3, la realizzazione diretta della nuova mini rotatoria nella
intersezione tra via Vulpiate e via del Piaggio; la realizzazione delle aree a
standards di competenza (parcheggio di uso pubblico nella misura del 100% della
S.L.P. di progetto).
11. La definizione degli oneri analiticamente determinati e la ripartizione delle opere di
competenza di ciascun comparto sarà verificata e definita sulla base dei progetti
esecutivi delle opere, il cui costo sarà determinato con riferimento al prezziario opere
edili della Regione Piemonte.
12. I lavori di costruzione relativi alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria di
cui al presente articolo, che saranno eseguiti direttamente dai singoli titolari dei
permessi di costruire, dovranno essere iniziati, con riferimento ai singoli comparti, in
tempo per risultare ultimati al momento in cui saranno finiti gli edifici, così da
ottenere l'agibilità degli stessi.
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13. La realizzazione delle opere di urbanizzazione di cui al presente articolo dovrà
avvenire con le seguenti modalità:
a) la progettazione esecutiva delle opere di competenza dei singoli comparti e la
direzione dei relativi lavori dovranno avvenire a cura e spese degli operatori
attraverso tecnici specializzati; dovrà essere predisposta in base alle indicazioni
che saranno fornite dai competenti uffici tecnici comunali; dovrà rispettare la
normativa vigente in materia, ivi compresa quella relativa al superamento delle
barriere architettoniche; dovrà essere approvata dal Comune.
b) i progetti esecutivi di tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria
dovranno essere presentati entro tre mesi dal rilascio del permesso di costruire per
iniziare i lavori relativi entro i tre mesi successivi e terminarli, al più tardi, al
completamento degli edifici cui sono correlati.
c) i lavori di costruzione dovranno essere eseguiti nel rispetto delle norme che
presiedono alla realizzazione di opere pubbliche.
d) nel corso della esecuzione delle opere, i tecnici comunali o tecnici all’uopo
delegati all’attività di vigilanza sulla esecuzione delle opere e all’attività di
collaudo in corso d’opera, potranno impartire eventuali prescrizioni tecniche, a
modifica ed integrazione del progetto esecutivo approvato, qualora ciò si rendesse
necessario per la loro corretta realizzazione.
e) con il collaudo in corso d’opera, i titolari del permesso di costruire, per quanto di
competenza, dovranno provvedere, a propria cura e spese, a completare le opere o
ad eliminare le eventuali imperfezioni secondo le risultanze del collaudo stesso; in
caso di inadempienza il Comune provvederà d’ufficio, imputando le spese ai
medesimi.
f) il Comune procederà al rilascio del certificato di agibilità degli edifici a fronte
della verifica della corretta esecuzione delle opere.
g) i titolari di permesso di costruire, in relazione alla realizzazione diretta delle opere
di urbanizzazione primaria e secondaria, di cui al presente articolo, dovranno
costituire per sè e/o per i loro aventi diritto a qualsiasi titolo, le cauzioni costituite
da fideiussioni (bancarie/assicurative) dell'importo corrispondente al valore delle
opere di urbanizzazione primaria e secondaria da realizzare direttamente,
maggiorati del 20%.
h) il Comune di Galliate si impegna ad acquisire le aree ed a realizzare le opere di
propria competenza entro tre anni dal pagamento della quota di oneri di
urbanizzazione corrisposta e del contributo commisurato al costo di costruzione,
per un importo corrispondente ad almeno il 90% circa delle somme introitate
(Tab.4a e 4b).
14. Il contributo commisurato al costo di costruzione sarà definito, con riferimento alle
destinazioni previste, in applicazione delle disposizioni di cui alla delibera Consiglio
Comunale n. 228 del 21.10.1982 e/o s.m.i., nella misura del 6% per edifici di
interesse turistico ricettivo di lusso e del 4% per edifici di interesse turistico ricettivo
non di lusso; per detto contributo saranno applicate le modalità di calcolo e
riscossione contenute nella normativa comunale in vigore all’atto dell’applicazione.
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Art. 5 - Determinazione degli oneri di Compensazione Ambientale e
modalità di applicazione (Tab. 5)
1. Con le analisi sullo stato di fatto delle aree e delle diverse destinazioni in atto e lo
studio di compatibilità ambientale, sono emersi come necessari, ai fini della
valorizzazione dell’area, interventi di riqualificazione di aree boscate esistenti (per
circa 100,95 ha), interventi di ricostruzione di aree boscate (per circa 10,9 ha) ed
interventi finalizzati alla formazione di fasce boscate, alberate e siepi (su circa 24,0
ha) con un costo complessivo che è stato stimato in circa Euro 300.000,00 (Tab. 5
allegata alle presenti N.T.A.).
2. Considerato che tali interventi costituiscono condizione necessaria a mantenere in
equilibrio il bilancio ambientale dell’area soggetta a Piano Particolareggiato, così
come è stato oggetto della Relazione di Compatibilità Ambientale redatta ai sensi
dell’art. 20 della LR 40/99, allegata e parte integrante del presente Piano, il Piano
assegna i relativi costi, quali oneri di compensazione ambientale, ai nuovi carichi
urbanistici previsti dal Piano, con una ripartizione sulla generalità delle nuove
volumetrie realizzabili.
3. Tale ripartizione determina un onere pari a Euro 6,22 per mc. a valore attuale.
4. Tale onere (ed i relativi costi unitari) sarà aggiornato annualmente sulla base degli
indici Istat del costo di costruzione e sarà attribuito ai singoli interventi edilizi in
relazione alla rispettiva dimensione volumetrica al momento del rilascio del
permesso di costruire.
5. Dovrà essere versato alla Tesoreria del Comune di Galliate in forma rateale, in due
rate di uguale importo:
a) 1° rata entro e non oltre 6 mesi dalla data del rilascio del permesso di costruire e
della relativa polizza fidejussoria;
b) 2° rata entro e non oltre 18 mesi dalla data del rilascio del permesso di costruire e
della relativa polizza fidejussoria.
6. Il pagamento in corso d’opera e rateale degli oneri di compensazione ambientale è
subordinato alla presentazione di idonea garanzia finanziaria che copra l’intero
importo del contributo stesso maggiorato del 20%.
7. In caso di inosservanza delle modalità e dei termini di pagamento su indicati verranno
applicate le sanzioni previste dall’art. 3 della Legge 28.02.1985 n. 47.
8. Il Comune di Galliate si impegna ad utilizzare la globalità delle somme introitate
entro dodici mesi dalla data di pagamento, preferibilmente attraverso il consorzio
forestale dei proprietari; in assenza, attraverso la assegnazione dei relativi fondi,
tramite bando, alle proprietà interessate in conformità alle previsioni di Piano ed ai
costi unitari da questo assunti od anche, nel caso di totale inerzia delle proprietà,
tramite acquisizione delle aree e realizzazione diretta delle opere.
Art. 6 - Convenzione fra Comune e operatori
1. Il rilascio dei permessi di costruire per la realizzazione degli interventi nei comparti
C.1, C.2 e C.3 e delle opere infrastrutturali previste, è subordinato ai sensi dell’art.
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49, 5° comma della L.R. 56/77, alla stipula di una convenzione, con la quale i singoli
operatori dovranno garantire modalità, requisiti e tempi di realizzazione degli
interventi di propria competenza.
2. In particolare dovrà risultare garantito l’adempimento degli obblighi che le proprietà
o gli operatori dovranno assumere per quanto riguarda la realizzazione diretta, a
scomputo ed integrazione degli oneri concessori tabellari e sulla base di progetti
esecutivi approvati dall’Amministrazione Comunale, delle opere di urbanizzazione
primaria e secondaria, interne alle aree di Piano ed a questo correlate, come meglio
espresso nell’art. 4 per ciascun comparto.
3. La Convenzione o atto d’obbligo dovrà prevedere l’impegno alla realizzazione delle
opere di urbanizzazione primaria e secondaria di competenza entro il rilascio
dell’agibilità relative al primo intervento di ciascun comparto; le garanzie finanziarie
relative alle opere di cui sopra; il pagamento della quota di oneri da corrispondere ed
il pagamento del contributo commisurato al costo di costruzione e le relative
garanzie finanziarie.
4. Nella convenzione saranno inoltre definite le modalità degli interventi di
trasformazione edilizia ed urbanistica delle aree e degli immobili per l’attuazione
delle previsioni del Piano, con le specifiche prescrizioni indicate per ciascun
comparto nel successivo Titolo II; in particolare nella convenzione relativa
all’attuazione degli interventi del Comparto C.1 dovrà essere prescritta:
a) la contemporaneità nella realizzazione degli interventi edificatori nel Comparto
C.1.c (area per insediamenti ricettivi) e di quelli di recupero e miglioramento
ambientale del Comparto C.1.b (area ex cava).
b) le esatte modalità di intervento nella rimodellamento dei versanti di cava e di
movimentazione dei terreni dei comparti adiacenti C.1.a e C.1.d, ove questi
vengano interessati dalle previsioni del Piano, nei limiti e con le prescrizioni di
cui al successivo art.8
c) le idonee garanzie finanziarie per il completo e corretto adempimento degli
obblighi e degli interventi ammessi.
5. Lo schema di convenzione è approvato dal Consiglio Comunale.
Art. 7 - Tempi previsti per l'attuazione del Piano – Varianti al Piano –
Vigenza di atti convenzionali
1. Fermi restando i termini di validità di cui all'art. 2 delle presenti norme, entro tre anni
dalla data di pubblicazione del Piano sul Bollettino Ufficiale della Regione e
successivamente con cadenze triennali il Consiglio Comunale, verificato l’iter, il
contenuto e lo stato di attuazione delle istanze relative agli interventi edilizi ed
urbanizzativi presentati, anche con riferimento a quanto previsto dal P.I.S.L. 2005,
nonché la conformità e la coerenza degli stessi agli obiettivi ed alle finalità del Piano
ed al fine di assicurare il celere raggiungimento dei suddetti obiettivi,
prioritariamente nel recupero e riqualificazione ambientale, nel miglioramento
dell’offerta ricettiva e ricreativa e nel miglioramento urbanizzativo, potrà procedere
se necessario, ad una revisione e/o diversa distribuzione delle destinazioni e delle
volumetrie assegnate a ciascun comparto o sub comparto, adeguando le previsioni
PPE Pre Parco_NTA_DEF.doc
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del Piano, fermi restando i limiti complessivi di capacità insediativa nonché gli
obiettivi ed i contenuti prescritti dall’art. 37 delle NTA del PRGC Vigente per l’area
Pre Parco. Tale eventuale revisione costituirà variante al P.P.E. vigente e dovrà
essere approvata con le procedure dell’art. 40 della LR. 56/77 e s.m.i.
2. I termini per l'ultimazione delle opere assentite potranno essere prorogati nei casi ed
alle condizioni di cui al nono comma dell'art. 49 della Legge Regionale 5/12/1977
n.56 e s.m.i.
3. I permessi di costruire per le realizzazioni previste nel Piano Particolareggiato sono
rilasciati agli aventi titolo solo quando sia stata stipulata la convenzione o atto
d’obbligo di cui all'art. 6, corredato dagli opportuni elaborati grafici necessari per
una maggiore definizione degli impegni e dei progetti di trasformazione edilizia ed
urbanistica delle aree e degli immobili.
4. L’attuazione degli interventi relativi al ripristino ambientale come contenuti negli atti
convenzionali relativi all’area ex cava Dogana del Comparto C.1.b, è prorogata alla
fine del 1° triennio decorrente dalla data di pubblicazione del Piano sul Bollettino
Ufficiale della Regione; ove entro tale scadenza le proprietà o gli aventi titolo non
abbiano ottemperato alle condizioni di attuazione e di coerenza agli obiettivi ed alle
finalità del Piano di cui al 1° comma del presente articolo, tali interventi dovranno
essere comunque attuati nei termini definiti dalla convenzione sottoscritta e dagli atti
autorizzativi rilasciati per la coltivazione della cava.
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TITOLO II - NORME RELATIVE AGLI INTERVENTI DI
TRASFORMAZIONE URBANISTICA ED EDILIZIA
Art. 8 - Comparto C.1 – Aree di recupero ambientale e paesaggistico con
nuove attività ricettive, ricreative, sportive e del tempo libero – Ex
cava Dogana e aree contermini
1. In conformità agli indirizzi normativi del P.R.G.C. Vigente, il Piano individua
nell’area della ex cava Dogana e nelle aree contermini delimitate in cartografia come
“Comparto C.1” un ambito di localizzazione integrata di attività ricettive, ricreative
sportive e del tempo libero, associate al recupero paesaggistico ed ambientale della
ex cava; tale comparto ricettivo-ricreativo potrà a sua volta integrarsi dal punto di
vista funzionale con le attività agrituristiche e di sport equestre dell’adiacente Circolo
La Robinia.
2. L’ambito si articola nei sub-comparti C.1.a, C.1.b, C.1c, C.1d, differenziati per
destinazioni d’uso ammesse, tipi di intervento, prescrizioni normative ed attuative.
DESTINAZIONI D’USO
3. Le destinazioni d’uso assegnate ai singoli sub-comparti di intervento sono le
seguenti:
a) COMPARTO C.1.a (compreso tra SS.341, canale Cavour e area ex cava): area a
verde estensivo e a verde attrezzato per lo sport all’aperto (golf, calcio, atletica,
tennis, equitazione, ecc…), con le attrezzature connesse all’esercizio della pratica
sportiva e con eventuali piccoli chioschi con servizi igienici o pergole aperte; sono
confermate le localizzazioni in atto del pozzo di estrazione petrolifera sino alla
sua dismissione e di localizzazione degli impianti per la telefonia mobile prevista
con variante al PRGC approvata con DCC n°35 del 20-06-2002; le aree
specificamente indicate in cartografica di Piano Tav. P.1 e P.2 per l’impianto di
fasce alberate e siepi arbustive, devono essere mantenute per tali destinazioni.
b) COMPARTO C.1.b (coincidente con l’area della ex cava Dogana e compreso tra
Canale Cavour, strada comunale della Dogana, strada vicinale della Dogana a
Villa Fortuna): area di recupero paesaggistico ed ambientale del sito estrattivo per
nuove destinazioni a verde estensivo e a verde attrezzato per lo sport all’aperto
(golf, calcio, atletica, tennis, equitazione, canottaggio, ecc…) e al coperto, con le
attrezzature connesse all’esercizio della pratica sportiva e con relativi servizi ed
impianti. Nei limiti e con le prescrizioni più oltre indicate, sono inoltre ammesse
le destinazioni ricettive alberghiere ed extralberghiere (case per ferie e
appartamenti per vacanze, ostello per la gioventù, campeggio) integrate con le
attività sportive, ricreative e con i relativi servizi (villaggio turistico, area
bungalows, club-house, circolo sportivo, esercizio pubblico per bar e ristorante).
Eventuali residenze turistiche e di seconda casa sono ammesse nei limiti del 20%
della volumetria assegnata al comparto; sono inoltre ammesse le abitazioni dei
titolari e/o custodi nei limiti complessivi di 300 mq di SLP
c) COMPARTO C.1.c (compreso tra SS.341, strada comunale della Dogana e area
ex cava): area di localizzazione delle destinazioni ricettive alberghiere, comprese
tutte le attività per il soggiorno temporaneo e quelle direttamente connesse quali
bar, ristoranti, sale congressi, attrezzature ricreative e sportive all’aperto ed al
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coperto, anche con riferimento alle leggi nazionali e regionali di settore; sono
inoltre consentite le destinazioni ricettive extralberghiere, l’artigianato di servizio
e le attività commerciali al dettaglio direttamente connesse alle destinazioni
ricettive, nei limiti di unità di vicinato complessivamente non superiori a 500 mq
di Superficie di vendita. Eventuali residenze turistiche e di seconda casa sono
ammesse nei limiti del 20% della volumetria assegnata al comparto; sono inoltre
ammesse le abitazioni dei titolari e/o custodi nei limiti complessivi di 500 mq di
SLP.
d) COMPARTO C.1.d (compreso tra canale Cavour e area ex cava): area a verde
estensivo e a verde attrezzato per lo sport all’aperto (golf, calcio, atletica, tennis,
equitazione, ecc…), con le attrezzature connesse all’esercizio della pratica
sportiva e con eventuali piccoli chioschi con servizi igienici o pergole aperte; le
aree specificamente indicate in cartografica di Piano Tav.P.1 e P.2 per l’impianto
di fasce alberate e siepi arbustive, devono essere mantenute per tali destinazioni.
TIPI DI INTERVENTO E MODALITA’ DI ATTUAZIONE
4. L’attuazione delle previsioni del Piano nel Comparto C.1 è prescritta con Intervento
Edilizio Convenzionato ai sensi dell’art.49, 5° comma della L.R. 56/77 e s.m.i.,
esteso e contestuale almeno ai due sub-Comparti C.1.b (area ex cava) e C.1.c (area
ricettiva), ovvero con la contemporanea realizzazione delle attrezzature ricettive,
sportive e ricreative e del recupero paesaggistico, naturalistico ed ambientale
dell’aerea ex cava e dei suoi versanti, nonché con la cessione o l’assoggettamento
all’uso pubblico delle aree per servizi ed attrezzature previste dal Piano e con la
realizzazione delle opere di urbanizzazione assegnate all’intero Comparto C.1 nel
precedente art. 4; contestualmente o successivamente, potranno attuarsi le previsioni
dei sub-Comparti C.1.a e C.1.d, con identiche modalità di Intervento Edilizio
Convenzionato e nel rispetto delle destinazioni, indici e prescrizioni per tali ambiti
assegnati dal presente articolo.
5. Con l’Intervento Edilizio Convenzionato, oltre a quanto prescritto e richiesto dai
precedenti art. 4, 5 e 6 dovranno essere definite:
a) le caratteristiche tipologiche ed architettoniche delle nuove edificazioni per le
destinazioni ammesse e le relative sistemazioni delle aree, con i prescritti elaborati
portati al grado di definizione per l’ottenimento del Permesso di Costruire, ai
sensi degli artt.10 e successivi del Titolo II del DPR 6-06-2001 n°380 e s.m.i.
b) le esatte modalità di recupero e di miglioramento paesaggistico-ambientale delle
aree, con le prescrizioni e gli indirizzi dettati nel successivo art.20, e con i relativi
elaborati portati al grado di definizione per l’ottenimento del Permesso di
Costruire, con il dettagliato assetto planivolumetrico dello stato di fatto e del
progetto, le sezioni quotate, con particolare riferimento alle opere di
movimentazione dei terreni e di rimodellamento dei versanti di cava, le opere di
rimboschimento e di sistemazione del verde, le tecniche di intervento, che
dovranno essere essenzialmente quelle dell’ingegneria naturalistica
c) le modalità di gestione e manutenzione delle aree, con particolare riferimento
all’impiego di tecniche biologiche e naturali, limitando allo stretto necessario
l’eventuale impiego di prodotti chimici di sintesi.
INDICI E PARAMETRI
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6. Gli indici di Edificazione territoriale “I.T.” di cui al successivo comma si intendono
riferiti alla Superficie territoriale “S.T.” come rappresentata nella cartografia del
Paino alle Tav. P.1 e P.2 dalla perimetrazione del Comparto C.1 e dei relativi subcomparti; le attrezzature e gli impianti per l’esercizio di attività sportiva al coperto
sono esclusi dal calcolo dei volumi, ma debbono rispettare i Rapporti di copertura
“R.C.” prescritti.
7. Agli interventi edilizi si applicano i seguenti indici e parametri:
a) COMPARTO C.1.a
inedificabile, fatta eccezione per le aree destinate ad Impianti Tecnologici, per le
quali valgono le norme del successivo art.29, e per i piccoli impianti e servizi
alle attrezzature sportive all’aperto, nei limiti di 300 mq di SLP complessivi, con
H max = 3,50 mt e Dc>10,00 mt, con arretramento ai limiti delle fasce di
rispetto cartograficamente indicate.
b) COMPARTO C.1.b
I.T. = 0,04 mc/mq per le destinazioni ricettive alberghiere ed extralberghiere e
per i servizi alle attività sportive e ricreative, indicate al precedente comma
3b; tale volumetria può essere in tutto o in parte trasferita nell’adiacente
Comparto C.1.c con le destinazioni e la tipologia prekcritt nello stesso.
R.C. < 10% della Superficie fondiaria
H = 9,50 mt, con limite di 3,50 mt misurati dalla quota del piano viabile delle
strade comunali e vicinali adiacenti
Dc = 10,00 mt, con arretramento ai limiti delle fasce di rispetto
cartograficamente indicate
Ds = 20,00 mt dalle strade comunali e 10,00 dalle strade vicinali e con
arretramento ai limiti delle fasce di rispetto cartograficamente indicate.
c) COMPARTO C.1.c
I.T. = 0,50 mc/mq per le destinazioni ricettive alberghiere ed extralberghiere e
per le destinazioni indicate al precedente comma 3c.
R.C. < 30% della Sf
H = 9,50 mt, misurati dalla quota del piano viabile delle strade comunali e
vicinali adiacenti; a seguito delle verifiche geologico-tecniche prescritte ai
successivi commi 10 e 11 relative ala stabilità dei versanti, possono essere
ammesse edificazioni a gradoni al di sotto della quota suddetta con il
rimodellamento dei versanti di cava.
Dc =10,00 mt, con arretramento ai limiti delle fasce di rispetto cartograficamente
indicate
Ds =30,00 mt dalla SS.341, 20,00 mt dalle strade comunali e 10,00 mt dalle
strade vicinali, con arretramento ai limiti delle fasce di rispetto
cartograficamente indicate.
d) COMPARTO C.1.d
per i piccoli impianti e servizi alle attrezzature sportive all’aperto, nei limiti di
300 mq di SLP complessivi, è prescritta H max = 3,50 mt e Dc>10,00 mt e con
arretramento ai limiti delle fasce di rispetto cartograficamente indicate.
PRESCRIZIONI RELATIVE AL COMPARTO C.1.a
8. Il nuovo impianto di fasce alberate e siepi arbustive, è prescritto con le modalità e le
essenze indicate all’art. 14 e all’allegato alle presenti N.T.A., in aderenza al
perimetro nord dell’area, come cartograficamente indicato nelle Tav. P.1 e P.2, per
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una profondità non inferiore a mt. 30,00 dal limite della SS.341; nuove fasce alberate
e siepi arbustive sono inoltre prescritte a copertura di una superficie non inferiore al
15% delle rimanenti aree del comparto.
9. Eventuali interventi di rimodellamento del piano di campagna, finalizzati alla
sistemazione di impianti ed attrezzature sportive e ricreative o all’esercizio di dette
attività (quale ad esempio il golf), sono ammessi per profondità di scavo non
superiori a mt.1,00 e per movimentazioni di strati di terreno limitati al Comparto
C.1.a, o esclusivamente trasferiti nel Comparto C.1.b, ai fini del recupero e del
miglioramento morfologico-ambientale delle aree della ex cava; gli interventi
dovranno tassativamente prevedere il riporto ed il riposizionamento del terreno
colturale provvisoriamente accantonato.
PRESCRIZIONI RELATIVE AL COMPARTO C.1.b
10. Negli interventi di recupero e di miglioramento ambientale dell’area ex cava del
Comparto C.1.b e dei relativi versanti dovranno essere osservate le prescrizioni della
Relazione geologico-tecnica e della Relazione agronomico-forestale allegate alla
Relazione del Piano, anche con riferimento alle sezioni tipo della Tav. P.2 e con
particolare attenzione ai seguenti interventi:
a) stabilizzazione, rimodellamento e rinaturalizzazione delle scarpate
b) rimodellamento e rinaturalizzazione delle sponde del lago di falda
c) mitigazione del rischio di trasferimento di inquinanti in falda.
11. Gli interventi progettuali sono in ogni caso subordinati alle risultanze dello studio
geologico-tecnico di dettaglio dell’area di cava e delle aree contermini, che dovrà
essere predisposto preliminarmente alla definizione delle opere e degli interventi
stessi, con i contenuti e gli approfondimenti richiesti al Capitolo 6 della Relazione
geologico-tecnica allegata alla Relazione del Piano.
12. Al fine di ricostruire l’unità funzionale e l’integrazione delle aree tra il Comparto
C.1.a ed il Comparto C.1.b, attualmente separati da strada vicinale posta in aderenza
all’area del Pozzo petrolifero e di collegamento alla strada vicinale Strella, dovrà
essere previsto, d’intesa con gli operatori interessati al Comporto C.2 (e con oneri a
carico degli stessi come meglio specificato nell’art. 4) e con il consorzio Est Sesia di
gestione del canale, l’adeguamento della strada alzaia posta in sponda sinistra del
Canale Cavour, dalla strada vicinale Dogana-Villa Fortuna al ponte esistente di
attraversamento del canale, in conformità alla sezioni tipo indicate nell’elaborato
Tav.P3.
13. Per le destinazioni d’uso ricettive è prescritto il reperimento e l’assoggettamento
all’uso pubblico delle aree a standards urbanistici per parcheggi nella misura non
inferiore al 100% della S.L.P. prevista per tali destinazioni e realizzate con le
modalità indicate all’art.24; ai sensi dell’art.9 delle N.T.A. del PRG Vigente devono
essere inoltre riservati appositi spazi per parcheggi privati in misura non inferiore a 1
mq ogni 3 mq di SLP a destinazione terziaria e ricettiva, comprensivi delle
autorimesse e dei relativi spazi di manovra e reperibili anche nel sottosuolo.
14. Possono, in quota parte, concorrere allo standard pubblico e/o d’uso pubblico di cui
al precedente comma anche le aree per parcheggi privati e le aree interne alle
recinzioni di proprietà, con esclusione delle autorimesse private, alle condizioni
indicate al 3° comma dell’art.8 delle NTA del PRG Vigente.
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PRESCRIZIONI RELATIVE AL COMPARTO C.1.c
15. Per la definizione degli interventi di recupero, miglioramento ambientale e
progettuali nel comparto, sono interamente richiamate le prescrizioni dei precedenti
commi 10 e 11.
16. L’edificazione per le destinazioni ricettive ammesse potrà essere articolata in uno o
più edifici o complessi alberghieri, ed in particolare:
a) nell’area libera posta a nord-est, preferibilmente con una disposizione planimetrica
articolata intorno all’edificio residenziale esistente, con singole unità abitative
disposte “schiera” o a “grappolo” e con corpi di fabbrica anche degradanti verso
l’area ex cava, previa l’adeguata rimodellamento dei versanti e ove ciò risulti
compatibile con le verifiche geologico-tecniche di cui al precedente comma; il
recupero dell’edificio residenziale esistente posto al centro dell’area, non è
prescrittivo, ma se ne suggerisce il mantenimento ove ciò non contrasti con la
funzionalità del nuovo complesso; devono essere comunque salvaguardate le aree
delle fasce di rispetto del pozzo idropotabile
b) nell’area libera posta a nord-ovest, fatti salvi gli allineamenti alle fasce di rispetto
prescritte e cartograficamente indicate, la tipologia di edificazione è libera, nel
rispetto degli Indici e Parametri indicati; subordinatamente alle verifiche
geologico-tecniche di cui al precedente comma, l’intervento edificatorio dovrà
preferibilmente articolarsi con corpi di fabbrica degradanti verso l’area ex cava, al
fine di ricostruire l’unità urbanistica, funzionale ed ambientale dell’intero
complesso.
17. Per il reperimento delle aree da destinare a standards pubblici e/o d’uso pubblico e a
parcheggi privati, valgono le prescrizioni dei precedenti commi 13 e 14.
18. Per lo smaltimento dei reflui fognari, fatte salve eventuali diverse soluzioni
ambientalmente compatibili autorizzate in sede attuativa dall’Autorità Sanitaria e
Ambientale competente, è richiesta la realizzazione di un nuovo condotto acque nere
con allacciamento all’esistente collettore posto in via Ticino.
PRESCRIZIONI RELATIVE AL COMPARTO C.1.d
19. La realizzazione del collegamento pedonale a sottopasso del canale Cavour, indicato
negli elaborati del Piano Particolareggiato Tav. P.1 e P.2, tra il Comparto C.1.b (ex
cava) e il C.1.d, nonché gli interventi di rimodellamento delle aree del suddetto
Comparto C.1.d, sono ammessi alle seguenti condizioni:
a) il manufatto dovrà avere larghezza non inferiore a mt. 5,00 e altezza non inferiore
a mt.3,00, dotato di fornici ad arco ribassato e raccordi svasati sui due fronti,
anche al fine di migliorarne la visibilità e l’illuminazione naturale; è prescritto
l’impiego di paramenti esterni e rivestimenti in mattone faccia a vista;
b) il raccordo tra le aree dei due Comparti potrà essere effettuato nel Comparto C.1.d
con scavo, modellazione dei versanti e raccordo con pendii lievemente inclinati
(pendenze < 15%) tra la quota prevista per il collegamento pedonale e i limiti del
perimetro dell’area;
c) il volume complessivo di scavo non potrà eccedere quello risultante dal prodotto
della superficie del comparto per l’altezza media di scavo pari a mt. 2,00; in ogni
caso la movimentazione dei volumi di scavo può essere finalizzata a modellare le
aree del Comparto C.1.d, o trasferita ed utilizzata nel miglioramento morfologico
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delle aree e dei versanti dell’ex cava nel Comparto C.1.b adiacente, e pertanto con
il mantenimento dei volumi di terre movimentate esclusivamente all’interno del
Comparto C.1.
20. Il nuovo impianto di fasce alberate e siepi arbustive, è prescritto con le modalità e
le essenze indicate all’art.14, in aderenza al perimetro dell’area, come
cartograficamente indicato nelle Tav. P.1 e P.2; nuove fasce alberate e siepi arbustive
sono inoltre prescritte a copertura di una superficie non inferiore al 15% delle
rimanenti aree del sub-comparto.
ULTERIORI PRESCRIZIONI PER L’INTERO COMPARTO C.1
21. L’unità minima di intervento per l’attuazione delle previsioni del Piano, per gli
interventi di recupero ambientale, quanto per le nuove destinazioni, è individuata in
termini prescrittivi nell’insieme delle aree del Comparto C.1.b e del Comparto C.1.c.
22. Negli interventi di scavo e di rimodellamento del suolo, che in ogni caso sono
ammessi esclusivamente per movimentazioni all’interno del Comparto C.1 e con
esclusione di trasferimenti all’esterno di materie di scavo, dovranno essere rispettate
le vigenti normative in materia di attività estrattiva (LR. 22/11/1978 n.69 e s.m.i.); il
progetto di scavo, inserito nell’ambito del progetto di recupero ambientale e di
rimodellamento dei versanti, dovrà essere sottoposto, secondo la normativa vigente
alla Valutazione della Compatibilità Ambientale (L.R. 12 dicembre 1998, n. 40 –
art.12); in particolare, secondo la D.G.R. 19 marzo 2002, n. 75-5611 “Disposizioni
concernenti la compatibilità ambientale e le procedure di valutazione.
Riorganizzazione allegati” - la categoria progettuale è individuata dall’ALLEGATO
A2 - Progetti di competenza della Provincia sottoposti alla fase di valutazione (art. 4
comma 2).
23. I progetti relativi a villaggi turistici ed esercizi alberghieri, qualora rientrino nelle
tipologie previste dall’art.4 della LR 40/1998 e s.m.i. e dell’ALLEGATO B2 della
D.G.R. 19 marzo 2002, n. 75-5611, dovranno essere sottoposti alla procedura di
Valutazione di Impatto Ambientale.
24. Per quanto attiene la sistemazione delle aree e raccolta e smaltimento delle acque
meteoriche, sono richiamate le norme e prescrizioni dell’art. 23.
25. L’esecuzione dei manti di copertura negli edifici ammessi nei Comparti C.1.a, C.1.b
e C.1.d è indicata con l’impiego di manufatti in laterizio, preferibilmente antichizzato
(coppo o alla “portoghese”) e con pendenze di falda non inferiori al 40%; sono
ammesse coperture con “tetti verdi” piani o inclinati, uniformemente trattati.
Art. 9 - Comparto C.2 – Area con attrezzature ed allevamenti equestri
associati ad attività sportive, ricreative e di accoglienza - Cascina La
Robinia e aree contermini
1. Il Piano conferma per le aree del Comparto C.2 le destinazioni agricole e quelle
connesse all’allevamento equestre, associandovi le destinazioni per attività sportive,
ricreative e di accoglienza connesse e necessarie allo sviluppo e potenziamento del
centro.
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