Capitolo Ventesimo I tributi nel settore immobiliare

Capitolo Ventesimo
I tributi nel settore immobiliare
1. L’imposta di registro
La struttura del tributo quale risulta nel vigente Testo Unico 26 aprile 1986, n. 131
prevede una duplice serie di obblighi:
a) sottoporre alla formalità di registrazione gli atti scritti di qualsiasi natura (negoziale, amministrativa, giudiziaria), produttivi di effetti giuridici, nonché alcuni atti stipulati verbalmente
che vanno sottoposti a registrazione nei casi e con criteri determinati dalla legge;
b) pagare il tributo liquidato dall’ufficio.
Sarà comunque la Direzione provinciale dell’Agenzia delle Entrate a provvedere alla
registrazione di tali atti ed alla riscossione dell’imposta dovuta.
A)Presupposto dell’imposta
L’imposta di registro è un’imposta reale indiretta sugli affari. Essa colpisce con aliquote, in prevalenza proporzionali, la capacità contributiva che si deduce da atti di
scambio della ricchezza, nonché da atti giuridici negoziali di vario genere, in occasione
della loro registrazione.
La registrazione può essere:
a) a termine fisso se è stabilito un termine dalla formazione dell’atto entro cui si è
obbligati a chiedere la registrazione. Tale termine è di 20 giorni per gli atti formati
in Italia, di 60 giorni per gli atti formati all’estero e di 30 giorni per gli atti soggetti a
registrazione telematica (atti relativi a diritti sugli immobili o autenticati da pubblici
ufficiali) nonché per i contratti di locazione e affitto di beni immobili.
Per gli atti degli organi giurisdizionali il termine è di 5 giorni da quello della pubblicazione o emanazione.
Per i contratti di affitto di fondi rustici non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata l’obbligo della registrazione può essere assolto presentando alla direzione provinciale delle entrate, entro il
mese di febbraio, una denuncia relativa ai contratti in essere nell’anno precedente.
Sono soggetti ad essa:
— tutti gli atti scritti — indicati nella tariffa allegato sub A al D.P.R. 131/1986 — compiuti nel territorio
dello Stato;
— i contratti verbali di locazione e affitto di beni immobili, di trasferimento o affitto di azienda e di
costituzione o trasferimento di diritti reali o di godimento su azienda;
— le operazioni di società ed enti esteri diretti a trasferire o istituire la sede legale o amministrativa
o sedi secondarie o l’oggetto principale nel territorio dello Stato oppure comportanti aumento di
capitale destinati alle sedi esistenti nello Stato;
— gli atti formati all’estero aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali sui beni immobili o aziende
esistenti nello Stato (ovvero la locazione e l’affitto di tali beni).
L’art. 1, co. 346, L. 311/2004 ha disposto la sanzione della nullità per i contratti di locazione o costitutivi di diritti reali di godimento di unità immobiliari o di loro porzioni qualora, ricorrendone i
presupposti, non siano stati registrati;
b) in caso d’uso se l’atto deve essere registrato quando viene depositato, per essere
poi acquisito presso le cancellerie giudiziarie, o presso le pubbliche amministrazio-
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ni. Tuttavia se l’atto ha la forma di scrittura privata autenticata o atto pubblico, la
registrazione va fatta in termine fisso anche se l’oggetto dell’atto rientrerebbe tra le
ipotesi di registrazione in caso d’uso.
Sono soggetti a tale registrazione gli atti indicati nella parte 2ª della tariffa allegata al Testo Unico, fra gli
altri:
— i contratti di locazione di beni immobili se non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno;
— i contratti di lavoro autonomo;
— le scritture private non autenticate se contengono disposizioni relative ad operazioni sottoposte
ad IVA etc.;
In attuazione di direttive Comunitarie e per evitare la doppia imposizione la legge ha sancito il principio
dell’alternatività dell’applicazione dell’imposta di registro rispetto all’IVA; gli atti soggetti ad IVA vanno pertanto registrati solo in caso d’uso e scontano l’imposta di registro in misura fissa (art. 40, D.P.R. 131/1986),
salvo alcuni casi particolari in cui l’imposta è applicata in misura proporzionale.
c) volontaria. Gli atti per i quali non si è obbligati alla registrazione possono essere
ugualmente registrati dal soggetto. Per questi atti l’imposta di registro è determinata
in misura fissa.
L’art. 15 del D.P.R. 131/86 prevede la registrazione d’ufficio ogni qualvolta la Direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate venga a conoscenza dell’esistenza di un
atto per il quale vigeva l’obbligo di registrazione.
B)Soggetti passivi
Soggetti passivi dell’imposta sono coloro che pongono in essere o che si avvantaggiano
dell’atto soggetto a registrazione.
Costoro, peraltro, sono i veri e propri debitori d’imposta, ma altri soggetti possono
avere una serie di obblighi sia per la richiesta della registrazione che per il pagamento
dell’imposta, come responsabili solidali con l’obbligato principale.
Occorre dunque distinguere i soggetti obbligati a chiedere la registrazione ed i soggetti tenuti al pagamento del tributo.
Obbligati a chiedere la registrazione sono:
a)
b)
c)
d)
il pubblico ufficiale per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati (notaio, segretario comunale etc.);
le parti per gli atti compiuti senza tale assistenza o all’estero e per le scritture private autenticate;
i cancellieri e i segretari per le sentenze, i decreti e gli atti giurisdizionali;
gli impiegati dell’amministrazione finanziaria e gli appartenenti al corpo della Guardia di finanza per gli
atti da registrarsi d’ufficio;
e) i loro rappresentanti o responsabili per le operazioni di società o enti esteri;
f) gli agenti immobiliari per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate in seguito alla
loro attività;
g) gli intermediari abilitati, se le parti decidono di conferire al professionista l’incarico di procedere alla
registrazione telematica degli atti concernenti il trasferimento di quote di s.r.l.
Tenuti al pagamento del tributo sono:
a) le parti solidalmente e chi si serve dell’atto per richiedere un provvedimento all’autorità giudiziaria;
b) solidalmente con le parti, ma relativamente al pagamento dell’imposta principale (cioè quella dovuta al
momento della registrazione), i pubblici ufficiali che hanno redatto l’atto ed i soggetti nel cui interesse fu
richiesta la registrazione;
c) chi ha richiesto la registrazione per gli atti registrati in caso di uso, o volontariamente;
d) l’altra parte contraente nei contratti in cui è parte lo Stato;
e) l’ente espropriante o acquirente negli atti di espropriazione o di trasferimento coattivo (che non sia lo Stato);
f) gli agenti immobiliari, solidalmente con le parti, per le scritture private non autenticate di natura negoziale
stipulate in seguito alla loro attività;
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g) l’utilizzatore dell’immobile concesso in locazione finanziaria è solidalmente obbligato al pagamento del tributo per
l’immobile, anche da costruire o in corso di costruzione, acquisito dal locatore per la conclusione del contratto.
Nei contratti in cui è parte lo Stato l’imposta grava sull’altro contraente; tale rigida
disposizione trova però un giusto temperamento nel dettato dell’art. 57, co. 7, seconda
parte, in base al quale l’altro contraente non è obbligato per gli atti delle amministrazioni dello Stato presentati volontariamente per la registrazione.
Sarebbe stato, infatti, ingiusto far gravare l’onere tributario su di un soggetto che
non solo non ha voluto, ma non ha alcun interesse alla registrazione.
Nel caso, invece, di espropriazione per pubblica utilità o di trasferimento coattivo della
proprietà o di diritti reali di godimento l’imposta cade sull’ente espropriante o acquirente,
senza diritto di rivalsa: la stessa imposta non è dovuta se è lo Stato che acquista od
espropria. In quest’ultimo caso e nel caso di registrazione volontaria da parte di amministrazioni statali si procederà a registrazione gratuita.
C)Atti a titolo oneroso e gratuito e disposizioni relative a beni soggetti ad aliquote
diverse
Ai sensi dell’art. 25 del T.U. registro, se un atto contiene sia disposizioni a titolo
oneroso che disposizioni a titolo gratuito, esso è soggetto ad imposta di registro per la
parte a titolo oneroso mentre per la parte a titolo gratuito sconterà eventualmente la
sola imposta sulle donazioni.
Qualora nell’atto sia inserita una disposizione onerosa di beni o diritti per i quali sono
previste aliquote diverse, si applica l’aliquota più elevata, a meno che non sia stabilito
un distinto corrispettivo per ogni singolo bene o diritto (art. 23, co. 1, D.P.R. 131/1986).
D)Base imponibile
La base imponibile è il corrispettivo dichiarato nell’atto ovvero il valore venale del
bene o del diritto che costituisce l’oggetto dell’atto registrato.
In particolare, essa è costituita, in base all’art. 43 del D.P.R. 131/1986:
— per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, dal valore del bene
o del diritto alla data dell’atto, ovvero, per gli atti sottoposti a condizione sospensiva,
ad approvazione o ad omologazione, alla data in cui si producono i relativi effetti
traslativi o costitutivi.
Una deroga a questa disposizione è stata introdotta, dal 1° gennaio 2006, dall’art. 1,
co. 497, della legge finanziaria per il 2006 (L. 266/2005) con la finalità di fare emergere nei rogiti i reali valori delle cessioni immobiliari per poter disporre di dati utili
per l’aggiornamento delle rendite catastali.
Tale norma, infatti, stabilisce che la base imponibile, ai fini delle imposte di registro,
ipotecaria e catastale, degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze oggetto
di cessione tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali,
artistiche o professionali è costituita dal valore determinato moltiplicando, ai sensi
dell’art. 52, co. 4 e 5, del T.U. registro, indipendentemente dal corrispettivo pattuito
nell’atto. Le parti hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito.
Il D.L. 223/2006 ha ridotto gli onorari notarili del 30% per compensare, seppur in
minima parte, l’aggravio derivante dal sopra menzionato obbligo.
Tale valore, pertanto, è quello che necessariamente deve essere indicato nell’atto di
compravendita per non incorrere nella rettifica dell’Ufficio e nell’applicazione delle
pesanti sanzioni previste dal fisco;
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Parte Prima: Discipline giuridiche
— per le permute, salvo il disposto del secondo comma dell’art. 40, dal valore del bene
che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta;
— per i contratti che importano l’assunzione di un’obbligazione di fare in corrispettivo
della cessione di un bene o dell’assunzione di altra obbligazione di fare, dal valore del
bene ceduto o della prestazione che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta,
salvo il disposto del secondo comma dell’art. 40;
— per le cessioni di contratto, dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle
prestazioni ancora da eseguire;
— per gli atti portanti assunzione di un’obbligazione che non costituisce corrispettivo
di altra prestazione, o portanti estinzione di una precedente obbligazione, dall’ammontare dell’obbligazione assunta o estinta e, se questa ha per oggetto un bene diverso
dal denaro, dal valore del bene alla data dell’atto;
— per gli atti con i quali viene prestata garanzia reale o personale, dalla somma garantita;
se la garanzia è prestata in denaro o in titoli, dalla somma di danaro o dal valore dei
titoli, se inferiore alla somma garantita;
— per i contratti diversi da quelli indicati nelle lettere precedenti, aventi per oggetto
prestazioni a contenuto patrimoniale, dall’ammontare dei corrispettivi in denaro
pattuiti per l’intera durata del contratto;
— per i contratti relativi sia ad operazioni soggette, sia ad operazioni non soggette all’imposta sul valore aggiunto, dal valore delle cessioni e delle prestazioni non soggette a tale
imposta.
I contratti di associazione in partecipazione, per i quali prima era necessario calcolare
la base imponibile in quanto soggetti ad imposta proporzionale, scontano l’imposta di
registro nella misura fissa di 200 euro.
Debiti ed altri oneri accollati dalle parti, nonché le obbligazioni estinte per effetto dell’atto, compongono
anch’essi la base imponibile.
Si rammenta, inoltre, come i criteri sopra esposti valgono anche per gli atti dell’autorità giudiziaria che
si riferiscono agli atti sopraindicati e che sono produttivi degli stessi effetti.
Le disposizioni sopra illustrate vanno necessariamente collegate con l’art. 51, co. 1,
che precisa la portata del termine valore dei beni e diritti, di cui si dirà in seguito.
E)Valore dei beni
Ai fini della determinazione della base imponibile si assume come valore dei beni e
diritti quello che le parti dichiarano in atto (art. 51 D.P.R. 131/1986): qualora tale valore
manchi o risulti maggiore, la base sarà il corrispettivo pattuito. Se poi nessun valore o
corrispettivo è espresso nell’atto, l’Ufficio dovrà procedere alla determinazione della base
imponibile ai sensi dell’art. 53.
Tale criterio di massima si applica a tutti i contratti aventi per oggetto prestazioni a
contenuto patrimoniale, ad eccezione di quelli relativi a beni immobili, diritti reali immobiliari, aziende e diritti reali su di esse: per tutti questi, infatti, la base imponibile è data
dal valore venale in comune commercio dei beni e dei diritti.
Per gli atti relativi ad immobili e diritti reali sugli stessi, l’Ufficio ai fini dell’eventuale
rettifica, controlla il valore dichiarato tenendo conto:
— dei trasferimenti a qualsiasi titolo, di divisioni, perizie giudiziarie relative agli stessi
beni o a beni con analoghe caratteristiche, avvenuti nel triennio precedente alla stipula
dell’atto (o al verificarsi dei suoi effetti costitutivi);
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— del reddito netto di cui detti beni sono suscettibili, e del valore del bene risultante
dalla capitalizzazione di detto reddito;
— altri elementi di valutazione anche sulla base di indicazioni fornite dai comuni.
Per gli atti relativi a trasferimenti di azienda il valore venale di quest’ultima è costituito dal valore complessivo dei beni che la compongono, ivi compreso l’avviamento,
al netto di passività risultanti dai libri contabili obbligatori o da atti aventi data certa.
In tutte le ipotesi diverse da quelle sopra enunciate, come detto, l’Ufficio non potrà
sindacare la congruità del valore dichiarato o del corrispettivo pattuito; suo unico potere è accertare se le parti hanno indicato nell’atto un corrispettivo inferiore a quello
realmente pattuito e ciò solamente nei casi in cui l’Ufficio stesso sia in possesso della
prova della non corrispondenza tra corrispettivo pagato e pattuito.
Per determinare tale valore l’Ufficio non solo può utilizzare accertamenti compiuti
per altre imposte o altre notizie in suo possesso, ma può anche procedere a ispezioni o
verifiche, secondo la normativa IVA. Potrà inoltre avvalersi della Direzione provinciale
dell’Agenzia delle entrate per stimare il valore di immobili ed opifici industriali e per
la valutazione delle aziende.
Inoltre, si sensi dell’art. 53bis del D.P.R. 131/1986 ai fini dell’imposta di registro,
possono essere esercitati anche i poteri previsti in materia di accertamento delle imposte dirette e, conseguentemente, sono applicabili le sanzioni stabilite per le medesime
imposte dal D.Lgs. 471/1997 (art. 74, co. 1bis).
F)Rettifica dei valori degli immobili e delle aziende
Quando l’Ufficio ritiene che i beni o diritti appena descritti abbiano un valore venale superiore a quello dichiarato, provvede alla rettifica nonché alla liquidazione della
maggiore imposta con gli interessi e le sanzioni mediante notificazione di avviso entro
due anni dal pagamento dell’imposta principale.
L’avviso di rettifica e di liquidazione della maggior imposta deve contenere l’indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi
in base ai quali detto valore è determinato nonché l’indicazione delle aliquote applicate
e del calcolo della maggiore imposta ed infine dell’imposta dovuta in caso di presentazione di ricorso.
L’art. 52, co. 1, D.P.R. 131/1986, ha così unificato in un unico provvedimento due atti (l’avviso di accertamento e l’avviso di liquidazione) che, in precedenza, erano notificati ai contribuenti in momenti successivi.
Quanto mai importante è la motivazione di tale avviso: tramite essa il contribuente
può avere conoscenza dell’iter logico-giuridico seguito dall’Ufficio per la rettifica del
valore, anche al fine delle eventuali impugnazioni. Quest’ultima, pertanto, in base al
disposto dell’art. 52, co. 2bis, D.P.R. 131/1986, deve indicare i presupposti di fatto e
le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad
un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato
all’atto che lo richiama salvo che quest’ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale.
L’accertamento è nullo se non sono rispettate le su indicate disposizioni in ordine al
contenuto della motivazione. Elementi obbligatori del provvedimento sono le aliquote
applicate, la maggiore imposta, l’imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso, il
valore attribuito a ciascun bene, e gli altri dati indicati nell’art. 51.
I commi 4 e 5 dell’art. 52 del D.P.R. 131/1986 hanno tuttavia introdotto un limite al
potere di rettifica degli Uffici.
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Parte Prima: Discipline giuridiche
In base al combinato disposto delle suddette disposizioni e del D.M. 14-12-1991 non
sono, infatti, suscettibili di rettifica di valore:
— i terreni non edificabili, se il valore dichiarato non è inferiore a 75 volte il reddito dominicale risultante in catasto;
— i fabbricati iscritti in catasto con attribuzione di rendita, se il valore dichiarato non è
inferiore a 100 volte la rendita catastale per le unità immobiliari classificate nei gruppi
catastali A, B e C, con esclusione delle categorie A10 e C1; 50 volte la rendita catastale
per gli immobili classificati nelle categorie A10 e D; 34 volte la rendita catastale per
le unità classificate nelle categorie C1 ed E.
Se il valore dichiarato è inferiore a quello risultante da questi criteri, l’Ufficio può
rettificarlo in base al valore venale di comune commercio.
Peraltro, ai sensi della L. 662/1996, per gli atti da registrare dal 1° gennaio 1997 e
fino alla data di entrata in vigore delle nuove tariffe d’estimo i redditi dominicali — ai
fini dell’imposta di registro — vengono rivalutati del 25% (art. 3, co. 51), mentre il valore
catastale degli immobili urbani è rivalutato del 5% (art. 3, co. 48).
Per gli atti pubblici stipulati, le scritture private autenticate e le successioni aperte a partire dal 1° gennaio
2004, i moltiplicatori (per effetto di quanto disposto dall’art. 2, co. 63, della L. 350/2003) sono stati rivalutati
del 10%.
Successivamente, ai sensi dell’art. 1bis, co. 7, D.L. 168/2004, i suddetti moltiplicatori, con esclusivo riferimento ai beni immobili diversi dalla prima casa, sono stati rivalutati, a decorrere dal 1° agosto 2004, del
20%. Pertanto le misure attuali sono di 90 per i terreni non edificabili e rispettivamente di 120, 60 e 40,8 per
i fabbricati iscritti in catasto.
Rimane, invece, 110 il moltiplicatore dei fabbricati adibiti a «prima casa».
L’art. 2, co. 45, del D.L. 262/2006, conv. in L. 286/2006, ha rivalutato del 40% il moltiplicatore da applicare
alle rendite catastali dei fabbricati del gruppo B.
La limitazione dei poteri di rettifica del valore degli immobili disposta dal comma
4 dell’articolo 52 non trova applicazione — in base a quanto stabilito dal co. 5bis del
medesimo articolo — alle cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da quelle
aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo di cui all’art. 1, co. 497, della L. 266/2005.
Un’altra ipotesi in cui l’Ufficio procede alla rettifica del valore dell’immobile ai sensi
dell’art. 52 è prevista all’art. 35, co. 22.1, del D.L. 223/2006.
Un’ulteriore norma che limita il potere di accertamento degli Uffici è contemplata
nell’art. 52bis: essa esclude la possibilità di procedere alla liquidazione dell’imposta
complementare quando l’ammontare del canone di locazione dichiarato, relativo ad
immobili accatastati, sia almeno pari al 10% del valore dell’immobile determinato
attraverso l’applicazione dei moltiplicatori di cui sopra.
G)Misura dell’imposta
La legge prevede due tipi d’imposta di registro:
— una imposta proporzionale che varia a seconda della natura dell’atto;
— una imposta fissa.
La tariffa allegata al D.P.R. 131/86 contiene nelle parti I e II l’elencazione degli atti
assoggettati a tassa fissa e di quelli assoggettati ad aliquota proporzionale.
Sia l’imposta fissa — la cui misura minima è pari a 200 euro — sia quella proporzionale, variano secondo la natura e il contenuto degli atti cui si riferiscono.
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Basti considerare, ad esempio, i trasferimenti di immobili, che hanno trovato sistematica ed organica
collocazione nell’art. 1, parte I, della tariffa. Per essi l’aliquota è stabilita nella misura del:
— 9%, per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi
di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti
di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi;
— 2%, per i trasferimenti aventi a oggetto case di abitazione (escluse quelle rientranti nelle categorie catastali
A/1, A/8 e A/9), ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis, per l’attribuzione dei benefici «prima
casa». La legge di stabilità 2016 (L. 208/2015) ha esteso l’agevolazione anche a chi, al momento del rogito,
sia già in possesso di un immobile, a condizione che lo alieni entro un anno dalla data dell’atto;
— 15%, per i trasferimenti aventi a oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai
coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale
e assistenziale.
L’imposta proporzionale di registro risultante dall’applicazione di tali aliquote non può comunque essere
inferiore a 1.000 euro.
Inoltre, gli atti assoggettati all’imposta proporzionale di registro e tutti gli atti e le formalità direttamente
conseguenti, posti in essere per curare gli adempimenti catastali e di pubblicità immobiliare, sono esenti
dall’imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali, e sono soggetti alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Con decorrenza 1° gennaio 2016 - 31 dicembre 2020, sono soggette all’imposta proporzionale di registro le locazioni di immobili strumentali che scontano l’IVA ai sensi
dell’art. 10, D.P.R. 633/72, e le cessioni, da parte degli utilizzatori di contratti di leasing
aventi a oggetto immobili abitativi e strumentali, anche da costruire, soggetti ad IVA
ex art. 10, D.P.R. 633/72. è quanto prevede il co. 1bis dell’art. 40, D.P.R. 131/86, come
modificato dall’art. 1, co. 83, lett. a), L. 208/2015 (legge di stabilità 2016).
H)La registrazione e la liquidazione del tributo
La registrazione, secondo il disposto dell’art. 16 del D.P.R. 131/1986, consiste nell’annotazione dell’atto o della denuncia (o, in loro mancanza, della richiesta di registrazione)
con l’indicazione del numero progressivo, della data di registrazione, del nome del richiedente, della natura dell’atto e delle somme riscosse.
Competente per la registrazione degli atti pubblici, delle scritture private autenticate e degli atti degli organi giurisdizionali è la Direzione provinciale dell’Agenzia
delle entrate nella cui circoscrizione risiede il pubblico ufficiale che li ha rogati. Gli altri
atti, invece, possono essere redatti presso qualsiasi Ufficio dell’Agenzia delle entrate.
La richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli atti allegati, ma non comporta applicazione d’imposta agli stessi, se si tratta di documenti che costituiscono
parte integrante dell’atto (come, per esempio, in caso di frazionamenti, planimetrie,
foto e simili).
Sono, inoltre, soggetti a registrazione le mere operazioni e i contratti verbali, nelle
ipotesi previste dalla legge.
In tali casi è sancito l’obbligo di presentare una denuncia, che assumerà valore di atto.
Per i contratti verbali soggetti a registrazione in termine fisso, la denuncia va presentata in doppio originale
(su modelli predisposti dal Ministero), sottoscritta da almeno una delle parti contraenti e deve contenere le
generalità e il domicilio delle parti, il luogo e la data di stipula, l’oggetto, la durata e il corrispettivo pattuito.
Fanno eccezione, a norma dell’art. 17, le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite dei contratti di
locazione ed immobili, per le quali l’imposta è liquidata mediante versamento su conto corrente postale.
Per i contratti di locazione o sublocazione pluriennali l’imposta — che è dovuta annualmente sulla base
del canone relativo a ciascun anno — relativa agli anni successivi al primo deve essere liquidata e versata
con le stesse modalità sopra illustrate.
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Parte Prima: Discipline giuridiche
Per le operazioni di società o enti esteri non risultanti da atto scritto, la denuncia va
firmata dal rappresentante della società o da chi risponde delle obbligazioni da essa
assunte.
Il termine normalmente richiesto per la registrazione è di 20 giorni a decorrere dalla
data dell’atto; tale termine decorre dalla data dell’ultima autentica per le scritture private
autenticate e dalla data di chiusura dell’atto per quegli atti di durata superiore al giorno
(es.: inventari). Esso è elevato a 30 giorni per gli atti soggetti a registrazione telematica
(art. 4 D.P.R. 308/2000) e per i contratti di locazione e affitto di beni immobili (art. 17
D.P.R. 131/1986) ed a 60 giorni per gli atti formati all’estero (art. 13 D.P.R. 131/1986).
Per sentenze, decreti ed altri provvedimenti dell’autorità giudiziaria diversi dai decreti
di trasferimento e dagli altri atti ricevuti da cancellieri, la richiesta deve essere avanzata
entro 5 giorni da quello di pubblicazione o emanazione del provvedimento.
La registrazione va inoltre richiesta:
— per le operazioni di società ed enti esteri, entro 20 giorni dall’iscrizione nel registro
delle imprese e non oltre 60 giorni dall’istituzione o dal trasferimento di sede (amministrativa, legale o secondaria) in Italia;
— per gli atti soggetti ad approvazione od omologazione, entro 20 giorni dal provvedimento relativo o dal giorno in cui l’atto è divenuto comunque eseguibile;
— per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, entro 20 giorni dal verificarsi della stessa
(60 giorni se la condizione riguarda la nascita o la sopravvivenza di una persona).
L’omessa registrazione è punita con una sanzione amministrativa. La legge, proprio
per evitare o almeno limitare detta omissione, prevede l’obbligo per i pubblici ufficiali di
annotare tutti gli atti e gli estremi di registrazione su apposito repertorio da esibire ogni
4 mesi alla Direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate (art. 68 D.P.R. 131/1986).
Particolari disposizioni (artt. 65 e 66) fissano il divieto:
— per i pubblici ufficiali di rilasciare originali o copie di atti non registrati o di allegare
o enunciare negli atti da loro formati, non soggetti a registrazione in termine fisso,
gli atti soggetti a registrazione in termine fisso e non registrati;
— per gli impiegati statali di ricevere in deposito o di assumere a base di un loro provvedimento atti non registrati.
La stessa disposizione vale per gli impiegati degli enti pubblici territoriali e dei rispettivi organi di controllo.
Tutti i menzionati impiegati possono però ricevere in deposito atti soggetti a registrazione in caso d’uso e
prenderli a base dei loro provvedimenti, purché trasmettano poi gli stessi atti (in originale o in copia autentica)
della Direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate per la registrazione d’ufficio.
Gli impiegati delle Camere di commercio e quelli addetti alla tenuta di albi riconosciuti dalla legge, non
possono iscrivere società per le quali non sia prodotto atto costitutivo scritto e registrato.
Disposizioni particolari limitano i divieti prima illustrati per i provvedimenti emessi dall’autorità giudiziaria.
L’art. 15 del D.P.R. 131/1986 prevede la registrazione d’ufficio, ogni qualvolta la Direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate venga a conoscenza dell’esistenza di un
atto per il quale vigeva l’obbligo di registrazione.
Lo stesso articolo indica tassativamente i casi in cui la pubblica amministrazione
può procedere alla registrazione:
— quando si rinviene una scrittura privata o un atto pubblico che non risultino iscritti
nel repertorio del pubblico ufficiale che ha rogato l’atto o autenticato la scrittura;
— qualora la pubblica amministrazione sia venuta nel legittimo possesso di una scrittura
privata non autenticata;
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— quando esistano presunzioni gravi, precise e concordanti dell’esistenza di contratti
verbali di affitto o di operazioni di società estere (salvo prova contraria);
— quando esistano analoghe presunzioni di contratti verbali di trasferimento o affitto
di aziende (salvo prova contraria);
— quando sono depositati gli atti soggetti a registrazione in caso d’uso e quando sia intervenuta la decadenza (art. 76, co. 1) per gli atti soggetti a registrazione in termine fisso.
La registrazione viene eseguita previo pagamento dell’imposta all’Ufficio: questo può
differire la liquidazione per non più di 3 giorni, tuttavia la data della registrazione resta
quella della richiesta (art. 16 D.P.R. 131/1986).
Il differimento non è consentito se ritarda o impedisce l’adozione di un provvedimento,
ovvero il deposito dell’atto entro un termine di decadenza.
L’Ufficio indica a margine dell’atto e delle copie gli estremi della registrazione e appone la quietanza dell’avvenuto pagamento.
Analoga annotazione andrà effettuata sugli allegati.
Se la registrazione è ad imposta fissa, occorre farne menzione.
In caso di registrazione di ufficio sarà notificato al soggetto debitore un avviso di
pagamento, nei 60 giorni, dell’imposta e della relativa sanzione (art. 54 D.P.R. 131/1986).
Avvenuta la registrazione, l’Ufficio rilascia una ricevuta sulla base della quale, ai sensi
del comma 3 dell’art. 36 della L. 340/2000, il notaio o il pubblico ufficiale che ha rogato
l’atto procede all’annotazione — a margine dell’originale dell’atto stesso — degli estremi
di protocollo e registrazione e dell’avvenuto pagamento: prima della semplificazione
tale formalità era espletata dall’Ufficio che aveva eseguito la registrazione, il quale poi
restituiva l’atto o la copia conforme riportante le suddette annotazioni.
I) Il pagamento del tributo
L’imposta, se non è dovuta in misura fissa, viene liquidata dall’ufficio mediante applicazione delle aliquote alla base imponibile. Il pagamento deve essere contemporaneo alla
registrazione: se manca, la presentazione dell’atto e la denuncia del contratto verbale si
intenderanno omesse e scatteranno, per il contribuente inadempiente, le sanzioni relative.
In pratica il contribuente, nel produrre gli atti per la registrazione, ottiene dall’Ufficio il calcolo dell’imposta da versare. Una volta effettuato il pagamento presso l’agente della riscossione, ovvero un istituto di
credito o uno sportello postale, esibisce la ricevuta alla Direzione provinciale dell’Agenzia delle Entrate che
procede alla registrazione dell’atto. Solo per i contratti di locazione e affitto è prevista l’autoliquidazione
dell’imposta a carico del contribuente.
Oltre all’imposta principale, riscossa all’atto della registrazione e dovuta da chiunque sia obbligato alla registrazione (salvo il diritto di regresso nei confronti delle parti
interessate), o richiesta dall’ufficio se diretta a correggere errori od omissioni effettuati
in sede di autoliquidazione dell’imposta nei casi di registrazione telematica, la legge
prevede altri tipi di imposta:
— l’imposta suppletiva, richiesta successivamente alla registrazione, quando l’Ufficio
incorre in errore od omissione sul calcolo dell’imposta dovuta;
— l’imposta complementare, da applicarsi successivamente alla registrazione, perché
mancavano gli elementi utili a determinare l’effettivo importo del tributo, o perché la
liquidazione era sospesa per disposizione di legge.
416
Parte Prima: Discipline giuridiche
L)L’utilizzazione delle procedure telematiche per gli adempimenti in materia di
registrazione
La registrazione degli atti relativi a diritti sugli immobili, la trascrizione, l’iscrizione
e l’annotazione nei registri immobiliari, nonché le volture catastali, avviene attraverso
l’utilizzo del modello unico informatico (approvato con D.M. 13-12-2000) da trasmettere
assieme a tutta la documentazione necessaria (art. 3bis D.Lgs. 463/97).
Il D.P.R. 308/2000 (regolamento di attuazione delle disposizioni di cui al succitato
art. 3bis del D.Lgs. 463/1997), completando il quadro normativo della trasmissione
telematica degli atti immobiliari, distingue due modalità di trasmissione:
1) gli atti immobiliari integralmente predisposti con strumenti informatici e con firma digitale, assolvono l’obbligo della registrazione, della trascrizione, dell’iscrizione, dell’annotazione nei registri immobiliari e della voltura catastale con procedura telematica;
2) per gli atti immobiliari non integralmente predisposti su strumenti informatici e con
firma digitale i pubblici ufficiali devono trasmettere il modello unico informatico nonché tutta l’annessa documentazione e copia dell’atto. In tal caso l’amministrazione
finanziaria invia, sempre telematicamente, una ricevuta che attesta l’avvenuta registrazione con l’indicazione della data, numero di registrazione e della somma dovuta
e versata che dovranno essere annotati, a cura del pubblico ufficiale, in calce all’atto.
Infine, un’ulteriore novità introdotta dal regolamento in esame è il termine relativo
alla registrazione fissato in 30 giorni dalla data dell’atto stesso. Tale termine si intende
riferito sia agli atti formati in Italia sia all’estero purché registrati telematicamente.
L’utilizzo delle suddette procedure telematiche — già previsto in regime di facoltatività
con D.I. 1-8-2002 — per gli adempimenti relativi ad atti di cessione e costituzione di
diritti reali a titolo oneroso su immobili e alle accettazioni espresse o tacite di eredità,
è divenuto obbligatorio a partire da 15 giugno 2004 (D.M. 9-6-2004).
Il Provv. 6-12-2006 (integrato dal Provv. 14-3-2007), emanato in attuazione dell’art.
1, co. 3, del D.L. 10-1-2006, n. 2, conv. in L. 81/2006, ha stabilito i termini e le modalità
di estensione delle procedure telematiche in oggetto a tutti i soggetti e a tutti gli atti,
comprese la registrazione di atti e denunce, la presentazione di dichiarazioni di successione, le trascrizioni, iscrizioni ed annotazioni nei registri immobiliari e le volture
catastali, da qualunque titolo derivanti.
Ancora l’art. 16, co. 10bis, D.L. 185/2008, conv. in L. 2/2009 ha disposto l’obbligo, per
gli intermediari abilitati, di avvalersi dei canali telematici per completare le operazioni
richieste per il perfezionamento della cessione di quote di s.r.l.
M)Le agevolazioni sulla prima casa
Le norme agevolative per l’acquisto della prima casa sono complesse perché hanno
subito frequenti modifiche.
L’attuale regime è definitivamente disciplinato nel corpo del D.P.R. 131/1986 (tariffa,
parte I, art. 1).
Gli atti di trasferimento, legati all’acquisto della prima casa scontano, dal 1° gennaio 2014, l’imposta di registro nella misura proporzionale del 2% (nonché le imposte
ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna).
Per ottenere l’applicazione della aliquota del 2% devono concorrere le seguenti condizioni:
— che l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha, o stabilisca
entro diciotto mesi dalla data dell’atto di compravendita, la propria residenza, oppure
Capitolo Ventesimo: I tributi nel settore immobiliare
417
dove svolge la propria attività, ovvero per i soggetti trasferiti all’estero per motivi di
lavoro, dove ha sede o svolge l’attività il soggetto da cui dipende.
Se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero è necessario che l’immobile sia acquistato come
prima casa sul territorio nazionale;
— che l’acquirente non sia titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di
proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra casa ubicata nel territorio del Comune
ove è situato l’immobile da acquistare;
— che l’acquirente non sia titolare su tutto il territorio nazionale (neppure per quote o
in regime di comunione legale) di diritti di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso,
abitazione su altro immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni previste per
l’acquisto della prima casa dalla L. 168/1982 e altre disposizioni di legge a questa
successive.
In caso di cessioni soggette ad IVA la dichiarazione di sussistenza dei requisiti prescritti dalla legge per
poter usufruire dell’aliquota del 2% può essere resa nel contratto preliminare anziché all’atto dell’acquisto.
L’aliquota ridotta è estendibile alle pertinenze — anche acquistate separatamente —
relative all’immobile ammesso ad usufruire dell’agevolazione ma limitatamente ad
una sola pertinenza per ciascuna categoria (ad esempio una sola cantina, una sola
autorimessa etc.).
Nell’ipotesi in cui il soggetto abbia:
— prestato una dichiarazione mendace;
— venduto o donato l’abitazione prima di 5 anni dall’acquisto
decade dai benefici fiscali di cui sopra ed è tenuto a corrispondere la differenza d’imposta, gli interessi moratori ed una sanzione del 30% a meno che il contribuente non
proceda, entro un anno dall’alienazione, all’acquisto di un altro immobile da adibire
ad abitazione principale.
Per i trasferimenti soggetti a IVA che beneficiano delle agevolazioni prima casa, le
imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 200 euro
ciascuna.
L’art. 7 della L. 448/1998 ha inoltre previsto l’attribuzione di un credito d’imposta
a favore di quei contribuenti che provvedano ad acquistare, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è usufruito delle agevolazioni per la prima casa,
un’altra abitazione non di lusso e relativamente alla quale sussistano le condizioni
sopra menzionate.
Tale credito è attribuito fino a concorrenza dell’imposta di registro (o dell’IVA) pagata
per il primo acquisto agevolato e non può, in ogni caso, superare l’importo dell’imposta
dovuta per il nuovo acquisto agevolato.
Segnaliamo, infine, che l’art. 3, co. 8, D.L. 93/2008 (conv. in L. 126/2008) ha disposto
l’esenzione da imposte e tasse di alcun genere per la rinegoziazione dei mutui relativi
alla prima casa.
2. Le imposte ipotecaria e catastale
A)Evoluzione storica e natura giuridica
Questi tributi, in origine assimilati alle imposte di registro, nel corso della loro evoluzione hanno assunto una configurazione autonoma.
418
Parte Prima: Discipline giuridiche
Sono connessi, in maniera specifica, alla pubblicità immobiliare e sono commisurati
al valore dei diritti immobiliari cui si riferiscono.
Quanto alla disciplina, sono quasi del tutto assimilati all’imposta di registro e l’unica
novità rilevante concerne la previsione di una aliquota non proporzionale ma stabilita
in misura fissa per gli atti già soggetti ad IVA.
Le imposte ipotecaria e catastale, istituite col D.P.R. 26-10-1972, n. 635 a seguito della riforma tributaria, sono state «rivisitate» dal legislatore, che ha accorpato la normativa in materia
nel Testo Unico approvato con D.Lgs. 31-10-1990, n. 347. Tale provvedimento si è limitato
a riordinare le precedenti disposizioni, chiarendo alcuni aspetti «oscuri», che avevano dato
adito a contenzioso, ed adottando una terminologia più aderente alla disciplina civilistica.
B)L’imposta ipotecaria
L’imposta ipotecaria è collegata allo svolgimento delle formalità relative all’attuazione della pubblicità immobiliare, per cui oggetto del tributo sono le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione da eseguirsi presso le Conservatorie
dei registri immobiliari.
Per le trascrizioni, la base imponibile è commisurata a quella determinata ai fini
dell’imposta di registro o dell’imposta sulle successioni e donazioni.
Per quanto concerne le iscrizioni e rinnovazioni, nel determinare la base imponibile,
si tiene conto del capitale e degli accessori per i quali è iscritta o rinnovata l’ipoteca.
L’aliquota dell’imposta ipotecaria può essere, secondo gli atti, proporzionale o fissa.
L’aliquota d’imposta, è stata determinata nella misura fissa di 200 euro mentre quella
proporzionale si ottiene mediante l’applicazione di una aliquota variabile dallo 0,5% al 2%.
I soggetti passivi sono gli stessi soggetti obbligati al pagamento dell’imposta di
registro o che erano obbligati al pagamento dell’imposta sulle successioni, vale a dire i
pubblici ufficiali che hanno ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione e coloro
che richiedono le formalità oggetto dell’imposta.
Sono anche obbligati solidalmente tutti coloro nel cui interesse è stata fatta la richiesta, inoltre sono obbligati i debitori contro i quali è stata iscritta o rinnovata l’ipoteca
nel caso di iscrizione e di rinnovazioni.
C)L’imposta catastale
L’imposta catastale colpisce l’esecuzione delle volture catastali e quindi i trasferimenti
di tutti i beni inseriti nel catasto.
Il processo di assimilazione alle imposte di registro è, per l’imposta catastale, ancor
più netto che per l’imposta ipotecaria. Prova ne è che sia il D.P.R. 635/1972, istitutivo di
esse, sia il D.Lgs. 347/1990, rinviano interamente alle disposizioni in materia di imposta
di registro, per quanto concerne l’accertamento e la riscossione dell’imposta catastale.
L’imposta catastale è commisurata al valore dei beni immobili rustici ed urbani accertato agli effetti delle imposte di registro o di quelle sui trasferimenti a titolo gratuito.
L’aliquota risulta essere attualmente dell’uno per cento (1%). Per alcuni atti l’imposta
è invece determinata nella misura fissa di 200 euro.
Sono soggette all’imposta fissa le volture in dipendenza di atti che non comportano trasferimenti di
immobili o di diritti reali immobiliari, di atti di fusione di società, di conferimenti di aziende o di complessi
aziendali, di atti soggetti all’imposta sul valore aggiunto e di atti di regolarizzazione di società di fatto.
Inoltre la L. 342/2000 ha stabilito che le imposte ipotecaria e catastale sono applicate in misura fissa anche per i trasferimenti di immobili non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari
relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni sempreché sussistano in capo al beneficiario i requisiti
419
Capitolo Ventesimo: I tributi nel settore immobiliare
previsti per l’acquisto della prima abitazione a norma dell’art. 1, 1° comma, della tariffa, parte prima, del
D.P.R. 131/1986 in materia di imposta di registro.
D)Accertamento, riscossione e autoliquidazione delle imposte ipotecaria e catastale
L’accertamento e la riscossione delle suddette imposte vengono effettuate dall’agente
della riscossione nella cui circoscrizione ha sede la Direzione provinciale dell’Agenzia
delle entrate competente o dagli istituti di credito.
L’art. 11 del D.L. 79/1997 ha introdotto, a decorrere dal 29-3-1997, il meccanismo
di autoliquidazione per le imposte ipotecaria e catastale, per il bollo e per l’imposta
sostitutiva dell’Invim. Il versamento va effettuato mediante delega bancaria ovvero
direttamente all’agente della riscossione entro 12 mesi dall’apertura della successione.
Il prospetto di liquidazione delle imposte va allegato alla denuncia di successione.
Per le successioni aperte prima del 29-3-1997, è prevista l’applicazione di un regime
transitorio in base al quale si applicano regole diverse secondo che a tale data sia stata
effettuata o meno la liquidazione.
Da ultimo, con l’introduzione del modello unico informatico, attraverso il quale vanno
presentate le richieste di registrazione, le note di trascrizione e di iscrizione nonché le
domande di annotazione e di voltura catastale, è prevista l’autoliquidazione dei tributi
di cui sopra per poter espletare telematicamente le suddette formalità.
3. Le compravendite e le locazioni immobiliari
A)Schemi delle imposte da corrispondere nell’ipotesi di compravendite immobiliari
Fabbricati strumentali
Caratteristiche
dei fabbricati
Momento
in cui è effettuata
la cessione
IVA
Registro
Ipotecaria +
catastale
Chiunque
Imponibile*
200
200 + 200
Entro 5 anni dall’ultimazione della coChiunque
struzione o della
ristrutturazione
Imponibile*
200
3% + 1%
Privato
22%
200
3% + 1%
Soggetto IVA con pro
rata di detraibilità del
25%
22%
200
3% + 1%
Esenti**
200
3% + 1%
22%
200
3% + 1%
22%
200
3% + 1%
Esenti**
200
3% + 1%
Prima che la costruzione o la ristrutturazione sia ultimata
Fabbricati costruiti
dall’impresa venditrice o sulla quale la
stessa ha eseguito
lavori di ristrutturazione
Oltre 5 anni dalla
ultimazione della
costruzione o della
ristrutturazione
Soggetto
acquirente
Altri soggetti IVA
Privato
Altri fabbricati
diversi dai precedenti venduti da
soggetti IVA
In qualunque mo- Soggetto IVA con pro
mento avvenga la rata di detraibilità del
cessione
25%
Altri soggetti IVA
420
Parte Prima: Discipline giuridiche
Fabbricati ad uso abitativo
Caratteristiche
dei fabbricati
Momento
in cui è effettuata
la cessione
IVA
Registro
Ipotecaria +
catastale
Chiunque
Imponibile*
200
200 + 200
Entro 5 anni dall’ultimazione della coChiunque
struzione o della
ristrutturazione
Imponibile*
200
200 + 200
Oltre 5 anni dalla
ultimazione della
costruzione o della
ristrutturazione
ma entro tale termine il fabbricato
è stato locato per
un periodo non
inferiore a 4 anni
in attuazione di
programmi di edilizia residenziale
Imponibile*
200
200 + 200
Persona fisica in possesso dei requisiti prima casa
Esente
2%
50 + 50
Immobiliari di rivendita
Esenti
1%***
200 + 200
Persona fisica che non
ha i requisiti prima
casa, professionisti o
imprese diverse dalle
precedenti
Esenti
9%
2% + 1%
Persona fisica in possesso dei requisiti prima casa
Esente
2%
50 + 50
Immobiliari di rivendita
Esenti
1%***
200 + 200
Persona fisica che non
ha i requisiti prima
casa, professionisti o
imprese diverse dalle
precedenti
Esenti
9%
2% + 1%
Prima che la costruzione o la ristrutturazione sia ultimata
Fabbricati costruiti
dall’impresa venditrice o sulla quale la
stessa ha eseguito
lavori di ristrutturazione
Oltre 5 anni dalla
Fabbricati costruiti
ultimazione della
dall’impresa vendicostruzione o della
trice o sulla quale la
ristrutturazione
stessa ha eseguito
e nel frattempo
lavori di ristruttul’immobile non è
razione
stato locato
Altri fabbricati diIn qualunque
versi da precedenti
momento avvenga
venduti da soggetti
la cessione
IVA
Soggetto
acquirente
Chiunque
* Le aliquote IVA applicabili variano a seconda dei requisiti dell’abitazione (di lusso, non di lusso e rurali) e di quelli
dell’acquirente. Nell’ipotesi in cui quest’ultimo sia una persona fisica in possesso dei requisiti previsti per le agevolazioni
prima casa l’aliquota IVA applicabile sarà del 4% se acquista un’abitazione non di lusso, del 22% se acquista un abitazione
di lusso e del 10% se acquista una costruzione rurale.
** In tali ipotesi l’acquirente potrebbe optare per l’applicazione dell’IVA. L’opzione deve essere espressa nell’atto di
vendita.
*** Tale aliquota trova applicazione se l’acquirente dichiara che intende rivendere il fabbricato entro tre anni.
Capitolo Ventesimo: I tributi nel settore immobiliare
421
B)Le imposte nella locazione immobiliare
La locazione di unità abitative, effettuate dalle imprese che le hanno costruite per la
vendita, è esente IVA ai sensi dell’art. 10, punto 8, d.P.R. 633/1972. Conseguentemente,
tali contratti di locazione sono soggetti a registrazione ed al pagamento dell’imposta di
registro proporzionale nella misura del 2%.
Diversamente, la locazione degli immobili strumentali è:
— obbligatoriamente assoggettata ad IVA se il locatario non è soggetto passivo IVA
(ossia non agisca nell’esercizio di impresa, arte o professione);
— obbligatoriamente assoggettata ad IVA se il locatario è soggetto passivo IVA con un
pro-rata di detraibilità pari o inferiore al 25%;
— esente, negli altri casi, salva comunque la possibilità di optare per il regime di imponibilità IVA in sede di registrazione del contratto.
Inoltre, in deroga al principio che regola l’alternatività tra IVA e registro, quest’ultima
si rende oggi applicabile, anche nel caso di locazioni imponibili, nella misura del 1%.
Preme qui un veloce richiamo all’obbligo introdotto dal d.l. 223/2006, relativo alla
registrazione dei contratti di locazione, ancorché imponibili IVA.
A partire dal 12 luglio 2006 tali contratti, infatti, non sono soggetti a registrazione
solo in caso d’uso, ma devono essere obbligatoriamente registrati entro 30 giorni dalla
stipula. Il pagamento dell’imposta di registro, va effettuato ad opera dei soggetti obbligati
ai sensi dell’art. 4 D.Lgs. 237/1997 entro 30 giorni dalla data dell’atto.
Si ricorda che, l’art. 1, comma 330, L. 27-12-2006, n. 296 (finanziaria 2007) ha previsto, con effetto dall’1-1-2007, una deroga al regime generale di esenzione da IVA per
le locazioni di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa
convenzionata dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati, entro 4 anni dell’ultimazione della costruzione o dell’intervento, a condizione che il contratto di locazione
abbia durata non inferiore a 4 anni.
Parimenti, è stato modificato dal d.l. 223/2006 anche il regime IVA per la locazione
dei terreni. Ricordiamo che in base l’art. 2 comma 3, lettera c), d.P.R. 633/1972 «non
sono considerate cessioni di beni (…) le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni». Ne consegue
che, in presenza del presupposto soggettivo e territoriale, sono imponibili, ai fini IVA, le
cessioni (o le costituzioni e cessioni di diritti reali di godimento) che hanno per oggetto
«terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria».
Per contro, ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8) d.P.R. 633/1972, le locazioni e gli affitti
di terreni e aziende agricole sono esenti da IVA ed assoggettati ad imposta di registro
in misura proporzionale.
422
Parte Prima: Discipline giuridiche
Riepilogando il tutto può essere schematizzato come segue:
Locazioni di immobili
Caratteristiche
dei fabbricati
Fabbricati
uso abitativo
• Le locazioni per le quali nel relativo atto il locatore abbia
espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione
di fabbricati abitativi effettuate in attuazione di piani di
edilizia abitativa convenzionata, di durata non inferiore
a quattro anni, di fabbricati di civile abitazione destinati
ad alloggi sociali
• In tutti gli altri casi
Fabbricati
strumentali
• Locazioni effettuate nei confronti di conduttori soggetti
passivi d’imposta che svolgono in via esclusiva o prevalente
attività che conferiscono il diritto alla detrazione d’imposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento; quelle
effettuate nei confronti di conduttori che non agiscono
nell’esercizio di impresa, arti o professioni o quelle per
le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente
manifestato l’opzione per l’imposizione
• In tutti gli altri casi, salvo opzione
Terreni
• Locazione ed affitto di terreni edificabili
• Locazione terreni agricoli e «non edificabili»
IVA
Registro
10%
Esenti
67 euro
2%
22%
1%
Esenti
1%
22%
67 euro
Esenti
0,5%
A decorrere dall’anno 2011, per effetto di quanto disposto dall’art. 3 D.Lgs. 23/2011
su federalismo municipale, il canone di locazione, relativo ai contratti aventi ad oggetto
immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione,
può essere assoggettato, in base alla decisione del locatore, ad un’imposta, operata nella
forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle
relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo dovute per la registrazione,
risoluzione e proroga del contratto di locazione.
Sono previste due distinte aliquote: 21% sui contratti a canone di mercato e 15% per
quelli a canone concordato (10% per il quadriennio 2004-2007).
L’opzione per l’applicazione del regime della cedolare può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate. Può essere esercitata relativamente a ciascun immobile abitativo
locato per finalità abitative e deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
L’opzione vincola il locatore per l’intera durata del contratto anche se il medesimo locatore
ha la facoltà di revocarla in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata.
Dal regime opzionale restano escluse le locazioni di immobili non abitativi, da
chiunque effettuate, nonché le locazioni di abitazioni svolte da imprese e professionisti.
4. L’imposta sulle successioni e sulle donazioni
A)Evoluzione dell’imposizione
La normativa relativa all’imposta sulle successioni e sulle donazioni è stata raccolta
nel testo unico approvato con D.Lgs. 31-10-1990, n. 346, che accorpa tutte le disposizioni in materia.
Capitolo Ventesimo: I tributi nel settore immobiliare
423
Il tributo colpisce, secondo quanto enuncia l’art. 1 del D.Lgs. 346/90, i trasferimenti
di beni e diritti per successione a causa di morte ed i trasferimenti a titolo gratuito di beni
e diritti inter vivos.
Il testo unico in parola è stato più volte modificato. In particolare, con l’emanazione della L. 342/2000
era stata abolita la quota d’imposta commisurata al valore globale dell’asse ereditario, era stata fissata una
franchigia di esenzione pari a 350 milioni di lire (in riferimento alle singole quote ereditarie e innalzabile a
1 miliardo di lire in talune circostanze) ed erano state stabilite aliquote molto più basse che in passato, non
più a carattere progressivo.
Tuttavia la riforma operata dalla L. 342/2000 fu ritenuta insufficiente: di conseguenza si era giunti, con
gli artt. 14-17 della L. 383/2001, alla soppressione delle due imposte a far data dal 25 ottobre 2001.
Da ultimo, il D.L. 3-10-2006, n. 262 ha ripristinato l’imposta in commento a decorrere dal 28 novembre
2006 come disciplinata dal D.Lgs. 346/90.
Ma già con la L. 286/2006, di conversione del D.L. 262, la disciplina appena dettata dal decreto è stata
nuovamente rivoluzionata.
B)Oggetto e territorialità dell’imposta
L’imposta sulle successioni e donazioni, secondo quanto disposto dall’art. 1 del D.Lgs.
346/1990, si applica:
— ai trasferimenti di beni o di diritti per successione mortis causa. Rientrano in tale
accezione anche la costituzione di diritti reali di godimento, la rinunzia a diritti reali
o di credito e la costituzione di rendite e pensioni.
— ai trasferimenti di beni e diritti operati per donazione o altra liberalità tra vivi;
— alla costituzione di vincoli di destinazione;
— ai casi di donazione presunta relativi ai beni immobili e partecipazioni societarie
posti in essere tra coniugi o parenti in linea retta;
— ai casi di apertura della successione per dichiarazione di morte presunta;
— ai casi di immissione nel possesso temporaneo dei beni dell’assente.
Sono espressamente escluse dall’imposta le erogazioni liberali per spese di mantenimento, educazione, malattia, nozze e abbigliamento e le donazioni di beni mobili di modico valore.
Inoltre il co. 4ter dell’art. 3 del D.Lgs. 346/1990 (come da ultimo modificato dall’art.
1, co. 31, L. 244/2007) ha previsto che i trasferimenti, effettuati tramite i patti di famiglia,
di cui agli artt. 768bis e seguenti c.c., a favore dei discendenti e del coniuge, di aziende
o rami di esse, di quote sociali e di azioni, non sono soggetti all’imposta di successione.
Quanto alla territorialità dell’imposta, a norma dell’art. 2 del D.Lgs. 346/1990
l’imposta è dovuta in relazione a tutti i beni e diritti trasferiti, anche se si trovavano
fuori dal territorio dello Stato. Se il defunto o il donante risiedeva all’estero al momento
dell’apertura della successione o della donazione, l’imposta è dovuta limitatamente ai
beni e diritti esistenti in Italia.
C)Presupposto
Per quanto concerne il presupposto del tributo occorre esaminare separatamente
ogni singola ipotesi di applicazione dell’imposta stessa:
— per le successioni, la norma tributaria collega il sorgere dell’obbligazione tributaria
alla semplice apertura della successione, prescindendo dall’accettazione dell’eredità
da parte dell’erede;
— per le donazioni, il presupposto è dato dalla stipula dell’atto;
— per la dichiarazione di assenza, il presupposto consiste nell’immissione nel possesso temporaneo;
424
Parte Prima: Discipline giuridiche
— per la morte presunta, il presupposto è costituito dall’immissione nel possesso
dei beni o, in mancanza, dall’eseguibilità della sentenza di morte presunta.
D)Soggetti passivi
Sono soggetti passivi dell’imposta (art. 5 D.Lgs. 346/1990):
— gli eredi (o meglio i chiamati all’eredità) ed i legatari (limitatamente ai beni loro legati)
per le successioni;
— i donatari per le donazioni;
— i beneficiari per le altre liberalità tra vivi;
— gli immessi nel possesso temporaneo dei beni dell’assente;
— coloro che succedono per effetto della dichiarazione di morte presunta.
E)Base imponibile e aliquote per le successioni
La base imponibile su cui calcolare l’imposta sulle successioni è costituita dal valore
delle quote ereditarie e dei legati, dato dalla differenza tra il valore dei beni e dei diritti
(alla data di apertura della successione) che compongono la singola quota o il singolo
legato, e l’ammontare delle passività e degli altri oneri ammessi in deduzione in ragione
della quota di spettanza di ognuno.
In caso di fallimento del defunto, si tiene conto esclusivamente delle attività pervenute
agli eredi o legatari a seguito della chiusura della procedura concorsuale.
Dalla base imponibile sono esclusi i beni elencati negli artt. 12 e 13 del D.Lgs.
346/1990.
Il valore delle quote ereditaria e dei legati su cui calcolare l’imposta è ridotto di una
franchigia di:
— 1.000.000 euro per il coniuge e i parenti in linea retta;
— 100.000 euro per i fratelli e le sorelle;
— 1.500.000 euro per i beneficiari che siano portatori di grave handicap, indipendentemente dal grado di parentela.
Ai soli fini della verifica della franchigia godibile, la quota ereditaria o il legato vanno
aumentati delle donazioni eventualmente ricevute dallo stesso defunto.
Le aliquote variano dal 4% all’8%, come può evincersi dallo schema che segue.
Imposta sulle successioni ex L. 286/2006 e L. 296/2006
Coniuge e parenti in linea retta
4% con franchigia di 1.000.000 di euro per ogni beneficiario
Fratelli e sorelle
6% con franchigia di 100.000 euro per ogni beneficiario
Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea 6% senza franchigia
retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado
Altri soggetti
8% senza franchigia
Soggetti portatori di handicap
4, 6 o 8%, a seconda del grado di parentela con franchigia
di 1.500.000 euro
F)Base imponibile e aliquote per le donazioni e altri atti di liberalità
La base imponibile cui commisurare l’imposta sulle donazioni è rappresentata dal
valore globale dei beni o diritti oggetto della donazione o — nel caso di dichiarazione
a favore di più soggetti o di più donazioni a favore di soggetti diversi comprese nello
425
Capitolo Ventesimo: I tributi nel settore immobiliare
stesso atto — al valore della quota spettante o dei beni o diritti spettanti a ciascuno di
essi, al netto degli oneri che gravavano sul donatario.
Per l’imposta sulle donazioni sono previste le medesime franchigie stabilite per l’imposta sulle successioni a favore del coniuge e dei parenti in linea retta (1.000.000 euro),
dei fratelli e delle sorelle (100.000 euro) e dei portatori di handicap (1.500.000 euro).
Identiche sono anche le aliquote, che variano dal 4% all’8%.
G)Altre imposte dovute sulle successioni e sulle donazioni
Oltre alle imposte sulle succesioni e sulle donazioni gli immobili e i terreni oggetto di
trasferimento a tale titolo scontano le imposte ipotecaria e catastale nella seguente misura:
Altre imposte dovute sulle successioni e sulle donazioni
Natura del bene
Imposta ipotecaria
Imposta catastale
Immobili
2%
1%
Prima casa
 200
 200
Terreni
2%
1%
L’imposta di registro non è dovuta.
H)La dichiarazione di successione, la liquidazione e il pagamento dell’imposta
Entro 12 mesi dell’apertura della successione occorre presentare alla competente
Direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate la dichiarazione di successione.
Obbligati alla presentazione sono:
— i chiamati all’eredità, i legatari o i loro rappresentanti;
— gli immessi nel possesso temporaneo dei beni dell’assente;
— gli amministratori e i curatori dell’eredità giacente;
— gli esecutori testamentari.
L’obbligo di presentazione grava solidalmente su tutti i citati soggetti: tuttavia, è
sufficiente che la presentazione della dichiarazione avvenga da parte di uno di essi per
sollevare dall’obbligo anche gli altri.
La dichiarazione non va presentata se l’eredità è devoluta al coniuge o ai parenti in
linea retta e l’attivo ereditario non supera 100.000 euro (il limite precedente di 25.823
euro è stato così elevato dall’art. 11, co. 1, D.Lgs. 175/2014) e non comprende beni immobili o diritti reali immobiliari (art. 28 D.Lgs. 346/1990).
I soggetti obbligati devono altresì presentare dichiarazione sostitutiva o integrativa (se è scaduto il termine
dei 12 mesi) se, dopo la presentazione della dichiarazione di successione, si verificano eventi che determinano l’applicazione dell’imposta in misura maggiore o che modificano la devoluzione dell’eredità o del legato.
L’art. 11 del D.Lgs. 175/2014 stabilisce che la suddetta dichiarazione integrativa non è dovuta anche nel
caso in cui il mutamento della devoluzione ereditaria sia dovuto all’erogazione di rimborsi fiscali dovuti al
defunto.
L’imposta è applicata e liquidata dalla Direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate in base alle dichiarazioni di successione e alle eventuali dichiarazioni integrative
o modificative.
La liquidazione dell’imposta viene poi notificata ai soggetti obbligati al pagamento
mediante avviso di liquidazione entro tre anni dalla data di presentazione della dichiarazione.
426
Parte Prima: Discipline giuridiche
È previsto un regime di autoliquidazione per quelle imposte dovute in dipendenza
di successioni nell’ipotesi in cui nel patrimonio del de cuius siano ricompresi beni immobili. Vanno pertanto autoliquidate le imposte ipotecaria, catastale e di bollo.
5. L’imposta unica comunale (iuc)
In virtù dei co. 639 e ss. dell’art. 1 della legge di stabilità per il 2014 (L. 147/2013),
è entrata in vigore dall’1-1-2014 l’imposta unica comunale (IUC).
La nuova imposta è una service tax che comprende tre differenti tributi:
— una parte patrimoniale, corrispondente all’IMU;
— una parte relativa ai servizi indivisibili, la TASI;
— una parte relativa allo smaltimento dei rifiuti, la TARI, corrispondente alla vecchia
TARES.
La IUC si basa su due presupposti impositivi, uno costituito dal possesso di immobili
e collegato alla loro natura e valore e l’altro collegato all’erogazione e alla fruizione di
servizi comunali.
La dichiarazione relativa alla IUC deve essere presentata entro il 30 giugno del­l’anno
successivo alla data di inizio del possesso o della detenzione dei locali. Se intervengono
variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta, il termine di presentazione
è il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione. Il modello
dichiarativo sarà messo a disposizione dal Comune.
Spetta direttamente ai Comuni la determinazione del numero e delle scadenze di
pagamento del tributo, con la previsione di almeno due rate semestrali, anche differenziate fra TARI e TASI.
Il versamento andrà effettuato tramite modello F24, bollettino di conto corrente o
altre modalità di pagamento elettronico.
6. L’imposta municipale propria (imu)
A)Evoluzione del tributo
L’IMU (imposta municipale propria) è stata introdotta nell’ambito della legislazione
attuativa del federalismo fiscale con il D.Lgs. 23/2011 (artt. 7, 8 e 9), che ne stabiliva la
vigenza dal 2014 per gli immobili diversi dall’abitazione principale.
Successivamente il D.L. 201/2011, conv. in L. 214/2011 ha modificato la natura
dell’imposta estendendola alle abitazioni principali e ne ha anticipato l’introduzione, in
via sperimentale, al 2012, incrementando sensibilmente la base imponibile, mediante
specifici moltiplicatori delle rendite catastali.
In seguito la legge di stabilità per il 2014 (L. 147/2013) ha previsto che a decorrere
dal 2014, l’IMU sia una delle tre componenti dell’imposta unica comunale (IUC) insieme
alla TASI e alla TARI (v. par. 8). Nel contempo la stessa L. 147/2013 ha modificato in
pochi ma significativi aspetti la disciplina in vigore nel biennio 2012-2013: in particolare
ha stabilito che l’IMU non si applica più alle abitazioni principali, ad eccezione di
quelle di pregio classificate nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9.
Altre novità, infine, sono state dettate dalla legge di stabilità per il 2016 (L. 208/2015) che ha previsto,
tra l’altro, a partire dal 1° gennaio 2016:
— l’esenzione per i terreni agricoli posseduti o condotti da imprenditori agricoli professionali e coltivatori
diretti, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione ovvero ubicati nei
Capitolo Ventesimo: I tributi nel settore immobiliare
427
Comuni delle isole minori o ancora a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva
indivisibile e inusucapibile;
— la riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili dati in comodato d’uso a figli o genitori;
— la riduzione del 25% di IMU (e TASI) per le unità immobiliari locate a canone concordato;
— l’esclusione dal campo di applicazione dell’IMU dei macchinari cd. «imbullonati», cioè di quei macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo.
B)Presupposto
Presupposto dell’IMU è il possesso di immobili. Sono escluse dall’imposizione come
detto le abitazioni principali e le pertinenze della stessa (nei limiti di una soltanto
per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7), ad eccezione di quelle classificate nelle
categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (abitazioni in villa) e A/9 (castelli e palazzi
di eminenti pregi artistici e storici).
Per queste ultime continuano ad applicarsi l’aliquota ridotta allo 0,4 per cento, con facoltà dei Comuni
di modificare, in aumento o in diminuzione, la suddetta aliquota sino a 0,2 punti percentuali) e detrazione
di 200 euro rapportati al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione.
Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio
urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare
dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Se l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la
detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la quale la destinazione medesima si verifica, a prescindere, dunque, dalle percentuali di proprietà o
di possesso dei diritti.
La normativa IMU stabilisce che i Comuni posso considerare direttamente adibita ad abitazione principale:
— l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono
la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa
non risulti locata;
— l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata.
C)Soggetti passivi
Per espresso richiamo dell’art. 13, co. 1, D.L. 201/2011 all’art. 9 del D.Lgs. 23/2011, i
soggetti passivi dell’IMU sono: proprietari di immobili ovvero i titolari del diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi, anche se non residenti nel territorio
dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l’attività.
Per gli immobili concessi in locazione finanziaria soggetto passivo è il locatario.
Nel caso di concessione su aree demaniali soggetto passivo è il concessionario.
Nell’ipotesi di trasferimento di proprietà durante l’anno oppure di inizio o fine dell’usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie nel corso dell’anno, il carico fiscale verrà
ripartito fra gli interessati in proporzione della durata dei rispettivi diritti.
Nel caso di comproprietà, invece, debitore dell’imposta è ciascun comproprietario per
la sua quota.
D)Esenzioni
Per espressa disposizione dell’art. 9, co. 8, del D.Lgs. 23/2011, richiamata dai co. 1 e 13 dell’art. 13 del
D.L. 201/2011, sono esenti dal pagamento dell’imposta:
a) gli immobili destinati all’uso istituzionale dello Stato, degli enti locali, delle Comunità montane, di consorzi tra gli enti precedenti, delle ASL, delle istituzioni sanitarie pubbliche;
428
Parte Prima: Discipline giuridiche
b) i fabbricati delle categorie E (fabbricati a destinazione particolare);
c) i fabbricati con destinazione a usi culturali esenti dall’IRPEF, IRES ed ILOR;
d) i fabbricati destinati all’esercizio del culto e quelli di proprietà della Santa Sede esenti a norma del Trattato
Lateranense;
e) i fabbricati degli Stati esteri e di organizzazioni internazionali esenti da ILOR;
f) i terreni agricoli ricadenti in aree montane o in collina;
g) gli immobili posseduti dai Comuni, anche con destinazione diversa da quella istituzionale, purché la loro
superficie si trovi prevalentemente o interamente sul territorio comunale;
h) gli immobili utilizzati da enti non commerciali e destinati allo svolgimento, con modalità non commerciali,
di attività assistenziali, didattiche, ricreative, culturali, sportive e ricettive.
L’imposta municipale propria non si applica, altresì:
— alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione
principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
— ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
— alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento,
scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
— a un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate.
A decorrere dal 2014 non è più dovuta l’IMU relativa ai fabbricati rurali ad uso strumentale.
Sempre dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall’imposta i fabbricati costruiti e destinati
dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non
siano in ogni caso locati.
A decorrere dall’anno 2016, sono, altresì, esenti dall’IMU i terreni agricoli:
a) posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella previdenza
agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
b) ubicati nei Comuni delle isole minori;
c) a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.
E)Base imponibile
La base imponibile è costituita:
— per i fabbricati, iscritti in catasto, dalle rendite catastali, vigenti al 1° gennaio del­
l’anno di imposizione, rivalutate del 5%, moltiplicate per:
— 160 per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo catastale A (abitazioni di
vario tipo) e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, esclusa la categoria catastale
A/10 (uffici e studi privati);
— 140 per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo catastale B (collegi,
convitti, case di cura, uffici pubblici) e nelle categorie catastali C/3 (laboratori per
arti e mestieri), C/4 (fabbricati per esercizi sportivi) e C/5 (stabilimenti balneari);
— 80 per i fabbricati classificati o classificabili nella categoria catastale D/5 (banche
e assicurazioni) e 80 per i fabbricati classificati o classificabili nella categoria
catastale A/10 (uffici e studi privati);
— 60 per i fabbricati classificati o classificabili nel gruppo catastale D (opifici, alberghi, teatri, ospedali), esclusa la categoria catastale D/5;
— 55 per i fabbricati classificati o classificabili nella categoria catastale C/1 (negozi
e botteghe);
— per i fabbricati appartenenti interamente alle imprese, classificabili nel gruppo
catastale D, distintamente contabilizzati e sforniti sin dall’origine di rendita catastale, dai costi di acquisizione e incrementativi contabilizzati, aggiornati da appositi
coefficienti di attualizzazione;
Capitolo Ventesimo: I tributi nel settore immobiliare
429
— per le aree fabbricabili, dal valore commerciale dell’immobile al 1º gennaio dell’anno
di imposizione, tenendo conto di specifici elementi di valutazione;
— per i terreni agricoli dal valore ottenuto moltiplicando il reddito dominicale (risultante in catasto alla data del 1° gennaio di ogni anno), rivalutato del 25%, per un
moltiplicatore pari a 135.
A decorrere dal 1° gennaio 2016, ai sensi del co. 21, art. 1, L. 208/2015 (Legge di
Stabilità 2016), la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione
speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli
elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei
limiti dell’ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari,
congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo
(cd. imbullonati).
Ai sensi dell‘art. 13, co. 3, D.L. 201/2011 la base imponibile dell’IMU è ridotta del 50%:
— per i fabbricati di interesse storico o artistico;
— per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente
al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni;
— per le unità immobiliari, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1,
A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro
il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il
contratto sia registrato e che il comodante possieda un solo immobile in Italia e
risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è
situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui
il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso Comune
un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità
abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
È prevista, infine, una riduzione del 25% dell’IMU per le unità immobiliari locate a
canone concordato.
F)Aliquote
L’aliquota di base dell’imposta è pari allo 0,76%. I Comuni con deliberazione del
Consiglio comunale possono modificare in aumento o in diminuzione tale aliquota di
base sino a 0,3 punti percentuali.
L’aliquota è ridotta:
— allo 0,4% per l’abitazione principale e per le relative pertinenze, con un margine di
manovrabilità dei Comuni sino a 0,2 punti percentuali (v. lett. B);
— allo 0,4% nel caso di immobili non produttivi di reddito fondiario ovvero nel caso di
immobili posseduti dai soggetti passivi IRES, ovvero nel caso di immobili locati;
G)Dichiarazione
I soggetti passivi devono presentare la dichiarazione entro il 30 giugno dell’anno
successivo a quello in cui è sorto il presupposto impositivo e vale anche per gli anni
successivi sempreché non si verifichino modificazioni dei dati ed elementi dichiarati
cui consegna un diverso ammontare dell’imposta dovuta.
430
Parte Prima: Discipline giuridiche
H)Versamento
L’imposta, va rapportata proporzionalmente alla quota e ai mesi di possesso dei beni
immobili oggetto di tassazione: il possesso protratto per almeno 15 giorni va computato
come mese intero.
Il sistema di versamento dell’IMU prevede un acconto e un saldo.
L’acconto va versato entro il 16 giugno in misura del 50% dell’imposta dovuta.
Il saldo, invece, va versato dal 1˚ al 16 dicembre e consiste nell’ammontare dell’imposta
dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sull’acconto già versato.
È, tuttavia, possibile versare in un’unica soluzione, entro il termine di scadenza della
prima rata, l’imposta dovuta per l’anno in corso.
Il versamento dell’imposta va effettuato tramite modello F24 oppure tramite apposito
bollettino postale.
I) Rapporti con le imposte dirette
L’IMU sugli immobili strumentali è deducibile ai fini della determinazione del reddito
d’impresa e del reddito derivante dall’esercizio di arti e professioni nella misura del 20%.
È inoltre opportuno ricordare che l’IMU sostituisce l’IRPEF sui redditi di terreni e
fabbricati soltanto quando questi non risultino locati.
Invece, il reddito delle case non locate che scontano l’IMU, ubicate nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale sarà soggettato a IRPEF nella misura del 50%.
L’IMU resta invece indeducibile dall’IRAP.
7. Il tributo sui servizi indivisibili (TASI)
La TASI (tributo sui servizi indivisibili) è insieme alla TARI e alla modificata IMU
il terzo tributo immobiliare, collocato dalla legge di stabilità per il 2014 all’interno
dell’unico contenitore denominato IUC (imposta unica comunale) in vigore dall’1-1-2014.
In particolare il gettito della TASI è destinato a finanziare i costi della manutenzione del
verde pubblico e delle strade comunali, l’arredo urbano, l’illuminazione pubblica e l’attività
svolta dalla polizia locale.
Soggetti passivi della TASI sono sia il possessore che l’utilizzatore dell’immobile.
Il presupposto impositivo (art. 1, co. 669, L. 147/2013, come sostituito dall’art. 1, co.
14, L. 208/2015) è dato dal possesso o dalla detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati e
di aree edificabili, ad eccezione, in ogni caso:
— dei terreni agricoli;
— dell’abitazione principale e relative pertinenze (una sola per ciascuna delle categorie
catastali C/2, C/6 e C/7), escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1
(abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o
storico).
Dal 2016, pertanto, l’abitazione principale dopo essere stata esclusa dall’ambito
impositivo dell’IMU, è esentata anche dalla TASI.
L’esenzione è prevista non solo per il possessore che utilizza l’appartamento come
abitazione principale, ma anche per il detentore (inquilino o comodatario) che impiega
l’immobile come propria abitazione principale.
In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti all’adempimento
dell’unica obbligazione tributaria. Qualora la detenzione non superi sei mesi nel corso
Capitolo Ventesimo: I tributi nel settore immobiliare
431
dello stesso anno solare, la TASI è dovuta solo dal possessore dei locali e delle aree a
titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie.
La base imponibile è quella prevista per l’applicazione dell’IMU.
Nella stessa ipotesi prevista per l’IMU di unità immobiliare data in uso gratuito ai parenti in linea retta
entro il primo grado, che la utilizzano come abitazione principale, il proprietario dell’appartamento, dovrà
versare la tassa, calcolata sulla base imponibile dimezzata, nella percentuale stabilita dall’amministrazione
locale per il 2015.
L’aliquota di base della TASI è pari all’1 per mille; il Comune, con deliberazione del
Consiglio comunale può ridurla fino ad azzerarla.
Per il 2015, l’aliquota massima non può eccedere il 2,5 per mille per l’abitazione
principale e il 10,6 per mille per gli altri immobili. I Comuni potranno, tuttavia, aumentare l’aliquota fino ad un massimo dello 0,8 per mille (e quindi fino al 3,3 per mille
per l’abitazione principale e fino all’11,4 per mille per gli altri immobili), a condizione
che il maggior gettito vada a finanziare misure agevolative per le abitazioni principali
e le unità immobiliari ad esse equiparate.
La L. 208/2015 ha stabilito che per il 2016 i Comuni possono mantenere tale maggiorazione nella stessa misura applicata per il 2015.
Per i cd. «immobili merce», cioè per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, l’aliquota è ridotta allo 0,1%.
Ai Comuni, comunque, è data facoltà di modificare la suddetta aliquota, in aumento, sino allo 0,25% o, in
diminuzione, fino all’azzeramento.
Sono esenti dal tributo gli immobili posseduti dallo Stato, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle Regioni, dalle Province, dai Comuni, dalle Comunità
montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del SSN, destinati esclusivamente ai
compiti istituzionali.
Si applicano, inoltre, le esenzioni previste dalla disciplina IMU alla quale si rimanda.
Come per l’IMU anche per la TASI è prevista una riduzione del 50% per le unità
immobiliari locate a canone concordato.
Il Comune con il regolamento può prevedere ulteriori riduzioni ed esenzioni.
Il Comune stabilisce il numero delle scadenze di pagamento del tributo, consentendo di norma almeno due rate a scadenza semestrale. È comunque consentito il
pagamento in un’unica soluzione entro il 16 giugno di ciascun anno. Il versamento è
effettuato tramite modello F24.
8. La tassa sui rifiuti (tari)
Terza componente della IUC, la TARI (tassa sui rifiuti) rappresenta l’ultima evoluzione della tassa volta a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei
rifiuti ed è caratterizzata da modeste novità rispetto alla disciplina della TARES ( tributo
comunale sui rifiuti e sui servizi) già in vigore per il 2013.
Il presupposto della TARI è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di
aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Sono escluse
dalla TARI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative,
e le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del Codice civile che non siano
detenute o occupate in via esclusiva.
Soggetti passivi della TARI sono chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. In caso
432
Parte Prima: Discipline giuridiche
di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all’adempimento
dell’unica obbligazione tributaria.
In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso
dello stesso anno solare, la TARI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree
a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.
Per l’applicazione del tributo si considerano le superfici dichiarate o accertate ai
fini dei precedenti prelievi sui rifiuti.
Relativamente all’attività di accertamento, il Comune, per le unità immobiliari iscritte
o iscrivibili nel catasto edilizio urbano, può considerare come superficie assoggettabile
alla TARI quella pari all’80 per cento della superficie catastale determinata secondo i
criteri stabiliti dal regolamento di cui al D.P.R. 138/98.
Per le unità immobiliari diverse da quelle a destinazione ordinaria iscritte o iscrivibili nel
catasto edilizio urbano la superficie assoggettabile alla TARI rimane quella calpestabile.
La TARI è corrisposta in base a tariffa commisurata ad anno solare coincidente con
un’autonoma obbligazione tributaria. Il Comune nella commisurazione della tariffa
tiene conto dei criteri determinati con il regolamento di cui al D.P.R. 158/99.
Il Comune, nel rispetto del principio «chi inquina paga», può commisurare la tariffa
alle quantità e qualità medie ordinarie di rifiuti prodotti per unità di superficie, in relazione agli usi e alla tipologia delle attività svolte nonché al costo del servizio sui rifiuti.
9. L’imposta di bollo
L’imposta di bollo, introdotta dal D.P.R. 642/72, ha natura giuridica mista, in quanto
a volte si configura come un’imposta e a volte come una tassa.
Con il D.M. 20-8-1992 è stato ridisegnato il sistema tariffario successivamente oggetto
di ulteriori modifiche tra le quali si segnala l’ultima del D.M. 22-2-2007.
A decorrere dal 2011, l’art. 2 del D.Lgs. 23/2011 sulla fiscalità municipale, ha stabilito che sono attribuite
ai Comuni, relativamente agli immobili ubicati nel loro territorio:
— una quota del gettito dell’imposta di bollo pari al 30% sugli atti indicati nell’art. 1 della tariffa, parte I del
Testo Unico sull’imposta di registro;
— l’imposta di bollo sui contratti di locazione relativi agli immobili.
A)Presupposto
L’imposta di bollo si applica su tutti gli atti civili e commerciali, giudiziali e stragiudiziali, sugli scritti, sugli avvisi, sui manifesti, sui disegni e sui registri indicati dalla
tabella allegata al D.P.R. 642/1972.
I documenti e atti soggetti a bollo si distinguono in tre categorie:
1. atti soggetti fin dall’origine all’imposta: sono quelli su l’imposta deve essere pagata
tassativamente e sono gli atti civili, amministrativi e giudiziali;
2. atti soggetti solo in caso d’uso: sono gli atti che devono essere acquisiti dalle cancellerie
giudiziarie o dalle pubbliche amministrazioni (es.: contratti di locazione non superiori
a 30 giorni, contratti di lavoro autonomo, scritture private non autenticate etc.);
3. atti esenti in modo assoluto: tra questi ricordiamo gli atti legislativi dello Stato,
Regioni, Provincie e Comuni, gli atti e i documenti elettorali etc.
Possiamo notare delle analogie tra l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ma la
differenza consiste nel fatto che la prima si riferisce al contenuto giuridico dell’atto,
mentre la seconda investe la forma scritta del negozio, senza riferimento al contenuto.
Capitolo Ventesimo: I tributi nel settore immobiliare
433
B)Soggetti passivi
Per quanto attiene ai soggetti passivi, la legge non è così specifica nel determinarli, per
ogni singolo atto, ma individua dei soggetti che hanno l’obbligo solidale di assolverla e cioè
tutti coloro che possano avere o hanno una determinata relazione col presupposto d’imposta.
Sono, pertanto, obbligati in solido:
— per gli atti soggetti a bollo sin dall’origine, tutti coloro che sono parte o che hanno
sottoscritto, ricevuto o accettato l’atto;
— per gli atti soggetti a bollo solo in caso d’uso, tutti coloro che ne fanno uso.
C)Imponibile e aliquote
Quasi sempre l’imposta prescinde dal valore dell’atto che colpisce, ma imponibile
è l’atto in sé.
L’imposta può essere:
— proporzionale: è commisurata al valore dell’atto (es.: cambiale 12 per mille);
— fissa: colpisce in misura fissa gli atti qualunque sia il loro valore.
L’imposta fissa è pari a euro 16,00 (importo determinato dall’art. 7bis, co. 3, D.L.
43/2013, conv. in L. 71/2013) su qualsiasi atto su cui è dovuta nonché sui contratti
relativi ad operazioni e servizi bancari. Con la L. 30-12-2004, n. 311 è stata anche
stabilita l’imposta di bollo nella misura forfettaria di euro 230 sugli atti relativi a
diritti sugli immobili sottoposti a registrazione con procedure telematiche.
Il D.L. 201/2011, conv. in L. 214/2011, modificato dalla L. 147/2013 è intervenuto sulla
disciplina dell’imposta sul bollo per le comunicazioni alla clientela relative agli strumenti
finanziari, introducendo un’imposizione su base proporzionale pari all’1 per mille per il
2012, all’1,5 per mille per il 2013 e al 2 per mille a decorrere dal 2014, con un importo
minimo pari — per il 2013 — a 34,20 euro e se il cliente è soggetto diverso da persona
fisica, nella misura massima di 4.500 euro. A decorrere dal 2014 se il cliente è soggetto
diverso da persona fisica, l’importo è dovuta nella misura massima di 14.000 euro.
È stata modificata, inoltre, la disciplina relativa all’imposta di bollo sugli estratti
conto bancari.
Questi sono attualmente soggetti ad un’imposta fissa pari a:
— 34,20 euro se il cliente è persona fisica, con un esenzione qualora il valore medio di
giacenza annuo non sia superiore a 5.000 euro;
— 100 euro se il cliente è soggetto diverso da persona fisica.
D)Modalità di pagamento
L’obbligazione tributaria può essere adempiuta:
— in modo virtuale, attraverso il versamento alla Direzione provinciale dell’Agenzia delle
entrate o ad altri uffici autorizzati o mediante versamento in conto corrente postale;
— mediante pagamento ad intermediario convenzionato con l’Agenzia delle entrate. Questi rilascerà, con modalità telematiche, un contrassegno sostitutivo delle marche da
bollo.
Anche per le imposte di bollo — analogamente alle imposte ipotecaria e catastale,
alle tasse ipotecarie e all’imposta sostitutiva dell’INVIM — da corrispondere a seguito
di successioni comprendenti il trasferimento di immobili o di diritti reali, è prevista
l’autoliquidazione.
434
Parte Prima: Discipline giuridiche
Anche per gli atti relativi a diritti sugli immobili, soggetti alla registrazione telematica, l’imposta, dovuta in misura cumulativa, è determinata all’atto della richiesta di
formalità mediante autoliquidazione.
10. I principali adempimenti civili e fiscali dell’agente immobiliare
A)Adempimenti iniziali
L’attività di intermediazione può essere iniziata immediatamente a seguito della
presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al Registro delle
Imprese della Camera di Commercio di competenza in cui si autocertifica il possesso
di tutti i requisiti previsti.
Tale procedura sostituisce il precedente iter procedurale che prevedeva che l’agente immobiliare, entro
30 giorni dall’inizio dell’attività, effettuasse:
— l’iscrizione al Registro delle Imprese presso la Camera di commercio;
— l’iscrizione all’INPS nella gestione previdenziale «commercianti»; va precisato a tale proposito che, dal
1° gennaio 2004, tale iscrizione avviene, ormai, in automatico con l’iscrizione al Pubblico Registro delle
Imprese di cui sopra;
— la comunicazione presso la Direzione provinciale dell’Agenzia delle entrate dell’inizio dell’attività, ai fini IVA;
— la comunicazione all’Ufficio tributi del Comune della superficie del locale, ai fini della determinazione
della Tassa sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani;
— la denuncia all’Ufficio tributi del Comune di eventuali manifesti, insegne o targhe, ai fini della determinazione dell’imposta di pubblicità;
— l’iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione o a titolo individuale o come amministratore di
società aventi per oggetto l’intermediazione immobiliare.
B)Altri adempimenti:
— deposito dei moduli e formulari presso la Commissione Provinciale della CCIAA di
competenza;
— iscrizione all’INPS e all’INAIL di eventuali dipendenti;
— applicazione della 626/1994 in materia di «Sicurezza dei lavoratori nei luoghi di
lavoro»;
— comunicazione e notifica al «Garante per la protezione dei dati personali» in base
al D.Lgs. 196/2003.
C)La fattura dell’agente immobiliare
Come ogni imprenditore anche l’agente immobiliare deve emettere un documento
fiscale per giustificare, ai fini delle imposte sui redditi e dell’IVA, le provvigioni percepite.
La fattura, da emettere al momento della riscossione delle provvigioni, mai dopo,
oltre ai dati identificativi dell’agente (ditta, sede, codice fiscale, partita IVA) e del suo
destinatario (nome, cognome e indirizzo; la partita IVA non è obbligatoria), deve contenere i seguenti elementi:
— l’indicazione e il calcolo dell’IVA nella misura del 22%;
— la ritenuta d’acconto sulle provvigioni ai fini Irpef, che è pari al 23% sul 50% della
base imponibile se l’agente non si avvale di collaboratori o terzi; oppure l’aliquota è
pari al 23% sul 20% della base imponibile se l’agente si avvale di collaboratori o terzi.
Questionario
I tributi nel settore immobiliare
1)L’agente immobiliare dal punto di vista fiscale produce:
❏ A) Reddito d’impresa
❏ B) Reddito di lavoro autonomo
❏ C) Reddito di lavoro dipendente
2)L’iscrizione al Pubblico Registro delle Imprese:
❏ A) Deve essere effettuata dall’agente immobiliare entro 1 anno dall’inizio del­
l’attività
❏ B) Deve essere effettuata dall’agente immobiliare entro 30 giorni dall’inizio
dell’attività
❏ C) Non è obbligatoria per l’agente immobiliare
3)L’iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione comporta:
❏ A) L’apertura della posizione IVA sempre
❏ B) L’apertura della posizione IVA solo se si opera professionalmente
❏ C) L’apertura della posizione IVA solo se si opera in più Provincie
4) È tenuto l’agente immobiliare all’iscrizione all’INPS?
❏ A) Sì
❏ B) No
❏ C) È soggetto solo al contributo ENASARCO
5)La ritenuta d’acconto Irpef è sempre presente nella fattura dell’agente immobiliare?
❏ A) Solo nel caso sia emessa nei confronti di privati
❏ B) Sì sempre
❏ C) Solo se emessa nei confronti di società, imprese o professionisti
6)Le provvigioni dell’agente immobiliare sono soggette ad IVA?
❏ A) Sì, al 22%
❏ B) No
❏ C) Sì, al 10%
7)La ritenuta alla fonte ai fini IRPEF che l’agente immobiliare applica in fattura è:
❏ A) Del 20% sul 50% della base imponibile
❏ B) Del 50% sul 30% della base imponibile
❏ C) Del 23% sul 50% della base imponibile se opera da solo o del 23% sul 20%
della base imponibile se si avvale di collaboratori
436
Parte Prima: Discipline giuridiche
8)L’imposta di registro colpisce:
❏ A) Gli atti che la legge indica come atti da registrare
❏ B) Gli atti bollati
❏ C) Gli accordi verbali
9)L’imposta di registro per l’acquisto di una prima casa è ridotta:
❏ A) Dal 9% al 3% del valore catastale
❏ B) Dal 9% al 2% del valore catastale
❏ C) Dal 9% al 5% del valore catastale
10)Se si acquista una prima casa da un costruttore che rivende entro 5 anni dalla
costruzione, si applica l’IVA?
❏ A) No, solo l’imposta di registro
❏ B) Sì, con aliquota al 4% ma viene pagata anche l’imposta di registro in misura fissa
❏ C) Sì, con aliquota al 10%
11)La determinazione del reddito dell’agente immobiliare avviene in base:
❏ A) Al criterio della competenza economica
❏ B) Al criterio di cassa
❏ C) Al criterio della competenza immobiliare
12)Se si acquista un’abitazione di lusso come prima casa:
❏ A) Spetta comunque la riduzione dell’imposta di registro al 2%
❏ B) L’imposta di registro viene applicata nella misura del 9%
❏ C) Si ha diritto solo ad una detrazione dall’imposta calcolata al 9%
13)Nelle compravendite immobiliari l’imposta di registro è calcolata sul valore
catastale?
❏ A) No
❏ B) Sì, sempre
❏ C) Sì, se il bene viene comprato da un soggetto persona fisica non titolare di
partita IVA
14)L’agente immobiliare è soggetto a IRAP?
❏ A) Solo in caso di società
❏ B) Sì
❏ C) No
15)Se a vendere un immobile è una società non costruttrice, il compratore (privato) che acquista non come prima casa è tenuto a pagare:
❏ A) L’imposta di registro nella misura del 2%, l’imposta ipotecaria e l’imposta
catastale in misura fissa pari a 200 euro
❏ B) L’IVA al 10% e l’imposta di registro in misura fissa
❏ C) L’imposta di registro nella misura del 9%, l’imposta ipotecaria nella misura
del 2% e l’imposta catastale nella misura del 1%
Questionario: I tributi nel settore immobiliare
437
16)Fra i tributi comunali l’agente immobiliare potrebbe pagare:
❏ A) Solo l’imposta sulla pubblicità
❏ B) Solo l’IMU
❏ C) L’IMU, la TaSi, l’imposta sulla pubblicità, la Cosap
17)L’agente immobiliare è soggetto a INAIL?
❏ A) No, ma è tenuto a versare i premi INAIL per eventuali dipendenti
❏ B) Sì, sempre
❏ C) Sì, in alcuni casi
18)È detraibile l’IMU ai fini del pagamento dell’Irpef?
❏ A) No
❏ B) Sì
❏ C) Sì, solo se il reddito non supera euro 10.329,14
19)È possibile usufruire di una detrazione fiscale per la provvigione pagata
all’agenzia immobiliare?
❏ A) No, in nessun caso
❏ B) Sì, da calcolare su un importo massimo di 1.000 euro
❏ C) Sì, solo se l’immobile acquistato ha un valore superiore a 400.000 euro
20)Sono previste agevolazioni per l’IMU sulla prima casa?
❏ A) No
❏ B) Sì
❏ C) Sì, solo in caso di proprietari che abbiano un’età superiore agli anni 65
21)Chi ha l’obbligo di presentare il modello F24 telematico?
❏ A) Tutti i soggetti titolari di partita IVA
❏ B) Solo le imprese individuali e familiari
❏ C) Solo le società di capitali
22)Il locatario è tenuto a pagare l’IMU?
❏ A) Solo se il contratto di locazione ha una durata di almeno 9 anni
❏ B) Sì
❏ C) No, l’IMU viene pagata solo dai proprietari e dagli usufruttuari
23)In quale caso per i cartelli affissi sugli immobili non è dovuta l’imposta sulla
pubblicità?
❏ A) Se non superano 0,50 metri quadrati
❏ B) Se non superano 0,30 metri quadrati
❏ C) Se non superano 0,25 metri quadrati
438
Parte Prima: Discipline giuridiche
24)L’imposta di bollo:
❏ A) È un’imposta indiretta
❏ B) È un’imposta diretta
❏ C) È un’imposta progressiva a scaglioni
25)L’imposta ipotecaria e l’imposta catastale:
❏ A) Sono imposte dirette
❏ B) Sono imposte indirette
❏ C) Sono imposte regionali
26)Sono tributi locali:
❏ A) TAsi, IMU, IRPEF
❏ B) TASI, IMU, imposta sulla pubblicità
❏ C) IMU, addizionale comunale, IRES
27)Soggetti passivi della TASI (tributo sui servizi indivisibili) sono:
❏ A) Solo l’utilizzatore dell’immobile
❏ B) Solo il possessore dell’immobile
❏ C) Sia il possessore che l’utilizzatore dell’immobile
28)L’IMU è un’imposta:
❏ A) Fissa, reale, personale
❏ B) Fissa, reale, locale
❏ C) Proporzionale, diretta, comunale
29) Le compravendite immobiliari che avvengono nell’esercizio di imprese sono
sempre soggette ad IVA?
❏ A) Sì, sempre
❏ B) Sì, tranne i casi espressamente previsti dal D.L. n. 223/2006, conv. in L. n.
248/2006
❏ C) No, mai
30)Come viene definita l’eventuale maggiore imposta di registro che l’Ufficio
abbia determinato in base ad accertamento di maggior valore dell’immobile?
❏ A) Imposta aggiuntiva
❏ B) Imposta complementare
❏ C) Imposta suppletiva
31)Nei contratti di locazione qual è la misura dell’imposta di registro?
❏ A) Il 2% dell’importo del canone stabilito e non meno di euro 67
❏ B) Il 4%
❏ C) Il 3% dell’importo del canone stabilito e non meno di euro 67
439
Questionario: I tributi nel settore immobiliare
32)Chi può optare per l’applicazione della cedolare secca?
❏ A) Il locatore
❏ B) L’affittuario
❏ C) L’Agenzia delle entrate
33)Come può essere pagata l’imposta di bollo?
❏ A) In modo ordinario o straordinario
❏ B) Tramite c/c postale o c/c bancario
❏ C) In modo virtuale o mediante pagamento ad intermediario convenzionato
con l’Agenzia delle entrate
34)Come vengono tassate le successioni e le donazioni?
❏ A) Le imposte in questione sono state del tutto abolite
❏ B) Con aliquote progressive a scaglioni
❏ C) Con tre aliquote differenziate per soggetti e con l’applicazione di una specifica franchigia che varia a seconda degli eredi
Risposte esatte
1) A
2) B
3) B
4) A
5) C
6) A
7) C
8) A
9) B
10) B
11) A
12) B
13) C
14) B
15) C
16) C
17) A
18) A
19) B
20) B
21) A
22) C
23) C
24) A
25) B
26) B
27) C
28) C
29) B
30) B
31) A
32) A
33) C
34) C