Seminario IL VALUTATORE IMMOBILIARE

Seminario
IL VALUTATORE IMMOBILIARE
Dott. GIANCARLO COLFERAI
Milano, 15 maggio 2015
Presentazione CEPAS, ogni riproduzione deve essere preventivamente autorizzata
1
CEPAS è un Organismo di Certificazione delle Professionalità e della
Formazione, costituito per rispondere all'esigenza del mercato di valorizzare le
attività professionali con la massima garanzia di competenza ed esperienza.
• CEPAS certifica le persone, secondo quanto prescritto dalla norma ISO/IEC
17024 "Requisiti generali per gli Organismi che operano nella certificazione
delle persone". Gli schemi di certificazione, definiti con la partecipazione
delle “Parti Interessate” del mercato, comprendono i requisiti di
competenza richiesti, i percorsi formativi, le modalità della certificazione e
del suo rinnovo.
• CEPAS opera anche nel campo della Formazione, qualificando e
monitorando percorsi formativi erogati da Enti di Formazione, riconosciuti a
livello nazionale e internazionale.
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2
CEPAS è “Full Member” di
IPC Member countries
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3
CEPAS è accreditato dal 1996 dall’Ente Nazionale di
Accreditamento ACCREDIA, riconosciuto dallo Stato
Italiano (decreto interministeriale del 22 dicembre
2009, in attuazione del Reg. CE 765/2008) e
dall’Europa.
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CERTIFICAZIONE DI PERSONALE
(PRS n° 031C)
Auditor e R.G.A. di S.G. Qualità dal 1996
Auditor e R.G.A. di S.G. Ambientale dal 2000
Consulenti di S.G. Qualità dal 2001
Auditor e R.G.A. di S.G. Safety dal 2002
Auditor e R.G.A. di S.G. Sicurezza delle Informazioni dal 2006
Esperti Tecnici di Officine di Installazione di impianti a metano e GPL dal 2012
Docenti – Formatori per il personale che effettua lavori sotto alta tensione
di cui al D.M. 4/2/2011 in attuazione dell’art. 82, comma 2, lettera C) del DLgs. 9/4/2008, n.81 e s.m.i. dal 2012
Addetti a svolgere attività su taluni gas fluorurati ad effetto serra
(Regolamenti (CE) n. 303/2008, 304/2008, 305/2008, 306/2008) dal 2013
Professionisti della Security Aziendale
Valutatori Immobiliari dal 2015
dal 2014
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Attestazione di parte prima
Autodichiarazione
Attestazione di parte seconda
Qualificazione
Attestazione di parte terza
Certificazione rilasciata da Organismo indipendente di
terza parte, accreditato secondo ISO/IEC 17024*
*secondo la Legge 4/2013, gli Organismi di Certificazione accreditati da ACCREDIA
possono rilasciare al professionista che lo richiede il CERTIFICATO di CONFORMITA’
alla NORMA TECNICA UNI, definita per la singola professione.
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SETTORI DI ATTIVITA’
SCHEMI DI CERTIFICAZIONE
Sistemi di gestione per la qualità
Auditor e Consulente
Sistemi di gestione per la qualità nella Sanità e nel
settore Costruzioni e Impianti
Auditor e Consulente
Sistemi di gestione ambientale
Auditor e Consulente
Sistemi di gestione per la salute e sicurezza nei luoghi
di lavoro
Auditor, Consulente e RSPP
Security Aziendale
Manager, Consulente
ISMS (Information Security Management System)
Manager, Auditor
Valutazione Immobiliare
Valutatori Immobiliari, residenziali e non
GPL/autotrazione
Esperto
Lavori sotto Tensione
Docenti Formatori
FGAS
Addetti
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SETTORI DI ATTIVITA’
SCHEMI DI CERTIFICAZIONE
Sistemi di Gestione dell’Energia
Auditor, Manager
ETS (Emission Trading Scheme)
Auditor
Fotovoltaico
Progettista, Installatore, Verificatore
Sicurezza Alimentare
Auditor, Consulente HACCP
Metrologia e CMM (Macchine di Misura a Coordinate)
Esperto
Formazione
Docente, Progettista
Organizzazione Aziendale
Analista, Esperto, Manager
Manutenzione Antincendio
Tecnici Manutentori
Negoziazione
Manager
Arti Terapie
Operatore
Fotografia professionale
Fotografo tecnico-commerciale e artisticointerpretativo
Project Management
Project Manager
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1. Identificazione
ed analisi dei
bisogni formativi
4. Valutazione
dell’efficacia della
formazione
2. Definizione dei
requisiti del corso
di formazione
Progettazione ed
erogazione del corso a
cura dell’ente di
formazione interessato
ad ottenere la qualifica
Monitoraggio
3. Valutazione del
corso di
formazione
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L’ORGANISMO DI CERTIFICAZIONE
definisce gli schemi di certificazione,
.
con il contributo delle “Parti .
Interessate” e li aggiorna, in linea con
nuove e future esigenze
Gli ENTI DI FORMAZIONE
progettano ed erogano corsi di
aggiornamento per i Professionisti,
in linea con le nuove esigenze
Le IMPRESE che si
avvalgono di collaboratori
Certificati diventano
sempre più competitive
.
.
I CLIENTI del Professionista Certificato
ricevono sempre una prestazione in
linea con le proprie aspettative
I PROFESSIONISTI CERTIFICATI aggiornano
costantemente le proprie competenze:
CRESCITA PROFESSIONALE CONTINUA
.
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Seminario
IL VALUTATORE IMMOBILIARE
Rosa Anna Favorito – Direttore CEPAS
Milano, 15 maggio 2015
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……Ripartiamo dalla certificazione dei Professionisti
…… non ha validità illimitata ed è rivalutata e rinnovata a
cadenza triennale in presenza di:
continuità dell’attività professionale
rispetto del Codice Deontologico
aggiornamento professionale
esito positivo dell’esame di rinnovo
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ATTIVITA’ CEPAS
AD OGGI
PROFESSIONISTI CERTIFICATI
3074
CORSI QUALIFICATI
54
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14
Da aprile 2015 CEPAS è membro osservatore in
www.tegova.org
150 Valutatori possiedono anche il riconoscimento europeo ReV
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L’esame di certificazione
Conoscenze e abilità verificate nell’esame (estratto)
• Impatto economico dei diritti, degli interessi e dei gravami sugli immobili (privati e
pubblici) e influenza di questo impatto nel processo di valutazione immobiliare
• Normativa in tema di Catasto immobiliare
• Normative edilizie e urbanistiche
• Norme che regolano il diritto civile della proprietà
• Tecnica di rilevazione dei dati necessari per conoscere e valutare gli immobili edificati.
• Tecnica di misura delle caratteristiche quantitative e qualitative di un immobile
(superfici, stato di manutenzione, orientamento, ecc.)
• Struttura e funzionamento del mercato immobiliare (domanda, offerta, prezzi, fitti,
canoni, contratti, intermediazioni, tariffe, costi, ecc.)
• Metodologia estimativa (Manuale di Best Practice)
• Processo di evoluzione e di sviluppo dei mercati immobiliare e edilizio, attraverso gli
indicatori socio-economici, gli indici mercantili e le altre informazioni commerciali
• Standard internazionali di valutazione immobiliare
• Standard nazionali di valutazione immobiliare (Codice di Valutazione – Tecnoborsa)
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L’esame di certificazione
Requisiti minimi di partecipazione ( rif.to Norma UNI 11558)
• Esperienza professionale di almeno 3 anni nel settore e 10 rapporti di valutazione di
immobili residenziali negli ultimi 12 mesi
• Iscrizione all’Albo/Ordine Professionale (il cui ordinamento consenta di svolgere
l’attività professionale di valutazione immobiliare) e anche:
• iscrizione nei ruoli dei Periti Esperti presso le Camere di Commercio;
• iscrizione ex art. 3, comma 3, legge 39/1989.
•polizza assicurativa in corso di validità per i rischi derivanti dall’attività professionale
Alcuni testi di riferimento
• Impatto economico dei diritti, degli interessi e dei gravami sugli immobili (privati e
pubblici) e influenza di questo impatto nel processo di valutazione immobiliare
• Normativa in tema di Catasto IVSC: International Valuation Standards
• TEGoVA: European Valuation Standards;
• Tecnoborsa: Codice delle Valutazioni Immobiliari IV
• ABI: Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni
creditizie
• Marco Simonotti: Metodi di Stima Immobiliare
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L’esame di certificazione
•
•
•
Test scritto della durata di 4 ore
Domande a risposte multiple
Suddiviso in tre parti:
Questionario
Rapporto di valutazione
Riesame di una perizia
ESEMPIO DI ESERCIZIO
Calcolare il saggio di capitalizzazione del mutuo richiesto ed il saggio di redditività
diretta (Mortgage and Equity) sapendo che il Valore di Mercato di un
appartamento ubicato in una città di provincia è di € 580.000 ed il suo reddito
annuo lordo è di € 40.000. Il mutuo richiesto ha durata di anni 15, con una
percentuale mutuata del 60% ed un saggio di interesse del mutuo pari al 4,6%.
Saggio di capitalizzazione del mutuo:
q a) 9,38 %
q b) 5,50 %
q c) 4,78 %
q d) 8,50 %
q e) 7,15 %
Saggio di redditività diretta :
q a) 2,15 %
q b) 3,17 %
q c) 4,05 %
q d) 5,12 %
q e) 9,13 %
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Prossime date
Esame Valutazione Residenziale (B01) e Non Residenziale (B02)
8 luglio
30 settembre
Esame di Rinnovo Certificazione B01 e B02
16 settembre
14 ottobre
CEPAS, su richiesta, organizza esami nelle diverse città
Per tutte le informazioni :
• inviare una e-mail alla casella dedicata [email protected]
• telefonare al n. 05915373
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La certificazione CEPAS
del Valutatore Immobiliare offre:
Valutazione dell’idoneità delle perizie
Valutazione
oggettiva
delle
competenze:
l’esame
non
consente
discrezionalità
Verifica del rispetto del codice deontologico
Monitoraggio sull’aggiornamento professionale continuo
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Grazie, sono disponibile per ogni informazione
Rosa Anna Favorito
[email protected]
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La figura del Valutatore Europeo Riconosciuto
Milano, 15 maggio 2015
IL VALUTARE IMMOBILIARE
Presso il Politecnico di Milano
Antonio Campagnoli, CRE, SIOR
Presidente FIABCI Italia
FIABCI European & Near East Region
1
Lo scenario regolamentare da
Basilea alla recente Norma
UNI 11558
Luke Brucato 15.05.2015
© 2015
Dove ci siamo lasciati due anni fa?
© 2015
Cosa è cambiato dall’era di Schneider a oggi?
SINGLE
SUPERVISORY
MECHANISM
SINGLE
RESOLUTION
MECHANISM
DEPOSIT
GUARANTEE
SINGLE RULEBOOK
© 2015
Single Supervisory Mechanism
A partire dal 4 novembre 2014 la BCE
diventa il supervisore unico del sistema
bancario europeo, con poteri di
supervisione diretta su un elenco di istituti
rilevanti europei
e in maniera indiretta verso le banche
europee di minore rilevanza
per il tramite delle Autorità nazionali
“The ECB can also take on the direct
supervision of less significant
institutions
if this is necessary to ensure the
consistent application of high
supervisory standards” (ECB, Guide to
Banking Supervision, November 2014)
La BCE mantiene comunque i poteri di supervisione degli istituti meno rilevanti per
assicurare l’omogeneità di applicazione degli standard di supervisione
© 2015
L’SSM porterà convergenza normativa
La normativa
L’autoregolamentazione
Commissione Europea
Regolamento 575/2013
e 2013/36/UE (CRR e
CRD)
Banca d’Italia
Circolare 263/2015
International Valuation
Standards 2011
European Valuation
Standards 2012
Codice Tecnoborsa
Linee Guida ABI
Commissione Europea
Direttiva Mutui
2014/17/UE
SINGLE RULE BOOK
© 2015
Quali impatti sul valutatore immobiliare?
Direttiva Mutui 2014/17/UE
Articolo 19 Valutazione dei beni immobili
Valutazione Immobiliare basata su “Standard Affidabili”
Per affidabile s’intendono standard basati sugli IVS, EVS, RICS
Responsabilità degli Istituti di Credito
Gli Stati membri impongono ai creditori di assicurare il rispetto di tali
standard quando effettuano la valutazione di un immobile o di prendere
misure ragionevoli per assicurare l'applicazione di tali standard quando la
valutazione è condotta da terzi. Se le autorità nazionali sono responsabili
della disciplina dei periti indipendenti che effettuano le valutazioni dei
beni immobili, devono provvedere affinché tali periti rispettino la
normativa nazionale vigente.
Competenza Professionale e Indipendenza del Valutatore
Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono
valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo
professionale e sufficientemente indipendenti dal processo di
sottoscrizione del credito in modo da poter fornire una valutazione
imparziale ed obiettiva
© 2015
Best Practices / Worst Practices
Certificazione di terza parte accreditata ISO 17024 per gli
schemi di valutazione immobiliare riconosciuta dal mercato
Recognized European Valuer di TEGoVA, riconoscimento di
seconda parte della competenza professionale di valutatori che
lavorano secondo gli EVS
Registro professionale di valutatori monitorati da RICS
Competenza "implicita" del professionista iscritto
all’albo/ordine
Competenza "implicita" vista la lunga esperienza sul mercato
© 2015
Best Practices / Worst Practices
UNI 11558
© 2015
Grazie per la vostra attenzione
[email protected]
La figura del valutatore
immobiliare certificato nel
sistema “Italia”
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Dati macro-economici generali
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.1 - PIL e principali componenti della domanda
(fonte: ns elab. da Banca d’Italia, “Bollettino Economico”, n.1 del gennaio 2015)
PIL
GOVERNO
proiezioni 2015: + 0,7%
FMI
proiezioni 2015: + 0,5%
proiezioni 2016: + 1,2%
quantità a prezzi concatenati; dati
destagionalizzati e corretti per i giorni
lavorativi
(2) esportazioni: scala di dx
∆-
∆-
∆+
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.2 - PIL dell’area Euro e dei principali paesi dell’area
(fonte: ns elab. da Banca d’Italia, “Bollettino Economico”, n.1 del gennaio 2015)
PIL
Italia: - 0,1%
Francia: + 0,3%
Germania: + 0,1%
Area Euro: + 0,2%
quantità a prezzi concatenati;
elaborazione su statistiche
nazionali
∆+
∆-
∆+
∆+
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.3 – inflazione al consumo in Italia: quadro previsionale
(fonte: ISTAT)
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.4 – produzione e clima di fiducia imprese industriali
(fonte: Banca d’Italia, “Bollettino Economico”, n.1 del gennaio 2015)
∆∆=
∆+
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.5 – consumi, reddito e clima di fiducia consumatori in Italia
(fonte: Banca d’Italia, “Bollettino Economico”, n.1 del gennaio 2015)
∆+
∆-
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Dati diretti e indiretti del mercato
immobiliare
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.6 – investimenti in costruzioni
(fonte: ANCE febbraio 2015)
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.7 – compravendite unità immobiliari uso abitativo
(fonte: ANCE marzo 2015)
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.8 – compravendite unità immobiliari uso abitativo
(fonte: ANCE marzo 2015)
∆+
3,6%
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.9 – imposte sugli immobili
(fonte: ANCE febbraio 2015)
2014/2011
- 11,8%
2014/2011
+ 143,5%
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.10 – redditività immobili
(fonte: ns elab da Il Sole 24 Ore – gennaio 2015)
capoluogo
ritorno sul capitale investito (in %) *
Varese 3,01
Mantova 2,89
Brescia 2,80
Bergamo 2,76
Milano 2,71
Cremona 2,64
Lodi e Como
2,56
Sondrio 2,39
Pavia 2,29
Il “prelievo ordinario” include IRPEF (38%), addizionale e comunale (2,5%) e imposta di registro a carico del proprietario (1%) – Le “imposte e spese” includono le spese di manutenzione a carico del proprietario stimate al 10% del canone annuo – Il “ritorno sul capitale” è calcolato sul valore di mercato della casa Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.11 – redditività immobili
(fonte: ns elab da Il Sole 24 Ore – gennaio 2015)
capoluogo
ritorno sul capitale investito (in %) *
Livorno 3,26
Palermo 2,84
Roma e Cagliari
2,81
Trieste 2,78
Milano
2,71
Firenze 2,58
Napoli 2,54
Genova 2,53
Torino 2,47
Bari 2,45
Bologna 2,35
Venezia 2,05
Il “prelievo ordinario” include IRPEF (38%), addizionale e comunale (2,5%) e imposta di registro a carico del proprietario (1%) – Le “imposte e spese” includono le spese di manutenzione a carico del proprietario stimate al 10% del canone annuo – Il “ritorno sul capitale” è calcolato sul valore di mercato della casa Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.12 – prezzi immobili
(fonte: Il Sole 24 Ore)
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.13 – prezzi immobili previsioni 2015
(fonte: Tecnocasa)
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.14 – trend mutui
(fonte: CRIF)
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.15 – prestiti alle famiglie per acquisto abitazioni
(fonte: elab. MedioFIMAA su dati Banca Italia)
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.16 – trend mutui ipotecari e importo medio
(fonte: EURISC)
∆+
∆-
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.17 – Euribor e spead applicati sui mutui italiani
(fonte: Il Sole 24 Ore - 30 aprile 2015)
∆+
∆-
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.18 – media trimestrale dei migliori spread a tasso variabile e fisso
(fonte: Il Sole 24 Ore – 30 aprile 2015)
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Esecuzioni individuali immobiliari
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Fig.19 – aste immobiliari
(fonte: P&G 2014)
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
L’IMPATTO DEL PCT SULLE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Fonte: Ministero della Giustizia (D.G.S.I.A. - Direzione Generale Sistemi Informativi Automatizzati)
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
L’IMPATTO DEL PCT SULLE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Fonte: Ministero della Giustizia (D.G.S.I.A. - Direzione Generale Sistemi Informativi Automatizzati)
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Il valutatore immobiliare certificato:
ambiti professionali attuali e futuri
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
LA TRADIZIONE ESTIMATIVA ITALIANA
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
BANCHE
AGENZIE IMMOBILIARI
TRIBUNALI
PRIVATI
INVESTITORI
IMPRESE
PUBBLICHE AMMINISTRAZIONI
S.G.R.
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
Gianfranco Brusa La figura del valutatore immobiliare certificato nel sistema “Italia” – Milano 15 maggio 2015
IL VALUTATORE IMMOBILIARE
La certificazione può essere
un’opportunità per i giovani
professionisti?
Il Valutatore Immobiliare - Venerdi 15 maggio 2015 - Politecnico di Milano
LO SCENARIO OGGI
• MERCATO GLOBALE
• RIVALUTAZIONE DEL
• GESTIONE DEI CREDITI
MERCATO IMMOBILIARE
• CONTROLLO FINANZIARIO
NAZIONALE
CENTRALE
• RISK MANAGEMENT
• INVESTITORI
INTERNAZIONALI
• OMOGENEITA’ A LIVELLO
EUROPEO
• CONGRUITA’ DELLE
VALUTAZIONI
• CONTENIMENTO DEL
RISCHIO
E CHE’ CE
• UTILIZZO DI STANDARDS
• ACCESSO AL MERCATO
INTERNAZIONALE
• MAGGIORE GARANZIA
PER GLI ISTITUTI DI
CREDITO
•
I IBILI A’
IFICA
I
• AFFIDABILI A’ DEL
CERTIFICATORE NELLE
GRANDI OPERAZIONI
• RICONOSCIMENTO A
LIVELLO EUROPEO E
AZI
ALE DI
ALI A’
• AGGIORNAMENTO
PROFESSIONALE
IL MERCATO
• GRANDI ISTITUTI DI
•
CREDITO
• FONDI INTERNAZIONALI DI
INVESTIMENTO
• OPERATORI FINANZIARI
LOCALI ED EUROPEI
• AVVOCATI,
COMMERCIALISTI,
TRIBUNALI
OCIE A’ DI GE
IMMOBILIARE
•
OCIE A’ DI
VALUTAZIONE
IONE
LA VALUTAZIONE CERTIFICATA
• LA CORRETTA
• SUPPORTO AGLI
VALUTAZIONE PER LA
ISTITUTI DI CREDITO IN
RIPRESA DEL MERCATO
CORSO DI
• GARANZIA PER GLI
ADEGUAMENTO AI
INVESTITORI
CRITERI DELLA BCE PER
INTERNAZIONALI CHE SI
L’E
STANNO AFFACCIANDO
AL MERCATO ITALIANO
IZI
E DEL
CREDITO
• GA A ZIA DI
ALI A’
L’AMBIEN E DI LAVO O
•
OCIE A’ DI
• LIBERA PROFESSIONE
VALUTAZIONE
PER IL MERCATO
IMMOBILIARE
LOCALE:
• REAL ESTATE
INTERNAZIONALI
– PRIVATI
– PICCOLI ISTITUTI DI
CREDITO
– TRIBUNALI
PROSPETTIVE
• CARTE VINCENTI:
– QUELLE DI SEMPRE:
• MA ………
LA CE
NA CA
– P OFE
IONALI A’
– ESPERIENZA
– AFFIDABILI A’
IFICAZIONE E’
A IN PI ’ A
GARANZIA DELLE MIE
CAPACITA, GRAZIE AL
RIGORE DEL PERCORSO DI
CERTIFICAZIONE
ASSOCIAZIONE SOCIETA’ DI VALUTAZIONI
IMMOBILIARI PER LE BANCHE
AS
SO
VIB
L’esperienza di ASSOVIB
Valeria Picconi – Presidente
AS
SO
VIB
Milano, 15 maggio 2015
Chi è ASSOVIB
Soci
Fondata a luglio 2010
rappresenta le società che offrono servizi di valutazione
immobiliare al mondo bancario in Italia.
oltre 2000 valutatori
Oltre il 70% delle valutazioni immobiliari per le
banche
Scopo: elevare la trasparenza e la qualità delle
valutazioni immobiliari
Soci Osservatori
AS
SO
VIB
ASSOVIB nei tavoli internazionali
Firmatario del “Protocollo di Intesa per lo sviluppo
del mercato delle valutazioni immobiliari” promosso
da ABI per l’adozione e la divulgazione delle “Linee
Guida per la valutazione degli immobili in garanzia
delle esposizioni creditizie”
Membro del Comitato Scientifico di Tecnoborsa
Membro di UNI e partecipazione ai Working Group:
Stima del valore di mercato degli immobili
Valutatore immobiliare
Valore del credito ipotecario immobiliare
Membro fondatore di FORVAL: Forum of Valuation
Companies’ Associations
Membro del Board di TEGoVA
AS
SO
VIB
Il contesto regolamentare: Banca d’Italia
Luglio 2013: la Banca d’Italia ha concluso un’ispezione mirata ai 20
principali gruppi bancari italiani sul loro portafoglio deteriorato
DALLE VERIFICHE SONO EMERSE CARENZE NELLE POLITICHE E NELLE PRASSI
SEGUITE DA PARTE DI DIVERSE BANCHE, IN MATERIE COME LA DEFINIZIONE DEI
CRITERI PER LA VALUTAZIONE DEI BENI IN GARANZIA E DEI PARAMETRI
PER L’ATTUALIZZAZIONE (TEMPI E TASSI DI RECUPERO). INOLTRE, IN ALCUNI
CASI, E’ RISULTATO INADEGUATO IL VAGLIO SU QUESTI ASPETTI DA PARTE
DELLE FUNZIONI DI RISK MANAGEMENT E INTERNAL AUDIT
Aprile 2014: selezione degli esperti di valutazione immobiliare
(4/5 membri Assovib) come consulenti a Banca d'Italia nell’AQR
sulle 15 banche italiane e le 10 filiali italiane di istituti esteri passati da
novembre sotto la vigilanza unica
AS
SO
VIB
BCE opta per EVS
Marzo 2014 la BCE ha pubblicato le linee guida per la seconda fase dell’AQR
alle autorità nazionali competenti e ai soggetti terzi di cui esse si avvalgono.
Il capitolo Collateral and Real Estate Valuation al paragrafo 5.6
“Real Estate Valuation Approach”, recita:
“Real estate should be valued consistently with the principles of the
European Standards EVS-2012 (Blue Book) and other international
standards... where a conflict is seen EVS2012 will apply”
Aprile 2014: «La valutazione degli immobili dati in garanzie alle
banche è una delle maggiori criticità degli esami Bce in corso
in vista dell'avvio della Vigilanza unica, pilastro dell'Unione bancaria»
Carmelo Barbagallo, responsabile della Vigilanza di Banca d'Italia
AS
SO
VIB
“Lessons learned” dall’Asset Quality Review
Il processo di valutazione è un elemento chiave del Risk
Management
Importanza di applicare Standards di Valutazione
riconosciuti internazionalmente
Per le banche è cruciale avere processi e banche dati
organizzati e strutturati
AS
V SI OB
La Direttiva Mutui (MCD)
Valutazione Immobiliare basata su “Standard Affidabili”
Per affidabile s’intendono standard basati sugli IVS, EVS, RICS
Responsabilità degli Istituti di Credito
Gli Stati membri impongono ai creditori di assicurare il rispetto di
tali standard quando effettuano la valutazione di un immobile o di
prendere misure ragionevoli per assicurare l'applicazione di tali
standard quando la valutazione è condotta da terzi. Se le autorità
nazionali sono responsabili della disciplina dei periti indipendenti che
effettuano le valutazioni dei beni immobili, devono provvedere
affinché tali periti rispettino la normativa nazionale vigente.
Competenza Professionale e Indipendenza del Valutatore
Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che
conducono valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il
profilo professionale e sufficientemente indipendenti dal processo di
sottoscrizione del credito in modo da poter fornire una valutazione
imparziale ed obiettiva
AS
SO
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Il processo di valutazione
UNA SOCIETA’ DI VALUTAZIONE GARANTISCE:
Assegnazione degli Incarichi
Con logiche totalmente indipendenti dal processo di erogazione e
dal processo commerciale, assicurando l’assenza di interessi
personali e/o di conflitto di interesse
Monitoraggio
Verifica delle tempistiche di consegna di ogni perizia, verifiche di
qualità sullo svolgimento del sopralluogo, verifica dell’allineamento
con il Codice Etico, monitoraggio del processo di evasione della
perizia
Controllo Qualità
Revisione e controllo qualità di tutte le perizie effettuate dalla rete
periti, prima dell’invio al committente
AS
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Società di valutazione: supporto al mercato
ALLE BANCHE:
Processi che tutelano la qualità, l’indipendenza, la
correttezza
Applicazione di standards
Efficienza e monitoraggio delle tempistiche
Banche dati a supporto
AI CONSUMATORI
Conformità alle norme catastali e urbanistico-edilizie
Corretto valore dell’immobile
AI PROFESSIONISTI
Indipendenza nella valutazione
L’incarico senza interferenze esterne
Supportati dalla Società durante tutto il processo
Formati, aggiornati e certificati
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La certificazione del valutatore
Qualifica
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Certificazione
MD 52cert rev. 0
CERTIFICATO DI ISCRIZIONE NEL REGISTRO
VALUTATORI IMMOBILIARI
Settore Residenziale /non residenziale
(rif. Schema di certificazione CEPAS)
Ing. Mario Rossi
nato a Roma il 25/12/1980
N di Reg. 000
Data di emissione 01/xx/2014
Data di scadenza 31/xx/2015
Il Direttore
Il presente certificato, da esibire con un documento di riconoscimento, è valido solo se la persona risulta iscritta
nel relativo Registro CEPAS vigente (disponibile nel sito internet www.cepas.eu)
Il Personale certificato CEPAS è tenuto al rispetto del Codice Deontologico che ha sottoscritto: il contenuto del Codice deve essere portato a conoscenza dei clienti.
La certificazione è valida 3 anni ed è soggetta a convalida annuale:
CEPAS sorveglia sul rispetto del Codice Deontologico e sul mantenimento delle capacità professionali del Titolare, secondo gli schemi definiti.
Il presente certificato è stato emesso in forma elettronica, è esclusiva proprietà di CEPAS srl ed è legato alle condizioni contrattualmente stabilite.
CEPAS srl - Viale di Val Fiorita, 90 - 00144 Roma – tel. 065915373 - E-mail: [email protected] - Web: www.cepas.eu
AS
SO
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I requisiti professionali armonizzati a livello Europeo da parte della TEGoVA:
IL VALUTATORE EUROPEO
RISPETTA I DETTAMI DELLA BCE E DELLA AIFMD
http://www.tegova.org/data/bin/533ecbc0cf789_REV+Status.LD.pdf
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IL TITOLO REV: “Recognised European Valuer” :
un faro per il mercato
Grazie al contratto stipulato con TEGoVA dall' 8 Ottobre 2011 Is.I.V.I, in
qualità di Tegova Member Association, è l'Associazione in Italia che ha
l'autorità di assegnare ai singoli membri qualificati di Is.I.V.I il prestigioso
titolo REV “Recognised European Valuer”.
Il titolo REV, in linea con i principi di armonizzazione e di libertà di
circolazione propri della Comunità Europea, è garanzia di un elevato
standard di qualità e di esperienza dei valutatori dei Paesi membri, al fine di
assicurare alla clientela e al mercato in generale valutazioni che rispettino a
pieno le linee guida, le regole, le metodologie e le procedure definite dagli
EVS – European Valuation Standards.
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Il titolo REV e i valutatori certificati CEPAS
Tramite un accordo con IsIVI, tutti i valutatori immobiliari certificati possono accedere al riconoscimento
europeo REV (Recognized European Valuer) di TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations).
La richiesta, facoltativa, avviene tramite il modulo MD08rev da far pervenire a CEPAS insieme a una copia del
documento d’identità e alla distinta di versamento del contributo annuo (€150+IVA).
Il valutatore certificato CEPAS che otterrà il riconoscimento REV avrà diritto a:
• riportare la designazione REV su tutto il proprio materiale di comunicazione (biglietti da visita, carta
intestata,…..)
• l’inserimento del proprio nominativo nel registro europeo dei valutatori REV
(http://www.tegova.org/en/p48f7266103340)
• un attestato cartaceo della durata di 5 anni
• l’iscrizione al REV Journal (newsletter)
Al valutatore immobiliare certificato che perde la certificazione CEPAS viene automaticamente ritirato il
riconoscimento europeo. Eventuali contributi annui già versati non saranno rimborsati in nessuna forma, nè
in totale nè in proporzione al residuo dell’annualità non usufruita.
L’eventuale perdita del riconoscimento REV, per motivi non riconducibili a CEPAS, non pregiudica il
mantenimento della certificazione CEPAS.
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Il titolo REV: “Recognised European Valuer”
Chi è in possesso del titolo di REV può utilizzare in qualsiasi Sua valutazione
il logo e il timbro rilasciato da TEGoVA, marchi che lo accreditano come
valutatore riconosciuto in tutto il mercato della Comunità
Europea.
L' internazionalità dei mercati del settore immobiliare in modo particolare
in questo momento di incertezza economica sottolineano la necessità di
una cooperazione tra gli esperti valutatori per garantire che possiedano la
consapevolezza e la conoscenza per fornire consulenze accurate e
professionali ai suoi clienti in Europa.
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Il titolo REV e la BCE
Il tema della valutazione degli asset e più in generale della trasparenza delle
relazioni di stima assume un ruolo centrale, soprattutto nell’attuale fase di mercato
in cui la tutela degli investitori è di cruciale importanza. In tale direzione si inserisce,
infatti, il manuale “Asset Quality Review” pubblicato lo scorso 11 marzo 2014 dalla
Banca Centrale Europea, che all’art. 5 impone l’utilizzo di stringenti regole di
valutazione per la verifica del patrimonio bancario, tra le quali in particolare quelle
redatte da The European Group of Valuers Associations (cosiddetto TEGoVA) con
prevalenza sugli altri standard: le “European Valutation Standards 2012” (c.d. Evs o
Blue Book).
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Il titolo REV e la lettera d'incarico in base agli EVS
La lettera d'incarico è fondamentale anche per le seguenti ragioni:
Individua le obbligazioni reciproche;
Individua l'obiettivo della valutazione (c.d. Scope of work);
Circostanza la responsabilità del valutatore;
Determina i criteri valutativi a cui fare riferimento;
Determina le informazioni a cui fare riferimento;
Ecc.
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Contenuti minimi
Gli EVS contenuti minimi della lettera d'incarico, fra cui:
Il motivo della valutazione;
La data a cui la valutazione deve riferirsi;
L'oggetto della valutazione;
Le informazioni su cui basare la valutazione;
Le presunzioni (c.d. assumptions) della valutazione;
Contenuto del rapporto di valutazione;
Standards applicati;
Obbligo di riservatezza;
Destinatari del rapporto di valutazione;
Persona o gruppo di persone impegnato nella valutazione;
Grado di responsabilità;
Compenso e termini di pagamento;
Eventuali codici di condotta e standards richiamati;
Richiamo all'assicurazione, a certificazioni, a requisiti professionali richiesti da specifiche norme di
settore ecc.
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Forma scritta
L'incarico deve, di fatto, essere scritto per potere contenere in dettaglio
quanto prima menzionato.
Tranne eccezioni, gli standards internazionali e nazionali non sono così
chiari in argomento (si veda S3 degli EVS, GN 1, nota 5.6.2 degli IVS, Canon
3 CPE).
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Scopi generali
Uno degli scopi sottesi ad una lettera d'incarico circostanziata è quello della
trasparenza e della definizione delle aspettative fra le parti ed
eventualmente verso terzi;
Di fatto, a seconda del ruolo e del lato del tavolo di volta in volta tenuto,
sapere cosa chiedere al valutatore oppure cosa poter offrire è il primo ed
imprescindibile passo;
Per il valutatore è un biglietto da visita che lo distingue.
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Scopi specifici
Il valutatore (generalmente inteso, come singolo o società) può essere
chiamato a prestare la propria professionalità in diversi tipologie d'incarico
fra cui:
Valutazioni ai fini creditizi;
Valutazioni nell'ambito di una vendita/acquisizione;
Valutazione nell'ambito di una c.d. Tenant Representation;
Valutazioni per fondi immobiliari;
Valutazioni a fini fiscali;
Valutazioni nell'ambito di un contenzioso;
Valutazioni ai fini contabili (ivi incluso normative particolari, fra cui per es.
ISVAP, Reg. 22 del 4.4.2008); ecc.
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Negoziazione
La lettera d'incarico deve essere redatta per il caso specifico che state
affrontando per cui:
Conoscete prima il problema;
Incontrate il cliente se possibile o fatevi spiegare bene le circostanze della
valutazione;
Fate capire al cliente cosa potete offrire;
Capite cosa serve al cliente;
Capite quando gli serve;
Capite quali sono i documenti disponibili.
Mai un incarico è uguale ad un altro. Non è una perdita di tempo negoziare
la lettera d'incarico. Non avete fretta di iniziare il lavoro.
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Criticità
Sono molti i punti d'attenzione della lettera d'incarico, fra cui:
Le “assumptions” opportune;
La “due diligence”, limiti e fonti;
La quantificazione del corrispettivo, il problema della c.d. Contingent fee (la
percentuale sul valore è vietata per esempio negli Stati Uniti), alternative (costo
fisso, a ore, misto ecc);
Il grado di responsabilità solo colpa grave o anche colpa lieve (anche alla luce delle
norme sui liberi professionisti per es. art. 2236 c.c.);
Le spese per l'esecuzione;
Le modalità di pagamento; ecc.
Tutti elementi che toccano la professionalità, la qualità e l'indipendenza della
valutazione.
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Elementi di una lettera d'incarico
La lettera d'incarico dovrebbe contenere i seguenti elementi:
Premesse (contengono i motivi della valutazione e descrivono il valutatore ed il
cliente);
Oggetto della prestazione (cosa mi obbligo esattamente a fare e su che basi);
Tempi (da quando o per che data?);
Corrispettivo (quanto chiedo);
Chi esegue l'incarico (“intuitu personae”);
La lingua del rapporto di stima;
A chi è indirizzata (solo cliente o chi? L'affidamento dei terzi?);
Riservatezza;
Standard e norme etiche di riferimento;
Grado di responsabilità;
Altre (deleghe specifiche, sopralluoghi, ecc)
Foro competente.
Forma di conclusione del contratto, generalmente per scambio di corrispondenza.
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Un caso specifico: gli esperti indipendenti, DM 30/2015
Art. 16, comma 4:
“La delibera di conferimento dell’incarico indica
l’esperto indipendente prescelto, i criteri seguiti nella
scelta, il possesso dei requisiti professionali dell’esperto,
l’oggetto e la durata dell’incarico, i corrispettivi pattuiti,
la copertura assicurativa dell’esperto e, nel caso in
cui l’esperto indipendente sia una persona giuridica, il
nominativo della persona fi sica deputata in concreto allo
svolgimento dell’incarico conferito nonché quello degli
ulteriori collaboratori coinvolti. La lettera di incarico è
allegata ad ogni relazione di stima effettuata dall’esperto
Indipendente.”
E' un esempio di come l'importanza della lettera d'incarico sia stata riconosciuta
anche in un settore così sensibile quale quello degli E.I.: deve essere allegata alla
relazione di stima affinché tutti possano verificare su che basi è stato effettuato il
lavoro.
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Chi è FIABCI
F.I.A.B.C.I. International Real Estate Federation
Fondata a Parigi nel 1948, oggi viene universalmente identificata come
“Professionalità nel real estate” è infatti la federazione immobiliare internazionale
più diffusa al mondo presente in oltre 60 Stati.
“FIABCI provides access and opportunity for real estate professionals interested in
gaining knowledge, sharing information and conducting international business with
each other”.
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Contatti
Fiabci Italia
Piazza Diaz 1 - 20123 Milano
Italia
Tel.: +39 02783213
Fax: +39 0289093987
Email: [email protected]
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