IBM Software Tivoli - BRaVe

Introduzione
TRIRIGA® & BRaVe®
Tecnologia IBM a supporto della
valutazione delle prestazioni degli
edifici
Soluzioni IBM per la gestione del patrimonio
immobiliare in cooperazione con il Politecnico di
Milano
Gli edifici sono stati a lungo esclusi, soprattutto in Italia,
dalla visione strategica delle organizzazioni private e
della Pubblica Amministrazione. La costituzione del
patrimonio immobiliare delle imprese non sembra
infatti risultare da processi decisionali sinergicamente
allineati alle strategie aziendali, ma sembra più il frutto
di accumuli patrimoniali, avvenuti costantemente nel
tempo ed in modo non necessariamente pianificato; a
questo stato di cose hanno concorso diversi ragioni di
natura storico-culturale (il “mattone”, sostenuto dalla
costante e sistematica crescita dei valori commerciali di
mercato, è risultato un investimento sicuro e redditizio,
sino al punto da essere visto dagli imprenditori come
business collaterale, rispetto a quello core delle loro
aziende), uno stretto legame con il territorio, ritardi
nella regolamentazione urbanistica, contenuti costi di
urbanizzazione e di costruzione, politiche economicofiscali particolarmente vantaggiose.
Le cose stanno cambiando, e tre aspetti
soprattutto stanno forzando il cambiamento:

il patrimonio immobiliare (e di conseguenza
un’idonea strategia sul Real Estate) concorre in
maniera rilevante ai risultati finanziari delle
imprese e della Pubblica Amministrazione e
aggiunge un significativo valore alle prestazioni
globali di un’organizzazione. Mantenere il
vantaggio competitivo e l’eccellenza operativa
obbliga le organizzazioni a concentrarsi su un
recupero dell’efficienza anche nella gestione degli
edifici

l’esigenza di maggior rigore sulla sicurezza
strutturale e funzionale del patrimonio
immobiliare, e quindi la necessità di adeguare le
componenti dell’edificio ad una normativa che è
diventata più disciplinata e puntuale

gli edifici sono, nella media, “responsabili” di circa
il 48% del consumo energetico e delle emissioni di
gas serra di un’organizzazione. I temi (sostanziali e
d’immagine) dell’efficienza energetica e della
sostenibilità ambientale del patrimonio
immobiliare sono ormai nell’agenda di tutte le
organizzazioni.
Indice
2
Introduzione
3
La metodologia BRaVe®
Perché un sistema di rating dedicato
I parametri di valutazione
Flessibilità del modello
I KPI “obiettivo”
4
La soluzione IBM TRIRIGA®
5
TRIRIGA® e BRaVe®
Verso il Facility Assessment
La User Experience
Gli analytics dedicati
Modello di licensing
6
Conclusioni
L’inizio di un cammino
7
Per maggiori informazioni
8
IBM Analytics
L’organizzazione deve necessariamente favorire, a tutti i
livelli, un nuovo approccio culturale e un nuovo grado di
maturità nell’adozione di politiche gestionali degli
edifici e, per farlo con coerenza ed efficienza, deve
intraprendere un cammino con l’aiuto di strumenti
idonei disegnati per governare l’intero ciclo di vita degli
edifici (le soluzioni del cosiddetto comparto Integrated
Workplace Management System - IWMS).
TRIRIGA & BRaVe – Valutazione delle prestazioni degli edifici
Nel quadro di una “spending review” che riguarda
patrimoni immobiliari pubblici e privati, diventa
sempre più importante adottare sistemi di analisi
e valutazione che possano supportare le decisioni
Questo white paper introduce la soluzione combinata di
IBM TRIRIGA® (leader delle soluzioni IWMS) e BRaVe®,
progettata e destinata al processo di “presa di
coscienza” e di valutazione delle performance del
proprio Patrimonio Immobiliare.
La metodologia BRaVe®
BRaVe è una metodologia sviluppata dal Laboratorio
GestiTec del Dipartimento ABC del Politecnico di
Milano, ed oggi data in gestione tecnica a BRaVe m&t
Srl, spin off del Politecnico stesso. E’ stata realizzata per
fornire alle organizzazioni uno strumento affidabile ed
oggettivo di valutazione delle prestazioni e del livello di
qualità degli edifici che compongono un patrimonio
immobiliare.
Perché un sistema di rating dedicato
Il mercato immobiliare è solito definire di “Classe A” o
“Grado A” un edificio con uno standard qualitativo
elevato. A questa classificazione, mutuata dai modelli di
valutazione finanziaria, non corrisponde però una
precisa, oggettiva e scientifica individuazione degli
elementi che la determinano. Nessun sistema
internazionale ha l’obiettivo di valutare le prestazioni
degli edifici secondo criteri “trasversali”, criteri cioè che
si riferiscono a diverse aree tematiche o scientifiche.
Per consuetudine vengono genericamente segnalati
aspetti quali la “flessibilità delle superfici”, la “dotazione
impiantistica di elevato standard”, la presenza di
“pavimenti sopraelevati” o caratteristiche legate al
contenimento dei consumi energetici e alla
compatibilità ambientale.
Ma queste sono soltanto alcune delle variabili ritenute
fondamentali per una valutazione complessiva delle
prestazioni di un edificio. Con una ricerca durata due
anni, il Lab. GestiTec del Politecnico di Milano ha
cercato di ovviare a questa carenza dei sistemi di
certificazione ed ha prodotto BRaVe® un sistema di
rating per individuare con precisione la qualità (classi A,
B e C) degli edifici.
BRaVe valuta in modo organico le prestazioni di un
edificio e individuano gli elementi che ne identificano il
livello di “qualità”.
2
La metodologia BRaVe può essere adottata dalle
organizzazioni in duplice modalità:


Self-Evaluation: l’organizzazione che l’adotta,
analizza in proprio i suoi edifici ed ottiene una
rappresentazione dei punteggi assegnati e del
modello risultante
Certificazione: l’organizzazione si affida alla
consulenza e competenza derivante dalla
metodologia messa a punto da BRaVe m&t Srl,
Spin off del Politecnico di Milano; al termine di
questa attività, viene rilasciata una vera e propria
certificazione formale.
I parametri di valutazione
La metodologia BRaVe® può essere applicata a diversi
scenari, quali

edifici esistenti

progetti di edifici

edifici soggetti a interventi di ristrutturazione o di
nuova destinazione d’uso.
I criteri di valutazione permettono di “fotografare” le
caratteristiche tecnologiche e prestazionali degli edifici
e forniscono tutti gli elementi (qualità e carenze) che
sono necessari agli utilizzatori finali, ai proprietari e ai
gestori del Real Estate per adottare una strategia
consapevole sul proprio patrimonio immobiliare.
La rispondenza alle prescrizioni normative, la coerenza
alle indicazioni di legge sono considerate condizioni
necessarie ma non sufficienti a indicare le prestazioni
complessive di un edificio: non vengono dunque prese
in esame dal sistema. Analogamente non vengono
prese in considerazione le variabili che determinano il
valore di mercato, poiché spesso dipendenti da logiche
commerciali e di profitto.
Le prestazioni degli edifici dipendono dagli standard,
dalle normative, dai materiali e dalle tecnologie
presenti al momento in cui la metodologia BRaVe® ha
prodotto rating e certificazione.
Il sistema BRaVe - oggi utilizzato da alcuni importanti
operatori e proprietari immobiliari - consente di
rappresentare in maniera sintetica, oggettiva e
parametrica la qualità e l’efficienza degli edifici,
integrando in un’unica architettura le migliori prassi e i
requisiti prestazionali utilizzati dal mercato per la
selezione degli edifici, con particolare riferimento a
criteri funzionali e tecnologici.
Per ogni famiglia di edifici (raggruppati per tipologia),
la metodologia BRaVe considera più di 200 parametri,
raggruppati in 14 aree di valutazione (BRaVe® Office
Building), che concorrono alla determinazione della
classe di valutazione.
IBM Waston Internet of Things
TRIRIGA & BRaVe – Valutazione delle prestazioni degli edifici
Le aree di valutazione sono:
Involucro edilizio
Isolamento acustico interno
Energia
Climatizzazione
Illuminazione
Efficienza superfici
Impianti sicurezza e speciali
Gestione
Impianto comunicazione/cablaggio
Finiture interne
Servizi esterni
Impianto di sollevamento
Acqua
Certificazioni
consentono verifiche più rapide o comunque più
agevoli quando è oggettivamente complicato
raccogliere tutte le informazioni richieste dal modello
standard.
I KPI “obiettivo”
La metodologia BRaVe Office Building considera 14
aree di valutazione. In ognuna di queste il sistema
permette di ottenere la stima di una serie di fattori a
ciascuno dei quali è associato un punteggio; la somma
dei punteggi ottenuti fornisce la valutazione per ogni
area; la somma dei punteggi delle 14 aree consente di
ottenere un livello di valutazione complessivo (livello di
rating) che è esemplificato nella seguente tabella.
Punteggio
Rating BRaVe®
100-90
AAA
89-90
AA
79-70
A
69-60
BBB
59-50
BB
49-40
B
39-30
CCC
29-20
CC
19-10
C
< 10
D
Criteri di calcolo della valutazione BRaVe
Aree di valutazione di BRaVe
Tredici aree di valutazione esaminano aspetti
prestazionali tecnici o tecnologici; una ulteriore area
verifica la presenza di specifiche certificazioni di
carattere ambientale, ad esempio correlate a protocolli
di labeling internazionali (come LEED o BREEAM) o
nazionali (come DGNB o ITACA) e di conseguenza
fornisce o meno un punteggio “premiale”.
Flessibilità del modello
La soluzione combinata di TRIRIGA e BRaVe,
rappresenta uno strumento flessibile che considera le
peculiarità che contraddistinguono i diversi segmenti di
mercato e che adegua quindi i propri modelli alle
diverse tipologie edilizie, al loro effettivo utilizzo e ai
diversi prodotti immobiliari.
Oltre agli aspetti di verticalizzazione per settore o
prodotto, sono disponibili versioni “semplificate” dei
modelli di valutazione che richiedono la compilazione
di un numero ridotto di parametri e conseguentemente
3
Il rating può essere riferito all’intero edificio (in questo
caso, come detto, rappresenta la somma dei punteggi
per ogni area di valutazione), oppure riferirsi ad
ognuna delle 14 aree di valutazione (involucro,
isolamento acustico, impianti di climatizzazione, ecc.),
e può essere confrontato con i valori di riferimento del
mercato derivanti da una popolazione di “casi reali” già
certificati o valutati dal sistema e/o da benchmark
nazionali o internazionali.
Un’organizzazione che adotta questo modello di
valutazione, può pertanto:

conoscere le performance dei singoli edifici o dei
singoli elementi dell’edificio

individuare su quali edifici (o quali aree
dell’edificio) è fortemente suggerito pianificare
interventi ed investimenti che consentano un
recupero di prestazioni e di efficienza (CAPEX)

individuare scenari alternativi (“to be”) da
confrontare con la situazione esistente (“as is”)
per meglio evidenziare le aree ed il perimetro di
intervento

riconoscere ed affrontare gli elementi di “rischio”
che possono impattare sul valore commerciale
degli immobili.
IBM Waston Internet of Things
TRIRIGA & BRaVe – Valutazione delle prestazioni degli edifici
La soluzione IBM TRIRIGA®
IBM TRIRIGA è una piattaforma enterprise, leader nelle
soluzioni IWMS, dedicata alla pianificazione e gestione
del ciclo di vita degli asset immobiliari, consentendo
all’interno di un’unica piattaforma la governance
dell’intero patrimonio e favorendo visibilità, controllo
ed automazione sui dati e sui processi che lo
riguardano.

attraverso strumenti di configurazione propri
della piattaforma consente di adattare i processi
disegnati al suo interno ai requisiti specifici che
ciascuna organizzazione è solita esprimere

consente di utilizzare metodologie all’avanguardia
(inclusa conformità agli standard correnti, come
ISO50001) per il miglioramento continuo delle
performance immobiliari

assicura solidità architetturale ed applicativa
perché si fonda sugli standard tecnologici ed
applicativi più avanzati, che ne garantiscono – tra
l’altro – sicurezza e segregazione dei dati, nonché
interoperabilità con gli altri sistemi tecnici e
gestionali presenti nel tessuto informativo
dell’organizzazione.
TRIRIGA® e BRaVe®
Verso il Facility Assessment
IBM TRIRIGA, overview architetturale
Le diverse aree gestionali che IBM TRIRIGA consente di
affrontare sono:

consistenza e due-diligence

integrazione con i dati planimetrici (CAD e BIM)

gestione ed ottimizzazione degli spazi

manutenzione delle facility

gestione degli aspetti contrattuali, amministrativi
e fiscali legati al patrimonio (Real Estate)

pianificazione e governo dei progetti di
investimento immobiliare

sostenibilità ambientale ed energetica
Nello specifico, IBM TRIRIGA:

traccia i processi del ciclo di vita di un asset
immobiliare senza soluzione di continuità, su
un’unica piattaforma, su un unico repository dati,
garantendo consistenza, validità, qualità e
reperibilità dei dati

tra i prodotti IWMS sul mercato, garantisce la
maggiore copertura funzionale dei requisiti
espressi dai gestori di patrimoni immobiliari

utilizza modalità di accesso alla piattaforma e
interfaccia utente semplici ed intuitive,
garantendo sia una profilazione utente puntuale
sia la tracciabilità degli interventi sui dati.
4
Il primo passo di un percorso di miglioramento ed
efficientamento dei processi di gestione del patrimonio
immobiliare di un’organizzazione non può che passare
dalla raccolta dei dati che lo riguardano, in modo da
garantire consistenza, coerenza, validità e qualità delle
informazioni gestite.
A questo proposito, IBM TRIRIGA mette a disposizione
specifiche funzionalità di Facility Assessment, cioè
applicazioni e regole che consentono di implementare
e gestire quei processi di raccolta e valutazione dei
dati, necessari a garantire una “conoscenza” certa ed
affidabile sul proprio patrimonio.
È stato pertanto naturale collocare ed implementare in
questo contesto applicativo le regole e le metriche
proprie della metodologia BRaVe.
La soluzione combinata di TRIRIGA e BRaVe
consente di “navigare” fra le aree di valutazione
degli edifici, e raccogliere agevolmente i criteri
che concorrono alla determinazione dei punteggi
e del rating delle loro prestazioni.
Il modello di valutazione proprio della metodologia
BRaVe viene gestito come template all’interno di IBM
TRIRIGA, cioè come modello a cui è associata una
specifica codifica ed una data di emissione (cui fa
ovviamente riferimento il modello di rating o la
certificazione).
Per essere conforme ai criteri di validità della SelfEvaluation o della certificazione, la soluzione proposta
gestisce la versione di ciascun modello (per ciascuna
IBM Waston Internet of Things
TRIRIGA & BRaVe – Valutazione delle prestazioni degli edifici
organizzazione coinvolta e per ciascun edificio). In altre
parole mantiene aggiornati i modelli di valutazione in
funzione degli standard, delle tecnologie, dei materiali
e degli aspetti normativi che possono cambiare nel
tempo.
La User Experience
TRIRIGA e BRaVe sono state disegnate con
un’interfaccia utente semplice ed un’organizzazione
degli aspetti applicativi molto intuitiva per consentire
un utilizzo immediato della gestione della valutazione
degli edifici (o delle loro componenti) senza alcuna
esigenza di formazione.
Ciascun utente, accedendo alla soluzione, ha
immediatamente a disposizione informazioni
riepilogative sui dati e sui processi che lo interessano.
Gli Analytics dedicati
La reportistica e l’analisi dei dati raccolti sono le
componenti fondamentali di della soluzione proposta.
Completata la raccolta dei dati di valutazione, la
soluzione consente di riconoscere gli edifici (e/o le
aree) più o meno performanti, agevolando così
l’identificazione dei contesti su cui è consigliabile o
urgente intervenire per recuperare valore ed efficienza
(vedi paragrafo “I KPI obiettivo”).
TRIRIGA e BRaVe mettono a disposizione degli utenti
un set di strumenti dedicati mediante i quali è possibile
consultare i risultati dell’assessment condotto
(semplice report o Certificazione) ma soprattutto
confrontarne i valori con:

i relativi livelli massimi ammessi
Gli utenti “amministratori” dispongono di funzionalità,
quali:

gestione delle anagrafiche di base (dati dei clienti,
prodotti, categorie di valutazione, ecc.);

gestione dei template;

definizione dei modelli di benchmarking (per la
produzione degli analytics dedicati);

gestione dei profili di sicurezza ed accesso per gli
utenti coinvolti.
Gli utenti operativi dispongono di funzionalità quali:

ricevimento di avvisi e notifiche

elenco edifici sottoposti alla valutazione o
certificazione

stato di avanzamento “visuale” del processo di
valutazione

posizionamento geo-spaziale degli edifici coinvolti
Risultato dell’assessment

la media dei valori raccolti in assessment
precedenti (in generale, o per la specifica versione
di template considerato)

valori di benchmarking provenienti da standard
internazionali o da specifiche certificazioni di
settore
Selezionando poi uno specifico edificio, l’utente viene
guidato nell’inserimento dei dati e nella compilazione
delle schede.
Esempio di benchmarking report
Cruscotto iniziale
5
IBM Waston Internet of Things
TRIRIGA & BRaVe – Valutazione delle prestazioni degli edifici
Modello di licensing
TRIRIGA e BRaVe nascono come “servizio” accessibile
dal CLOUD. Le organizzazioni che lo adottano non
hanno quindi alcun impatto infrastrutturale, operativo
e non devono investire capitale; il modello di licensing
individuato deve rispondere a pieno ai requisiti della
metodologia stessa, alle sue caratteristiche e
peculiarità:
Self-Evaluation
Il valore del servizio per la Self-Evaluation è
sostanzialmente indipendente dal numero degli edifici
considerati; le tre categorie di servizio previste da
questa modalità prevedono pertanto soltanto la
variabile “metri quadri” (MQ):
MQ x 1,000
MQ < 5
5 < MQ < 10
MQ > 10
Servizio
TRIRIGA® e BRaVe® for Small Organizations
Self-Evaluation
TRIRIGA® e BRaVe® for Medium Organizations
Self-Evaluation
TRIRIGA® e BRaVe® for Large Organizations
Self-Evaluation
Il servizio include:
accesso alla soluzione per un periodo di un anno
dalla sua adozione (sia per la raccolta dei dati
dell’assessment che per la consultazione dei
report e degli analytics disponibili)
set-up degli utenti coinvolti
caricamento iniziale dell’anagrafica degli edifici
training iniziale all’utilizzo della piattaforma
Servizio
TRIRIGA® e BRaVe® Building Unit (1 Bldg)
TRIRIGA® e BRaVe® Building Unit (Bldgs < 10)
TRIRIGA® e BRaVe® Building Unit (10 < Bldgs < 20)
TRIRIGA® e BRaVe® Building Unit (20 < Bldgs < 50)
TRIRIGA® e BRaVe® Building Unit (Bldgs > 50)
Il servizio include:
accesso alla soluzione per un periodo di un anno
dalla sua adozione (per la consultazione dei report
e degli analytics disponibili)
set-up degli utenti coinvolti
caricamento iniziale dell’anagrafica degli edifici
formazione iniziale all’utilizzo della piattaforma
assessment formale, da parte di BRaVe m&t Srl –
Spin off del Politecnico di Milano
Certificazione
Come detto, la soluzione è nativamente “pensata” in
CLOUD, ma sarà comunque possibile erogarne i relativi
servizi in modalità on-premise (cioè con installazione
fisica di IBM TRIRIGA® presso l’infrastruttura
dell’organizzazione che lo adotta), qualora questo
risultasse uno specifico ed esplicito requisito
dell’organizzazione stessa.
Certification
Il valore del servizio per la Certification parte dalla
definizione di MQ (anche in questo caso la dimensione
degli edifici da certificare è una variabile importante):
MQ x 1,000
MQ < 5
5 < MQ < 10
MQ > 10
Servizio
TRIRIGA® e BRaVe® for Small Organizations
Certification
TRIRIGA® e BRaVe® for Medium Organizations
Certification
TRIRIGA® e BRaVe® for Large Organizations
Certification
Per la natura dell’assessment da effettuare, la
Certification non può prescindere dalla numerosità
degli edifici da valutare; agli elementi sopra indicati
viene aggiunta la componente dei Building Unit, che
considera appunto il numero di edifici (“Bldg”) da
sottoporre ad assessment, dimensionata in fasce a
volumi crescenti.
6
IBM Waston Internet of Things
TRIRIGA & BRaVe – Valutazione delle prestazioni degli edifici
soprattutto per l’impegno economico e finanziario
che richiedono – non possono essere affrontati
senza l’ausilio di strumenti dedicati. Con questo
strumento applicativo, ad esempio,
un’organizzazione potrebbe pianificare, gestire e
controllare ciascuna delle iniziative progettuali
suggerite dal risultato del rating della
metodologia BRaVe
Conclusioni
L’inizio di un cammino
La combinazione di TRIRIGA e BRaVe rappresenta una
soluzione unica ed innovativa sul mercato degli IWMS.
Rappresenta quel sistema di analisi e di rating
necessario alle organizzazioni che devono raggiungere
obiettivi di efficientamento, recupero di valore e
prestazioni del proprio patrimonio immobiliare. Mette
a disposizione un modello di valutazione (o
certificazione) su uno specifico elenco di edifici,
indicando quali sono le aree di intervento sulle quali
concentrarsi per ottenere il miglioramento atteso.
 Energy Management & Sustainability
si intende la capacità di affrontare le tematiche
energetiche non esclusivamente dal punto di vista
del puro monitoraggio dei consumi e dei costi
(che finiscono usualmente per limitarsi alla sola
energia elettrica), ma considerando tutte le
variabili energetiche in gioco (altre fonti, rifiuti,
smaltimento dell’acqua, viaggi e trasferte),
componendo un quadro di insieme completo
dell’impatto energetico dell’organizzazione, il
relativo calcolo della “impronta CO2, la
preparazione dei dati del rapporto energetico, la
gestione dei cosiddetti “certificati bianchi”, il
supporto e la tracciabilità delle attività di
certificazione formale (come LEED o ITACA).
Ma all’identificazione delle aree di miglioramento il
cliente può far seguire l’azione. Può cioè intraprendere
il percorso operativo che lo porterà a migliorare le
performance dei propri edifici. In questo nuovo
cammino l’utilizzo di IBM TRIRIGA può essere esteso a
tutte le aree gestionali del patrimonio immobiliare.
Seguono alcuni esempi di queste potenziali evoluzioni:
 Portfolio & Space Management
si intende l’arricchimento ed il completamento
della gestione di ogni singolo edificio, includendo
ad esempio dettagli anagrafici ed organizzativi, la
suddivisione in piani, zone e locali, la definizione
degli spazi secondo gli standard OSCRE e la loro
destinazione d’uso, l’integrazione automatica con
le planimetrie CAD piuttosto che i modelli
tridimensionali BIM, il censimento degli asset
tecnici e delle risorse umane presenti, il
collegamento con tutta la documentazione
digitalizzata inerente l’edificio stesso, ecc.
 Facility Maintenance & Operations
si intende la pianificazione ed erogazione delle
politiche manutentive che interessano ciascun
edificio e gli asset tecnici in esso presenti
(Manutenzione Correttiva, Preventiva, su
Condizione, ecc.), con conseguente gestione e
tracciabilità di tutti i processi operativi che ne
scaturiscono, siano essi erogati da personale
proprio dell’organizzazione piuttosto che da terzi
(ed in questo caso comprendendo la gestione dei
relativi contratti di servizio)
Per maggiori informazioni
La soluzione combinata di TRIRIGA e BRaVe è un
prodotto sviluppato in collaborazione con:

BRaVe m&t, spin off del
Politecnico di Milano,
(http://www.bravem&t.com )
per le componenti relative alla metodologia di
valutazione degli edifici.

Terramatica IWMS (http://www.terramatica.it/),
IBM TRIRIGA® Certified
Business Partner, per
l’implementazione applicativa
del modello BRaVe all’interno di IBM TRIRIGA.
 Real Estate management
si intende la pianificazione, gestione e tracciabilità
di tutte le transazioni di natura economica,
contrattuale, fiscale ed amministrativa che il ciclo
di vita di un edificio porta con sé (ad esempio
gestione dei contratti di locazione, ribalto dei
costi amministrativi, gestione dei pagamenti, ecc.)
 Capital Project Management
si intende la capacità di pianificare, gestire,
controllare e tracciare quei progetti immobiliari
che, per la loro dimensione e complessità – ma
7
Per saperne di più su IBM TRIRIGA


http://www.ibm.com/internet-of-things/facilitiesmanagement-software.html
https://www.ibmserviceengage.com/facilitiesmanagement/learn
IBM Watson IoT, http://www.ibm.com/internet-ofthings/watson-iot.html
IBM Waston Internet of Things