relazione di stima - Brescia Infrastrutture Srl

Geom Giuliano Vacchi
Valutatore immobiliare certificato ISO 17024:2012
ICK/SC002 VIPRO/0074-2015
Qualificazione REV-IT/CNG e GL/2020/31
RELAZIONE DI STIMA
VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
Descrizione :
Perizia di Stima relativa alla valorizzazione del canone di locazione di ramo
d'azienda relativa a porzione ad uso commerciale di immobile condominiale
denominato "Condominio Corsetto S.Agata" sito in Via Mameli, 23 a Brescia.
Individuato catastalmente alla sezione NCT - Foglio 118 - Mappale n. 126
sub. 12 Categoria D/8, piani S2-S1-T-1-2.
Richiedente/Committente/Proprietario :
"Brescia Infrastrutture S.r.l."
Via Triumplina, 14 - BRESCIA
Valutatore :
Geom. Per. Ind. Giuliano Vacchi
Studio Lineaη Design di Giuliano Vacchi
Viale Europa n. 52 – 25133 Brescia
Viale Europa , 52 - 25133 - BRESCIA (Italy) P. IVA : 02081630176
Tel. : 030.2092774 Fax : 030.2096726 E-Mail : [email protected]
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SOMMARIO
PREMESSA ..................................................................................................... 3
DEFINIZIONE DELL’INCARICO ................................................................................ 4
MANDATO ....................................................................................................... 4
IDENTIFICAZIONE DEL BENE ................................................................................. 5
DESCRIZIONE DEL BENE .............................................................................. 6
PROPRIETÀ - PROVENIENZA - FORMALITÀ VINCOLI ONERI- VERIFICA
DELLA REGOLARITÀ URBANISTICA EDILIZIA- AGIBILITÀ ................................ 8
VALUTAZIONE DEI BENI ........................................................................................ 12
UTILIZZO DELLA VALUTAZIONE ................................................................. 12
CRITERIO DI STIMA - DEFINIZIONE DEL VALORE .................................... 12
FASI - ACCERTAMENTI E INDAGINI .......................................................... 12
ASSUNZIONI ED EVENTUALI CONDIZIONI LIMITATIVE ............................ 14
SELEZIONE E RACCOLTA DATI PER L’ANALISI PRELIMINARE ......................... 14
ANALISI DEL MERCATO .............................................................................. 14
ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO .................................................... 15
DATI SPECIFICI DEL SUBJET (Pivot) ......................................................... 17
CAMPIONE DEI DATI IMMOBILIARI ............................................................. 18
APPLICAZIONE DEI PROCEDIMENTI DI VALUTAZIONE ..................................... 19
PROCEDIMENTO DI STIMA APPLICATO .................................................... 19
MISURAZIONI IMMOBILIARI ........................................................................ 20
STIMA DEL VALORE DELL’IMMOBILE .................................................................. 21
PARAMETRI DEL SEGMENTO DI MERCATO ............................................. 21
RIESAME DELLE PERIZIA ..................................................................................... 25
FONTI CONSULTATE ............................................................................................ 26
DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA ..................................................................... 26
ALLEGATI: ..................................................................................................... 27
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PREMESSA
La presente valutazione immobiliare è un rapporto estimativo oggettivo, basato su
procedimenti scientifici, principi e criteri estimativi univoci, che possono condurre a risultati
certi, condivisibili e replicabili secondo gli Standard Internazionali ed Europei fissati dal IVSC
(International Valuation Standards Commitee).
Il rapporto di valutazione mira a comunicare il valore della stima da effettuare, a confermare
le finalità di valutazione, a esporre il procedimento, a indicare le eventuali assunzioni alla
base della valutazione e le condizioni limitanti.
Nel rapporto di valutazione sono riportati i procedimenti analitici e i dati utilizzati per la stima
del risultato finale, allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate
dal valutatore per elaborare la previsione di stima.
Il rapporto di valutazione è svolto in applicazione agli standard di valutazione internazionali e
nazionali, in particolare:
o International Valuation Standard (IVS) versione 2007;
o Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie
(ABI) del 14 dicembre 2015;
o Standard Europei per la Valutazione 2012;
o Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa IV edizione
considerazione della realtà nazionale.
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DEFINIZIONE DELL’INCARICO
MANDATO
Nel mese di dicembre 2015, Brescia Infrastrutture S.r.l., nella persona dell'Amm. Unico
Geom. Fabio Lavini, incaricava lo scrivente Geom. Per. Ind. Giuliano Vacchi, di procedere
alla stima del più probabile valore di mercato del canone di locazione di ramo d'azienda
della porzione di immobile a destinazione commerciale indicato in frontespizio.
L’incarico viene pertanto qui espletato dal Geometra Giuliano Vacchi, iscritto all'Albo dei
Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Brescia al n° 3559, con studio in
Brescia, viale Europa, 52, in qualità di valutatore immobiliare avente le seguenti referenze:
•
•
•
•
•
•
•
iscritto al Tribunale di Brescia come esperto in materia di esecuzioni immobiliari e
procedure fallimentari;
valutatore immobiliare certificato "INARCHECK" ISO 17024:2012 SC002 VIPRO al n.
0074/2015
valutatore immobiliare qualificato "Recognised European Valuer" (REV) al n. 2020/31
coautore, del Manuale d’Estimo Immobiliare “Stime con applicazione degli IVS “, a
cura di Geo.Val Associazione Geometri valutatori, edito da Utet Scienze Tecniche
2013;
componente della Commissione Estimo del Collegio dei Geometri e dei Geometri
Laureati di Brescia;
iscritto e componente del Comitato Scientifico dell’Associazione Geo.Val - Geometri
Valutatori Esperti;
docente nei “Corsi professionali in valutazione immobiliare” per conto
dell’Associazione Geo.Val - Geometri Valutatori Esperti;
Il valutatore dichiara di non essere legato da alcun particolare interesse in relazione agli
immobili oggetto di valutazione.
A supporto della presente valutazione sono stati eseguiti rilievi su base planimetrica fornita
dalla Committenza e desunta dal valutatore a seguito di visure planimetriche catastali.
Data la garanzia fornita dalla Committenza circa l'attendibilità dei dati contenuti nella perizia
immobiliare a firma dell'Ing. Lodrini del 30 dicembre 2014, messa a disposizione dello
scrivente valutatore, non sono state eseguite le seguenti operazioni:
•
verifiche relative alla provenienza, alla proprietà, alla presenza di servitù, gravami,
vincoli del bene oggetto di stima, rilievi metrici in loco, due diligence immobiliare sulla
regolarità edilizia ed urbanistica, impiantistica, prevenzione incendi e strutturale.
I dati relativi ai punti di cui sopra sono stati rilevati dal contenuto della documentazione
tecnica, fornita dalla committenza; ne deriva che l’attendibilità del risultato finale del
processo estimativo è strettamente legata alla veridicità ed alla completezza degli elementi
forniti e messi a disposizione al perito estimatore. Il valutatore non si assume alcuna
responsabilità su eventuali errori o omissioni derivanti da documentazione errata o
incompleta o non aggiornata.
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IDENTIFICAZIONE DEL BENE
L'immobile è sito in Via Mameli, 23 a Brescia ed è Individuato catastalmente
alla Sezione NCT - Foglio 118 - Mappale n. 126 sub. 12 Categoria D/8, piani
S2-S1-T-1-2.
Tale nuova identificazione, approvata dall'Agenzia delle Entrate di Brescia il
15/01/2016, deriva dalla divisione dell'intero fabbricato, precedentemente
identificato al catasto fabbricati alla sezione BRE - Foglio 6 - Mappale n.
2489 sub. 10 e graffati, Categoria D/8, piani S2-S1-T-1-2.
La divisione ha prodotto due distinti subalterni: sub. 12, oggetto della
presente valutazione, e sub. 13 non riguardante la medesima.
Geografia
Confini
L’immobile di cui al sub. 12 confina a:
Nord-Ovest
Sud-Ovest
Sud-Est
Nord-Est
con corso G. Mameli;
con mappali 125;
con mappali 150 e 139;
con sub. 13;
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DESCRIZIONE DEL BENE
Situazione precedente al 30 novembre 2015:
L'immobile oggetto di stima è costituito da:
•
porzione di fabbricato inserito nel "Condominio Corsetto S.Agata" composto da due
piani interrati, tre piani fuori terra ed un piano ammezzato, posto fra il primo piano
interrato ed il piano terreno;
L'immobile è a destinazione commerciale (Categoria catastale D/8) e, fino al 30 novembre
2015, è stato sede di un supermercato con servizio di ristorazione concesso in locazione in
ramo d'azienda dalla Committenza .
Al secondo piano interrato vi sono i locali tecnici per l'impiantistica elettrica, meccanica di
climatizzazione e trasporto fluidi e di prevenzione incendi, con annessa riserva idrica
necessaria per alimentare l'impianto di spegnimento automatico di tipo Sprinkler e quello
manuale ad idranti.
Il primo piano interrato è stato destinato ad attività di commercio alimentare e ristorazione
con annessi locali di sgombero, vano ascensore, cabina elettrica e magazzino, al quale si
accede da un accesso carraio su Corsetto S.Agata.
Al piano terreno vi è l'ingresso del pubblico all'attività commerciale costituito da ampie
vetrate con struttura metallica a livello strada che si affacciano su corso Mameli, a questo
piano non vi era ristorazione, ma solo vendita di prodotti alimentari.
Il primo ed il secondo piano sono stati utilizzati per l'attività alimentare e di ristorazione prima
descritta.
Il piano ammezzato è adibito a spogliatoi e servizi.
I vari piani sono collegati da più scale, fisse e mobili, poste sia internamente alla zona
prettamente commerciale, sia nella zona adibita a servizi e depositi, e da due ascensori ad
uso esclusivo.
L'immobile è stato ristrutturato nel 2009, la sua struttura portante è in calcestruzzo armato e
muratura. Le pareti esterne sono intonacate, così come quelle interne, i serramenti esterni,
in legno, sono dotati di ante in legno a battente e fisse, quelli interni sono in legno di tipo
ordinario. Nei piani dal primo interrato al secondo piano la pavimentazione è mista, in
ceramica e legno, mentre il secondo interrato, di servizio, ha pavimenti in gres industriale
con pezzatura 7,5 x 15 cm. Sono state utilizzate strutture e controsoffitti in cartongesso per
esigenze funzionali e di decorazione. I servizi igienici sono di tipo ordinario e sono distribuiti
su ogni piano, ad eccezione dei quelli terreno e secondo interrato.
L’impiantistica è stata installata nel 2010 ed è così costituita:
•
L'impianto di climatizzazione è alimentato, per la stagione invernale, dal
teleriscaldamento cittadino e, d'estate, da refrigeratore d'acqua elettrico condensato
in acqua, per mezzo di torre di raffreddamento posta al primo piano in locale tecnico
dedicato. Questi circuiti idronici di riscaldamento e refrigerazione alimentano
altrettante batterie di scambio termico posizionate in quattro Unità di Trattamento
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•
•
•
Aria (UTA), una per piano, dal primo interrato al secondo fuori terra, che, con sistema
aeraulico di canalizzazione, provvedono al controllo termoigrometrico degli ambienti.
L'impianto elettrico, con sezionamento delle linee di illuminazione e forza motrice ad
ogni piano, è stato progettato e costruito per l'utilizzo commerciale e di ristorazione
ed è dotato delle caratteristiche di potenza, distribuzione e tipologia dei suoi
componenti idonee alla destinazione dei locali.
L'impianto antintrusione è provvisto di sistemi di rivelazione atti a contrastare tentativi
di effrazione ed è collegato a centrale allarmi con possibilità di collegamento alle forze
dell'ordine. A completamento di tale impianto vi è un sistema di videosorveglianza a
circuito chiuso.
L'impianto antincendio è composto da parte idrica, elettrica ed elettronica. La prima è
costituita da impianto automatico di spegnimento di tipo Sprinkler e da impianto
manuale ad idranti, ambedue alimentati da riserva idrica e da gruppo di
pressurizzazione, conforme a normativa vigente, la seconda è composta da rivelazione
di incendio collegato a centrale di allarme, collegabile con locale presidiato e/o
personale reperibile.
Situazione successiva al 30 novembre 2015:
Dopo tale data la Committenza ha attuato una divisione dell'immobile, così come descritto
precedentemente, creando due distinti subalterni.
Tale operazione ha quindi ridefinito l'originaria identificazione catastale: da Sez. BRE foglio
6 mappale n. 2489 sub. 10 in Sez. NCT - Foglio 118 - Mappale n. 126 sub. 12 e sub. 13
•
•
il primo subalterno (Sub. 12) composto dalla rimanente porzione del piano terreno, da
tutto il primo piano interrato, compreso il piano ammezzato, e da una piccola parte
del secondo interrato, che funge da accesso ai locali tecnici.
il secondo subalterno (Sub. 13) costituito da una parte del piano terreno (da utilizzare
come ingresso ed accesso ai piani superiori), da tutto il primo piano e da tutto il
secondo piano;
Il secondo piano interrato è adibito a parte comune ai due subalterni per la gestione
dell'impiantistica che avverrà nel seguente modo:
•
•
•
•
•
impianto di climatizzazione: suddiviso per ogni piano e subalterno con modifica
parziale della rete aeraulica del primo piano che consente di climatizzare la porzione al
piano terra del sub. 13 (entrata). La contabilizzazione dei costi, condominiale, è di
tipo diretto, e viene effettuata con l'utilizzo di contabilizzatori individuali di energia
termica posizionati sulle tubazioni idroniche di adduzione alle singole UTA;
impianto idrico sanitario: suddiviso per ogni subalterno con contabilizzazione dei
costi, condominiale, per mezzo di contalitri individuali;
impianto elettrico: suddiviso per ogni piano e subalterno, contabilizzazione dei costi
diretta con utenze intestate direttamente ai conduttori;
impianto antintrusione: suddiviso per subalterno con gestione diretta da parte dei
conduttori;
impianto antincendio: comune ai due subalterni, con ripartizione dei relativi costi di
tipo condominiale;
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•
ascensori: suddivisi per ogni subalterno: quello verso nord-est a servizio del sub. 13
(piani: terra, primo e secondo) e quello verso sud-ovest per sub. 12 (piani primo
interrato terra e ammezzato).
L'immobile oggetto della presente stima è costituito dal subalterno 12 che
comprende i piani terra (porzione), primo interrato ed ammezzato.
La descrizione che segue ed il relativo rapporto di valutazione si riferiranno d'ora
in poi a questa sola parte di immobile, denominata "Sub. 12".
Tutte le caratteristiche dell'immobile, con specifico riferimento ai piani primo interrato, terra
ed ammezzato, restano inalterate, e sono applicabili al Sub. 12, con l'eccezione del piano
terreno, all'interno del quale sarà effettuata una suddivisione longitudinale per consentire
due accessi separati al Sub. 12 ed al Sub. 13.
La suddivisione generale nei due subalterni è rilevabile sia dalle planimetrie catastali
allegate, sia dagli allegati 1-2-3-4 dove è chiaramente indicata anche la suddivisione
longitudinale del piano terreno.
La superfici dell'immobile cedute in locazione prima e dopo il 30 novembre 2015 vengono
quindi profondamente modificate e saranno utilizzate nel corso della valutazione del canone
di locazione di ramo d'azienda.
PROPRIETÀ - PROVENIENZA - FORMALITÀ VINCOLI ONERI- VERIFICA
DELLA REGOLARITÀ URBANISTICA EDILIZIA- AGIBILITÀ
Come anticipato nel capitolo dedicato al mandato, per questi aspetti legati alla proprietà,
provenienza, vincoli, servitù, situazione urbanistica e provvedimenti autorizzativi, si riportano
i dati forniti dalla committenza, e non oggetto di variazione. In seguito alla recente
divisione ed alla relativa modifica degli identificativi catastali, si precisa che i dati di seguito
riportati fanno riferimento necessariamente all'epoca precedente la divisione medesima.
Proprietà
L’immobile è di proprietà della Società BRESCIA INFRASTRUTTURE S.r.l., con sede in
Brescia (BS), Via Triumplina, 14 codice fiscale e Partita IVA: 03379210986, acquisita con
atto di fusione di società per incorporazione del 19/03/2012, trascritto in atti dal 23/03/2012
Repertorio n.: 94101, Notaio Zampaglione Luigi.
Provenienza
Atto di compravendita (sottoposto a condizione sospensiva) del Notaio G. Rizzonelli in data
30 novembre 2009 n.14495/9774 di rep., registrato a Brescia 2 il 3 novembre 2009 al
n.19886 serie 1T, trascritto a Brescia il 3 dicembre 2009 ai numeri 51579/30395, e
successivo atto di avveramento di condizione annotato a Brescia il 16.04.2010 al n.3022
R.P.
Vincoli
Le unità immobiliari risultano gravate dai seguenti vincoli ai sensi dell’Art. 21 della legge 1
giugno 1939 n.1089, a favore del Ministero della Pubblica Istruzione:
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vincolo trascritto a Brescia in data 7 settembre 1964 coi nn. 14058/10741 in forza di
decreto del Ministero della Pubblica Istruzione in data 2 marzo 1962 avente ad
oggetto il mappale 2495;
• vincolo trascritto a Brescia in data 7 settembre 1964 coi nn. 14062/10745 in forza di
decreto del Ministero della Pubblica Istruzione in data 9 marzo 1962 avente ad
oggetto il mappale 2496;
viene precisato che i suddetti decreti ministeriali, ai sensi e per gli effetti della previgente
Legge 1 giugno 1939 n. 1089 (superata dall’attuale codice dei beni culturali e del
paesaggio adottato con Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n.42), statuivano che
•
“qualora su detti mappali si dovessero compiere lavori di rifacimento, dovranno essere
conservate l’attuale volumetria e le attuali facciate, né potranno essere realizzati piani
attici, anche se arretrati rispetto ai cigli stradali”.
Si precisa altresì che i vincoli predetti non comportano l’applicazione delle disposizioni di
cui agli articoli 59 e seguenti del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 in quanto gli
immobili in oggetto sono gravati esclusivamente da tutela indiretta ai sensi dell’art. 45 del
decreto suddetto come confermato dalla citata comunicazione in data 14 novembre 2007
n. 12337 di protocollo emessa dal Ministero per i Beni e le attività Culturali –
Sopraintendenza per i Beni Architettonici e per il paesaggio di Brescia, Cremona e
Mantova e ribadito nella successiva comunicazione emessa in data 17 novembre 2009 n.
11955.
Risulta inoltre trascritto a Brescia in data 22 settembre 1964 coi nn. 14843/11287 vincolo di
interesse particolarmente importante ai sensi degli articoli 2 e 3 della Legge 1 giugno 1939
n.1089 in forza di Decreto del Ministero della Pubblica Istruzione in data 8 marzo 1962,
avente ad oggetto il “portale” dell’unità immobiliare di cui al mappale 2496 e portante
l’obbligo di conservazione ed il divieto di spostamento del portale citato dalla posizione
preesistente (come da comunicazione della Sopraintendenza ai Monumenti della Lombardia
del 23 ottobre 1961 n. 6556 ed autorizzazione alla ricostruzione e sistemazione dell’edificio
rilasciata dalla Sopraintendenza ai Monumenti della Lombardia in data 22 settembre 1967
con n. 8269).
Servitù
•
Alle unità immobiliari è stato sottoscritto un contratto d’affitto per uso cabina di
trasformazione dell’energia elettrica e costituzione di diritto di passaggio a favore
della “Azienda dei Servizi Municipalizzati del Comune di Brescia (ASM)” con atto in
data 2 marzo 1972 n.25.762 ed in data 20 marzo 1972 n.25802 di repertorio del
Notaio Mauro Barca, registrato a Brescia in data 25 marzo 1972 col n.4372, trascritto
a Brescia in data 11 aprile 1972 coi nn.6914/4451 avente ad oggetto la cabina
elettrica di spettanza della porzione immobiliare compravenduta con durata all’11
luglio 2001 rinnovabile per un periodo di anni trenta.
•
Autorizzazione ad occupare una porzione di suolo pubblico laterale a corsetto
Sant’Agata della superficie complessiva di mq 42 (quarantadue) ed ad installare a
titolo precario un cancello dotato di maniglione antipanico all’inizio del vicolo
concessa dal Comune di Brescia con atto di concessione a titolo precario di suolo
pubblico per la chiusura di un vicolo a fondo cieco laterale di Corsetto Sant’Agata
sottoscritto in data 8 settembre 2003 n.256 di repertorio comunale (n.28624/2002
P.G.), registrato a Brescia 1 in data 15 settembre 2003 col n.5374.
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•
Parte dell’area di sedime e pertinenza del fabbricato di cui sono parte gli immobili in
oggetto, identificata nel catasto terreni del Comune di Brescia al foglio 118 coi
mappali 128,132,133,135,471 è gravata da servitù coattiva per metrobus galleria
profonda costituita a favore del “COMUNE DI BRESCIA” in forza di decreto n.1/08
protocollo n.1286/esp. 1123 del 25 febbraio 2008, registrato a Brescia 1 in data 22
maggio 2008 col n.10, serie 3v, trascritto a Brescia in data 12 settembre 2008
rispettivamente coi nn.41950/25797, 41954/25801, 41955/25802, 41956/25803 e coi
nn.41953/25800.
•
Atto in data 1 luglio 2002 n.65840/15421 di repertorio del notaio Franco Bossoni,
registrato a Brescia 1 in data 11 luglio 2002 col n.1922, serie 1v, trascritto a Brescia
in data 17 luglio 2002 coi nn.32103/20079 in forza del quale è stato costituito diritto
di passaggio pedonale sul reliquato stradale identificato nel catasto terreni del
Comune di Brescia al foglio 118 col mappale 471 di ha. 0.00.47 per uscita
d’emergenza dalla porzione immobiliare in oggetto. L’immobile è disciplinato da
regolamento di condominio per il quale competono le quote proporzionali delle parti
comuni ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile.
Situazione urbanistica
Dal punto di vista urbanistico, l’immobile ricade nell’ambito della “città storica” (N.T.A.
Art.60).
Nell’ambito della città storica si prevede la conservazione degli edifici esistenti mediante
interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo.
Sono vietate nuove costruzioni e ampliamenti.
Negli interventi di restauro e risanamento conservativo è comunque ammessa la variazione
del numero di unità immobiliari a condizione che questo non alteri le caratteristiche
architettoniche e tipologiche degli edifici.
La destinazione d’uso principale è la residenza.
Sono altresì ammesse: commercio (vicinato, medie strutture), terziario, servizi (con
esclusione dei servizi tecnologici), attrezzature per la mobilità (con esclusione dei distributori
di carburante). Sono vietate attività industriali ed artigianali, le “Attività agricole” (A), le grandi
strutture di vendita, i servizi tecnologici e i distributori di carburante. Le medie strutture di
vendita commerciali sono ammesse compatibilmente con le caratteristiche architettoniche e
tipologiche dell’edificio fermo restando quanto sopra prescritto riguardo le modalità di
intervento.
Provvedimenti autorizzativi
La costruzione del fabbricato, di cui l’immobile in oggetto è parte, è iniziata in data anteriore
al 1 settembre 1967.
Sono state successivamente eseguite opere per le quali sono stati rilasciati dal Comune di
Brescia i seguenti provvedimenti autorizzativi:
•
licenza edilizia n.945 rilasciata in data 29 dicembre 1967 col n.17469/67 P.G. e
n.3477/67 U.T. (per ricostruzione e sistemazione di fabbricato) rinnovata con licenza
edilizia n.465 rilasciata in data 10 luglio 1968 col n.18042/68 P.G. e col n.3477/67
U.T.;
Viale Europa , 52 - 25133 - BRESCIA (Italy) P. IVA : 02081630176
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•
licenza edilizia n.794 rilasciata in data 7 novembre 1972 col n.16863/72 P.G. e col
n.1323/71 U.T. (per varianti esecutive per ricostruzione e sistemazione di fabbricato).
Il fabbricato è stato dichiarato abitabile con decorrenza dalla data del 15 gennaio 1971 come
risulta dal Certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Brescia in data 27 novembre 1972
col n.27693/72, 30585/70 P.G. e col n.7149/70 e 6290/72 prot. LL.PP.. In data 30 agosto
2010 con prot. n°057260 veniva presentata Denuncia di Inizio Attività Edilizia per minimi
interventi di nuove ripartizioni interne di alcuni locali incluso la realizzazione di nuovi servizi
igienici secondo il Regolamento di Igiene Locale.
Il contenuto del presente capitolo è stato stralciato da copia della perizia immobiliare a firma
dell'Ing. Alessandro Lodrini del 30 dicembre 2014, resa disponibile al valutatore dalla
Committenza.
Con riferimento alla situazione ipotecaria si riporta la seguente variazione rispetto ai
dati riportati nella perizia sopra citata.
Carichi pregiudizievoli-iscrizioni-trascrizioni
L’immobile risulta libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli per effetto
dell'estinzione totale dell'IPOTECA VOLONTARIA iscritta a Brescia il 3 dicembre 2009 ai
numeri 51580/11815 in forza dell’atto di mutuo fondiario del notaio G. Rizzonelli in data 30
novembre 2009 n.14496/9775 di rep. con Comunicazione n. 1092 del 21/02/2014 di
estinzione totale dell'obbligazione avvenuta in data 30/12/2013. Cancellazione totale
eseguita in data 24/02/2014 (Art. 13, comma 8-decies DL 7/2007 - Art.40 bis D.Lgs
385/1993) e per effetto dell'ANNOTAZIONE del 07/12/2009 - Registro Particolare 9447
Registro Generale 52034 - Pubblico ufficiale RIZZONELLI GIAMMATTEO Repertorio
14494/9773 del 30/11/2009 ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE - RESTRIZIONE DI BENI
Iscrizione n. 15368 del 2007.
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VALUTAZIONE DEI BENI
UTILIZZO DELLA VALUTAZIONE
L’utilizzo della valutazione è un postulato estimativo fondamentale che stabilisce come il
valore di una qualsiasi stima dipenda dallo scopo per il quale è richiesta la valutazione,
avendo, quest'ultima, un proprio movente o ragione pratica che la promuove, in relazione al
complesso dei rapporti che intercorrono tra i soggetti, i fatti e il bene, il servizio o il diritto,
oggetto di valutazione.
Il presente rapporto di valutazione è finalizzato alla determinazione del più probabile valore
di mercato del canone di locazione annuale di ramo d'azienda dell'immobile in oggetto, al
fine di consentirne la locazione.
Il valore del canone di mercato si riferisce concettualmente al reddito di mercato, come
punto di incontro della domanda e dell’offerta, e figura esclusivamente nella casistica
estimativa relativa, in questo caso, agli affitti.
L’adozione del presente criterio di valutazione da parte del valutatore deriva dall’utilizzo
della stima e quindi dal mandato assunto in fase di incarico.
CRITERIO DI STIMA - DEFINIZIONE DEL VALORE
Il criterio di stima è il valore di mercato di canone di locazione di ramo d'azienda, definito
secondo gli standard internazionali.
Il valore di mercato di canone di locazione di ramo d'azienda esclude specificatamente il
riferimento a un canone comparativo relativo a termini o circostanze particolari, come ad
esempio condizioni atipiche, non facenti parte delle ordinarie locazioni espresse in regime di
libero mercato.
FASI - ACCERTAMENTI
E INDAGINI
A seguire si riportano le fasi e gli accertamenti peritali, espletate dallo scrivente
valutatore, indispensabili per la formulazione del giudizio di valore, in particolare:
-
La Committente Brescia Infrastrutture S.r.l. conferiva, nel dicembre 2015, l’incarico di
stima del canone di mercato di ramo d'azienda al geom. Giuliano Vacchi, in qualità di
esperto, relativamente all'immobile in oggetto.
-
Il valutatore accedeva ai luoghi di stima, ed eseguiva accurato sopralluogo per
rilevare le caratteristiche dei beni, effettuando alcune fotografie ed acquisendo copia
della documentazione tecnica, catastale e ipotecaria messa a disposizione dalla
Committenza.
-
Successivamente, il valutatore procedeva ad una accurata disamina della
documentazione ricevuta.
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-
Il valutatore partecipava a riunioni tecniche con la Committenza per la variazione
dello stato dell'immobile, al fine di concordare ed acquisire elementi fondamentali per
la determinazione delle consistenze e delle varie condizioni, oggetto di variazione e
suddivisione dei beni.
-
Il valutatore riceveva poi, quale integrazione della documentazione, copia degli
elaborati relativi alla divisione catastale, sulla base dei quali ha provveduto ad
effettuare un confronto fra quanto contenuto nel precedente contratto di locazione e
quanto accertato sia durante i sopralluoghi, sia dall'esame documentale.
-
Il valutatore eseguiva quindi accertamenti economico - estimativi riguardanti il
mercato immobiliare alla ricerca di dati immobiliari utili alla stima. Dalle indagini
svolte, non essendo emersi utili elementi comparabili riferiti alla locazione di immobili
con caratteristiche simili a quello oggetto di stima, il valutatore ha deciso di
approfondire la variazione dei redditi degli immobili commerciali in locazione nel
periodo compreso fra il 2010 ed il 2015 al fine di poter comparare l'unico elemento
economico espresso in regime di libero mercato e cioè il valore del canone di
locazione di ramo d'azienda del medesimo immobile, all'epoca del primo contratto di
locazione stipulato nel 2010.
-
È stata esaminata la documentazione a propria disposizione riuscendo ad evincere il
valore di acquisto ed installazione degli impianti tecnologici immediatamente
successivi all'inizio della locazione del 2010, al fine di utilizzarli come caratteristica di
confronto fra la vecchia locazione, con impianti a fine vita o inefficienti, e la nuova
locazione che vede la presenza di impianti efficienti di recente realizzazione.
-
Successivamente il valutatore provvedeva a redigere la relazione di stima in base
alle indagini precedentemente svolte.
-
In data 15/01/2016 il valutatore consegnava l’elaborato peritale alla Committenza.
I dati tecnici utilizzati nella presente relazione sono stati desunti dalla seguente
documentazione:
•
copia del bando di gara per la scelta dell'affittuario di ramo d'azienda anno 2009;
•
contratto d'affitto di ramo d'azienda del maggio 2010;
•
visure e planimetrie catastali dei beni oggetto di stima;
•
perizie immobiliari e relativi allegati dell'immobile oggetto di stima;
•
comunicazione risoluzione contratto e relazione economica;
•
elaborati grafici in formato digitale relativi alla divisione catastale.
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ASSUNZIONI ED EVENTUALI CONDIZIONI LIMITATIVE
Il risultato della stima è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono
state effettuate le relative indagini e, in quanto valore previsionale medio ordinario, può
discostarsi dal canone conseguente ad una eventuale effettiva locazione dipendente da
fattori soggettivi e dalla capacità contrattuale dei contraenti.
La presente Relazione di Stima si fonda sull’analisi dei dati reperiti dal valutatore presso gli
uffici pubblici e privati del settore a garanzia di affidabilità e veridicità.
Data l'assenza di beni comparabili recentemente compravenduti, nonché la mancanza di
redditi significativi che consentano di valutare gli immobili per capitalizzazione diretta, data
inoltre l'impossibilità di valutare al costo gli immobili, per le particolarità della costruzione
(unità inserite in fabbricato condominiale) il valutatore ha ritenuto attendibile utilizzare la
locazione precedentemente pattuita nel 2010 sul medesimo immobile quale espressione del
libero mercato dell'epoca, e compararlo attraverso la caratteristica superficiaria mutata, la
presenza di nuovi impianti, per la sola parte di immobile in valutazione, tenendo inoltre conto
dell'involuzione del mercato immobiliare dal 2010 ad oggi.
Nella presente valutazione, con particolare riferimento all'esistenza degli impianti di recente
installazione, si è tenuto conto esclusivamente della loro presenza senza alcun riferimento
alla loro provenienza, non essendo, l'accertamento di quest'ultima, nelle competenze
specifiche del valutatore.
Il presente rapporto di valutazione tiene conto dell'analisi del mercato che segue e delle sue
peculiarità.
SELEZIONE E RACCOLTA DATI PER L’ANALISI PRELIMINARE
ANALISI DEL MERCATO
L’analisi di mercato mira a prevedere l’offerta e la domanda attuali e future per un tipo di
immobile collocato in un dato segmento di mercato. L’analisi di mercato considera l’immobile
ed il suo contesto insediativo, relativamente alla presenza di servizi pubblici, alla viabilità,
alle infrastrutture, alla qualità della vita e così di seguito.
Nel mercato immobiliare la domanda e l’offerta sono fattori casuali e il prezzo è il risultato
della loro interazione.
Il mercato immobiliare mostra un andamento ciclico che comprende una fase di espansione,
una fase di contrazione, una fase di recessione e una fase di recupero.
Ne consegue che le variazioni di prezzo sono precedute da variazioni dell’attività di mercato.
Si riporta un grafico nella quale si indica la posizione del livello di prezzo nel mercato
immobiliare attuale nella sua fase ciclica rispetto al 2010 ( )
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Identificazione del regime di mercato
Le forme del mercato immobiliare possono essere classificate in relazione al numero degli
offerenti e dei richiedenti, alla natura del prodotto, alle condizioni di entrata e alla formazione
del canone.
Il probabile regime di mercato nella quale si formerà il canone è il seguente:
Mercato di concorrenza perfetta: operano un grande numero di locatori e di
locatari e il prodotto è omogeneo (Situazione puramente teorica).
Monopolio: vi è la presenza di un solo offerente e di numerosi locatori, non vi sono
sostituti stretti dell'offerta e sono poste barriere all’entrata di nuove imprese.
Concorrenza monopolistica: valgono le stesse condizioni di concorrenza perfetta
tranne che la condizione di omogeneità del prodotto.
Oligopolio: l’offerta è rappresentata da un ridotto numero di imprese.
Monopolio bilaterale: vi è la presenza di un solo locatario e di un solo locatore,
la merce è dunque contrattata tra due soggetti antagonisti
ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO
Il mercato immobiliare è suddiviso in sotto mercati che costituiscono sottoinsiemi più piccoli
e specializzati del mercato. Il processo di identificazione di analisi dei submercati immobiliari
è chiamato processo di segmentazione. La classificazione dei segmenti di mercato dipende
dalla struttura del mercato e dalle finalità della classificazione medesima.
Il segmento di mercato riferito all'attuale stima è formato da immobili a destinazione
commerciale anche inseriti in zona residenziale, di recente ristrutturazione, anche parziale,
siti in posizione centrale della città di Brescia.
Trattasi di zona centrale individuata come B/4 come fascia OMI (allegato 5) posta al confine
con il centro di pregio della città.
Nel segmento di mercato non sono stati rilevati immobili simili dai quali ricavare i relativi
canoni di locazione.
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Ai fini dell’analisi economico-estimativa, il segmento di mercato analizzato in termini
concreti, resta definito rispetto ai seguenti parametri :
Tipologia del Definizione
Parametro
Localizzazione
Tipo
contratto
Analisi del parametro di
segmentazione del mercato
Indica
la
localizzazione
dell’unità Zona centrale nord-ovest
immobiliare nello spazio geografico ed
economico, in funzione dei livelli di
rendita di posizione.
di Indica se si tratta di compravendite, affitti Locazione di ramo d'azienda
o altro (permuta, leasing,ecc)
Destinazione
Indica se si tratta di contratti per Commerciale
abitazione, ufficio, attività commerciali,
artigianali, agricole, industriali o terziarie.
Tipologia
immobiliare
Indica se si tratta di contratti relativi a Fabbricato usato inserito in
fabbricati e a terreni, se si tratta del condominio.
mercato dell’usato, del ristrutturato, del
nuovo o seminuovo, se si tratta di
condominio (appartamenti, mansarde,
monovani) o in proprietà esclusiva.
Tipologia
edilizia
Si riferisce ai caratteri dell’edificio (es. Edificio multipiano
edifici multipiano, villette, case coloniche,
opifici, complessi immobiliari, ecc)
Dimensione
Indica se si tratta di unità immobiliari Media/Grande
piccole, medie o grandi.
Caratteri della Mirano a descrivere i soggetti che Bando pubblico di locazione
domanda
e operano sul mercato: dal singolo privato
dell’offerta
all’impresa.
Forma
mercato
di Mira a stabilire il grado di competizione, Monopolio
ossia il grado di concorrenza dal lato
della domanda e dell’offerta.
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DATI SPECIFICI DEL SUBJET
(PIVOT)
IMMOBILE DA VALUTARE (SUBJECT)
Sub.12
Descriz. sintetica
Edificio commerciale inserito in condominio.
Proprietà
Brescia Infrastrutture S.r.l.
Anno di
costruzione
Originaria tardo 1800
Zona strumento
Zona "Tessuto di antica formazione e storico consolidato"
urbanistico vigente
Identificativi
catastali
Sez. Cens. NCT - Fg. 118 - map. 126 sub 12(cat. D/8)
Sez. Cens. BRE - Fg. 6 - mapp. 2486 sub 15(cat. D/1) (cabina elettrica)
Destinazione uso
Commerciale
Superficie
commerciale
appartamento
Destinazione e Acronimo
m2
Indice*
m2
COMMERCIALI
Tipo
caratteristica
Piano terra
SUP
550,25 100%
550,25 Quantitativa
1° piano interrato
1INT
823,10
75%
617,33 Quantitativa
Piano ammezzato
AMM
96.28
65%
62.58 Quantitativa
Totale sup. commerciale
1.230,16
m2
Caratteristica
posizionale
Immobile ubicato in zona centrale nord-ovest del comune di Brescia.
Caratteristica
tipologica
Unità immobiliare inserita in condominio.
Stato di
conservazione
Buono
Tipologia
immobiliare
Unità immobiliare in condominio.
Tipologia mercato
Monopolio
Fase di mercato
In recessione conclamata
Filtering
Neutro
Metodo si Stima
applicato
Metodo del confronto di mercato: Market Comparison Approach (MCA).
* data l'assenza degli indici mercantili nel calcolo della superficie originaria indicata nel bando di gara del 2009,
gli indici utilizzati nella presente valutazione, sono quelli adottati nella perizia immobiliare a firma dell'ing.
Alessandro Lodrini del 30 dicembre 2014, resa disponibile al valutatore dalla committenza.
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CAMPIONE DEI DATI IMMOBILIARI
Il campione comparabile è costituito da precedente locazione nello stesso immobile della
quale sono variate le caratteristiche della data, della superficie locata e della qualità
impiantistica non ordinaria.
IMMOBILE
COMPARABILE
A
Descriz. sintetica
Proprietà
Edificio commerciale inserito in condominio.
Brescia Infrastrutture S.r.l.
Anno di
costruzione
Zona strumento
urbanistico vigente
Identificativi
catastali
Originaria tardo 1800
Destinazione uso
Superficie
commerciale
appartamento
Caratteristica
posizionale
Zona "Tessuto di antica formazione e storico consolidato"
Sez. Cens. BRE - Fg. 6 - mapp. 2489 sub 10(cat. D/8)
Sez. Cens. BRE - Fg. 6 - mapp. 2486 sub 15(cat. D/1) (cabina elettrica)
Commerciale
m2
Indice*
m2
Tipo
Destinazione e Acronimo
COMMERCIALI caratteristica
2° piano interrato
1° piano interrato
Piano terra
Piano ammezzato
Piano primo
Piano secondo
2INT
375,53 60%
225.32
1INT
823,10 75%
617,32 Quantitativa
SUP
838,39 100%
838,39 Quantitativa
AMM
96,28 65%
62.58 Quantitativa
1P
958,76 100%
958,76
2P
838,39 100%
838,39
Totale sup. commerciale 3.540,76
m2
Immobile ubicato in zona centrale nord-ovest del comune di Brescia.
Caratteristica
tipologica
Stato di
conservazione
Unità immobiliare inserita in condominio.
Tipologia
immobiliare
Tipologia mercato
Fase di mercato
Filtering
Metodo si Stima
applicato
Unità immobiliare in condominio.
Buono per le strutture, da ristrutturare per gli impianti non ordinari.
Monopolio
Fine espansione - pre-recessione
Neutro
Metodo del confronto di mercato : Market Comparison Approach (MCA).
* data l'assenza degli indici mercantili nel calcolo della superficie originaria indicata nel bando di gara del 2009,
gli indici utilizzati nella presente valutazione, sono quelli adottati nella perizia immobiliare a firma dell'ing.
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INDICAZIONI SUL PIU’ CONVENIENTE E MIGLIOR USO
Per stimare il valore di mercato il valutatore deve prima determinare il più conveniente e
miglior uso, o quello più probabile (HBU – highest and best use).
L’ highest and best use (HBU), ossia il più conveniente e miglior uso, è l’uso che presenta il
massimo valore di trasformazione o di mercato tra gli stessi valori prospettati per un
immobile. L’HBU è la destinazione alla quale corrisponde il valore massimo tra il valore
attuale e i possibili valori di trasformazione.
L’HBU indica quindi la destinazione maggiormente redditizia.
Il valore di stima per l’HBU è il valore atteso, calcolato come media del valore nell’uso
attuale e dei valori di trasformazione negli usi alternativi enunciati.
La scelta dell’HBU si riferisce a utilizzazioni :
-
Fisicamente e tecnicamente realizzabili (vincolo tecnico)
-
Legalmente consentite (vincolo giuridico)
-
Finanziariamente sostenibili (vincolo di bilancio)
-
Economicamente convenienti rispetto alla destinazione attuale (criterio economico)
Dalle indagini di mercato la destinazione più redditizia dell’immobile oggetto di valutazione è
quella attuale (commerciale), in quanto si presuppone che il reddito di mercato attuale sia
maggiore dei possibili redditi di trasformazione degli usi alternativi.
L’HBU corrisponde al più probabile reddito di mercato oggetto di valutazione.
APPLICAZIONE DEI PROCEDIMENTI DI VALUTAZIONE
Il canone di mercato è stimato tramite l’applicazione di metodi e procedure di valutazione
che riflettono la natura dell’immobile e le circostanze più probabili in cui tale immobile
sarebbe posto in locazione sul (libero) mercato. I metodi più comuni, utilizzati per stimare il
reddito di mercato, comprendono il metodo del confronto di mercato (market comparison
approach) , il metodo finanziario (income approach), il metodo dei costi (cost approach).
PROCEDIMENTO DI STIMA APPLICATO
Il procedimento applicato per la presente valutazione prende spunto dal Market Comparison
Approach (MCA), ossia il procedimento di stima del canone di mercato e del reddito degli
immobili, attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima e un possibile insieme di
immobili di confronto simili, in questo caso offerti in locazione a canone noto.
Il principio su cui si fonda il procedimento consiste nella considerazione per la quale: “il
mercato fisserà il reddito di un immobile allo stesso modo in cui ha già determinato il reddito
di immobili simili”.
Sostanzialmente il MCA è una procedura sistematica di comparazione applicata alla stima
immobiliare in base alle caratteristiche tecnico – economiche degli immobili considerati.
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Gli aggiustamenti sono costituiti dai redditi marginali delle caratteristiche quantitative
immobiliari e sono il perno dell’analisi.
La scelta delle caratteristiche da introdurre nell’MCA è legata principalmente alle
caratteristiche prese in considerazione dai locatori e dai conduttori nel particolare segmento
di mercato, perché si intende:
a) stabilire una condizione di verosimiglianza con le scelte compiute dai soggetti e dagli
operatori di mercato;
b) simulare fedelmente il meccanismo di mercato in rapporto alle aspettative dei
contraenti;
c) rendere plausibile la stima nelle fasi di svolgimento, nella interpretazione e nella
dimostrazione dei risultati.
Il MCA si può applicare a tutti i tipi di immobili quando si dispone di dati di confronto rilevati
nello stesso segmento di mercato dell’immobile da stimare.
Nel caso specifico si tratta di un procedimento che, pur utilizzando il processo di
calcolo tipico del MCA, non lo applica nel senso stretto del termine, ma mira a
ridefinire ed adeguare un canone storico applicato allo stesso edificio con le stesse
finalità commerciali, in funzione di determinati fattori correttivi imposti
dall'andamento del mercato immobiliare (variazione dei valori del canone di mercato
negli anni), dalla modifica degli spazi offerti in locazione e dalla variazione delle
condizioni al contorno (impianti, servizi generali ecc.).
MISURAZIONI IMMOBILIARI
La misura delle superfici degli immobili è svolta con riferimento alle superfici già presenti sia
nel bando di gara del 2009, sia nella perizia immobiliare a firma dell'Ing. Alessandro Lodrini
del 30 dicembre 2014, resa disponibile al valutatore dalla committenza.
Per l’analisi estimativa di confronto della superficie principale è stata considerata la SEL
(Superficie Esterna Lorda) dell’immobile.
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STIMA DEL VALORE DELL’IMMOBILE
PARAMETRI DEL SEGMENTO DI MERCATO
•
Localizzazione: Brescia zona centrale
•
Unità immobiliare: media/grande
•
Tipo di contratto: locazione di ramo d'azienda
•
Destinazione: commerciale
•
Tipologia immobiliare e edilizia: usato centrale, piastra commerciale inserita in
fabbricato condominiale.
•
Rapporti mercantili:
-
•
Rapporto mercantile reddito superficie primo piano interrato/ reddito superficie
principale = 0,75;
Rapporto mercantile reddito superficie piano ammezzato/ reddito superficie
principale = 0,65;
indice di svalutazione dei redditi del periodo 2010-2015= 0,0664 (6,64%)**;
Caratteri della domanda e dell’offerta:
-
Tipo di attività dei contraenti: Società commerciali/imprenditori;
Motivazione del locatore: investimento immobiliare;
Motivazione del locatario: investimento imprenditoriale.
•
Forma di mercato: monopolio
•
Tipo di intermediazione: Nessuna, pubblicità con Bando di gara.
•
Analisi dell’andamento di mercato del segmento immobiliare: contrazione
conclamata.
** non disponendo di dati relativi alle variazioni annuali dei canoni di mercato, il
relativo indice di variazione è stato ricavato dall'osservazione dell'andamento dei
prezzi di mercato di immobili commerciali simili, considerando in questa fase
invariato il tasso di capitalizzazione immobiliare, nell'orizzonte temporale compreso
fra il 2010 ed il 2015, desunto dalla banca dati della Borsa immobiliare di Brescia
presso ProBrixia, azienda speciale della Camera di commercio di Brescia (allegati 67-8-9). Il risultato ottenuto, pari al 13,64% di svalutazione in cinque anni, è stato
ridotto dal valutatore di sette punti percentuali, in considerazione della specifica
collocazione dell'immobile, particolarmente appetibile per la vicinanza della nuova
fermata della Metropolitana cittadina, assente nel 2010, nonché per la grande
affluenza di pubblico, ed infine in considerazione della instabile fluttuazione nel
tempo del tasso di capitalizzazione immobiliare.
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METODO DEL CONFRONTO
Market Comparison Approach (MCA)
Il market comparison approach è una procedura sistematica applicata alla stima del canone di mercato degli immobili; si basa su aggiustamenti
dei redditi di mercato rilevati in base alle caratteristiche immobiliari degli immobili di confronto e dell'immobile da valutare.
VARIAZIONE MERCATO IMMOBILI COMMERCIALI BRESCIA 2010-2015 (fonte ProBrixia)
ANNI
2010
2011
2012
2013
2014
2015
VARIAZIONE
MINIMO
€ 2.500,00
€ 2.500,00
€ 2.200,00
€ 2.200,00
€ 2.200,00
€ 2.200,00
Riduzione dell'indice quinquennale di variazione in funzione della Nuovo indice quinquennale
fluttuazione del tasso di capitalizzazione, della particolare posizione di variazione:
dell'immobile e per la vicina presenza della stazione Metropolitana:
-13,64%+7%=
+ 7%
-13,64%
Indice annuale di variazione dei prezzi: -6,64%/5= -1,33%
-1,33%
-6,64%
Analisi del mercato: tabella rapporti mercantili e relative caratteristiche superficiarie
Comparabile
Superficie e rapporti mercantili superficiari
Subject
Unità A
S
Sup. principale piano terra (SUP)
1,00
838,39
550,25
Sup. 2° piano interrato (2INT)
0,60
375,53
0,00
Sup. 1° piano interrato (1INT)
0,75
823,10
823,10
Sup. piano ammezzato (AMM)
0,65
96,28
96,28
Sup. primo piano (1P)
1,00
958,76
0,00
Sup. secondo piano (2P)
1,00
838,39
0,00
Determinazione della superficie commerciale in funzione ai rapporti mercantili superficiali
Superficie commerciale
3540,77
mq.
1230,16
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1.Tabella dati
Reddito e caratteristiche (unità di misura)
Reddito totale
Comparabile
Subject
Unità A
S
€
Data (mesi)
incognita
145.000,00
60
0
Sup. principale piano terra (SUP)
838,39
550,25
Sup. 2° piano interrato (2INT)
375,53
0,00
Sup. 1° piano interrato (1INT)
823,10
823,10
Sup. piano ammezzato (AMM)
96,28
96,28
Sup. primo piano (1P)
958,76
0,00
Sup. secondo piano (2P)
838,39
0,00
Superficie esterna esclusiva
0,00
0,00
Servizi igienici
0
0
Impianti tecnici (sola porzione a servizio del Sub. 12)
0
1
Analisi del mercato: tabella indici mercantili
0,0133
Saggio annuo di rivalutazione o svalutazione
Saggio livello di piano
0,00
Rapporto compl. area edificata/edificabile
0,00
Reddito medio area edificata
0,00
Costo intervento stato di manutenzione
Livello 1
Da Liv. 1 a Liv. 2
€
-
Livello 2
Da Liv. 2 a Liv. 3
€
-
Da Liv. 1 a Liv. 3
€
-
Livello 3
Rapporto di posizione σ
0,90
0,040
Saggio di interesse impianti tecnici
Tipologia immobile e dati di mercato noti
F1 Senza area esterna
F2 Con area esterna e rapporto complementare
F3 Con area esterna e valore area edificata
Scegli tipologia immobile e relativo teorema
F1
2.2 Calcolo costo deprezzato Impianti tecnici
Costo nuovo impianto (euro) parte Sub.12
€
Vetustà del bene (n)
850.000,00
5
Durata del bene (t)
25
Costo deprezzato dell'impianto (euro)
€
680.000,00
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4. Analisi dei redditi marginali
Reddito marginale
Unità A
Data (mesi)
€
160,38
Sup. principale piano terra (SUP)
€
36,86
Sup. 2° piano interrato (2INT)
€
22,11
Sup. 1° piano interrato (1INT)
€
27,64
Sup. piano ammezzato (AMM)
€
23,96
Sup. primo piano (1P)
€
36,86
Sup. secondo piano (2P)
€
36,86
Superficie esterna esclusiva
€
-
Servizi igienici
€
-
Impianti tecnici (sola porzione a servizio del Sub. 12)
€
27.200,00
5. Tabella di valutazione
Reddito e caratteristica (euro)
Unità A
Reddito totale
€
145.000,00
Data (mesi)
-€
9.622,73
Sup. principale piano terra (SUP)
-€
10.619,82
Sup. 2° piano interrato (2INT)
-€
8.304,42
Sup. 1° piano interrato (1INT)
€
-
Sup. piano ammezzato (AMM)
€
-
Sup. primo piano (1P)
-€
35.336,48
Sup. secondo piano (2P)
-€
30.900,07
Superficie esterna esclusiva
€
-
Servizi igienici
€
-
Impianti tecnici (sola porzione a servizio del Sub. 12)
€
27.200,00
redditi CORRETTI
€
77.416,48
6. Sintesi conclusiva
Reddito corretto
Valore di mercato
77.416,48
arrotondato
€
77.500,00
Alla luce del procedimento estimativo sviluppato è possibile affermare che il più probabile
valore di locazione del beni oggetto di valutazione risulta essere di € 77.500,00 annuali.
Tale valore rappresenta il canone di locazione del solo immobile commerciale il quale dovrà
essere implementato della parte variabile che rappresenta il reddito di ramo d'azienda da
quantificare in misura non inferiore al 2% del volume d'affari annuo registrato ai fini di
imposta sul Valore Aggiunto, con un minimo di € 25.000,00 per ogni anno del secondo
triennio ed un minimo di € 35.000,00 per ogni anno del terzo triennio.
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RIESAME DELLE PERIZIA
Il riesame di una valutazione consiste nella revisione del lavoro di un valutatore, intrapresa
da un altro valutatore che esercita un giudizio imparziale.
Il riesame della valutazione fornisce un controllo sulla credibilità della valutazione in esame
e ne testa la solidità focalizzandosi su :
-
l’apparente adeguatezza e attinenza dei dati utilizzati e delle indagini svolte;
-
l’adeguatezza dei metodi e delle tecniche utilizzate;
-
l’adeguatezza e la ragionevolezza di analisi, opinioni e conclusioni;
I riesami della valutazioni (due diligence) sono eseguiti per diverse ragioni, quali ad
esempio:
-
ragionevole diligenza richiesta per resoconti finanziari e nella gestione dei beni;
-
una testimonianza qualificata e peritale di azioni giudiziarie o in circostanze legali;
-
una base per prendere decisioni aziendali;
-
determinare se il rapporto sia conforme ai requisiti normativi
Nella valutazione in oggetto il richiedente:
non richiede che il rapporto di valutazione redatto dal valutatore incaricato sia soggetto
a riesame.
richiede che il presente rapporto di valutazione sia soggetto a riesame, in particolare
con il seguente procedimento:
riesame contabile interno : mira a verificare se la valutazione applica o supera
tutti i requisiti o linee guida normativi in vigore nel mercato specifico;
riesame a tavolino : il revisore controlla l’accuratezza dei calcoli, la
ragionevolezza dei dati, l’adeguatezza della metodologia , con i requisiti
normativi e con gli standard professionali;
riesame sul campo : copre tutte le voci esaminate a tavolino e comprende
anche una conferma dei dati di mercato, una ricerca per accogliere
informazioni aggiuntive e una verifica dei programmi informatici utilizzati nella
stesura del rapporto;
riesame tecnico: riesame eseguito per formarsi un’oponione in merito
all’adeguatezza, alla ragionevolezza e alla sostenibilità delle analisi, delle
considerazioni e delle conclusioni presentate nel rapporto in esame;
riesame della valutazione : fornisce un controllo sulla credibilità della
valutazione, sulla solidità del lavoro del valutatore che l’ha eseguita e sulla
sua conoscenza, esperienza e indipendenza.
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FONTI CONSULTATE
I dati impiegati per l’analisi del valore di mercato del canone di locazione derivano da
un’indagine di mercato condotta attraverso contatti diretti con operatori del settore e liberi
professionisti della zona.
I rapporti mercantili sono stati desunti da precedenti perizie effettuate sullo stesso immobile,
i saggi di variazione mensile dei redditi derivano dalle indagini di mercato condotte con
operatori del settore.
Testi bibliografici di riferimento per consultazioni :
o
Manuale delle stime immobiliari - prof. Marco Simonotti.
o
Prontuario delle stime immobiliari – prof. Marco Simonotti.
o
IVSC : International Valuation Standards - Ottava edizione 2007.
o
Standards Europei per la Valutazione - 2012
o
Codice delle valutazioni immobiliari – Tecnoborsa IV edizione 2011.
o
Metodi di Stima immobiliari : applicazione degli standard internazionali – prof. Marco
Simonotti.
o
Costi parametrici per tipologie edilizie,la valutazione economica dei progetti in fase
preliminare“editrice Maggioli”.
o
Prezzi e tipologie edilizie - Collegio Ingegneri e Architetti di Milano”, Casa editrice DEI.
DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA
In applicazione agli Standard Internazionali di Valutazione 2007 (IVS) ed in conformità al
Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, il valutatore dichiara che:
o la versione dei fatti presentata nel documento è corretta al meglio delle conoscenze
dello stesso;
o le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente alle assunzioni e dalle condizioni
riportate;
o il valutatore non ha alcun interesse verso il bene in questione;
o il valutatore ha agito in accordo agli standard etici e professionali;
o il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
o il valutatore possiede l’esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è
ubicato e collocato l’immobile;
o il valutatore ha ispezionato di persona la proprietà;
Il richiedente è consapevole che il rapporto di valutazione è attività presuntiva ed estimativa;
nessuna responsabilità potrà essere opposta al valutatore in relazione all’esito di tale
valutazione nonché per le decisioni e/o valutazioni eventualmente prese da chiunque sulla
base del medesimo rapporto di valutazione.
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Il risultato della stima è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono
state effettuate le relative indagini e, in quanto canone previsionale medio ordinario, può
discostarsi dal canone conseguente ad una eventuale effettiva trattativa dipendente da
fattori soggettivi e dalla capacità contrattuale dei contraenti.
Il Tecnico valutatore incaricato
Geom. Giuliano Vacchi
Brescia, lì 15/01/2016
Ad esclusione delle procedure di Autorità Giudiziaria, è vietata la pubblicazione parziale e/o
completa del presente documento ed ogni riferimento allo stesso o alle somme valutative in esso
contenute, ai nomi dei valutatori ed alle associazioni a cui sono iscritti, senza il consenso scritto
del tecnico incaricato .
ALLEGATI:
Planimetrie catastali prima e dopo la divisione
Divisione immobile: allegati 1-2-3-4
Individuazione fascia OMI allegato 5
Dati di mercato Borsa immobiliare di Brescia - ProBrixia allegati 6-7-8-9
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Data: 21/12/2015 - n. T101209 - Richiedente: VCCGLN53M20B157W
Totale schede: 6 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A3(297x420)
Ultima planimetria in atti
10 metri
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07/12/2010
Catasto dei Fabbricati - Situazione al 21/12/2015 - Comune di BRESCIA (B157) - < Sez.Urb.: BRE - Foglio: 6 - Particella: 2489 - Subalterno: 10 >
CORSO GOFFREDO MAMELI n. 23 piano: S2-S1-T-1-2;
Data: 21/12/2015 - n. T101209 - Richiedente: VCCGLN53M20B157W
Data: 21/12/2015 - n. T101209 - Richiedente: VCCGLN53M20B157W
Totale schede: 6 - Formato di acquisizione: A3(297x420) - Formato stampa richiesto: A3(297x420)
Ultima planimetria in atti
10 metri
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07/12/2010
Catasto dei Fabbricati - Situazione al 21/12/2015 - Comune di BRESCIA (B157) - < Sez.Urb.: BRE - Foglio: 6 - Particella: 2489 - Subalterno: 10 >
CORSO GOFFREDO MAMELI n. 23 piano: S2-S1-T-1-2;
Data: 21/12/2015 - n. T101209 - Richiedente: VCCGLN53M20B157W
Data: 21/12/2015 - n. T101209 - Richiedente: VCCGLN53M20B157W
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10 metri
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Data: 21/12/2015 - n. T101209 - Richiedente: VCCGLN53M20B157W
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Data: 21/12/2015 - n. T101209 - Richiedente: VCCGLN53M20B157W
Data: 21/12/2015 - n. T101209 - Richiedente: VCCGLN53M20B157W
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Ultima planimetria in atti
10 metri
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Catasto dei Fabbricati - Situazione al 21/12/2015 - Comune di BRESCIA (B157) - < Sez.Urb.: BRE - Foglio: 6 - Particella: 2489 - Subalterno: 10 >
CORSO GOFFREDO MAMELI n. 23 piano: S2-S1-T-1-2;
Data: 21/12/2015 - n. T101209 - Richiedente: VCCGLN53M20B157W
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ALLEGATO 9
ILOH6&/,(17,%5(6&,$,1)5$67587785(6$*$7$'2&80(17,5,&(987,352%5,;,$6WLPHLPPRELOLSUH]]RFDVD«