PERIZIA DI STIMA TORRE 1

CITTÀ DI RAGUSA
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SETTORE VII
Decoro urbano –Manutenzione e Gestione InfrastruttureProgrammazione Opere Pubbliche
P.zza San Giovanni - Tel.- cell.348/7352418
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PERIZIA DI STIMA PER VALUTAZIONE IMMOBILE
Immobile sito in Contrada San Giacomo denominato Torre 1, lungo
la strada provinciale n° 53 San Giacomo Montesano. Descritto al
N.C.E.U. al Foglio 405 Particella 521.
Fabbricato ad un piano fuori terra
Proprietà Comune di Ragusa
PERIZIA DI STIMA PER VALUTAZIONE IMMOBILE
di una unità immobiliare adibita a scuola rurale, sita in Ragusa, C.da San Giacomo Foglio 405 P.lla
521, denominata Torre 1.
La presente relazione di stima viene eseguita su incarico del dirigente del settore VII del Comune di
Ragusa in riferimento al piano delle alienazione degli immobili comunali e con lo scopo di
determinare, per l’immobile in esame, il più probabile valore di mercato.
La valutazione viene effettuata in riferimento all’attualità, l’immobile è stato oggetto di sopraluogo
in data 23/11/2012.
Successivamente è stata redatta la seguente relazione.
DESCRIZIONE E UBICAZIONE DEL BENE
L’unità immobiliare oggetto della stima, è ubicata in Ragusa, C.da San. Giacomo lungo la strada
provinciale San Giacomo Montesano; composta da uno piano in elevazione e da un’area esterna
recintata.
La zona è in periferia del centro di San Giacomo e risulta sulla strada provinciale n° 53.
Presenta caratteristiche costruttive tipologiche di livello medio, realizzata come scuola rurale negli
anni ’60, con il minimo degli impianti che oggi risultano inefficienti, utilizzata negli anni ’70 – ’80 –
‘90.
PROPRIETA’ – DATI CATASTALI
L’unità immobiliare risulta essere di proprietà del Comune di Ragusa, nel N.C.E.U. di Ragusa
l’immobile è descritto al foglio 405, p.lla. 521, piano T: sub 1, categoria unità collabenti;
VERIFICA DATI URBANISTICI
L’immobile, di cui alla particella 521 del foglio 405, ricade in area denominata “ B2 - case sparse”
ai sensi dell’art. 40 delle N.T.A., gravate dal vincolo idrogeologico.
Con D.A. n° 1767 del 10/08/2010 di adozione del Piano Paesaggistico della Provincia di Ragusa
comprendente gli ambiti regionali 15-16-17, la particella suindicata ricade all’interno del livello di
tutela 2, pertanto ai sensi dell’art. 143 comma 9 del D. Lgs n° 42 del 22/01/2004 e s.m.i. a far data
dall’adozione del suddetto Piano Paesaggistico non sono consentiti, negli immobili e nelle aree di
cui all’art. 134 del medesimo decreto legislativo, interventi in contrasto con le prescrizioni di tutela
previste nel Piano stesso.
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE – FINITURE – STATO GENERALE.
La costruzione come rilevato in precedenza risale agli anni ‘60, quindi è realizzata con metodi
costruttivi dell’epoca, difatti la struttura è interamente in muratura portante con spessori variabili da
cm. 40-50.
Il livello di finitura è particolare con pareti rivestite in pietra e altre intonacate, nel sopralluogo
effettuato le condizioni del fabbricato sono risultate scadenti.
L’intonaco o altri tipi di paramento presenti nel fabbricato risultano essere gravemente deteriorati; la
copertura consente in alcuni punti l’infiltrazione di acque piovane; gli infissi evidenziano difetti
strutturali che ne impediscono il funzionamento ed una normale tenuta agli agenti atmosferici.
DOTAZIONI TECNOLOGICHE
Il fabbricato allo stato attuale non presenta impianti tecnologici.
Gli impianti elettrico,idrico e igienico-sanitario presentano gravi difetti di adduzione, le tubazioni
presentano rotture che non ne consentono l’impiego.
CONSISTENZA
Il fabbricato è costituito da uno piano terra di mq. 175,00, detto fabbricato, così come determinato
dalle rilevazioni metriche effettuate, presenta le seguenti superficie:
SUPERFICIE residenziale (al lordo dei muri) mq. 175,00
ARAE ESTERNA mq. 1.402,00.
VALUTAZIONE FABBRICATO
Per la determinazione del più probabile prezzo di mercato di detto immobile si sono tenuti in
considerazione tre diversi metodi di stima di fabbricati.
1) STIMA IN BASE ALLA BANCA DATI DELLE QUOTAZIONI IMMOBILIARI
DELL’OSSERVATORIO IMMOBILIARE DELL’AGENZIA DEL TERRITORIO.
È stata fatta una prima valutazione effettuando delle indagini presso l’ Osservatorio Immobiliare
dell’Agenzia del Territorio, al fine di addivenire al più probabile valore di mercato nella sua reale
consistenza e destinazione d’uso.
L’ Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, per fabbricati siti nel comune di Ragusa
Ibla zona rurale, in stato conservativo normale e destinazione ad abitazioni di tipo economico,
prevede un range che va da un minimo di €. 500,00 a un massimo di €. 720,00 per superficie lorda,
tali valori sono attendibili nel caso in cui si fosse in presenza di un fabbricato indicato con uno stato
di condizione e manutenzione normale, ma è evidente che il fabbricato in questione non è in
condizioni normali, ma presenta un pessimo stato conservativo, di fatti uno degli elementi
fondamentali per stabilire il valore di un fabbricato è dato dalla stato di conservazione e
manutenzione dell’immobile stesso.
Convenzionalmente si definisce scadente un fabbricato in cui siano presenti evidenti carenze ad
esempio: le facciate, le coperture e le parti comuni in genere hanno l’intonaco o altri tipi di
paramento non portati a compimento o gravemente deteriorati, in misura complessiva superiore al
10% della superficie complessiva della facciata, oppure presentano lesioni diffuse e passanti, le
coperture consentono l’infiltrazione di acque piovane, gli infissi (se presenti) evidenziano difetti
strutturali che ne impediscono il funzionamento od una normale tenuta agli agenti atmosferici, i
pavimenti risultano mancanti totalmente o in misura superiore al 10% della superficie del fabbricato,
gli impianti: elettrico, idrico e igienico-sanitario sono totalmente mancanti, o presentano gravi difetti
di adduzione o tubazioni che presentano rotture che non ne consentano l’uso.
RIEPILOGANDO si ha:
valore di mercato O.I.A.T. =€. 500,00+€. 720,00 = € 1.220,00/2=€ 610,00
A suddetto valore di mercato si applicano poi delle detrazioni dovute a uno stato momentaneo e
modificabile che l’immobile evidenzia nel momento in cui viene effettuata la stima.
Si tiene quindi conto dello stato di conservazione del fabbricato che in questo caso è inferiore alla
norma e che quindi necessita di manutenzione.
L’importo della detrazione sarà quindi:
- Stato di manutenzione inferiore alla norma - 10%
Il valore di mercato applicabile risulta pertanto :€. 610,00–10%=€. 549,00
Il valore del fabbricato risulta:
Superficie totale mq. 175 x €. 549,00 = €. 96.075,00 (diconsi euro novantaseimilasettantacinque/00)
2) STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI E’ stato applicato un secondo metodo,
quale il metodo analitico per capitalizzazione dei redditi, metodo che tiene conto del reddito medio
lordo reale realizzabile dalla proprietà, da cui vengono detratte le spese di parte padronale, ed infine
il reddito netto viene capitalizzato con il tasso di capitalizzazione.
Per la determinazione della valutazione con detto metodo, bisogna tenere presenti alcuni fattori, che
concorrono ad aumentare o a diminuire il valore del fabbricato.
I fattori a cui fa riferimento detto metodo sono i seguenti :
-
L’ubicazione
-
La vetustà
-
La superficie utile
-
La tipologia costruttiva
-
Grado di conservazione
-
Costo base a mq.
-
Tipologia catastale
-
Classe demografica del comune
Il valore si ottiene applicando la formula V = Bf /r
occorre quindi determinare il:
- Bf (beneficio fondiario)
- il saggio di capitalizzazione ( r ).
DETERMINAZIONE DEL BENEFICIO FONDIARIO
Il beneficio fondiario (Bf) rappresenta il reddito annuo posticipato che il proprietario può
ordinariamente ricavare con la locazione del fabbricato. Si ottiene espletando la formula Bf = Rlt –
spese di parte padronale.
Il reddito lordo totale (Rlt) è il reddito complessivo a fine anno del proprietario ed è composto dal
canone annuo di locazione ed eventuali interessi maturati sulle rate.
Le spese di parte padronale comprendenti, quote di manutenzioni, assicurazioni, tributi, sfitto ed
inesigibilità, sono state calcolate forfettariamente in una quota pari al 10%.
DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE
Attraverso un indagine di mercato effettuata nella zona in cui insiste il bene oggetto della stima è
stato appurato che il saggio di capitalizzazione è dello 0,02, calcolato con la formula r = ∑Bf / ∑V
applicabile per fabbricati ubicati nella stessa zona, simili per caratteristiche intrinseche ed
estrinseche.
DETERMINAZIONE Rlt
Si è proceduto quindi a determinare il reddito lordo totale derivante dal canone annuo di locazione,
quindi si è effettuata una indagine sui valori di locazione al mq. per fabbricati di tale genere, e con
un certa vetustà, anche presso l’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio per la zona di
Ragusa, al fine di addivenire al più probabile valore di locazione del fabbricato in oggetto.
E’ risultato un valore espresso in €/mq. x mese di 1,85 per i fabbricati in condizioni normali,
considerando una detrazione del 10%: 1,85 – 10% = €/mq. x mese 1,67.
Si ha quindi :
Superficie totale da considerare
mq. 175
Canone annuo Totale = mq. 175 x 1,67 = €. 292,25 al mese x 12 = € 3.507,00 (Rtl)
Calcolo Bf = Rtl – spese:
Bf = 3.507,00 – 20% = €. 2.805,60 (Beneficiario fondiario)
- Valore complessivo unità immobiliare
Bf/r = €. 2.805,60 / 0,02 = € 140.280,00 (diconsi euro centoquarantamiladuecentoottanta/00).
3) STIMA CON METODO DETERMINATO CON IL COSTO DI COSTRUZIONE.
Essendo in presenza di un immobile con una precisa destinazione urbanistica, scuola rurale (è
possibile il cambio di destinazione d’uso a residenziale) non è riscontrabile nella zona in esame un
mercato immobiliare di beni simili per destinazione d’uso, quindi si vuole utilizzare il metodo
sintetico per la ricerca del valore di mercato mediante il deprezzamento del costo di ricostruzione al
costo di costruzione.
Il metodo consiste nel quantificare il costo di costruzione ad oggi deprezzandolo del costo di
ricostruzione secondo la formula:
VM = Vc-Vr
Dove:
VM è il valore di mercato dell’immobile
Vc è il costo di costruzione
Vr è il costo di ricostruzione
Nel costo di costruzione verrà considerato:
-
l’area edificabile, cui corrisponde il costo dell’area;
-
le opere edili, alle quali corrisponde il costo tecnico di costruzione;
-
le attività di progettazione, direzione lavori, collaudo, accatastamento, oneri concessori e di
urbanizzazione;
Nel costo di riproduzione verrà considerato:
-
le opere edili, che corrispondono al costo tecnico di ricostruzione, tale costo comprende la mano
d’opera, materiali e noli.
-
le attività di progettazione, direzione lavori, collaudo.
Il costo di costruzione comprensivo di quanto sopra detto e tenendo conto del mercato locale viene
fissato in €. 1.200,00 al mq. essendo la superficie di mq. 175,00
Vc = 1.200 x 175 = €.210.000,00
Il costo di ricostruzione comprensivo di quanto sopra detto e tenendo conto del mercato locale viene
fissato in €. 500,00 al mq. essendo la superficie di mq. 175,00
Vr = 500 x 175 = €. 87.500,00
Valore di mercato stimato con il metodo del deprezzamento del costo di ricostruzione al costo di
costruzione:
VM=Vc-Vr VM = €. 210.000,00 - €. 87.500,00 = €. 122.500,00
STIMA DEL VALORE DI MERCATO
Dai valori di stima desunti dai tre metodi sopradescritti, si ritiene che il più probabile valore di
mercato dell’immobile oggetto della presente stima sia il seguente:
(€. 96.075,00+€. 140.280,00+€. 122.500,00) = €. 358.855,00 / 3 = €. 119.618,33 C.T. €. 119.600,00
(diconsi euro centodicianovemilaseicento/00).
IL TECNICO
IL FUNZIONARIO TECNICO
Geom. Filipponeri Cilia
Geom. Franco Civello
Visto IL DIRIGENTE SETTORE VII
ing. Michele Scarpulla