Relazione di Stima - Aste Legali Giudiziarie

INDICE
1. OPERAZIONE PERITALE ………………………………………….. pag. 4
2. RISPOSTA AI QUESITI
b1) Dati Catastali e Confini…………………………………………. pag. 5
b2) Formazione dei Lotti……………………………………………… pag. 5
c1) Individuazione dei beni componenti i Lotti………………. pag. 6
d1) Rispondenza tra L’Atto di Pignoramento e le
Risultanze catastali………………………………………………. pag. 8
e1) Atto di Proprietà…………………………………………………… pag. 10
e2) Frazionamenti precedenti e Variazioni
catastali……………………………………………………………….. pag. 11
f1) Regolarità Edilizia, Urbanistica ed Agibilità………………. pag. 12
f2) Destinazione Urbanistica ……………………………………….. pag. 12
f3) Condono Edilizio e Domanda di Sanatoria………………… pag. 13
g1) Stato di possesso degli Immobili e Regime
Patrimoniale………………………………………………………… pag. 13
h1) Oneri e Vincoli a carico dell’Acquirente……………………. pag. 14
h2) Oneri e Vincoli non a carico dell’Acquirente……………… pag. 14
i1) Beni su suolo Demaniale………………………………….………. pag. 14
j1) Beni gravanti da censo, livello, etc. ……………….…….…… pag. 14
k1) Spese condominiali ………………………………………………… pag. 15
l1) Valutazione complessiva dei beni …………………………….. pag. 15
m1) Quota indivisa ………………………………………………….….. pag. 22
1
ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 06/03
ISTANZA
OMISSIS S.p.A.
CONTRO
SIG.RA OMISSIS +1
INTERVENUTI: OMISSIS S.P.A.
ATTO DI PIGNORAMENTO DEL 20/01/2003
Il G.E. DOTT. NICOLA GRAZIANO nomina, con il mandato del 01/04/09, l’ Ing.
Vincenzo Antonio Guerra, Esperto nella procedura n. 06/03 (Vedi All.to n. 1).
Quesiti per la redazione della Perizia di Stima
a. Verificare, preliminarmente, la completezza della documentazione depositata ex art.
567 c.p.c., segnalando tempestivamente al giudice i documenti mancanti o inidonei
(anche in evasione al quesito sub. e);
b. Identificare precisamente i beni oggetto del pignoramento con indicazione di almeno
tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di più lotti per la vendita, identificando i
nuovi confini e provvedendo, ove necessario e previa autorizzazione del giudice, alla
realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente
approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
c. Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto, mediante indicazione della
tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano,
eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali
pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il
contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi
da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene,
verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.),
la tipologia, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il
coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale medesima,
l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali, nonchè le
caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale
stato di manutenzione e – per gli impianti – la loro rispondenza alla vigente normativa e,
in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;
d. Identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza
dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le
variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa
2
scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o
mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione;
e. Ricostruzione di tutti i passaggi di proprietà, anche acquisendo gli atti necessari presso
la conservatoria, relativi ai beni pignorati intervenuti fra la trascrizione del pignoramento
e, a ritroso, il primo passaggio di proprietà anteriore al ventennio che precede la stessa,
segnalando anche tutti i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti e
specificando altresì, esattamente, su quale ex particella di terreno insistano i manufatti
subastati;
f. Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico, indicando in quale
epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la
rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, e
segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità e modifiche e gli estremi degli
atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, l’esperto verificherà l’eventuale
avvenuta presentazione di istanze di condono, precisando lo stato della procedura, e
valuterà la conformità del fabbricato al progetto proposto, segnalando, anche
graficamente, le eventuali difformità. Verificherà, inoltre, ai fini della domanda in
sanatoria che l’aggiudicatario potrà eventualmente presentare, se gli immobili pignorati
si trovino o meno nelle condizioni previste dall’art. 40 comma 6 o dall’art. 17 comma 5
della legge n. 47/1985 e successive modifiche, e chiarirà, quindi, se i cespiti medesimi
siano o meno sanabili, indicando, previa assunzione delle opportune informazioni presso
gli uffici comunali competenti, i relativi costi. Ove l’abuso non sia in alcun modo sanabile,
ne terrà conto ai fini della determinazione del valore del bene; verificherà, inoltre,
l’esistenza della dichiarazione di agibilità, previa acquisizione dell’aggiornato certificato di
destinazione urbanistica;
g. Indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore
o da terzi, e, in quest’ultimo caso, a che titolo. Ove essi siano occupati in base ad un
contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la data di scadenza per
l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa
eventualmente in corso per il rilascio;
h. Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando
in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno
invece cancellati o regolarizzati dalla procedura;
In particolare restano a carico dell’acquirente: Domande giudiziali (precisando
se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni;
1.
2.
Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al
coniuge;
3. Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso,
abitazione, ecc.) anche di natura condominiale.
Saranno, invece, cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della
procedura:
1. Iscrizioni;
2. Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
3. Difformità urbanistica – edilizie;
3
4. Difformità Catastali;
i. Verifica se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale, precisando se vi sia stato
provvedimento di declassamento o se sia in corso la pratica per lo stesso;
j. Verifica se i beni pignorati siano gravanti da censo, livello o uso civico e se vi sia stata
affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene del debitore pignorato sia di
proprietà o di natura concessoria in virtù di alcuno degli istituti richiamati;
k. Fornire ogni informazione concernente:
• L’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali
ordinarie);
• Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
• Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla
data della perizia;
• Eventuali cause in corso;
l. Valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i
criteri di stima utilizzati, con esplicita specificazione delle fonti delle informazioni
utilizzate per la stima ed il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione
della superficie commerciale, del valore al mq. del valore totale; esponga altresì
analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti
in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e
manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla
procedura (domande giudiziali, convenzioni matrimoniali o atti di assegnazione della
casa coniugale al coniuge, altri pesi o limitazioni d’uso), nonchè per eventuali spese
condominiali insolute; indichi, quindi, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni
e correzioni;
m.Nel caso si tratti di quota indivisa, alla valutazione della sola quota, tenendo conto della
maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti
comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero
essere separate in favore della procedura e redigendo se del caso un primo progetto di
divisione.
Il G.E. rinvia la procedura per l’ulteriore corso all’udienza del 28/10/2009.
1. OPERAZIONI DI PERIZIA
Per l’espletamento delle operazioni di perizia sono stati fissati n. 3 accessi in date
11/05/2009, 20/05/2009 e 08/06/2009.
2. RISPOSTA AI QUESITI
4
b. Identificare precisamente i beni oggetto del pignoramento con indicazione di
almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di più lotti per la
vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, ove necessario e previa
autorizzazione del giudice, alla realizzazione del frazionamento, allegando
alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico
Erariale;
b.1 Dati Catastali e Confini
I beni pignorati, sono ubicati nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle, ed iscritti
all’Ufficio del Territorio di Salerno con i seguenti dati identificativi (Vedi All.to n. 2):
- Nuovo Catasto Terreni al Fg. 14, part.lla 73, il bene risulta confinante a Nord con la
part.lla 527, ad Est con la strada vicinale del SERRONE, ad Ovest con la part.lla 535 e a
Sud con altra Ditta.
- Nuovo Catasto Terreni al Fg. 15, part.lla 78, il bene risulta confinante a Nord e ad
Est con la Strada Provinciale Castellabate-Agropoli, ad Ovest con la strada vicinale del
SERRONE e a Sud con altra Ditta;
- Nuovo Catasto Terreni al Fg. 15, part.lla 153, il bene risulta confinante ad Est con
la Strada Provinciale Castellabate-Agropoli, ad Ovest e a Nord con la part.lla 78/2 e 78/3 e
a Sud con altra Ditta;
- Nuovo Catasto Edilizio Urbano al Fg. 14, part.lle 526, il bene risulta confinante a
Nord e ad Ovest con la Strada Provinciale Castellabate-Agropoli, ad Est con la part.lla 535
e a Sud con la part.lla 536;
- Nuovo Catasto Edilizio Urbano al Fg. 14, part.lle 527, il bene risulta confinante a
Nord con la part.lla 539, ad Est con la strada vicinale del SERRONE, a Sud con la part.lla
73 e ad Ovest con la part.lla 535.
- Nuovo Catasto Edilizio Urbano al Fg. 15, part.lle 78 sub 2 e 3, il bene risulta
confinante a Nord con la Strada Provinciale Castellabate-Agropoli, ad Ovest con la strada
vicinale del SERRONE, ad Est e a Sud con altra Ditta.
b.2 Formazione dei Lotti
L’Esperto, ha provveduto alla formazione dei seguenti LOTTI:
• LOTTO n. 1:
Immobili ubicati nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritti all’Ufficio del
Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 15, part.lla 78 sub 2 e 3;
- foglio 15, part.lla 78;
- foglio 15, part.lla 153.
I confini risultano essere a Nord e ad Est con la Strada Provinciale Castellabate-Agropoli,
ad Ovest con la strada vicinale del SERRONE e a Sud con altra Ditta;
• LOTTO n. 2:
5
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio
del Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 14, part.lla 526.
I confini risultano essere a Nord e ad Ovest con la Strada Provinciale CastellabateAgropoli, ad Est con la part.lla 535 e a Sud con la part.lla 536;
• LOTTO n. 3:
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio
del Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 14, part.lla 527;
I confini risultano essere a Nord con la part.lla 539, ad Est con la strada vicinale del
SERRONE, a Sud con la part.lla 73 e ad Ovest con la part.lla 535;
• LOTTO n. 4:
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio
del Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 14, part.lla 73.
I confini risultano essere a Nord la part.lla 527, ad Est con la strada vicinale del SERRONE , ad Ovest con la part.lla 535 e a Sud con altra Ditta.
c. Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto, mediante indicazione
della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero
civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati
catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di
parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le
caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le
caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene,
verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni,
giardino ecc.), la tipologia, l’altezza interna utile, la composizione interna, la
superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della
superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di
manutenzione, le caratteristiche strutturali, nonchè le caratteristiche interne
di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di
manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente normativa
e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;
c.1 Individuazione dei beni componenti i Lotti
• LOTTO n. 1:
Immobili ubicati nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio
del Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 15, part.lla 78 sub 2 e 3, fabbricato di vecchia costruzione composto al piano
terra (sub 3) da garage ed un appartamento di 6 vani ed accessori, al piano mansarda
da 2 vani ed accessori con un’altezza variabile, al piano seminterrato (sub 2) da 1 cantina ed 1 forno esterno al fabbricato;
- foglio 15, part.lla 78, terreno di ca 10.42;
6
- foglio 15, part.lla 153, terreno Qualità Cl Fabbricato Rurale, ca 0.10;
Allo stato attuale i beni di cui sopra sono posseduti dalle Sigg.re:
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile (Vedi All.to n. 3);
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile (Vedi All.to n. 3)
- Ad eccezione per la part.lla 78 del foglio 15 che è in proprietà della misura di 1/10
ciascuna come da Certificazione Notarile (Vedi All.to n. 3).
Il Fabbricato, di cui sopra, è stato realizzato in muratura, tetto spiovente e con accesso
indipendente dalla Strada Provinciale Agropoli-Castellabate.
Gli ambienti interni si sviluppano come segue:
- Al Piano Terra si ha un appartamento costituito da 3 camere da letto, 2 wc, 1 cucina/soggiorno e 1 garage;
- Al Piano Mansarda , accessibile internamente dal soggiorno tramite una scala in legno, si hanno 2 camere da letto, 1 bagno ed 1 ripostiglio con un’altezza variabile;
- Al Piano Seminterrato, a cui si accede dall’antistante terrazzo con una scala esterna
al fabbricato, si hanno 1 cantina e 1 forno esterno al fabbricato.
Lo stato di conservazione nel suo complesso si presenta buono.
Ogni piano è dotato di impianto idrico/sanitario tenuti in discreto stato di manutenzione.
• LOTTO n. 2:
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio
del Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 14, part.lla 526, composto al P.Seminterrato da un appartamento di 2 vani
più accessori e al P.T. da un appartamento di 4 vani più accessori.
Allo stato attuale il bene di cui sopra è posseduto dalle Sigg.re:
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile (Vedi All.to n. 3);
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile (Vedi All.to n. 3).
L’immobile è stato realizzato con una struttura mista in muratura e pilastri, con accesso
indipendente e si sviluppa come segue:
- Al Piano Terra si ha un appartamento costituito da 2 camere da letto, 1 soggiorno, 1
cucina e 2 wc.
- Al Piano Seminterrato si ha un appartamento costituito da 1 camera da letto, 1 cucina soggiorno e 1 wc.
Lo stato di conservazione nel suo complesso si presenta discreto, con altezza interna dei
vani di circa 3 metri.
Ogni piano è dotato di impanto idrico/sanitario tenuti in discreto stato di manutenzione.
• LOTTO n. 3:
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio
del Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 14, part.lla 527, costituito da due livelli distinti in zona giorno al P.T. e zona
notte al piano mansarda.
Entrambe le zone sono composte da 6 vani più accessori.
Allo stato attuale il bene di cui sopra è posseduto dalle Sigg.re:
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile (Vedi All.to n. 3);
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile (Vedi All.to n. 3).
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L’immobile è stato realizzato con una struttura mista in muratura e pilastri, con accesso
indipendente e si sviluppa come segue:
- Al Piano Terra si ha un appartamento costituito da 1 salotto, 1 soggiorno 1 cucina/salotto, 1 deposito, 1 studio, 2 WC e 1 garage;
- Al Piano Mansarda, accessibile internamente dal soggiorno tramite una scala in legno, si ha un appartamento costituito da 4 camere da letto, 1 deposito, 1 salotto e 2 wc.
Lo stato di conservazione nel suo complesso si presenta buono.
Ogni piano è dotato di impanto idrico/sanitario tenuto in discreto stato di manutenzione.
• LOTTO n. 4:
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio
del Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 14, part.lla 73.
Dalle visure effettuate risulta che la Part.lla in oggetto riporta, in Catasto Terreni,
un’annotazione in cui si evince che è stato operato un frazionamento in data
02/02/1985, in Atti dal 12/01/2004, generando le particelle 535, 536, 537, 538 e 539
(Vedi All.to n. 2) e pertanto si ha:
- Part.lla 73
ca 9.10
- Part.lla 535
ca 15.00
- Part.lla 536
ca 20.00
- Part.lla 537
ca 11.00
- Part.lla 538
ca 10.11
- Part.lla 539
ca 02.10
TOTALE
ca 67.31
A differenza di quanto riportato nell’Atto di Pignoramento del 20/01/2003 di mq. 7.821.
Allo stato attuale il bene di cui sopra è posseduto dalle Sigg.re:
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile (Vedi All.to n. 3);
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile (Vedi All.to n. 3).
d. Identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta
rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze
catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento
del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove
mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria
del bene, alla sua correzione o redazione;
d.1 Rispondenza tra L’ Atto di Pignoramento, Risultanze Catastali e Notarile
L’Esperto ha effettuato il confronto tra:
L’atto di pignoramento promosso dalla OMISSIS S.p.A. contro la Sig.ra OMISSIS (Vedi
All.to n. 4)
b) Le visure catastali (Vedi Allegato n. 2)
c) Certificazione Notarile del 02/04/2003 (Vedi All.to n. 3)
come da quadro riepilogativo:
a)
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ATTO DI PIGNORAMENTO
VISURA CATASTALE (individ. proprietà)
CERTIFICAZIONE NOTARILE
COMUNE dI Castellabate (SA),
COMUNE dI Castellabate (SA),
COMUNE dI Castellabate (SA),
CONTRADA VALLE
CONTRADA VALLE
CONTRADA VALLE
a) Fabbricato al N.C.E.U. foglio 14,
a) Catasto Fabbricati Fg. 14, part.lla 526,
a)Fabbricato al N.C.E.U. foglio 14,
part.lla 526 ;
b) Fabbricato al N.C.E.U. foglio 14,
part.lla 527;
c) Fabbricato al N.C.E.U. foglio 15,
part.lla 78/2;
d) Fabbricato al N.C.E.U. foglio 15,
part.lla 78/3.
IN DITTA A:
-
OMISSIS proprietaria per 1/5;
-
OMISSIS proprietaria per 1/5;
Cat. A/2, Cl 2, Cons. 7 Vani, R. € 260,29;
b) Catasto Fabbricati Fg. 14, part.lla 527,
b)Fabbricato al N.C.E.U. foglio 14,
Cat. A/2, Cl 2, Cons. 5,5 Vani, R. € 204,52;
part.lla 527;
c) Catasto Fabbricati Fg. 15, part.lla 78, sub
c) Fabbricato al N.C.E.U. foglio 15,
2, Cat. A/2, Cl 1, Cons. 6 Vani, R. € 189,02;
part.lla 78/2;
d) Catasto Fabbricati Fg. 15, part.lla 78, sub
d)Fabbricato al N.C.E.U. foglio 15,
3, Cat. C/6, Cl 3, Cons. 29 mq, R. € 12,88.
part.lla 78/3.
IN DITTA A:
IN DITTA A:
OMISSIS
OMISSIS
e) Catasto Terreni Fg. 14, part.lla 73, Qualità
INCOLT. PROD., Cl U, Sup. ca 9.10;
e) Terreno al N.C.T. foglio 14, part.lla
73 ca 78.21;
IN DITTA A:
-
OMISSIS
f)
Terreno al C.T. foglio 15, part.lla 153
frazionamento del 02.02.85 nelle part. lle
e)Terreno al N.C.T. foglio 14, part.lla
73 ca 67.31;
535,536,537,538 e 539 per comp.vi ca 67,31.
IN DITTA A:
- Al Defunto OMISSIS
IN DITTA A:
- OMISSIS;
f) Catasto Terreni Fg. 15, part.lla 153, Qualità
Cl FABB. RURALE, Sup. ca 0.10;
ca 0.10.
part.lla 526 ;
f)Terreno al C.T. foglio 15, part.lla
153 ca 0.10.
IN DITTA A:
-
OMISSIS
IN DITTA A:
- Al Defunto OMISSIS
IN DITTA A:
- OMISSIS
g) Terreno al C.T. foglio 15, part.lla 78
ca 10.42;
IN DITTA A:
OMISSIS
g) Catasto Terreni Fg. 15, part.lla 78, Qualità
Cl ENTE URBANO, Sup. ca 10.42;
g)Terreno al C.T. foglio 15, part.lla 78
IN DITTA A:
OMISSIS
IN DITTA A:
OMISSIS
-
ca 10.42;
Pertanto c’è corrispondenza tra l’atto di pignoramento, le visure catastali e l’atto notarile, ad
eccezione di:
•
Foglio 15 part.lla 78 in proprietà di 1/10 dell’intero come da Atto Notarile anziché
di 1/5 come riportato nell’Atto di pignoramento.
•
Foglio 14 part.lla 73 in proprietà di 1/5 dell’intero e per una superficie di ca.
67,31 come da Atto notarile a fronte di ca. 78,21 come riportato nell’atto di
pignoramento.
9
e. Ricostruzione di tutti i passaggi di proprietà, anche acquisendo gli atti
necessari presso la conservatoria, relativi ai beni pignorati intervenuti fra la
trascrizione del pignoramento e, a ritroso, il primo passaggio di proprietà
anteriore al ventennio che precede la stessa, segnalando anche tutti i
frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti e specificando altresì,
esattamente, su quale ex particella di terreno insistano i manufatti subastati;
e.1 Atto di Proprietà
L’Esperto, per la definizione del titolo di proprietà, ha effettuato le seguenti ricerche presso
l’ufficio delle Entrate (ex RR.II.) ed ha tenuto conto del Certificato Notarile in atti:
TITOLO DI PROPRIETA’
COMUNE DI Castellabate-Contrada Valle (SA)
a)
b)
Atto di Successione regolarmente trascritto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari di
Salerno in data 25/07/1987 come da Certificato Notarile (Vedi All.to n. 3).
Nota di Trascrizione del 14/02/1937 (Vedi All.to n. 5).
IN DITTA A:
OMISSIS, proprietaria per
- 1/5 sulle part.lle 526,527 e 73 del Fg.14, 78 sub 2/3 e 153 del Fg.15;
- 1/10 sulla part.lla 78 del foglio 15;
OMISSIS, proprietaria per
- 1/5 sulle part.lle 526,527 e 73 del Fg.14, 78 sub 2/3 e 153 del Fg.15;
- 1/10 sulla part.lla 78 del foglio 15;
e.2 Frazionamenti Precedenti e Variazioni Catastali
Presso l’Ufficio Tecnico Erariale di Salerno, è stato presentato frazionamento
sono state effettuate le seguenti variazioni (Vedi All.to n. 2):
FOGLIO
NUMERO
Provvisorio
Princ.
Fg.14
nel quale
73
Definitivo
Sub.
73
535
536
537
538
539
10
Fg.15
78
78
78/2
78/3
f. Verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico,
indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del
provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni
del provvedimento medesimo, e segnalando, anche graficamente, le eventuali
difformità e modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di
esistenza di opere abusive, l’esperto verificherà l’eventuale avvenuta
presentazione di istanze di condono, precisando lo stato della procedura, e
valuterà la conformità del fabbricato al progetto proposto, segnalando, anche
graficamente, le eventuali difformità. Verificherà, inoltre, ai fini della
domanda in sanatoria che l’aggiudicatario potrà eventualmente presentare,
se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall’art.
40 comma 6 o dall’art. 17 comma 5 della legge n. 47/1985 e successive
modifiche, e chiarirà, quindi, se i cespiti medesimi siano o meno sanabili,
indicando, previa assunzione delle opportune informazioni presso gli uffici
comunali competenti, i relativi costi. Ove l’abuso non sia in alcun modo
sanabile, ne terrà conto ai fini della determinazione del valore del bene;
verificherà, inoltre, l’esistenza della dichiarazione di agibilità, previa
acquisizione dell’aggiornato certificato di destinazione urbanistica;
f.1 Regolarità Edilizia, Urbanistica ed Agibilità
I beni Pignorati, sono ubicati nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle, ed iscritti
all’Ufficio del Territorio di Salerno con i seguenti dati identificativi:
- foglio 15, part.lla 78 sub 2 e 3, fabbricato composto al piano terra (sub 3) da un appartamento di 6 vani ed accessori e garage, al piano mansarda da 2 vani ed accessori con
un’altezza variabile, al piano seminterrato (sub 2) da 1 cantina ed 1 forno esterno al fabbricato.
L’immobile è stato edificato con Concessione Edilizia n.90/79 (Vedi All.to n.6).
Non risulta agli Atti il Certificato di Abitabilità o d’Uso;
- foglio 14, part.lla 526, l’immobile risulta composto al piano seminterrato da un
appartamento di 2 vani più accessori e al piano terra da un appartamento di 4 vani più
accessori.
L’immobile è stato edificato nell’anno 1980 con Autorizzazione n. 06905 in conformità del
parere n. 1834 del 26/05/1980 espresso dal Servizio Tutela Beni Ambientali.
Altresì, con Autorizzazione n.139 del 1987, il Comune di Castellabate concede al Sig.
OMISSIS di realizzare un terrazzo con copertura in legno sul fabbricato di cui innanzi
(Vedi All.to n. 7).
Non risulta agli Atti il Certificato di Abitabilità o d’Uso.
- foglio 14, part.lla 527, l’immobile si sviluppa su due livelli con zona giorno al piano
terra e zona notte al piano mansarda.
Entrambe le zone sono costituite da 6 vani ed accessori.
11
L’immobile è stato edificato con Autorizzazione n. 354 del 1975 secondo prescrizioni
previste dalla Soprintendenza ai Monumenti della Campania con Nota n. 7678 del 1975
(Vedi All.to n. 8).
Non risulta agli Atti il Certificato di Abitabilità o d’Uso.
f.2 Destinazione urbanistica
I beni pignorati, ricadenti nel Comune di Castellabate alla Contrada Valle, presentano la
seguente destinazione urbanistica (Vedi All.to n. 9):
- E3 (Territorio Rurale Agricolo) del P.R.G. approvato con Decreto della Regione
Campania n. 24898 del 05/12/1992;
- Zona 2 nella perimetrazione del Parco Nazionale del Cilento e Vallo di Diano.
f.3 Condono Edilizio e Domanda di Sanatoria.
Allo stato attuale, presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Castellabate (SA), è stata
presentata domanda di Concessione in Sanatoria n. 32 del 17/11/85 a nome del Sig.
OMISSIS per la part.lla 527 del Fg.14 (Vedi All.to n. 10).
g. Indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal
debitore o da terzi, e, in quest’ultimo caso, a che titolo. Ove essi siano
occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di
registrazione, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;
g.1 Stato di possesso degli Immobili e Regime Patrimoniale
I beni pignorati, sono ubicati nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle, ed iscritti
all’Ufficio del Territorio di Salerno con i seguenti dati identificativi:
- Nuovo Catasto Terreni al Fg. 14, part.lla 73;
- Nuovo Catasto Terreni al Fg. 15, part.lle 78 e 153;
- Nuovo Catasto Edilizio Urbano al Fg. 14, part.lle 526 e 527;
- Nuovo Catasto Edilizio Urbano al Fg. 15, part.lle 78 sub 2 e 3.
I beni pignorati sono posseduti, oltre da terzi,dalle Sigg.re:
- OMISSIS;
- OMISSIS;
per le rispettive quote.
I beni risultano condotti da Terzi e precisamente dai Sigg.ri:
OMISSIS
12
h. Specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e
indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e
quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura.
In particolare restano a carico dell’acquirente:
1) Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che
stato) ed altre trascrizioni;
2) Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
3) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa
coniugale al coniuge;
4) Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem,
servitù, uso, abitazione, ecc.) anche di natura condominiale.
Saranno, invece, cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e
spese della procedura:
1) Iscrizioni;
2) Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
3) Difformità urbanistico – edilizie;
4) Difformità Catastali;
h.1 Oneri e Vincoli a Carico dell’Acquirente
Le formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente
consistono in:
•
Vincoli Edificatori.
Le Sigg.re OMISSIS, non hanno proceduto alla consegna delle utenze.
h.2 Oneri e Vincoli non a Carico dell’Acquirente
Le formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene, che non resteranno a carico dell’acquirente
e che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spesa della
procedura consistono in:
•
Pignoramento ed altre trascrizioni pregiudizievoli.
i. Verifica se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale, precisando se vi sia
stato provvedimento di declassamento o se sia in corso la pratica per lo
stesso;
i.1 Beni su suolo Demaniale
I beni pignorati, ubicati nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle, ed iscritti
all’Ufficio del Territorio di Salerno
non ricadono su suolo demaniale.
j. Verifica se i beni pignorati siano gravanti da censo, livello o uso civico
13
e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene del
debitore pignorato sia di proprietà o di natura concessoria in virtù di alcuno
degli istituti richiamati;
j.1 Beni gravati da censo, livello, etc.
I beni Pignorati, ubicati nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle, ed iscritti
all’Ufficio del Territorio di Salerno
non sono gravati da censo, livello o uso civico.
k. Fornire ogni informazione concernente:
1) L’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese
condominiali ordinarie);
2) Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
3) Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia;
4) Eventuali cause in corso;
k.1 Spese Condominiali
Sui beni pignorati, ubicati nel Comune di Castellabate (SA), Contrada
all’Ufficio del Territorio di Salerno
non grava spesa condominiale.
Valle, ed iscritti
l. Valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati
paragrafi i criteri di stima utilizzati, con esplicita specificazione delle fonti
delle informazioni utilizzate per la stima ed il calcolo delle superfici per
ciascun immobile, con indicazione della superficie commerciale, del valore al
mq. del valore totale; esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e le
correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli
oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e manutenzione, lo stato
di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura
(domande giudiziali, convenzioni matrimoniali o atti di assegnazione della
casa coniugale al coniuge, altri pesi o limitazioni d’uso), nonchè per eventuali
spese condominiali insolute; indichi, quindi, il valore finale del bene, al netto
di tali decurtazioni e correzioni;
l.1 Valutazione Complessiva dei Beni
L’Esperto ha formato n. 4 LOTTI e precisamente:
• LOTTO n. 1:
Immobili ubicati nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritti all’Ufficio del
Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 15, part.lla 78 sub 2 e 3, fabbricato composto al piano terra (sub 3) da garage ed un appartamento di 6 vani ed accessori, al piano mansarda da 2 vani ed acces14
sori con un’altezza variabile, al piano seminterrato (sub 2) da 1 cantina ed 1 forno esterno al fabbricato;
- foglio 15, part.lla 78, terreno di ca 10.42;
- foglio 15, part.lla 153, terreno Qualità Cl fabbricato rurale di ca 0.10.
Sul lotto 1, insiste un fabbricato censito in catasto al Fg. 15 part.lla 78 sub 2 e 3, confinante a Nord e ad Est con la Strada Provinciale Castellabate-Agropoli, ad Ovest con la
strada vicinale del SERRONE e a Sud con altra Ditta.
In seguito a misurazioni effettuate dal sottoscritto, sono state riscontrate le seguenti
superfici (Vedi Allegato n. 11):
DESTINAZIONE
Piano Terra
Camera 1
Camera 2
Camera 3
WC 1
WC 2
Soggiorno/Cucina
Balcone
Terrazzo
Garage
Totale Parziale
DESTINAZIONE
SUPERFICIE
UTILE
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
MQ
SUPERFICIE
NON RESID.
Al 60 %
SUPERFICIE
NON RESID.
Al 25 %
14.48
12.95
11.67
2.40
6.00
39.50
87.00
SUPERFICIE
UTILE
MQ. 27.70
MQ. 27.70
MQ.
MQ.
23.85
43.50
MQ
67.35
SUPERFICIE
SUPERFICIE
NON RESID. NON RESID.
Al 60 %
Al 25 %
Piano Mansarda
Letto 1
MQ. 21.17
Letto 2
WC
Disimpegno
Ripostiglio
Piano Semin.to
Cantina
Forno
MQ. 17.00
MQ. 8.37
MQ. 3.65
MQ. 15.46
TOTALI
MQ.
87.00
MQ. 34.36
MQ. 7.84
MQ. 107.85
MQ. 135.55
MQ.
67.35
15
Per la determinazione del valore ai fini del prezzo base di vendita del lotto,
precedentemente individuato e descritto, si è proceduto nel seguente modo:
1. L’Esperto ha assunto in zona numerose informazioni su libere e recenti contrattazioni
di vendita, di locazione di immobili analoghi per ubicazione, tipologia costruttiva, epoca
di edificazione e per terreni aventi simili caratteristiche.
2. L’Esperto ha altresì consultato il Manuale di Consulenza Immobiliare, pubblicato dal
“IL Sole 24 Ore”.
3. L’Esperto ha consultato la “Banca dati delle quotazioni Immobiliari dell’Agenzia del
Territorio”
e pertanto, le considerazioni di cui sopra portano ad attribuire un valore unitario:
a) per il fabbricato €/mq. 1.300,00 (diconsi Euro milletrecento/00 al mq.);
b) per il terreno residuo (1042 – 80 ) = 962 mq. €/mq. 10,00 (diconsi Euro dieci/00 al
mq.)
La procedura estimativa adottata, nella presente perizia si basa sulla determinazione del
Valore Attuale del bene, ottenuto moltiplicando il Valore di Mercato, come sopra
individuato, per la Superficie Convenzionale dell’immobile, corretto degli opportuni
coefficienti riduttivi e/o amplificativi che tengono, in debita considerazione, le caratteristiche
intrinseche ed estrinseche dell’immobile oggetto di stima al fine di una più calibrata
determinazione del relativo valore.
Per l’applicazione del criterio estimativo, di cui innanzi, si è determinata:
a) per il fabbricato
la Superficie Utile (S.U.), la Superficie Non Residenziale (S.N.R.) e da queste ultime la
Superficie Convenzionale (S.C.) e cioè:
S.C. = S.U. + 60% S.N.R +25% S.N.R.
S.C. = mq. 87.00 + 0.60 x mq. 135.55 + 0.25 x mq. 67.35 = MQ. 185.17
il Valore di Mercato risulta essere dato da:
Val.Merc.Fabb. = S.C.mq x Val.Unit. €/mq.
Val.Merc.Fabb. = mq. 185.17 x 1.300,00 €/mq. = € 240.721,00
Al valore di cui sopra vengono applicate le seguenti riduzioni percentuali:
1. del 10% per tener conto della regolarità urbanistica;
2. del 2% per le utenze.
Pertanto il Valore Ultimo di mercato risulta essere:
V. U.Fabb. = 240.721,00 – (12% di 240.721,00) = € 211.834,48
(diconsi € duecentoundicimilaottocentotrentaquattro/48).
b) per terreno residuo
Val. Mercato Terr. = 962 x 10,00 = 9.620,00
Pertanto si ha che il Valore Totale del Lotto n. 1 ammonta a:
a) per il fabbricato = € 211.834,48
b) per il Terreno = €
9.620,00
-------------------VALORE TOTALE DEL LOTTO n.1 € 221.454,48
(diconsi € duecentoventunoquattrocentocinquantaquattro/48).
16
Infine, il valore di proprietà delle Sigg.re OMISSIS, per rispettive quote risulta essere di:
a) 1/5 ciascuna per il fabbricato:
Quota Ideale = V.U.Fabb. x Quota di Proprietà
Quota Ideale Fabbricato = 211.834,48 x 2/5 = 84.733,79
(diconsi ottantaquattromilasettecentotrentatre/79)
b) 1/10 per il terreno residuo:
Quota Ideale = V.M.Terr. x Quota di Proprietà
Quota Ideale Terreno = 9.620,00 x 2/10 = 1.924,00
(diconsi millenovecentoventiquattro/00)
Ossia il Valore Ideale Ultimo del Lotto n. 1 ammonta a:
a)per il fabbricato = € 84.733,79
b)per il Terreno = € 1.924,00
-------------------VALORE IDEALE ULTIMO DEL LOTTO n. 1 = € 86.657,79
(diconsi ottantaseimilaseicentocinquantasette/79)
• LOTTO n. 2:
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio
del Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 14, part.lla 526.
Il fabbricato risulta composto al piano seminterrato da un appartamento di 2 vani più
accessori e al piano terra da un appartamento di 4 vani più accessori.
In seguito a misurazioni effettuate dal sottoscritto, sono state riscontrate le seguenti
superfici (Vedi Allegato n. 12):
DESTINAZIONE
Piano Terra
Letto 1
Letto 2
WC 1
WC 2
Cucina
Soggiorno
Corridoio
Disimpegno
Balcone
Terrazzo
Totale Parziale
Piano Seminterrato
Letto
WC
SUPERFICIE
UTILE
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
SUPERFICIE
NON RESID. Al
60 %
SUPERFICIE NON
RESID. Al 25 %
15.00
19.06
5.53
9.12
17.83
27.98
8.00
4.58
MQ.
107.10
MQ.
MQ.
15.82
7.30
MQ.
MQ.
MQ.
15.15
57.85
73.00
17
Cucina/ Soggiorno
Disimpegno
Totale Parziale
TOTALI
MQ. 25.88
MQ.
2.70
MQ. 51.70
MQ. 158.80
MQ.
73.00
Per la determinazione del valore ai fini del prezzo base di vendita del lotto,
precedentemente individuato e descritto, si è proceduto nel seguente modo:
1. L’Esperto ha assunto in zona numerose informazioni su libere e recenti contrattazioni
di vendita, di locazione di immobili analoghi per ubicazione, tipologia costruttiva, epoca
di edificazione e per terreni aventi simili caratteristiche.
2. L’Esperto ha altresì consultato il Manuale di Consulenza Immobiliare, pubblicato dal
“IL Sole 24 Ore”.
3. L’Esperto ha consultato la “Banca dati delle quotazioni Immobiliari dell’Agenzia del
Territorio”
e pertanto, le considerazioni di cui sopra portano ad attribuire un valore unitario, per
l’immobile pignorato, di €/mq. 1.300,00 (diconsi Euro milletrecento/00 al mq.).
La procedura estimativa adottata, nella presente perizia si basa sulla determinazione del
Valore Attuale del bene, ottenuto moltiplicando il Valore di Mercato, come sopra
individuato, per la Superficie Convenzionale dell’immobile, corretto degli opportuni
coefficienti riduttivi e/o amplificativi che tengono, in debita considerazione, le caratteristiche
intrinseche ed estrinseche dell’immobile oggetto di stima al fine di una più calibrata
determinazione del relativo valore.
Per l’applicazione del criterio estimativo, di cui innanzi, si è determinata la Superficie Utile
(S.U.), la Superficie Non Residenziale (S.N.R.) e da queste ultime la Superficie
Convenzionale (S.C.) e cioè:
S.C. = S.U. + 60% S.N.R +25% S.N.R.
S.C. = mq. 158.80 + 0.25 x mq. 73.00 = MQ. 177.05
il Valore di Mercato risulta essere dato da:
Val.Merc. = S.C.mq x Val.Unit. €/mq.
Val.Merc. = mq. 177.05 x 1.300,00 €/mq. = € 230.165,00
Al valore di cui sopra vengono applicate le seguenti riduzioni percentuali:
1. del 10% per tener conto della regolarità urbanistica;
2. del 2% per le utenze.
Pertanto il Valore Ultimo di mercato risulta essere:
V. U.L.2 = 230.165,00,00 – (12% di 230.165,00) = € 202.545,20
(diconsi € duecentoduemilacinquecentoquarantacinque/20)
Infine, il valore di proprietà delle Sigg.re OMISSIS, per rispettive quote risulta essere di 1/5
ciascun, pertanto:
Quota Ideale = V.U.L.2 x Quota di Proprietà
Quota Ideale = 202.545,20 x 2/5 = € 81.018,08
VALORE IDEALE ULTIMO DEL LOTTO n. 2 = € 81.018,08
(diconsi ottantunomilazerodiciotto/08)
18
• LOTTO n. 3:
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio
del Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 14, part.lla 527.
Il fabbricato di cui innanzi si sviluppa su due livelli con zona giorno al piano terra e zona
notte al piano mansarda.
Entrambe le zone sono costituite da 6 vani più accessori.
In seguito a misurazioni effettuate dal sottoscritto, sono state riscontrate le seguenti
superfici (Vedi Allegato n. 13):
DESTINAZIONE
Piano Terra
Ingresso
Cucina/salotto
Studio
WC 1
WC 2
Salotto
Soggiorno
Corridoio
Deposito
Porticato
GARAGE/deposito
Piano Mansarda
Letto 1
Letto 2
Letto 3
Letto 4
Terrazzo 1
Terrazzo 2
Terrazzo 3
Salotto
Disimpegno
Deposito
WC1
WC2
Ripostiglio
Corridoio
Totale Parziale
TOTALI
SUPERFICIE
UTILE
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
MQ.
SUPERFICIE
NON RESID. Al
60 %
SUPERFICIE NON
RESID. Al 25 %
5.16
28.80
12.98
4.38
5.00
24.10
22.58
3.85
MQ. 3.83
MQ. 24.00
MQ. 14.05
MQ
MQ
MQ
MQ
17.00
15.52
23.36
19.11
MQ 4.51
MQ 6.60
MQ 11.94
MQ 126.75
MQ. 126.75
MQ. 13.47
MQ. 19.90
MQ. 14.44
MQ. 5.50
MQ. 17.60
MQ. 3.93
MQ. 4.74
MQ. 172.45
MQ. 172.45
MQ
MQ.
47.05
47.05
19
Per la determinazione del valore ai fini del prezzo base di vendita del lotto,
precedentemente individuato e descritto, si è proceduto nel seguente modo:
1. L’Esperto ha assunto in zona numerose informazioni su libere e recenti contrattazioni
di vendita, di locazione di immobili analoghi per ubicazione, tipologia costruttiva, epoca
di edificazione e per terreni aventi simili caratteristiche.
2. L’Esperto ha altresì consultato il Manuale di Consulenza Immobiliare, pubblicato dal
“IL Sole 24 Ore”.
3. L’Esperto ha consultato la “Banca dati delle quotazioni Immobiliari dell’Agenzia del
Territorio”
e pertanto, le considerazioni di cui sopra portano ad attribuire un valore unitario, per
l’immobile pignorato, di €/mq. 1.300,00 (diconsi Euro milletrecento/00 al mq.).
La procedura estimativa adottata, nella presente perizia si basa sulla determinazione del
Valore Attuale del bene, ottenuto moltiplicando il Valore di Mercato, come sopra
individuato, per la Superficie Convenzionale dell’immobile, corretto degli opportuni
coefficienti riduttivi e/o amplificativi che tengono, in debita considerazione, le caratteristiche
intrinseche ed estrinseche dell’immobile oggetto di stima al fine di una più calibrata
determinazione del relativo valore.
Per l’applicazione del criterio estimativo, di cui innanzi, si è determinata la Superficie Utile
(S.U.), la Superficie Non Residenziale (S.N.R.) e da queste ultime la Superficie
Convenzionale (S.C.) e cioè:
S.C. = S.U. + 60% S.N.R +25% S.N.R.
S.C. = mq. 126.75 + 0.60 x 172.45 + 0.25 x mq. 47.05 = MQ. 241.98
il Valore di Mercato risulta essere dato da:
Val.Merc. = S.C.mq x Val.Unit. €/mq.
Val.Merc. = mq. 241.98 x 1.300,00 €/mq. = € 314.574,00
Al valore di cui innanzi vengono applicate le seguenti riduzioni percentuali:
1. del 52% per tener conto della regolarità urbanistica;
2. del 2% per le utenze.
Pertanto il Valore Ultimo di mercato risulta essere:
V. U.L.3 = 314.574,00 – (54% di 314.574,00) = € 144.704,04
(diconsi € centoquarantaquattromilasettecentoquattro/04)
Infine, il valore di proprietà delle Sigg.re OMISSIS, per rispettive quote risulta essere di
1/5 ciascun, pertanto:
Quota Ideale = V.U.L.3 x Quota di Proprietà
Quota Ideale = 144.704,04 x 2/5 = € 57.881,62
VALORE IDEALE ULTIMO DEL LOTTO n. 3 = € 57.881,62
(diconsi cinquantasettemilaottocentoottantuno/62)
• LOTTO n. 4:
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio
del Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 14, part.lla 73 terreno Qualità INCOLTO PRODUTTIVO, ca 67.31 (come da
certificato notarile Vedi All. 3).
20
Per la determinazione del valore ai fini del prezzo base di vendita del lotto, precedentemente individuato e descritto, l’Esperto ha proceduto nel modo seguente:
- Ha assunto in zona numerose informazioni su libere e recenti contrattazioni di vendita di
terreni analoghi per ubicazione, tipologia e per terreni aventi simili caratteristiche;
- Ha preso visione dei valori agricoli medi per ettaro della regione agraria, considerando la
qualità predominante dei terreni.
In virtù di quanto innanzi, l’Esperto ha attribuito il costo unitario medio commerciale di
€/mq. = 5,00.
Il Valore ultimo lotto 4 di superficie mq. 6.731 risulta:
V.U.L.4 = mq. 6.731 x € 5,00 = € 33.655,00
(diconsi trentatremilaseicentocinquantacinque/00)
Infine, il valore di proprietà delle Sigg.re OMISSIS, per rispettive quote risulta essere di 1/5
ciascun, pertanto:
Quota Ideale = V.U.L.4 x Quota di Proprietà
Quota Ideale = 33.655,00 x 2/5 = € 13.462,00
VALORE IDEALE ULTIMO DEL LOTTO n.4 = € 13.462,00
(diconsi tredicimilaquattrocentosessantadue/00)
m. Nel caso si tratti di quota indivisa, alla valutazione della sola quota, tenendo
conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se
il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le
parti che potrebbero essere separate in favore della procedura e redigendo se
del caso un primo progetto di divisione;
m.1 Quota indivisa
L’Esperto dai documenti in atti ha rilevato che la quota spettante alle esecutate è indivisa.
La presente perizia è corredata di documentazione fotografica (Vedi
Documentazione Fotografica) ed altresì riportata anche su supporto informatico, di
riepilogo finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, viene indicato: comune di
ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitazione per i
terreni: partita, foglio, particella, estensione e tipo di coltura; limitazione per i fabbricati:
partita, foglio, particella ed eventuale subalterno, numero di interno);
Tanto il sottoscritto doveva relazionare per adempiere al mandato ricevuto.
Salerno lì, …./07/09
L’Esperto
Dott. Ing. Vincenzo Guerra
21
Riepilogo e Descrizione Sintetica Finale
LOTTO n. 1
Immobili ubicati nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritti all’Ufficio del
Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 15, part.lla 78 sub 2 e 3;
- foglio 15, part.lla 78;
- foglio 15, part.lla 153.
I confini risultano essere a Nord e ad Est con la Strada Provinciale Castellabate-Agropoli, ad
Ovest con la strada vicinale del SERRONE e a Sud con altra Ditta.
In particolare, risulta:
- foglio 15, part.lla 78 sub 2 e 3, fabbricato di vecchia costruzione composto al piano
terra (sub 3) da garage ed un appartamento di 6 vani ed accessori, al piano mansarda da
2 vani ed accessori con un’altezza variabile, al piano seminterrato (sub 2) da 1 cantina ed
1 forno esterno al fabbricato;
- foglio 15, part.lla 78, terreno di ca 10.42;
- foglio 15, part.lla 153, terreno Qualità Cl Fabbricato Rurale, ca 0.10;
Allo stato attuale i beni di cui sopra sono posseduti dalle Sigg.re:
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile;
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile;
- Ad eccezione per la part.lla 78 del foglio 15 che è in proprietà della misura di 1/10
ciascuna come da Certificazione Notarile. I beni risultano condotti da Terzi.
Il Fabbricato è stato realizzato in muratura, tetto spiovente e con accesso indipendente
dalla Strada Provinciale Agropoli-Castellabate.
Gli ambienti interni si sviluppano come segue:
- Al Piano Terra si ha un appartamento costituito da 3 camere da letto, 2 wc, 1 cucina/soggiorno e 1 garage;
- Al Piano Mansarda , accessibile internamente dal soggiorno tramite una scala in legno,
si hanno 2 camere da letto, 1 bagno ed 1 ripostiglio con un’altezza variabile;
- Al Piano Seminterrato, a cui si accede dall’antistante terrazzo con una scala esterna al
fabbricato, si hanno 1 cantina e 1 forno esterno al fabbricato.
Lo stato di conservazione nel suo complesso si presenta buono.
L’immobile è stato edificato con Concessione Edilizia n.90/79.
Non risulta agli Atti il Certificato di Abitabilità o d’Uso.
I beni pignorati, ricadenti nel Comune di Castellabate alla Contrada Valle, presentano la
seguente destinazione urbanistica :
- E3 (Territorio Rurale Agricolo) del P.R.G. approvato con D. R. C. del 05/12/1992;
- Zona 2 nella perimetrazione del Parco Nazionale del Cilento e Vallo di Diano.
Allo stato attuale, presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Castellabate, non risulta
presentata nessuna domanda di Condono.
Valore del Lotto n. 1
€ 221.454,48
(diconsi € Duecentoventunoquattrocentocinquantaquattro/48)
Quota Ideale Lotto n. 1
€ 86.657,79
(diconsi Ottantaseimilaseicentocinquantasette/79)
per 2/5 di proprietà sul fabbricato e per 2/10 di proprietà sul terreno.
22
LOTTO n. 2
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio del
Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 14, part.lla 526.
I confini risultano essere a Nord e ad Ovest con la Strada Provinciale Castellabate-Agropoli,
ad Est con la part.lla 535 e a Sud con la part.lla 536.
Trattasi di un Fabbricato composto al P.Seminterrato da un appartamento di 2 vani più
accessori e al P.T. da un appartamento di 4 vani più accessori.
Allo stato attuale il bene di cui sopra è posseduto dalle Sigg.re:
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile;
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile.
Il bene risulta condotto da Terzi.
L’immobile è stato realizzato con una struttura mista in muratura e pilastri, con accesso indipendente e si sviluppa come segue:
- Al Piano Terra si ha un appartamento costituito da 2 camere da letto, 1 soggiorno, 1 cucina e 2 wc.
- Al Piano Seminterrato si ha un appartamento costituito da 1 camera da letto, 1 cucina
soggiorno e 1 wc.
Lo stato di conservazione nel suo complesso si presenta discreto, con altezza interna dei
vani di circa 3 metri.
L’immobile è stato edificato nell’anno 1980 con Autorizzazione n. 06905 in conformità del
parere n. 1834 del 26/05/1980 espresso dal Servizio Tutela Beni Ambientali.
Altresì, con Autorizzazione n.139 del 1987, il Comune di Castellabate concede al Sig.
OMISSIS di realizzare un terrazzo con copertura in legno sul fabbricato di cui innanzi.
Non risulta agli Atti il Certificato di Abitabilità o d’Uso.
Il bene pignorato, ricadente nel Comune di Castellabate alla Contrada Valle, presenta la
seguente destinazione urbanistica:
- E3 (Territorio Rurale Agricolo) del P.R.G. approvato con Decreto della Regione
Campania n. 24898 del 05/12/1992;
- Zona 2 nella perimetrazione del Parco Nazionale del Cilento e Vallo di Diano.
Allo stato attuale, presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Castellabate, non risulta
presentata nessuna domanda di Condono.
Valore del Lotto n. 2
€ 202.545,20
(diconsi € duecentoduemilacinquecentoquarantacinque/20)
Quota Ideale Lotto n. 2
€ 81.018,08
(diconsi ottantunomilazerodiciotto/08)
per 2/5 di proprietà sul fabbricato.
23
LOTTO n. 3
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio del
Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 14, part.lla 527;
I confini risultano essere a Nord con la part.lla 539, ad Est con la strada vicinale del SERRONE, a Sud con la part.lla 73 e ad Ovest con la part.lla 535;
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio del
Trattasi di un Fabbricato costituito da due livelli distinti in zona giorno al P.T. e zona notte
al piano mansarda.
Entrambe le zone sono composte da 6 vani più accessori.
Allo stato attuale il bene di cui sopra è posseduto dalle Sigg.re:
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile;
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile.
Il bene risulta condotto da Terzi.
L’immobile è stato realizzato con una struttura mista in muratura e pilastri, con accesso indipendente e si sviluppa come segue:
- Al Piano Terra si ha un appartamento costituito da 1 salotto, 1 soggiorno 1 cucina/salotto, 1 deposito, 1 studio, 2 WC e 1 garage;
- Al Piano Mansarda, accessibile internamente dal soggiorno tramite una scala in legno, si
ha un appartamento costituito da 4 camere da letto, 1 deposito, 1 salotto e 2 wc.
Lo stato di conservazione nel suo complesso si presenta buono.
L’immobile è stato edificato con Autorizzazione n. 354 del 1975 secondo prescrizioni
previste dalla Soprintendenza ai Monumenti della Campania con Nota n. 7678 del 1975.
Non risulta agli Atti il Certificato di Abitabilità o d’Uso.
Il bene pignorato, ricadente nel Comune di Castellabate alla Contrada Valle, presenta la
seguente destinazione urbanistica :
- E3 (Territorio Rurale Agricolo) del P.R.G. approvato con Decreto della Regione
Campania n. 24898 del 05/12/1992;
- Zona 2 nella perimetrazione del Parco Nazionale del Cilento e Vallo di Diano.
Allo stato attuale, presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Castellabate (SA), è stata
presentata domanda di Concessione in Sanatoria n. 32 del 17/11/85 a nome del Sig.
OMISSIS per la part.lla 527 del Fg.14.
Valore del Lotto n. 3
€ 144.704,04
(diconsi € centoquarantaquattromilasettecentoquattro/04)
Quota Ideale Lotto n. 3
€ 57.881,62
(diconsi cinquantasettemilaottocentoottantuno/62)
per 2/5 di proprietà sul fabbricato.
24
LOTTO n. 4
Immobile ubicato nel Comune di Castellabate (SA), Contrada Valle ed iscritto all’Ufficio del
Territorio di Salerno, Catasto Terreni, con i seguenti dati identificativi:
- foglio 14, part.lla 73.
I confini risultano essere a Nord la part.lla 527, ad Est con la strada vicinale del SERRONE ,
ad Ovest con la part.lla 535 e a Sud con altra Ditta.
Dalle visure effettuate risulta che la Part.lla in oggetto riporta, in Catasto Terreni,
un’annotazione in cui si evince che è stato operato un frazionamento in data 02/02/1985, in
Atti dal 12/01/2004, generando le particelle 535, 536, 537, 538 e 539 e pertanto si ha:
-
Part.lla 73
Part.lla 535
Part.lla 536
Part.lla 537
Part.lla 538
Part.lla 539
TOTALE
ca 9.10
ca 15.00
ca 20.00
ca 11.00
ca 10.11
ca 02.10
ca 67.31
A differenza di quanto riportato nell’Atto di Pignoramento del 20/01/2003 di mq. 7.821.
Allo stato attuale il bene di cui sopra è posseduto dalle Sigg.re:
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile;
- OMISSIS per 1/5 come da Certificazione Notarile .
Il bene risulta condotto da Terzi.
Il bene pignorato, ricadente nel Comune di Castellabate alla Contrada Valle, presenta la
seguente destinazione urbanistica:
- E3 (Territorio Rurale Agricolo) del P.R.G. approvato con Decreto della Regione
Campania n. 24898 del 05/12/1992;
- Zona 2 nella perimetrazione del Parco Nazionale del Cilento e Vallo di Diano.
Valore del Lotto n. 4
€ 33.655,00
(diconsi trentatremilaseicentocinquantacinque/00)
Quota Ideale Lotto n. 4
€ 13.462,00
(diconsi tredicimilaquattrocentosessantadue/00)
I beni vengono posti in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si
trovano, con tutte le servitù attive e passive inerenti, accessori e pertinenze
anche se non esplicitamente indicate nella Relazione dell’Esperto, a corpo e non
a misura.
L’Esperto
Dott. Ing. Vincenzo Guerra
25
Si allegano alla presente perizia:
VERBALI di sopralluogo
Allegati:
•
All.to
1
- Nomina e Quesit i;
•
All.to
2
- Visura Cat astale;
•
All.to
3
- Cert ificazione Not arile del 02/04/2003;
•
All.to
4
- Atto di Pignoramento del 20/01/2003;
•
All.to
5
- Nota di Trascrizione del 14/02/1937;
•
All.to
6
- Concessione Edilizia n. 90/’79 (Fg. 15 part.lla 78 sub
2e 3);
•
All.to
7
- Autorizzazione a Cost ruire n. 06905/’80 e Autorizzazione n.139 del 04/06/1987 (Fg. 14 part .lla 526);
•
All.to
8
- Autorizzazione a Cost ruire n. 354/’75 (Fg. 14 part.lla
527);
•
All.to
•
All.to 10
- Concessione in Sanat oria n. 32 del 17/11/1985;
•
All.to 11
- Riliev o Stato di Fatto Fabbricato part.lla 78 sub 2 e 3;
•
All.to 12
- Riliev o Stato di Fatto Fabbricato part.lla 526;
•
All.to 13
- Riliev o Stato di Fatto Fabbricato part.lla 527;
•
Document azione Fot ografica.
9
- Cert ificato di Destinazione Urbanist ica;
Allega altresì:
N. 2 C.D. rom
N. 4 fogli separati – Riepilogo dei Lotti .
L’Esperto
Ing. Vincenzo Antonio Guerra
26