Perizia di stima unità immobiliari all`interno di Palazzo Piana di

Comune di Badia Polesine
Provincia di Rovigo
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Perizia
di
stima
unità
immobiliari
all’interno
di
Palazzo Piana di proprietà del
Comune di Badia Polesine
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31 ottobre 2011
Dott. Federico Muraro
Stima del valore di mercato – Uffici ricavati all’interno del Palazzo Piana
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Premessa
Io sottoscritto dott. Federico Muraro, diplomato geometra e abilitato alla professione, laureato in Scienze
dell’Architettura, dal 2001 istruttore tecnico presso il Comune di Masi, a seguito di un incarico di
collaborazione con il Comune di Badia Polesine, assumo l’incarico di redigere una perizia estimativa relativa
ai beni inseriti all’interno del piano delle alienazioni, approvato con deliberazione di Consiglio Comunale
n°12 del 15.04.2011.
1. Estremi e finalità dell’incarico
Ho ricevuto l’incarico di redigere una perizia con atto del Commissario straordinario n°14. Il giudizio di stima
si basa sull’analisi di mercato di settembre-ottobre 2011. L’incarico di redigere la perizia è necessario
all’Amministrazione del Comune di Badia Polesine (RO) al fine di determinare il più probabile valore di
mercato dei beni immobili inseriti nel piano delle alienazioni, approvato con deliberazione di Consiglio
Comunale n°12 del 15.04.2011, con l’obiettivo di porre sul mercato gli immobili non più funzionali all’Ente e
reinvestire i capitali ricavati.
2. Descrizione del bene oggetto di stima
La seguente perizia di stima è relativa a cinque unità immobiliari con destinazione d’uso a uffici ricavati
all’interno del Palazzo Piana, sito in Badia Polesine in piazza Vittorio Emanuele II.
Estremi catastali
L’immobile è così identificabile:
catasto terreni:
fg. 15 mappale 164 di complessivi ha 0.08.30 are
catasto fabbricati:
fg. BP/15, particella 164
- sub 30, piano primo, categoria A/10, classe 2°, di complessivi 4,5 vani;
- sub 35, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, di complessivi 1,5 vani;
- sub 36, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, di complessivi 2,5 vani;
- sub 37, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, di complessivi 3,5 vani;
- sub 38, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, di complessivi 4 vani;
a servizio dei subalterni sopra richiamati, sono iscrivibili:
- sub 16, piano terra, androne e vano scale;
- sub 17, piano terra, primo e secondo, ingresso, scale e corridoio;
Proprietà, vincoli ed ipoteche
Le unità immobiliari risultano essere in piena proprietà del Comune di Badia Polesine, libere da servitù attive
e passive, e nella piena disponibilità.
Il Comune di Badia Polesine è proprietario del suddetto immobile a seguito di atto pubblico, notaio Wurzer
rep. n°21166 del 07 luglio 1988, registrato a Badia Polesine in data 17 luglio 1988 al n°170, come riportato
sulla visura catastale.
3. Valutazione del Bene
La stima del bene si articola sulla base della valutazione dei seguenti elementi:
3.1 Caratteristiche generali:
- informazioni generali;
- ubicazione;
- elementi strutturali e finiture;
- impianti tecnologici;
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- consistenza;
- destinazione d’uso;
3.2 Caratteristiche posizionali estrinseche;
3.3 Caratteristiche posizionali intrinseche;
3.4 Caratteristiche intrinseche;
- Descrizione situazione urbanistica;
- Estremi Concessioni edilizie e agibilità;
- Accertamenti e sopralluoghi;
- Stato di conservazione;
- Individuazione del parametro di comparazione;
- Computo superficie commerciale;
3.5 Processi di Stima:
- Esplicitazione dell’aspetto economico in relazione allo scopo;
- Analisi del mercato immobiliare nel settore di riferimento
- Scelta del procedimento;
- Analisi fonti indirette;
- Analisi fonti dirette;
- Stima sintetica del bene
- Verifica attraverso procedimento analitico
- Determinazione reddito lordo
- Determinazione reddito netto
- Stima analitica saggio di capitalizzazione
- Stima analitica dei beni per capitalizzazione dei redditi
- Conclusioni
3.1 Caratteristiche generali
Informazioni generali
Trattasi di unità immobiliari al piano primo e al piano secondo del Palazzo Piana. La fabbrica originale risale
alla metà del 1800, realizzato su commissione del Sig. Giuseppe Piana, industriale dell’epoca che fece
erigere il Palazzo a fianco delle proprie fabbriche.
Palazzo Piana si sviluppa su quattro piani fuori terra. La facciata principale, che si affaccia su piazza V.
Emanuele II, è caratterizzata al piano terra da un porticato con archi a tutto sesto a cinque campate, ritmate
da lesene che sorreggono un imponente cornicione.
Il piano nobile è contraddistinto da un balcone centrale e simmetriche aperture laterali.
I piani superiori sono caratterizzati invece da sole aperture finestre.
La facciata principale è di particolare pregio, essendo finemente decorata con cornici e lesene in pietra
lavica, arricchita con balcone centrale al piano nobile, che bene contrattano la finitura a faccia vista.
Ubicazione
Palazzo Piana si trova nel cuore del centro storico, di fronte al teatro sociale, a poche decine di metri dalla
sede municipale. Piazza Vittorio Emanuele, su cui si affaccia Palazzo Piana, oltre ad essere il centro storico
della città, rappresenta il centro nevralgico della città. Il contesto urbano è di primaria importanza.
Le unità immobiliari oggetto di stima, non sono dotate di aree pertinenti scoperte o destinate a parcheggio,
tuttavia nelle immediate vicinanze sono presenti sia aree verdi pubbliche che aree destinate a parcheggio.
Elementi Strutturali
La struttura portante verticale è presumibilmente realizzata con murature portanti in mattoni di laterizio.
Con l’intervento di ristrutturazione effettuato nel 1988 sono state ricavate nuove aperture mediante l’impiego
di pilastri in cemento armato e profili in acciaio.
La struttura portante orizzontale non risulta essere stata rimaneggiata durate i lavori di ristrutturazione del
1988. Da una analisi visiva e di elasticità in mezzeria delle strutture sembra che i solai siano realizzati con
strutture di tipo laterizio/cemento armato, laterizio/acciaio. Non sembrano essere costituiti da strutture in
legno.
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Impianti tecnologici
L’impianto elettrico è funzionante e adatto all’uso per cui è destinato l’immobile. È dotato di interruttore
differenziale e magnetotermico. Si trova in un buon stato di conservazione, e non presenta manomissioni. Il
personale operante nella struttura non lamenta malfunzionamenti.
L’impianto idraulico e idrosanitario è realizzato, per quanto visibile, con tubi in rame rivestiti. L’impianto di
riscaldamento è costituito da radiatori in ghisa collegati a una caldaia a gas. L’impianto è completamente
autonomo.
Le unità immobiliari sono dotate inoltre di impianto telefonico e di accesso alla linea ADSL e tutti gli uffici
sono cablati in modo che tutti i terminali siano collegati in rete.
Sentito il Direttore dell’ufficio non lamenta guasti o malfunzionamenti degli impianti esistenti.
Consistenza
Le unità immobiliari poste in vendita sono cinque. Un ufficio al primo piano, e quattro uffici al secondo piano.
La possibilità di unire le varie unità, oltre ad aumentare la possibilità di collocare l’immobile sul mercato,
rispondendo una tipologia maggiormente diversificata di richieste, ne determina un incremento di valore.
È corretto in questa fase conoscitiva prendere atto della scelta dell’Amministrazione Comunale di porre in
trattazione le unità in forma singola, “definite secondo l’enunciazione di unità immobiliare”.
Si ritiene opportuno comunque redigere un’unica perizia di stima date le numerose similitudini fra le varie
unità.
Destinazione d’uso
L’attuale destinazione d’uso è “uffici” e considerando questa fascia di mercato immobiliare, la sua capacità di
produrre reddito, si ritiene opportuno porre sul mercato questi immobili con questa destinazione d’uso, senza
valutare eventuali cambi compatibile con la zona.
La capacità di produrre reddito, la posizione, il contesto in cui è situato, lasciano presupporre che l’attuale
destinazione d’uso, sia la scelta che produrrà una rendita maggiore.
3.2 Caratteristiche posizionali estrinseche
La città di Badia Polesine in provincia di Rovigo, confina con Masi e Piacenza d'Adige (Padova), Castagnaro
(Verona), Giacciano con Baruchella, Canda, Lendinara e Trecenta (Rovigo).
Badia Polesine dista:
- 25 km da Rovigo;
- 50 km da Padova;
- 60 km da Verona;
- 85 km da Venezia;
- 35 km da Ferrara;
- 95 km da Bologna;
Badia Polesine ha una popolazione, al 31.12.2010, di 10.650 abitanti, si trova a 11 s.l.m. ed ha una
superficie di 44,50 kmq, il suo territorio comprende le frazioni di:
- Crocetta;
- Salvaterra;
- Villafora;
- Villa d’Adige;
Badia Polesine pur essendo una città di medie dimensioni, è di riferimento data la dimensione dei centri
minori che la circondano. Si trova in una posizione strategica rispetto alle principali vie di comunicazione
esistenti e per quelle in via di ultimazione, con particolare riferimento al nuovo tratto autostradale della A31.
Tutto questo lascia presupporre che pur risentendo della crisi economica e del rallentamento della
produzione, non potrà che continuare a svilupparsi.
3.3 Caratteristiche posizionali intrinseche e produttive
Palazzo Piana gode di un affaccio di particolare rilievo, ovvero quello su piazza Vittorio Emanuele II,
elemento rilevante nella determinazione del valore di mercato delle singole unità immobiliari.
Palazzo Piana è inserito in una cortina di fabbricati, la facciata principale è esposta a sud, mentre la facciata
nord si affaccia sulla corte interna, le facciate est ed ovest sono invece aderenti ad altri edifici.
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Al fine di descrivere in maniera corretta le varie unità immobiliari, le loro caratteristiche posizionali intrinseche
si procede ad analizzare ogni singola unità singolarmente:
1) sub 30, piano primo, categoria A/10, classe 2°, di complessivi 4,5 vani;
Accesso:
da piazza V. Emanuele II;
Affaccio:
su corte interna;
Soleggiamento: le pareti esterne sono esposte a nord;
Luminosità:
sufficiente, le aperture sono sulla parete esposta a nord, solo il wc non è dotato di
luce naturale diretta;
2) sub 35, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, di complessivi 1,5 vani;
Accesso:
da piazza V. Emanuele II;
Affaccio:
su piazza V. Emanuele II;
Soleggiamento: le pareti esterne sono esposte a sud;
Luminosità:
ottima, le aperture sono sulla parete esposta a sud, solo il wc non è dotato di luce
naturale diretta;
3) sub 36, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, di complessivi 2,5 vani;
Accesso:
da piazza V. Emanuele II;
Affaccio:
su corte interna;
Soleggiamento: le pareti esterne sono esposte a nord;
Luminosità:
sufficiente, le aperture sono sulla parete esposta a nord, solo il wc non è dotato di
luce naturale diretta;
4) sub 37, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, di complessivi 3,5 vani;
Accesso:
da piazza V. Emanuele II;
Affaccio:
su corte interna;
Soleggiamento: le finestre si trovano sulla parete nord;
Luminosità:
sufficiente, le aperture sono sulla parete esposta a nord, solo il wc non è dotato di
luce naturale diretta
5) sub 38, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, di complessivi 4 vani;
Accesso:
da piazza V. Emanuele II;
Affaccio:
su Piazza V. Emanuele II;
Soleggiamento: le finestre si trovano sulla parete esposta a sud;
Luminosità:
ottima, le aperture sono sulla parete esposta a sud, solo il wc non è dotato di luce
naturale diretta;
3.4 Caratteristiche intrinseche
Descrizione della situazione urbanistica
L’edificio ricade in zona definita dal P.R.G. “centro storico”. Zona di particolare interesse storico
architettonico, pertanto le modifiche da apportare agli immobili sono fortemente limitate. Palazzo Piano
comunque non rientra fra quelli vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 come risulta dalla Carta dei Vincoli e
della Pianificazione territoriale – Elaborato n°1 del P.A.T. adottato con delibera di Consiglio Comunale n°37
del 13.06.1996
Il responsabile dell’ufficio tecnico comunale asserisce che non sono in fase di redazione varianti ai piani
urbanistici che annoverino al loro interno modifiche della situazione attuale.
Estremi di concessione e agibilità
L’edificio così come visibile oggi è stato realizzato a metà del 1800 su commissione di Giuseppe Piana. Nel
corso degli anni ha cambiato destinazione fino al 1984 quando le proprietà hanno chiesto ed ottenuto
regolare concessione edilizia n°202 del 03.10.1984 prot. n°9580 per la ristrutturazione dell’intero immobile e
la realizzazione di negozi al piano terra, uffici ed abitazioni al piani superiori e successiva n°225 del 1986.
Le strutture in conglomerato cementizio armato sono state regolarmente realizzate, come da verbale e
certificato di collaudo di opera edile sottoscritto in data 25.02.1987 dal dott. Ing. Ewir Zugolaro.
Le opere edili relative alle parte di immobile oggetto della presente perizia, sono state regolarmente
realizzate, come da certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Badia Polesine, prot. n°10620 del
19.09.1986.
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Accertamenti e sopralluoghi effettuati
In data 28.10.2011 ho effettuato il sopralluogo per verificare la corrispondenza dell’edificio alla
documentazione depositata negli archivi comunali e per prendere atto dello stato di conservazione degli
immobili.
La prima analisi dei documenti depositati negli archivi comunali hanno evidenziato che esiste una fedele
corrispondenza dell’edificio alla relativa documentazione.
Quanto realizzato corrisponde a quanto concessionato.
È da rilevare che conseguentemente all’affido dell’immobile all’Ufficio Provinciale di collocamento al lavoro,
in considerazione della necessità del Gestore di avere spazi molto ampi, le varie unità sono state messe
tutte in comunicazione.
Gli impianti sono tutti funzionanti e si possono considerare in uno stato di conservazione buono. Non
emergono evidenti manomissioni/aggiunte a quanto realizzato in fase di costruzione dell’immobile.
Le finiture sono in linea con la tipologia dell’immobile e in relazione all’epoca di ristrutturazione.
Stato di conservazione
Lo stato di conservazione è buono. L’immobile è sempre stato utilizzato e conseguentemente manutentato.
Le pareti interne, sono state tinteggiate di recente, non evidenziano particolari problemi di macchie e muffe
superficiali che possono far presumere l’insorgenza di condensa superficiale.
Solo il locale ad uso archivio al secondo piano manifesta scrostamenti del colore interno. Questo è dovuto
ad un problema di infiltrazione d’acqua dovuto all’otturazione della grondaia. Lo scolo dell’acqua è stato
ripristinato ma i locali non sono ancora stati ritinteggiati.
I pavimenti, realizzati con una composizione a scacchiera di piastre di marmo bianco e grigio, sono in buono
stato, manifestano solo i segni di usura compatibili con l’epoca di costruzione.
Gli infissi interni ed esterni sono in legno, realizzati con molta cura del decoro tipica dell’epoca di
costruzione, e sono costituiti da balcone esterno e finestra a doppia anta interna. Il loro stato di
conservazione è buono. È stato inoltre sostituito il vetro singolo ed inserito un vetro doppio con camera
d’aria nel serramento originale.
Individuazione del parametro di comparazione;
Il parametro di comparazione è il prezzo espresso in euro per ogni metro quadrato commerciale;
Computo superficie commerciale;
La superficie commerciale è stata misurata computando al 100% le murature portanti perimetrali se di
proprietà o al 50% se confinati con altri, e al 100 delle pareti interne, come previsto dal D.P.R. 138/98 e dalla
norme UNI 10750.
Si procede all’analisi di ogni singola unità immobiliare:
1) sub 30, piano primo, categoria A/10, classe 2°, 4,5 vani, superficie commerciale 123,00 mq.;
2) sub 35, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, 1,5 vani, superficie commerciale 46,15 mq;
3) sub 36, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, 2,5 vani, superficie commerciale 72,82 mq;
4) sub 37, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, 3,5 vani, superficie commerciale 102,10 mq;
5) sub 38, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, 4 vani, superficie commerciale 117,85 mq;
3.5 Processi di stima
Esplicitazione dell’aspetto economico in relazione allo scopo
In ogni stima si effettua un confronto; il bene oggetto di valutazione viene comparato ad altri beni, di prezzo
noto, dalle analoghe caratteristiche tecniche ed economiche.
La stima dovrà sempre attenersi al principio dell'ordinarietà che necessariamente esclude situazioni
particolari e considerazioni soggettive.
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Il valore di mercato rappresenta quindi la quantità di denaro che verrebbe scambiata in una libera
contrattazione, in normali condizioni di mercato (caratterizzato da domanda e offerta).
Si determina così il valore venale o, come usualmente si dice il "più probabile valore di mercato"; un valore
normale adeguato alla realtà economica all'epoca della valutazione.
Analisi del mercato immobiliare nel settore di riferimento;
Attualmente il mercato immobiliare mostra segnali positivi, ovviamente le percentuali di scambi attuali sono
inferiori rispetto agli anni 2004-2008, però dopo anni di segnale negativi, le percentuali di vendita del 2010
sono similari al 2009 mostrando un rallentamento della crisi ed una stabilità del mercato (fonte Rapporto
immobiliare 2001 – Agenzia del Territorio).
I beni oggetto di stima rientrano comunque in un segmento del mercato poco attivo. La compravendita di
immobili ricadenti all’interno del settore terziario è pari all’uno per cento rispetto al quarantacinque per cento
del settore residenziale.
Sono stati individuati infatti pochi beni omogenei a quelli posti in vendita, pertanto non si può procedere alla
individuazione del valore medio attraverso il procedimento fondato sulla distribuzione della frequenza, ma si
procederà all’individuazione del valore di mercato medio attraverso la costruzione di una scala dei prezzi
noti.
Scelta del procedimento
La stima del bene si compone di:
1
Documentazione, ricerca e analisi del mercato immobiliare riguardante il settore e il bene immobile
interessato con il reperimento delle consistenze e dei prezzi di beni immobili analoghi al bene
immobile oggetto di stima, la loro catalogazione in una tabella di valori e la determinazione dei
relativi prezzi unitari;
2
Formulazione del giudizio di stima attraverso un procedimento sintetico – comparativo basato sul
confronto tra i prezzi dei beni immobili rilevati nel campione (comparables), determinazione di un
valore unitario e quantificazione del valore dell’immobile moltiplicando la misura della consistenza
(espressa in m² commerciali) per il valore unitario precedentemente individuato (espresso in €/m²);
3
Formulazione del giudizio di stima attraverso un procedimento analitico – ricostruttivo;
La valutazione del bene in oggetto è stata eseguita a seguito di un giudizio di stima sintetica mediante la
raccolta di valori di immobili, omogenei a quello oggetto di stima, posti in vendita sul libero mercato
(comparables).
Verifica della correttezza della stima per via sintetica tramite una determinazione del giudizio di stima con
procedimento analitico – ricostruttivo basato sulla capitalizzazione dei redditi riferiti all’immobile oggetto
di stima.
Una volta individuati i due valori tramite i due procedimenti di stima (verificando che lo scostamento tra i due
non superi una percentuale di tolleranza massima del 5-10%) si è espresso come più probabile valore di
mercato dell’immobile oggetto di stima, la media aritmetica (arrotondata all’eccesso) tra i due valori trovati.
Si è ritenuto opportuno ottenere i valori immobiliari utilizzati per la comparazione attingendo da diverse fonti
e precisamente:
- dalle fonti indirette quali il sito internet dell’Agenzia del Territorio e della Fiaip, e le quotazioni del il Sole
24 ore, che possono fornire un quadro di massima delle compravendite a livello territoriale nazionale e
localizzato;
- dalle fonti dirette come le agenzie immobiliari della zona (operano con un elevato numero di
contrattazioni di compravendita) e gli studi tecnici privati (nelle loro valutazioni di stima, in numero inferiore
rispetto alle agenzie, analizzano gli immobili in modo più critico e mirato allo stato compositivo e
conservativo dei fabbricati).
Analisi delle fonti indirette
Le quotazioni estrapolabili dal sito della Fiaip non forniscono una valutazione specifica della città di Badia
Polesine, ma si soffermano solamente sul capoluogo della Provincia. Pertanto non vengono presi in
considerazione.
Le quotazioni fornite dal il sole 24 ore, pur raccogliendo le valutazioni delle città della provincia di Rovigo,
non citano quelli della città di Badia Polesine, pertanto non vengono presi in considerazione.
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I dati da fonti indirette più specifici sono sicuramente quelli forniti dall’osservatorio del mercato immobiliare
dell’Agenzia del Territorio.
Estratto dal sito dell’Agenzia del territorio – O.M.I. secondo semestre 2010:
L’immobile oggetto di stima si trova nel centro del capoluogo in un contesto di particolare rilevanza, oltre ad
essere una sede prestigiosa dotata di tutti i servizi, per questi motivi si ritiene considerare un valore di
mercato che si avvicina al massimo pari a 1250 euro.
Il Personale dell’Ufficio Tecnico Comunale ha comunicato che le unità immobiliari oggetto di valutazione
sono attualmente utilizzate dall’Ufficio per l’impiego della Provincia di Rovigo ai sensi dell’art.3 della Legge
28 febbraio 1987 n°56, a titolo gratuito. Ovvero per il servizio svolto, il Comune di Badia Polesine,
percepisce dai Comuni limitrofi un rimborso spese pari ad euro 29.000 a quali si sommano euro 6.000 spesi
direttamente dal Comune per un totale di 35.000 euro annui.
La cessione degli immobili, su cui grava un comodato gratuito, non può interessare ad alcun potenziale
acquirente.
Ne consegue che l’immobile deve essere posto sul mercato in uno stato libero, valutando la possibilità di
trovare un accordo con il nuovo proprietario dove siano i Comuni, che già contribuiscono, a versare il canone
d’affitto.
In questa ottica è giusto ricordare che la certezza degli introiti, percepiti dagli Enti pubblici, è da annoverarsi
come fattore positivo nella valutazione del bene.
Qualora non fosse possibile un accordo, ai sensi della normativa sopra richiamata, il Comune di Badia dovrà
individuare una nuova sede per gli Uffici Provinciali.
La perizia di stima, in considerazione di quanto esposto, sarà redatta valutando l’immobile libero e
disponibile.
Analisi delle fonti dirette:
Le fonti dirette contattate sono:
Siti internet:
direttamente in agenzia:
- www.casa.it: n°1 offerte;
- Realtà Sviluppo: n°1 offerte;
- Bellini Immobiliare: n°1 offerte;
- Immobiliare Renata: n°1 offerte;
- Tecnorete: n°1 offerte;
Di seguito viene riportata una tabella riassuntiva con tutti i casi di beni immobili utilizzati per effettuare un
confronto con il bene immobile oggetto di stima, nell’ambito della stima per via sintetica.
N°
Ubicazione
Destinazione
Uffici
Uffici
Negozio
Negozio
Piano
fuori
terra
1
1
0
0
1
2
3
4
Centro
Centro
Centro
Centro
5
Centro
Stato
manutentivo
Buono
Buono
Buono
Buono
Negozio
0
Buono
Sup.
m²
120
191
71
100
Valore
di
vendita
95.000
250000
77000
170000
Valore
di
mercato
90.250
237.500
73.150
161.500
Prezzo
unitario
€/m²
752
1243
1030
1615
75
90000
85.500
1140
Agenzia
Trovo casa.it
Realtà sviluppo
tecnorete
Bellini
immobiliare
Renata
Bulbarella
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Al prezzo di vendita viene applicata una riduzione del 5% per ridurre la distanza fra domanda e offerte ed
individuare così la presunta quantità di denaro che effettivamente verrà scambiata per quel bene.
Constatato che l’immobile n°2 si trova all’interno dello stesso palazzo Piana, è facile compare gli immobili
oggetto di stima con quello posto sul mercato. Le caratteristiche posizionali estrinseche ed intrinseche sono
analoghe ai beni di stima. Per alcuni di loro variano solamente le caratteristi intrinseche, ovvero il loro unico
affaccio è a nord. Conseguentemente il valore unitario di questi immobili dovrebbe essere inferiore.
Il prezzo di vendita di questo immobile però ha subito un diminuzione pari al 20% passando dai 250.000
euro a 200.000. Non sono note le condizioni del venditore, ma è chiaro che le sue condizioni non
rappresentano l’ordinarietà.
Bisogna sempre considerare le condizioni del venditore, la stima di un immobile infatti è legata al principio di
ordinarietà e all’espletamento dell’aspetto economico in relazione allo scopo.
Per tale motivo si ritiene “congruo” il primo valore di vendita pari ad euro 250.000, pari ad 1.243 €/m², anche
in relazione al fatto che tale valore si trova all’interno della forbice di valori indicati dall’Osservatorio
immobiliare.
Stima sintetica dei beni
Considerate le condizioni estrinseche, accessibilità alle principali infrastrutture viarie, e qualità ambientale
del contesto in cui si trova l’immobile;
Considerate le caratteristiche posizionali intrinseche, la destinazione d’uso, la localizzazione, la qualità
edilizia e la tipologia edilizia, analoghe all’immobile di cui è noto il prezzo;
Valutata lo stato dei comparables presenti sul mercato;
Vengono determinati i seguiti valori correttivi del prezzo unitario noto:
Immobile di riferimento
Sub 30, 36 e 37
(esposizione a nord)
Sub 35 e 38
(esposizione a sud)
Kpe
K=1
K=1
K=1
Kpi
K=1
K=1
K=1
Ki (esposizione nord sud)
K=1
K = 0,95
K=1
Ki (stato libero/occupato)
K=1
K = 0,90
K = 0,90
K = 0,962
K = 0,975
K tot
È possibile affermare che il valore unitario più probabile dell’immobile oggetto di stima è il valore ottenuto
mediante l’applicazione della seguente formula:
Vm di stima = Pn x ∑K
1) sub 30, piano primo, categoria A/10, Vm/m² = 1.243 x 0,962 = 1.196 euro/m² da cui il più probabile
valore di mercato è pari a 1.196 euro/m² x 123,00 m² = 147.108 euro
2) sub 35, piano secondo, categoria A/10, Vm/m² = 1.243 x 0,975 = 1.211 da cui il più probabile valore
di mercato è pari a 1.211 euro/m² x 46,15 m² = 55.887 euro
3) sub 36, piano secondo, categoria A/10, Vm/m² = 1.243 x 0,962 = 1.196 da cui il più probabile valore
di mercato è pari a 1.196 euro/m² x 72,82 m² = 87.092 euro
4) sub 37, piano secondo, categoria A/10, Vm/m² = 1.243 x 0,962 = 1.196 da cui il più probabile valore
di mercato è pari a 1.196 euro/m² x 102,10 m² = 122.112 euro
5) sub 38, piano secondo, categoria A/10, Vm/m² = 1.243 x 0,975 = 1.211 da cui il più probabile valore
di mercato è pari a 1.211 euro/m² x 117,85 m² = 142.716 euro
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In base a quanto sopra esposto è appropriato esprimere un giudizio di congruità determinando un valore
unitario pari ad euro 1.196 per le unità immobiliari con esposizione a nord, ed euro 1.211 per le unità
immobiliari con esposizione a sud.
Verifica del valore ottenuto attraverso un procedimento analitico ricostruttivo
A verifica del valore individuato tramite il procedimento di stima sintetica si è proceduto con la
determinazione del più probabile valore di mercato, anche attraverso un procedimento di stima di tipo
analitico.
Questo procedimento di stima parte dal presupposto economico che esiste un’equivalenza tra il valore
patrimoniale di un bene e il reddito che questo stesso bene è in grado di dispiegare: quindi esso calcola il
valore di mercato in funzione del reddito annuale dell’immobile che viene diviso per un opportuno saggio di
capitalizzazione, parametro che riflette sia il prezzo d’uso del capitale impiegato nell’acquisto del bene
economico, sia il livello di rischio connesso all’investimento immobiliare.
Il procedimento di stima di tipo analitico – ricostruttivo prende dunque il nome di capitalizzazione dei
redditi.
Operativamente, nella formulazione del giudizio di stima si è seguito il seguente schema:
1-
si è, innanzi tutto, stimato il valore del reddito annuale lordo dispiegato dall’immobile (sempre tenendo
conto della teoria dell’ordinarietà), calcolandolo come somma di 12 annualità mensili;
2-
si è proceduto con la determinazione e quantificazione delle spese in detrazione contenute nel reddito
lordo e, una volta individuate queste ultime, si è poi calcolato il reddito annuale netto come semplice
differenza tra il reddito annuale lordo e le spese;
3-
si è proseguito con la stima del saggio di capitalizzazione ordinario relativo alla zona in cui il bene è
collocato, attraverso un procedimento di tipo analitico il quale, partendo da un valore medio del saggio
netto desunto da fonti indirette, opera attraverso l’apporto di aggiunte e/o detrazioni al saggio medio in
funzione delle varie caratteristiche dell’immobile (caratteristiche posizionali estrinseche, caratteristiche
posizionali intrinseche, caratteristiche intrinseche, caratteristiche produttive).
Una volta ottenuti questi dati, si è diviso il reddito annuale al netto delle spese in detrazione per il saggio di
capitalizzazione “corretto” mediante le aggiunte e/o detrazioni.
In questo modo si è individuato il giudizio di stima del valore del bene immobile per via analitico –
ricostruttiva.
Determinazione del reddito lordo
Di seguito viene riportata la tabella con i valori di locazione minimi e massimi relativi ai beni immobili situati
nella zona di Badia Polesine
Fonte:
Agenzia del territorio – Dati dell’O.M.I. riferite al II° semestre 2010; www.agenziaterritorio.it
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Da questi valori è stato possibile desumere il valore del reddito lordo ordinario dispiegato dall’immobile,
considerando il valore medio tra i canoni di locazione (mensili) e successivamente moltiplicandolo 12 volte
per ottenere il reddito annuale lordo.
Data la tipologia degli immobili, le caratteristiche posizionali ed intrinseche si ritiene opportuno adottare
valori superiori alla media, pari ad 4,2 €/mq.
Subalterno
Reddito lordo mensile
Reddito lordo annuale
Sub 30
4,2 €/m² x 123,00 m² = € 516,60
€ 516,60 x 12 m² = € 6.199,20
Sub 35
4,2 €/m² x 46,15 m² = € 193,83
€ 193,83 x 12 m² = € 2.325,96
Sub 36
4,2 €/m² x 72,82 m² = € 305,84
€ 305,84 x 12 m² = € 3.670,13
Sub 37
4,2 €/m² x 102,10 m² = € 428,82
€ 428,82 x 12 m² = € 5.145,84
Sub 38
4,2 €/m² x 117,85 m² = € 494,97
€ 494,97 x 12 m² = € 5.939,64
Determinazione delle spese in detrazione
Per quanto riguarda il calcolo delle spese in detrazione si è fatto riferimento alle percentuali suggerite da
Almerico Realfonzo (Teoria e metodo dell’estimo urbano, 1996) e riportate nella tabella sottostante.
Spese in detrazione
minimo
massimo
media
applicata
Manutenzione
2%
6%
4,0 %
4,0 %
Servizi
2%
5%
3,5 %
3,5 %
Inesigibilità
1%
3%
2,0 %
2,0 %
Assicurazioni
-
-
0,5 %
0,5 %
Ammortamento
1%
2,5 %
1,5 %
1,0 %
Amministrazione
1%
3%
1,8 %
1,0 %
Imposte
-
-
11,25 %
11,25 %
Totali
17,75 %
31,25 %
24,50 %
23,25 %
Le varie voci sono state prese in considerazione nel seguente modo:
a. Manutenzione 4% (nella media);
b. Servizi 3,5% (nella media);
c. Inesigibilità 2,0% (nella media);
d. Assicurazioni 0,50% (nella media);
e. Ammortamento 1,00% (nella media);
f.
Amministrazione 1% (considerato in numero di unità presenti);
g. Imposte 11,25% (nella media).
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Determinazione del reddito netto
Preso atto che le spese in detrazione hanno un’incidenza complessiva del 23,25%, il reddito netto è
determinato sottraendo reddito annuale lordo, le spese in detrazione per ottenere il valore del reddito netto:
Rn = Rl – Sp
Subalterno
Reddito lordo annuale
Spese
Reddito netto
Sub 30
€ 6.199,20
€ 1.441,31
€ 4.757,89
Sub 35
€ 2.325,96
€ 540,78
€ 1.785,17
Sub 36
€ 3.670,13
€ 853,30
€ 2.816,82
Sub 37
€ 5.145,84
€ 1.196,40
€ 3.949,43
Sub 38
€ 5.939,64
€ 1.380,96
€ 4.558,67
Stima analitica del saggio di capitalizzazione
Per quanto riguarda il calcolo del saggio di capitalizzazione da applicare quale denominatore alla funzione
per calcolare il valore di mercato nel procedimento della capitalizzazione dei redditi, si è fatto inizialmente
riferimento alle percentuali medie suggerite da Orefice (Estimo, volume II, 1996) in ragione della
localizzazione e del segmento di mercato considerato.
Le percentuali minime, massime e medie sono riportate nella tabella sottostante:
Saggio di capitalizzazione netto
min
max
Centri di grande dimensione
0,50 %
4,50 %
Centri di media dimensione
1,50 %
5,50 %
Centri di limitata dimensione
2,00 %
6,00 %
Si assumerà come saggio di capitalizzazione medio rm, la media aritmetica fra i valori minimo e massimo
riportati in tabella, a seconda delle dimensioni del centro abitato.
Nel caso in oggetto si è scelto di partire da un saggio medio del 3,50 % in quanto l’immobile oggetto di stima
si trova in periferia e in un centro di medie dimensione.
Questi coefficienti sono sempre stati desunti dalle indicazioni fornite da Orefice che per ogni gruppo di
caratteristiche (e per varie voci all’interno di ogni gruppo) ha stabilito dei range di percentuali che possono
essere aggiunte o sottratte.
Se l’immobile oggetto di stima presenta caratteristiche che sono uguali al “bene tipo” a cui il saggio medio fa
riferimento, la percentuale da aggiungere è 0% (significa che le caratteristiche sono uguali);
Se l’immobile oggetto di stima presenta caratteristiche inferiori rispetto al “bene tipo” a cui il saggio medio fa
riferimento, la percentuale relativa (anche parziale) dovrà essere aggiunta perché caratteristiche inferiori
comportano un minore valore dell’immobile e quindi un maggior valore del saggio di capitalizzazione;
Se l’immobile oggetto di stima presenta caratteristiche superiori rispetto al “bene tipo” a cui il saggio medio
fa riferimento, la percentuale relativa (anche parziale) dovrà essere sottratta perché caratteristiche superiori
comportano un maggiore valore dell’immobile e quindi un minor valore del saggio di capitalizzazione;
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Caratteristiche
produttive
Caratteristiche
tipologiche
Caratteristiche di
posizione
Caratteristiche di
localizzazione
Il saggio di capitalizzazione r si ricava effettuando una serie di aggiunte o detrazioni derivanti dal giudizio
attribuito alle seguenti caratteristiche:
Descrizione
Valori medi
1)
± 0,22 %
Valori di
riferimento
- 0,17 %
± 0,28 %
- 0,21 %
± 0,18 %
+ 0,03%
± 0,08 %
± 0,06 %
± 0,36 %
± 0,20 %
4)
5)
6)
7)
Ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano. Livello dei
collegamenti e del servizio dei trasporti.
Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale (scuole, mercati,
edifici pubblici etc.).
Qualificazione dell’ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di
peggioramenti o miglioramenti ambientali.
Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato.
Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio.
Caratteristiche di panoramicità.
Caratteristiche di prospicienza e di luminosità.
8)
9)
Quota rispetto al piano stradale.
Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti.
± 0,08 %
± 0,06 %
- 0,00 %
- 0,03 %
- 0,18 %
- 0,10 %
+ 0,10 %
+ 0,04 %
+ 0,03 %
10)
Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza
degli impianti.
Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle
situazioni strutturali.
Età dell’edificio.
± 0,16 %
- 0,08 %
± 0,12 %
- 0,04%
± 0,10 %
+ 0,10%
2)
3)
11)
12)
13)
Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la presenza di mutui
edilizi).
± 0,06 %
+ 0,06%
14)
Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche di destinazione.
± 0,04 %
- 0,04%
Totale aggiunte e detrazioni immobili esposti a sud
- 0,59 %
Totale aggiunte e detrazioni immobili esposti a nord
- 0,39 %
* Procedimento tratto dal sito internet: www.lostudio.com Studio Associato Dott. Ing. Marru Maurizio e Dott. Ing. Daga Danilo.
Partendo da un saggio medio del 3,50 %, il saggio di capitalizzazione per la stima analitica del valore di
mercato è pari a:
- immobili esposti a sud/piazza V. Emanuele II (sub 35 e sub 38)
r = 2,91 %;
- immobili esposti a nord/corte interna (sub 30, sub 36 e sub 37)
r = 3,11 %;
Stima analitica dei beni per capitalizzazione dei redditi
Determinato il valore del saggio di capitalizzazione netto, stimato partendo da un valore medio suggerito
dall’Orefice a cui sono state aggiunte o tolte percentuali di “normalizzazione” in base ai quattro gruppi di
caratteristiche che definiscono le particolarità dell’immobile, è possibile determinare il valore di mercato del
bene immobile oggetto di stima per via analitica dividendo il reddito annuale netto per il saggio di
capitalizzazione così individuato per ottenere il valore di mercato dell’immobile oggetto di stima:
Vm = Rn/r
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Subalterno
Reddito netto
Saggio di
capitalizzazione r
Valore di mercato
Sub 30
€ 4.757,89
0,0311
€ 152.986,82
Sub 35
€ 1.785,17
0,0291
€ 61.346,05
Sub 36
€ 2.816,82
0,0311
€ 90.573,09
Sub 37
€ 3.949,43
0,0311
€ 126.991,39
Sub 38
€ 4.558,67
0,0291
€ 156.655,45
Conclusioni
Ora che si sono individuati i due valori tramite i due procedimenti di stima (sintetica e analitica) si verifica che
lo scostamento tra i due non superi una percentuale di tolleranza massima del 5-10%.
Il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di stima è la media aritmetica (arrotondata
all’eccesso) tra i due valori trovati.
All’ordinarietà, considerando l’immobile libero e disponibile, il più probabile valore di mercato dei
beni oggetto di stima è definito nella tabella sottostante
Subalterno
Vm sintetico
Vm analitico
Vm medio stimato
Sub 30
€ 147.108,00
€ 152.986,82
€ 150.047,41
Sub 35
€ 55.887,00
€ 61.346,05
€ 58.616,52
Sub 36
€ 87.092,00
€ 90.573,09
€ 88.832,55
Sub 37
€ 122.112,00
€ 126.991,39
€ 124.551,70
Sub 38
€ 142.716,00
€ 156.655,45
€ 149.685,72
Preso atto che la differenza di valori rientra all’interno della forbice del 10%, si può affermare che
all’ordinarietà, il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima è :
Valore di stima in cifre
Valore di stima in lettere
- sub 30
€ 150.000,00
centocinquantamila euro
- sub 35
€ 59.000,00
cinquantanovemila euro
- sub 36
€ 89.000,00
ottantanovemila euro
- sub 37
€ 125.000,00
centoventicinquemila euro
- sub 38
€ 150.000,00
centocinquantamila euro
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4. Documenti allegati
Elenco documentazione messa a disposizione dall’Ente:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
visure catastali;
estratto di mappa;
estratto di PRG;
copia concessione edilizia;
copia agibilità del fabbricato;
copia certificato di collaudo;
Elenco documentazione reperita direttamente:
7) planimetria degli immobili in scala 1:200 depositate presso N.C.E.U.;
8) documentazione fotografica;
Elaborati prodotti ai fini della stima
9) planimetrie su base cad per la determinazione della superficie commerciale
10) analisi caratteristiche intrinseche dell’immobile ai fine della determinazione del saggio di
capitalizzazione;
11) analisi del mercato immobiliare di Badia Polesine;
Badia Polesine, lì 31 ottobre 2011
Dott. Federico Muraro
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Dott. Muraro Federico – Comune di Badia Polesine
Allegato 1) Allegato 1) Allegato 1) Allegato 1) Allegato 1) Allegato 1) Allegato 1) Allegato 1) Allegato 2) Allegato 3)
Estratto PRG
Allegato 3)
Estratto PRG
Allegato 3)
Estratto PRG
Allegato 3)
Estratto PRG
Allegato 4) Allegato 4) Allegato 4) Allegato 4) Allegato 5) Allegato 5) Allegato 5) Allegato 6) Allegato 6) Allegato 6) Allegato 6) Allegato 6) Allegato 6) Allegato 7) Allegato 7) Documentazione fotografica
Facciata sud su piazza Vittorio Emanuele II
Facciata nord su corte interna
Allegato 8)
Documentazione fotografica
Vano ascensore
Interni, pavimentazione e distribuzione di spazi interni
Allegato 8)
Documentazione fotografica
Interni
Interni.
Allegato 8)
Documentazione fotografica
Interni, dettaglio serramenti, infissi con vetrocamera
Interni, impianto dall’allarme e dettaglio serramenti
Allegato 8)
Documentazione fotografica
Interni, particolare impianto di riscaldamento ed elettrico
Interni, effetti di vecchie infiltrazioni d’acqua nell’archivio
Allegato 8)
allegato 9)
Determinazione superficie commerciale:
1) sub 30, piano primo, categoria A/10, classe 2°, 4,5 vani, superficie commerciale 123,00 mq.;
2) sub 35, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, 1,5 vani, superficie commerciale 46,15;
3) sub 36, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, 2,5 vani, superficie commerciale 72,82 mq;
allegato 9)
4) sub 37, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, 3,5 vani, superficie commerciale 102,10 mq;
5) sub 38, piano secondo, categoria A/10, classe 2°, 4 vani, superficie commerciale 117,85 mq;
Badia Polesine, li 31 ottobre 2011
Firma
Allegato 10)
SCHEDE DI VALUTAZIONE SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE
Analizzare nel dettaglio delle voci che definiscono le aggiunte e le detrazioni al saggio di capitalizzazione:
1)
Ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti e del servizio
dei trasporti.
± 0,22 %
Questo punto va analizzato considerando separatamente le due voci che lo compongono
e alle quali è stata
attribuita diversa valenza:
1a)
Ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano.
± 0,15 %
Il valore massimo – 0,15 % è stato assegnato agli immobili ubicati lungo le vie e le piazze principali della
città, facendo decrescere progressivamente tale coefficiente all’aumentare della distanza dalle stesse, fino al
valore minimo +0,15 %.
Distanza da una via o piazza principale:
Meno di 100 metri
-0,15 %
Meno di 250 metri
-0,10 %
Meno di 500 metri
-0,05 %
Meno di 1000 metri
+0,05 %
Oltre i 1000 metri
+0,15 %
1b)
Immobile di riferimento
X
Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti.
± 0,07 %
Questa voce è stata poi suddivisa in due sottovoci, distinguendo fra vie servite e non servite dagli autobus
pubblici, secondo lo schema seguente:
Vie servite dagli autobus pubblici:
Presente una sola linea
Presenti due o più linee
Immobile di riferimento
-0,03 %
-0,07 %
Vie non servite dagli autobus pubblici:
Linea assente: fermata entro 100
-0,02 %
metri
Linea assente: fermata entro 500
+0,02 %
metri
Linea assente: fermata oltre i 500
+0,07 %
metri
2)
Immobile di riferimento
X
Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale (scuole,
mercati, edifici pubblici etc.).
± 0,28 %
L’attribuzione del giudizio avviene indicando quali fra le attrezzature collettive di seguito suggerite sono
localizzate nelle vicinanze dell’immobile oggetto di stima.
Partendo dal giudizio più sfavorevole (+ 0,28 %), corrispondente alla totale assenza di attrezzature collettive,
si ribalta progressivamente la situazione fino al giudizio più favorevole (− 0,28 %).
Presenza di attrezzature collettive
Scuole dell'obbligo
Istituti superiori
Facoltà universitarie
Mensa universitaria
Uffici postali
Impianti sportivi
Strutture sanitarie
-0,05 %
-0,05 %
-0,05 %
-0,03 %
-0,03 %
-0,03 %
-0,04 %
Immobile di riferimento
X
Allegato 10)
Luoghi di culto
Supermercati
Grandi magazzini
Centri commerciali
Mercato civico
Locali di spettacolo
Parcheggi pubblici
Percorsi linee CTM
3)
-0,03 %
-0,04 %
-0,03 %
-0,03 %
-0,04 %
-0,03 %
-0,04 %
-0,05 %
X
X
X
X
Qualificazione dell’ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni
di peggioramenti o miglioramenti ambientali.
± 0,18 %
Alle tre singole voci è stata attribuita la medesima valenza e l’intervallo è stato suddiviso in tre sotto-intervalli
da ± 0,06 %. Le considerazioni ovviamente non riguardano la singola unità immobiliare, ma l’intera zona
nella quale questa è localizzata. Si riportano ora le tre voci nelle quali è stato suddiviso il terzo punto e i
coefficienti assegnati ai giudizi espressi dall’utente:
Qualificazione dell’ambiente esterno:
Scarso
Mediocre
Sufficiente
Buono
Ottimo
+0,06 %
+0,03 %
0,00 %
-0,03 %
-0,06 %
Immobile di riferimento
Idoneità insediativa:
Scarso
Mediocre
Sufficiente
Buono
Ottimo
+0,06 %
+0,03 %
0,00 %
-0,03 %
-0,06 %
Previsioni di miglioramenti ambientali:
Scarso
+0,06 %
Mediocre
+0,03 %
Sufficiente
0,00 %
Buono
-0,03 %
Ottimo
-0,06 %
4)
X
Immobile di riferimento
X
Immobile di riferimento
X
Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o
privato.
± 0,08 %
Anche in questo caso è stata considerata l’intera zona di appartenenza dell’immobile e, constatato che
l’inquinamento ambientale è legato soprattutto al livello di inquinamento acustico, i giudizi risultano
inversamente proporzionali alla centralità dell’area.
Per quanto riguarda la presenza di verde pubblico o privato, sono da intendersi quelle aree la cui fruibilità è
estesa all’intera zona in esame e non il verde condominiale.
Divideremo il punto quattro in due voci aventi la medesima valenza:
Giudizio sul livello di inquinamento
ambientale:
Scarso
Mediocre
Sufficiente
Buono
Ottimo
Immobile di riferimento
+0,04 %
+0,02 %
0,00 %
-0,02 %
-0,04 %
X
Allegato 10)
Giudizio sulla presenza di verde pubblico:
Scarso
+0,04 %
Mediocre
+0,02 %
Sufficiente
0,00 %
Buono
-0,02 %
Ottimo
-0,04 %
5)
Immobile di riferimento
X
Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio.
± 0,06 %
Nella maggior parte dei casi il valore del coefficiente risulta inversamente proporzionale alla centralità
dell’immobile. Si è quindi assegnato un giudizio sufficiente nei casi in cui la possibilità di parcheggio esiste
nell’arco dell’intera giornata; un giudizio mediocre nei casi in cui tale possibilità diminuisca in alcune fasce
orarie, scarso qualora venga a mancare del tutto. Si assegneranno invece giudizi buoni o ottimi al crescere
della maggiore facilità di parcheggio nelle immediate vicinanze dell’immobile.
Disponibilità di spazi utilizzabili a parcheggio:
Scarsa
+0,06 %
Mediocre
+0,03 %
Sufficiente
0,00 %
Buona
-0,03 %
Ottima
-0,06 %
6)
Immobile di riferimento
X
Caratteristiche di panoramicità.
± 0,36 %
La panoramicità di un immobile è stata valutata attribuendo un giudizio sufficiente all’aurea mediocritas, e i
restanti per raffronto con questo:
Caratteristiche di panoramicità:
Scarsa
Insufficiente
Sufficiente
Buona
Ottima
7)
Immobile di riferimento
+0,36 %
+0,18 %
0,00 %
-0,18 %
-0,36 %
X
Caratteristiche di prospicienza e di luminosità.
± 0,20 %
Attribuendo equipollenti il contributo relativo alla prospicienza e quello relativo alla luminosità, si è suddiviso
l’intervallo in due sotto-intervalli aventi il medesimo campo di variazione:
Caratteristiche di prospicienza:
Scarsa
Insufficiente
Sufficiente
Buona
Ottima
+0,10 %
+0,05 %
0,00 %
-0,05 %
-0,10 %
Immobile di riferimento
Caratteristiche di luminosità:
Scarsa
Insufficiente
Sufficiente
Buona
Ottima
+0,10 %
+0,05 %
0,00 %
-0,05 %
-0,10 %
X
Immobile di riferimento
X
Allegato 10)
8)
Quota rispetto al piano stradale.
± 0,08 %
Sono state individuate le seguenti cinque classi, facendo corrispondere a ciascuna un preciso coefficiente
correttivo:
Quota rispetto al piano stradale:
Piano terra
Primo piano
Piano intermedio
Ultimo piano
Piano attico
9)
Immobile di riferimento
+0,08 %
+0,04 %
0,00 %
-0,04 %
-0,08 %
X
Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o
scoperti.
± 0,06 %
Questo coefficiente valuta la superficie complessiva dei locali accessori quali scantinati, ripostigli, stenditoi,
balconi, terrazze e verande, in funzione della superficie commerciale dell’immobile:
Dimensioni subordinarie o superordinarie
Scarso
+0,06 %
Sufficiente
0,00 %
Buono
−0,03 %
Ottimo
− ,06 %
Immobile di riferimento
X
Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di
± 0,16 %
efficienza degli impianti.
L’intervallo di variazione è stato suddiviso in due elementi: un sotto intervallo variabile fra ± 0,12 % e uno
variabile fra ± 0,04 %. Il primo è stato ulteriormente ripartito in due identiche quantità secondo lo schema
seguente:
10)
Grado di rifinitura interno:
Mediocre
Ordinario
Sufficiente
Discreto
Buono
Ottimo
+0,06 %
+0,02 %
0,00 %
-0,02 %
-0,04 %
-0,06 %
Immobile di riferimento
Grado di rifinitura esterno:
Mediocre
Ordinario
Sufficiente
Discreto
Buono
Ottimo
+0,06 %
+0,02 %
0,00 %
-0,02 %
-0,04 %
-0,06 %
Livello tecnologico degli impianti:
Scarso
Mediocre
Sufficiente
Discreto
Buono
Ottimo
+0,04 %
+0,02 %
0,00 %
-0,01 %
-0,03 %
-0,04 %
X
Immobile di riferimento
X
Immobile di riferimento
X
Allegato 10)
11)
Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle
situazioni strutturali.
± 0,12 %
La suddivisione in tre sottointervalli non è stata ritenuta opportuna in quanto nessuno degli immobili oggetto
di stima presentava problemi di sicurezza strutturale. Ci si è limitati pertanto a due intervalli di variazione
dipendenti dallo stato di conservazione interno ed esterno:
Stato di conservazione interno:
Scarso
Mediocre
Sufficiente
Discreto
Buono
Ottimo
+0,06 %
+0,03 %
0,00 %
-0,02 %
-0,04 %
-0,06 %
Stato di conservazione esterno:
Scarso
Mediocre
Sufficiente
Buono
Ottimo
+0,06 %
+0,03 %
0,00 %
-0,03 %
-0,06 %
12)
Immobile di riferimento
X
Immobile di riferimento
X
Età dell’edificio.
± 0,10 %
Il coefficiente di vetustà è stato assegnato secondo uno schema analogo a quello definito dalla legge
sull’equo canone, attribuendo il giudizio massimo (−0,10 %) agli immobili realizzati o ristrutturati totalmente
da non più di cinque anni. Per quelli realizzati o ristrutturati da sei a quindici anni, si aggiunge + 0,01 con
cadenza biennale; con cadenza annuale per età superiore ai sedici anni.
Sulla base della data corrente e delle date di costruzione o di ristrutturazione inserite dall’utente, il
programma fornisce in automatico il coefficiente.
13)
14)
Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la presenza di mutui
edilizi).
Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche di
destinazione.
± 0,06 %
± 0,04 %
Piuttosto che considerare separatamente le due voci, si è optato per la definizione di un unico coefficiente di
produttività secondo lo schema proposto dal Genio Civile che suddivide gli immobili in sette categorie:
Superficie dell’appartamento:
Fino a 40 mq
Da 40 a 60 mq
Da 60 a 80 mq
Da 80 a 90 mq
Da 90 a 120 mq
Da 120 a 150 mq
Da 150 a 180 mq
Oltre i 180 mq
Immobile di riferimento
-0,10 %
-0,08 %
-0,04 %
-0,02 %
0,00 %
+0,02 %
+0,03 %
+0,04 %
X
Allegato 10)
Caratteristiche
produttive
Caratteristiche
tipologiche
Caratteristiche di
posizione
Caratteristiche di
localizzazione
Tabella riassuntiva
Descrizione
Valori medi
1)
± 0,22 %
Valori di
riferimento
- 0,17 %
± 0,28 %
- 0,21 %
± 0,18 %
+ 0,03%
± 0,08 %
± 0,06 %
± 0,36 %
± 0,20 %
4)
5)
6)
7)
Ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano. Livello dei
collegamenti e del servizio dei trasporti.
Presenza di attrezzature collettive a distanza pedonale (scuole, mercati,
edifici pubblici etc.).
Qualificazione dell’ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di
peggioramenti o miglioramenti ambientali.
Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato.
Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio.
Caratteristiche di panoramicità.
Caratteristiche di prospicienza e di luminosità.
8)
9)
Quota rispetto al piano stradale.
Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti.
± 0,08 %
± 0,06 %
- 0,00 %
- 0,03 %
- 0,18 %
- 0,10 %
+ 0,10 %
+ 0,04 %
+ 0,03 %
10)
Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza
degli impianti.
Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle
situazioni strutturali.
Età dell’edificio.
± 0,16 %
- 0,08 %
± 0,12 %
- 0,04%
± 0,10 %
+ 0,10%
2)
3)
11)
12)
13)
Possibilità di dilazioni nei pagamenti (anche per la presenza di mutui
edilizi).
± 0,06 %
+ 0,06%
14)
Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti e modifiche di destinazione.
± 0,04 %
- 0,04%
Totale aggiunte e detrazioni immobili esposti a sud
- 0,59 %
Totale aggiunte e detrazioni immobili esposti a nord
- 0,39 %
allegato 11)
Analisi mercato immobiliare