RELAZIONE DI STIMA - Comune di Sassuolo

a seguito di incarico conferitomi verbalmente il sottoscritto geom. Paolo Meschiari,
dipendente di S.G.P. srl, sulla scorta delle necessarie documentazioni, conoscenza dei
luoghi, del mercato immobiliare locale e strumentazioni ha proceduto alla stima
dell'immobile di proprietà del Comune di Sassuolo che di seguito sarà nel dettaglio
descritto,
dopo aver provveduto:
1) a prendere visione dei documenti ufficiali riguardante i beni oggetto della presente
consulenza;
2) ad eseguire ulteriori ricerche e visure dei documenti presso l’Ufficio Tecnico Erariale, il
Comune di Sassuolo per accertare l’esatta e reale natura e consistenza dei beni oggetto di
stima;
3) ad effettuare sopralluoghi per rilevare dimensioni, caratteristiche e quant’altro necessario per
formulare la risposta al quesito sia in riferimento ai terreni che ai fabbricati;
4) a prendere in esame memorie;
ed avendo pregresse conoscenza dei luoghi e dei beni oggetto della presente consulenza.
Tutto ciò premesso, si espone quanto segue.
1. ESAME PRELIMINARE
1.0 Premessa:
1.1.0 Descrizione delle unità immobiliare;
Immobili ubicati in Sassuolo VIA ANCORA.
Individuazione catastale:
LE PARTICELLE:
– FOGLIO 2 N. 74 SOPPRESSA HA ORIGINATO LE PARTICELLE N. 103 – 104;
– FOGLIO 2 N. 126 SOPPRESSA HA ORIGINATO LE PARTICELLE N. 196 – 197 questa non è da cedere;
– FOGLIO 2 N. 149 SOPPRESSA HA ORIGINATO LE PARTICELLE N. 183 – 184;
– FOGLIO 2 N. 162 SOPPRESSA HA ORIGINATO LE PARTICELLE N. 185 – 186;
– FOGLIO 2 N. 164 SOPPRESSA HA ORIGINATO LE PARTICELLE N. 187 – 188;
– FOGLIO 2 N. 131 SOPPRESSA HA ORIGINATO LE PARTICELLE N. 195 – 194;
– FOGLIO 1 N. 116 SOPPRESSA HA ORIGINATO LE PARTICELLE N. 232 – 233;
– FOGLIO 1 N. 118 SOPPRESSA HA ORIGINATO LE PARTICELLE
N. 257 – 258 – 259 – 260 - 261.
SI VEDA L'APPOSITO ALLEGATO DETTAGLIATO PREDISPOSTO.
UBICAZIONE FOGLI CATASTALI N. 1-2-3-5-6
QUADRO DI UNIONE MAPPALI
(FUORI SCALA)
Riferimento della valutazione: 10 GENNAIO 2013.
1.1.1.1 PREMESSA DESCRITTIVA DEI BENI IMMOBILI E QUESITO ESTIMATIVO
Oggetto della stima del più probabile valore di mercato sono terreni ubicati in via Ancora che di seguito
saranno meglio descritti.
Nell'ambito delle convenzioni che regolamentano l’attuazione da parte di soggetti privati del piano
particolareggiato di iniziativa pubblica denominato “POLO ESTRATTIVO n. 6 – VIA ANCORA” ( rif.
deliberazioni del consiglio comunale n. 162/2000 e n. 86/2001), sono state programmate aree soggette al
recupero ambientale una volta completati i cicli delle coltivazioni estrattiva. E' in questi “disegni”
programmatici di recupero ambientale delle esauste cave, ubicate a nord-ovest del territorio comunale
che si forma il quesito estimativo trattato, inteso con la valutazione del non indifferente “urto” del carico
gestionale.
Il “POLO ESTRATTIVO n. 6 – VIA ANCORA” è ubicato nelle vicinanze del piccolo Aeroporto di Sassuolo
(Aviosuperficie), per circa ottocentomila metri quadrati si estende, unitamente al lato ovest di via Ancora,
fino al confine con il Comune di Formigine. Allo stato attuale lo sfruttamento delle cave non è ancora
completato, ma il quesito estimativo è predisposto in proiezione finale dei programmati cicli di
coltivazione.
Sono queste ultime cave esauste residuali, ad essere oggetto della stima del più probabile valore
di mercato.
Il paesaggio nella forma che l’uomo nel corso ed ai fini delle sue attività produttive e agricole
coscientemente e sistematicamente imprime al paesaggio naturale, mentre la forma del paesaggio
naturale è così come dato dalla natura.
Nel caso specifico si tratta di “catini artificiali” prodotti dalle escavazioni estrattive abbandonate degli anni
'80-’90, di cui la natura si sta riapproriando. E di “catini artificiali”
residuali alle escavazioni, di profondità variabile da -6,50 a -9,50 ml. rispetto al piano medio di campagna,
con una prevalenza dei -9,50 ml..
I lavori di scavo hanno modificato la naturale conformazione del terreno riconoscendone
preventivamente le caratteristiche di resistenza meccanica, saranno e sono stati rispettosi del suo angolo
di naturale declivio (pendenza che tende ad assumere il terreno senza opere di contenimento) nelle
decisioni per l’inclinazione da imporre alle pareti dello scavo.
Le aree d’intervento del progetto sono ad oggi di molti proprietari, fra i quali il Consorzio Idraulico
Sassolese corrispondente al Comune di Sassuolo, dopo il completamento delle opere saranno cedute a
titolo gratuito al Comune di Sassuolo . Si veda l'allegato elenco dei beni.
Uno degli obiettivi è quello di salvaguardare il più possibile lo stato di rinaturalizzazione spontanea e la
valenza ecologica dei nuovi microambienti divenuti habitat selvatici in nicchie ecologiche del “corridoio”
del fiume Secchia. (Come imposto dalla “ VARIANTE AL PIANO GENERALE DEL COMUNE DI SASSUOLO
-P.A.E. - RELAZIONE ILLUSTRATIVA” in cui sono indicati i diversi obbietti seguenti: - Completamento delle
quantità estrattive previste per il Polo n.6 “Via Ancora”; soddisfacimento di una quota del fabbisogno provinciale di
inerti pregiati; - realizzazione del recupero delle aree oggetto dell’attività estrattiva e realizzazione del Parco
Fluviale; - trasferimento, in aree idonee, degli impianti di trasformazione di inerti attualmente esistenti in fregio al
fiume Secchia ).
PANORAMICA - HABITAT TIPO
1.1.1.2 EFFETTI DEL "PROGETTO DEFINITIVO RACCORDO AUTOSTRADALE CAMP0GALLIANO—
SASSUOLO DI COLLEGAMENTO TRA LA A22 E LA SS467 PEDEMONTANA"
II progetto di coltivazione delle aree di nuova escavazione e di recupero e rigenerazione di quelle
esaurite, si è dovuto conformare alla variazione urbanistica introdotta dall'ANAS S.p,A. per le procedure
inerenti al: "Progetto del raccordo autostradale CampogaIIiano - Sassuolo di collegamento tra la A22 e la
SS467 Pedemontana", concretizzato in prima istanza, dalla relativa dichiarazione di pubblica utilità del
“corridoio di esproprio”. Un vincolo che grava in modo rilevante sulle pianificazioni di tutto il comparto
compresa l'attuazione dell'escavazione in predicato.
VISTA SATELLITARE
1.1.2 Requisito di edificabilità legale: (esame urbanistico);
COMUNE DI SASSUOLO
PROVINCIA DI MODENA
Giugno 2013
PIANO STRUTTURALE COMUNALE
NORME
VARIANTE AI SENSI DELL'ART.32 L.R. 20/2000
VERSIONE APPROVATA
(OMISSIS)
Art. 63 – Aree di valore naturale e ambientale – AVA
1. Ai sensi dell’art. A-17 della L.R. 20/2000, sono individuate nella cartografia del PSC e
classificate come aree di valore naturale e ambientale:
- l’invaso e l’alveo del fiume Secchia;
- i territori collinari della riserva naturale delle salse di Nirano;
- le zone di tutela naturalistica di cui all'art. 25 del PTCP e all'art.19 delle presenti Norme.
2. Il PSC persegue la protezione, conservazione e valorizzazione di tali aree, prevedendo
entro tali ambiti soltanto attività compatibili con il criterio generale della sostenibilità ambientale
e della conservazione del patrimonio naturalistico.
3. In relazione agli ambiti in oggetto, il POC ha il compito di coordinare interventi di restauro
ambientale, riequilibrio idrogeologico, gestione di aree boscate, con le previsioni insediative e
infrastrutturali che direttamente o indirettamente comportino effetti su tali ambiti.
4. Ai fini del migliore perseguimento degli obiettivi di tutela e qualificazione delle aree di
valore naturale e ambientale, l’Amministrazione Comunale può promuovere intese e accordi
territoriali con i comuni contermini e con la Provincia di Modena, ai fini sia di una
omogeneizzazione delle discipline e di un coordinamento dei programmi di intervento, sia
dell’attuazione di specifiche iniziative di valorizzazione. La proposta di area fluviale protetta del
Secchia è definita ai sensi di quanto previsto al precedente art. 27.
(OMISSIS)
Art. 65 - Ambiti agricoli periurbani - AAP
1. Sono zone che a seguito dell'espansione dell'urbanizzato – ed in particolare degli ambiti specializzati per attività
produttive - si trovano oggi a stretto contatto con l'edificato, di cui rappresentano i margini verdi, e che interagiscono
con il territorio urbano in termini:
- di relazioni ecologiche, in quanto subiscono azioni di pressione antropica per effetto della prossimità del territorio
urbanizzato;
- di relazioni paesaggistiche basate sul rapporto tra spazi aperti e spazi periurbani edificati;
- di relazioni funzionali, connotate da possibili conflitti in rapporto alla vulnerabilità delle componenti ambientali
coinvolte (aria, acqua, suolo) e alle reciproche esigenze di protezione.
2. In tali ambiti il PSC conferma gli usi agricoli - con esclusione degli allevamenti zootecnici - e quelli di verde privato
a servizio delle altre attività, con la specifica finalità di favorire il mantenimento di spazi aperti, organizzati su colture e
destinazioni capaci di mantenere, valorizzare e qualificare i quadri paesaggistici, e di arrestare il processo di
abbandono del territorio agricolo periurbano, favorendo l'insediamento di attività specializzate compatibili con i
vicini insediamenti urbani (strutture ricreative e per il tempo libero, dotazioni ecologiche e servizi ambientali),
integrative del reddito agrario.
3. La disciplina ordinaria è contenuta nel RUE. Le modalità di uso e trasformazione avvengono attraverso intervento
diretto.
4. Qualora gli interventi da prevedere, anche sulla base di accordi con i privati interessati (art.18 L.R.20/2000),
assumano rilevante interesse per la comunità locale, essi possono essere previsti in sede di POC. Tali interventi
possono prevedere azioni di bonifica e riqualificazione ambientale, ad esempio attraverso interventi di adeguamento
delle reti tecnologiche e delle infrastrutture, verificando che siano garantiti corretti rapporti ecologici, funzionali e
percettivi con lo spazio urbano.
(OMISSIS)
Art. 68 - Aree destinate ad attività estrattive soggette al PAE
1. Le attività estrattive non sono ammesse nelle seguenti zone:
- zone di interesse storico-archeologico appartenenti alle categorie di cui alle lettere “a” e “b1” del comma 2 dell’art.
23;
- zone di tutela naturalistica di cui all’art. 19;
- sistema forestale boschivo di cui all’art. 22, nei casi in cui l’area forestale presenti le
caratteristiche di cui al comma 2, lettera g), art. 31 della L.R. n. 17/1991 (Disciplina delle attività estrattive);
- calanchi peculiari di cui all’art. 13 comma 1 lettera a);
- invasi ed alvei di corsi d’acqua di cui all’art. 5.
2- il Piano per le Attività Estrattive comunale può prevedere, fatte salve più restrittive prescrizioni ed in conformità al
PIAE sovraordinato, nuovi ambiti o poli estrattivi negli elementi della rete ecologica provinciale di cui al Titolo 6 del
PTCP vigente, vincolandoli al rispetto dei seguenti punti:
- recupero a carattere naturalistico nei nodi ecologici complessi e nei corridoi ecologici primari;
- recupero prioritariamente naturalistico per i restanti elementi della rete ecologica provinciale;
- destinazione finale coerente con le finalità della rete ecologica.
Nelle zone in cui le previsioni estrattive interessano elementi della rete ecologica provinciale individuata nelle Carte
1.2 del PTCP2009, deve essere garantita la conservazione, in buono stato di efficienza, degli habitat e delle specie
presenti. Il recupero di siti, sedi di attività estrattive, che ricadono all’interno dei principali ambiti di paesaggio
individuati nella carta 1.1 del PTCP2009 deve essere disciplinato con destinazioni e assetti funzionali al
perseguimento degli obiettivi specifici di riqualificazione dell’ambito.
3. Nelle tavole del PSC è riportato il perimetro dell’ambito in territorio rurale, oggetto di attività di escavazione di inerti,
disciplinato dal Piano delle Attività Estrattive vigente. Entro tale perimetro si applica la normativa del PAE, in
conformità al PIAE provinciale. Modifiche al PAE sono ammesse se conformi al PIAE della Provincia di Modena e alla
normativa vigente, nei limiti e alle condizioni stabiliti dal PTCP vigente.
(OMISSIS)
Art. 76 - Dotazioni ecologiche e ambientali e Piano del Verde
1. Ai sensi dell'art.A-25 della L.R. 24.3.2000 n.20, le dotazioni ecologiche e ambientali sono costituite dall'insieme
degli spazi, delle opere e degli interventi che concorrono, insieme alle infrastrutture per l'urbanizzazione degli
insediamenti, a migliorare la qualità dell'ambiente urbano, mitigandone gli impatti negativi. Le dotazioni sono volte in
particolare:
- alla tutela e al risanamento dell'aria e dell'acqua e alla prevenzione del loro inquinamento;
- alla gestione integrata del ciclo idrico;
- alla riduzione dell'inquinamento acustico ed elettromagnetico;
- al mantenimento della permeabilità dei suoli e al riequilibrio ecologico dell'ambiente urbano;
- alla raccolta differenziata dei rifiuti.
2. Rientrano tra le dotazioni ecologiche e ambientali anche gli spazi di proprietà privata che concorrono al
raggiungimento delle finalità di cui al comma 1, attraverso la specifica modalità di sistemazione delle aree
pertinenziali stabilita in sede di PSC (schede normative di ambito), di POC (schede di assetto urbanistico) e di RUE
(criteri di recupero e riuso dei fabbricati).
3. Al fine di favorire il recupero dei fabbricati inclusi negli ambiti ECO o la loro demolizione e sostituzione, con
l’obiettivo della qualificazione ambientale di tali aree, il POC può assegnare diritti edificatori residenziali commisurati
alla dimensione dei fabbricati esistenti e degli ambiti di pertinenza, finalizzati all’attuazione di progetti di recupero
edilizio e sistemazione paesaggisticoambientale.
4. La tavola 1 del PSC perimetra e classifica con sigla ECO le aree destinate a dotazioni ecologiche e ambientali
Entro i perimetri degli ambiti AR e AN sono individuate dalle tavole del PSC altre dotazioni ecologiche e ambientali,
come indirizzo per l’attuazione dei requisiti e prestazioni assegnate all'ambito (e definite nella rispettiva scheda
normativa), la cui esatta localizzazione, quantificazione e definizione progettuale spetta al POC e al RUE (per gli
ambiti territoriali non interessati dal POC).
5. Nelle tavole del RUE le dotazioni ecologiche sono distinte in ECO-U (dotazioni di livello urbano) ed ECO-L (di
livello locale); il RUE individua inoltre, all’interno degli ambiti AC, APC, APS, dotazioni ecologiche aggiuntive,
anch’esse classificate con la sigla ECO-L, integrative rispetto a quelle definite nella cartografia di PSC.
Le caratteristiche delle aree destinate a dotazioni ecologiche ECO-U ed ECO-L sono le stesse (inedificabilità, finalità
di qualificazione e protezione ambientale).
Le aree classificate ECO-U possono concorrere, se inserite in un ambito perimetrato dal PSC, al calcolo dei diritti
edificatori dell’ambito entro cui sono perimetrate.
Le aree classificate ECO-L e comprese entro gli ambiti APS – APC – AR – AN concorrono sempre, in sede attuativa,
al calcolo dei diritti edificatori degli ambiti attraverso i quali si attuano le previsioni del PSC. Alle aree classificate
ECO-L entro ambiti urbani consolidati AC non sono assegnati diritti edificatori.
Le dotazioni ECO-U possono essere modificate soltanto attraverso variante al PSC, mentre per quelle classificate
ECO-L è richiesta la variante al RUE, nel rispetto delle prescrizioni generali dell’ambito di PSC di appartenenza.
6. All’interno delle fasce ECO localizzate lungo la strada Pedemontana è ammessa la realizzazione di ampliamenti o
opere di razionalizzazione infrastrutturale della strada stessa.
Nelle sole fasce ECO lungo la strada Pedemontana prospicienti ambiti specializzati per attività produttive non inclusi
entro perimetri che il PSC assoggetta a trasformazione urbanistica da attuarsi previo inserimento nel POC, è
ammessa la localizzazione di impianti per la distribuzione di carburante, da realizzare nel rispetto della disciplina
normativa vigente.
La porzione restante di fascia ECO prospiciente gli ampliamenti stradali dovrà essere sistemata con opere di
mitigazione degli impatti negativi. Le aree per l’insediamento dei distributori di carburante dovranno avere a
disposizione un margine di territorio dove realizzare opere di mitigazione ambientale nei confronti del tessuto edificato
circostante a completamento degli interventi sulla restante parte di fascia ECO. La disciplina per l’insediamenti di tali
impianti è definita nel RUE.
7. Il Comune di Sassuolo, in conformità con i principi sanciti dall’articolo 9, comma II della Costituzione, intende
salvaguardare e promuovere lo sviluppo del verde come bene fondamentale della comunità in un’ottica di tutela e di
incremento della biodiversità.
8. Il Comune si impegna a:
- tutelare e promuovere il verde come elemento qualificante del contesto territoriale e come fattore di miglioramento
della qualità della vita delle persone;
- diffondere la cultura del verde a tutti i livelli attraverso una informazione specifica e qualificata, la formazione degli
operatori pubblici addetti, la sensibilizzazione sulle problematiche connesse e la promozione di eventi dedicati;
- favorire la partecipazione dei cittadini sulle questioni relative alla gestione e allo sviluppo del verde;
- indicare le corrette modalità di gestione ed intervento sul verde attraverso la
pubblicazione di documenti dedicati quali linee guida, indicazioni tecniche e altro;
- aumentare la consistenza del patrimonio vegetale nel proprio territorio e quindi del carbonio in esso stoccato, per
favorire la riduzione dell’anidride carbonica presente in atmosfera;
- aderire a politiche, programmi e piani di miglioramento del patrimonio vegetale adottati da enti e organizzazioni
esterne;
- individuare e potenziare la “rete ecologica comunale” attraverso l’adozione di progetti dedicati, coordinati a progetti
sovraordinati;
- attuare gli interventi previsti dalla legge 29 gennaio 1992, n.113 (un albero per ogni neonato).
9. In tutto il territorio comunale vige il principio della tutela del patrimonio verde inteso nella sua interezza e nelle sue
costituenti elementari; da ciò discende il divieto di abbattimenti e danneggiamenti a qualsiasi titolo, fatte salve le
esigenze colturali, fitosanitarie o di stretta necessità, delle piante e del substrato sul quale le stesse vivono.
10. Il Comune in coerenza con i principi enunciati, dà esecuzione agli impegni ed agli obiettivi generali attraverso la
pianificazione e programmazione degli interventi elaborando il Piano del Verde ed il Programma annuale di
attuazione. Il Piano del Verde è lo strumento urbanistico/ambientale che consente di determinare in maniera organica
e integrata gli interventi per lo sviluppo quantitativo e qualitativo, oltre che di manutenzione e gestione del
verde.
11. Nel RUE sono contenute le norme specifiche di attuazione degli indirizzi sopraindicati.
(OMISSIS)
COMUNE DI SASSUOLO
PROVINCIA DI MODENA
RUE 2011
REGOLAMENTO URBANISTICO EDILIZIO
NORME
Giugno 2013
VERSIONE APPROVATA
VARIANTE
(OMISSIS)
Art. 103 – Ambiti AVA: destinazioni ed interventi ammessi
1. L’art. 63 del PSC disciplina e classifica tali aree garantendone la protezione, conservazione e valorizzazione. Per
tali aree la pianificazione comunale persegue strategie di tutela e valorizzazione delle risorse naturalistiche,
paesaggistico-ambientali e storico–culturali ed obiettivi di conservazione del suolo, del sottosuolo, delle acque, della
flora e della fauna, attraverso il mantenimento e la ricostruzione di tali componenti e degli equilibri naturali tra di essi,
nonché attraverso la loro controllata fruizione collettiva per attività di studio, di osservazione, escursionistiche e
ricreative.
2. Gli ambiti AVA comprendono le “Zone di tutela naturalistica” e sono pertanto disciplinati, entro i relativi ambiti
perimetrati nelle tavole 2 del PSC, per quanto riguarda gli aspetti specifici di tutela delle risorse ambientali, anche
dall’art.19 del PSC.
3. Nel rispetto delle disposizioni generali richiamate agli articoli precedenti, negli ambiti AVA sono consentiti i seguenti
usi: U32, U33, U34, U35, U37, mediante cambio d'uso di edifici o parti di edifici preesistenti facenti parte di
un’azienda agricola, sui quali possono essere eseguiti gli interventi edilizi ammessi dal RUE. Sono ammessi, nel
rispetto delle condizioni prescritte nel PSC e specificate nel RUE, i seguenti usi: U24, U43, U44, U53.
Oltre agli usi legittimamente preesistenti, sono inoltre ammessi, in quanto considerati compatibili in determinati casi di
recupero del patrimonio edilizio esistente, nei limiti specificati all’art. 102 i seguenti ulteriori usi: U1, U11, U16, U21,
U24.
4. Non è ammessa la Nuova Costruzione, né Ampliamento; è ammesso solo il recupero, per intervento diretto, dei
fabbricati esistenti nel rispetto delle seguenti categorie d’intervento: Manutenzione Ordinaria, Manutenzione
Straordinaria, Restauro Scientifico, Restauro e Risanamento Conservativo, Ristrutturazione Edilizia e Ristrutturazione
Edilizia con vincolo di conservazione.
5. Qualunque intervento tra quelli ammessi dall’art.19 del PSC (infrastrutture, attrezzature, opere di sistemazione,
ecc.) deve essere tale da garantire la conservazione dell’assetto morfologico, l’utilizzo di forme tradizionali di
sistemazione, la conservazione dei segni architettonici della tradizione, la contestuale eliminazione di elementi
incongrui.
6. Le prescrizioni di cui ai commi precedenti si applicano, in termini generali, anche attraverso progetti integrati (di
restauro ambientale, riequilibrio idrogeologico, gestione aree boscate) definiti in sede di POC e programmi di
intervento previsti da eventuali intese e Accordi territoriali con comuni contermini e la Provincia di Modena, ai sensi di
quanto previsto al comma 4 dell’art. 63 del PSC.
(OMISSIS)
Art. 105 – Ambiti AAP: destinazioni ed interventi ammessi
1. La cartografia di PSC individua due distinti ambiti AAP relativamente ai quali si applicano le norme di cui al
presente articolo secondo fattori differenziati di limitazione degli interventi riferiti alle relazioni paesaggistiche,
ecologiche e funzionali.
a) Ambito AAP situato a sud della strada Pedemontana
b) Ambito AAP situato a nord della strada Pedemontana
a) Ambito AAP situato a sud della strada Pedemontana
ragione della particolare sensibilità paesaggistica, ambientale e storica che tale ambito manifesta.
3. Il duplice filare dei pioppi cipressini che inquadra prospetticamente la facciata meridionale del
Palazzo Ducale dalla Palazzina del Belvedere e viceversa, costituisce un segno di valenza territoriale e
paesaggistica ed è sottoposto alla specifica tutela degli insediamenti IS di cui alle norme del PSC e del
presente RUE.
4. Per tutta la lunghezza del filare, nelle aree laterali di rispetto è vietato qualsiasi intervento di
modificazione, anche temporaneo, del territorio e specificatamente sono vietati movimenti di terra,
esposizioni di merci a cielo libero, gli interventi di pavimentazione ed impermeabilizzazione dei suoli.
5. Gli interventi di nuova costruzione, in quanto ammessi ai sensi del presente Capo, dovranno
comunque rispettare una distanza minima di 100 m. per lato dalla fascia classificata IS graficamente
individuata nel PSC in corrispondenza del filare e delle aree di pertinenza dello stesso.
6. In corrispondenza dell’ambito contraddistinto dalla sigla PF4, nella tavola di PSC, il limite di
rispetto che le nuove costruzioni dovranno osservare rispetto alla stessa fascia è pari a ml. 50,00.
7. La zona di rispetto avente profondità di 100 m. o 50,00 m. è quindi a tutti gli effetti inedificabile,
anche se ne può essere computata l’estensione ai fini del calcolo dei parametri urbanistici.
8. Sono ammessi i seguenti usi: U32, U33, U35, U36, U37. Gli usi U32 e U37 sono ammessi
esclusivamente per cambio d'uso di edifici o parti di edifici preesistenti facenti parte di un’azienda
agricola, sui quali possono essere eseguiti gli interventi edilizi consentiti dal RUE.
Sono ammessi, nel rispetto delle condizioni prescritte nel PSC e specificate nel RUE, i seguenti usi: U8,
U10, U24, U43, U53.
Oltre agli usi preesistenti, sono inoltre ammessi, solo in quanto considerati compatibili in determinati casi
di recupero del patrimonio edilizio esistente, nei limiti specificati all’art. 102 e ai commi seguenti del
presente articolo, i seguenti ulteriori usi: U1, U2, U4, U5, U11, U12, U16, U17, U21, U40.
9. Nell’ambito AAP a sud della Pedemontana non è ammesso l’insediamento di nuovi allevamenti
(U34) sia mediante Nuova Costruzione/Ampliamento, che per cambio d’uso di edifici esistenti.
10. Sono ammessi con intervento diretto i seguenti interventi: Manutenzione Ordinaria, Manutenzione
Straordinaria, Restauro Scientifico, Restauro e Risanamento Conservativo, Ristrutturazione Edilizia,
Ristrutturazione Edilizia con vincolo di conservazione.
11. Sono attuabili attraverso il PIA gli interventi di Ampliamento e Nuova Costruzione.
12. Nel caso di aziende agricole esistenti alla data di adozione del PSC, gli interventi di Nuova
Costruzione e Ampliamento di fabbricati ad uso U33 possono essere realizzati anche in assenza di PIA,
secondo i seguenti parametri:
- SFa minima = 3 ha;
- Su massima = 500 mq per il primo ettaro aumentabili in proporzione all’ampiezza dell’azienda
agricola nel rapporto di 60 mq/ha. successivo al primo;
- Su massima del singolo edificio = 600 mq;
- altezza massima di ciascun fronte: Hmax = 9,00 m. misurati a valle per i terreni in declivio.
- distanza dai confini di proprietà: D1 = 10,00 m.
- distanza dai confini d’ambito: D2 = 10,00 m.
- distanza da edifici abitativi interni all’unità agricola: D5 = 10,00 m.
b) Ambito AAP situato a nord della strada Pedemontana
13. Le aree ricadenti nell’ambito territoriale AAP sono assoggettate a specifiche norme di tutela in
ragione della particolare sensibilità paesaggistica, ambientale e storica che tale ambito manifesta. Gli
interventi edilizi si attuano:
- per intervento diretto i seguenti interventi sul patrimonio edilizio esistente: Manutenzione
Ordinaria, Manutenzione Straordinaria, Restauro Scientifico, Restauro e Risanamento
Conservativo, Ristrutturazione Edilizia, Ristrutturazione Edilizia con vincolo di conservazione;
- attraverso il PIA gli interventi di Ampliamento e Nuova Edificazione.
14. Nell’ambito AAP a nord della Pedemontana sono ammessi i seguenti usi: U32, U33, U35, U36,
U37. L'uso U37 è ammesso esclusivamente per cambio d'uso di edifici o parti di edifici preesistenti
facenti parte di un’azienda agricola, sui quali possono essere eseguiti gli interventi edilizi ammessi dal
RUE.
Sono ammessi, nel rispetto delle condizioni prescritte nel PSC e specificate nel RUE, i seguenti usi: U8,
U10, U38, U39, U42, U43, U44, U53.
Oltre agli usi legittimamente preesistenti, sono inoltre ammessi, in quanto considerati compatibili in
determinati casi di recupero del patrimonio edilizio esistente nei limiti specificati all’art. 102 i seguenti
ulteriori usi: U1, U2, U4, U5, U11, U12, U13, U16, U17, U21, U24, U40.
15. La realizzazione di nuovi edifici ad uso U32 è subordinata alla presentazione del PIA nei seguenti
casi:
- Nuova Costruzione;
- Ampliamento di edifici esistenti finalizzato alla realizzazione di nuove unità immobiliari;
- Nuova Costruzione a fronte di una richiesta di deroga al parametro della Sfa (subordinatamente
alla dimostrazione dell’indispensabilità dell’edificio residenziale rispetto alle necessità imposte
dagli ordinamenti colturali e di una corretta conduzione aziendale);
- creazione di un nuovo centro aziendale.
16. Nell’ambito AAP a nord della Pedemontana non è ammesso l’insediamento di nuovi allevamenti
(U34) sia mediante nuova costruzione/ampliamento, che per cambio d’uso di edifici esistenti.
(OMISSIS)
Art. 115 – Dotazioni ecologiche e ambientali - Permeabilità dei suoli
1. Insieme alle infrastrutture per l’urbanizzazione degli insediamenti, costituiscono in particolare
dotazioni ecologico – ambientali del territorio:
a) le aree riservate alla realizzazione delle fasce di rispetto e ambientazione al sistema della mobilità
e del verde di compensazione ambientale;
b) le aree a verde privato e/o condominiale di pertinenza delle costruzioni ed il verde di
compensazione ambientale per il miglioramento della qualità ambientale;
c) gli spazi permeabili negli ambiti urbani;
d) i corridoi ecologici e le aree di rinaturazione laterali ai canali, ai corsi d’acqua, ai rii;
e) il sistema degli interventi di diversa tipologia necessari a prevenire e mitigare i rischi di
inquinamento (acustico, atmosferico, elettromagnetico);
f) il sistema degli interventi necessari a prevenire i rischi naturali ed in particolare quelli
indispensabili a prevenire il rischio idraulico, il rischio idrogeologico;
g) il sistema degli interventi per la tutela della viabilità storica, per il miglioramento della viabilità
urbana e rurale;
h) il sistema degli interventi per il risparmio energetico e la promozione delle fonti alternative;
i) il sistema degli interventi per la promozione della raccolta differenziata ed il trattamento dei rifiuti
solidi urbani;
j) costituiscono inoltre dotazioni ecologiche, non computabili nelle aree destinate ad attrezzature e
spazi collettivi , le aiuole e le alberature stradali, le aree a verde pubblico inferiori a 50 mq.,
nonché le fasce di rispetto e ambientazione stradale specificatamente individuate nella cartografia
della strumentazione urbanistica comunale, le fasce previste a verde pubblico lungo le strade
urbane di attraversamento e lungo le strade extraurbane fino ad una profondità di 5,00 ml.
Negli ambiti classificati ECO dal PSC sono previste attrezzature, infrastrutture e sistemazioni finalizzate
all’urbanizzazione degli insediamenti, al miglioramento della qualità dell’ambiente urbano e alla
mitigazione degli impatti negativi.
2. I perimetri delle fasce territoriali classificate ECO non costituiscono confine di zona e pertanto non
sono considerati ai fini della misura delle distanze dai confini.
3. Il RUE classifica con ECO-L gli spazi destinati a dotazioni ecologiche in continuità ad ambiti
specializzati per attività produttive o ad ambiti urbani consolidati; generalmente si tratta di aree di
proprietà privata, che non rientrano nel calcolo della superficie fondiaria in quanto sono destinate alla
mitigazione degli impatti e alla protezione degli insediamenti. Tali aree possono essere oggetto di
specifiche forme di convenzionamento con il Comune, per garantire il corretto perseguimento delle
finalità ecologiche.
4. Sono classificate con sigla ECO-U le dotazioni ecologiche previste dal PSC.
5. Le fasce ECO individuate all’interno dei perimetri assoggettati a PUA sono attuate previo
inserimento in POC, fermo restando che per una fascia della larghezza di 10 metri a partire dal confine
stradale, qualora l’area ECO risulti compresa entro il limite di rispetto stradale, l’area stessa deve essere
sistemata a verde a servizio ed arredo della sede stradale e ceduta gratuitamente all’Amministrazione
Comunale in aggiunta alle aree da cedere per attrezzature e spazi collettivi.
6. Nelle aree classificate ECO è consentito, in attesa della definizione di specifici accordi, il
mantenimento dello stato di fatto e di attività in essere con l’eccezione delle attività di stoccaggio
(depositi all’aperto di qualsiasi prodotto industriale, materiali di rottamazione, ecc.), e di attività
produttive. Nel progetto di nuova di sistemazione delle aree, oggetto di convenzionamento,
l’Amministrazione Comunale potrà autorizzare il mantenimento di sistemazioni tali da garantire la
funzionalità nell’accesso agli insediamenti non altrimenti risolvibile. Negli ambiti destinati ad ospitare le
dotazioni ecologiche, in attesa che si concretizzino le previsioni del PSC e in assenza di POC, sono
ammessi interventi diretti sul patrimonio edilizio esistente, compresa la Ristrutturazione Edilizia .
7. Il reperimento e la realizzazione delle dotazioni ecologico-ambientali sono richiesti sia nel territorio
urbanizzato quanto nel territorio rurale per tutti gli interventi urbanistici ed edilizi che eccedono la
manutenzione straordinaria. Il reperimento e la realizzazione delle dotazioni ecologico-ambientali di cui
alle lettere b)-c)-d)-e)-f)-g)-i) del precedente comma 1, è obbligatorio per tutti gli interventi conservativi, di
Nuova Costruzione che comportano un aumento di SC e/o carico urbanistico, indipendentemente
dall’ambito in cui essi ricadono. Per quanto riguarda il verde di compensazione ambientale, questa
specifica dotazione ecologica è richiesta in tutti gli interventi che, per qualsiasi motivo, contemplino
l’abbattimento di alberature d’alto fusto, di siepi, di macchie di vegetazione spontanea. In tali casi, si
applicano le disposizioni di cui al successivo art. 116.
Art. 116 - Verde pubblico e privato
1. Le norme del presente articolo si applicano alle aree verdi pubbliche e private, fatti salve ulteriori e
diverse disposizioni indicate nello specifico “Regolamento del Verde” predisposto dall’Amministrazione
comunale; sono esclusi gli interventi sulle coltivazioni agrarie e sulla vegetazione forestale assoggettata a
coltura, ivi comprese le attività floro-vivaistiche.
2. In tutto il territorio comunale vige il principio della tutela del patrimonio verde inteso nella sua
interezza e nelle sue costituenti elementari: da ciò discende il divieto di abbattimenti e danneggiamenti a
qualsiasi titolo, fatte salve le esigenze colturali, fitosanitarie o di stretta necessità, delle piante e del
substrato sul quale le stesse vivono. Sono quindi considerati danni sia quelli diretti quali tagli di rami o di
radici, scortecciamenti, urti, bruciature e simili, sia quelli indiretti quali costipamento o
impermeabilizzazione del suolo, sversamenti di sostanze fitotossiche, riduzione della stabilità e simili.
3. Oltre a quanto previsto nelle normative sovraordinate, sono oggetto di tutela specifica:
a) gli alberi aventi circonferenza del fusto, misurata a 1,30 metri da terra, superiore a cm 50 per le
specie di prima e seconda grandezza, e superiore a cm 30 per le specie di terza grandezza; per le
piante con più fusti, se almeno uno di essi raggiunge i 25 cm;
b) gli alberi, gli arbusti o le emergenze quali macchie, siepi, giardini o altro, riconosciute di “elevato
pregio” con apposito atto deliberativo del Comune; la dichiarazione di elevato pregio estetico,
storico/testimonale, naturalistico o altro, è comunicata ai proprietari o ai possessori o ai detentori a
qualsiasi titolo e pubblicata per 30 giorni all’albo pretorio del Comune.
4. La richiesta di abbattimento o rimozione di alberi, arbusti o quanto soggetto a tutela specifica,
redatta in carta libera, deve essere corredata da idonea documentazione fotografica ed adeguatamente
motivata.
5. L’abbattimento potrà essere effettuato solo in presenza del nulla osta a firma del Dirigente
competente o suo delegato, ovvero decorsi trenta giorni dalla data di ricevimento della domanda
(silenzio assenso). Il Comune, nel caso in cui non appaiano sufficientemente motivate le ragioni
dell'abbattimento, può richiedere che l'interessato presenti una perizia di un tecnico abilitato ed a sua
volta ricorrere a tale consulenza specifica. La richiesta di perizia interrompe il termine sopraindicato che
viene prorogato di ulteriori 30 giorni. Le richieste accolte, in rispetto del principio del mantenimento del
patrimonio vegetale, conterranno le prescrizioni di reimpianto e/o nuove realizzazioni anche individuando
siti diversi da quello oggetto di autorizzazione.
6. Il Comune, in coerenza con i principi enunciati all’art. 76 del PSC, dà esecuzione agli impegni ed
agli obiettivi generali attraverso la pianificazione e programmazione degli interventi ed individua nel
“censimento” lo strumento conoscitivo di base.
7. Il Comune predispone il “Piano del Verde”, realizzato da un gruppo di lavoro multidisciplinare con
specifiche competenze professionali, inteso come strumento urbanistico/ambientale che consente di
determinare in maniera organica e integrata gli interventi per lo sviluppo qualitativo e quantitativo, oltre
che di manutenzione e gestione del verde.
8. Il rilascio di titoli abilitativi che interessano piante di elevato pregio di cui al comma 3, lettera b) del
presente articolo, è subordinato al versamento di una cauzione, pari al valore delle piante tutelate. La
cauzione sarà svincolata ad avvenuto accertamento, da parte degli uffici tecnici, dell’osservanza delle
prescrizioni. Qualora l'intervento preveda la rimozione di alberature o altre emergenze oggetto di tutela,
l'eventuale nulla osta all’abbattimento sarà compreso nel permesso di costruire.
9. Nelle zone per insediamenti artigianali, industriali o commerciali all'ingrosso in tutti gli interventi di
Ampliamento oltre il 10% della SC esistente, Nuova Costruzione, Demolizione e Ricostruzione è
prescritta la dotazione di vegetazione arborea in formazioni compatibili con le disponibilità di spazio
aereo e di terreno adatto da collocare ai lati dell'area d'intervento, con preferenza per gli eventuali lati a
contatto con zone agricole o con zone per attrezzature o servizi pubblici sociali.
10. Le aree verdi acquisite al patrimonio comunale devono essere realizzate in modo conforme al
progetto approvato. La proprietà deve fornire il piano di manutenzione per la corretta gestione delle
stesse, oltre alle tavole grafiche e alle schede tecniche degli impianti esistenti. Fino alla data di presa in
carico delle aree verdi da parte dell’Amministrazione Comunale sono a carico della proprietà tutti gli
interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. In sede di stipula della convenzione può essere
concordato che la manutenzione ordinaria e straordinaria delle aree verdi sia a carico della proprietà
anche dopo la presa in carico da parte dell’Amministrazione Comunale.
11. I parcheggi pubblici P e di pertinenza, a meno di documentati impedimenti di natura tecnica,
devono essere dotati di alberature e/o idoneo equipaggiamento vegetale; i relativi elaborati progettuali
devono quindi comprendere la parte relativa al verde. Le piante da mettere a dimora devono avere a
disposizione uno spazio sufficiente, in termine di superficie e di volume di terreno utile per l’apparato
radicale, a garantirne la sopravvivenza ed il corretto accrescimento. Per ciascun albero deve essere
garantito il mantenimento di un’area permeabile di metri 2 x 2, o con un raggio non inferiore a 1 metro; le
aiuole devono essere anche dotate di un idoneo sistema di irrigazione e dispositivo di protezione delle
piante.
12. L'Amministrazione comunale incentiva la collaborazione con ditte e con i cittadini, in forma singola
ed associata, per sviluppare attività di tutela e valorizzazione del verde pubblico, delle aiuole stradali e
per consentire la fruizione al pubblico di aree verdi private.
13. I parchi ed i giardini sono aperti al pubblico secondo gli orari indicati nelle tabelle esposte ai
rispettivi ingressi. All’interno di tali aree sono vietati tutti i comportamenti espressamente indicati da atti e
regolamenti del Comune, che possono arrecare disturbo alla quiete pubblica o danneggiare le
attrezzature e le piante presenti. Il Comune può individuare all’interno delle aree verdi pubbliche zone
denominate “aree di sgambamento cani” nelle quali non vige l’obbligo di tenere i cani al guinzaglio, pur
dovendo l’animale essere in sicurezza e sotto il controllo visivo dell’accompagnatore.
14. Il Comune redige e divulga “linee guida” destinate a tutti i cittadini ed ai tecnici del settore, volte ad
orientare le scelte connesse con la gestione del patrimonio verde.
15. Per le aree private oltre ai vincoli di tutela, valgono i principi e le linee guida redatte a cura
dell’Amministrazione comunale. Tali linee guida sono da intendersi quali indicazioni di buona prassi da
seguire per mantenere il patrimonio verde sano e in grado di esplicare al meglio le proprie funzioni. I
proprietari sono comunque responsabili delle aree verdi di loro competenza ed hanno gli obblighi
connessi con la sicurezza della circolazione pedonale e veicolare.
16. In attuazione dei principi contenuti nel PTCP e nell’art. 76 del PSC, il Comune favorisce lo sviluppo
della rete ecologica individuata sul territorio attraverso il potenziamento della componente biotica
connessa al sistema idrografico esistente, all’area collinare, alle aree verdi urbane, al territorio rurale e ai
principali assi stradali.
(OMISSIS)
VARIANTE AL PIANO GENERALE DEL COMUNE DI SASSUOLO
P.A.E. – RELAZIONE ILLUSTRATIVA Adottato con delibera del Consiglio Provinciale n°93 del 25/06/08 ;
Intesa approvata con delibera di Consiglio Comunale n°15 del 10/03/09;
Approvato con delibera di Consiglio Provinciale n°44 del 16/03/09.
(OMISSIS)
3. LE CARATTERISTICHE DEL TERRITORIO INTERESSATO DALL'ATTIVITA'
ESTRATTIVA
3.1 Inquadramento territoriale
La zona Nord/Ovest del territorio del Comune di Sassuolo, delimitata ad Ovest dal fiume
Secchia, ad Est dal torrente Fossa di Spezzano, a Sud dall'abitato di Sassuolo ed a Nord
dal Comune di Formigine e' oggi caratterizzata in modo molto marcato dalle aree che nel
corso degli ultimi venti anni sono state assoggettate ad escavazione.
La profondita' delle cave esistenti varia in genere dai -5 m ai -10 m dal piano campagna; le
cave sono in genere a fondo asciutto, sia per effetto della profondíta' della falda, sia per
effetto della permeabilita' dei terreni.
L'attivata' estrattiva e' venuta dunque ad interessare nel tempo una vasta zona lungo fiume
destinata alla attivita' agricola, con una presenza diffusa di abitazioni rurali. Tutto il territorio
tuttavia risulta abitato sia per la diffusione di insediamenti sparsi, tuttora agricoli o trasformati ad
uso residenza civile, sia per la presenza dei centri abitati di Sassuolo ed anche di Magreta e di
Colombaro piu' a Est.
3.2 lI "Piano di riqualificazione ambientale e paesistica dell'area del fiume Secchia"
A Sassuolo il "Piano di riqualificazione ambientale e paesistica dell'area del fiume
Secchia", comprendente la previsione del Parco fluviale del Secchia, è stato recepito dal
Comune con V/PRG - Delib, di C.C. n.16 del 22/2195.
Le previsioni contenute nel suddetto "Piano di riqualificazione ambientale interessano la
zona del Polo sovracomunale di Via Ancora, ma anche l'ambito estrattive di Ca' del Bosco' di
sotto, ricomprendendo tutta una fascia fluviale vincolata ai sensi degli artt. 17 ("Zone di tutela
dei caratteri ambientali di laghi, bacini e corsi d'acqua") e 32 ("Progetti integrati di tutela,
recupero e valorizzazione") del P.T.P.R.
La zona del Parco fluviale interessa una fascia territoriale a profondità variabile in sponda
orientale del fiume Secchia, ambito nel quale viene ipotizzata l'azione sinergica di interventi
finalizzati alla tutela e al riordino idrico del fiume, e parallelamente di interventi orientati ad
un progetto di riqualificazione paesaggistico-ambientale delle aree perifluviali.
Fin dalle prime fasi di elaborazione, il "Piano di riqualificazione ambientale ...” ed il PAE
hanno affrontato, nell'ambito degli specifici compiti ad essi assegnati, il tema della
riqualificazione e riassetto delle zone lungo fiume, definendo linee comuni d'intervento. Il
programma di recupero delle aree di estrazione dei materiali litoidi, è stato effettuato
mediante l’approvazione di un Piano Particolareggiato al fine di consentire una
riqualificazione ambientale e funzionale della zona.
Obiettivi significativi del Piano Particolareggiato approvato sono:
- recupero dell'alveo fluviale tramite criteri e metodologie progettuali che consentano la
ricostituzione di un ambiente naturale dotato di notevoli capacità di autorigenerazione, il
reinsediamento della fauna e la collocazione di attività umane legate al tempo libero;
- realizzazione di un sistema di percorsi pedonali e ciclabili, che colleghi le aree di sponda,
collocate lungo il fiume Secchia, con i centri abitati ed in particolare con il verde e le attrezzature urbane,
in modo da costituire una rete di collegamento infrastrutturale con
valenze anche a carattere intercomunale;
- recupero delle aree interessate dalle attività di estrazione dei materiali litoidi pianificato
secondo criteri di riutilizzo diversificati, finalizzati al reinserimento delle stesse all'interno
delle realtà territoriali nelle quali sono collocate, tramite interventi parziali o totali di
recupero morfologico e di ricostituzione e di arricchimento dell'equipaggiamento
paesaggistico;
-riqualificazione delle aree di frangia comprese fra le zone urbanizzate e il corso del fiume,
attualmente oggetto di fenomeni di degrado ambientale, attraverso la realizzazione di
interventi finalizzati alla creazione di zone verdi attrezzate che costituiscano elementi
cardine su cui reimpostare il complesso sistema di relazioni tra il territorio fluviale e la città;
- recupero di tutte le componenti naturali e artificiali di valenza storico-testimoniale,
quali i beni architettonici, i manufatti edilizi costruiti per la difesa fluviale e la regimazione
delle acque, i giardini storici, i terrazzamenti fluviali e i vecchi impianti agro-colturali
sopravvissuti all'evoluzione delle pratiche agronomiche;
-ridefinizione del ruolo delle zone agricole in modo che queste, oltre che essere elementi a
specifica vocazione produttiva, assumano la funzione di componente portante dì una
struttura territoriale che, organizzata sulla base di specifici criteri progettuali, sia indirizzata
alla costituzione di un organismo ambientale che assolva le funzioni di "parco-campagna"
pubblicamente fruibile.
(OMISSIS)
Si vedano:
VARIANTE AL PIANO GENERALE DEL COMUNE DI SASSUOLO
P.A.E. – RELAZIONE ILLUSTRATIVA Adottato con delibera del Consiglio Provinciale n°93 del 25/06/08 ;
Intesa approvata con delibera di Consiglio Comunale n°15 del 10/03/09;
Approvato con delibera di Consiglio Provinciale n°44 del 16/03/09, aggiornamento e variazione approvato nel
2013
R . U . E .:
REGOLAMENTO URBANISTICO EDILIZIO IN FORMA ASSOCIATA
DEI COMUNI DI FIORANO MODENESE E SASSUOLO .
P. S. C. :
PIANO STRUTTURALE COMUNALE IN FORMA ASSOCIATA
DEI COMUNI DI FIORANO MODENESE E SASSUOLO
Richiamati, ma non allegati poiché documenti disponibili in forma pubblica.
Si veda:
VARIANTE GENERALE AL P.R.G., NORME DI ATTUAZIONE
Richiamato, ma non allegato poiché documenti disponibili in forma pubblica.
2.0.0 STATO ATTUALE
(si veda la documentazione fotografica in allegato)
VISTA AEREA 2003 – ZONA TIPO - COMPARTO MEDIANO
3.0 DOTTRINA ESTIMATIVA
3.2 .0 Più probabile valore di mercato
Rappresenta il valore che un bene assumerebbe se fosse posto sul mercato all’attualità da un imprenditore di
medie capacità.
3.2 .1 Studi e analisi:
la rilevazione dei valori immobiliari è effettuata su base annuale o semestrale, in questo tipo valutazioni ha
un’importanza centrale la coerenza e la continuità metodologica nella rilevazione dei dati. I prezzi degli immobili
possono oscillare per molteplici ragioni al punto tale che non esiste una tabella ad hoc che consente di rendere
omogenei i differenti immobili.
3.2.2 Criteri da adottati per la valutazione dei beni
3.2.3 Il procedimento di stima
3.2.4 Stima sintetico comparativa: il procedimento in esame si basa su di una considerazione semplicissima: se
sul mercato una certa tipologia di bene viene contrattato a determinati prezzi e di tali prezzi se ne conosce entità e
modalità di pagamento, è sostenibile che anche il bene in considerazione, una volta immesso sul mercato, possa
essere alienato allo stesso prezzo opportunamente modellato e dimensionato con criteri comunque comparati. Il
valore determinato sarà un prezzo futuro. La stima altro non è che una previsione di formazione di prezzo.
I valori sono quindi i prezzi attesi, mentre i prezzi che si sono formati per i contratti già eseguiti sono prezzi storici.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare occorre considerare che ogni cespite gode di un suo monopolio di
posizione che lo rende unico nel suo genere nel senso che non esiste un altro bene avente le stesse identiche
caratteristiche di ubicazione, consistenza, situazione giuridica ed amministrativa, tipologia o finiture.
Si possono però reperire prezzi di immobili assimilabili per caratteristiche.
Ovviamente non si può presumere che un solo prezzo fatto possa rappresentare validamente l’andamento del
mercato, occorre la presenza di una pluralità di valori e parametri tali da poter formare una "scala"
rappresentativa.
Con a disposizione molti prezzi relativi a beni assimilabili si può determinare un valore modale oggettivo, ossia il
valore più probabilmente esatto per quel tipo di bene specifico. Valore che si può assumere per la stima sintetico
comparativa.
Sopperiscono all’occorrenza le mercuriali che altro non sono che dei valori modali pubblicati da Enti di Ricerca,
Camere di Commercio, riviste, giornali specializzati e specialmente grandi Società Immobiliari.
Tali valori sono pubblicati a Sassuolo con notevole frequenza e nelle grandi città limitrofe.
Tali sono i valori di riferimento che possono essere assunti per le stime sintetico - comparative fatta avvertenza
però che occorre tenere ben presente la situazione peculiare del cespite, restando inteso che di solito le mercuriali
sono riferite a unità immobiliari urbane libere da vincoli locatizi, in condizioni generalmente medie di manutenzione
e conservazione. Non di rado con età facilmente determinabili..
Con opportuni coefficienti correttivi si può tenere conto di tutti quei fattori che “sensibilizzano” il valore per
caratteristiche peculiari dell’unità oggetto di valutazione.
Quindi la mercuriale può dare un riferimento certo, ma non completo della valutazione che si vuole determinare.
4.0.0. Determinazione del valore
4.1. Considerazioni prelimirari generalizzate :
4.1.1 fasi:
1) individuazione del segmento di mercato: ricerca dei beni comparabili;
2) individuazione delle caratteristiche rilevanti che differenziano i valori all’interno del
medesimo segmento di mercato;
3) scelta del parametro di comparazione.
4) individuazione del segmento di mercato:
- ubicazione (centro, semicentrale, periferica, periferica rurale, montana);
- destinazione d’uso;
- tipologia costruttiva;
- caratteristiche rilevanti dei fabbricati;
- Posizionali estrinseche
- accessibilità al centro,
- accessibilità al posto di lavoro,
- salubrità,
- amenità,
- servizi.
- Posizionali intrinseche:
- panoramicità,
- orientamento,
- luminosità
- livello del piano.
- Tecnologie:
- grado di finimento,
- innovazione.
- Vetustà:
- Nella valutazione di un BENE non nuovo è necessario applicare un deprezzamento al costo di costruzione
mediante il coefficiente di vetustà e di obsolescenza. Il coefficiente di vetustà è dato dal rapporto fra l’età del
manufatto e la sua durata complessiva che deve tenere conto anche del deprezzamento causato dalla minore
razionalità tecnica, in relazione alla funzione svolta . Per quanto attiene a: autorimesse, box auto, cantine e vani
accessori i coefficienti potranno discostarsi a causa della discontinuita’ architettonica che spesso si riscontra dal
costruito pertinente, uffici, ecc. (obsolescenza casuale).
- Stato di manutenzione:
a) se lo stato è normale;
b) se lo stato è mediocre;
c) se lo stato è scadente.
- Produttive:
regime esenzione fiscale,inesigibilità, ecc..
- Disponibilità.
- Soggettività comparate:
indica il valore delle carattere peculiari dell’immobile che lo rendono più o
meno appetibile sul mercato: le
dimensioni, distribuzione interne, forme, particolarità estetiche, materiali
utilizzati.
- Parametro di comparazione:
- Unità abitative - Vano, mq. Utile,
- Negozi - mq, mq. Utile,
- Uffici - Unità, mq. Utile,
- Autorimesse - Posto macchina, mq. Utile,
–
Capannoni mq – mc.
–
TERRENI AGRICOLI: ETTARO, “BIOLCA”, CA. MQ..
4.0. ESAME IN DETTAGLIO
4.1.0.0 Stato di fatto attuale:
Come poco sopra già specificato ai punti 1.1.1.1 e 1.1.1.2, oggetto della stima del più probabile valore di
mercato sono dei terreni ubicati in via Ancora nell'ambito del “POLO ESTRATTIVO n. 6”. Si tratta di
aree residuale delle cave esauste soggette al recupero ambientale una volta completati i cicli delle
coltivazioni estrattive. Sono ubicate a nord-ovest del territorio comunale, fra via Ancora e l'alveo del
Fiume Secchia, fino al confine con il Comune di Formigine. Il quesito estimativo viene esteso alla
valutazione del carico gestionale.
Allo stato attuale lo sfruttamento delle cave non è ancora completato, ma il quesito estimativo è
predisposto in proiezione finale dei programmati cicli di coltivazione. Sono queste ultime cave esauste
residuali, ad essere oggetto della stima del più probabile valore di mercato. Nel caso specifico si
tratta di “catini artificiali” prodotti dalle escavazioni estrattive abbandonate degli anni '80-’90, di cui la
natura si sta riapproriando. E di “catini artificiali nuovi” sempre prodotti dalle escavazioni programmate. Le
profondità variano dai -6,50 a -9,50 ml. rispetto al piano medio di campagna, con una prevalenza dei
-9,50 ml..
II Progetto del raccordo autostradale CampogaIIiano - Sassuolo di collegamento tra la A22 e la
SS467 Pedemontana, ha introdotto un “corridoio di esproprio”, quindi: nuove variabili nelle stime.
4.1.0.1 Stato di fatto finale previsto al completamento delle escavazioni, come previsto dalle
convenzioni, a cui faranno seguito tutte le opere di rigenerazione ambientale a carico dei soggetti
convenzionati, in funzione dei vari settori distinti in:
- Aree dl nuova escavazione;
- Aree Pregresse : sono quelle zone che hanno già subito le escavazioni e per le quali non é stata attuata
nessuna rigenerazione;
- Aree dl frantoi: in cui è prevista la demolizione completa delle costruzioni;
- Aree soggette a Piano di Coltivazione Convenzionato: aree soggette a piano di coltivazione
convenzionato in corso una volta esaurite, il cui indirizzo progettuale è quello previsto dal Piano
Particolareggiato Approvato.
4,1,1 VALUTAZIONE DI MERITO E ANALISI DELLA CONSISTENZA
Per le aree edificabili e non edificabili, non è previsto alcun valore di riferimento stabilito da
un’autorità terza, l'unico parametro possibile è il più probabile valore di mercato, che viene esaminato
con metodologie analitiche sintetico – comparative, attraverso la sistematica rilevazione dei valori
immobiliari, effettuata periodicamente su base annuale o semestrale. I prezzi degli immobili possono
oscillare per molteplici ragioni al punto tale che non esiste una tabella ad hoc che consente di rendere
omogenei i differenti tipi di immobili.
4.2.0 DELL'AMBITO MERCANTILE:
Per quanto sopra riportato, si ricava per deduzione, come il mercato dei terreni da stimare non sia
limitato esclusivamente al condizionamento ristretto da una trattativa fra due soggetti, ma come sia
affrancato in un ambito molto più ampio, in cui il mercato di terreni è fortemente trattato in una
regione territoriale bene organizzate sotto il profilo degli scambi mercantili.
Nel caso specifico, la natura particolare degli immobili trattati resta “di tipo speciale”, sia per la
anatomica conformazione a “catino”, sia per la destinazione a parco fluviale.
4.2.1 CONSISTENZA POTENZIALE :
l'ipotesi analitica estimativa presume la piena proprietà del suolo e della superficie a raso. E che i
prezzi praticati nella zona per beni simili siano noti storicamente e normalmente praticati da
imprenditori con medie capacità.
METODO DI ANALISI ESTIMALE APPLICATO : stima analitica del più probabile valore di mercato
attraverso l'analisi dei prezzi mediamente attesi in zona.
4.3.0 ALTRI RICHIAMI NORMATIVI
Art. 11 LEGGE 241/1990 -L.R. 21 dicembre 2001 n. 47-L.R. 25 novembre 2002 n. 31-L.R. 19 dicembre 2002
n. 37-L.R. 3 giugno 2003 n. 10-L.R. 17 dicembre 2003 n. 26 -L.R. 23 dicembre 2004 n. 27-L.R. 27 luglio 2005 n. 14L.R. 6 luglio 2009 n. 6-L.R. 30 novembre 2009 n. 23-L.R. 23 dicembre 2010 n. 14.
–
TESTO UNICO SULLE ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITÀ - D.P.R. 08.06.2001 n° 327,
(Modificato con: D.L. 6 luglio 2011, n. 98 e D.Lgs. 1° settembre 2011, n. 150.
–
- LEGGE REGIONALE 17/1991.
4.4.0 DELL'INDENNITÀ DI ESPROPRIAZIONE
L'indennità di espropriazione calcolata, è stata determinata nella misura pari al valore venale del
bene esaminato. Un bene immobile che è originato, nell'ipotesi, da una dichiarazione di pubblica
utilità disposta a seguito dell'approvazione di progetti definiti dalle vigenti normative,
normalmente finalizzati alla realizzazione di opere pubbliche o di pubblica utilità. Resta nella
ipotesi anche la previsione che dette opere sono normalmente portatrici di indici volumetrici
standard mediamente bassi. Le indennità di espropriazione calcolate e determinate devono
essere intese come valori massimi applicabili. Poiché in fase di accordi con i privati, come
previsto dall'art.18 del Testo unico sulle espropriazioni per pubblica utilità e succ. mod. e integr.,
è possibile concordare altri valori di indennizzo più bassi in funzione di particolari contesti.
SEZIONE TIPO AREA DA ESPROPRIARE: STRADE DI PROGETTO
(elaborati fuori scala)
4.5.0 ESTRAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DELLE OPERE DA REALIZZARE SULLE
AREE DI CESSIONE IN FUNZIONE DELLA RIGENERAZIONE AMBIENTALE DI
CONVENZIONE
4.5.1 CAMPIONATURA PER SUPERFICI DA 700.000/00 A 1.300.000/00 DI MQ.:
4.5.2 LA CONDIZIONE:
poiché non esiste un mercato immobiliare dei “Parchi” e delle “aree naturali” tantomeno se
pubblici, la dottrina estimativa concorda sul postulato che: se un bene non ha mercato, il suo
valore corrisponde al costo che si deve sostenere per riprodurlo, tenuto conto della normale
obsolescenza tecnico – costruttiva e dello stato di manutenzione. Per cui:
la stima fornisce una previsione del più probabile costo di costruzione di un’opera fondata sul
confronto dell’opera da realizzare, con opere simili già realizzate.
4.5.3 LA METODOLOGIA:
per effettuare la stima occorre procedere a:
– scomposizione il progetto complessivo in classi di opere la cui realizzazione comporta costi
omogenei (es.: verde attrezzato, spazi lastricati, marciapiedi e strade, etc.);
– effettuare la misurazione in relazione al parametro tecnico adeguato (mq, mc, unità, etc),
da cui si otterrà il computo metrico;
– l'individuazione del corrispondente costo unitario parametrico;
– si calcola il costo totale di ciascuna opera, fornitura, noleggio, ecc.;
– infine determinare: il costo totale = sommatoria dei costi parametrici unitari di tutte le quantità.
4.5.4 LO SCORPORO DEI COSTI OMOGENEI:
poiché i valori di mercato delle aree che nelle varie ipotesi di lavoro saranno di seguito trattate, a
seguire nell'immediato, verranno calcolati i valori di mercato delle sole opere “superficiarie”
eseguite sui terreni, che poi dovranno essere ceduti al Comune di Sassuolo.
Detti appezzamenti, dovranno essere ceduti già dotati di tutte le attrezzature a verde pubblico
e parco naturale.
4.5.5 COSTO MEDIO UNITARIO:
dopo aver individuato i parametri che meglio si adattano al “caso” in esame, con
riferimento ad una serie di dati rilevabili presso le varie fonti, si è costruita una scala di costi e di
parametri modello impostati per tipologie variabili da 700.000/00 A 1.300.000/00 mq.,
certamente associabili alle ipotesi di lavoro esaminate.
4.5.6 DEL COMPUTO METRICO ESTIMATIVO A SEGUIRE:
il computo metrico estimativo è l'ordinata esposizione di tutti i lavori da eseguire per
realizzare le opere prefissate, sommando tutti quelli della medesima specie a cui spetta un
prezzo unitario. Tutte le categorie di lavoro sono espresse in proprie unità di misura e la
consistenza si esprime numericamente indicando la quantità dei manufatti che occorre
costruire o fornire. Per questo si richiama l'elaborato n. 12 rev. 2 “PROGETTO DI
ATTUAZIONE DEGLI INTERVENTI PREVISTI NEL PIANO PARTICOLAREGGIATO
INTERCOMUNALE DI INIZIATIVA PUBBLICA”. POLO ESTRATTIVO N.6 – VIA ANCORA, “
PROGRAMMA ECONOMICO DELL'ATTIVITA' ESTRATTIVA”, Febbraio 2003.
La stima consiste semplicemente nell'applicazione dei prezzi unitari alle quantità risultanti dal
computo metrico, per cui la parte estimativa è formata dalla ricerca preliminare dei prezzi
unitari. Si vedano i quadri analitici a seguire:
5.0.0 SINTESI CONCLUSIVA
Tenuto conto di quanto poco sopra specificato, sulla scorta delle necessarie documentazioni,
conoscenza dei luoghi, del mercato immobiliare locale, strumentazioni e procedure di stima; ed
inoltre valutate le argomentazioni formative delle consistenze allo stato attuale che a seguito
della particolare natura dell'immobile sono state esaminate e stimate come poco sopra
dettagliatamente descritte,
si espone quanto segue:
stabilito quindi che il risultato della elaborazione estimale deve essere il più probabile prezzo di
mercato, e cioè quello che tra tutti i valori possibili, ha maggiore probabilità di verificarsi allo stato
attuale, sulla base di beni simili trattati. Tenuto a debito conto che con a disposizione molti
prezzi relativi a beni assimilabili si può determinare un valore modale oggettivo, ossia il “Valore”
più probabilmente esatto per quel tipo di bene specifico. E che tale “Valore” di seguito
reiterato è stato necessariamente ricavato adottando tutte le normali correzioni in più o in meno
influenzate da tutti quei fattori “sensibili” per caratteristiche peculiari dell’unicità dell’oggetto in
valutazione. Si giudica che:
conclusione.
A evasione dell’incarico affidatomi il sottoscritto geom. Paolo Meschiari riferisce e giudica il valore di
mercato dei beni stimati, poco sopra descritti nel dettaglio :
- TERRENI INDIVIDUATI E DISTINTI NELLA CARTOGRAFIA DI PSC AAP A MQ EURO................4,48/00
(EURO QUATTRO/48)
- TERRENI INDIVIDUATI E DISTINTI NELLA CARTOGRAFIA DI PSC ECO E AVA A MQ EURO.....3,48/00
(EURO TRE/48)
- TERRENI INDIVIDUATI E DISTINTI COME VIABILITA' DI PROGETTO E CONSEGUENTE SOGGEZIONE
ALL'ESPROPRIO A MQ EURO....................................................................................7,88/00
(EURO SETTE/88).
– PER QUANTO ATTIENE AL COSTO ANNUALE DI GESTIONE DELLE AREE SOGGETTE A CESSIONE SI
STIMA UN COSTO ANNUALE A MQ. DI EURO …............................................................................................0,3080
(CENTESIMI DI EURO TRENTA/80);
che moltiplicati per la superficie dei terreni di cessione verso il Comune di Sassuolo che è di mq. 761.744/00,
ne risulta un costo annuale di Euro 234.617/15 (DUECENTOTRENTAQUATTROMILASEICENTO17/15); che
capitalizzato ad un saggio medio del 5,45% (A/r), ne equivale un valore attuale complessivo di Euro
4.305.099/01 (QUATTROMILIONITRECENTOCINQUEMILA099/01), senza tenere conto delle aree espropriande,
poiché non ne è ancora riconosciuta la tempistica esecutiva.
Le valutazioni si intendono è riferite allo stato di fatto e di diritto in cui gli stessi si trovano al momento
attuale. Le misurazioni si intendono nominali.
SASSUOLO 31 gennaio 2014
Il tecnico
GEOM. PAOLO MESCHIARI
IL FUNZIONARIO INCARICATO
ING. BACCILIERI CRISTINA
ALLEGATI:
1) ELENCO IMMOBILI ;
2) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA