PERIZIA DI STIMA DELL`IMMOBILE SITO IN DESENZANO DEL

TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE FALLIMENTARE
Concordato Preventivo Story Loris spa in liquidazione - n° 4 / 2010
Giudice Delegato: Dott. Carlo Bianchetti
Commissario Giudiziale: Adelmo Predari
Commissario Liquidatore: Federico Prignacca
PERIZIA DI STIMA DELL’IMMOBILE SITO IN DESENZANO DEL GARDA
(Bs)
Per qualsiasi informazione e documentazione riguardo l’immobile contattare il Commissario Liquidatore Dott. Federico
Prignacca con studio in Montichiari (Bs) via Trieste 77/F, Tel. 030 9981177 Fax 030 9981092, e-mail:
[email protected].
1 - INDIVIDUAZIONE CATASTALE DEI BENI IN OGGETTO
Nel Catasto Fabbricati del Comune di Desenzano del Garda (BS), l’immobile oggetto
della presente stima risulta così censito :
Nuovo Catasto Fabbricati :
foglio 32 – particella 206 Sub.4, Categoria C/2,
Classe 2 Rendita Catastale Euro 695,93.
Parti comuni :
foglio 32 – particella 206 Sub.6, centrale termica
foglio 32 – particella 280, cabina elettrica
foglio 32 – particella 207, area scoperta
2 – DESCRIZIONE GENERALE ED IDENTIFICAZIONE DEI BENI
L’immobile di cui alla presente perizia è un capannone artigianale situato in via Adige
n.12 a Desenzano del Garda, attualmente adibito a magazzino. Il fabbricato si trova
nello stato di piena proprietà per la quota di 1000/1000 alla Story Loris S.p.a.
Il capannone artigianale si compone di un corpo di fabbrica rettangolare con superficie
lorda di pavimento pari a 292,00 mq ed altezza massima al colmo pari a mt. 7,50.
Sul lato est, adiacente al corpo di fabbrica principale, si trova un locale adibito a
centrale termica con superficie lorda di pavimento pari a 14,00 mq ed un’altezza interna
pari a mt.3,00.
Il fabbricato risulta edificato nel 1996 e presenta una struttura a telaio di travi e pilastri
prefabbricati con tamponamento a pannelli di cemento. I serramenti sono in alluminio e
la copertura in lamiera coibentata. L’edificio è direttamente collegato sul lato sud con il
fabbricato principale della struttura produttiva della ditta, di cui costituisce il magazzino
di deposito dei prodotti finiti.
L’accesso carraio e pedonale al magazzino avviene attraverso l’ingresso principale della
ditta Story Loris, posizionato su via Adige ed è poi raggiungibile attraverso la corte
comune, che cinge il fabbricato sui tre lati liberi (nord, est e ovest).
L’intero lotto di proprietà risulta correttamente recintato e confina a est e a ovest con
via Adige, a est con edifici artigianali di altra proprietà, a sud come già precedentemente
descritto risulta addossato all’edificio principale.
Le parti comuni sono la centrale termica, la cabina elettrica e lo spazio esterno di corte
comune. Nella zona prospiciente il lato est trova spazio una piscina, attualmente
utilizzata come accumulo d’acqua per le funzioni antincendio.
Per quanto concerne lo stato di conservazione dell’immobile, di recente costruzione, non
si rilevano difetti visibili o alterazioni di alcuna natura ne sull’impianto strutturale, ne
sulle finiture architettoniche.
3 – COERENZE (tre confini di mappa)
A Nord:
N.C.T. di Desenzano del Garda (Bs) – Foglio 12 – Mappale 107Via Adige
A Est:
N.C.T. di Desenzano del Garda (Bs) – Foglio 12 – Mappale 212
A Sud:
N.C.T. di Desenzano del Garda (Bs) – Foglio 12 – Mappale 231
A Ovest:
N.C.T. di Desenzano del Garda (Bs) – Foglio 12 – Mappale 206
(porzione principale edificio)
( Allegato 02 – Planimetria catastale)
4 – CONFORMITA’ URBANISTICA
Dal punto di vista urbanistico il P.R.G. attualmente vigente nel Comune di Desenzano
del Garda, approvato con delibera C.C. n.50 03- 07 luglio 2006, classifica l’intera area
in oggetto in zona:
“ZTP Zone a tessuto urbano per attività prevalentemente produttive”.
L’edificazione del complesso residenziale è stata regolarmente autorizzata dal Comune
di Desenzano del Garda in virtù dei seguenti provvedimenti autorizzativi:
Concessione Edilizia n.7551 del 13-11-1995, con voltura alla Società STORY LORIS
S.p.a. del 22 febbraio 1996;
Variante alla C.E. N.7551 DEL 13/11/1995 PER AMPLIAMENTO CAPANNONE ESISTENTE
con destinazione ARTIGIANALE.
Il Comune di Desenzano del Garda, sta attualmente concludendo la stesura del nuovo
strumento urbanistico , il Piano di Governo del Territorio, che fisserà le nuove regole
edificatorie, i limiti urbanistici e i vincoli
dell’area in oggetto. Attualmente comunque
non ci sono preclusioni alla possibilità, in caso di necessità di separazione del fabbricato
in oggetto da quello principale, di creazione di un nuovo accesso carraio alla proprietà.
(allegato 3 Concessioni )
5 – PROVENIENZA
La proprietà dell’immobile è pervenuta alla Story Loris S.p.a. con atto di compravendita
del 15/12/2005, Reg. Gen. 76580, Reg. Part. 46821, Numero Repertorio 39946/14717,
davanti al Notaio Marco Pozzoli a Desenzano del Garda.
(allegato 4 Atto di compravendita )
7 – CONSISTENZA IMMOBILE E VALUTAZIONE
Criterio di stima utilizzato
Nel caso in esame si applica un procedimento di stima analitico/sintetico.
E' il caso di ricordare che il procedimento sintetico si basa sulla comparazione, mentre
quello analitico giunge al valore ricercato ricostruendo il processo matematico finanziario
attraverso il quale si genera il valore del bene.
Tanto premesso, nel corso delle indagini di mercato effettuate è stato possibile reperire
dati recenti relativi ad immobili aventi analoghe tipologie, ubicati in zone comparabili del
territorio del Comune di Desenzano del Garda e delle zone limitrofe.
L'indagine di mercato ha consentito di accertare numerose contrattazioni i cui elementi
possono costituire attendibile riferimento.
Ulteriore ed autorevole riferimento è rappresentato dall'Osservatorio del Mercato
Immobiliare dell'Agenzia del Territorio, che riporta, divisi per Comune e per Fasce
(centrale, semicentrale e periferica) e Microzone Catastali, e per ciascuna delle tipologie
edilizie (artigianale, commerciale, abitativa, ecc.) i Valori Immobiliari rilevati dall'Ufficio
del Territorio nel corso delle valutazioni effettuate per i propri compiti d'istituto.
Effettuate le opportune analisi comparative, si ritiene che 690 euro/mq sia il valore
medio attribuibile alle unità costituenti l'edificio in esame, considerando in particolare la
posizione semicentrale e lo stato di conservazione generale del fabbricato, e prendendo
inoltre in considerazione la particolare fase di stallo del mercato immobiliare al momento
della presente perizia.
In conclusione si ritiene che tali valori siano in linea con l'effettivo apprezzamento del
mercato per immobili come quello in valutazione, tenuto conto delle caratteristiche
intrinseche dell’immobile in oggetto.
Fonti di informazione
Agenzia del Territorio – Osservatorio Valori Immobiliari – Provincia di Brescia;
Agenzia del Territorio di Brescia – Servizio di Pubblicità Immobiliare;
Ufficio Tecnico Comune di Desenzano del Garda;
Agenzie Immobiliari – Offerte immobili con caratteristiche omogenee on line;
Prezzi degli immobili in Desenzano e situazione mercato immobiliare;
VALUTAZIONE IMMOBILE
VALORE COMPLESSIVO IMMOBILE
mq
292,00
690,00
EURO
201.480,00
Alla luce dei suddetti parametri e considerazioni lo scrivente valuta l’immobile
euro 201.480,00 (duecentounomilaquattrocentoottanta/00).
Con quanto fin qui esposto il sottoscritto ritiene di aver compiutamente assolto l'incarico
conferito, rimanendo a disposizione per ogni eventuale chiarimento in merito.
SAL0’, 16 APRILE 2010
Arch Nicola Benedetti