Informazioni all`attenzione delle amministrazioni

Gennaio 2013
Informazioni all‘attenzione delle amministrazioni
Tutto ciò che dovete sapere per amministrare i vostri immobili WEG
Il rendiconto è terminato, i piani degli oneri e delle pigioni vi sono stati trasmessi dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB),
le anticipazioni sono state garantite; è quindi giunto il momento di amministrare gli immobili. Fino all’ammortamento delle anticipazioni, ma sicuramente per almeno 25 anni, il vostro immobile sarà soggetto alla WEG (Legge federale che promuove la
costruzione d’abitazioni e l’accesso alla loro proprietà; LCAP).
Vi illustriamo a grandi linee i punti principali che vanno osservati nell’amministrazione di un immobile WEG. Per ulteriori informazioni potete rivolgervi all’Ufficio cantonale competente.
Qualora vi rivolgiate per scritto all’Ufficio cantonale o all’UFAB, vi preghiamo di non omettere il numero WEG dell’immobile in questione.
Un’ultima osservazione: Se per qualsiasi ragione doveste incorrere in difficoltà finanziarie nell’amministrazione dell’immobile,
mettetevi immediatamente in contatto con l’UFAB, al fine di individuare tempestivamente una soluzione.
Ufficio federale delle abitazioni
Informazioni all‘attenzione delle amministrazioni
Inizio dell’aiuto federale
Liste delle pigioni
Il primo pagamento dell’aiuto federale (anticipazioni e ridu-
Le pigioni vengono fissate nelle cosiddette liste delle pigio-
zioni suppletive) ha luogo di norma entro 2 mesi dopo che
ni in base ai costi d’impianto per i singoli tipi d’abitazione ri-
siano state garantite le anticipazioni. Il pagamento avviene
portati nel modulo WEG 8.2. Per le singole abitazioni bene-
con effetto retroattivo a partire dall’inizio dell’aiuto federa-
ficianti della riduzione di base, potete fissare, all’interno del-
le (che figura nel piano degli oneri), ovvero a decorrere dal-
lo stesso tipo d’abitazione, importi diversi a dipendenza del
la data di scadenza degli interessi della banca finanziatrice
piano, dell’ubicazione, delle rifiniture interne, dell’insolazio-
immediatamente antecedente la data media di occupazio-
ne. Ciò rende tuttavia necessaria l’autorizzazione preventi-
ne dell’immobile. Gli ulteriori pagamenti avvengono seme-
va da parte dell’ UFAB. Le pigioni mensili possono oscillare
stralmente alla scadenza dei rispettivi interessi. La riduzione
verso l’alto o verso il basso di fr. 100.- al massimo (fr. 150.-
suppletiva viene accordata al più presto dopo la data di oc-
per un abitazioni speciali come appartamenti su due pia-
cupazione dell’abitazione.
ni od attico) rispetto a quanto riportato nella lista delle pigio-
Siccome tra il consolidamento del credito di costruzione e il
ni per il relativo tipo d’abitazione. Inoltre, per ogni tipo d’abi-
primo versamento dell’aiuto federale può trascorrere un cer-
tazione, la somma delle pigioni beneficianti delle riduzioni di
to lasso di tempo, è possibile che il primo pagamento com-
base non può superare l’importo determinato nel piano de-
prenda più di un periodo. È molto importante che eseguia-
gli oneri (colonna “Pigioni con riduzione di base”).
te gli ammortamenti stabiliti nel piano degli oneri, con effetto
Vogliate stilare, per ogni abitazione, una lista delle pigioni
retroattivo, a partire dall’inizio dell’aiuto federale.
nella quale menzionate e motivate le pigioni che differiscono
dal tipo di base. Ciò è importante soprattutto per l’informazione ai vostri locatari (consegna delle liste delle pigioni con
Piano degli oneri
il contratto d’affitto o diritto di visione).
Così come avviene per la riduzione suppletiva della Con-
Il piano degli oneri costituisce per voi la base vincolante per
federazione, eventuali aiuti cantonali devono essere dedotti
la determinazione delle pigioni. Esso è successivamente ri-
dalla pigione beneficiante della riduzione di base.
definito in base all’evoluzione dei tassi ipotecari a medio termine. Restano salve eventuali modifiche dei tassi di interesse le quali influenzano unicamente l’importo dei versamenti
Estratti conto
e del rimborso delle anticipazioni della riduzione di base.
Vi preghiamo di leggere attentamente il piano degli oneri, in
All’inizio di ogni anno ricevete un estratto conto per ogni
quanto esso contiene altre importanti indicazioni. Per una
pratica WEG sul quale figurano lo stato aggiornato delle an-
migliore comprensione, vi consigliamo di verificare singo-
ticipazioni della riduzione di base e gli interessi accumulati.
li esempi.
Contratti di locazione
Modifiche dei tassi ipotecari e dei canoni del
diritto di superficie
La determinazione delle pigioni non soggiace al diritto di locazione, bensì - come già menzionato - alla WEG. Anno-
L’UFAB stabilisce un tasso di riferimento per gli interessi ipo-
tatelo esplicitamente nel contratto o utilizzate uno specia-
tecari. Le modifiche relative a questo tasso verranno auto-
le contratto di locazione WEG (ottenibile presso le associa-
maticamente prese in considerazione nel piano degli oneri
zioni mantello della costruzione di abitazioni di utilità pubbli-
In caso di tassi speciali (ipoteche fisse, ecc.) e canoni del di-
ca). Si consiglia parimenti di consultare le “Raccomandazio-
ritto di superficie, dovete comunicare esplicitamente le mo-
ni per la stesura di contratti di locazione in base alla WEG”,
difiche dei tassi di interesse all’UFAB. Il tasso d’interesse
ottenibili presso l’UFAB.
delle ipoteche a tasso fisso non può superare di oltre il 1 %
Nei contratti di locazione stilati sulla base delle liste prov-
il tasso applicato alle ipoteche a tasso variabile. Se il tas-
visorie delle pigioni, occorre espressamente indicare che,
so d’interesse delle ipoteche a tasso fisso supera il 5 %, per
dopo la presentazione delle liste definitive, le pigioni pos-
ogni pratica può essere finanziato al massimo il 30 % dei
sono cambiare. Se le pigioni diminuiscono dovrete proce-
costi d’impianto.
dere al rimborso della differenza, mentre, nel caso di un aumento, avete diritto di chiederne il pagamento a condizione
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che il contratto contenga una clausola in tal senso. Grazie a
E imperativo di enumerare le spese accessorie in maniera
questa riserva, al momento della determinazione definitiva,
dettagliata nel contratto.
potete adeguare immediatamente le pigioni.
E’ importante che nei contratti di locazione o in un foglio
Le spese accessorie comprendono notevolmente
d’accompagnamento si elenchino dettagliatamente la pi-
(art. 38 WEG e art. 25 dell’Ordinanza relativa alla WEG):
gione lorda, quella netta (ossia la pigione beneficiante del-
• imposte immobiliari e premi d’assicurazione immobiliare,
la riduzione di base) e le eventuali riduzioni suppletive della
• riscaldamento, acqua calda e acqua,
Confederazione e dei Cantoni nonché le spese accessorie.
• evacuazione: rifiuti, acque di scarico,
Occorre inoltre osservare che, ove non si adempiano più le
• elettricità degli impianti collettivi e contributi per l’illumi-
condizioni, il diritto alla riduzione suppletiva decade.
nazione stradale,
• portineria, pulizia delle scale e manutenzione del giardino,
Adeguamento delle pigioni
• esercizio di impianti collettivi, raccordi radio e televisivi e
ascensori (inclusi abbonamenti di manutenzione),
L’adeguamento avviene con scadenza biennale sulla base
• premi di cooperative fideiussorie.
delle liste delle pigioni (tenendo conto delle deroghe legate
al tipo di abitazione). Comunicate l’adeguamento ai vostri lo-
Le spese accessorie vengono normalmente riscosse con
catari rispettando i termini contrattuali di disdetta. Si consi-
acconti e conteggiate periodicamente. Le modifiche vanno
glia di notificare l’adeguamento con almeno tre mesi d’anti-
comunicate ai locatari mediante il modulo accolto dal canto-
cipo. A tale scopo non utilizzate il modulo ufficiale, in quan-
ne rispettando la scadenza di disdetta e il termine di preav-
to quest’ultimo contiene l’indicazione secondo cui le pigio-
viso, a cui si aggiunge un termine di notifica di dieci giorni.
ni possono essere impugnate presso le autorità ordinarie di
La legge federale che promuove un’offerta di alloggi a pigio-
conciliazione.
ni e prezzi moderati (LPrA), prevede che per la verifica delle spese accessorie siano competenti le autorità di conciliazione secondo il Codice delle obbligazioni (art. 54 cpv. 4
Aumento delle pigioni al di fuori del piano delle
pigioni
LPrA).
Qualora si rendessero necessari aumenti di pigioni al di fuo-
Riduzioni suppletive (RS)
ri del piano, per esempio a causa di importanti rinnovi o investimenti supplementari (impianti collettivi, urbanizzazio-
Al fine di ridurre ulteriormente le pigioni, la Confederazione
ni, piani di quartiere, ecc.), dovreste dapprima contattare
può versare ulteriori contributi che vengono chiamati ridu-
l’UFAB. Il piano degli oneri viene completato con la rubrica
zioni suppletive. Le condizioni e le modalità per l’ottenimen-
“supplementi delle pigioni”.
to sono contenute nel promemoria per i locatari.
Verificate tempestivamente con il modulo WEG 8.5 se i vostri locatari hanno eventualmente diritto alla riduzione sup-
Spese accessorie
pletiva (RS). Ogni locatario deve compilare un modulo WEG
8.5.
Le spese che, conformemente al Codice delle obbligazio-
I locatari che non beneficiano più del diritto alle riduzioni
ni (CO), sono incluse nella pigione (imposte immobiliari, pre-
suppletive sono tenuti ad informarne immediatamente l’am-
mi d’assicurazione immobiliare) sono conteggiate quali spe-
ministrazione. Annunciate senza indugio la soppressione
se accessorie nelle pigioni WEG.
delle riduzioni suppletive all’Ufficio cantonale.
Le spese di manutenzione e di amministrazione generale
Per ogni nuova locazione controllate se esiste un eventua-
sono invece comprese nella pigione.
le diritto alle RS (modulo WEG 8.5). Richiamate periodica-
Le spese amministrative per la stesura del conteggio delle
mente l’attenzione dei vostri locatari sul fatto che il diritto
spese accessorie possono però essere computate separ-
alla RS può essere riconosciuto anche in un secondo tem-
tamente secondo articoli 4 cpv 3 et 2 cpv 2 OLAL (Ordinan-
po, qualora le loro condizioni personali e finanziarie doves-
za concernente la locazione e l’affito di locali d’abitazione o
sero mutare. Per le abitazioni vuote non sussiste alcun dirit-
commerciali).
to alle RS.
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Di regola, la riduzione suppletiva è versata a partire dal-
per perdite di pigioni sono versate per ogni abitazione vuota
la data d’entrata nell’abitazione, ma comunque non prima
a decorrere dal settimo mese fino al ventiquattresimo mese.
dell’inizio del semestre durante il quale è stata richiesta.
Se le difficoltà di locazione persistono, occorre informarne
Di conseguenza, la RS deve essere richiesta immedia-
l’UFAB .
tamente per ogni nuovo diritto che può sorgere in seguito a un cambiamento delle condizioni personali o in caso
di cambiamento di locatario. Se mancano le relative indicazioni, la RS non può essere temporaneamente versata. Se
Rimborso delle anticipazioni mediante il sistema di
addebitamento diretto (LSV)
tuttavia la RS è stata richiesta tempestivamente, essa viene
versata a partire dal momento in cui iniziano le nuove con-
Il rimborso delle anticipazioni avviene mediante il sistema
dizioni.
di addebitamento diretto (LSV). Giunti alla fase di rimborso,
l’UFAB vi informerà sulla procedura da seguire. In primo luogo, dovete sottoscrivere un’autorizzazione di addebitamen-
Manutenzione e amministrazione
to sul vostro conto pigioni che resterà valida sino al totale
rimborso delle anticipazioni e degli interessi. I rimborsi de-
In base al piano degli oneri disponete inizialmente dello
vono avvenire con scadenza semestrale. In secondo luogo,
0,7 % dei costi d’impianto, e precisamente 0,3 % per l’am-
dovete assolutamente provvedere affinché gli importi richie-
ministrazione e 0,4 % per la manutenzione. Qualora non sia-
sti siano puntualmente disponibili sul conto pigioni. In caso
te in grado di coprire importanti lavori di rinnovo con i mez-
di difficoltà, dovete prendere immediatamente contatto con
zi correnti e con il fondo, contattate l’UFAB per ottenerne il
l’UFAB. In caso contrario, l’UFAB può chiedere, dopo il se-
finanziamento.
condo sollecito di pagamento, il rimborso della totalità del-
L’importo forfetario iniziale dello 0,7 % dei costi d’impianto
le anticipazioni.
viene indicizzato ogni due anni con il 7 %.
L’importo forfetario per la manutenzione nonché i mezzi non
utilizzati per l’amministrazione devono essere destinati ad
Conversione delle anticipazioni RB in ipoteche
un fondo speciale o impegnati per l’ammortamento supplementare del capitale di terzi.
Il rimborso delle anticipazioni prima della scadenza del termine, per esempio mediante conversione in ipoteca, è sempre possibile. L’immobile continua però a sottostare alla
Ammortamento
WEG anche dopo il rimborso (piano delle pigioni, limitazioni
della proprietà). Anche nel caso di un rimborso anticipato, le
Secondo il piano degli oneri, gli ammortamenti devono es-
riduzioni suppletive continuano ad essere corrisposte sino
sere eseguiti a partire dall’inizio dell’aiuto federale. Sono
alla fine della loro durata.
possibili ulteriori ammortamenti.
L’UFAB è disposto ad esaminare le domande intese a riaumentare gli ammortamenti effettuati addizionalmen-
Vendita / conversione in proprietà per piani
te nell’ambito del piano degli oneri per investimenti riguardanti l’oggetto. Inoltre, qualora doveste necessitare di ulte-
È possibile vendere un immobile WEG. Questo continua
riori mezzi per altri investimenti, vi preghiamo di rivolgervi
però a sottostare alla WEG (piano delle pigioni esistente, as-
all’UFAB.
sunzione del debito RB, limitazioni della proprietà). Quali
acquirenti verranno preferiti gli imprenditori della costruzione
di abitazioni di utilità pubblica. La Confederazione dispone
Perdite di pigioni
di un diritto di prelazione che può cedere a questi ultimi.
Una conversione in proprietà per piani è possibile, ma deve
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Se non potete affittare tutte le abitazioni, è possibile presen-
essere dapprima concordata con i locatari. Per la procedu-
tare all’UFAB una domanda riguardante il versamento di an-
ra da seguire contattate l’UFAB il quale stabilisce, fra l’altro,
ticipazioni per perdite di pigioni. Di regola, tali anticipazioni
il prezzo di vendita dell’abitazione.
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Cambiamento di banca
Informazioni ai locatari
Sussiste la possibilità di cambiare banca, ma in tal caso i
È estremamente importante che i vostri locatari siano ben
debiti ipotecari esistenti secondo il piano degli oneri non
informati sulle speciali norme abitative di un immobile WEG.
possono essere aumentati. Il cambiamento di banca non-
Vi raccomandiamo quindi di rammentare loro, di tanto in
ché il nuovo numero di conto devono essere immediata-
tanto, le principali condizioni che disciplinano la determina-
mente comunicati all’UFAB.
zione delle pigioni, le spese accessorie e le riduzioni suppletive. A tale riguardo è a vostra disposizione uno speciale foglio informativo dell’UFAB all’attenzione dei locatari.
Questioni fiscali e contabilità
Il trattamento fiscale e la contabilità degli immobili WEG pre-
Protezione giuridica dei locatari
sentano alcune particolarità che siete tenuti ad osservare.
A tale riguardo rinviamo a una circolare dell’amministrazio-
I locatari possono far controllare dall’UFAB gli pigioni non-
ne federale delle contribuzioni del 04.04.1995 (Trattamento
ché gli adeguamenti delle pigioni. Il controllo è effettuato
fiscale della riduzione di base e della riduzione suppletiva a
gratuitamente. Se viene impugnato il conteggio delle spe-
norma della legge federale del 04.10.1974 che promuove la
se accessorie, le ordinarie autorità di conciliazione secondo
costruzione d’abitazioni e l’accesso alla loro proprietà).
il Codice delle obbligazioni sono competenti.
Regolamentazione particolare per le abitazioni
rinnovate
Cambiamento dell’amministrazione
Un eventuale cambiamento dell’amministrazione dell’immo-
Per i rinnovi di abitazioni, la riduzione di base e le riduzio-
bile va immediatamente comunicato all’UFAB.
ni suppletive sono concesse separatamente o cumulativa-
Una copia del contratto di gestione dev’essere inviata
mente.
all’UFAB.
Se viene concessa la riduzione di base è possibile rinunciare all’aiuto federale dopo un periodo di 10 anni, a condizione però che la fideiussione venga soppressa e tutte le anticipazioni rimborsate.
Se l’aiuto federale è concesso senza riduzione di base, non
è stilato alcun piano degli oneri. Le pigioni sono determinate sulla base di una lista particolare delle pigioni. Potete
procedere ad adeguamenti delle pigioni solo sulla base delle disposizioni relative alle pigioni commisurate ai costi giusta l’articolo 269a lettere b, d, e ed f del Codice delle obbligazioni. Se le pigioni devono essere adeguate, occorre
precedentemente informarne l’UFAB. I vostri locatari possono fare controllare le pigioni dall’UFAB. Le spese accessorie
sono percepite conformemente al Codice delle obbligazioni. Ciò significa che le imposte immobiliari e i premi d’assicurazione immobiliare non sono conteggiati quali spese accessorie. Queste ultime devono sempre essere pattuite se-
Ufficio federale delle abitazioni UFAB
paratamente.
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