Esempi di stime di Terreni e di Aree Edificabili

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Flavio Paglia, Patrizia Carvelli
Esempi di stime di
Terreni e di Aree Edificabili
Terreni e aree asserviti o destinati a: case residenziali, aree
produttive, parcheggi, attività commerciali, uso agricolo.
Due diligence immobiliare e rating immobiliare
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INDICE GENERALE
Premessa ................................................................................................................. 9
CAPITOLO 1
La due diligence immobiliare
come presupposto alla stima .................................................11
1.1
Le verifiche necessarie per procedere ad una
corretta valutazione del bene ..............................................................11
1.2 Il quadro giuridico amministrativo ....................................................15
1.3
Il quadro catastale ....................................................................................18
1.4
Il quadro urbanistico ...............................................................................29
1.5
Il quadro vincolistico ...............................................................................33
CAPITOLO 2
Esempi di stime e valutazioni ................................................37
„
STIMA N. 1
Terreno destinato a posto auto e accesso
a superficie di proprietà del confinante...............................................39
„
STIMA N. 2
Terreno pertinenziale e complementare
ad attività artigianale .............................................................................53
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Indice Generale
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„
STIMA N. 3
Terreno non edificabile collocato in zona a bassa
densità abitativa ........................................................................................65
„
STIMA N. 4
Terreno non edificabile destinato a deposito
legname all’aperto ....................................................................................77
„
STIMA N. 5
Terreno non edificabile annesso ad attività commerciale ............89
„
STIMA N. 6
Terreno non edificabile destinato a parcheggio ............................ 103
„
STIMA N. 7
Terreno non edificabile destinato a parcheggio
a rotazione (solo periodo estivo) ........................................................ 119
„
STIMA N. 8
Terreno non edificabile destinato a parcheggio
in parte per uso residenziale e in parte ad uso rotazione ............ 139
„
STIMA N. 9
Terreno non edificabile asservito ad un camping ......................... 181
„
STIMA N. 10
Terreno non edificabile destinato a orto ......................................... 215
„
STIMA N. 11
Potenzialità area edificabile desumibile da
trasformazione di edificio ad uso istituzionale .............................. 227
„
STIMA N. 12
Area edificabile ubicata in zona AP STANDARD............................. 251
„
STIMA N. 13
Area edificabile destinata ad attività industriali ........................... 305
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Indice Generale
„
STIMA N. 14
Aree edificabile con presenza di ruderi
(unità collabenti) .................................................................................... 353
„
STIMA N. 15
Aree edificabili destinate ad uso residenziale, commerciale,
terziario, industriale e rurale. Rating immobiliare ......................... 387
Bibliografia ....................................................................................................... 539
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PREMESSA
Le aree nude, edificabili o meno, rappresentano una sfaccettatura del campo
estimativo di difficile interpretazione e valutazione. I terreni coltivati, tradizionalmente stimati sulla base dei valori agricoli medi pubblicati dall’Agenzia del
territorio, rappresentano soltanto una minima parte dell’ampia casistica attinente le destinazioni redditizie e/o commerciali delle aree nude.
Il disposto combinato del codice civile e della legge 392/78 (uso diverso)
conferiscono a tutti i terreni la possibilità di essere concessi in locazione producendo, di fatto, redditività paragonabile a quella degli immobili. In tutti questi
casi la stima dovrà quindi prendere in seria analisi ogni possibile redditività e
costo correlato all’impiego del terreno.
Le aree edificabili rappresentano un’ulteriore sfaccettatura del percorso
estimativo.
In campo dottrinale risulta ampiamente noto come il valore di incidenza area
da attribuirsi ad una superficie nuda o ad un immobile bisognoso di trasformazione debba svilupparsi considerando il cespite stesso come un immobile che
si trova in una condizione “imperfetta” o mediana rispetto ad un percorso già
ipotizzato.
Il traghettamento dell’area avviene mediante trasformazione del sito e l’approdo finale è costituito dalla futura destinazione dell’immobile appena costruito sull’area nuda.
Il percorso più concreto e reale per determinare detta incidenza area risiede
nell’adozione del criterio “a valore di trasformazione”.
È altresì vero che ogni caso in esame pone all’attenzione del tecnico estimatore
un lotto di terreno collocato in un contesto urbanistico caratterizzato da svariate caratteristiche intrinseche ed estrinseche.
La stima deve quindi svilupparsi mediante l’attenta analisi di tutti i fattori e di
tutte le condizioni che intervengono durante la trasformazione.
Il libro in esame, conscio delle criticità operative poste dall’argomento in
esame, propone un’ampissima casistica di valutazioni estimative già sviluppate dagli autori.
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Premessa
I processi estimativi riportati in seguito, proceduti da una brevissima introduzione, si sviluppano su percorsi ampiamente dettagliati capaci quindi di
trasmettere al singolo lettore ogni cognizione e ogni riferimento procedurale
necessario. Ciò che infatti meglio contraddistingue le valutazioni riportate nel
presente lavoro è il dettaglio di spiegazioni e di approfondimenti dottrinali e
conoscitivi che contraddistingue ogni singolo passaggio.
Il testo è altresì preceduto da un capitolo dedicato alla due diligence immobiliare. Crediamo infatti che ogni precorso estimativo debba essere preceduto
da un’attenta disamina di tutti i fattori incidenti sulla valutazione. In altre parole la corretta valutazione potrà essere eseguita solo in presenza e a conoscenza
di tutti gli elementi che possono, in misura diversa, interagire con la funzionalità e con il valore del cespite in esame.
Ulteriore dettaglio riportato negli esempi di stimasi concretizza nel RATING
IMMOBILIARE ovvero l’analisi del rischio immobiliare correlato all’operazione
edificatoria prospettata.
In ultimo, la disamina delle singole valutazioni evidenzia la possibilità di porre a reddito qualsiasi porzione di terreno. Sia esso edificabile o meno.
L’ampia documentazione fotografia evidenzia come l’attenta ricerca del cosiddetto “highest and best use” possa determinare anche cospicui redditività
da terreni apparentemente poco interessanti e superficialmente privi di vocazione commerciale.
La riflessione sopra riportata appare fondamentale per tutti gli enti territoriali recentemente coinvolti nella necessità e nell’opportunità di sviluppare accurati “piani di alienazione e valorizzazione patrimoniale”.
In questo contesto, il libro in esame può trasformarsi in valido canovaccio operativo per quanti interessati alle dismissioni e valorizzazioni sopra
richiamate.
GLI AUTORI
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CAPITOLO 1
LA DUE DILIGENCE
IMMOBILIARE
COME PRESUPPOSTO
ALLA STIMA
1.1
Le verifiche necessarie per procedere ad una
corretta valutazione del bene
Prima di procedere all’analisi e al commento delle diverse tipologie di stima
allegate al presente lavoro, appare opportuno nonché doveroso soffermarci
sulla necessità di procedere alla valutazione degli immobili (terreni e fabbricati) solo ed esclusivamente a fronte di un accurata “Due diligence immobiliare”.
Letteralmente, il termine sopra esposto significa: diligenza dovuta. Nell’ambito immobiliare per individuare correttamente il valore di un bene occorre
innanzitutto conoscere con assoluta certezza ogni dettaglio tecnico e giuridico che, in diversa misura, determina il valore e soprattutto la disponibilità del
cespite stesso.
La tematica del presente lavoro, fortemente incentrata sulla valutazione dei
terreni e di tutte le aree edificabili, non può prescindere da un’accurata analisi
di tutti quei fattori che quotidianamente limitano o interagiscono con la valutazione del cespite stesso.
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La due diligence immobiliare come presupposto alla stima
Nel dettaglio i dati da analizzare e conoscere prima di avviare qualsiasi percorso estimativo riguardano essenzialmente il quadro catatstale, il quadro
giuridico amministrativo del bene, il quadro urbanistico ed in ultimo il quadro
vincolistico.
Nelle prossime pagine, verranno quindi descritte tutte le operazioni di ricerca e di catalogazione necessarie per giungere ad una corretta predisposizione
della “due diligence estimativa”.
Nel nostro paese l’unico modo per individuare correttamente un cespite
consiste nel identificarlo catastalmente. I riferimenti toponomastici, l’indirizzo
o il numero civico, da soli non consentono l’inequivocabile identificazione del
cespite.
La prima verifica consiste quindi nell’accertare il corretto accatastamento del
bene. La porzione oggetto di compravendita deve essere identificata correttamente sia all’NCT e sia all’NCEU. Il subalterno o il mappale devono indicare solo
ed esclusivamente la porzione oggetto di compravendita.
In caso contrario sarà necessario attivarsi al fine di redigere apposito frazionamento o apposita identificazione di nuovo subalterno.
In merito ai terreni e alle aree edificabili particolare cura e attenzione dovrà
essere rivolta nei confronti delle volumetrie in oggi esistenti o anticamente esistenti sull’area. Il processo in esame dovrà quindi prevedere adeguata istanza
di cancellazione di tutte le volumetrie non più esistenti o comunque superabili
durante il nuovo processo immobiliare.
Massima attenzione a tutti i frazionamenti di terreno necessari. In questo
contesto occorre verificare anche l’esatto accatastamento di tutte le viabilità
già esistenti. Non di rado, rilievo reale e relativo accatastamento presentano
irragionevoli contraddizioni.
Accanto al quadro catastale la seconda verifica riguarda il quadro urbanistico. In questo contesto occorrerà attivarsi al fine di richiedere al Comune interessato il rilascio del Certificato di destinazione urbanistica che, se del caso,
dovrà essere materialmente allegato anche all’atto di compravendita.
Il certificato di destinazione urbanistica rimane valido per giorni 90 dal
rilascio.
Al contratto e quindi alla documentazione da predisporre per l’asta pubblica devono essere allegate tutte le planimetrie del cespite. Le planimetrie non
devono corrispondere necessariamente a quelle catastali. È bene comunque
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La due diligence immobiliare come presupposto alla stima
provvedere alla verifica delle stesse in quanto una differenza potrebbe indicare
l’esecuzione di opere non autorizzate comunque non recepite al catasto.
Nel caso in cui sul terreno persista una volumetria da demolirsi o comunque oggetto di valutazione occorre interfacciarsi con il disposto del testo unico
sull’edilizia.
Il Decreto del Presidente della Repubblica in data 6 giugno 2001, n. 380 meglio conosciuto come “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” all’articolo 24 “Certificato di agibilità “(regio decreto 27
luglio 1934, n. 1265, articoli 220; 221, comma 2, come modificato dall’art. 70,
decreto legislativo 30 dicembre 1999, n. 507; decreto legislativo 18 agosto
2000, n. 267, articoli 107 e 109; legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 52) stabilisce
che:
1) Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza,
igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli
stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
2) Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del
competente ufficio comunale con riferimento ai seguenti interventi:
a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di
cui al comma 1.
3) Con riferimento agli interventi di cui al comma 2, il soggetto titolare del
permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio
attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio
del certificato di agibilità.
Quello che più importa in questo contesto è però il disposto del successivo
comma 4.
Il quale stabilisce che:
– alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata
copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in
conformità alle disposizioni dell’articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile
1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni.
In questo nuovo contesto il regolare accatastamento del bene diventa addirittura conditio sine qua non per ottenere il decreto di agibilità della struttura.
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Nelle analisi preliminari alla stima massima attenzione quindi all’analisi della
dimensione catastale.
Possibili difformità planimetriche devono suggerire ulteriori verifiche in merito alla pendenza di eventuali condoni edilizi. Le verifiche devono essere compiute presso i competenti uffici comunali.
Il bene potrebbe, inoltre, essere caratterizzato da pendenze giudiziarie aperte in epoca precedente e non ancora concluse. In questo contesto, la stima dovrà riportare esattamente il contenuto del contenzioso e stabilire le modalità di
dibattito e le eventuali responsabilità sulla risoluzione del medesimo.
La verifica della titolarità deve essere compiuta al fine di provare eventuali
comproprietà sul bene o, in presenza di queste, deve accertare la possibilità di
giungere comunque, e a quali condizioni, alla conclusione del contratto.
Prima di avviare la valutazione del terreno o del fabbricato è quindi necessario reperire tutta la certificazione giuridica attestante la proprietà o la comproprietà del bene oggetto di alienazione o valorizzazione.
Come già accennato, tra le voci che possono incidere maggiormente sul valore del bene troviamo la presenza di eventuali servitù attive o passive.
Le verifiche preliminari alla redazione della stima devono quindi evidenziare,
in ogni dettaglio, l’esistenza e il peso delle medesime servitù.
In caso di terreno o fabbricato occupato il tecnico incaricato dovrà verificare
attentamente l’identità delle persone presenti all’interno dell’area e soprattutto dovrà verificare la legittima presenza dei medesimi soggetti.
In questo contesto, alla procedura di stima dovrà essere allegato anche la
copia del contratto di locazione in base al quale il nuovo proprietario assumerà
la figura di locatore. La valutazione del cespite risulta fortemente condizionata
dal grado e dalla tipologia di occupazione in atto.
Se il contratto in essere risulta già disdettato, alla stima, occorrerà allegare o
richiamare la medesima disdetta.
Il regime giuridico delle pertinenze prevede che queste ultime, salvo esplicito richiamo nell’atto contrattuale, siano trasferite unitamente al bene principale. Occorre quindi attivarsi per individuare le pertinenze in essere e se del caso,
predisporre una bozza contrattuale precisa in materia.
In caso di presenza di vincolo ex D.Lgs. 42/2004 occorrerà attivarsi al fine di
ottenere il prescritto nulla osta all’alienazione.
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Tab. 1.1 - Le verifiche antecedenti alla predisposizione della stima
Tutte le verifiche da effettuarsi prima di giungere alla compilazione della STIMA
Verifica regolare accatastamento
Verifica condizione urbanistica
Richiesta Certificato destinazione urbanistica (per i terreni)
Verifica congruità planimetrie catastali con realtà
Verifica eventuale pendenza condoni edilizi o fiscali
Verifica eventuale pendenza contenziosi di tipo giudiziario
Verifica effettiva titolarità sul bene del possessore e individuazione
atto di provenienza all’attuale proprietario
Individuazione eventuali comproprietà
Verifica eventuale presenza di pesi e servitù
Verifica conduzione dell’immobile e regolarità del contratto
Verifica eventuali contratti di somministrazione utenze
Verifica pertinenze (richiamate o non richiamate nell’atto)
Verifica necessità eventuale nulla osta ex D.Lgs. 42/2004
Eventuale richiesta nulla osta ex D.Lgs. 42/2004
1.2
Il quadro giuridico amministrativo
La dimensione amministrativa e giuridica di un bene risulta fondamentale
per individuare e dimostrare con esattezza il titolo o il diritto reale per il quale
si detiene il bene.
Nel rimandare a lavori maggiormente esaustivi in materia(1) in questo contesto preme semplicemente ricordare la gradualità e la diversa rilevanza che
caratterizza i diversi diritti reali.
Il principale e il più assoluto diritto reale è senza dubbio la proprietà.
Quest’ultima consiste nel diritto di usare e disporre della cosa in modo pieno
ed esclusivo.
L’usufrutto, altro fondamentale diritto reale, consiste nel diritto di usare una
cosa altrui e di farne propri i frutti, senza però modificarne la destinazione economica o alienarla.
1. F. Paglia, M. Minetti, I. Giribaldo, Guida alla locazione, all’acquisto e alla vendita degli immobili, EPC Libri Roma Novembre 2005.
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La superficie, importante diritto reale in campo patrimoniale, consiste nel
diritto di utilizzare un suolo altrui per farvi e mantenervi una costruzione.
La servitù di passaggio è il diritto del proprietario di un fondo (dominante)
di passare sul fondo vicino (servente) e così via. (in realtà le servitù possono
riguardare anche la veduta, l’immissione di scoli o fumi ecc…).
Accanto alla classificazione sopra riportata occorre inoltre ricordare il diritto
d’uso, il diritto di abitazione e in ultimo il possesso.
Al diritto reale corrisponde naturalmente il dovere di chiunque di astenersi
dall’impedirne o turbarne l’esercizio.
Fondamentale quindi individuare all’interno dell’archivio patrimoniale l’esatta intestazione del bene e l’esatta classificazione del diritto reale di pertinenza. La scheda patrimoniale dovrà quindi riportare gli estremi dell’atto con il
quale il titolare è entrato in possesso della proprietà o di altro diritto reale. Gli
estremi di tale atto dovranno peraltro essere riportati anche all’interno di ogni
successivo contratto traslativo. È infatti consuetudine, per i notai, richiamare
all’interno dell’atto di compravendita successivo anche i dati di provenienza
del medesimo bene, comprovanti la disponibilità del cespite e la potestà liberatoria da parte del venditore.
Importante ricordare come i medesimi debbano essere già conosciuti all’atto
di predisporre la valutazione del bene.
I documenti comprovanti la piena disponibilità del bene risultano fondamentali anche per la semplice locazione o concessione del cespite.
In questo contesto preme ricordare come la figura del locatore possa differenziarsi da quella del proprietario. Il nostro codice civile, nel regolamentare il diritto di usufrutto, stabilisce infatti che l’usufruttuario (colui che gode
dell’usufrutto) può procedere alla messa a reddito del bene (locazione).
L’archivio patrimoniale dovrà quindi evidenziare i contenuti specifici
dell’usufrutto, le condizioni e soprattutto la data di termine del medesimo diritto (quanto sopra è fondamentale nel caso di persone giuridiche - società).
La classificazione amministrativa e giuridica del bene deve quindi evidenziare il titolo di provenienza, il numero di atto di acquisizione del diritto, la data di
sottoscrizione del medesimo atto, la data di registrazione e il numero di registrazione del medesimo contratto.
Ulteriori notizie devono riguardare il notaio presso il quale è custodito l’originale dell’atto.
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La dimensione giuridica di un bene può essere inoltre caratterizzata dalla
presenza di pesi o servitù incidenti.
La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un immobile (fondo servente) per l’utilità di un altro immobile (fondo dominante) appartenente a diverso proprietario (art. 1027 cod. civ.).
L’esempio più semplice si identifica nel diritto di passaggio all’interno di un’altra proprietà. Altre servitù, come già accennato, possono riguardare il diritto di
attingere acqua dal pozzo del vicino o il diritto di immettere suoni, fumi ecc…
L’elemento fondamentale che contraddistingue la servitù è la predialità, ovvero la servitù richiede, in primo luogo, che essa sia stabilita in favore di un
fondo e non di una persona.
Il diritto segue il bene e non il proprietario del bene. In questo senso non è
possibile attribuire a una persona il diritto reale di entrare in un fondo per passeggiarvi o per scaricarvi detriti.
La servitù deve essere costituita per l’utilità del fondo dominante.
Non è possibile costituire una servitù per un’utilità personale che non abbia
una relazione oggettiva con il fondo dominante.
Le servitù possono essere costituite in due modi:
D volontariamente, con un contratto o per testamento;
D coattivamente, per imposizione della legge.
La stima dovrà quindi evidenziare la tipologia di servitù esistente (attiva o
passiva) dovrà inoltre indicare con esattezza gli estremi del fondo dominante e del fondo servente, dovrà indicarne gli estremi contrattuali, i contenuti
economici l’eventuale termine di godimento o di peso e naturalmente i contenuti oggettivi e tecnici della medesima servitù (descrizione dettagliata del
peso imposto: es. Diritto di passaggio limitato al solo mezzo agricolo avente
dimensioni massime di larghezza di metri 2,00, passaggio limitato alle sole ore
mattutine comprese tra le ore 7,00 e le ore 9,00 e pomeridiane comprese tra le
ore 16,00 e le ore 18,00).
Le servitù si possono estinguere:
D per rinuncia del titolare;
D per confusione (o consolidazione), se il proprietario del fondo dominante
acquista la proprietà del fondo servente, o viceversa;
D per non-uso ventennale (prescrizione).
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L’analisi giuridica si deve poi sviluppare in ragione dell’accertamento e monitoraggio di tutti i contratti di gestione attivi o passivi correlati al medesimo
cespite. Si configurano come contratti passivi tutti gli atti di somministrazione connessi alla gestione del cespite (fornitura di energia elettrica, gas, acqua
ecc…), si configurato invece come contratti di gestione attivi tutti gli atti di
locazione e concessione del terreno.
A lato pratico occorre inoltre evidenziare la perfetta corrispondenza del manufatto attuale con quanto rappresentato dalla cartografia catastale e dalla
cartografia allegata all’eventuale concessione edilizia (molto speso occorre
valutare un terreno edificabile già contraddistinto da progetto o permesso di
costruire già rilasciato). Occorre inoltre verificare (in caso di difformità fisica e
strutturale) la pendenza di eventuali istruttorie.
Nei casi in cui le opere realizzate abusivamente siano conformi agli strumenti
urbanistici è tuttora possibile presentare richiesta di concessione o autorizzazione in sanatoria secondo le modalità previste dall’art. 13 della Legge n. 47/85
ora art. 36 D.P.R. n. 380/01 - Testo Unico Edilizia.
A prescindere dalla difformità evidenziata occorre comunque ricordare la
necessità di giungere alla valutazione del bene in completa ottemperanza di
quanto previsto da tutte le normative vigenti.
La componente amministrativa e giuridica dell’analisi deve inoltre evidenziare tutti gli atti attinenti gli appezzamenti di terreno fisicamente accorpati o
direttamente asserviti al bene oggetto di analisi.
La scheda del terreno deve riportare tutti i dati attinenti le eventuali servitù
attive o passive presenti nonché ogni riferimento a problematiche di tipo geologico e/o urbanistico.
1.3
Il quadro catastale
L’identificazione dell’immobile benché tradizionalmente e per consuetudine
collegata all’indirizzo toponomastico e al numero civico risulta insufficiente e
molto spesso fuorviante. I numeri civici e i nomi delle strade cambiano assai
spesso complicando il quadro storico dell’immobile.
Rimane quindi necessario individuare il bene con dati irremovibili e possibilmente costanti nel tempo. L’esatta identificazione del bene sia esso terreno o
fabbricato è soltanto quella catastale.
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Benché non probatorio del titolo di proprietà su quasi tutto il territorio
nazionale l’individuazione catastale del cespite risulta in oggi la più sicura e
definitiva.
La valutazione corretta di un bene deve quindi svilupparsi in direzione di una
completa ricognizione dei dati catastali.
In base all’attuale ordinamento legislativo, tutta la documentazione catastale confluisce in due catasti distinti per terreni e fabbricati che costituiscono il
cosiddetto catasto rustico e il catasto urbano.
Per quanto concerne il catasto terreni gli elaborati presenti presso l’Agenzia
del Territorio (già UTE) sono le mappe catastali, le tavole censuarie, il registro
delle partite, lo schedario dei possessori e il prontuario dei numeri di mappa.
La mappa catastale del comune è a sua volta suddivisa in più fogli di mappa
generalmente sviluppati in scala 1:2000 o 1:1000.
I fabbricati vengono riportati sul mappale mediante cediglia di collegamento, le strade, i fiumi, i canali riportano o il numero o la denominazione propria.
Ogni singolo mappale risulta contraddistinto da un numero.
Il catasto terreno viene definito geometrico in quanto misura i confini, particellare perché suddiviso in singole particelle e non probatorio del titolo di
proprietà.
Il Nuovo catasto edilizio Urbano, sorto nel 1939, risulta costituito dalla mappa urbana, dallo schedario delle partite, dallo schedario dei possessori e dallo
schedario dei numeri di mappa.
I dati riportati su ogni singola visura catastale riguardano: il foglio di mappa,
la zona censuaria, la categoria catastale, la classe di appartenenza, l’eventuale
subalterno di riferimento, il dimensionamento in numero di vani, metri quadrati o metri cubi (a seconda delle categorie) ed infine la rendita catastale.
Le zone censuarie sono le parti di territorio tra loro assimilabili con riferimento alle unità immobiliari esistenti per l’ubicazione, per le caratteristiche ambientali, per la tipologia e per l’epoca di costruzione.
La categoria identifica l’uso dell’immobile. L’ordinamento attuale prevede
una pluralità di categorie individuate con lettera e numero meglio evidenziate
nelle sotto riportate tabelle esplicative.
La classe direttamente collegata alla Categoria è di regola applicata in funzione dell’ubicazione, delle rifiniture, del contesto estrinseco, della vetustà e
della redditività dell’immobile.
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CAPITOLO 2
ESEMPI DI STIME
E VALUTAZIONI
Nelle prossime pagine vengono riportati numerosissimi esempi di stime e
valutazioni già sviluppate dagli autori.
Le casistiche riportate riguardano: terreni asserviti a case residenziali, terreni asserviti ad aree produttive, terreni ad uso parcheggio, terreni asserviti ad
attività commerciale, terreni destinati ad orto agricolo, aree edificabili ad uso
residenziale, commerciale, terziario e produttivo, aree edificabili destinate a
STANDARD URBANISTICI nonché aree contraddistinte da unità collabenti e/o
parzialmente già edificate.
Nell’insieme si tratta di una casistica davvero completa sviluppata e spiegata
in ogni dettaglio.
Naturalmente l’unica raccomandazione consiste nel ricordare che ogni immobile si configura come elemento unico e insostituibile, determinato da
proprietà e caratteristiche (intrinseche ed estrinseche) esclusive difficilmente
riscontrabili nella loro singolarità in altri immobili.
Le stime proposte nelle prossime pagine si configurano quindi come semplice canovaccio a supporto di ogni nostro lavoro. Semplici riflessioni a sostegno
dei prossimi percorsi estimativi.
Ogni riflessione, pur generata da approfondimenti universali concettualmente presenti in qualsiasi perizia, dovrà quindi svilupparsi in ragione delle
peculiarità che contraddistinguono, in quel preciso momento, il bene in fase
di stima.
In questo contesto piace ricordare ed evidenziare il valido aiuto proferito dal
Geom. Ivo Mazzino nella realizzazione e sviluppo delle prime cinque stime. A
lui il ringraziamento degli autori.
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Esempi di stime e valutazioni
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STIMA N. 1
Terreno destinato a posto auto e accesso
a superficie di proprietà del confinante
La stima sviluppata secondo procedure sintetico comparative, si caratterizza in ragione della complementarietà del bene rispetto ad altre proprietà
limitrofe al medesimo spazio.
Si tratta quindi di una valutazione fortemente caratterizzata da condizioni
di monopolio bilaterale.
In particolare l’utilizzo del terreno risulta fondamentale per accedere all’edificio di proprietà dell’acquirente.
Nel caso del monopolio bilaterale il valore è definito non dal mercato, ma
dal punto d’incontro (se c’è) di domanda ed offerta, in relazione alle capacità
contrattuali di venditore e compratore.
È quindi evidente che all’estimatore è richiesta una diversa ottica valutativa:
non è il valore di mercato che si deve ricercare, quanto quel valore al di sotto
del quale non vi è più convenienza alla vendita o all’acquisto.
Ciò equivale a dire che il perito non deve ricercare il valore “medio” che può
esprimere il mercato immobiliare, ma il valore minimo attribuibile al complesso immobiliare oltre il quale è opportuno che il venditore istituzionale
non scenda.
Poiché il proprietario dell’immobile retrostante possiede di fatto una servitù
attiva di passo (in assenza di tale diritto non potrebbe accedere alla propria volumetria), il proprietario del terreno allo stato pratico non potrebbe utilizzare e
concedere ad altri soggetti il terreno medesimo.
Inoltre, essendo l’area utilizzabile come parcheggio, in quanto gravata da servitù di fatto può essere praticamente utilizzata solo ed esclusivamente dall’attuale fondo dominante, coincidente con la proprietà del probabile acquirente.
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Esempi di stime e valutazioni
Premessa
Oggetto della presente valutazione è una superficie identificata come pertinenza (porzione di area demaniale) posta a margine della Strada Provinciale
33 di “S._________”.
Con Determinazione Dirigenziale, n. ____ prot. ____ in data 27 agosto ____, la
Provincia rilasciava la concessione d’uso del terreno in argomento, per complessivi mq 68 circa (rilevati graficamente), di proprietà provinciale posto nel comune
di C______ e, catastalmente, posto all’intersezione dei Fogli __e ___ del N.C.T.
La concessione rilasciata, nel corso degli anni, è stata più volte novata mediante successive scritture private, fissando la nuova prossima scadenza alla
data del 31 dicembre 2010.
L’uso attualmente autorizzato, consiste nell’utilizzo quale deposito ed accesso all’edificio di proprietà, in particolare ai fondi (box/magazzini) immediatamente limitrofi all’area demaniale.
In epoche recenti, in occasione delle sottoscrizioni dei nuovi contratti, il
conduttore ha manifestato l’intendimento acquistare l’area in argomento. Tale
ipotesi, inserita nel Piano di Alienazioni allegato al Bilancio preventivo dell’Amministrazione Provinciale esercizio 2009, è stata avallata con Deliberazione del
Consiglio Provinciale n. ____/_____ del ________.
Coinvolto il Servizio provinciale competente alla gestione della viabilità limitrofa, il medesimo ha espresso pare favorevole a condizione che venga mantenuta nella disponibilità dell’ente un distacco di un metro dal limite della cunetta di scolo delle acque meteoriche. si riduce così di fatto la superficie oggetto
della presente valutazione, sino a circa 55 mq.
Preliminarmente all’atto di compravendita, da ratificare con l’espressione
della volontà da parte del Consiglio Provinciale, si dovrà procedere al frazionamento catastale propedeutico alla classificazione del bene come Patrimonio
Disponibile dell’Ente; tale passaggio tecnico permetterà la corretta determinazione della consistenza del bene.
Ciò detto, il sottoscritto _________ perito esperto iscritto al Ruolo presso la CCIAA di _________ al n° _____, consulente tecnico del Tribunale di
_________ (cat. XXV stima e valutazione di immobili), dipendente dell’Amministrazione Provinciale di _________, in adempimento all’incarico conferitomi
dalla predetta Amministrazione redigo la seguente relazione estimativa.
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Identificazione
Il terreno risulta censito al N.C.T. all’intersezione dei Fogli __ e __ del comune
di C_________, come dal sotto riportato estratto di mappa:
Fig. 2.1 - Stralcio estratto di mappa
Fig. 2.2 - Immagine satellitare dell’area – Fonte Pagine Gialle Visual
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La superficie, essendo identificata come demanio stradale, non è ad oggi inserita nei piani urbanistici vigenti del comune di C_________.
Fig. 2.3 -Foto area dopo intervento di recinzione
Fig. 2.4 - Foto area – Confine con altra porzione demaniale di diversa conduzione
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Metodologia estimativa
Analizzando quanto la dottrina estimativa indica in merito alla determinazione
di un valore di mercato, si precisa come sussistano due distinti procedimenti aventi
come comune fondamento logico la comparazione (unicità del metodo estimale).
Un procedimento è diretto (o sintetico comparativo), l’altro indiretto (o
analitico).
A proposito del reperimento ed utilizzazione dei dati elementari relativi
ad ogni giudizio di stima è necessario apprendere dal mercato, nell’ambito
del quale si va ad operare, tutti i dati storici che da esso si possono rilevare.
All’estimatore si richiede di far conoscere gli elementi emersi dalle indagini o
informazioni che costituiscono la più efficace motivazione della oggettività del
risultato della stima.
Per quanto riguarda i prezzi di mercato una fonte attendibile di dati elementari è rappresentata dalle valutazioni effettuate per beni analoghi da altri tecnici estimatori, allorquando accettate dagli interessati.
Da rilevare infatti che l’accettazione di un dato ipotetico, quale possa essere
il risultato di un giudizio di stima, da parte degli interessati trasforma il valore di previsione in dato storico da poter quindi essere utilizzato ai fini della
comparazione.
In merito all’attendibilità del dato scaturito immediatamente dall’accettazione
è da osservare come sia stato ripetutamente riconosciuta dalla giurisprudenza la
coincidenza tra valore stimato ed accettato ed il giusto prezzo in una libera contrattazione di compravendita identificato nel più probabile prezzo di mercato.
Infine si può sostenere che acquistano ufficialità, logicità ed ammissibilità
economica non solo i prezzi noti, ma anche valori formulati che emergano
dalla prestazione di consulenze tecniche d’ufficio, sentenze, concordati con
gli Uffici Tecnici Erariali o, di contro, decisioni delle commissioni competenti
a giudicare sui ricorsi avversi alle valutazioni dell’Agenzia del Territorio, perizie
extragiudiziali giurate ecc ...
I dati riportati nella presente stima sono stati reperiti all’interno de: Agenzia
del Territorio sito istituzionale, ISTAT sito istituzionale, Ministero delle Finanze
sito istituzionale, Consulente Immobiliare edizione il Sole 24 ore, “L’Osservatorio sul mercato immobiliare” edizioni Nomisma, Monitor Immobiliare edizione
Scenari Immobiliari, l’Osservatorio del mercato immobiliare, Dea Agenzia del
Territorio, Tuttocittà Navteo, FIAIP Osservatorio sul mercato immobiliare, Sce-
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nari Immobiliari edizione Scenari Immobiliari, Provincia di _________ sito istituzionale, Google Earth, Pagine Gialle Visual, Regione _________ sito istituzionale,
Prezziario Tipologie Edilizia, Collegio degli Ingegneri e Architetti M_________,
DEI Tipografia del Genio Civile, Unioncamere sito istituzionale, CNEL sito istituzionale, ANCE sito ufficiale, Confedilizia sito ufficiale, Report mensile edizione
Scenari Immobiliari.
Per le pubblicazioni richiamate si rimanda alle diverse note a piè pagina.
Necessita a questo punto una riflessione da parte dell’estimatore per la scelta
della metodologia estimativa che possa dare esprimere il valore più probabile
del terreno.
Elementi significativi sono: la particolarità del bene oggetto di stima e l’altresì particolare ubicazione del medesimo; ovvero, un terreno consistente nel
distacco tra l’abitazione del concessionario ed il sedime stradale, su cui già di
fatto grava una servitù sull’area; nonché l’ubicazione in una zona a bassa densità abitativa. Per quanto detto, le peculiarità oggettive determinano una condizione di mercato prossima al monopolio bilaterale di cui si analizzeranno le
influenze negative sul valore di stima nel prossimo paragrafo.
Ciò premesso, si ritiene di poter procedere alla determinazione di un possibile valore analizzando la redditività che il bene sta attualmente fornendo (concessione in essere), oltre che raffrontando la superficie con altre di analoghe
caratteristiche (possibile utilizzo a parcheggio o in alternativa quale pertinenza
dell’immobile, ovvero area libera e di distacco dalla viabilità limitrofa) studiate
e quotate dagli osservatori immobiliari sopra richiamati.
Osservazioni sul “monopolio bilaterale”
Da quanto sopra esposto circa la motivazione per cui si procede alla redazione di una perizia estimativa del terreno in questione, in particolare l’utilizzo del
terreno per accedere all’edificio di proprietà del concessionario, appare chiaro
che non si tratta di determinare il “valore di mercato”, così come normalmente
inteso, ma poiché si è in presenza di una situazione di “monopolio bilaterale”,
e cioè con un unico possibile venditore (Provincia di _________) ed un’unica
possibile controparte (l’attuale conduttore), non esiste il valore di mercato
come definito dalla dottrina estimale (punto d’incontro di domanda ed offerta
in un libero mercato). Nel caso del monopolio bilaterale il valore è definito non
dal mercato, ma dal punto d’incontro (se c’è) di domanda ed offerta, in relazio-
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ne alle capacità contrattuali di venditore e compratore.
È quindi evidente che all’estimatore è richiesta una diversa ottica valutativa :
non è il valore di mercato che si deve ricercare, quanto quel valore al di sotto
del quale non vi è più convenienza alla vendita o all’acquisto.
Ciò equivale a dire che il perito non deve ricercare il valore “medio” che può
esprimere il mercato immobiliare, ma il valore minimo attribuibile al complesso
immobiliare oltre il quale è opportuno che il venditore istituzionale non scenda.
Poiché il proprietario dell’immobile retrostante possiede di fatto una servitù attiva di passo (in assenza di tale diritto non potrebbe accedere alla propria volumetria), l’Amministrazione Provinciale allo stato pratico non potrebbe utilizzare e
concedere ad altri soggetti il terreno medesimo.
Inoltre, essendo l’area utilizzabile come parcheggio, in quanto gravata da servitù di fatto può essere praticamente utilizzata solo ed esclusivamente dall’attuale
fondo dominante, coincidente con la proprietà del concessionario.
Utilità marginale
Altra incidenza negativa sul valore complessivo dell’area, in funzione della
Stima Sintetico/Comparativa ad uso posteggio, è da ricercarsi analizzando l’utilità che il bene è in grado di garantire.
In senso oggettivo un bene è utile quando è capace di soddisfare un determinato bisogno.
È molto significativo, nonché influente, considerare anche l’utilità dal punto
di vista soggettivo del bene in oggetto. Infatti, tale caratteristica, che scaturisce
dalla disponibilità di un bene, misura il grado di soddisfazione che esso genera in quanto disponibile. Un soggetto consegue la soddisfazione complessiva
dalla disponibilità di un certo numero di unità del bene di cui necessita.
Qualora disponga di una dose addizionale del bene considerato, il grado
di soddisfazione conseguito dal soggetto varia per effetto dell’acquisizione
dell’unità addizionale stessa e viene a determinarsi, in luogo della soddisfazione totale, un grado di soddisfazione definito “utilità marginale”.
L’“utilità marginale” corrisponde quindi alla misura del grado di soddisfazione
conseguito dal soggetto per effetto della disponibilità di una dose addizionale
del bene considerato. Siccome l’utilità è correlata all’intensità dei bisogni, via via
che essi vengono soddisfatti l’intensità del bisogno diminuisce e per conseguenza anche l’utilità del bene che soddisfa tale necessità progressivamente si riduce.
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In altri termini, almeno da un certo punto in poi, l’utilità marginale di un bene
diminuisce fino ad annullarsi quando il bisogno è completamente soddisfatto
e diventare negativa quando l’ulteriore disponibilità di dosi successive genera
uno stato di disutilità(1).
La superficie di proprietà provinciale in argomento, si estende per circa 55
metri quadrati (calcolati graficamente). Trattandosi di terreno marginale alla
Strada Provinciale, l’atomizzazione della superficie in più posti auto potrebbe
garantire la realizzazione di almeno 3 posti auto.
La destinazione residenziale prevista e la disponibilità di box di proprietà del
concessionario limitrofi all’area, escludono la richiesta di un numero elevato di
posti auto. In altre parole il terreno oggetto di stima risulta caratterizzato da
forte utilità marginale incidente, con ogni probabilità concentrata già oltre il
secondo posto auto.
A quanto sopra occorre aggiungere come il sopralluogo compiuto abbia evidenziato la presenza di una scarsissima urbanizzazione con ampia disponibilità
di posti liberi.
Tale ampia disponibilità risulta evidente anche nella documentazione fotografica allegata al presente lavoro.
Il calcolo estimativo seguente, dovendo recepire quanto accennato svilupperà i propri calcoli sulla base di un numero complessivo di soli 2 posti auto.
Stima sintetico comparativa
Come anticipato, la valutazione di un bene mediante processo sintetico
comparativo si sviluppa attraverso il confronto tra il bene oggetto di stima e
altri pressoché analoghi già contrattati sul mercato.
Prima di addentrarci nella valutazione occorre comunque precisare come
ogni immobile, benché simile ad altri, risulti essere eguale solo a se stesso.
Tale principio è stato introdotto nel mercato immobiliare e nel contesto dottrinale e giurisprudenziale per la prima volta dalla Legge 27.07.1978 n. 392 .
Disciplina delle locazioni di immobili urbani, meglio conosciuta come legge
sull’equo canone.
1. Se in pratica è possibile contrattare, nella zona, un posto macchina ad un valore di circa
11.000,00 – 16.000,00 euro, è impossibile, nella stessa zona, concludere a pari valore unitario
la medesima trattativa che riguardi una consistenza di posti macchina maggiore, quale ad
esempio può considerarsi la superficie oggetto della presente stima.
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Esempi di stime e valutazioni
Due beni immobili di uguale natura differiscono quanto meno per la loro
collocazione nello spazio, la quale non è quasi mai del tutto indifferente.
Ciò premesso, la stima sintetico comparativa, benché agevolata dalla possibilità di ricorrere ad una pluralità di prezziari immobiliari tutti egualmente
attendibili, risulta essere particolarmente complicata in ragione della necessità
di adeguare tali valori alla specificità del bene stimando.
Il mercato immobiliare offre, con precisa cadenza, una pluralità di valutazioni,
come già detto, egualmente attendibili. In questo contesto dovendo ricorrere a
validi strumenti di lavoro si evidenzia come la ricerca in esame, ove possibile, si
sia sviluppata facendo riferimento alle maggiormente autorevoli pubblicazioni:
– “Il Consulente immobiliare” edizioni Il Sole 24 Ore;
–
“L’Osservatorio del mercato immobiliare” Agenzia del Territorio;
–
“Osservatorio sul mercato immobiliare” FIAIP Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali.
Nel caso in esame, si è ritenuto di poter far riferimento all’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio in quanto, rispetto agli altri, scende ad analizzare il territorio del
comune suddividendolo in microzone e pertanto più vicine al terreno in stima.
Tab. 2.1
Risultato interrogazione: Anno 2008 - Semestre 2
Provincia:
Comune:
Fascia/zona: Centrale/ CENTRO DI _________
Codice di zona: B1
Microzona catastale n.: 1
Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico
Destinazione:
Tipologia
Stato
conservativo
Valore Mercato Superficie Valori Locazione
(€/mq)
(L/N)
(€/mq x mese)
Superficie
(L/N)
Min
Max
Min
Max
Abitazioni civili
NORMALE
1980
2570
L
5,7
7,4
L
Abitazioni di tipo
economico
NORMALE
1570
2160
L
5,3
7,3
L
Box
NORMALE
1220
1760
L
5,3
7,6
L
Posti auto coperti
NORMALE
1200
1800
L
5,2
7,8
L
Posti auto scoperti
NORMALE
880
1320
L
3,8
5,7
L
Ville e villini
NORMALE
2600
3600
L
6,3
8,7
L
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Esempi di stime e valutazioni
• Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello
più frequente di ZONA;
• Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N)
ovvero Lorda (L);
• Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie
Netta (N) ovvero Lorda (L);
• La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i
relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica;
• Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo;
• Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione
commerciale e non allo stato conservativo dell’unità immobiliare.
L’Osservatorio preso in esame, suddivide il territorio del comune di
C_________ in due zone: la prima centrale e la seconda rurale. Il terreno in oggetto trova ubicazione lungo la strada di collegamento tra i due centri abitati
di C_________ e San Salvatore (comune di Cogorno) in Loc. San Quirico. Pertanto, in considerazione dell’ubicazione, nonchè delle condizioni di mercato,
prossime al monopolio bilaterale (precedentemente argomentate), si valuta la
necessità di adottare i valori minimi suggeriti dall’Agenzia del Territorio, riferiti
al centro abitato di C_________.
Determinazione del valore
Utilizzo a posto auto
Come detto, ragionando sull’utilità marginale, si va a stimare l’area di complessivi mq 55 circa, come candidabile ad ospitare 2 posti auto scoperti:
Assunti quindi il valore unitario a mq di € 880,00 ed una dimensione media
di un posto auto di mq 12,5 (5 x 2,5):
valore area
(880,00 €/mq x 12,5 mq) x 2 posti = 22.000,00 €
Utilizzo come pertinenza dell’abitazione
In questa valutazione, il ricorso alla pubblicazione “Il Consulente immobiliare” edizioni Il Sole 24 Ore, permette di determinare il coefficiente necessario
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per ricondurre la superficie complessiva reale alla superficie virtuale a cui applicare il valore minimo attribuito dall’agenzia del Territorio alle abitazioni civili. Il Consulente Immobiliare suggerisce di considerare il 20% della superficie:
valore area
1.980,00 x ( 55 mq x 20 %) = 21.780,00 €
Stima per capitalizzazione del reddito
Il saggio di capitalizzazione risulta costantemente influenzato da caratteristiche intrinseche ed estrinseche a loro volta mutabili nel tempo e nel contesto
economico di riferimento.
Nel caso in esame le condizioni di monopolio bilaterale, già accennate in premessa, impediscono di valutare il bene in oggetto alla stregua del rendimento
medio in libero mercato.
La collocazione marginale del terreno, la ridotta urbanizzazione e la marginale densità abitativa non determinano la nascita e lo sviluppo di un adeguato
mercato libero dei posti auto.
Nel dettaglio anche all’interno del principale agglomerato urbano i posti auto
liberamente fruibili risultano addirittura superiori alle reali necessità del contesto.
Al di fuori dell’agglomerato urbano, ogni singola abitazione possiede un
proprio terreno ove collocare l’eventuale autovettura di proprietà (evidente
appare anche nel nostro caso ove l’abitazione del concessionario è dotata di
propri box). In questo specifico contesto appare inutile rapportare il saggio di
capitalizzazione a valori desunti in altri agglomerati urbani sicuramente più
abitati di quello in oggetto.
Parallelamente la condizione di monopolio bilaterale determina una leggera
compressione della redditività. In altre parole, forzare il canone per elevare la
redditività del cespite potrebbe, in un contesto assolutamente non urbanizzato, determinare l’abbandono della concessione e rendere non produttivo il
bene stesso.
In ragione delle riflessioni sopra riportate appare quindi opportuno ricondurre il saggio di capitalizzazione ad un valore prossimo al 4%.
La formula della capitalizzazione dei redditi è la seguente:
V=a/r
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dove:
V = valore di mercato dell’immobile
a = annualità di reddito
r = saggio di capitalizzazione
Quindi capitalizzando il reddito che fornisce la concessione, attualmente attiva, del terreno in questione pari a € 1.200,00 annui con il saggio del 4,00 %
sopra indicato:
1.200,00 € / 0,04 = € 30.000,00
Conclusioni
Di regola per metodo estimale si intende la logica comparazione del bene
da valutarsi con altri che per caratteristiche estrinseche ed intrinseche sono
assimilabili al bene in oggetto.
Come già ampiamente detto, il compito dell’estimatore, in questo caso, è quello di formulare un giudizio di congruità inerente il possibile valore del bene.
Inoltre, come abbiamo visto, si tratta di una supposizione teorica (mancando al momento lo scambio contrattuale) caratterizzata da una pluralità di dati
sintetici e/o analitici. Tali dati, tecnici, di rilevazione, di riproduzione, economici
e finanziari sono caratterizzati da un margine di incertezza direttamente proporzionale all’attendibilità dei dati utilizzati. Compito primario dell’estimatore
è quello di rendere minimi se non trascurabili tali margini di incertezza. La risultanza di un giudizio estimativo nell’ambito del settore immobiliare, formulata
al fine di conoscere l’apprezzamento di uno specifico bene, identifica quindi
l’entità che l’estimatore presuma possa realizzarsi con la maggiore probabilità.
La storia delle valutazioni immobiliari ha insegnato che nei casi normali di
stima (esclusi quindi quelli di unicità del bene o di difficile comparazione del
bene) tutte le valutazioni compiute si attestano attorno ad una “forchetta” ammontante al 10%. Tutte le valutazioni incluse all’interno di tale percentuale, al
di là dei percorsi estimativi compiuti sono egualmente attendibili.
La tipologia estimativa e l’unicità del bene stimando possono caso per
caso innalzare l’alea di incertezza sopra evidenziata.
Diversi autori, tra i quali si citano: Di Cocco, Famularo, Forte, Lo Bianco, Medici, Ribaudo, Zucconi, Brioli e ancora altri, nelle varie pubblicazioni quali riviste
e/o libri avvalorano la soprascritta ipotesi ovvero che la capacità discriminatoria dell’estimatore non possa essere inferiore al 10%-15%.
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Per quanto detto la stima in oggetto, benché realizzata su calcoli unitari e
riferibili a singole voci incidenti, deve essere considerata come valutazione a
corpo ovvero frutto di una valutazione complessiva compensativa di eventuali
tolleranze e omissioni marginali, risultato di valutazioni di settore inserite in un
compendio generale di analisi. Impossibile quindi l’intervento o la modifica del
valore complessivo apportando variazioni percentuali alle singole voci.
In questo contesto e a conclusione del lavoro svolto dovendo esprimere un
giudizio di congruità economica circa il più probabile valore dell’area in oggetto, si conferma quale valore complessivo la media dei valori sopra determinati:
( € 22.000,00 + € 21.780,00 + € 30.000,00) / 3 = 24.593,33 €
Arrotondabile a € 24.500,00
In ragione della tolleranza estimale che caratterizza il presente lavoro, fortemente caratterizzato da condizioni di monopolio bilaterale, si dichiara che
potranno essere ritenute comunque egualmente valide offerte o trattative
economiche formalmente incentrate su valori compresi in una tolleranza del
10%, in più o in meno, rispetto a quanto sopra determinato
La congruità complessiva dell’operazione immobiliare si estende quindi da
un valore minimo prossimo ai 22.000.000,00 euro ad un valore massimo prossimo ai 27.000,00.
Come già accennato, entro tale oscillazione ogni valore contrattato potrà comunque essere ritenuto sufficientemente congruo.
Con quanto sopra si ritiene di aver ottemperato al mandato conferito.
_________, Settembre 2009
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