perizia di stima

Geometra FRANCO GAZZOLA
Via Sant’Eufemia n. 21 , Piacenza
Tel-fax 0523 320843 Email : [email protected]
TRIBUNALE DI PIACENZA
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
Piacenza
26/10/2011
GIUDICE ESECUTORE : Dott. Giovanni PICCIAU
RELAZIONE TECNICA DELL’ ESPERTO
Esecuzione immobiliare n. 78/2012
promossa da
IVONE Antonio – GEROSA Marisa
Contro
...
SDRAIATI Giancarla
L’ esperto
Geom. Franco GAZZOLA
Esecuzione immobiliare n° 78/2012
promossa da
IVONE An tonio – GEROSA Marisa
Contro
...SDRAIATI
Giancarla
Giudice dell'Esecuzione Dott. Giovanni PICCIAU
PREMESSA
Nell’esecuzione immobiliare n° 78/2012 promossa da IV ONE Ant oni o e GEROSA Mar i sa cont r o
...
SDRA IAT I
Gi ancar l a, l’Ill.mo Sig. Giudice Esecutore Dott. Giovanni PICCIAU, in data 22/03/2012
nominava lo scrivente Geom. Franco Gazzola quale esperto che, presentatosi all’udienza in data 12/04/2012
prestava il giuramento di rito; dopodichè l’Ill.mo Sig.Giudice conferiva l’incarico seguente:
1 - INCARICO
Esaminare l'atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile sostitutiva,
verificando la presenza dell'estratto di catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative
all'immobile pignorato nel ventennio anteriore alla li trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od
inidoneità di tale documentazione, sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la
situazione; ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta
contenente:
1. l'identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la
corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di
pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la
proprietà dell'intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale
(nuda proprietà, superficie, usufrutto); l'indicazione degli estremi dell'atto di provenienza e la
cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento,
segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
2.
la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione:
3.
la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in
base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza
successoria, l'eventuale esistenza di d i r i t t o di abitazione a favore del coniuge superstite ex art.
540 comma 2 ce), con particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente
al pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza tinaie del
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.2
contratto, data di scadenza per l'eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa
eventualmente in corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non
pagato;
4.
L'attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul
bene, che resteranno a carico dell'acquirente (ad esempio spese r e l a t i v e a l l ' a n n o in corso ed a
quel l o precedente art. 63 disp. att. ce), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti
sull'attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in
particolare
•
domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non
saranno cancellate col decreto di trasferimento
•
atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all'edificabilità, vincoli
per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione
•
il regime patrimoniale d e l l a famiglia ed l'esistenza di convenzioni matrimoniali, se l’esecutato
è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o
provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e
dell'eventuale trascrizione:
•
5.
altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso. abitazione):
l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla
procedura o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (tra cui iscrizioni,
pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo
per la loro cancellazione;
6.
la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di
destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie;
7.
l'attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell'immobile:
8.
la verifica la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell'immobile, ai sensi
del D.M. Sviluppo Economico n 37/2008. e l'esistenza dei relativi certificati e libretti di uso;
9.
la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da
eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita,
anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale
del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori
catastali, dell'assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della
vendita, Ovvero di altre caratteristiche da indicare:
10. l'indicazione se il trasferimento ilei l'immobile pignorato al compratore, comporti o meno il
pagamento dell'IVA da parte dell'aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.3
all'esercizio dell'attività compiuta dall'esecutato;
11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della
quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio),
ovvero sull'alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota
(tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla
necessità di alienare l'intero bene;
12. l'indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare
la
funzionalità
compromessa
ovvero
per
evitare
una
compromissione
della
funzionalità stessa, ed il costo dei lavori:
13. l'allegazione o redazione di piante planimetriche per i
fabbricati e di almeno 4
fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell'esterni e 2 scatti dell’interno)
14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la
relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie.
2 – OPERAZIONI PERITALI
Accettato l’incarico, il sottoscritto:
In data 29/03/2012 effettuava le visure presso l’ Agenzia del Territorio di Piacenza per la verifica
della posizione catastale.
In data 17/05/2012 inviava lettera Raccomandata a.r. all’esecutata fissando la data del
sopralluogo all’immobile pignorato in data 30/05/2012 alle ore 15,30.
In data 22/05/2012 richiedeva all’Ufficio Anagrafe del Comune di Pianello il Certificato di
Residenza e Stato di Famiglia dell’ esecutata.
In data 29/05/2012, avendo ricevuto una lettera dell’Avv. Alberto Chiesa per conto del
procedente che riferiva del tentativo in corso di ricomposizione della vertenza, il prefissato
sopralluogo veniva differito a data da destinarsi.
In data 26/06/2012, dopo aver avuto informazione dall’ Avv. Alberto Chiesa che il tentativo di
ricomposizione non era andato a buon fine, inviava lettera Raccomandata a.r. all’ esecutata
fissando la data del sopralluogo all’immobile pignorato in data 12/07/2012 alle ore 15,30.
In data 12/07/2012 eseguiva il sopralluogo agli immobili sequestrati, alla presenza del debitore
...
esecutato sig.ra SDRAIATI
GIANCARLA, verificandone le caratteristiche costruttive, di finitura
e lo stato di conservazione. In tale occasione redigeva altresì al documentazione fotografica e il
verbale di sopralluogo ...( Allegati H e I ). In tale occasione l’esecutata consegnava copia dei
contratti di affittanza dei terreni e le ricevute di pagamento dei canoni di affitto.
In data 20/07/2012 effettuava le visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia
del Territorio ( ex Conservatoria RR.II. ) al fine di verificare i pignoramenti, i passaggi di
proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.4
pignoramento.
In data 02/08/2012 presso il servizio Edilizia e Urbanistica del Comune di Ziano Piacentino,
eseguiva la verifica della regolarità edilizie delle unità immobiliari pignorate,
accertava la
classificazione in base al vigente P.R.G. e richiedeva il certificato di destinazione urbanistica dei
terreni.
Dopodichè il sottoscritto Geom. Gazzola Franco, con studio in Via S.Eufemia n.21, Piacenza, iscritto
all’ordine dei Geometri di Piacenza al n° 1344, nella qualità di esperto si pregia di relazionare quanto
segue.
3 – RISPOSTE AD EVASIONE DELL’INCARICO
Verifica Preliminare della documentazione presentata:
Preliminarmente l’Esperto ha verificato la documentazione di cui all’Ex Articolo 567 cod. prod.Civ
depositata dal legale del creditore procedente è completa ed idonea.
Sono presenti i certificati delle iscrizione e trascrizioni, i certificati catastali.
Pertanto si procede ad evasione dell’incarico ricevuto:
Punto 1
… l'identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche la
corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di
pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il pignoramento riguardi la
proprietà dell'intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale
(nuda proprietà, superficie, usufrutto); l'indicazione degli estremi dell'atto di provenienza e la
cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento,
segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
Risposta dell’esperto:
1.1 Premessa
E’ oggetto di stima
un compendio immobiliare composto da un fabbricato colonico con piccolo
fabbricato accessorio e aree cortilizie circostanti e da alcuni terreni agricoli posti in Comune di Ziano,
Frazione Montalbo, Loc. Roncà Nuovo come raffigurate nella mappa allegata.
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.5
Il fabbricato principale risulta composto da diverse abitazioni e locali di deposito disposti in linea ed in
aderenza tra di loro; ogni singola abitazione e deposito risultano singolarmente accatastati ed individuati
con diversi numeri di mappale. Precisato che l’ Esecuzione Immobiliare in oggetto riguarda solo una
parte di questi beni e riferita alla solo quotà di proprietà dell’esecutata,
con riferimento alla
planimetria sottoriportata, si procede ad evasione dell’incarico ed alla valutazione dei beni con i
seguenti riferimenti:
A : Terreni agricoli identificati al Foglio 32 mappali 147-148-149-150-180
B : Area cortilizie identificate al Foglio 32 mappale 139 e 211 parte ( ex mapp. 138 )
C : Terreni agricoli identificati al Foglio 32 mappali 81-82
D : Deposito e area pertinenziale identificato al Foglio 32 mapp. 281 ( ex mapp. 145 )
E : Abitazione con area pertinenziale identificata al Foglio 32 mapp. 280 ( ex mapp. 137-79 )
F : Abitazione e deposito con area pertinenziale identificati al Foglio 32 mapp. 142 sub. 1-2-3
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.6
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.7
1.2 Confini
Il compendio immobiliare oggetto di pignoramento confina in circondario:
A : Terreni agricoli identificati al Foglio 32 mappali 147-148-149-150-180
a partire da nord e proseguendo in senso orario: Strada vicinale Cà Trevini-Roncà, terreno individuato al
C.T. del Comune di Ziano Piacentino al Foglio 32 mappali 83,87,85,84,81,82.
B : Area cortilizie identificate al Foglio 32 mappale 139 e 211 parte ( ex mapp. 138 )
Quanto al mappale 139: a partire da nord e proseguendo in senso orario: Terreno individuate al C.T. del
Comune di Ziano Piacentino al Foglio 32 mappali 78, Strada vicinale Cà Trevini-Roncà, fabbricato
mappale 281,146,141;
C : Terreni agricoli identificati al Foglio 32 mappali 81-82
a partire da nord e proseguendo in senso orario: Strada vicinale Cà Trevini-Roncà, terreno individuato al
C.T. del Comune di Ziano Piacentino al Foglio 32 mappali 83,147.148,150,149, Foglio 33 Mappali
250,249,247,248,246,245.
D : Deposito e area pertinenziale identificato al Foglio 32 mapp. 281 ( ex mapp. 145 )
a partire da nord e proseguendo in senso orario: Terreno individuato al C.T. del Comune di Ziano
Piacentino al Foglio 32 mappali 146,140, Strada vicinale Cà Trevini-Roncà, fabbricato mappale 211,
Quanto al mappale 211 parte ( ex mapp. 138 ): a partire da nord e proseguendo in senso orario: Terreno
individuato al C.T. del Comune di Ziano Piacentino al Foglio 32 mappali 78, 141,146, mappale 211( ex
mappale 144 );
E : Abitazione con area pertinenziale identificata al Foglio 32 mapp. 280 ( ex mapp. 137-79 )
a partire da nord e proseguendo in senso orario: Terreno individuato al C.T. del Comune di Ziano
Piacentino al Foglio 32 mappali 78, fabbricato mappale 211, Strada vicinale Cà Trevini-Roncà, fabbricato
mappale 210
F : Abitazione e deposito con area pertinenziale identificati al Foglio 32 mapp. 142 sub. 1-2-3
a partire da nord e proseguendo in senso orario: Terreno individuato al C.T. del Comune di Ziano
Piacentino al Foglio 32 mappali 181, fabbricato mappale 210, Strada vicinale Cà Trevini-Roncà.
1.3 Dati catastali
Le unità immobiliari oggetto di pignoramento alla data del 29/03/2012 risultavano censite coi seguenti
dati catastali :
A : Terreni agricoli identificati al Foglio 32 mappali 147-148-149-150-180
Catasto dei Terreni del Comune di ZIANO PIACENTINO
Intestazione e titolo :
...
SDRAIATI
57H57
...
.... GCR
GIANCARLA nata a BORGONOVO VAL TIDONE il 17/06/1957 c.f SDR
B025X proprietà per 1/1;
Dati identificativi e di classamento :
Foglio 32 particella 147 : are 45.50, VIGNETO Classe 2 Reddito Dominicale Euro 54,05Reddito
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.8
Agrario Euro 29,37;
Foglio 32 particella 148: are 11.80 ,VIGNETO Classe 2 , Reddito Dominicale Euro 14,02
Reddito Agrario Euro 7,62;
Foglio 32 particella 149 : are 3,40, BOSCO MISTO Classe U , Reddito Dominicale Euro 0,44
Reddito Agrario Euro 0,09;
Foglio 32 particella 150 : ha1.51.40 , SEMINATIVO Classe 3 , Reddito Dominicale Euro 58,64
Reddito Agrario Euro 101,65;
Foglio 32 particella 180 ha 08,70 VIGNETO Classe 2 Reddito dominicale Euro 10,33 Reddito
agrario Euro 5,62;
B : Area cortilizie identificate al Foglio 32 mappale 139 e 211 parte ( ex mapp. 138 )
Catasto dei Terreni del Comune di ZIANO PIACENTINO
Intestazione e titolo :
...
SDRAIATI
...
57H57
GIANCARLA nata a BORGONOVO VAL TIDONE il 17/06/1957 c.f ...
SDR GCR
B025X proprietà per 1/1;
Dati identificativi e di classamento :
Foglio 32 particella 139 Seminativo cl.3 di are 0.96 R.D.0,37 euro R.A. 0,64 euro
Foglio 32 Mappale 138 Seminativo cl 3 di are 1.70 R.D.0,76 euro R.A. 1,14 euro
con la precisazione che TRATTASI DI MAPPALE SOPPRESSO con tabelle di variazione n. 61 281
del 28 /04 /2008 , unito al foglio 32 mappale 144 e attualmente identificato come porzione del mappale
individuato al Catasto dei fabbricati del Comune di ZIANO PIACENTINO come segue:
Foglio 32 particella 211
La planimetria catastale dell’unita’ immobiliare pignorata in capo al debitore esecutato depositata presso
l’Agenzia del Territorio di Piacenza, risulta conforme allo stato di fatto dei luoghi.
C : Terreni agricoli identificati al Foglio 32 mappali 81-82
Catasto dei Terreni del Comune di ZIANO PIACENTINO
Intestazione e titolo :
...
PASSERINI
IOLE nata a NIBBIANO il 10/04/1926, c.f ...
PSS LIO 26D50 F885Q proprietà per
½;
...SDRAIATI
...
57H57
GIANCARLA nata a BORGONOVO VAL TIDONE il 17/06/1957 c.f ...SDR GCR
B025X proprietà per ½ ;
Dati identificativi e di classamento :
Foglio 32 particella 81 : are 2.59.30, VIGNETO Classe 2 Reddito Dominicale Euro 308.01
Reddito Agrario Euro 167.40;
Foglio 32 particella 82: are 43.40 ,VIGNETO Classe 2 , Reddito Dominicale Euro 51.55 Reddito
Agrario Euro 28.02;
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.9
D : Deposito e area pertinenziale identificato al Foglio 32 mapp. 281 ( ex mapp. 145 )
Catasto dei Fabbricati del Comune di ZIANO PIACENTINO
Intestazione e titolo :
...
PASSERINI IOLE nata a NIBBIANO il 10/04/1926, c.f ...PSS LIO 26D50 F885Q proprietà per
½;
...SDRAIATI
57H57
...
...
GIANCARLA nata a BORGONOVO VAL TIDONE il 17/06/1957 c.f SDR
GCR
B025X proprietà per ½ ;
Dati identificativi e di classamento :
Foglio 32 particella 281 LOC. RONCA’ NUOVO MONTALBO SNC piano T-1 Categoria C/2
Classe 1 Cons.52 mq Vani R.C. Euro 56,40 .
L’area coperta e scoperta trova corrispondenza al Catasto Terreni del Comune di ZIANO al foglio 32
particella 281 Ente urbano di are 1.20.
E : Abitazione con area pertinenziale identificata al Foglio 32 mapp. 280 ( ex mapp. 137-79 )
Catasto dei Fabbricati del Comune di ZIANO PIACENTINO
Intestazione e titolo :
...
PASSERINI
IOLE nata a NIBBIANO il 10/04/1926, c.f ...
PSS LIO 26D50 F885Q proprietà per
½;
...
SDRAIATI
57H57
...
GIANCARLA nata a BORGONOVO VAL TIDONE il 17/06/1957 c.f SDR
GCR
...
B025X proprietà per ½;
Dati identificativi e di classamento :
Foglio 32 particella 280 LOC. RONCA’ NUOVO MONTALBO SNC piano T-1-2 Categoria
A/4 Classe 2 Cons.6,5 Vani R.C. Euro 157,72 .
L’area coperta e scoperta trova corrispondenza al Catasto Terreni del Comune di ZIANO al foglio 32
particella 280 Ente urbano di are 4.40.
La planimetria catastale dell’unita’ immobiliare pignorata in capo al debitore esecutato depositata presso
l’Agenzia del Territorio di Piacenza, risulta conforme allo stato di fatto dei luoghi.
F : Abitazione e deposito con area pertinenziale identificati al Foglio 32 mapp. 142 sub. 1-2-3
Catasto dei Fabbricati del Comune di ZIANO PIACENTINO
Intestazione e titolo :
...
... LIO 26D50 F885Q proprietà per
PASSERINI
IOLE nata a NIBBIANO il 10/04/1926, c.f PSS
½;
SDRAIATI
...
...57H57
GIANCARLA nata a BORGONOVO VAL TIDONE il 17/06/1957 c.f ...SDR GCR
B025X proprietà per ½ ;
Dati identificativi e di classamento :
Foglio 32 particella 142 Sub. 2 LOC. RONCA’ NUOVO MONTALBO SNC
piano T-1
Categoria C/2 Classe 1 Cons. 115 mq R.C. Euro 124,72 ( deposito ).
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.10
Foglio 32 particella 142 Sub. 3 LOC. RONCA’ NUOVO MONTALBO SNC
piano T-1-2
Categoria A/4 Classe 3 Cons. 5,5 vani R.C. Euro 156,23 ( abitazione ).
Con la precisazione che il sub. 1 della particella 142 costituisce Bene Comune Non Censibile alle unità
immobiliari sopraelencate.
L’area coperta e scoperta trova corrispondenza al Catasto Terreni del Comune di ZIANO al foglio 32
particella 142 Ente urbano di are 5.60.
La planimetria catastale dell’unita’ immobiliare pignorata in capo al debitore esecutato depositata presso
l’Agenzia del Territorio di Piacenza, risulta conforme allo stato di fatto dei luoghi.
L’intestazione catastale delle unità immobiliari pignorate in capo al debitore esecutato è conforme alle
risultanze dei Pubblici Registri Immobiliari. Si rileva tuttavia che la quota di proprietà del bene in
oggetto in capo all’esecutato è ERRATA in quanto LA QUOTA ESATTA È PARI A ¼ ANZICHÉ
½ COME RIPORTATO . Per maggiori precisazioni si rimanda al successivo punto 6.
1.4 Verifica della corrispondenza dei dati catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento.
Lo scrivente tecnico ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati catastali
riportati nell’atto di pignoramento.
1.5 Diritto reale sottoposto a pignoramento.
Il pignoramento notificato in data 30/12/2011 rep. 3583/2011
riguarda le seguenti quota di piena
proprietà:
A : Terreni agricoli identificati al Foglio 32 mappali 147-148-149-150-180
Proprietà per la quota di 1/1 in capo a SDRAIATI
GIANCARLA
...
B : Area cortilizie identificate al Foglio 32 mappale 139 e 211 parte ( ex mapp. 138 )
Proprietà per la quota di 1/1 in capo a ...
SDRAIATI GIANCARLA
C : Terreni agricoli identificati al Foglio 32 mappali 81-82
Proprietà per la quota di 1/2 in capo a...SDRAIATI GIANCARLA
D : Deposito e area pertinenziale identificato al Foglio 32 mapp. 281 ( ex mapp. 145 )
...
Proprietà per la quota di 1/2 in capo a SDRAIATI
GIANCARLA
E : Abitazione con area pertinenziale identificata al Foglio 32 mapp. 280 ( ex mapp. 137-79 )
Proprietà per la quota di 1/2 in capo a SDRAIATI
GIANCARLA
...
F : Abitazione e deposito con area pertinenziale identificati al Foglio 32 mapp. 142 sub. 1-2-3
Proprietà per la quota di 1/4 in capo a ...SDRAIATI GIANCARLA ( MA ERRONEAMENTE
INDICATA PER LA QUOTA ½)
1.6 Estremi dell’atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà del ventennio.
La piena proprietà dell’unità immobiliare soggetta a pignoramento pervenne ai debitori esecutati con i
seguenti passaggi:
1.6.3 : Beni immobili di cui ai punti A-B
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.11
...
in morte di Cordani
Paolo deceduto il 12 dicembre 2007; denuncia di successione legittima registrata
a Piacenza al n.2305 vol.329/8; trascritta il 29 gennaio 2009 ai nn.1692/1265. Accettazione d’eredità
con beneficio d’inventario con atto del Notaio Astrua Francesco in data 19 dicembre 2007
rep.63681/16035; trascritto il 21 dicembre 207 ai nn.21870/12937. Quota caduta in successione: 1/1.
La madre Passerini Iole rinunciante
...
a Cordani
Paolo in morte di Cordani
Elena deceduta il 18 giugno 1998; denuncia di successione
.....
registrata a Piacenza al n.2149 vol.319/1; trascritta il 7 luglio 2000 ai nn.7317/5338. Eredità devoluta
in forza di testamento per Notaio Astrua Francesco registrato a Piacenza il 7 dicembre 1998 al
n.2295. Quota caduta in successione: 1/1.
...
A...Cordani Elena a seguito di divisione con Cordani
Giuseppe e Luigi o Gino con atto del Notaio
Ferrari Francesco in data 14 maggio 1952 rep.15634; trascritto il 10 giugno 1952 al vol.1531
art.1728.
...
Venivano divisi i beni pervenuti a Cordani
Elena e Gino per ¼ cad., salvo l’usufrutto legale a ...
Cordani
Giuseppe,
in morte di ...Tambini Eugenia deceduta il 4 febbraio 1926; denuncia di successione
..
legittima registrata a Agazzano al n.117 vol.104; trascritta il 23 luglio 1938 al vol.1225 art.2013.
Quota caduta in successione: ½..
...
A Cordani
Giuseppe e Tambini Eugenia per ½ cad. in forza di titoli anteriori agli anni ’20.
1.6.2 : Beni immobili di cui ai punti C-D-E
in morte di ...
Cordani Paolo deceduto il 12 dicembre 2007; denuncia di successione legittima registrata
a Piacenza al n.2305 vol.329/8; trascritta il 29 gennaio 2009 ai nn.1692/1265. Accettazione d’eredità
con beneficio d’inventario con atto del Notaio Astrua Francesco in data 19 dicembre 2007
rep.63681/16035; trascritto il 21 dicembre 207 ai nn.21870/12937. Quota caduta in successione: 1/2.
La madre Passerini
Iole rinunciante
...
....
a .....
Cordani Paolo per ½ in morte di Cordani
Gino deceduto il 2 marzo 1999; denuncia di successione
legittima registrata a Piacenza al n.1493 vol.320/1; trascritta il 30 ottobre 2000 ai nn.11990/8889.
Quota caduta in successione: 1/1.
A Cordani
Luigi o Gino a seguito di divisione con Cordani
Giuseppe e Elena con atto del Notaio
...
...
Ferrari Francesco in data 14 maggio 1952 rep.15634; trascritto il 10 giugno 1952 al vol.1531
art.1728.
...
Venivano divisi i beni pervenuti a Cordani
Elena e Gino per ¼ cad., salvo l’usufrutto legale a Cordani
...
... Giuseppe,
in morte di ...
Tambini Eugenia deceduta il 4 febbraio 1926; denuncia di successione
legittima registrata a Agazzano al n.117 vol.104; trascritta il 23 luglio 1938 al vol.1225 art.2013.
Quota caduta in successione: ½..
...
A Cordani
Giuseppe e Tambini Eugenia per ½ cad. in forza di titoli anteriori agli anni ’20.
1.6.1 : Beni immobili di cui al punto F
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.12
in morte di Cordani
Paolo deceduto il 12 dicembre 2007; denuncia di successione legittima registrata
...
a Piacenza al n.2305 vol.329/8; trascritta il 29 gennaio 2009 ai nn.1692/1265. Accettazione d’eredità
con beneficio d’inventario con atto del Notaio Astrua Francesco in data 19 dicembre 2007
rep.63681/16035; trascritto il 21 dicembre 207 ai nn.21870/12937. Quota che doveva cadere in
successione: ¼, ma è indicata la quota di 1/2. La madre Passerini
iole rinunciante.
...
...
...
a Cordani
Paolo per 1/4 in morte di Cordani
Gino
deceduto il 2 marzo 1999; denuncia di
successione legittima registrata a Piacenza al n.1493 vol.320/1; trascritta il 30 ottobre 2000 ai
...
...
nn.11990/8889. Quota caduta in successione: ½ ( ereditavano ¼ Passerini
Iole e ¼ Cordani
Paolo )
...
A Cordani
Gino e Passerini Iole per ½ cad. in forza di acquisto da ...
Vitali Lino, Alessandro e Franco
con atto del Notaio Astrua Francesco in data 17 febbraio 1988 rep.24556; trascritto il 11 marzo 1988
ai nn.2288/1776.
Punto 2
la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione:
Risposta dell’esperto:
2.1 Descrizione dell’immobile pignorato .
Sono oggetto di valutazione porzioni di fabbricato ad uso abitazione, depositi, aree cortilizie e terreni
agricoli posti in Comune di Ziano Frazione Montalbo Loc. Roncà Nuovo come raffigurate nella
planimetria allegata a pag. 7 Il compendio immobiliare sopra descritto risulta cosi composto:
A : Terreni agricoli identificati al Foglio 32 mappali 147-148-149-150-180
Appezzamenti di terreno agricolo in parte seminativi e in parte con impianto a vigneto costituenti un
unico corpo ad aventi una superficie totale di ha 2.20.80 ( corrispondenti a 29 pertiche piacentine) . I
terreni sono collinari con esposizione sud; i vigneti sono iscritti a produzione di uva D.O.C. a bacca rossa
e bianca; gli anni di impianto risalgono ad un arco temporale a partire dal 1994.
B : Area cortilizie identificate al Foglio 32 mappale 139 e 211 parte ( ex mapp. 138 )
Trattasi di due distinte porzioni di area cortilizia poste nella porzione nord del compendio aventi una
superficie totale di are 2.66. Si ribadisce che l’ex mappale 138 risulta essere stato soppresso con
denuncia di variazione n. 61 281 del 28 /04 /2008 , unito al foglio 32 mappale 144 e attualmente
identificato come porzione del mappale individuato al Catasto dei fabbricati al Foglio 32 particella 211
di cui ne costituisce l’area cortilizia.
C : Terreni agricoli identificati al Foglio 32 mappali 81-82
Appezzamenti di terreno agricolo con impianto a vigneto costituenti un unico corpo ad aventi una
superficie totale di ha 3.02.70 ( corrispondenti a 40 pertiche piacentine) . I terreni sono collinari con
esposizione sud e tutti i mappali sono iscritti a produzione di uva D.O.C. a bacca rossa e bianca; gli anni
di impianto risalgono ad un arco temporale a partire dal 1994.
D : Deposito e area pertinenziale identificato al Foglio 32 mapp. 281 ( ex mapp. 145 )
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.13
Piccola porzione di fabbricato da cielo a terra disposto su due piani con annessa piccola area cortilizia
pertinenziale su tre lati; risulta composto da un vano uso deposito e due piccoli ripostigli al piano terra e
fienile al primo piano. Il fabbricato risulta posto in aderenza sui lati ovest con altri fabbricati e presenta
struttura portante come al precedente punto. Privo di finiture ed impianti
L’edificio presenta un gravissimo dissesto statico con profonde lesioni passanti nella struttura muraria:
attualmente risulta puntellato e non è stato possibile accedere all’interno.
La superficie commerciale dell’u.i. risulta essere quella derivante dai conteggi sottoesposti :
CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE
destinazione
dim.1
dim.2
coeff.
Totale
Deposito p.t.
5,50
6,40
1,00
35,20 mq
Ripostiglio 1°p
1,40
3,20
1,00
4,48 mq
Ripostiglio 1°p
1,40
2,20
1,00
3,08 mq
fienile 1°p.
5,00
6,40
0,25
8,00 mq
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE
50,76 mq
Deposito con area pertinenziale: 51 mq.
E : Abitazione con area pertinenziale identificata al Foglio 32 mapp. 280 ( ex mapp. 137-79 )
Porzione di fabbricato da cielo a terra disposto su tre piani e adibito ad abitazione con annessa area
cortilizia pertinenziale su due lati; risulta composto da soggiorno, bagno, disimpegno, portico e due
ripostigli al piano terra; letto, disimpegno, bagno e locale sgombero al piano primo; un vano sottotetto al
piano secondo. L’accesso alla unità immobiliare avviene al piano terreno direttamente dall’area cortilizia
esclusiva antistante la Strada Comunale del Travino; l’accesso al piano primo avviene mediante una
rampa scala interna.
Il fabbricato risulta posto in aderenza sui lati est ed ovest con altri fabbricati e presenta struttura portante
in muratura mista di pietra e laterizio, solai in legno e tavelle, tetto in legno, copertura in coppi.
L’edificio presenta un fenomeni di grave dissesto statico con profonde lesioni passanti nella muratura e
attualmente risulta pericolante.
Le principali caratteristiche tecniche e di finitura dell’abitazione sono :
Tramezzature
: in laterizi forati.
Intonaci
: in malta di calce e cemento.
Pavimenti
: in graniglia di marmo e in ceramica.
Serramenti esterni
: in legno con specchiature in vetro tipo thermopan, antoni a
battente in legno ;
Porta d’ingresso
: In legno
Porte interne
: in legno
Impianto elettrico
: del tipo sottotraccia.
Impianto riscaldamento
: con caldaia a Gas e piastre in ghisa
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.14
Impianto idrosanitario
: Bangno al P.T. con doccia, water, bidet e lavandino
Bagno al P.1 con vasca, water, bidet e lavandino
Il grado di finitura complessivo dell’abitazione è economico e lo stato di conservazione pessimo.
Per la determinazione della superficie dell’u.i. in oggetto, è stato calcolata la superficie commerciale
comprensiva dei muri esterni e per ½ quelli di confine con altre proprietà’ o parti comuni. La superficie
del sottotetto e dei porticati è ridotta a 1/4.
Pertanto la superficie risulta essere quella derivante dai conteggi sottoesposti :
CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE
destinazione
dim.1
dim.2
coeff.
Totale
Abitazione p.t.
9,40
6,10
1,00
57,34 mq
Abitazione 1°p
6,00
8,40
1,00
50,40 mq
deposito p.t.
6,00
2,40
0,25
3,60 mq
portico p.t.
3,60
5,80
0,20
4,18 mq
sgombero 1°p
3,20
6,00
0,20
3,84 mq
sottotetto 2°p
6,00
6,00
0,25
9,00 mq
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE
128,36 mq
Abitazione con area pertinenziale: 128 mq.
F : Abitazione e deposito con area pertinenziale identificati al Foglio 32 mapp. 142 sub. 1-2-3
Porzione di fabbricato da cielo a terra disposto su tre piani e adibito in parte ad abitazione e in parte a
deposito con annesso piccolo fabbricato accessorio in corpo esterno su due piani fuori terra e area
cortilizia pertinenziale su tre lati.
Il fabbricato risulta composto da tre vani uso deposito e sgombero al piano terra; letto, soggiorno, cucina
e bagno al piano primo; due vani sottotetto al piano secondo. L’accesso alla unità immobiliare avviene al
piano terreno direttamente dall’area cortilizia esclusiva antistante la Strada Comunale del Travino;
l’accesso ai piani superiori avviene mediante una doppia rampa scala interna.
Il fabbricato risulta posto in aderenza sul lato est con altro eeificio e presenta struttura portante costituita
da muratura mista di laterizi e pietra, solai in putrelle di ferro e tavelloni in laterizio, tetto in legno e
copertura in coppi; esternamente risulta intonacato al civile.
L’edificio presenta evidenti segni di instabilità strutturale con lesioni e crepe passanti nella muratura.
Le principali caratteristiche tecniche e di finitura dell’abitazione sono :
Tramezzature
: in laterizi forati
Intonaci
: .in malta di calce e cemento
Pavimenti
: in graniglia di marmo e ceramica
Serramenti esterni
: In legno con specchiature in vetro thermopan, antoni a
battente in legno ;
Porta d’ingresso
: In legno
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.15
Porte interne
: in legno.
Impianto elettrico
: del tipo sottotraccia.
Impianto idrosanitario
: Bagno al P.1. con vasca, water, bidet e lavandino.
Impianto di riscaldamento
: con caldaia pensile a Gas marca NOVAGAS M20 di vecchio
impianto e radiatori in ghisa;
Il grado di finitura complessivo dell’abitazione è economico e lo stato di conservazione pessimo.
Per la determinazione della superficie dell’u.i. in oggetto, è stato calcolata la superficie commerciale
comprensiva dei muri esterni e per ½ quelli di confine con altre proprietà’ o parti comuni. La superficie
del sottotetto e dei depositi è ridotta a ¼ e 1/5
Pertanto la superficie risulta essere quella derivante dai conteggi sottoesposti :
CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE
destinazione
dim.1
dim.2
coeff.
Totale
Abitazione 1° p.
13,00
6,10
1,00
79,30 mq
sottotetto 2° p.
10,80
6,10
0,25
16,47 mq
deposito p.t.
10,80
6,10
0,25
16,47 mq
deposito acc. P.t.
7,00
6,00
0,20
8,40 mq
finile acc. 1°p.
7,00
6,00
0,15
6,30 mq
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE
126,94 mq
Fabbricato composto da abitazione e deposito con area pertinenziale: 127 mq.
Punto 3
la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base
al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando, in caso di provenienza
successoria, l'eventuale esistenza di d i r i t t o di abitazione a favore del coniuge superstite ex art. 540
comma 2 ce), con particolare riferimento all'esistenza di contratti registrati in data antecedente al
pignoramento, in tale ipotesi verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data
di scadenza per l'eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso
per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non pagato;
Risposta dell’esperto:
3.1 Stato di possesso del bene e titolo di occupazione .
I beni di cui ai punti D-E-F , al momento del sopralluogo risultavano disabitati; i comproprietari del
compendio immobiliare sottoposto ad esecuzione non risiedono nei locali in oggetto ma in altro Comune
...
come risulta dal Certificato di residenza che si allega ( Allegato D ) .
Si precisa che i terreni di cui ai punti A ed C sono condotti a titolo d’affitto agrario dall’Azienda
...Agricola
...
“La Torre S.S. “ di Tamburnotti
Gianni e Matteo con sede in Pianello V.T.(PC) Loc.
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.16
Gadignano c.f. e P.I. 01322820331 giusto contratto registrato a Piacenza il 28/02/2007 n. 2109 con
scadenza al 10/11/2013 (Allegato
E). Il canone locatizio complessivo risulta essere pari ad Euro 7.200,00
...
Punto 4
L'attestazione circa esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene,
che resteranno a carico dell'acquirente (ad esempio spese r e l a t i v e a l l ' a n n o in corso ed a quel l o
precedente art. 63 disp. att. ce), ivi compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull'attitudine
edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ed in particolare
•
domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni che non saranno
cancellate col decreto di trasferimento;
•
atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti all'edificabilità, vincoli per
ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione;
•
il regime patrimoniale d e l l a famiglia ed l'esistenza di convenzioni matrimoniali, se l’esecutato è
persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o certificato di stato libero o provvedimenti
di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell'eventuale trascrizione:
•
altri pesi o limitazioni d'uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso abitazione):
Risposta dell’esperto:
Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente
Non esistono altri oneri gravanti sul bene tra quelli elencati nel quesito.
4.1 Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato
L’esecutato Sig.ra SDRAIATI
GIANCARLA è vedova di ...CORDANI PAOLO deceduto in Ziano
...
Piacentino in data 12/12/2007. Tutte le quote
di piena proprietà dell’immobile di cui ai diversi Lotti
...
provengono dall’ Eredità beneficiata del coniuge CORDANI
PAOLO e pertanto trattasi di bene
personale.
Punto 5
l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati dalla
procedura o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti,
sequestri conservativi ed altre trascrizioni pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro
cancellazione;
Risposta dell’esperto:
5.1 Formalita’ che verranno cancellate dalle procedura e costi per la loro cancellazione
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.17
Decreto di sequestro conservativo emesso dal Tribunale di Piacenza in data 26 luglio 2001
rep.1694/2001; trascritto il 30 luglio 2001 ai nn.9516/7186 a favore di ...
Ivone Antonio (Monopoli
...
06/02/1938), ...
Gerosa Marisa (Milano 30/12/1940) contro Cordani
Paolo.
Sentenza di condanna esecutiva emessa dal Tribunale di Piacenza in data 27 dicembre 2011
rep.14567/2011; annotato in data 22 febbraio 2012 ai nn.2106/301.
I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate ammontano
complessivamente a 267,00 euro esclusi gli onorari.
Punto 6
la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell'esistenza della dichiarazione di
agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica
previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali sanatorie;
Risposta dell’esperto:
6.1 Verifica della regolarità edilizia del bene e dell’esistenza della dichiarazione di agibilità
Dagli accertamenti effettuati dallo scrivente in data 02/08/2012 presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Ziano Piacentino è emerso che l’anno di costruzione del fabbricato di cui l’unita’ immobiliare oggetto di
stima fa parte è iniziata in data antecedente il 1° settembre 1967.
Successivamente a tale data non sono state eseguite altri interventi edilizi che abbiano comportato la
presentazione di specifica autorizzazione edilizia o richiesta di sanatoria edilizia.
Da un esame della documentazione depositata in Comune non risulta essere mai stata richiesta o
rilasciata la certificazione di Abitabilità dell’immobile. A seguito del sopralluogo eseguito presso l’unità
immobiliare pignorata , lo scrivente ha potuto riscontrare che lo stato di fatto è conforme a quello della
planimetria catastale depositata presso l’Agenzia del territorio e non risultano, ad un esame visivo, essere
stati effettuati interventi edilizi ad esclusione di lavori di rinnovo finiture e impianti interni.
6.2 Verifica della classificazione nel P.R.G. vigente
L’area su cui insiste il fabbricato di cui l’unita’ immobiliare oggetto di stima fa parte risulta classificata
dal P.R.G. vigente del Comune di Ziano Piacentino in Zona Agricola produttiva di pianura e di collina
regolamentato in base agli Artt. 69/70/71 delle Norme Tecniche Attuative.
A maggiore precisazione si allega il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di
Ziano Piacentino in data 19/07/2012. ...
( Allegato F )
Punto 7
l'attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell'immobile:
Risposta dell’esperto:
7.1 Attestato di Certificazione Energetica
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.18
L’allegazione dell’ Attestato di Certificazione Energetica nell’ambito di trasferimento forzoso e non
volontario della proprietà ricadenti in procedura giudiziarie non è obbligatorio come è stato più volte
affermato dalla Giurisprudenza recente e pertanto non viene prodotto.
Punto 8
la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell'immobile, ai sensi del D.M.
Sviluppo Economico n 37/2008. e l'esistenza dei relativi certificati e libretti di uso;
Risposta dell’esperto:
Sono stati esaminati gli impianti a servizio dell’immobile e ricadenti nell’ambito di applicazione del D.M.
Sviluppo Economico n. 37/2008 riscontrando quanto segue :
Impianti elettrici
Gli impianti elettrici sono privi del dispositivo interruttore differenziale di tipo modulare ( c.d.
“salvavita”) o dove questo è presente non risulta essere conforme alle recenti disposizioni di legge. Non è
stato possibile reperire la Dichiarazione di Conformità dell’impianto alla regola dell’arte ai sensi art. 7 del
D.M. n. 37 del 22 Gennaio 2008. In considerazione di quanto sopra , lo scrivente ritiene che l’impianto
elettrico a servizio dell’ abitazione e dei depositi sia non conforme alle Norme vigenti.
Impianto di riscaldamento al servizio dell’abitazione
Gli impianto di riscaldamenti e di produzione dell’acqua calda sanitaria sono del tipo autonomo, con
caldaia pensile alimentata Gas G.P.L. . I locali ove sono installate le caldaie sono dotati di sufficiente
areazione I radiatori sono in piastre di ghisa.
Non è stato possibile reperire la Dichiarazione di Conformità dell’impianto alla regola dell’arte ai sensi
art. 7 del D.M. n. 37 del 22 Gennaio 2008.
In considerazione di quanto sopra , lo scrivente ritiene che l’impianto di riscaldamento a servizio dell’
abitazione sia conforme alle Norme vigenti.
Punto 9
la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa frazionamento da eseguire a
cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di identificare per la vendita, anche
eventualmente indicando un abbattimento forfetario di circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in
ragione della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali,
dell'assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, Ovvero
di altre caratteristiche da indicare:
9.1 Premessa e criteri di valutazione
Preliminarmente lo scrivente rileva che, nel caso in esame, sono oggetto di valutazione fabbricati colonici
e terreni facenti parte del medesimo fondo agricolo. L’esecuzione immobiliare riguarda la totalità dei
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.19
terreni agricoli ma solo alcune porzioni del fabbricato colonico che risulta essere suddiviso in diverse
unità immobiliari.
L’esecutata è proprietaria di tali beni in parte per la quota di 1/1, in parte per la quota pari a ½ e in parte
per la quota di ¼ proprietà indivisa.
In considerazione che i terreni agricoli, posseduti dall’esecutata in parte per la quota di 1/1 e in parte per
la quota di ½ rivestono il principale interesse di mercato rispetto ai fabbricati che sono posseduti
dall’esecutata solo per la quota indivisa di ½ e di ¼ e per porzioni non omogenee per le quali non è
possibile effettuare una divisione senza un’inevitabile e significativo diminuzione del valore dei
fabbricati, lo scrivente procede alla valutazione dei vari beni con la formazione di n. 3 distinti lotti.
9.2 Valutazione estimativa del lotto.
Risposta dell’esperto:
Lo scrivente propone la vendita in tre distinti lotti così costituiti :
1) LOTTO 1 –
1.1 Piena proprietà della quota pari a 1/1 di :
( Lettera A) Terreni agricoli in parte seminativi e in parte con impianto a vigneto siti in
Comune di Ziano Piacentino, Frazione Montalbo Loc. Roncà Nuovo, tutto censito come segue :
Al Catasto dei TERRENI del Comune di ZIANO PIACENTINO
Foglio 32 particella 147 : are 45.50, VIGNETO Classe 2 Reddito Dominicale Euro 54,05
Reddito Agrario Euro 29,37;
Foglio 32 particella 148: are 11.80 ,VIGNETO Classe 2 , Reddito Dominicale Euro 14,02
Reddito Agrario Euro 7,62;
Foglio 32 particella 149 : are 3,40, BOSCO MISTO Classe U , Reddito Dominicale Euro 0,44
Reddito Agrario Euro 0,09;
Foglio 32 particella 150 : ha 1.51.40 , SEMINATIVO Classe 3 , Reddito Dominicale Euro 58,64
Reddito Agrario Euro 101,65;
Foglio 32 particella 180 Are 08.70 VIGNETO Classe 2 Reddito dominicale Euro 10,33 Reddito
agrario Euro 5,62;
PER UN TOTALE DI HA. 2.20.80 ( corrispondenti a 29 pertiche piacentine)
Per la determinazione del valore, lo scrivente ritiene che nel caso in esame, il metodo più consono sia
quello sintetico comparativo. Il più probabile valore di mercato dei terreni viene desunto con riferimento
ai dati dell’ Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio ( O.M.I. ),
La valutazione verrà abbattuta forfettariamente del 5 % al fine di tener conto dei maggiori oneri tributari
dovuti al maggior valore imponibile, dall’assenza di garanzia per vizi occulti e dalla natura esecutive e
non contrattuale della vendita.
L’ Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio con riferimento all’anno 2011 per la
zona agraria 3 “Colline del Trebbia e del Tidone” prevede i seguenti valori :
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.20
Coltura
Valore agricolo (Euro/Ha)
Seminativo
17000,00
Vigneto
43000,00
Bosco
8000,00
Considerato la diminuzione della redditività dei terreni per l’aumento dei costi di gestione e che gli
stessi risultano affittati si procede alla seguente valutazione:
vigneto mapp. 147 di
mq 4.550
vigneto mapp. 148 di
mq 1.180
vigneto mapp. 180 di
mq 870
superficie totale vigneti
mq 6.600 x 4,20 Euro /mq
= 27.720,00 Euro
seminativo mapp. 150 di
mq 15.140 x 1,70 Euro /mq
= 25.738,00 Euro
bosco misto mapp. 149 di
mq
=
340 x 0,80 Euro /mq
272,00 Euro
--------------------------Valore di stima
= 53.730,00 Euro
A dedurre :
abbattimento forfettario del 5% per maggiori oneri
= - 2.686,50 Euro
----------------------------
Totale valore di stima
= 51.043,50 Euro
arrotondati a 51.000,00 Euro
( Diconsi CINQUANTUNOMILA Euro ) = VALORE LOTTO 1
2 ) LOTTO 2:
2.1
Piena proprietà della quota pari a ½ di:
(Lettera C) Terreni agricoli con impianto a vigneto siti in Comune di Ziano Piacentino,
Frazione Montalbo Loc. Roncà Nuovo. Il tutto censito come segue :
Al Catasto dei TERRENI del Comune di ZIANO PIACENTINO
Foglio 32 particella 81: are 2.59.30, VIGNETO Classe 2 Reddito Dominicale Euro 308.01
Reddito Agrario Euro 167.40;
Foglio 32 particella 82: are 43.40 ,VIGNETO Classe 2 , Reddito Dominicale Euro 51.55 Reddito
Agrario Euro 28.02;
PER UN TOTALE DI HA 3.02.70 ( corrispondenti a 40 pertiche piacentine).
2.2
Piena proprietà della quota pari a ¼ di:
( Lettera F) Porzione di fabbricato da cielo a terra disposto su tre piani e adibito in parte ad
abitazione e in parte a deposito con annesso piccolo fabbricato accessorio in corpo esterno su due
piani fuori terra e area cortilizia pertinenziale su tre lati. Il tutto censito come segue :
Al Catasto dei FABBRICATI del Comune di ZIANO PIACENTINO
Foglio 32 particella 142 Sub. 2 LOC. RONCA’ NUOVO MONTALBO SNC piano T-1 Categoria
C/2 Classe 1 Cons. 115 mq R.C. Euro 124,72 ( deposito ).
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.21
Foglio 32 particella 142 Sub. 3 LOC. RONCA’ NUOVO MONTALBO SNC
piano T-1-2
Categoria A/4 Classe 3 Cons. 5,5 vani R.C. Euro 156,23 ( abitazione ).
Con la precisazione che il sub. 1 della particella 142 costituisce Bene Comune Non Censibile alle unità
immobiliari sopraelencate.
Per la determinazione del valore, lo scrivente ritiene che nel caso in esame, come per quello precedente, il
metodo più consono sia quello sintetico comparativo. Il più probabile valore di mercato viene desunto
,per il terreno,con riferimento ai dati dell’ Osservatorio del Mercato Immobiliare, mentre, per il fabbricato
è possibile reperire sul mercato, con sufficiente precisione il più probabile valore riferita al mq.
La valutazione verrà abbattuta forfettariamente del 20% al fine di tener conto dei maggiori oneri tributari,
dall’assenza di garanzia per vizi occulti e dalla natura esecutive della vendita e del fatto che trattasi di
proprietà’ indivisa di immobili di diversa natura e pertanto il valore viene così calcolato :
(Lettera C) Terreni agricoli:
Valore di stima
mq 30.270 x 4,20 Euro /mq
= 127.134,00 Euro
Valore della quota pari a ½
=
63.567,00 Euro
( Lettera F) Porzione di fabbricato:
Valore di stima
mq 127 x 200,00 Euro /mq
= 25.400,00 Euro
Valore della quota pari a 1/4
=
6.350,00 Euro
---------------------------Totale valore di stima
=
69.917,00 Euro
A dedurre :
abbattimento forfettario del 20% per maggiori oneri
= - 13.983,40 Euro
----------------------------
Totale valore di stima
= 55.933,60 Euro
arrotondati a 56.000,00 Euro
( Diconsi CINQUANTASEIMILA Euro ) = VALORE LOTTO 2
3
) LOTTO 3 :
3.1 Piena proprietà della quota pari a 1/1 di:
(Lettera B) Area cortilizie aventi una superficie complessiva di mq 226 site in Comune di
Ziano Piacentino, Frazione Montalbo Loc. Roncà Nuovo.
Il tutto censito come segue :
Al Catasto dei TERRENI del Comune di ZIANO PIACENTINO
Foglio 32 particella 139 Seminativo cl.3 di are 0.96 R.D.0,37 euro R.A. 0,64 euro
Foglio 32 Mappale 138 Seminativo cl 3 di are 1.70 R.D.0,76 euro R.A. 1,14 euro,
con la precisazione che TRATTASI DI MAPPALE SOPPRESSO con tabelle di variazione n.
61 281 del 28 /04 /2008 , unito al foglio 32 mappale 144 e attualmente identificato come
porzione del mappale individuato al Catasto dei fabbricati del Comune di ZIANO PIACENTINO
al Foglio 32 particella 211.
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.22
3.2 Piena proprietà della quota pari a ½ di:
(Lettera D) Porzione di fabbricato da cielo a terra disposto su due piani e adibito a deposito e
fienile con annessa piccola area cortilizia pertinenziale su tre lati, sito in Comune di Ziano
Piacentino, Frazione Montalbo Loc. Roncà Nuovo. Il tutto censito come segue :
Al Catasto dei FABBRICATI del Comune di ZIANO PIACENTINO
Foglio 32 particella 281 LOC. RONCA’ NUOVO MONTALBO SNC piano T-1 Categoria C/2
Classe 1 Cons.52 mq Vani R.C. Euro 56,40 .
3.3 Piena proprietà della quota pari a ½ di:
( Lettera E ) Porzione di fabbricato da cielo a terra disposto su tre piani e adibito ad abitazione
con annessa area cortilizia pertinenziale su due lati. Il tutto censito come segue :
Al Catasto dei FABBRICATI del Comune di ZIANO PIACENTINO
Foglio 32 particella 280 LOC. RONCA’ NUOVO MONTALBO SNC piano T-1-2 Categoria
A/4 Classe 2 Cons.6,5 Vani R.C. Euro 157,72 .
La valutazione dell’unità immobiliare sottoposta ad esecuzione verrà abbattuta forfettariamente del 20%
al fine di tener conto dei maggiori oneri tributari dovuti al maggior valore imponibile, dall’assenza di
garanzia per vizi occulti e dalla natura esecutive e non contrattuale della vendita e del fatto che trattasi
di più quote di fabbricati di diversa natura.
Pertanto, sulla base di un indagine di mercato e di comparazione con altri immobili aventi caratteristiche
similari poste nella zona, considerata i seguenti elementi di stima: la posizione fronte strada, la tipologia
edilizia, le caratteristiche di finitura, la dotazione di aree pertinenziali ma con riferimento agli alti costi
da sopportare per effettuare i necessari lavori di consolidamento statico e di messa in sicurezza
dell’immobile, e’ possibile assumere come valore di mercato quello risultante dalla seguente stima :
NUMERO
LETTERA DESCRIZIONE
Superficie
PLANIM.
mq
Valore
VALORE
quota
VALORE
unitario
TOTALE
proprieta'
DELLA QUOTA
Euro/mq
3.01
B
Aree cortilizie
3.02
D
Deposito
3.03
E
Abitazione
226
10,00 €
2.260,00
1
€
2.260,00
51
100,00 €
5.100,00
1/2
€
2.550,00
128
200,00 €
25.600,00
1/2
€
12.800,00
€
32.960,00
€
17.610,00
Valore totale delle quote
= 17.610,00 Euro
A dedurre :
abbattimento forfettario del 20% per maggiori oneri
= - 3.522,00 Euro
----------------------------
Totale valore di stima
= 14.088,00 Euro
arrotondati a 14.000,00 Euro
( Diconsi QUATTORDCIMILA Euro ) = VALORE LOTTO 3
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.23
Punto 10
l'indicazione se il trasferimento ilei l'immobile pignorato al compratore, comporti o meno il pagamento
dell'IVA da parte dell'aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale all'esercizio
dell'attività compiuta dall'esecutato;
Risposta dell’esperto:
10.1 Pagamento dell’IVA per il trasferimento al compratore.
Il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore non comporterà il pagamento dell’IVA nelle
misure stabilite dalla legge.
Punto 11
un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda divisibilità della
quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con conguaglio),
ovvero sull'alienazione separata della quota stessa con valutazione commerciale della sola quota
(tenendo conto, altresì, della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità
di alienare l'intero bene;
Risposta dell’esperto:
11.1 Comoda divisibilità o alienazione separata della quota spettante al debitore .
11.1.1 LOTTO 1 :
L’esecuzione immobiliare ha per oggetto piena proprietà di alcuni terreni agricoli e vigneti e pertanto il
parere di cui al quesito non è necessario.
11.1.2. LOTTO 2 :
L’esecuzione immobiliare ha per oggetto la quota indivisa pari a 1/2 di piena proprietà di alcuni
terreni agricoli con impianto a vigneto. A parere dello scrivente si ritiene che ne caso specifico esistono i
presupposti di comoda divisibilità senza perdita di valore dello stesso mediante redazione di un
frazionamento catastale delle due particelle e la costituzione di due porzioni di identica superficie e
valore.
11.1.3. LOTTO 3 :
L’esecuzione immobiliare ha per oggetto diverse quote di piena proprieta’ di un fabbricato colonico
composto da diverse abitazioni e locali di deposito disposti in linea ed in aderenza tra di loro e accatastati
singolarmente. A parere dello scrivente, non esistono i presupposti di comoda divisibilità in quanto il
frazionamento dell’immobile comporterebbe oneri ingiustificati con conseguente diminuzione di valore
dello stesso.
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.24
Punto 12
l'indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare
la
funzionalità
compromessa
ovvero
per
evitare
una
compromissione
della
funzionalità stessa, ed il costo dei lavori:
Risposta dell’esperto:
12.1 Eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene e determinazione dei relativo costi .
Nel corso del sopralluogo eseguito nell’immobile oggetto di stima non si sono riscontrati difetti o
ammaloramenti tali da richiedere l’esecuzione di opere urgenti al fine di ripristinare la funzionalità del
bene o evitare la compromissione della funzionalità stessa anche in considerazione del fatto che
l’immobile è disabitato e inutilizzato.
Punto 13
l'allegazione
o
redazione
di
piante
planimetriche
per
i
fabbricati
e
di
almeno
4
fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dell'esterni e 2 scatti dell’interno)
Risposta dell’esperto:
13.1 Allegazione planimetrie e fotografie dell’immobile pignorato .
Per la planimetria degl’immobili, le schede catastali depositate all’ Agenzia del Territorio rispecchiano
fedelmente lo stato dei luoghi . Sono state scattate n. 14 fotografie.(...Allegato I )
Punto 14
la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file contenente la
relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le fotografie.
Risposta dell’esperto:
14.1Predisposizione documentazione su supporto informatico .
Lo scrivente ha predisposto n. 2 cd-rom (... allegato L ) alla presente nei quali sono contenuti un file
...
denominato della relazione peritale completa degli allegati ( denominata : perizia_sdraiati_giancarla.pdf
) e i files delle fotografie in formato jpeg.
Chiusa la presente relazione peritale in Piacenza il giorno 06/09/2012.
L’esperto
Geom. Franco GAZZOLA
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.25
...
ELENCO ALLEGATI
A – Visure catastali;
B – Planimetrie catastali;
C – Estratto di Mappa catastale;
D – Ispezione telematica ipotecaria Agenzia del Territorio;
E – Contratto di affitto terreni agricoli
F – Certificato di destinazione urbanistica ;
G - Certificati di residenza e stato di famiglia dell’ esecutata;
H – Verbale di sopralluogo;
I – Documentazione Fotografica;
L - N° 2 CDRom contenenti i files della relazione peritale e delle fotografie.
Geometra Franco Gazzola Via Sant’Eufemia21 29121 Piacenza
tel. 0523 320843
Pag.26