RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA Il sottoscritto

Arch. Paolo POZZAGLIO
Trifoglio, n. 8 - 25032 CHIARI (BS)
Cell. 335.52.36.906 Fax/tel. 030.70.00.542
E-Mail [email protected]
RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA
Il sottoscritto Arch. Paolo Pozzaglio, con studio in Chiari, Via San
Bernardino n. 8, regolarmente iscritto all'ordine degli Architetti della
Provincia di Brescia al n. 1746, incaricato dal Curatore del Fallimento
Dott. Guido Nunziante Cesaro, della stima degli immobili di proprietà
della fallita Società “COSTRUZIONI RICOSTRUZIONI SERVICE
S.R.L.”, con sede in Pontoglio (BS), esaminati gli atti e i documenti
consegnati e reperita pressa la P. A. le prescritte autorizzazioni
all’edificazione del complesso in cui l’immobile è inserito, espone:
1. IDENTIFICAZIONE E DATI CATASTALI
Le unità immobiliari di proprietà della fallita Società “COSTRUZIONI
RICOSTRUZIONI SERVICE S.R.L.”, sono individuate nel comune
censuario di Palazzolo sull’Oglio (BS) con i seguenti dati:
1. Società “COSTRUZIONI RICOSTRUZIONI SERVICE S.R.L.”,
proprietà per 1/1
N.C.T. Foglio 8 Mappale 99:
•
subalterno 10 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano T-1-2.
Z.C. / Cat. A/10 Cl. 2 Cons. 4,5 vani R. C. € 1.313,09
•
subalterno 18 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano S1.
Z.C. / Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 18 mq R. C. € 67,86
•
subalterno 13 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano T.
Z.C. / Cat. Area urbana Cl. / Cons. 24 mq R. C. /
•
subalterno 17 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano T.
Z.C. / Cat. Area urbana Cl. / Cons. 11 mq R. C. /
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come da planimetrie castastali che si allega alla presente perizia
l’immobile indicato al Fg 8 Mapp. 99 Sub. 10 confina con affaccio su
corte esterna comune al piano terra di sub. 25 su tre lati e con affaccio su
corte di altra proprietà di sub. 6 su un lato; l’immobile indicato al Fg 8
Mapp. 99 Sub. 18 confina con box-auto di altra proprietà di sub. 19, con
area di manovra comune e con terrapieno su due lati; l’immobile
indicato al Fg 8 Mapp. 99 Sub. 13 confina con corte esterna comune di
sub. 25 su due lati, con corte esterna comune di sub. 26 e con u.i. di altra
proprietà; l’immobile indicato al Fg 8 Mapp. 99 Sub. 17 confina con
corte esterna comune di sub. 26 su due lati, con area urbana di sub.16 e
con u.i. di altra proprietà.
A. QUANTO ALLA PORZIONE IMMOBILIARE
UBICAZIONE E CARATTERISTICHE DELL'IMMOBILE
L’unità immobiliare oggetto di valutazione è ubicata in zona centrale, in
zona frontale rispetto al municipio, nel Comune di Palazzolo sull’Oglio
(BS).
L'area ha caratteristiche residenziali di vecchia costruzione ed è
completa delle opere di urbanizzazione primaria e secondario; inoltre
tale zona è dotata dei servizi principali alla residenza..
La zona in cui insiste il fabbricato è servita da parcheggi nelle immediate
vicinanze inoltre è possibile parcheggiare all’interno del lotto di terreno.
L’accesso viabilistico è garantito dalle strade Comunali, in particolare
dal Piazzale Papa Giovanni XXIII, nelle immediate vicinanze sono
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presenti i servizi primari e l’accesso al fabbricato risulta ben servito
dalla viabilità comunale, inoltre nelle vicinanze è presente una via di
comunicazione importante, come l’autostrada Brescia – Milano.
I lavori per la costruzione del fabbricato principale risultano essere
iniziati in data anteriore al 01 settembre 1967 e che in seguito
l’immobile è stato oggetto di modifiche in forza di Concessione per
trasformazioni Urbanistico – Edilizie prot. n. 10979 e n. 10980 in data
14 dicembre 1982; Concessione per trasformazioni Urbanistico –
Edilizie prot. 1732 in data 23 settembre 1983; Concessione per
trasformazioni Urbanistico – Edilizie (prima variante al progetto) prot.
n.15467 in data 19 ottobre 1995; Concessione per trasformazioni
Urbanistico – Edilizie prot. 19690 in data 1 dicembre 1995; Concessione
per trasformazioni Urbanistico – Edilizie (prima variante di intestazione)
prot. 1534 in data 14 febbraio 1995.
L’edificio si trova in buono stato di conservazione sia per quanto
riguarda gli elementi strutturali che per quelli architettonici.
Da un’attenta analisi della documentazione presente nell’archivio
Comunale, il fabbricato risulta essere correttamente autorizzato ed
agibile per tutte le subalternazioni catastali.
Il tetto presenta la struttura portante in laterizio armato con sovrastante
copertura in tegole, i canali di gronda e i pluviali sono realizzato in rame
semicrudo.
Il lotto sul quale sorge l’edificio è recintato da un muretto in CA e
sovrastante struttura in ferro; i cancelli d’ingresso pedonale e carraio
sono in ferro.
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L’edificio è rivestiti con intonaco di tipo tradizionale, semi civile per le
facciate esterne e civile per le pareti interne.
Al fabbricato si accede grazie a un passaggio pedonale ad uso comune e
ad un accesso carraio comune all’interno del comparto edificato.
L’ufficio del quale è proprietario il fallito per la quota di 1/1 è suddiviso
su due piani fuori terra (piano primo e secondo).
Il piano primo, raggiungibile da vano scale interno comune, è costituito
da un unico locale adibito ad ufficio con posteriore servizio igienico
w.c., mentre il piano secondo/sottotetto si ripete secondo la medesima
planimetria del piano sottostante.
L’immobile può usufruire di un box-auto al piano interrato e di due aree
urbane ad uso posti auto al piano terra pertinenziali.
STATO DI OCCUPAZIONE DEL BENE
Il fabbricato è stato oggetto di compravendita con atto notarile redatto
dal Notaio in Palazzolo sull’Oglio (BS) Dott. Elena Peperoni in data 23
luglio 2008, n. di Rep. 2521 e n. di Racc. 1266 , registrato a Chiari in
data 04 agosto 2008 al n. 3662 serie 1/T, trascritto a Brescia il 05 agosto
2008 ai n. 37476 di Reg. Gen. ed al n. 22798 di Reg. Part.
Il fabbricato viene venduto dai coniugi Sig. BERTOLI Domenico, nato a
Pontoglio (BS) il giorno 10 marzo 1964 e Sig.ra GIORDANI Luciana,
nata a Palazzolo sull’Oglio (BS) il giorno 03 maggio 1965, ciascuno per
la quota parte di ½ di proprietà.
Da quanto è emerso in fase di accesso alla documentazione necessaria
per la predisposizione della presente perizia e più specificatamente,
tramite l’amministrazione comunale, si è potuto appurare che,
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attualmente il bene oggetto di perizia è occupato dalla “Società
CENTRO SERVIZI S.R.L.”, con sede legale in Via Carducci n.41/C –
San Giuliano Milanese (MI), la quale si impegna a risolvere in contratto
di locazione in corso e quindi liberare l’immobile oggetto di causa entro
e non oltre il 30/06/2011.
VERIFICA DELLA CONFORMITA’ URBANISTICA
Come anticipato lo scrivente rileva che l’immobile oggetto di
valutazione non ha le prescritte autorizzazioni richieste dalla normativa
in materia di costruzioni per l’ottenimento della prescritta agibilità, quali
il collaudo statico, la certificazione impianti e le dichiarazioni di
conformità rilasciate dal tecnico; peraltro, in considerazione della
tipologia immobiliare, al tipo di materiali utilizzati per la sua
edificazione,alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dello stesso,
tenendo conto che l’intero fabbricato è stato edificato in data anteriore al
01 settembre 1967 e conforme al progetto autorizzato, risulta possibile
l’ottenimento sa della regolare individuazione catastale che della
prescritta abitabilità come richiesto da D.Leg. 12 2005.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA DGR 22.12.2008 N. 8/8745
Per quanto concerne la certificazione energetica di cui al DGR
22/12/2008 N. 8/8745 e successive modifiche, non è indispensabile in
quanto la vendita riguarda solo una parte di proprietà.
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TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Gravanti sull’immobile oggetto di causa risultano le iscrizioni:
-
in data 21/10/2009 – Reg.Part. 10003 – Reg.Gen. 44146
Pubblico ufficiale EQUITALIA ESATRI S.P.A.
Repertorio 14277/22 del 14/10/2009
IPOTECA LEGALE derivante da A NORMA ART.77 DPR
29/09/1973 NUM.602
-
in data 20/12/2010 – Reg.Part. 13126 – Reg.Gen. 52174
Pubblico ufficiale EQUITALIA ESATRI S.P.A.
Repertorio 26/2210 del 13/12/2010
IPOTECA LEGALE derivante da A NORMA ART.77 DPR
602/73 MODIFICATO DAL D.LGS 193/01
VALUTAZIONI
La stima del valore degli immobili è stata eseguita tenendo conto dei
diversi criteri di valutazione che necessariamente concorrono alla
formazione del valore medesimo e dai valori commerciali della zona
desunti da indagini condotte e comparate ai dati di rivalutazione del
prezzo degli immobili stimati a cura della Borsa Immobiliare di Brescia.
La superficie dell’ unità immobiliare pignorata è stata desunta dalle
planimetrie concessionate a livello comunale.
Tenendo presenti le considerazioni sopra esposte circa le caratteristiche
tecniche, lo stato generale di conservazione dello stabile, lo stato di
manutenzione
delle
unità
Immobiliari
l'ubicazione
del
cespite
immobiliare, la commerciabilità reale del bene, si ritiene che alla data
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della presente consulenza si possa stimare il più probabile degli
immobili nel seguente modo:
1.600,00 €/mq per quanto riguarda l’ufficio al piano terra e primo, oltre
alle riduzioni percentuali per accessori e pertinenze come da allegata
tabella, per l’importo complessivo :
•
Quota spettante alla consistenza principale destinata ad uffici
(considerando anche il livello sottotetto come residenziale al
100% in quanto abitabile in considerazione alle altezze
presenti).
Sup tot. 92 mq x 1.500,00 = € 138.000,00
•
Quota
spettante
all’autorimessa
di
pertinenza
della
proprietà.
Sup tot. 18 mq x 900,00 €/mq = € 16.200,00
•
Quota spettante alle aree urbana di pertinenza della
proprietà.
Sup tot. 35 mq x 400,00 €/mq = € 14.000,00
Importo complessivo beni immobili = € 168.200,00.
•
Quota relativa ai beni mobili contenuti nel cespite (arredi,
macchine, uffici, ecc).
Stima forfettaria = importo complessivo beni mobili = € 10.000,00
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Ne consegue che il valore locativo dell’immobile oggetto della presente
controversia, in considerazione della tipologia costruttiva, delle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, nonché in
considerazione della superficie del medesimo, della zona in cui si trova,
in considerazione degli affitti medi di unità immobiliari similari,
considerando equo indicare un saggio di interesse annuo del 6 % da
applicare al valore di stima dell’immobile, si ritiene equo stabilire il
valore locativo, in regime di libera trattazione, a circa € 10.000,00 annui,
pari ad circa 800,00 € mensili, cosi ripartiti:
1. € 7.200,00 annuali, pari a € 600,00 mensili, per l’affitto del’unità
adibita ad ufficio, indicata catastalmente al Foglio 8 Mappale 99
subalterno 10 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano T-1-2.
Z.C. / Cat. A/10 Cl. 2 Cons. 4,5 vani R. C. € 1.313,09
2. € 1.200,00 annuali pari a € 100,00 mensili per l’affitto dell’unità
indicata come autorimessa, indicata catastalmente al Foglio 8
Mappale 99 subalterno 18 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27
Piano S1. Z.C. / Cat. C/6 Cl. 4 Cons. 18 mq R. C. € 67,86
3. € 600,00 annuali pari a € 50,00 mensili per l’affitto dell’area
pertinenziale individuata catastalmente al Foglio 8 Mappale 99
subalterno 13 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano T. Z.C. /
Cat. Area urbana Cl. / Cons. 24 mq R. C. /
4. € 600,00 annuali pari a € 50,00 mensili per l’affitto dell’area
pertinenziale individuata catastalmente al Foglio 8 Mappale 99
subalterno 17 Piazzale Papa Giovanni XXIII n. 27 Piano T. Z.C. /
Cat. Area urbana Cl. / Cons. 11 mq R. C. /
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Elenco allegati:
1. Relazione fotografica.
2. Atto di provenienza.
3. Estratto mappa catastale
4. Visure catastali.
5. Planimetrie catastali.
6. Dimostrazione grafica dei subalterni
7. Disegni progettuali.
8. Certificato energetico.
9. Ispezione ipotecaria
10. elenco beni mobili
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