soldi e documenti spariti

A.N.AMM.I. - Associazione Nazional-europea AMMinistratori d'Immobili
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n. 55
dicembre/2008
Soldi e documenti... Spariti!
di Manuela Palamara
Spesso ci si chiede come il nuovo amministratore nominato e i condomini si possano tutelare se
l’amministratore uscente fa perdere le sue tracce appropriandosi di soldi e documentazione del
condominio, procurandosi così un ingiusto profitto con gli utili derivategli dal governo del denaro
altrui, che l’amministratore ha invece il compito di gestire nell’adempimento del suo mandato.
In primo luogo, prima di addentrarci negli specifici reati per i quali può essere rinviato a giudizio un
amministratore, ponendo in essere i comportamenti sopra esposti, va chiarito preliminarmente cosa
s’intenda per passaggio di consegne della documentazione del condominio tra il vecchio amministratore
e il nuovo, con particolare riguardo alla documentazione attinente al rendiconto di gestione della
situazione lasciata dal predecessore.
La suddetta documentazione è chiaramente fondamentale nell’eventualità di una sostituzione nella
gestione del condominio, per rendere palese al nuovo amministratore il rendiconto della situazione
lasciata e dell’attività svolta dal predecessore.
La giurisprudenza ritiene che il diritto al passaggio di consegne, in caso di rifiuto, ben può essere fatto
valere dal nuovo amministratore, attraverso le vie giudiziarie, attivando tramite un legale un
procedimento d’urgenza ai sensi dell’art. 700 c.p.c. (ved. sul punto sentenza del Tribunale Milano 24
gennaio 2000, n. 646).
Inoltre, la Cassazione specifica che l’amministratore di un condominio, alla cessazione del suo
mandato, ha l’obbligo di restituire ai condomini quanto ricevuto a causa dello svolgimento dell’incarico,
tra cui i documenti concernenti la gestione (ved. Cass. 3 dicembre 1999, n. 13504).L’amministratore di
nuova nomina subentrato nella carica nel corso dell’esercizio, deve controllare con estrema attenzione i
documenti concernenti i rendiconti della gestione stilati dal suo predecessore.
Infatti, l’amministratore, in questo caso, sarà ritenuto responsabile in solido con il suo predecessore
dei danni causati al condominio che derivassero da irregolarità presenti nel rendiconto da lui stesso
illustrato all’assemblea per ottenere l’approvazione ai fini della chiusura dell’esercizio: un
comportamento di ordinaria diligenza prevede un accurato controllo dei rendiconti, di fatto stilati dal
predecessore, e della relativa documentazione al momento dell’assunzione del mandato (ved. sentenza
del Tribunale Milano 15 maggio 2000, n. 5883).
La responsabilità in solido comporta la possibilità, per i condomini, di agire indifferentemente in via
giudiziaria sia nei confronti del vecchio amministratore sia del nuovo.
In particolare, la documentazione concernente il rendiconto deve elencare le somme percepite
dall’amministratore con le specifiche voci di entrata, cioè le quote dei singoli condomini, la causale e la
quantità delle spese fatte, accompagnate dai corrispondenti documenti giustificativi, in modo da
rendere chiaro e comprensibile all’assemblea l’andamento della gestione contabile.
Ne consegue che, se il rendiconto presentato in assemblea non corrisponde allo scopo di chiarezza,
l’approvazione assembleare si forma in modo viziata.
La funzione del rendiconto da presentare all’assemblea condominiale è di fondamentale importanza,
tant’è che se l’amministratore omette di presentarlo per due esercizi consecutivi, egli può essere
revocato dalla carica, come espressamente delinea l’art. 1129, 3° comma, c.c., anche se
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dall’inadempimento non siano derivati danni.
Se si verifica tale ipotesi vi è sia la possibilità di impugnare la delibera, entro trenta giorni da parte del
condomino dissenziente, decorrenti dalla data di deliberazione per i dissenzienti e dalla data di
comunicazione per gli assenti ai sensi dell’art. 1137 c.c., sempre chiaramente se il termine non sia
spirato.Si può agire invece in sede penale, presentando una denuncia per i reati di appropriazione
indebita e truffa, se l’amministratore si appropria di soldi e documentazione del condominio
procurandosi un ingiusto profitto con artifizi e raggiri.
L’amministratore è infatti un mandatario ed ha il compito di gestire i fondi a lui consegnati dai
condomini, destinandoli obbligatoriamente e con diligenza al pagamento delle spese sostenute per i
servizi comuni. Ne consegue che il denaro di cui l’amministratore ha il possesso, non è di sua proprietà
e quindi non può essere destinato ad altri scopi con danno dei condomini.
Pertanto, sia nel caso in cui il nuovo amministratore, subentrato nella carica nel corso dell’esercizio,
dopo il passaggio di consegne si accorga di irregolarità presenti nel rendiconto stilato dal suo
predecessore, (autorizzato se del caso dall’Assemblea), sia nel caso in cui se ne accorga il singolo
condomino, si può denunciare l’amministratore uscente per il reato di appropriazione indebita (art. 646
codice penale) e truffa (art. 640 codice penale).
Il reato di appropriazione indebita è espressamente previsto all’art. 646 c.p., il quale delinea che
“chiunque, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria di denaro o della cosa
mobile altrui, di cui abbia, a qualsiasi titolo il possesso, è punito, a querela della persona offesa, con la
reclusione fino a tre anni e con la multa fino ad € euro 1.032,00”.
In tal caso, il possesso non conferisce il potere di compiere atti di disposizione non autorizzati o,
comunque, incompatibili con il diritto del proprietario e, ove ciò avvenga, chi compie tali atti commette
il reato di appropriazione indebita.
Quindi l’amministratore commette il reato di appropriazione indebita se si appropria di
documentazione e denaro di proprietà del condominio, di cui abbia il possesso appunto in virtù
dell’esercizio del mandato di amministratore.Il denaro, infatti, va considerato di altri quando sia
affidato per un uso determinato o per una specifica indicazione nell’interesse del proprietario.
Il reato di truffa è espressamente previsto dall’art. 640 c.p., ai sensi del quale “chiunque, con artifizi o
raggiri, inducendo taluno in errore, procura a sé o ad altri un ingiusto profitto con altrui danno, è
punito con la reclusione da sei mesi a tre anni e con la multa da €euro 51,00 a euro 1.032,00”.
Pertanto, l’amministratore commette il reato di truffa se inducendo in errore i condomini, si procura
un ingiusto profitto corrispondente alle utilità derivategli dalla gestione di somme di denaro tenute
nella propria disponibilità, di proprietà dei condomini.
Per fare un esempio pratico, gli artifizi e i raggiri che può porre in essere un amministratore nel reato
di truffa, possono consistere nella presentazione all’assemblea condominiale di un rendiconto
consuntivo indicante spese complessive per forniture di gas per un certo importo, di cui in realtà una
parte erano dovute per interessi passivi relativi a ritardati pagamenti di bollette dell’esercizio
precedente, oppure ripartendo le somme finali secondo i millesimi corrispondenti ad ogni condòmino,
moroso o meno, pur avendo liquidità di cassa, inducendo così in errore i condomini.
In alcuni casi, l’amministratore che commette il reato di truffa e appropriazione indebita, può essere
anche interdetto, ovvero gli può essere fatto divieto di esercitare la professione di amministratore
condominiale per un periodo variabile deciso dal giudice, avendo abusato dei poteri di amministratore
condominiale.
In conclusione, alla luce delle suesposte argomentazioni, sia i singoli condomini, sia il nuovo
amministratore, autorizzato semmai dall’Assemblea, possono agire in sede penale, presentando una
denuncia per i reati di appropriazione indebita e truffa, se l’amministratore uscente si sia appropriato di
soldi e documentazione del condominio, procurandosi un ingiusto profitto con artifizi e raggiri.
Avv. Manuela Palamara (Consulente Legale A.N.AMM.I.)
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