Conversione della convalida di sfratto in rito ordinario

gli
Approfondimenti
CIVILE
Conversione della convalida di sfratto in rito ordinario:
formulabili nuove domande, eccezioni e riconvenzionali
a cura di Luigi Cameriero* e Chiarastella Gabbanelli**
la QUESTIONE
Quali sono “ratio” e caratteri del procedimento per convalida di sfratto? Quali i
presupposti di applicabilità? Qual è il giudice competente? Cosa deve contenere
l’atto introduttivo? La notificazione ha caratteristiche precauzionali particolari?
Quali poteri processuali risultano esercitabili dalle parti in sede di conversione
del procedimento per convalida in rito ordinario?
In che termini è possibile sanare la morosità?
l’ APPROFONDIMENTO
XX“Ratio” e caratteri del procedimento per convalida di sfratto
Il procedimento per convalida di sfratto è un rito speciale di condanna, alternativo al processo ordinario,
la cui ratio risiede nell’esigenza di conseguimento del titolo esecutivo di rilascio della cosa locata in
breve tempo. In omaggio a esigenze di economia processuale, il rito de quo, caratterizzato dall’eventuale sommarietà della cognizione, rappresenta, invero, insieme al procedimento per ingiunzione,
l’archetipo dei processi semplificati. Il requisito della sommarietà non è riferibile alla superficialità
della cognizione, bensì al meccanismo connesso all’acquiescenza (il riferimento è all’ordinanza di
convalida ex art. 663 c.p.c.), o all’incompletezza della cognizione (in ipotesi di ordinanza di rilascio
con riserva, ex art. 665 c.p.c.).
In tal senso è opportuno evidenziare che la mancata comparizione o la mancata opposizione dell’intimato comparso esimono il giudice dall’indagine sui fatti dedotti dall’intimante a fondamento della
domanda ma non dall’accertamento della sussistenza di condizioni e presupposti processuali dell’azione.
Il giudice è chiamato a vagliare, inoltre, l’idoneità dei fatti dedotti a produrre gli effetti invocati.
Malgrado si faccia riferimento a una cognizione sommaria, il giudizio è diretto a sfociare in un provvedimento emesso in forma di ordinanza ma idoneo ad acquisire efficacia di giudicato in senso sostanziale.
In giurisprudenza è stato specificato che l’ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione,
preclusa l’opposizione tardiva, «acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull’esistenza
* Avvocato del Foro di Potenza e componente del Comitato di redazione della Rivista.
** Cultrice di diritto pubblico comparato presso l’Università di Napoli.
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della locazione; sulla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato; sull’intervento di una
causa di cessazione o risoluzione del rapporto; ma altresì sulla qualificazione di esso, se la scadenza del
medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente correlata alla tipologia del contratto, come nel
caso di rilascio disposto, per il regime transitorio, ai sensi dell’art. 58, legge 27 luglio 1978, n. 392, se
la locazione è a uso di abitazione e degli artt. 67, integrato dall’art. 15 bis, legge 25 marzo 1982, n. 94
e 71 della stessa legge, se la locazione è a uso diverso. In caso poi vi sia contrasto tra più giudicati sulle
predette questioni, la fonte regolatrice del rapporto è costituita dall’ultimo di essi» (Cass. n. 6406/1999).
Normativa di riferimento
Codice di procedura civile: artt. 657-669; Legge 27 luglio 1978, n. 392: artt. 1-66.
XXPresupposti di applicabilità
Con il procedimento de quo è possibile far valere solo il diritto al rilascio di un immobile a favore
di un locatore o di un concedente in forza di un contratto di locazione, affitto, di mezzadria o colonia
(art. 657 c.p.c.) ovvero in forza di un contratto di locazione d’opera avente come corrispettivo (totale
o parziale) il godimento di un immobile (art. 659 c.p.c.).
Il diritto al rilascio sorge quando il contratto è scaduto ovvero qualora si sia verificato un evento
idoneo a determinare la risoluzione del rapporto contrattuale.
L’azione di condanna, tuttavia, può essere proposta prima della scadenza del contratto e anche in ipotesi in cui non si sia verificata alcuna causa di risoluzione. Come è stato avvedutamente sottolineato
in dottrina, tale meccanismo implica un ampliamento notevole dello spettro di ipotesi riconducibili
all’interesse ad agire: questo procedimento rappresenta, in tal senso, esempio più caratteristico delle
azioni di condanna in futuro. In ipotesi in cui il giudice ritenga non vi siano presupposti per l’applicazione del rito de quo, se competente decide nel merito, ovvero è tenuto a rimettere la causa al giudice
competente (Cass. n. 3595/1981). Qualora il contratto sia scaduto il locatore o il conducente può
intimare lo sfratto purché non si sia verificata la tacita riconduzione.
Autorevole dottrina e parte della giurisprudenza escludono la litispendenza tra giudizio speciale de
quo e azione ordinaria di rilascio pendente in una fase anteriore e relativa al medesimo contratto di
locazione: tale impostazione ermeneutica è fondata sull’asserita differenza tra i due giudizi del petitum
immediato in senso sostanziale (Cass. n. 10083/1998).
XXCompetenza e atto introduttivo
La competenza spetta al tribunale: la causa va introdotta dinanzi al giudice del luogo in cui si trova
la cosa locata (art. 661 c.p.c.). In ipotesi di incompetenza per territorio, questa va rilevata a istanza
di parte o d’ufficio, entro la prima udienza. Con riguardo alla legittimazione attiva va precisato che
non occorre la proprietà del bene, ma solo la sua disponibilità (Cass. n. 9491/1994) che derivi da
un titolo idoneo a trasferire al conduttore la detenzione e il godimento (Cass. n. 4714/1982). In
ipotesi di più locatori, ciascuno può agire autonomamente in giudizio, salvo opposizione degli altri
comproprietari: qualora questi ultimi siano in possesso di quota maggioritaria, devono costituirsi in
giudizio onde opporsi all’azione (Cass. n. 4005/1995).
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Ai sensi dell’art. 657 c.p.c. l’atto introduttivo viene indicato come intimazione della licenza con contestuale citazione per la convalida. L’intimazione deve contenere l’indicazione della data in corrispondenza della quale l’ordine di rilascio produrrà effetto: tale data va determinata con riferimento ai
patti contrattuali, alla legge o agli usi locali in relazione alla domanda (Cass. n. 8109/1991). «Tra il
giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza debbono intercorrere termini liberi
non minori di venti giorni», salva abbreviazione della metà su istanza dell’intimante (art. 660 c.p.c.).
Particolari cautele sono connesse alla procedura di notificazione, in considerazione delle conseguenze ricollegabili alla mancata comparizione dell’intimato: è esclusa la validità della notificazione al
domicilio eletto, e quando la notificazione non avviene in mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve
avvertire l’intimato della effettuata notificazione con lettera raccomandata, allegandone la ricevuta
all’originale dell’atto (art. 660, comma 7, c.p.c.).
Nell’atto di citazione il locatore deve dichiarare la propria residenza o eleggere il domicilio nel comune dove ha sede il giudice adito; in alternativa le notificazioni delle opposizioni e di ogni altro atto
avvengono in cancelleria (art. 660, comma 2, c.p.c.).
Le parti si costituiscono depositando in cancelleria l’intimazione con la relazione di notificazione o la
comparsa di risposta oppure presentando tali atti al giudice in udienza (art. 660, comma 1, c.p.c.).
XXPrima udienza: le ipotesi verificabili
In prima udienza possono verificarsi diverse ipotesi:
– il locatore non compare: il processo è destinato a estinguersi ma, secondo taluni, vengono fatti salvi
gli effetti sostanziali dell’atto di disdetta eventualmente contenuto nella citazione;
– l’intimato non compare: il giudice ordina la rinnovazione della notificazione della citazione se risulta
o appare probabile che l’intimato non abbia avuto conoscenza della citazione o la sua mancata
comparizione sia dipesa da caso fortuito o forza maggiore (art. 663 c.p.c., comma 1);
– l’intimato pur comparendo non si oppone: il giudice può emanare provvedimento definitivo (art. 663
c.p.c., comma 1);
– l’intimato compare e si oppone: tale contegno processuale decreta la conversione del rito speciale in
procedimento ordinario, che si svolge secondo le regole del rito locatizio;
– l’intimato compare, si oppone ma non prova per iscritto le sue eccezioni: il giudice può pronunciare un
provvedimento di cognizione sommaria.
In ipotesi di opposizione tardiva (ovvero verificatasi dopo la convalida a causa di mancata tempestiva
conoscenza dovuta a irregolarità della notificazione, caso fortuito o forza maggiore), attraverso la cui
proposizione l’intimato mira a essere rimesso in termini, la stessa si configura come impugnazione
del provvedimento emesso. Segue alla rescissione dell’ordinanza la prosecuzione del processo nelle
forme della cognizione piena.
XXOpposizione tempestiva: la conversione del rito sommario inX
procedimento ordinario
Come anticipato, l’opposizione tempestiva dell’intimato decreta la conversione del procedimento sommario in rito ordinario. Secondo un orientamento risalente ma consolidatosi in giurisprudenza, in
seguito alla conversione del rito sommario in processo ordinario, le parti possono esercitare tutti i
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poteri propri del procedimento in questione, compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella formulata in origine, e per il conduttore la
possibilità di dedurre nuove eccezioni e di proporre domanda riconvenzionale (Cass. n. 11876/1975;
Cass. n. 21242/2006; Cass. n. 16635/ 2008). L’emendatio sarebbe consentita fino alla precisazione
delle conclusioni (Cass. n. 11491/2000).
XXAmmissibilità della domanda riconvenzionale: la recente pronunciaX
della Cassazione 28 giugno 2010, n. 15399
In tema di proponibilità della domanda riconvenzionale vanno registrate opinioni divergenti. In dottrina
taluni hanno sostenuto con vigore la preclusione alle riconvenzionali. In giurisprudenza, al contrario,
si è specificato che, nel procedimento sommario di sfratto, la domanda riconvenzionale può essere
proposta dall’atto di opposizione alla convalida.
In dettaglio, è stato sostenuto di recente che in sede di procedimento per convalida di sfratto per
morosità, laddove l’intimato contesti il fondamento dell’intimazione stessa e proponga domanda
riconvenzionale, pur avendo adempiuto tempestivamente al pagamento a seguito di concessione del
termine di grazia, l’opposizione determina la conclusione del procedimento sommario e l’instaurazione di un autonomo processo a cognizione ordinaria, nel quale il giudice dovrà valutare tutte le
domande, eccezioni e contestazioni, rispettando il principio della corrispondenza tra il chiesto e il
pronunciato (Cass. n. 15399/2010).
XXSfratto per morosità
Il procedimento per convalida di sfratto è applicabile non solo nell’ipotesi in cui si voglia ottenere il
titolo esecutivo in una fase anteriore alla scadenza ma anche qualora il diritto al rilascio sia attuale in
considerazione della risoluzione del rapporto contrattuale pronunciata dal giudice per morosità.
La norma di cui all’art. 658 c.p.c. dispone che il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le
modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto
alle scadenze.
L’azione in questione ha natura costitutiva e di condanna, in quanto è possibile, attraverso le forme
del procedimento per convalida, ottenere il provvedimento di rilascio che implica la risoluzione del
rapporto contrattuale. È possibile, inoltre, ottenere il pagamento dei canoni scaduti secondo le forme
proprie del procedimento ingiuntivo.
Con riguardo al termine per il pagamento dei canoni scaduti, l’art. 55 della legge n. 392/1978 prevede
la sanatoria in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio, a condizione che
il conduttore alla prima udienza versi l’importo dovuto «per tutti i canoni scaduti e per gli oneri
accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate
in tale sede dal giudice».
La legge in questione è applicabile solo alle locazioni a uso abitativo (Cass., S.U., n. 272/1999). Ove
il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del
conduttore, può assegnare un termine non superiore a novanta giorni. In tal caso rinvia l’udienza a
non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
Da evidenziare la previsione in forza della quale si stabilisce che se l’inadempienza, protrattasi per
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non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la
stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, la morosità può essere
sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, e il termine di
cui al secondo comma è di centoventi giorni,.
Il provvedimento relativo alla concessione del termine di grazia ha la forma dell’ordinanza revocabile:
va specificato, tuttavia, che, qualora vi siano ulteriori contestazioni, la questione va definita con
sentenza in quanto pregiudiziale (Ricci, «Lo sfratto per morosità secondo la legge 27 luglio 1978, n.
392», in Riv. trim. dir. e proc. civ., 1980, 849 ss.).
Qualora, a seguito della concessione del termine di grazia, il pagamento non avvenga, il giudice deve
emettere ordinanza di convalida (Cass. n. 19772/2003).
Con riguardo al mancato pagamento degli oneri accessori va registrato un contrasto in giurisprudenza:
taluni hanno ritenuto applicabile anche in questa ipotesi il procedimento ex art. 658 c.p.c., in considerazione del regime cui sono sottoposti tali oneri dalla legge n. 392/1978 (Cass. n. 1066/1987).
Malgrado talune resistenze tale impostazione è stata infine sposata anche di recente (Corte Cost. n.
377/1988, Cass. n. 17738/2002).
Approfondimenti dottrinali
– Anselmi Blaas, Il procedimento per convalida di licenza o di sfratto, Giuffrè, 1966;
– Di Marzio, Il procedimento per convalida di licenza e sfratto, Giuffrè, 1998;
– Di Marzio, «Procedimento per convalida: ammissibili le domande nuove dopo la trasformazione del rito», in
Immobili e proprietà, 3, 2007;
– Duni, Il procedimento di convalida di sfratto, Giuffrè, 1957;
– Garbagnati, I procedimenti di ingiunzione e per convalida di sfratto, Giuffrè, 1979;
– Proto Pisani, «Il procedimento per convalida di sfratto», in Riv. trim. dir. e proc. civ. , 1988, 1354 ss.;
– Trisorio Liuzzi, «Procedimenti in materia di locazione», in Dig. disc. priv., sez.civ., XIV, Torino, 1996, 490 ss.;
– Troncone, «Elementi essenziali del procedimento per convalida di sfratto», in Rass. locaz., 2004, 545.
XXConsiderazioni conclusive
La previsione di un meccanismo di tutela sommaria in ipotesi in cui il ricorso al rito ordinario non sia
necessario, considerata l’assenza di contestazioni da parte del convenuto, si impone in un sistema teso
a garantire il razionale contemperamento tra esigenze di effettività della tutela e di semplificazione.
Malgrado le evidenti analogie tra il procedimento per convalida di sfratto e il procedimento per
decreto ingiuntivo, in virtù di un confronto di tipo strutturale tra i due istituti, non appare coerente
considerare gli stessi come species appartenenti al medesimo genus.
Le sostanziali differenze tra le due tipologie di rito relative al meccanismo procedurale predisposto
in sede di normazione sono state rilevate, in particolare, in relazione al fatto che l’opposizione a decreto ingiuntivo implica l’avvenuta emanazione di un provvedimento decisorio e dunque opera come
impugnazione che, se non effettuata, rende immutabile il decreto.
Al contrario, la mancata opposizione del conduttore intimato non opera quale preventiva rinuncia
all’impugnazione.
Tali considerazioni appaiono rilevanti onde escludere qualsivoglia operazione di tipo analogico in
sede interpretativa.
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la SELEZIONE GIURISPRUDENZIALE
OPPOSIZIONE TARDIVA ALLA CONVALIDA
Cassazione civ., Sez III, 4 giugno 2009, n. 12880
L’opposizione tardiva alla convalida prevista dall’art. 668 c.p.c., che introduce un procedimento con carattere
ibrido al quale, ricorrendo i presupposti di legge, è assegnata la funzione di rimessione in termini nell’opposizione
all’intimazione con l’insorgenza di una situazione processuale analoga a quella conseguente alla proposizione dell’opposizione tempestiva nel corso del procedimento per convalida, deve essere inclusa a pieno titolo
nell’ambito dei “procedimenti di sfratto” di cui all’art. 92 del R.D. n. 12 del 1941 (come richiamato dall’art. 3 della
legge n. 742 del 1969), con la conseguenza che fa eccezione, al pari dell’opposizione tempestiva, al principio
generale della sospensione dei termini processuali durante il periodo feriale, sia pure solo con riguardo alla
prima fase finalizzata alla sospensione dell’esecuzione della convalida e caratterizzata da peculiari ragioni di
urgenza. È da ritenersi, peraltro, manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale, in relazione
all’art. 24 Cost., dell’art. 1 della citata legge n. 742 del 1969 nella parte in cui non si applica al termine previsto
per l’opposizione alla convalida di cui all’art. 668 c.p.c., poiché l’eccezione alla sospensione dei termini introdotta
dall’art. 3 della medesima legge n. 742 del 1969, siccome diretta a favorire la rapida emissione dei provvedimenti di rilascio, si rivela funzionale – nel caso dell’opposizione tardiva – proprio alle esigenze di difesa della
parte intimata, consentendole di ottenere, anche nel corso del periodo feriale, la sospensione dell’esecuzione.
SFRATTO PER MOROSITÀ
Cassazione civ., Sez. III, 16 maggio 2006, n. 11380
In tema di procedimento di sfratto per morosità, avverso la ordinanza di convalida è consentito l’appello soltanto
per denunciare che il provvedimento è stato emesso in difetto dei presupposti di legge, restando il provvedimento soggetto, diversamente, soltanto al rimedio dell’opposizione tardiva di cui all’art. 668 c.p.c. Ne consegue che
è inammissibile l’appello proposto contro un’ordinanza di convalida pronunciata a seguito di mancata sanatoria
nel termine della morosità, poiché l’ordinanza è pronunciata correttamente. (Nella fattispecie l’intimato non
aveva provveduto a sanare la morosità nel termine assegnatogli e il giudice aveva convalidato lo sfratto con
ordinanza, cui quello aveva proposto appello svolgendo contestazioni di merito; la S.C. ha respinto il suo ricorso
ma dichiarando, sulla base del citato principio, l’inammissibilità dell’appello, rigettato dalla Corte di merito).
OPPOSIZIONE DEL DIFENSORE PRIVO DI PROCURA O DI UN TERZO
Cassazione civ., Sez. III, 14 luglio 2006, n. 16116
Nel procedimento per convalida di sfratto, l’intimato, invece di comparire personalmente, ha facoltà di nominare un procuratore speciale (o di incaricare un nuncius), il quale all’udienza può limitarsi a manifestare la
volontà dell’intimato di opporsi o non opporsi alla convalida senza depositare procura e senza svolgere altre
attività riservate alla difesa tecnica. Nel primo caso si attua comunque il passaggio dalla fase speciale a quella
ordinaria del procedimento, nella quale l’intimato può proporre anche con le memorie integrative le eccezioni
che non ha proposto prima, atteso che l’opposizione dichiarata all’udienza del procedimento per convalida non
deve essere motivata, e non sono quindi configurabili preclusioni in proposito.
ORDINANZA DI CONVALIDA
Cassazione civ., Sez. III, 30 marzo 2000, n. 3889
Il procedimento per convalida di sfratto è caratterizzato da “tipicità e immediatezza” che non consentono
alternative oltre all’adozione o non adozione del provvedimento di convalida alla prima udienza. Ciò comporta
che non sono possibili rinvii di sorta (fatta eccezione ovviamente per i rinvii d’ufficio disposti per la mancata
tenuta dell’udienza), che snaturerebbero siffatto procedimento consentendo, fra l’altro, la costituzione in giudizio
dell’intimato, che farebbe venir meno proprio il fondamentale presupposto su cui si fonda la possibilità di ado-
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zione di un provvedimento di convalida. Consegue che, costituitasi la parte intimata con atto d’opposizione dopo
il rinvio della prima udienza, il provvedimento di convalida reso nel contraddittorio delle parti, avuto riguardo a
tutte le loro difese, ha natura sostanziale di sentenza e come tale è impugnabile con l’appello.
RINVII
Cassazione civ., Sez. III, 15 dicembre 2000, n. 18853
In tema di convalida di sfratto all’adozione del provvedimento di rilascio può pervenirsi anche quando, all’istanza
di convalida, formulata in conformità al rilievo prospettato in udienza dall’intimato riguardo a una scadenza
della locazione diversa da quella indicata in citazione, segua l’espressa e incondizionata adesione dello stesso intimato. Infatti, il provvedimento ex art. 663, primo comma, purché emesso nello schema procedimentale
relativo e senza violazione del principio del contradditorio, ben può assumere il contenuto diverso che le parti
concordemente manifestano di volere, venendo così a definire la controversia nei termini reciprocamente
satisfattivi individuati dalle stesse parti e nell’attuazione del principio di economia processuale, essendo ormai
superfluo il prosieguo del giudizio di merito ex art. 667.
Per le sentenze di Cassazione si rinvia a: Lex 24 & Repertorio 24 (www.lex24.ilsole24ore.com).
la PRATICA
IL CASO CONCRETO
Cassazione civ., Sez. III, 5 marzo 2009, n. 5356
Tizia conduceva in locazione un appartamento a seguito della sottoscrizione di un contratto di locazione per uso di
abitazione transitoria per la durata di un anno rinnovabile solo per un ulteriore anno. Successivamente la stessa
adiva il Tribunale competente chiedendo preliminarmente l’accertamento della natura del contratto come abitativo
stabile, l’emanazione di declaratoria di simulazione del contratto per uso transitorio e, in subordine, il rinnovo del
rapporto come abitativo stabile per un ulteriore periodo. Tizia affermava, inoltre, di aver corrisposto un canone
superiore a quello determinato ai sensi della legge n. 392 del 1978, avendo versato la somma complessiva di L.
48.000.000, invece dell’importo di L. 7.233,707, dovuto per legge: risultava creditrice dell’importo di L. 41.566.293; era
inoltre creditrice della somma di L. 2.476.975 per differenza fra il deposito versato e quello dovuto. Tizia chiedeva
al giudice competente che, previo accertamento dell’equo canone, Caia fosse condannata alla restituzione della
somma percepita in eccesso a titolo di canone nella misura indicata o in quella maggiore o minore accertata in
corso di causa, oltre rivalutazione, interessi, anatocismi, nonché alla restituzione delle differenze sul deposito
cauzionale e al pagamento degli interessi maturati. Si costituiva Caia asserendo che il contratto era stato stipulato
per esigenze transitorie della conduttrice, che le somme corrisposte dopo la scadenza contrattuale costituivano
compensi per l’occupazione dell’immobile e che il deposito cauzionale era stato assorbito dagli scoperti per tassa
rifiuti e oneri condominiali non corrisposti dalla ricorrente. Il Tribunale di Roma si pronunciava determinando l’equo
canone della locazione; condannava dunque Caia al pagamento, in favore di Tizia, della somma di Euro 21.363,900
con gli interessi legali a decorrere dalla domanda, nonché alla somma di Euro 1.279,25, con gli interessi legali. Il
Tribunale pronunciava, inoltre, risoluzione per grave inadempimento della conduttrice del contratto di locazione
stipulato, condannava Tizia all’immediato rilascio dell’immobile, fissando la data per l’esecuzione; condannava Tizia
al pagamento in favore di Caia della somma di Euro 1.183,90, con gli interessi legali a decorrere dalla domanda;
dichiarava integralmente compensate fra le parti le spese di lite.
Contro questa decisione entrambe le parti proponevano separati appelli, poi riuniti.
Con sentenza la Corte di Appello di Roma rigettava gli appelli confermando l’impugnata decisione, e compensava
interamente le spese del grado. Contro questa decisione ricorrevano entrambe le parti.
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La soluzione accolta dalla Suprema Corte
La Corte, dopo aver vagliato i differenti motivi di ricorso, li ha respinti dichiarandoli inammissibili sulla scorta di
plurime valutazioni, e ha compensato le spese del giudizio di cassazione.
La Corte ha stabilito, in particolare, con riguardo all’eccezione di inammissibilità della domanda di risoluzione per
l’omesso pagamento di oneri condominiali, poiché formulata unicamente con la memoria integrativa ampliando
la domanda formulata con l’intimazione di sfratto, che «Nel procedimento per convalida di sfratto, l’opposizione
dell’intimato ai sensi dell’articolo 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e
l’instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare
tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di chiedere la risoluzione per inadempimento del conduttore in relazione al mancato pagamento di canoni od oneri condominiali non
considerati nel ricorso per convalida di sfratto; e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di
spiegare domanda riconvenzionale».
FAC-SIMILE
TRIBUNALE DI <…>
INTIMAZIONE DI SFRATTO PER FINITA LOCAZIONE E CONTESTUALE ATTO
DI CITAZIONE PER CONVALIDA
Il sig. <…> residente in <…> via <…> n. <…>, rappresentato e difeso dall’Avv. <…> <…> ed elettivamente
domiciliato presso il suo studio sito in <…> alla Via <…> n. <…> come da procura speciale apposta a
margine del presente atto,
premesso
– che il ricorrente è proprietario di un locale adibito a <…> posto in <…> via <…> n. <…> condotto in locazione dal signor <…> come da contratto del <…> registrato il <…> presso l’Ufficio del Registro di <…>;
– che il contratto è già scaduto e il proprietario ha manifestato, nelle forme e tempi di legge a mezzo lettera raccomandata a/r recapitata in data <…>, la propria volontà di risolverlo al fine di evitare la tacita
riconduzione;
– che alla scadenza del contratto il conduttore non ha liberato il locale;
Tutto ciò premesso e considerato il sig. <…>, come sopra rappresentato e difeso
intima
al signor <…> <…>, residente in <…> Via <…> , n. <…>, sfratto per finita locazione diffidandolo a lasciare
immediatamente libero da persone, vuoto di cose e nella piena disponibilità del ricorrente il locale posto in
<…> via <…> n. <…> , e nel contempo,
cita
il medesimo signor <…> <…> a comparire davanti al Tribunale di <…> all’udienza che ivi stesso si terrà il
giorno <…> (rispettare il termine di cui all’art. 660 c.p.c. che deve intercorrere fra notificazione e udienza) alle
ore 9,30 e seguenti presso i noti locali di via <…> n. <…>, sede del Palazzo di Giustizia, giudice designando
ex art. 168 c.p.c., con invito a costituirsi in giudizio nei modi e nei termini di cui agli artt. 166 e 167 c.p.c. e
(segue)
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l’avvertimento che non comparendo o comparendo e non proponendo opposizione, lo sfratto sarà convalidato
ai sensi dell’art. 663 c.p.c. con apposizione della formula esecutiva, per ivi sentire accogliere le seguenti
conclusioni
Voglia il Tribunale di <…>, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:
– convalidare l’intimato sfratto per finita locazione;
In caso di opposizione:
– emettere ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva;
– nel merito e definitivamente: rigettare la spiegata opposizione e, conseguentemente, dichiarare risolto il
contratto di locazione.
In ogni caso con fissazione della data di esecuzione del provvedimento e con vittoria di spese, competenze
e onorari del giudizio.
Dichiarazione di valore ai fini del contributo unificato
Il sottoscritto avv. <…> <…> ai sensi dell’art. 14 del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, dichiara che il valore del
presente procedimento è pari a € <…> e che lo stesso verte in materia di locazione.
(luogo e data)
Avv. <…> <…>
FAC-SIMILE
INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITÀ E CITAZIONE PER LA CONVALIDA
Il Signor Tizio, residente in <…>, via <…>, <…>, e, ai fini della presente procedura, elettivamente domiciliato
in <…>, via <…>, n. <…>, presso lo studio e la persona dell’Avv. <…>, che lo rappresenta e difende in forza
di procura a margine del presente atto premesso che:
– l’stante è proprietario locatore dell’immobile sito in <…>, via <…>, n. <…>, piano .., int. ..;
– detto immobile veniva concesso in locazione, a uso di abitazione, al Signor Caio, in forza di scrittura privata
del <…>/<…>/<…>, verso il canone mensile di € <…>. Tale scrittura veniva regolarmente registrata con
il n. <…> in data <…>/<…>/<…>;
– il conduttore si è reso moroso nel pagamento dei canoni relativi alle mensilità di <…>, a nulla valendo
gli inviti ad adempiere, da ultimo con raccomandata a/r del <…>/<…>/<…>, rimasta priva di riscontro;
– il locatore, allo stato attuale, risulta pertanto creditore nei confronti del conduttore della somma complessiva
di € <…>, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalle relative scadenze.
(segue)
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gli
Approfondimenti
CIVILE
Quanto sopra premesso, l’istante, come in atti, rappresentato, domiciliato e difeso, intima sfratto per morosità
al Signor Caio relativamente all’immobile dal medesimo detenuto, sito in <…>, alla via <…>, n. <…>, piano
<…>, int. <…>, con invito a rilasciarlo nella piena disponibilità dell’istante libero da persone e cose, e, nel
contempo, cita il Signor Caio, residente in <…>, via <…>, n. <…>, a comparire innanzi all’intestato Tribunale
all’udienza del <…>/<…>/<…> (debbono trascorrere almeno venti giorni tra la notifica della citazione dell’atto
al conduttore e la data dell’udienza di comparizione), ore 9 e seguenti, Sezione e Giudice da designarsi, con
l’invito a costituirsi nei modi e nei termini di legge e con espresso avvertimento che, in caso di mancata
comparizione o se comparendo non si oppone, il Tribunale procederà alla convalida dell’intimato sfratto, e
che, in caso di mancata costituzione, si procederà in sua contumacia, affinché il Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza disattesa, voglia convalidare l’intimato sfratto per morosità, con fissazione a breve della data
del rilascio e ordine al cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce al presente atto, nonché emettere
decreto ingiuntivo di pagamento immediatamente esecutivo per l’importo di € <…> per canoni scaduti o da
scadere, oltre interessi, spese e competenze professionali.
Si produce:
Luogo, data <…>
1) copia del contratto di locazione;
Avv. <…>
2) bollette di pagamento inevase;
3) raccomandata a/r del <…>/<…>/<…>
le SEGNALAZIONI
In tema di procedimento per convalida di sfratto:
• Masoni, «L’impugnazione speciale: opposizione tardiva e convalida di sfratto», in Immobili & Diritto, 6/2010, 34;
• Cecchella (a cura di), Diritto processuale civile, Il Sole 24 Ore, 2010;
• Cecchella (a cura di), Guida al nuovo processo civile di cognizione, Il Sole 24 Ore, 2009.
In tema di locazione:
• Avigliano, «Indennità di avviamento commerciale in caso di uso promiscuo», in Ventiquattrore Avvocato,
11/2010, 29.
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