EMIRATI ARABI UNITI - Roma

INVESTIRE NEGLI
EMIRATI ARABI UNITI
(L’esperienza di DUBAI e AJMAN)
a cura dell’ Avv. Vincenzo A. Reytani
4 dicembre 2008
1
00199 Roma - Piazza di Priscilla, 4 - Telefono 06 203891 (ric. aut.) - Fax 06 203899
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U.A.E. REAL ESTATE NEWS
Lo studio associato Coen – Palandri,
associazione professionale di avvocati e
dottori commercialisti da tempo operante a
Roma, a livello nazionale ed internazionale,
ha recentemente avviato un progetto di
approfondimento delle potenzialità di
investimento offerte dal mercato del Real
Estate, con particolare attenzione al crescente
sviluppo degli E.A.U.
Il presente report è stato realizzato per
facilitare il primo approccio alla realtà
economico-giuridica degli Emirati, nella
prospettiva di un potenziale investimento di
tipo speculativo-immobiliare, fermo restando
che anche quello di tipo imprenditoriale
presenta indubbio interesse ed attrattiva.
INTRODUZIONE
Andamento congiunturale e rischio Paese
Gli Emirati Arabi Uniti (E.A.U.) si sono
costituiti in Stato nel 1971 e sono l’unico
Paese del mondo arabo ad avere un sistema di
Governo federale. L’economia degli E.A.U.,
fin dalla creazione della Federazione, ha
mantenuto alti tassi di sviluppo, tanto da
rappresentare una delle più importanti e
dinamiche realtà dell’intera regione del Golfo.
Nel 2007 il PIL degli EAU ha avuto un valore
di 194,6 miliardi di dollari USA. La crescita
reale del PIL emiratino si e’ attestata al 8,7%,.
Il settore non oil ha contribuito per oltre il 60
per cento alla formazione del PIL, mentre il
settore dei servizi da solo rappresenta quasi il
50 per cento del PIL.
Il PIL pro-capite e’ stimato in circa 32.500
dollari secondo stime del Ministero
dell’Economia degli EAU.
La Banca Centrale degli EAU valuta di
convertire parte delle proprie riserve da
dollari USA in Euro.
(fonte: Rapporto Paese congiunto Ambasciata
Italiana/Ufficio Ice Estero sugli Emirati Arabi
Uniti riferito al 2007) .
LE ZONE FRANCHE NEGLI
EMIRATI ARABI UNITI (E.A.U.)
Come è noto, una Zona Franca è un’area
specificamente destinata alla promozione del
commercio, all’esportazione ed all’apertura
dell’economia nazionale al mondo esterno.
L’economia mondiale sta diventando sempre
più interdipendente ed una zona franca
commerciale serve come porta di accesso per
esportare i prodotti.
Gli Emirati Arabi Uniti hanno una posizione
strategica per il commercio internazionale.
Fin dalla costituzione dello stato federale
(1971) infatti, il governo ha aperto l’economia
agli investitori esteri ed ai commercianti
mondiali.
A favore di questa apertura agli investitori
stranieri ogni Emirato ha creato una o più
zone franche nel rispettivo Emirato, per
promuovere il commercio internazionale.
Ci sono attualmente 36 Zone Franche attive, o
in via di realizzazione, o proposte, negli
E.A.U., che offrono agli investitori i seguenti
incentivi:
- Proprietà straniera del 100%
- Nessuna imposta sulle società per 15
anni (50 anni a Dubai); rinnovabili.
- Libertà di rimpatriare il capitale e il
reddito
- Nessuna imposta sul reddito personale
- Completa esenzione dai dazi doganali
- Nessuna restrizione valutaria
- Nessuna lungaggine burocratica
- Nessun problema di assunzione
- Comunicazione moderna ed efficiente
- Infrastruttura all’avanguardia
- Energia abbondante
- Ambiente lavorativo attraente.
In genere, la maggior parte delle zone franche
emettono i seguenti tipi di licenze:
1. Licenza commerciale
2. Licenza industriale
3. Licenza di servizi
4. Licenza industriale nazionale
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LEGISLAZIONE E DISCIPLINA
DEL REAL ESTATE NEGLI E.A.U.
Con specifico riferimento alla legislazione
concernente la proprietà immobiliare, il
contesto normativo attualmente vigente negli
E.A.U. è piuttosto diversificato, a seconda
della disciplina vigente nel singolo Emirato.
Pertanto, in alcuni Emirati (Dubai, Abu Dabi,
Ajman) è stata emanata una normativa che ha
incentivato l’investimento da parte dei
cittadini stranieri ai quali è stato concesso di
acquistare, in alcune aree designate dal
“ruler” (l’Emiro), la piena proprietà
immobiliare (c.d. freehold); mentre in altri
l’acquisto della piena proprietà è rimasto
riservato agli emiratini.
Sempre nella prospettiva di favorire gli
investimenti stranieri, alcuni emirati (Dubai,
Ajman) hanno imposto alle società di
costruzione di dotarsi di un fondo di
garanzia (escrow account) nel quale far
confluire tutti gli investimenti degli
acquirenti. Peraltro, tali fondi sono sottoposti
ad una rigida sorveglianza da parte delle
autorità governative.
Il presente report si prefigge di fornire una
prima panoramica sulle legislazioni degli
emirati di Dubai e di Ajman, che si sono
segnalati per uno sviluppo del mercato
immobiliare particolarmente significativo,
nonché per una rapida evoluzione del contesto
normativo di riferimento.
DUBAI
Innanzitutto occorre precisare che la
legislazione vigente nell’intero emirato può
subire delle deroghe, anche in materia di
proprietà immobiliare, in relazione alle
diverse normative adottate dalle singole zone
franche (es. DIFC).
Premesso ciò, la disciplina generale è sancita
da alcune leggi quadro, applicabili all’intero
territorio dell’emirato:
•
•
Legge 14 marzo 2006, n. 7: (Dubai
Real Property Registration Law) è
la legge fondamentale (applicabile a
tutto il territorio dell’Emirato del
Dubai, salve le leggi speciali delle
singole zone franche) che regola la
registrazione
delle
transazioni
concernenti la proprietà immobiliare,
la quale deve essere iscritta nel
relativo registro, istituito presso il
D.L.D. “Dubai Land and Properties
Department”; la legge distingue le
proprietà freehold da quelle leasehold
(proprietà a tempo, sino a 99 anni),
sulla scorta dei corrispondenti concetti
di common law. Gli stranieri possono
acquistare la proprietà in freehold,
anche se solo con l’approvazione del
Ruler di Dubai ed in alcune aree
designate. 1
Legge n. 8 del 2007: questa legge,
entrata in vigore il 28 giugno 2007, è
stata promulgata al fine di garantire
l’investimento nell’Emirato del Dubai,
prevedendo l’obbligo in capo a
ciascun “developer” (costruttore) di
costituire un “escrow account” (fondo
di garanzia), relativo a ciascun
progetto di sviluppo immobiliare2. La
recente normativa si prefigge di
1
Cfr. art. 4: “The right to own Land in the
Emirate shall be restricted to citizens of the United
Arab Emirates, citizens of the Cooperation
Council for the Arab States of the Gulf, the
companies totally owned by any of the foregoing,
and public joint stock companies. Foreign Persons
may, subject to the approval of the Ruler, be
granted in certain areas the following rights:
a) the right to acquire absolute ownership of
Land without restrictions as to time.
b) The right to acquire usufruct or leasehold of
Land for a period not exceeding 99 years”.
2
Cfr. art. 3: “Provisions of this Law shall be
applicable to who sells unit on the plan of the
Emirate’s property developments that are not yet
completed, whether under or in the process of
construction, and who receives payments from
buyers or financiers against such unit bifore
comletion of the developments”.
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prevenire ed evitare l’appropriazione,
sempre da parte del developer, dei
fondi destinati alla realizzazione di un
edificio venduto “sulla carta”,
imponendo che tutti i pagamenti
relativi all’acquisto di immobili in fase
di sviluppo debbano essere corrisposti
in un escrow account e che tale fondo
sia gestito da una banca o da altra
istituzione
finanziaria
(“Escrow
agent”),
la
quale
sia
stata
preventivamente
autorizzata
ed
approvata dal D.L.D.
La caratteristica fondamentale del
suddetto impianto normativo consiste
nel fatto che tutti i versamenti
effettuati dagli investitori e tutti i
pagamenti dei diversi fornitori del
developer devono transitare attraverso
questo fondo; pertanto il developer
non potrà utilizzare le risorse
finanziarie per scopi estranei
all’investimento programmato.
In particolare, i fondi dell’escrow
account potranno essere via via
svincolati dal Developer solo al
raggiungimento di preconcordati stati
di avanzamento lavori.
A tal fine è altresì previsto che
l’Escrow Agent debba fornire al
D.L.D.
delle
rendicontazioni
periodiche circa l’utilizzo dei fondi
suddetti e, soprattutto, non possa
accedere alle tranches successive del
finanziamento se non dopo aver dato
prova di aver raggiunto i diversi stati
di avanzamento lavori.
La stessa logica di tutela della
trasparenza dell’investimento governa
le norme che assoggettano l’escrow
agent a revisioni periodiche da parte
di auditors autorizzati (art. 11) e
consente, sia al D.L.D., sia ai
compratori/investitori di far esaminare
i dati e le movimentazioni dell’escrow
account.
•
•
•
Naturalmente, nel caso in cui il
developer abbia mutuato delle somme
per la realizzazione del progetto,
anch’esse dovranno essere depositate
presso l’escrow account e saranno
assoggettate alla medesima disciplina.
L’art. 13 della legge n. 8/07 prevede
un’ulteriore forma di garanzia, a tutela
degli interessi degli investitori3, che
consiste nell’imporre al D.L.D. di
trattenere sul fondo di garanzia una
percentuale sul totale dei fondi
depositati, per il periodo di un anno a
partire dal momento in cui il
developer abbia ottenuto l’emissione
del certificato di compiuta opera. Tali
somme non potranno essere spese fino
a quando i compratori/investitori
abbiano ottenuto la registrazione delle
unità immobiliari a proprio nome e si
siano chiuse eventuali controversie
con il developer.
Anche l’ipotesi che, per circostanze
non previste, il progetto non possa
venire a compimento è regolata (art.
15), essendo previsto che l’escrow
agent, dopo essersi consultato con il
D.L.D., adotti le misure richieste dallo
stesso D.L.D. per garantire gli
interessi di tutti i depositari.
Legge n. 14 del 2007: istituisce il
R.E.R.A. (Real Estate Regulatory
Authority), quale agenzia costituita
presso il D.L.D. per dare attuazione
alle disposizioni della legge n. 8/07
sugli escrow accounts.
Legge n. 26 del 2007: è la legge che
regola i rapporti fra i proprietari e gli
inquilini.
Legge n. 27 del 2007: regola la
gestione delle parti comuni degli
3
Cfr. art. 13: “The Department shall keep 10% of the
value of a development in the guarantee account for a
period of one year after a developer has obtained a
certificate of completion. The held sums shall not be
spent until the units are registered in names of buyers
and title deeds are issued under their names”.
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edifici e sembra applicarsi sia alle
proprietà freehold sia a quelle
leasehold, in quanto si riferisce,
genericamente, al “Unit Owner”
(proprietario di abitazione). Le parti
comuni saranno gestite da una “Unit
Owner Association”, la quale risulterà
titolare della proprietà comune e si
costituirà in un ente dotato di propria
personalità giuridica, distinta rispetto
ai singoli proprietari. L’associazione
dovrà
essere
preventivamente
autorizzata
dal
“Department
Register”. L’Associazione avrà il
potere di imporre sanzioni e ammende
ai proprietari e/o agli inquilini e/o ai
semplici occupanti che non rispettino
il
“by-law”
introdotto
dall’Associazione stessa.
La
registrazione
degli
interessi
immobiliari
Tutte le transazioni relative alla proprietà
(ivi compresi i trasferimenti della
proprietà freehold, la conclusione dei
contratti d'affitto per un periodo superiore
ad un anno, le ipoteche, le servitù e i
diritti di opzione di rinnovo/acquisto
contenute in un contratto d'affitto) devono
essere registrati a livello centrale presso il
Registro Immobiliare.
La normativa applicabile prevede che il
trasferimento
immobiliare
divenga
pienamente efficace soltanto al momento
in cui si sia completato il procedimento di
registrazione (una sorta di pubblicità
“costitutiva”), cosicché l'interesse sulla
proprietà, una volta registrato, sarà
imprescrittibile.
AJMAN
L’Emirato di Ajman, situato a circa 20 Km da
Dubai, si è recentissimamente segnalato per
l’emanazione di due decreti in materia di
acquisto e registrazione delle proprietà
immobiliari (n. 7/08) e di caratteristiche
della proprietà (freehold o leasehold) e
fondi di garanzia (n. 8/08).
Con questi interventi normativi l’emirato di
Ajman si è sostanzialmente allineato ai più
recenti sviluppi della legislazione di Dubai,
prevedendo la possibilità dell’acquisto in
piena proprietà (freehold), nelle aree
individuate dall’Emiro, ovvero in leasehold
(fino a 50 anni rinnovabili), nel resto
dell’emirato; nonché l’istituzione dell’obbligo
di costituire un escrow account per ciascun
real estate project, a garanzia degli
investitori.
LEGISLAZIONE IN MATERIA
COMMERCIALE E SOCIETARIA
NEGLI EMIRATI ARABI UNITI.
Le imprese straniere che intendano
intraprendere un’attività negli Emirati Arabi
possono farlo, costituendo una società negli
E.A.U.,
ovvero
tramite
un
agente
commerciale.
Prima del 1984, ognuno dei sette Emirati,
adottava il proprio complesso di norme
procedurali, regolando diversamente le
operazioni relative agli interessi commerciali
degli stranieri. Nel 1984 è entrata in vigore la
Legge Federale No. 8 del 1984 (Commercial
Companies Law - CCL), successivamente
emendata dalla Legge Federale No. 13 del
1988 e dalla Legge Federale n. 15 del 1998.
Tale legge prevede che gli investitori
stranieri possano detenere fino al 49%
delle quote di una società emiratina,
mentre il restante 51% deve restare nella
disponibilità dei cittadini nazionali.
Occorre premettere che la legislazione
federale di cui in appresso non si applica,
salvo rare eccezioni, alle zone franche, le
quali godono di una forte autonomia, anche
legislativa, che si concreta in una serie di
vantaggi per le imprese straniere che ivi
decidano di costituire le proprie società figlie.
In particolare, i cittadini e le società
straniere possono partecipare al 100% nel
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capitale delle società emiratine situate nelle
zone franche ed i redditi ivi prodotti non sono
- di norma - soggetti ad alcuna tassazione.
In questo contesto di crescente apertura al
capitale straniero si inserisce il progetto di
legge che prevede l’estensione della
disciplina applicabile alle zone franche
(100% di partecipazione straniera) alle
società costituite nel resto dell’emirato.
CONCLUSIONI
Alla luce delle considerazioni che precedono
è possibile tracciare un quadro di riferimento
economico-giuridico piuttosto incoraggiante il
che emerge, sia dal contesto socio-economico
attualmente esistente negli E.A.U., sia dalla
legislazione vigente, che si caratterizza per
semplicità ed efficienza, nella tutela degli
interessi degli investitori stranieri.
Sotto il profilo economico-fiscale gli E.A.U.
si segnalano per la loro spiccata propensione
all’investimento, trainato dalla costante
crescita del PIL e degli altri indicatori
economici che ne fanno un “caso a sé” nel
panorama mondiale. La sostanziale assenza di
imposizione fiscale, oltre al crescente ruolo
degli organismi economici istituzionali nella
finanza
dell’intera
regione,
rendono
l’investimento negli E.A.U. particolarmente
appetibile e sicuro.
Sotto l’aspetto giuridico è degna di nota la
legislazione concernente l’istituzione degli
escrow account in quanto, attraverso tale
strumento di garanzia, la protezione accordata
dalla legislazione locale agli investimenti
stranieri è stata efficacemente implementata.
Lo studio associato Coen - Palandri è a
disposizione per ulteriori informazioni,
nonché per la gestione di un programma di
investimento negli E.A.U.
This material is for general information only and is not
intended to provide legal advice.
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