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Autorità Nazionale Anticorruzione
VIGILANZA CONTRATTI PUBBLICI
Linee guida per l’affidamento dei servizi di manutenzione degli
immobili
Documento di Consultazione
Sommario
1.
Le ragioni dell’intervento dell’Autorità ............................................................................................... 1
2.
L’inquadramento del servizio di manutenzione .................................................................................. 2
2.1 I criteri per la distinzione tra servizi e lavori ....................................................................................... 3
3.
La programmazione del servizio .......................................................................................................... 5
4.
Le modalità di svolgimento del servizio ............................................................................................... 7
5.
L’Anagrafica tecnica e le informazioni da inserire nella documentazione di gara ........................... 9
6.
L’analisi del mercato .......................................................................................................................... 11
6.1. Il grado di integrazione dei servizi e suddivisione in lotti .................................................................. 12
7.
I requisiti speciali di partecipazione................................................................................................... 14
7.1. I requisiti speciali per i lavori.............................................................................................................. 15
8.
Il criterio di aggiudicazione ............................................................................................................... 17
9.
I criteri e gli strumenti per individuare il miglior rapporto qualità/prezzo ...................................... 19
9.1. Le soglie di sbarramento e la riparametrazione ................................................................................. 21
10. La gestione della fase esecutiva ......................................................................................................... 23
Allegato 1 ................................................................................................................................................ 25
Allegato 2 ................................................................................................................................................ 30
Allegato 3 ................................................................................................................................................ 32
Allegato 4 ................................................................................................................................................ 34
2
1. Le ragioni dell’intervento dell’Autorità
Con il presente atto l’Autorità intende mettere a disposizione delle stazioni appaltanti uno strumento
operativo per l’affidamento dei contratti pubblici attinenti ai servizi di manutenzione degli immobili nei
settori ordinari. Lo scopo del documento è, altresì, quello di fornire una risposta alle diverse
problematiche poste all’attenzione dell’Autorità per la vigilanza sui contratti pubblici (nel seguito,
“AVCP”), ed in particolare alle seguenti:
• la difficoltà delle stazioni appaltanti di distinguere le attività da ricondurre alla sfera dei “servizi”
da quelle, invece, da ricondurre alla sfera dei “lavori”;
• la scarsa attenzione alla programmazione di servizi e l’affidamento dei contratti secondo la logica
della c.d. “rottura/guasto”;
• la genericità della documenti di gara circa i servizi inclusi nel contratto e la carenza di
informazioni in essa riportate sulle caratteristiche degli immobili/impianti;
• la fissazione di requisiti di partecipazione sproporzionati, soprattutto in relazione alla capacità
tecnico-organizzativa richiesta alle imprese concorrenti;
• alcune distorsioni nell’applicazione del criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa, ed
in particolare la definizione di criteri di valutazione dell’offerta tecnica troppo generici e non
collegati con l’oggetto dell’appalto;
• la necessità di un maggior controllo sulla fase esecutiva.
Come sarà chiarito meglio oltre, l’ottica del presente documento è quella di regolare l’affidamento dei
contratti di manutenzione degli immobili nei quali i servizi siano funzionalmente prevalenti rispetto ad
eventuali attività qualificate come lavori. In tale contesto, l’intervento regolatorio nel settore si pone in
rapporto di complementarietà con i bandi-tipo per gli appalti di lavori pubblici di importo superiore ai
150.000 che l’Autorità sta elaborando, e con l’eventuale adozione di un bando-tipo quadro di
regolazione dell’intero settore dei servizi e forniture.
In applicazione del Regolamento “Disciplina dell’analisi di impatto della regolamentazione (AIR) e
della verifica dell’impatto della regolamentazione (VIR)” (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 278 del
27 novembre 2013), data la complessità e la specialità della materia ed al fine di favorire la massima
partecipazione dei soggetti interessati, l’Autorità, con il presente documento, procede ad una
consultazione pubblica al fine di sottoporre le presenti linee guida alle valutazioni di tutti gli operatori
del settore. Alla fine di alcuni paragrafi sono evidenziate le questioni operative più rilevanti, sulle quali
si chiede di formulare osservazioni.
1
2. L’inquadramento del servizio di manutenzione
In molti casi il servizio di manutenzione degli immobili include una molteplicità di attività, tra le quali
figurano lo svolgimento di servizi in senso proprio (ad esempio, le attività di coordinamento degli
interventi, la conduzione e la gestione degli impianti) ed altre attività che, nei limiti che saranno
precisati meglio oltre, sono qualificate come lavori (ad esempio, gli interventi di riparazione o di
sostituzione degli impianti). In tali casi, per procedere al corretto inquadramento dell’appalto è in primo
luogo necessario fare riferimento alla disciplina dei contratti misti di cui all’art. 14 del Codice. Ai sensi
del comma 2, lett. c), dell’art. 14, “un contratto pubblico avente per oggetto dei servizi di cui
all’allegato II e che preveda attività ai sensi dell’allegato I solo a titolo accessorio rispetto all’oggetto
principale del contratto è considerato un appalto pubblico di servizi”. Il comma 3 dell’art. 14 prosegue
poi affermando che “Ai fini dell’applicazione del comma 2, l’oggetto principale del contratto è
costituito dai lavori se l’importo dei lavori assume rilievo superiore al cinquanta per cento, salvo che,
secondo le caratteristiche specifiche dell’appalto, i lavori abbiano carattere meramente accessorio
rispetto ai servizi o alle forniture, che costituiscano l’oggetto principale del contratto”.
In linea con il criterio sostanzialistico di derivazione comunitaria, la disposizione richiamata prevede
che se l’oggetto principale del contratto è costituito da servizi ed i lavori, benché di valore economico
superiore al 50%, assumono carattere meramente accessorio, l’appalto sarà inquadrato come appalto di
servizi. Tale orientamento trova continuità anche nel testo della nuova Direttiva 2014/24 nella quale,
anche in relazione alla gestione degli immobili, il considerando 8 prevede che “Un appalto dovrebbe
essere considerato appalto pubblico di lavori solo se il suo oggetto riguarda specificamente
l’esecuzione delle attività di cui all’allegato II, anche se l’appalto può riguardare la fornitura di altri
servizi necessari per l’esecuzione delle suddette attività. Gli appalti pubblici di servizi, in particolare
nel settore dei servizi di gestione immobiliare, possono in talune circostanze comprendere dei lavori.
Tuttavia, se tali lavori sono accessori rispetto all’oggetto principale dell’appalto e costituiscono quindi
solo una conseguenza eventuale o un complemento del medesimo, il fatto che detti lavori facciano parte
dell’appalto non può giustificare la qualifica di appalto pubblico di lavori per l’appalto pubblico di
sevizi”.
In concreto, si può affermare che, se l’obiettivo della stazione appaltante è la gestione e la manutenzione
dell’immobile, che si esplica attraverso un insieme coordinato di interventi che comprendono (o
potrebbero comprendere) anche vere e proprie lavorazioni, e che sono tesi a mantenere in efficienza un
dato edificio e gli impianti in esso presenti per un certo periodo di tempo, l’attività funzionalmente
prevalente sarà quella del servizio; viceversa, se l’obiettivo della stazione appaltante è quello di
effettuare uno o più interventi puntuali e definiti di manutenzione e/o riparazione, come ad esempio, il
2
rifacimento di una facciata, la tinteggiatura delle pareti interne o la sostituzione/riparazione di un dato
impianto, l’oggetto sarà l’esecuzione dei lavori 1.
Resta ferma, in ogni caso, la disciplina in tema di qualificazione degli appalti misti di cui all’art. 15 del
Codice, in base al quale l’operatore economico che concorre alla procedura di affidamento di un
contratto misto, deve possedere i requisiti di qualificazione e capacità prescritti dal presente codice per
ciascuna prestazione di lavori, servizi, forniture prevista dal contratto.
Sempre in tema di appalti misti, si ricorda inoltre che, ai sensi dell’art. 14 del Codice, anche in linea con
il considerando 8 della Direttiva 2014/24 poc’anzi richiamato, l’affidamento di un contratto misto non
deve avere come conseguenza quello di limitare o escludere l’applicazione delle pertinenti norme
comunitarie relative ai lavori, servizi o forniture, anche se non costituiscono l’oggetto principale del
contratto, ovvero di limitare o distorcere la concorrenza. Ad esempio, non è consentito che in un appalto
misto i lavori figurano come oggetto principale del contratto nonostante sia funzionalmente (ed
economicamente) poco rilevanti rispetto ai servizi al solo fine di poter sfruttare le procedure
semplificate che, per i lavori, sono ammesse per importi fino 5.186.000 di euro (contro i 207.000 dei
servizi), né, viceversa, che lo siano i servizi allo scopo di eludere il sistema di qualificazione previsto
per i lavori pubblici.
2.1 I criteri per la distinzione tra servizi e lavori
Definito il punto di osservazione del presente documento, occorre i stabilire i criteri che, all’interno di
un appalto misto di manutenzione con prevalenza di servizi, devono essere utilizzati per individuare le
prestazioni da ricondurre ai lavori ai sensi delle norme del Codice e del Regolamento.
Innanzitutto, occorre partire dalla definizione di manutenzione formulata all’art. 3, comma 1, lett. n), del
Regolamento, secondo il quale la manutenzione “è la combinazione di tutte le azioni tecniche,
specialistiche ed amministrative, incluse le azioni di supervisione, volte a mantenere o a riportare
un’opera o un impianto nella condizione di svolgere la funzione prevista dal provvedimento di
approvazione del progetto.” Secondo tale definizione, la manutenzione degli immobili si caratterizza
per la presenza di insieme di azioni eterogenee che possono essere distinte in due macro-categorie:
attività a carattere “gestionale” ed attività a carattere “operativo”. Le attività a carattere gestionale –
1
Tra l’altro, nei due casi le modalità di pagamento del corrispettivo sono assai diverse. Per i servizi, la continuità e
periodicità nel tempo della prestazione concorrono, solitamente, alla determinazione di un corrispettivo espresso in
termini di canone periodico, basato su una stima presuntiva legata al costo organizzativo ed orario della mano d’opera
necessaria per l’espletamento della prestazione; per i lavori, consistenti nell’esecuzione puntuale di determinate opere, è
previsto, invece, un computo metrico-estimativo delle lavorazioni da eseguire (cfr. deliberazione dell’AVCP del 14
febbraio 2008, n. 7).
3
ascrivibili a quelle definite “amministrative” e di “supervisione” – sono quelle indirizzate al governo di
tutto il sistema manutentivo e sono di regola articolate in sotto-attività, quali: la pianificazione e la
gestione degli interventi; il presidio e i controlli finalizzati alla verifica dello stato dei beni e degli
impianti; la registrazione delle anomalie e dei guasti riscontrati; la reportistica periodica al committente,
nella quale sono contenute tutte le informazioni relative alle attività svolte.
Le attività a carattere operativo, rientranti, cioè, tra quelle definite dal Regolamento come tecnicospecialistiche, sono, invece, i veri e propri interventi operativi tesi al buon funzionamento, alla
conservazione o al ripristino delle funzioni dei beni e degli impianti. Tra queste attività possono
rientrare, ad esempio, la conduzione e la gestione dell’immobile e degli impianti elettrici, idrici, termici,
elevatori, delle telecomunicazioni, ecc., i singoli interventi di manutenzione programmata e di
riparazione dei guasti.
La manutenzione degli edifici comprende, dunque, una pluralità di attività che, a seconda della natura,
possono essere inquadrate come “servizi” o come “lavori”. Ed è proprio il corretto inquadramento di tali
attività nell’una o nell’altra categoria a rappresentare, in molti casi, un aspetto problematico
nell’impostazione di una gara di manutenzione degli immobili. La problematica sorge anche il relazione
a quanto previsto dall’art. 3, comma 8, del Codice e dall’allegato A Regolamento, in base ai quali i
“lavori” comprendono, tra l’altro, le attività di manutenzione di opere. Secondo tale allegato A, per
citare alcuni esempi, la manutenzione degli impianti idrici o elettrici rientra nell’ambito delle
lavorazioni previste, rispettivamente, nelle categorie OS3 (impianti idrico-sanitario, cucine, lavanderie)
e OS28 (impianti termici e di condizionamento). Come per tante altre tipologie di impianto, il
legislatore considera un “lavoro” non solo le attività di realizzazione ma anche quelle di manutenzione
di opere, sia in corso di costruzione che già realizzate, qualsiasi sia il grado di importanza dell’opera o
impianto.
Sul punto, sia l’AVCP che la giurisprudenza hanno osservato come il concetto di “manutenzione”
rientra nei lavori pubblici qualora l’attività dell’appaltatore comporti un’azione prevalente ed essenziale
di modificazione della realtà fisica (c.d. “quid novi”), che prevedono l’utilizzazione, la manipolazione e
l’installazione di materiali aggiuntivi e sostitutivi non inconsistenti sul piano strutturale e funzionale
(cfr., ad esempio, pareri di precontenzioso dell’AVCP del 13 giugno 2008, n. 184, del 21 maggio 2008,
n. 151, del 3 ottobre, 2007, n. 55). Viceversa, qualora tali azioni non si traducano in una
essenziale/significativa modificazione dello stato fisico del bene, nello specifico dell’immobile o degli
impianti in essi presenti, l’attività si configura come prestazione di servizi.
In base a tale logica, sarebbero da ascrivere alla sfera dei servizi le attività “amministrative” e di
“supervisione” richiamate dall’art. 3, comma 1, lett. n), del Regolamento, quali la gestione, la
pianificazione, il coordinamento degli interventi, nonché alcune azioni “tecniche” e “specialistiche”
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quali la conduzione e la gestione degli impianti e gli interventi di manutenzione che non comportano
una modificazione della realtà fisica nel senso poc’anzi indicato.
Ai fini di una corretta applicazione di tali criteri, è indispensabile che la stazione appaltante effettui
un’attenta analisi della tipologia di interventi da eseguire. Qualora, da tale analisi, emerga la necessità di
effettuare attività/lavorazioni che comportano una modificazione dello stato fisico dei beni/impianti, è
necessario che la documentazione di gara preveda il possesso dei requisiti di qualificazione previsti per
lo svolgimento di tali attività.
Riquadro 1.
In relazione a quanto indicato nel paragrafo 2.1, ritenete che vi siano altri criteri, oltre a quello del c.d.
“quid novi”, che potrebbero consentire alla stazione appaltante di pervenire ad una corretta distinzione
tra lavori e servizi?
3. La programmazione del servizio
Con la determinazione del 6 novembre 2013, n. 5, l’AVCP ha fornito alle stazioni appaltanti delle linee
guida in materia di programmazione, progettazione ed esecuzione del contratto negli appalti pubblici di
servizi e forniture. Nelle citate linee guida, in tema di manutenzione dei patrimoni pubblici si è
evidenziato come una visione dell’intero ciclo dell’appalto si impone soprattutto con riferimento ai
servizi di gestione dei patrimoni pubblici, riguardo ai quali la progettazione spesso risente di un
approccio tradizionalmente focalizzato sulla realizzazione di interventi e di una frammentaria visione
del processo di gestione dei servizi.
La programmazione è fondamentale per una buona gestione del servizio e per la conservazione dei beni
cui tali servizi sono destinati. La scelta talvolta adottata dalle stazioni appaltanti, per ragioni che
possono essere anche legate alla difficoltà di assumere impegni economici pluriennali, in un contesto
come quello attuale connotato da scarsità di risorse pubbliche, è quella fondata sulla realizzazione di
interventi c.d. “a rottura” o “a guasto” che mirano principalmente a riparare i beni oggetto di guasto o
malfunzionamento. Tuttavia, la frammentarietà o gli appesantimenti amministrativi connessi alla
eccessiva ripetizione delle procedure nel tempo, possono determinare gravi deterioramenti e perdita di
funzionalità dei beni, oltre che a comportare inefficienze sul piano amministrativo-gestionale. Si pensi,
ad esempio, ai tempi di sospensione dell’utilizzo del bene intercorrenti tra la rottura, l’attivazione e
conclusione della procedura di individuazione del soggetto “riparatore” e l’esecuzione della riparazione
stessa.
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In linea con le indicazioni fornite nella citata determinazione n. 5/2013, si ritiene che la c.d.
“manutenzione programmata” sia, in generale, la strategia più rispondente agli obiettivi di
mantenimento di una struttura edilizia in piena efficienza e di conservazione del suo valore economico
nel tempo. Come si vedrà nel successivo paragrafo, la buona conduzione dell’immobile, sempre in
un’ottica di gestione e programmazione del servizio, non esclude a priori forme di intervento “a guasto”.
La logica della manutenzione programmata trova fondato riscontro anche nelle previsioni del Codice e
del Regolamento in tema di piano della manutenzione. L’art. 93, comma 5, del Codice, in materia di
livelli e contenuti della progettazione, prevede che “(…) Il progetto esecutivo deve essere altresì
corredato da apposito piano di manutenzione dell’opera e delle sue parti da redigersi nei termini, con
le modalità, i contenuti, i tempi e la gradualità stabiliti dal regolamento di cui all’articolo 5.” L’art. 38
del Regolamento dettaglia i contenuti del piano di manutenzione, stabilendo che il piano di
manutenzione è il documento complementare al progetto esecutivo che prevede, pianifica e programma,
tenendo conto degli elaborati progettuali esecutivi effettivamente realizzati, l’attività di manutenzione
dell’intervento al fine di mantenerne nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità, l’efficienza
ed il valore economico. La medesima norma definisce anche i contenuti del piano di manutenzione, ed
in particolare prevede che esso comprenda tre documenti operativi: il manuale d’uso, il manuale di
manutenzione e il programma di manutenzione. Il manuale di manutenzione si riferisce alla
manutenzione delle parti significative del bene ed in particolare degli impianti tecnologici 2. Esso
fornisce, in relazione alle diverse unità tecnologiche, alle caratteristiche dei materiali o dei componenti
interessati, le indicazioni necessarie per la corretta manutenzione, nonché per il ricorso ai centri di
assistenza o di servizio.
E’ evidente, dunque, come il legislatore, attraverso una specifica disciplina normativa, abbia voluto
rendere cogente la necessità di prevedere, pianificare e programmare l’attività di manutenzione al fine di
mantenere nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità, l’efficienza ed il valore economico dei
beni realizzati. Ne deriva che qualunque attività di manutenzione di una struttura edilizia e delle sue
parti non possa prescindere dai contenuti dell’apposito piano di manutenzione che il soggetto
realizzatore dell’opera e/o fornitore degli impianti ha prodotto all’amministrazione.
L’importanza del piano di manutenzione è connessa, in particolare, al fatto che esso dovrebbe contenere
molte delle informazioni che si rendono necessarie per la predisposizione di una procedura di
affidamento del servizio di manutenzione. Ad esempio, con riferimento agli impianti tecnologici, a
2
Ai sensi del d.m. 22 gennaio 2008, n. 37, per impianti tecnologici si intendono tutti gli impianti posti a servizio degli
edifici, quali, ad esempio, gli impianti radiotelevisivi e gli impianti elettronici in genere, gli impianti di riscaldamento,
climatizzazione, condizionamento e refrigerazione, gli impianti idrici e sanitari, gli impianti di sollevamento di persone
o di cose per mezzo di ascensori, di montacarichi, di scale mobili e simili, e gli impianti di protezione antincendio.
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norma del comma 6 del suddetto art. 38 del Regolamento, il manuale di manutenzione deve riportare
una serie di informazioni, estremamente utili per l’amministrazione, quali la descrizione delle risorse
necessarie per l’intervento manutentivo, le anomalie riscontrabili, le manutenzioni eseguibili
direttamente dall’utente, le manutenzioni da eseguire a cura di personale specializzato. In linea di
principio, tali informazioni permettono all’amministrazione di poter ottimizzare la gestione del servizio,
svolgendo in autonomia, e quindi con risparmi di costo, gli interventi che il manuale indica come
eseguibili direttamente dall’utente ed esternalizzando, invece, tutti quelli che richiedono una particolare
competenza o specializzazione. L’individuazione delle anomalie per ciascun impianto tecnologico è
un’informazione essenziale che consente di stabilire i cicli di controllo necessari per rilevare l’eventuale
insorgenza di malfunzionamenti e guasti. Inoltre, la descrizione delle risorse necessarie per gli interventi
di manutenzione costituisce una preziosa base informativa per stimare il costo della manutenzione, in
particolar modo il costo della manodopera, e per costruire correttamente la base d’asta per l’affidamento
del contratto.
All’interno del piano di manutenzione assume rilievo anche la programmazione delle attività, descritta
in un apposito documento facente parte integrante del piano di manutenzione. In tale documento sono
indicate le attività necessarie a verificare il funzionamento e le prestazioni fornite dai vari beni e
impianti, utili a monitorare che gli stessi siano in perfetta efficienza e che rispettino i parametri di
sicurezza previsti dalle norme.
4. Le modalità di svolgimento del servizio
L’allegato 4 alla presenti linee guida, oltre ad illustrare come la stazione appaltante potrebbe descrivere
le attività del servizio da appaltare, fornisce una rappresentazione di quello che può essere chiamato
“quadro logico” della attività di manutenzione, ovvero uno schema delle possibili attività connesse alla
manutenzione degli immobili. Tale quadro, ricostruito sulla base delle diverse prassi di acquisto, è
finalizzato a fornire alle stazioni appaltanti un strumento metodologico per inquadrare le varie attività di
manutenzione. Il quadro logico suddivide le attività di manutenzione come segue:
1. attività di controllo, quali verifiche/letture periodiche a vista, pulizia di parti e componenti, ecc.;
2. attività di gestione/conduzione, quali variazioni del funzionamento degli impianti/locali,
regolazione delle temperature di climatizzazione, ecc.;
3. manutenzione programmata, ovvero interventi di sostituzione di parti/consumabili, es. cambio
filtri condizionatori, sostituzione periodica componenti caldaie, ecc.;
7
4. manutenzione predittiva (o su condizione), ovvero interventi di manutenzione effettuati a
seguito del verificarsi di eventi che fanno presumere un possibile guasto;
5. manutenzione a richiesta/guasto, ovvero interventi a seguito di rottura o anomalie non
prevedibili ex ante;
6. manutenzione migliorativa, ovvero interventi di miglioramento delle prestazioni dei beni, es.
incremento potenza termica impianti di riscaldamento, adeguamenti normativi, ecc.;
7. lavori
di
adeguamento/rifacimento,
es.
rifacimento
facciate
esterne,
sostituzione/ammodernamento impianti, ecc..
Dal quadro logico risulta evidente, ad esempio, come la programmazione della manutenzione non
escluda a priori modalità di intervento a guasto. Infatti, anche a fronte di una puntuale programmazione
del servizio non può escludersi il verificarsi di guasti o anomalie. A seconda delle caratteristiche delle
strutture e degli impianti, l’amministrazione potrà adottare una combinazione di attività che prevedono
la manutenzione programmata, quella predittiva e quella a guasto.
Particolare attenzione dovrà essere riposta al criterio per stabilire quando applicare l’uno o l’altro
approccio. Fermo restando che tali indicazioni dovrebbero essere contenute nel piano di manutenzione,
un criterio razionale è quello secondo cui la manutenzione programmata si applica in tutti i casi in cui è
possibile prevedere con elevata precisione i livelli di usura, e quindi la frequenza del guasto, o nei casi
in cui, a prescindere dallo stato di usura, è necessario un controllo periodico fisso, ad esempio, per
prescrizioni di legge. La prevedibilità del guasto/usura permette di programmare la periodicità degli
interventi quali la sostituzione di parti di un dato bene o impianto. La manutenzione a guasto è più
adatta, invece, a tutti i casi in cui non è possibile individuare la frequenza del guasto e quindi
programmare gli interventi. In generale, a seconda delle esigenze, la manutenzione potrà prevedere una
o più tipologie di intervento tra quelle sopra indicate. Si ritiene, tuttavia, che un contratto teso alla
conservazione della funzionalità e del valore dei beni nel tempo possa includere le prime cinque attività:
controllo, gestione, manutenzione programmata, manutenzione predittiva e manutenzione a guasto.
Invece, il carattere “straordinario” degli interventi di cui ai punti sub 6) e 7), legato alla difficoltà o
impossibilita dell’amministrazione di prevedere quando sarà necessario effettuare i relativi interventi,
porta a ritenere opportuna la predisposizione di procedure di gara ad-hoc nel momento in cui si verifica
l’esigenza manutentiva.
Riquadro 2.
In relazione a quanto indicato nei paragrafi 3 e 4,
1. ritenete che il piano di manutenzione contenga le informazioni necessarie per poter predisporre
8
la procedura di affidamento oppure è necessario acquisire informazioni da altre fonti? In caso
positivo, indicare le possibili fonti.
2. ritenete che le principali modalità di svolgimento del servizio siano quelle sopra riportate e
descritte nell’allegato 4, oppure ritenete che vi siano altre modalità di cui le stazioni appaltanti
dovrebbero tenere conto?
3. vi sono ulteriori criteri, oltre alla prevedibilità dei guasti, che potrebbero orientare le stazioni
appaltanti nello stabilire quando adottare una tipologia di attività rispetto ad un’altra?
4. si concorda con il suggerimento in base al quale la manutenzione programmata dovrebbe
contemplare le prime cinque attività?
5. L’Anagrafica tecnica e le informazioni da inserire nella documentazione di gara
Uno degli aspetti cruciali per il buon esito di una procedura di affidamento consiste nell’identificare in
modo preciso gli impianti/strutture oggetto di manutenzione. A tale fine, il primo step da seguire
necessariamente è la rilevazione dei dati sulla consistenza e sulle caratteristiche tecniche del patrimonio
immobiliare ed impiantistico dell’amministrazione, ovvero la costituzione e l’alimentazione della la c.d.
“anagrafica tecnica”. E’ importante che l’amministrazione sia dotata di database o archivi nei quali
siano contenute le informazioni sugli ambienti presenti nelle proprie strutture. In proposito, negli
allegati 1-4 si illustra un esempio di come un database/archivio potrebbe essere concepito in relazione
alla manutenzione di un piccolo complesso universitario. L’esempio proposto rappresenta un
archivio/database organizzato in tabelle concatenate, ciascuna delle quali contiene una serie di
informazioni da incrociarsi con quelle contenute nelle altre tabelle, riferito ad un complesso
universitario con due corpi di fabbrica.
L’allegato 1, denominato “Database patrimonio”, riporta un’esemplificazione di dati relativi al
patrimonio immobiliare dell’amministrazione, nel quale è descritto il contenuto strutturale ed
impiantistico di ciascun edificio/unità immobiliare. Nell’esempio proposto, si indicano gli “elementi”
presenti in ciascun edificio e le relative consistenze (n., mq, ecc.), quali la tipologia di locali e ambienti
– scale, magazzini, archivi, reception, ecc. –, la tipologia impianti – elettrici, termici, sanitari, ecc. –, le
tipologie superfici e infissi – pavimenti di tipo “A”, “B”, ecc., finestre di tipo “A”, “B”, ecc..
Nell’allegato 2 denominato “Database caratteristiche dei beni”, sono descritte le caratteristiche delle
varie tipologie di strutture, impianti e dotazioni riportate nel Database patrimonio; ad esempio, nella
sezione opere edili e murarie viene fornita una descrizione di che cosa si intende per pavimenti di tipo
“A”, “B” ovvero di infissi di tipo “X” o “Y” ecc., e così per tutte le tipologie di impianti/strutture
indicate nell’allegato 1.
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L’allegato 3, denominato “Database descrizione lavorazioni”, contiene, un esempio di legenda delle
varie attività di manutenzione richieste dalla stazione appaltante, che sono poi specificate nell’allegato
4. In particolare, nell’allegato 3 è inserito un esempio di descrizione delle varie attività di manutenzione
per ciascuna bene/opera/impianto; ad esempio, viene descritto cosa si intende per attività di tinteggiatura
rifacimento intonaci per le varie tipologie di pareti, per rispristino della funzionalità ovvero sostituzione
lampade con riferimento ai corpi illuminanti, per attività di conduzione con riferimento agli impianti
termici; ecc..
Solo una volta disponibili i dati sulle consistenze ed individuate le varie attività che potrebbero rientrare
nel servizio di manutenzione, l’amministrazione è in grado di definire le prestazioni da includere
nell’oggetto del contratto; in sostanza, è in grado di stabilire il fabbisogno manutentivo in relazione al
proprio patrimonio. Nello specifico, si tratta di definire puntualmente, sulla base dei contenuti del piano
di manutenzione di cui al paragrafo precedente, i singoli interventi di manutenzione da eseguire per
ciascun impianto/opera/struttura. Tale è operazione è assai delicata in quanto funzionale non solo alla
definizione dell’oggetto contrattuale ma anche alle successive fasi di stima dell’importo a base d’asta e
della fissazione dei requisiti di capacità economico-finanziaria e tecnico-organizzativa per l’ammissione
alla gara. L’esito di tale operazione è esemplificato nell’allegato 4, denominato “Scheda attività”, nel
quale riportate le attività di manutenzione riferite ad un’aula del complesso universitario
sommariamente definito con le schede esemplificative precedenti. Nell’allegato in esame è riportato un
esempio, per ciascuna tipologia di opera o impianto, di attività di manutenzione con la suddivisione
della stessa secondo il quadro logico di cui al precedente paragrafo: controllo, conduzione,
manutenzione programmata, manutenzione predittiva, interventi a richiesta. Ad esempio, con
riferimento alla manutenzione dei climatizzatori sono indicati il numero degli apparecchi presenti
nell’aula, le attività di controllo da eseguire (es. verifica a vista), le attività di conduzione (es.
regolazione temperatura) e la frequenza delle stesse (es. mensile).
E’ necessario che le informazioni sulle consistenze patrimoniali ed impiantistiche, di cui gli esempi
elementari degli allegati 1-2, assieme ad altri documenti potenzialmente utili, quali le planimetrie degli
edifici, nonché le informazioni dettagliate sui servizi inclusi nell’appalto, di cui gli esempi minimi degli
allegati 3-4, siano riportate nella documentazione di gara al fine di permettere a tutti i potenziali
concorrenti di conoscere le esatte dimensioni, la natura e le caratteristiche dei beni oggetto del servizio.
Mettere a disposizione dei concorrenti tali informazioni ha anche lo scopo di evitare possibili effetti
distorsivi sul confronto competitivo in gara derivanti dai vantaggi informativi sullo stato dell’immobile
che il contraente uscente possiede rispetto ai nuovi potenziali concorrenti.
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Riquadro 3.
In relazione a quanto indicato nel paragrafo 5, ritenete che:
1. la metodologia contenuta negli esempi di cui alle tabelle 1-4 sia adeguata ai fini della
costruzione/alimentazione di un database di informazioni necessarie per la definizione delle
attività oggetto di manutenzione?
2. ritenete che la quantità e la tipologia di informazioni contenute nelle tabelle esemplificative
siano adeguati a consentire ai concorrenti di formulare un’offerta consapevole?
6. L’analisi del mercato
Come accennato nei paragrafi precedenti, l’oggetto del servizio di manutenzione varia a seconda delle
specifiche esigenze della singola amministrazione. Nel settore sanitario, ad esempio, non è infrequente
che venga posta a base di gara la manutenzione di singoli impianti, come gli elevatori. Altre volte,
invece, la manutenzione comprende servizi integrati che possono riguardare anche le apparecchiature
mediche, per le quali è richiesta la dimostrazione di specifici requisiti di professionalità/esperienza.
Rispetto ad altre tipologie edilizie, le strutture ospedaliere richiedono all’operatore privato la capacità di
affrontare problematiche diverse che possono spingersi fino a quelle di carattere più strettamente
sanitario, appunto, alla manutenzione di impianti/strumentazione medico-sanitaria. Tuttavia, affinché
l’esigenza non si traduca in una immotivata restrizione di accesso al mercato, è necessario
che
l’amministrazione effettui un’attenta analisi/indagine del mercato al fine di acquisire informazioni in
ordine al numero e alla tipologia agli operatori economici in grado di partecipare alla gara. Ciò,
naturalmente, vale anche per i settori diversi da quello sanitario.
L’indagine di mercato deve avere l’obiettivo di acquisire tutte le informazioni necessarie per poter
predisporre la procedura di affidamento. Occorre innanzitutto analizzare le informazioni già possesso
dell’amministrazione, in primo luogo quelle relative ai soggetti partecipanti e aggiudicatari di gare
analoghe svolte in precedenza, verificando anche le condizioni tecnico-economiche da questi proposte.
Informazioni sui potenziali concorrenti potrebbero anche essere richieste a quelle amministrazioni che
hanno espletato recentemente procedure di gara simili per tipologia ed importo. Per molte
amministrazioni come i Comuni, le Università, i Ministeri o altri enti pubblici, l’acquisizione di tali
informazioni potrebbe avvenire con il supporto della centrale di committenza della Regione di
riferimento (qualora istituita) o ad altre centrali o soggetti hanno espletato procedure di gara in forma
aggregata, i quali, avendo attivato convenzioni o altri strumenti di aggregazione degli acquisti,
dovrebbero disporre di dati di mercato molto utili per la predisposizione della gara.
11
Informazioni sul mercato potrebbero essere acquisite, altresì, dalle associazioni di categoria
rappresentative delle imprese operanti nello specifico del settore.
In prospettiva, si potranno utilizzare anche le consultazioni preliminari di mercato di cui all’art. 28 della
nuova Direttiva 2014/24. La norma prevede che prima dell’avvio di una procedura di appalto, le
amministrazioni aggiudicatrici possono svolgere consultazioni di mercato per predisporre le gare e per
informare gli operatori economici degli appalti da essi programmati e dei requisiti relativi a questi
ultimi, sollecitando o accettando, al contempo, consulenze da esperti o da autorità indipendenti, altre
amministrazioni o da partecipanti al mercato. Con tutta evidenza, la consultazione è finalizzata ad
accrescere le conoscenze del mercato della stazione appaltante, funzionali per un’adeguata
pianificazione e gestione della gara d’appalto.
6.1. Il grado di integrazione dei servizi e suddivisione in lotti
La decisione di porre a base di gara un contratto integrato di gestione e manutenzione di più
impianti/strutture
ovvero
di
singoli
impianti
deve
rispondere,
oltre
che
alle
esigenze
dell’amministrazione, anche ad un’attenta analisi delle caratteristiche del mercato di riferimento. Ad
esempio, depone a favore del servizio integrato, a parità di altre condizioni, l’esistenza nel mercato di
una pluralità di operatori economici (che possano eventualmente riunirsi in raggruppamento, consorzio
o aggregazione di rete) in grado di rispondere ai requisiti minimi da fissare nel bando di gara. Viceversa,
qualora l’integrazione, in relazione alle dimensioni, varietà, specialità e complessità delle prestazioni
richieste nel bando, determina una restrizione significativa del numero dei potenziali concorrenti, tale da
poter compromettere lo sviluppo di un adeguato livello di concorrenza in gara, allora sarebbe opportuna
un’impostazione di gara differente, ad esempio, tramite l’affidamento separato dei servizi che
richiedono una particolare specializzazione 3, ovvero la suddivisione degli stessi in lotti funzionali
nell’ambito della medesima gara. Orientamento, questo, incoraggiato più volte dall’AVCP ma anche
dalla Direttiva 2014/24 (cfr. considerando 78).
Si noti che la possibilità di suddividere in lotti funzionali può essere accompagnata da ulteriori misure
volte a promuovere la partecipazione delle imprese di minori dimensioni, a favorire lo sviluppo della
concorrenza e a contenere i rischi di gestione dei contratti. In presenza di un numero molto elevato di
lotti, ad esempio di tipo geografico, può essere utile valutare l’opportunità di porre un limite al numero
di lotti che possono essere assegnati ad uno stesso concorrente, fermo restando che ogni operatore
economico dovrebbe avere la possibilità di concorrere per tutti i lotti previsti in gara. Tale limite, se ben
3
Sui rischi connessi all’affidamento in un unico lotto di servizi altamente specializzati si veda, ad esempio, la
deliberazione dell’AVCP del 7 luglio 2010, n. 39.
12
calibrato, cioè tenendo opportunamente conto del numero, della natura e della dimensione dei lotti, e dei
potenziali concorrenti per ciascun lotto, può incoraggiare la partecipazione delle imprese, e quindi
favorire lo sviluppo della concorrenza, avuto riguardo al fatto che soprattutto quelle medio-piccole e più
giovani potrebbero essere indotte a partecipare alla gara (e a presentare offerte vantaggiose) ben
sapendo che non tutta la posta in palio sarà assegnata ai partecipanti più grandi/esperti. In questa
direzione muove anche il legislatore comunitario che al considerando 79 della Direttiva 2014/24 si
spinge anche oltre laddove prevede la possibilità di porre un limite al numero di lotti sui quali i
concorrenti possono presentare offerta (e non solo quindi ai lotti aggiudicabili).
Si sottolinea che l’utilizzo di questo strumento è strettamente connesso con una profonda conoscenza
del mercato con particolare riferimento alle concrete possibilità di aumento della partecipazione – e
l’indagine poc’anzi citata che diventa ancor più importante – ed alla consapevolezza che qualora il
limite sia “binding”, ovvero vi sono effettivamente dei concorrenti che risultano vincitori di un numero
di lotti il cui valore è superiore alla loro capacità economica, la stazione appaltante dovrà riassegnare i
lotti in “eccesso” al concorrente che segue in graduatoria e quindi a condizioni meno vantaggiose 4.
Occorre rilevare che nella scelta di affidare un unico contratto di servizi integrati in luogo di diversi
contratti separati, ovvero di procedere mediante suddivisione in lotti possono rilevare ulteriori fattori,
quali, ad esempio, i potenziali riflessi sulla qualità delle prestazioni legati alla eccessiva concentrazione
di una pluralità di attività in capo ad un solo soggetto – elemento che spinge verso l’affidamento
separato dei servizi – ovvero le potenziali economie di scala e la semplificazione nella gestione dei
rapporti contrattuali che, viceversa, suggeriscono l’affidamento ad un unico contraente. Nella decisione
si deve tener conto anche della considerazione che, laddove il contratto preveda molti servizi eterogenei,
ed in particolar modo nel caso limite del global service, la complessità di gestione e di coordinamento
delle attività può crescere considerevolmente nel caso di contraenti aventi identità plurisoggettiva (come
ad esempio i raggruppamenti temporanei) composti da un numero elevato di imprese.
Riquadro 4.
In relazione a quanto indicato nei paragrafi 6 e 6.1, ritenete che
1. vi sono ulteriori informazioni, rispetto a quelle indicate, che la stazione appaltante dovrebbe
acquisire nell’indagine di mercato per i servizi di manutenzione?
2. i criteri individuati per la scelta tra integrazione dei servizi o separazione degli stessi
4
In tali casi si pone, per la stazione appaltante, il problema di quali lotti assegnare a ciascun concorrente risultato primo
in graduatoria su un numero di lotti superiore alla propria capacità. La stazione appaltante, in sostanza, dovrà stabilire
nel bando di gara il criterio di assegnazione dei lotti. Sul punto, si veda la deliberazione dell’AVCP del 25 Febbraio
2010, n. 10 che illustra alcuni possibili metodi ed i connessi vantaggi e svantaggi.
13
(eventualmente in più lotti all’interno di una medesima gara) siano adeguati oppure vi sono altri
criteri/elementi che le stazioni appaltanti dovrebbero considerare?
3. vi sono ulteriori strumenti per favorire la partecipazione delle PMI?
4. ritenete utile l’utilizzo di limiti di partecipazione/aggiudicazione per le gare suddivise in lotti?
7. I requisiti speciali di partecipazione
In tema di requisiti di speciali di partecipazione, occorre fare riferimento ai requisiti di idoneità
professionale e capacità economico-finanziaria e tecnico-organizzativa di cui agli artt. 39, 41 e 42 del
Codice, salvo verificare, nel rispetto di quanto prescritto dall’art. 15 del Codice, le modalità di
dimostrazione degli stessi per le attività accessorie inquadrate come lavori.
Riguardo all’idoneità professionale, poiché i contratti prevedono la manutenzione di una o più tipologie
di impianto sarà necessario che i concorrenti siano in possesso di tutte le abilitazioni specifiche per le
singole tipologie di impianti o macchinari come ad esempio l’abilitazione professionale di cui al d.m. 22
gennaio 2008, n. 37 che, nel riordinare la disciplina in materia di attività di installazione e degli impianti
all’interno degli edifici, prevede una specifica abilitazione per tutte le attività di gestione degli stessi
come classificati dall’art. 1, comma 2. Dubbi sorgono, invece, circa l’opportunità di richiedere anche
l’abilitazione di cui all’art. 287 del d.lgs. 3 aprile 2006, n. 152 relativa alla conduzione di impianti
termici civili. Tale abilitazione sembrerebbe assorbita da quella del citato d.m. 37/2008, la quale
permette di svolgere le attività previste dal precedente art. 1, nelle quali sono ricompresi anche gli
impianti termici ovvero di riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione [cfr. art. 3,
comma 2, lett. c), del citato d.m. 37/2008].
Per quanto attiene alla capacità economica, qualora sia richiesto un determinato fatturato, è
indispensabile che lo stesso si riferisca alle sole attività di servizi, e non anche a quelle inquadrate come
lavori. Sul punto, si deve ricordare, inoltre, che l’art. 41, comma 2, secondo periodo, del Codice,
stabilisce che “Sono illegittimi i criteri che fissano, senza congrua motivazione, limiti di accesso
connessi al fatturato”. Alla luce di tale disposizione, è necessario indicare nella determina a contratte
e/o nel bando una congrua motivazione in ordine ai limiti di accesso connessi al fatturato aziendale
motivata in relazione alla entità, complessità e specificità dell’appalto, nel rispetto del principio di
proporzionalità. Nello specifico, tale motivazione potrebbe riferirsi, a titolo esemplificativo, alla
complessità del servizio da svolgere in relazione alla dislocazione territoriale degli edifici nei quali
occorre svolgere le attività di manutenzione, alla delicatezza della prestazione con riferimento alla
specificità delle strutture destinatarie del servizio, quali, ad esempio, quelle sanitarie.
14
Relativamente all’entità del fatturato, si ricorda che la richiesta dei requisiti deve essere valutata non in
astratto ma in relazione al valore dell’appalto ed alle specifiche peculiarità dell’oggetto della gara.
L’AVCP, al pari della giurisprudenza, ha più volte affermato che la richiesta di fatturato relativa al
triennio pregresso, qualora superi il doppio dell’importo a base della gara, debba ritenersi non
proporzionata e lesiva della concorrenza (cfr. deliberazioni n. 20, 33 e 62 del 2007 e pareri 59 del 2009
e 95, 19 e 4 del 2010; in tal senso anche il considerando 83 e l’art. 58 della Direttiva 2014/24).
In tema di capacità tecnica per i servizi, la stazione appaltante dovrà porre particolare attenzione alla
definizione dei servizi analoghi di cui al comma 1, lett. a), dell’art. 42, stabilendo nel modo più preciso
possibile i servizi che possono essere considerati “equivalenti” a quelli oggetto di gara. Per ulteriori
approfondimenti sul tema si veda anche la determinazione dell’AVCP del 10 ottobre 2012, n. 4.
7.1. I requisiti speciali per i lavori
Qualora nel contratto siano previste, sia pure a carattere accessorio, attività qualificate come lavori, in
applicazione della disciplina sui contratti misti, discende la necessità che il concorrente possegga, oltre
ai requisiti previsti per i servizi, anche la qualificazione per i lavori, così come disciplinata dall’art. 40
del Codice e dagli artt. 60 e seguenti del Regolamento, ovvero, in caso di appalti di importo superiore a
€150.000, di un attestato di qualificazione SOA per la categoria e l’importo corrispondente alla
lavorazioni oggetto dell’appalto 5.
Sebbene tale soluzione sia pressoché obbligata dal carattere specifico e cogente delle disposizioni del
Codice in materia di qualificazione per l’esecuzione dei lavori, non sfuggono gli aspetti critici della
stessa, laddove si evidenzia il rischio di una eccessiva rigidità del sistema fondato sull’obbligatorietà
dell’attestato di qualificazione anche nel caso di lavorazioni accessorie, per le quali la capacità di
esecuzione potrebbe essere dimostrata ricorrendo ai requisiti di cui agli art. 41 e 42 del Codice
(fatturato/servizi analoghi ecc.) 6.
5
Sul punto si veda C.d.S. sez. III 10/12/2013 n. 5917 e C.d.S. sez. V, 28 febbraio 2012, n. 1153.
In questo senso si esprime il Consiglio di Stato (C.d.S, sez. V, 30 maggio 2007, n. 2765) in relazione ad un appalto per
la manutenzione e gestione del servizio cimiteriale, laddove ha ritenuto legittimo il bando nel quale non era stata
richiesta la qualificazione SOA in relazione ai lavori accessori consistenti nello scavo e apertura dei loculi sul
presupposto che la relativa capacità era stata richiesta facendo ricorso al requisito di cui all’art. 42 del Codice riferito
alla prestazione, nel triennio precedente di servizi analoghi. In merito, la citata sentenza afferma che “l’obbligo di
qualificazione cade quando dall’esame del carattere prevalente o accessorio delle varie prestazioni si possa
ragionevolmente desumere che la garanzia delle attestazioni SOA non rappresenta una condizione indispensabile ai
fini del corretto svolgimento del servizio, di talché il percorso logico seguito per stabilire quale prestazione sia
accessoria individua anche i requisiti necessari per partecipare alla gara. Sulla scia delle tradizionali direttive e della
consolidata giurisprudenza comunitaria, il Codice dei contratti ha demandato la qualificazione del fornitori e
prestatori di servizi ad un elenco delle diverse referenze che l’amministrazione aggiudicatrice può scegliere di
richiedere per ottenere la dimostrazione dei requisiti minimi di capacità tecnica e professionale da parte degli
operatori economici (art. 42), così definitivamente abdicando alla rigidità del sistema di qualificazione degli esecutori
di lavori pubblici, articolato in rapporto alle tipologie e all’importo dei lavori stessi, attuato dagli organismi di diritto
6
15
Come anticipato nei paragrafi 2 e 3, per la fissazione dei requisiti è indispensabile che la stazione
appaltante identifichi nel modo più preciso possibile la natura, le caratteristiche e l’importo delle varie
lavorazioni in modo tale che la qualificazione che ne deriva sia commisurata all’effettiva entità degli
interventi da realizzare. A seconda dell’oggetto del contratto possono essere previsti il possesso della
qualificazione SOA per la manutenzione di interventi puntuali di edilizia (OG1), per la manutenzione
integrata degli impianti tecnologici (OG11) ovvero la manutenzione dei singoli impianti quali, ad
esempio, quelli idrico-sanitari (OS3), termici e di condizionamento (OS28), elettrici, telefonici e radiotelevisivi (OS30), trasportatori ed elevatori (OS4). Qualora il contratto preveda la manutenzione di una
sola o alcune tipologie di impianti, ad esempio il solo impianto idrico o elettrico, la stazione appaltante
dovrà richiedere la qualificazione solo per la tipologia di impianti d’interesse (la OS3 e/o la OS28).
Nel definire i requisiti di qualificazione, inoltre, si deve porre particolare attenzione alla natura delle
lavorazioni da realizzare. In particolare, appare opportuno operare una distinzione tra le attività che
hanno carattere puntuale e le attività che, invece, prevedono una continuità/periodicità della prestazione
nel tempo. In merito a queste ultime è controverso se il requisito debba essere richiesto sull’importo
complessivo delle prestazioni oppure solo sulla quota parte svolta in ciascun periodo (anno).
Per chiarire il punto, si consideri il caso in cui il servizio prevede la manutenzione per cinque anni di un
determinato impianto per un valore complessivo di €1.000.000. Poiché la lavorazione non è svolta in
“un’unica soluzione”, come nella tradizionale esecuzione dei lavori e opere, ma ha carattere
continuativo, si pone la questione se al concorrente debba essere richiesta una classifica pari all’importo
totale di €1.000.000 oppure una classifica inferiore, da fissarsi in ragione della porzione di lavorazioni
effettuate ogni anno. In effetti, se da un lato nel sistema di qualificazione vige il paradigma secondo cui
l’impresa deve essere qualificata per ciò andrà ad eseguire, dall’altro si potrebbe argomentare che il
principio è valido allorquando l’esecuzione si riferisce alla realizzazione di opere finite, da svilupparsi
in arco di tempo delimitato, che richiedono al concorrente il possesso della sua capacità esecutiva in
“quel momento”. Secondo tale argomentazione, nel caso di lavorazioni periodiche e continuative,
sarebbe pertanto ipotizzabile richiede al concorrente una capacità inferiore a quella complessivamente
prevista nel contratto per tali lavorazioni, e ciò in ragione della effettiva minore capacità che lo stesso
dovrà spendere per lo svolgimento delle prestazioni in ciascun periodo considerato.
privato di attestazione autorizzati secondo categorie di opere generali e specializzate (art. 40). Negli appalti misti, la
scelta fra l’uno o l’altro dei sistemi di qualificazione è pertanto condizionata dal nucleo principale delle attività
dell’appalto, la cui esecuzione deve essere sorretta da adeguate garanzie di affidabilità”.
16
Un aspetto rilevante nella definizione dei requisiti speciali relativi all’esecuzione dei lavori dedotti in un
contratto misto, attiene alla rilevanza e all’operatività della distinzione tra categorie a qualificazione
SOA obbligatoria e categorie a qualificazione SOA non obbligatoria. Come noto, l’attuale sistema
delineato dal Codice e dal Regolamento (art. 37, comma 11 del Codice e artt. 92, 107, 108 e 109 del
Regolamento) prevede che, negli appalti di lavori, il concorrente qualificato nella categoria indicata
come prevalente nel bando di gara possa eseguire individualmente tutte le lavorazioni di cui si compone
l’opera (cd. “scorporabili”) ad eccezione di una serie di lavorazioni, di importo superiore a €150.000,
aventi carattere di elevato contenuto tecnologico o rilevante complessità tecnica per le quali, in assenza
della relativa qualificazione, sussiste l’obbligo di subappalto ovvero di partecipazione in
raggruppamento temporaneo. Tale meccanismo non sembra operare negli appalti di servizi in cui non è
previsto il sistema delle categorie prevalenti e scorporabili e, pertanto, il soggetto che dovrà svolgere i
lavori non può beneficiare del “credito” di qualificazione connesso al possesso della SOA nella
categoria prevalente.
Nel caso di un appalto di servizi con lavori accessori si deve ritenere che l’operatore economico dovrà
comunque essere in possesso della qualificazione per tutte le lavorazioni, anche se non previste come
obbligatorie dal Codice e dal Regolamento.
Riquadro 5.
In relazione a quanto indicato nei paragrafi 7 e 7.1., ritenete che
1. vi siano ulteriori problematiche da esaminare in materia di requisiti di partecipazione?
2. nel caso di lavorazioni a carattere periodico-continuative, il concorrente debba possedere i
requisiti per l’importo complessivo oppure ritenete che sia più corretto richiedere il possesso
dei requisiti per la quota di lavori svolti in ciascun periodo/anno?
8. Il criterio di aggiudicazione
Come noto, l’art. 81 del Codice prevede che nei contratti pubblici la migliore offerta è selezionata con il
criterio del prezzo più basso o con il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa. La
disposizione lascia ampia discrezionalità alla stazione appaltante in ordine alla scelta del criterio
utilizzare. Tuttavia, come già chiarito dall’AVCP nelle determinazioni del 24 novembre 2011 n. 7 e del
10 ottobre 2012, n. 4, la scelta dovrà essere motivata in funzione degli elementi oggettivi del contratto e
finalizzata a valutare le offerte in condizioni di effettiva concorrenza.
17
In taluni casi l’affidamento al prezzo più basso può essere una soluzione idonea per la scelta del
contraente, avuto riguardo al limitato valore dell’importo e/o al basso livello di complessità della
prestazione da eseguire e, pertanto, alla capacità della stazione appaltante di predisporre un progetto
accurato, che già possa tener conto, nelle relative specifiche tecniche, della migliore qualità esprimibile
dal mercato.
In molti altri casi, invece, soprattutto per i servizi che integrano la manutenzione di uno o più tipologie
di impianto/struttura, il criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa appare il sistema migliore
per l’individuazione del contraente. In effetti, i contratti che prevedono la conduzione, la gestione e la
manutenzione programmata nel tempo di un dato edificio presentano complessità, ulteriormente
amplificate nel caso di strutture sanitarie (si pensi alle varie tipologie di strutture, locali ed impianti
presenti nei complessi ospedalieri), che portano a ritenere decisiva per la corretta esecuzione delle
prestazioni una competizione volta a selezionare il concorrente in grado di offrire i migliori livelli di
qualità. Aspetto questo che può essere adeguatamente valorizzato attraverso l’individuazione di uno o
più criteri di valutazione tecnica che portino alla selezione della migliore combinazione prezzo/qualità(nonché organizzazione del servizio).
Si noti che il criterio del miglior rapporto qualità/prezzo appare centrale anche per il legislatore
comunitario (cfr. artt. 67 e 68 della Direttiva 2014/24), che suggerisce alle stazioni appaltanti di valutare
le offerte tenendo conto di una serie di elementi, oltre al prezzo, quali gli aspetti qualitativi, tra cui le
caratteristiche sociali, ambientali e innovative (cfr. considerando 74, 92 e 93, 97, e art. 67 della Direttiva
2014/24). Ma v’è di più: anche nel caso in cui l’offerta sia individuata sulla base del prezzo o del costo
il legislatore comunitario suggerisce di seguire un approccio costo/efficacia, quale il costo del ciclo di
vita conformemente all’art. 68. Nei servizi di manutenzione è quanto mai auspicabile che venga seguito
tale tipo ti approccio, infatti il costo del ciclo di vita è un elemento che se opportunamente introdotto tra
quelli oggetto di valutazione consente di valorizzare aspetti peculiari del servizio, quali i costi connessi
all’utilizzo (si pensi ai consumi di energia e di altre risorse), quelli relativi al fine vita, come i costi di
raccolta e di riciclo delle materie utilizzate per la manutenzione e, più in generale, i costi imputati a
esternalità ambientali legate ai prodotti, servizi, a condizione che il loro valore monetario possa essere
determinato e verificato (cfr. art. 68 della Direttiva 2014/24) 7.
7
La Direttiva prevede, peraltro, che anche nel caso in cui sussistano disposizioni legislative, regolamentari o
amministrative nazionali relative al prezzo di determinate forniture o alla remunerazione di taluni servizi si dovrebbe
precisare che resta possibile valutare il rapporto qualità/prezzo sulla base di fattori diversi dal solo prezzo o dalla sola
remunerazione. A seconda del servizio o del prodotto interessato, tali fattori potrebbero comprendere, per esempio, le
condizioni di consegna e di pagamento, aspetti legati al servizio post-vendita (per esempio portata dei servizi di
consulenza e di sostituzione) o aspetti ambientali o sociali (cfr. considerando. 93 della Direttiva 2014/24).
18
Come si evince dalle disposizioni richiamate il criterio del massimo ribasso non è abolito formalmente,
dal momento che la valutazione dell’offerta economicamente più vantaggiosa potrebbe essere effettuata
anche soltanto sulla base del prezzo ma il suo utilizzo, in seno alla nuova Direttiva, ne risulta
drasticamente ridimensionato, dandosi preferenza al rapporto qualità/prezzo (corrispondente allo storico
criterio dell’offerta economicamente più vantaggiosa) e suggerendosi, in ogni caso, un approccio
costo/efficacia qualora l’offerta economicamente più vantaggiosa sia individuata sulla base del prezzo o
del costo.
Con riferimento alla valutazione delle offerte economiche, si ritiene che l’amministrazione debba porre
a base di gara un importo, eventualmente suddiviso in canoni periodici, per la remunerazione dei servizi
svolti dall’appaltatore. Il canone dovrebbe remunerare tutte le attività di manutenzione previste nel
contratto, ivi compresi gli interventi a guasto, salvo che la natura e l’entità degli stessi non risulti in
concreto talmente onerosa/complessa da richiedere l’attivazione di una specifica procedura.
Qualora nel contratto siano inclusi interventi a carattere puntuale di esecuzione di lavori, come ad
esempio la tinteggiatura delle pareti, il rifacimento della pavimentazione o la sostituzione di un dato
impianto, è opportuno che il relativo corrispettivo non sia incluso nel canone periodico, bensì sia
valutato separatamente, mediante un’offerta a corpo o a misura secondo le disposizioni dettate in
materia dal Codice e dal Regolamento. Ciò al fine di tenere distinte attività aventi natura diversa, quelle
periodico-continuative connesse allo svolgimento dei servizi, la cui remunerazione avviene mediante un
canone, e quelle puntuali, di mera esecuzione lavori, che invece si remunerano in base ad un computo
metrico-estimativo.
9. I criteri e gli strumenti per individuare il miglior rapporto qualità/prezzo
Una volta individuato il miglior rapporto qualità/prezzo quale criterio di preferenza per l’affidamento
dei servizi di manutenzione, ed in particolare per quelli integrati, gli aspetti cruciali da definire per
l’aggiudicazione del contratto sono i criteri di valutazione per la comparazione delle offerte tecnicoeconomiche e le metodologie per l’aggregazione dei punteggi ottenuti dai concorrenti sui criteri previsti.
Per quanto attiene al primo punto, si ricorda la necessità che i criteri di valutazione tecnica siano
collegati all’oggetto dell’appalto e rispettino i principi generali di parità di trattamento, di non
discriminazione, di proporzionalità e di trasparenza. Inoltre, ai fini dell’individuazione dell’offerta
corrispondente al miglior rapporto qualità/prezzo, si rammenta la grande importanza di pervenire ad una
corretta ponderazione dei pesi e di effettuare, in sede di impostazione della gara, simulazioni di vario
tipo prima di cristallizzare la scelta definitiva negli atti della gara avuto riguardo anche agli incentivi
competitivi connessi alla formula scelta per la valutazione del prezzo (cfr. determinazione dell’AVCP
19
del 24 novembre 2011, n. 7). Si ribadisce che la ponderazione deve avvenire nel rispetto dei principi di
trasparenza e di proporzionalità di cui all’art. 2, comma 1, del Codice; pertanto i criteri/sub-criteri
devono essere inseriti nella documentazione di gara con una formulazione chiara e i pesi/sub-pesi
devono riflettere la loro importanza relativa rispetto agli obiettivi che la stazione appaltante intende
perseguire.
Tra gli esempi di possibili criteri di valutazione tecnica, tesi a comparare le diverse proposte
organizzative e progettuali dei concorrenti, potrebbero considerarsi quelli di seguito elencati.
1. Anagrafica tecnica. Soprattutto per quelle amministrazioni che non sono dotate di un database
o archivio completo dei dati, può risultare utile valutare le proposte dei concorrenti in termini di
modalità di censimento e acquisizione delle informazioni, ad esempio attraverso la costituzione
dell’anagrafica tecnica, nella quale si dovranno inserire ed aggiornare tutte informazioni sul
patrimonio immobiliare ed impiantistico, integrandole con quelle già esistenti. Tra gli aspetti
oggetto
di
specifica
valutazione
tecnica
potrebbero
rientrare
anche
il
grado
di
dettaglio/profondità dei dati che il concorrente si impegna a rilevare (anche rispetto ad eventuali
valori minimi previsti nel contratto).
2. Soluzione informatica per il governo dei servizi. Si potrebbero richiedere ai concorrenti di
offrire delle soluzioni informatiche (applicazioni, cruscotti, ecc.) per l’elaborazione e la
fruizione dei dati sulle consistenze patrimoniali e sul monitoraggio delle attività che gli stessi
metteranno a disposizione della stazione appaltante. La qualità della soluzione potrebbe essere
valutata in termini di architettura hardware e software, di prestazioni (scalabilità, portabilità,
livelli di sicurezza, ecc.) e di integrazione con le infrastrutture e le applicazioni già in dotazione
della stazione appaltante.
3. Sistemi di controllo. Può essere utile valutare le proposte dei concorrenti circa i
sistemi/strumenti che si intendono istallare (misuratori, sensori, rilevatori, ecc.) per rilevare
alcuni dati/parametri significativi, quali i consumi energetici.
4. Organizzazione del servizio. Si potrebbe richiedere ai concorrenti di illustrare le modalità con
cui intendono organizzarsi per lo svolgimento dei servizi, ad esempio in termini di strutture,
presidi, magazzini ecc. messi a disposizione del committente, ovvero di dotazione di materiali,
attrezzature, strumentazione, anche in relazione alla ripartizione delle attività in caso di
partecipazione alla gara in forma aggregata (raggruppamento, consorzio, aggregazione di
imprese aderenti al contratto di rete, ecc.).
5. Programma operativo delle attività. Si potrebbe richiedere ai concorrenti una proposta su
come si intende programmare il servizio e quali saranno le relative azioni operative che verranno
sviluppate. In tale ambito, potrebbe essere richiesta una proposta migliorativa su quanto previsto
20
dal piano di manutenzione degli impianti e delle opere allegato alla documentazione di gara. In
assenza del suddetto piano, si potrebbe richiedere ai concorrenti l’elaborazione di un piano di
manutenzione da rilasciare entro la scadenza del contratto.
6. Soluzioni per la gestione delle emergenze. I concorrenti potrebbero essere valutati sulla base
delle proposte per la gestione degli interventi non previsti, con riferimento alla manutenzione a
rottura/o a guasto ed agli strumenti, quali il call center, il personale e i mezzi tecnici, a messi
disposizione per far fronte alle richieste della stazione appaltante.
7. Gestione ambientale e ciclo di vita. Possibilità di richiedere ai concorrenti proposte per il
rispetto dell’ambiente ed il contenimento dei consumi energetici. In tale ambito potrebbero
rientrare eventuali criteri connessi alla valutazione dei costi e all’ottimizzazione delle
prestazioni dei beni in un ottica di ciclo di vita.
8. Misure per la sicurezza. Possibilità di richiedere ai concorrenti proposte/procedure/misure
inerenti la gestione della sicurezza ai sensi del d.lgs. 9 aprile 2008, n. 81.
9.1. Le soglie di sbarramento e la riparametrazione
Si evidenzia che qualora la stazione appaltante voglia selezionare operatori economici particolarmente
qualificati, può prevedere nella documentazione di gara delle soglie minime per il punteggio tecnico, per
effetto delle quali sono ammessi alla valutazione dell’offerta economica solo quei concorrenti che hanno
ottenuto il punteggio minimo previsto e che quindi garantiscono adeguati standard qualitativi (sul punto
si vedano anche determinazioni dell’AVCP del 24 novembre 2011 n. 7, del 10 ottobre 2012, n. 4 e il
bando-tipo n.1/2014).
Si evidenzia, inoltre, l’opportunità di procedere alla c.d. “riparametrazione” qualora nessun concorrente
raggiunga il massimo del punteggio tecnico previsto nel bando di gara. Come precisato in occasione del
bando-tipo n. 1/2014 sui servizi di pulizia, qualora la stazione appaltante inserisca una soglia di
sbarramento al punteggio tecnico, la riparametrazione dei punteggi non deve comprendere i concorrenti
che non hanno raggiunto il punteggio tecnico minimo. Ciò al fine di evitare che la riparametrazione
possa diventare uno strumento per eludere la soglia e recuperare offerte tecniche che, avendo ricevuto
un punteggio tecnico inferiore a quello minimo previsto dalla soglia, sono state giudicate
qualitativamente inadeguate. E’ necessario, inoltre, che la riparametrazione sia effettuata
successivamente alla verifica di anomalia delle offerte, al fine di evitare un artificioso superamento dei
“4/5” del punteggio tecnico-economico previsto dall’art. 86 del Codice. Contrariamente, infatti,
potrebbe verificarsi una situazione nella quale una o più offerte che superano i 4/5 del punteggio
economico, ma non anche i 4/5 del punteggio tecnico, superino la soglia di anomalia per la mera
21
applicazione della riparametrazione che, come noto, ha l’effetto di “aumentare” i punteggi tecnici delle
offerte, attribuendo alla migliore il punteggio massimo e alle restanti un punteggio proporzionalmente
ridotto. Qualora la stazione appaltante preveda sia una soglia di sbarramento al punteggio tecnico che la
riparametrazione, la successione delle operazioni di gara dovrebbe essere la seguente:
1) valutazione delle offerte tecniche ed assegnazione del relativo punteggio;
2) esclusione delle offerte che eventualmente non superano la soglia di sbarramento;
3) valutazione delle offerte economiche dei concorrenti ammessi dopo la fase sub 2);
4) calcolo della soglia di anomalia;
5) esclusione delle eventuali offerte anomale all’esito del procedimento di verifica;
6) definizione elenco finale dei concorrenti che hanno superato la fase sub 5);
7) applicazione della riparametrazione;
8) formazione della graduatoria di gara.
In assenza di soglie di sbarramento, la sequenza delle operazioni è la stessa senza le fasi sub 2)-3).
Per quanto attiene alle metodologie per l’aggregazione dei punteggi, come noto, occorre far riferimento
all’Allegato P al Regolamento che prevede una serie di metodi per l’individuazione del miglior rapporto
qualità/prezzo, tra i quali si annoverano il metodo AHP, Evamix, TOPSIS e il metodo aggregativo
compensatore. Fermo restando che è facoltà della stazione appaltante scegliere uno dei metodi indicati
nell’Allegato P, o uno tra quelli rinvenibili nella letteratura scientifica, si ritiene che il metodo
aggregativo compensatore possa essere il sistema più adatto in considerazione della semplicità
applicativa e della notevole diffusione presso le stazioni appaltanti. Per approfondimenti circa le
caratteristiche dei vari metodi previsti dall’Allegato P e sull’applicazione dell’offerta economicamente più
vantaggiosa, si rimanda a quanto già affermato dall’AVCP nella determinazione del 24 novembre 2011, n. 7
ed al relativo quaderno, alla determinazione del 10 ottobre 2012, n. 4 e al bando-tipo n. 1/2014.
Riquadro 6.
In relazione a quanto illustrato nei paragrafi 9 e 9.1,
1. ritenete che i criteri di valutazione tecnica proposti possano essere adeguati ad una corretta
valutazione delle offerte, oppure si dovrebbero utilizzare criteri diversi/ulteriori ? Se si, indicare
quali criteri.
2. quali criteri potrebbero essere suggeriti alle stazioni appaltanti con particolare riferimento al tema
22
della valutazione dei costi lungo il ciclo di vita di cui alla Direttiva 2014/24?
3. quali altri strumenti ritenete che la stazione appaltante possa utilizzare per incoraggiare la
presentazione di offerte di qualità?
10. La gestione della fase esecutiva
Un aspetto spesso problematico dei contratti di manutenzione attiene al controllo sulla fase esecutiva,
con particolare riferimento a quei contratti che prevedono l’affidamento di servizi integrati.
Come riportato nel paragrafo 3, con la determinazione del 6 novembre 2013, n. 5, l’AVCP ha già fornito
alle stazioni appaltanti delle linee guida in materia di programmazione, progettazione ed esecuzione del
contratto negli appalti pubblici di servizi e forniture. Al di là degli aspetti connessi alle procedure di
controllo e all’individuazione dei soggetti incaricati di svolgere tale attività, per i quali si rimanda alla
citata determinazione n. 5/2013, in questa sede preme ricordare l’estrema importanza della gestione del
contratto e delle connesse attività di verifica delle prestazioni, sia in corso che al termine del rapporto
contrattuale. Tali verifiche dovrebbero concentrarsi su elementi prestazionali misurabili e non limitarsi
al generico richiamo alla c.d. “regola d’arte”. Si rammenta, infatti, che i controlli e le verifiche volte ad
accertare il regolare svolgimento delle prestazioni in corso di esecuzione del contratto sono propedeutici
alla liquidazione dei corrispettivi per l’aggiudicatario e allo svincolo progressivo della cauzione
definitiva, mentre quelli effettuati al termine del contratto sono propedeutici ad una serie di
adempimenti quali la liquidazione del saldo e l’emissione del certificato di regolare esecuzione.
Si sottolinea come tutte le attività di controllo debbano essere strettamente correlate a quanto
espressamente disciplinato nei documenti contrattuali. In merito, tra i criteri più attinenti ai servizi di
manutenzione indicati nella stessa determinazione potrebbero rientrare, in particolare, la qualità del
servizio misurata in termini di aderenza/conformità a tutti gli standard qualitativi/SLA richiesti nel
contratto per ciascun tipo di attività e l’adeguatezza della reportistica sulle prestazioni e le attività
svolte.
A conferma dell’importanza attribuibile alle attività di verifica, si ricorda che il mancato utilizzo in sede
esecutiva degli strumenti di controllo del livello qualitativo delle prestazioni fornite dall’operatore
economico rende difficoltoso, se non impossibile, valersi della possibilità di escludere da gare
successive gli operatori economici che abbiano svolto precedenti contratti con negligenza e malafede.
L’utilizzo concreto della facoltà di esclusione dalle gare successive degli operatori che non hanno
rispettato i livelli di qualità richiesti in sede di gara e offerti dalle stesse [art. 38, lettera f) del Codice],
rappresenta uno disincentivo efficace a scoraggiare la presentazione di offerte contenenti ribassi
eccessivi e/o livelli qualitativi concretamente insostenibili.
23
Un altro elemento strettamente correlato alla corretta esecuzione del contratto riguarda il sistema di
premi e penali previsto dal Regolamento – sistema, questo, funzionale alla predisposizione di adeguati
incentivi al corretto svolgimento delle prestazioni contrattuali (cfr. art. 145 del Codice e art. 298 del
Regolamento). Con le norme in tema di premi ed incentivi, il Regolamento rafforza l’importanza di
un’adeguata tutela della prestazione che non viene sempre garantita dalla struttura dei contratti, avuto
riguardo al fatto che è spesso presente un rischio di moral hazard, cioè di comportamenti opportunistici
da parte del contraente tesi a ridurre il livello qualitativo delle prestazioni al di sotto degli standard
pattuiti. Tale rischio è contenuto sia attraverso un sistema adeguato di penali, che abbatte le somme
erogate come corrispettivo delle prestazioni eseguite, sia mediante l’impedimento alla partecipazione
alle a gare successive bandite dalla stessa stazione appaltante [art. 38, comma 1, lett. f), del Codice].
In merito ai criteri di misurazione delle prestazioni (SLA), occorre sottolineare come a ciascun
parametro debba corrispondere, oltre alla misurazione, un effetto sanzione/incentivo dove i valori
contrattuali non siano rispettati, ivi compresi quelli diversi dal ritardato adempimento. Sono, pertanto,
ipotizzabili penali strettamente correlate sia ai livelli di servizio (SLA) stabiliti nel capitolato
prestazionale,
ma
riferite
anche
ai
livelli
di
servizio
migliorativi
derivanti
dall’offerta
dell’aggiudicatario.
In considerazione degli alti rischi di contenzioso con la controparte, l’applicazione delle penali deve
essere quanto più possibile chiara e precisa nei presupposti per l’irrogazione e negli importi. E’
necessario quindi che la stazione appaltante adotti tutte le misure atte a ridurre i rischi di contestazione,
prevedendo adeguati meccanismi di contestazione dell’addebito e rispettando i tempi previsti per le
controdeduzioni ed il contraddittorio.
Riquadro 7.
In relazione a quanto illustrato nel paragrafo 10,
1. ritenete che esistano ulteriori strumenti/meccanismi, oltre ai premi e alle penali, per incentivare
il contraente a fornire prestazioni previste nei documenti contrattuali?
2. quali aspetti ritenete che debbano essere oggetto di particolare verifica (con applicazione delle
penali in caso di inadempimento) in corso e al termine del rapporto contrattuale?
Riquadro 8.
In relazione a quanto illustrato nelle documento,
1. ritenete che vi siano ulteriori problematiche che andrebbero affrontate nelle linee guida? Se si,
specificare le problematiche.
2. Ritenete che vi siano aspetti che necessitano di maggiori approfondimenti?
24
Allegato 1
ESEMPIO DI TABELLA QUANTITATIVA DEGLI IMMOBILI, SUPERFICI, IMPIANTI, SUPPELLETTILI, DOTAZIONI ED OGNI ALTRO BENE DI CUI E’ AFFIDATA LA MANUTENZIONE
Database patrimonio
Edificio/
area
Piano
tilogia
Nr
Superfici
(vedi db caratteristiche dei beni )
Infissi
(vedi db caratteristiche dei
beni)
Quant.
A
-1
Centrale
termica
1
A
-1
Scala
2
A
-1
Corridoio
3
A
A
A
A
A
-1
-1
-1
-1
-1
Locale servizi
Magazzino
Magazzino
4
5
6
Centro elab.
dati
7
Archivio
8
Impianti termici ed
idraulici (vedi db
caratteristiche dei beni
Quant.
Impianto elettrico
(vedi db caratteristiche dei
beni)
Quant.
Impianti
didattica/comunicazione
(vedi db caratteristiche
dei beni)
Quant.
Suppellettili
(vedi db caratteristiche
dei beni)
Quant.
Quant.
Pavimento A
Mq ……
Porte A
Nr …
………………
Nr …
Prese A
Nr …
……………..
Nr …
……………..
Nr …
Pareti A
Pareti C (soff.)
Rivestimento B
Scala A
Pareti A
Pareti C (soff.)
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Finestra A
…………….
Porte C
………………
Finestra A
Porte ….
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Corpo ill. A
Interrutt. B
Prese A
………………
Corpo ill. A
Interrutt. B
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
……………..
……………..
……………..
………………
……………..
……………..
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
……………..
……………..
Corrimano
………………
Estintore B
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Rivestimento B
Mq ……
Porte C
Nr …
Radiatori B
Nr …
Prese A
Nr …
……………..
Nr …
Estintore B
Nr …
Pareti A
Mq ……
Finestra ...
Nr …
………………
Nr …
Interrutt. B
Nr …
……………..
Nr …
……………..
Nr …
Pareti C (soff.)
Mq ……
………..
Nr …
………………
Nr …
Corpo ill. A
Nr …
……………..
Nr …
……………..
Nr …
Rivestimento B
Mq ……
Porte C
Nr …
………………
Nr …
Prese A
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……………..
Nr …
Estintore A
Nr …
Pareti A
Mq ……
Finestra ...
Nr …
………………
Nr …
Interrutt. B
Nr …
……………..
Nr …
……………..
Nr …
Pareti C (soff.)
Mq ……
………..
Nr …
………………
Nr …
Corpo ill. A
Nr …
……………..
Nr …
……………..
Nr …
Rivestimento B
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Porte C
Nr …
………………
Nr …
Prese A
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……………..
Nr …
Estintore A
Nr …
Pareti A
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Nr …
Radiatori B
Nr …
Interrutt. B
Nr …
……………..
Nr …
Scaffali A
Nr …
Pareti C (soff.)
Mq ……
………..
Nr …
………………
Nr …
Corpo ill. A
Nr …
……………..
Nr …
Scaffali A
Nr …
Rivestimento B
Mq ……
Porte C
Nr …
………………
Nr …
Prese A
Nr …
……………..
Nr …
Estintore A
Nr …
Pareti A
Mq ……
Finestra ...
Nr …
Radiatori B
Nr …
Interrutt. B
Nr …
……………..
Nr …
Scaffali A
Nr …
Pareti C (soff.)
Mq ……
………..
Nr …
………………
Nr …
Corpo ill. A
Nr …
……………..
Nr …
Scaffali A
Nr …
Rivestimento B
Mq ……
Porte C
Nr …
Radiatori C
Nr …
Prese A
Nr …
……………..
Nr …
Estintore A
Nr …
Pareti A
Mq ……
Finestra ...
Nr …
Condizionatore B
Nr …
Interrutt. B
Nr …
……………..
Nr …
Scaffali B
Nr …
Pareti C (soff.)
Mq ……
………..
Nr …
………………
Nr …
Corpo ill. A
Nr …
……………..
Nr …
……………..
Nr …
Rivestimento B
Mq ……
Porte C
Nr …
………………
Nr …
Prese A
Nr …
……………..
Nr …
Estintore A
Nr …
Pareti A
Mq ……
Finestra ...
Nr …
………………
Nr …
Interrutt. B
Nr …
……………..
Nr …
Scaffale B
Nr …
25
Pareti C (soff.)
A
A
-1
0
Archivio
Atrio
9
1
Mq ……
………..
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Prese A
Nr …
……………..
Nr …
Estintore A
Nr …
Nr …
………………
Nr …
Interrutt. B
Nr …
……………..
Nr …
Scaffale B
Nr …
Pareti C (soff.)
Mq ……
………………
Nr …
………………
Nr …
Corpo ill. A
Nr …
……………..
Nr …
Scaffale B
Nr …
Pavimento A
Mq ……
Porte C
Nr …
………………
Nr …
Prese A
Nr …
Estintore B
Tavolo B
Mq ……
Finestra A
Nr …
………………
Nr …
Corpo ill. A
Pareti C (soff.)
Mq ……
Porte C
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Pavimento A
Mq ……
Nr …
Radiatori B
Nr …
Prese A
Nr …
Pareti A
Controsoffitto A
Mq ……
Mq ……
Portafinestra A
…………….
Nr …
Nr …
………………
………………
Nr …
Nr …
Corpo ill. A
………………
Nr …
Nr …
Pavimento A
Mq ……
Porte C nr
Nr …
Radiatori C
Corpo ill. A
Nr …
Pareti A
Pareti C (soff.)
Scala A
Rivestimento A
Pareti C (soff.)
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Finestra A
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
Radiatori C
………………
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
Corpo ill. A
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Prese A
Nr …
………………
Nr …
Ringhiere
Nr …
Nr …
Nr …
Corpo ill. B
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
Nr …
Nr …
Corrimano
Estintore A
Nr …
Nr …
Prese B
Nr …
Videoproiettore
Nr …
Estintore A
Nr …
Nr …
Nr …
Interruttori B
………………
Nr …
Nr …
Imp. Amplificaz.
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
Nr …
Nr …
Prese B
Nr …
Videoproiettore
Nr …
Estintore A
Nr …
Nr …
Nr …
Interruttori B
………………
Nr …
Nr …
Imp. Amplificaz.
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
Nr …
Nr …
Prese B
Nr …
Videoproiettore
Nr …
Estintore A
Nr …
Nr …
Nr …
Interruttori B
………………
Nr …
Nr …
Imp. Amplificaz.
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
Nr …
Nr …
Porte C
3
A
0
Scala
4
Rivestimento A
Mq ……
………………
Nr …
Radiatori C
A
0
Scala
5
Pareti A
Pareti C (soff.)
Mq ……
Mq ……
………………
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
Pavimento C
Mq ……
Porte C nr
Nr …
Radiatori C
A
0
Aula
6
Pareti A
Controsoffitto A
Mq ……
Mq ……
Finestra C
………………
Nr …
Nr …
Condizionatore A
………………
Pavimento C
Mq ……
Porte C n
Nr …
Radiatori C
A
0
Aula
7
Pareti A
Controsoffitto A
Mq ……
Mq ……
Finestra C
………………
Nr …
Nr …
Condizionatore A
………………
Pavimento C
Mq ……
Porte C
Nr …
Radiatori C
A
0
Aula
8
Pareti A
Controsoffitto A
Mq ……
Mq ……
Finestra C
………………
Nr …
Nr …
Condizionat. A
………………
10
……………..
Lavagna
Comunicaz. B
Pareti A
Corridoio
Servizi igienici
Nr …
Porte C
0
0
Scaffale B
Finestra ...
A
A
Nr …
Mq ……
2
9
……………..
Mq ……
Reception
Servizi igienici
Nr …
Rivestimento B
0
0
Corpo ill. A
Pareti A
A
A
Nr …
Nr …
Nr …
………………
Lavagna
Comunicaz. B
Tagliacode …
………………
Lavagna
Comunicaz. B
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
………………
Nr …
Nr …
………………
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
Nr …
Nr …
………………
Nr …
………………
………………
Ringhiere
Corrimano
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Pavimento D
Mq ……
Porte D
Nr …
Radiatori C
Nr …
Prese B
Nr …
Allarme A
nr
Rivestimento
Mq ……
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Nr …
Lavabo A
Nr …
Interruttori B
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Parete E
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Nr …
Water A
Nr …
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Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Parete C (soff.)
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…………….
Nr …
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Nr …
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Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Pavimento D
Mq ……
Porte D
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Radiatori C
Nr …
Prese B
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Allarme A
nr
Rivestimento
Mq ……
Porte E
Nr …
Lavabo A
Nr …
Interruttori B
Nr …
………………
Nr …
26
A
0
Bar
11
Parete E
Mq ……
Finestre E
Nr …
Water A
Nr …
Asciugatore A
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Parete C (soff.)
Mq ……
…………….
Nr …
…………….
Nr …
Aspiratore B
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Nr …
………………
Nr …
Pavimento C
Parete B
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Porte C
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Nr …
Nr …
Nr …
Radiatori C
Nr …
Nr …
Nr …
Prese A nr
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Parete C (soff.)
Portafinestra ..
Nr …
Nr …
Pavimento C
Mq ……
Porte C
Nr …
Radiatori C
Nr …
Prese B
Nr …
Videoproiettore
Nr …
Estintore A
Nr …
A
1
Aula
1
Pareti A
Controsoffitto A
Mq ……
Mq ……
Finestra C
………………
Nr …
Nr …
Condizionatore A
………………
Nr …
Nr …
Interruttori B
………………
Nr …
Nr …
Imp. Amplificaz.
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
Nr …
Nr …
Pavimento C
Mq ……
Porte C n
Nr …
Radiatori C
Nr …
Prese B
Nr …
Videoproiettore
Nr …
Estintore A
Nr …
A
1
Aula
2
Pareti A
Controsoffitto A
Mq ……
Mq ……
Finestra C
………………
Nr …
Nr …
Condizionatore A
………………
Nr …
Nr …
Interruttori B
………………
Nr …
Nr …
Imp. Amplificaz.
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
Nr …
Nr …
Pavimento C
Mq ……
Porte C n
Nr …
Radiatori C
Nr …
Prese B
Nr …
Videoproiettore
Nr …
Estintore A
Nr …
A
1
Aula
3
Pareti A
Controsoffitto A
Mq ……
Mq ……
Finestra C
………………
Nr …
Nr …
Condizionatore A
………………
Nr …
Nr …
Interruttori B
………………
Nr …
Nr …
Imp. Amplificaz.
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
Nr …
Nr …
Pavimento C
Mq ……
Porte C n
Nr …
Radiatori C
Nr …
Prese B
Nr …
Videoproiettore
Nr …
Estintore A
Nr …
A
1
Aula
4
Pareti A
Controsoffitto A
Mq ……
Mq ……
Finestra C
………………
Nr …
Nr …
Condizionatore A
………………
Nr …
Nr …
Interruttori B
………………
Nr …
Nr …
Imp. Amplificaz.
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
Nr …
Nr …
Pavimento A
Mq ……
Porte C nr
Nr …
Radiatori C
Nr …
Corpo ill. A
Nr …
………………
Nr …
Pareti A
Pareti C (soff.)
Scala A
Rivestimento A
Pareti C (soff.)
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Finestra A
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
Radiatori C
………………
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
Corpo ill. A
………………
………………
Nr …
Nr …
Pavimento D
Mq ……
Porte D
Nr …
Radiatori C
A
1
Corridoio
5
A
1
Scala
6
A
A
0
0
Servizi igienici
Servizi igienici
7
8
Corridoio
9
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Interruttori B
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Nr …
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Nr …
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Mq ……
Porte E
Nr …
Lavabo A
Mq ……
Finestre E
Nr …
Water A
Parete C (soff.)
…………
…
Nr …
Nr …
Pavimento D
Mq ……
Porte D
Nr …
Radiatori C
Nr …
Prese A
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Rivestimento
Mq ……
Porte E
Nr …
Lavabo A
Interruttori B
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Parete E
Mq ……
Finestre E
Nr …
Water A
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Corpo ill. A
Nr …
………………
Nr …
………………
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
Nr …
Nr …
Pavimento A
0
Prese B
Nr …
Nr …
Parete E
Pareti A
Pareti C (soff.)
…………
…
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Nr …
Nr …
………………
………………
Ringhiere
Corrimano
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Rivestimento
Parete C (soff.)
A
Nr …
Nr …
Nr …
Lavagna
Comunicaz. B
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
………………
Porte C nr
Nr …
Radiatori C
Finestra A
………………
Nr …
Nr …
………………
………………
27
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Lav. Comunic.
B
………………
………………
Nr …
Nr …
A
0
Scala
10
Scala A
Rivestimento A
Pareti C (soff.)
Mq ……
Mq ……
Mq ……
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Radiatori C
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Corpo ill. A
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Ringhiere
Corrimano
………………
Nr …
Nr …
A
2+1
Lastrico
solare
1
Copertura A
Mq ……
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
Nr
Superfici
(vedi db caratteristiche dei beni)
Edificio/
area
Piano
Tipologia
Infissi
(vedi db caratteristiche dei
beni)
Q
B
-1
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-1
-1
0
0
0
0
0
0
0
B
0
B
0
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
Locale servizi
tecnici
Centrale termica
Scala
Corridoio
Locale servizi
Magazzino
Magazzino
Centro copie dati
Archivio
Archivio
Atrio
Reception
Corridoio
scala
scala
Aula magna
Uffici aperti al
pubblico
Uffici aperti al
pubblico
Uffici
Servizi igienici
Servizi igienici
Servizi igienici
Uffici
Uffici
Uffici
Uffici
Uffici
Uffici
Impianti termoregolazione
(vedi db caratteristiche dei
beni
Q
Impianto elettrico
(vedi db caratteristiche dei
beni )
Q
Impianti
didattica/comunicazione
(vedi db caratteristiche
dei beni)
Q
Suppellettili
(vedi db caratteristiche
dei beni)
Q
Q
2
………………
Mq ……
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
2
3
4
5
6
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
9
………………
Mq ……
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
10
………………
Mq ……
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
11
12
13
14
1
2
3
4
5
6
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
28
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2
2+1
2+1
2+1
B
2+1
Uffici
Uffici
Sala riunioni
Servizi igienici
Servizi igienici
Corridoio
Scala
Uffici
Uffici
Uffici
Uffici
Uffici
Uffici
Uffici
Uffici
Sala riunioni
Servizi igienici
Servizi igienici
Corridoio
Scala
Scala
Lastrico solare
Scala
Locale servizi
tecnici
Tipologia
(vedi db
caratteristich
e dei beni)
9
10
11
12
13
14
15
1
2
3
4
5
6
9
10
11
12
10
11
12
13
1
2
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
Mq ……
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
………………
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
Nr …
3
………………
Mq ……
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
………………
Nr …
nr
Superfice (vedi db caratteristiche
dei beni)
Fondo/pavimentazione
(vedi db caratteristiche dei
beni)
Impianti antintrusione/
Illuminazione (vedi db
caratteristiche dei beni)
Edificio/
area
Piano
E
0
Area parcheggi
1
Nr …
Nr … Lampioni A
E
0
Area verde
2
Nr …
Nr …
E
0
Area verde
3
Nr …
Nr …
Impianti innaffiamento/
pulizia/ antincendio/
fognari (vedi db
caratteristiche dei beni)
Nr. …
Nr …
Barra accesso veicoli
A
Nr …
Nr …
Impianto
videosorveglianza
Nr …
Nr …
29
Suppellettili/ patrimonio
arboreo
(vedi db caratteristiche
dei beni)
Panchine
Patrimonio
arboreo:
• Oleandri
• Siepe alloro
• ……..
Nr …
Gettacarte
Nr …
Nr …
Altro
Muro di cinta /ingresso
Allegato 2
ESEMPIO DI DESCRIZIONE DELLE DIVERSE TIPOLOGIE DI SUPERFICI, DI BENI, DI IMPIANTI, DI SUPPELLETTILI DI CUI E’ AFFIDATA LA MANUTENZIONE
Database caratteristiche dei beni
Tipologia
Sigla
EDILI E MURARIE
Controsoffitti tipo A
CS a
Controsoffitti tipo B
CS b
Pareti tipo A
PA a
Pareti tipo B
Pareti tipo C
Pareti tipo D
Pareti tipo E
PA b
PA c
PA d
PA e
Pavimenti tipo A
PV a
Pavimenti tipo b
PV b
Pavimenti tipo C
PV c
Pavimenti tipo d
Pavimenti tipo e
PV d
PV e
Infissi tipo A
Infissi tipo b
Infissi tipo C
Descrizione/modello
Controsoffitto eseguito con grigliato carabottino in alluminio preverniciato incombustibile classe “0” – Euroclasse A1 colore bianco marca …………… modello …………..
Controsoffitto continuo costituito da pannelli di gesso fissati con viti autoperforanti ad una orditura metallica di
sostegno con sostegni pendenti in acciaio zincato,3mm
Pareti verticali interne intonacate o lisciate a gesso con pittura poliuretanica bicomponente per pareti verticali. Colori
vari (vedi ……. )
Pareti verticali rivestite con piastrelle in ceramica monocottura di pasta rossa, 10 x 10 cm, di colore …………. smaltate
Pareti verticali rivestite in granito bianco sardo in lastre 20 x 40 cm lucidato a piombo
…………………………..
…………………………..
Pavimento alla veneziana eseguito con graniglia di marmo mescolate con cemento tipo 32. colorato riquadrato in campi
da 100 x 100 cm con listelli metallici non ossidabili lucidato a piombo
Pavimento di gres porcellanato in piastrelle dimensioni 20 x 20 cm, spessore 8,5 mm, tinta unita naturale opaca,
granigliato naturale , con superficie strutturata antiscivolo, rispondenti alla norma UNI EN 14411, smaltato.
Pavimento flottante costituito da pannelli modulari 50 x 50 mm, di spessore 20 mm, in materiale plastico densità 2.800
kg/mc, classe A1 di reazione al fuoco, classe A di flessione, assorbimento acqua 0,16%; struttura di sopraelevazione con
staffe in acciaio zincato e boccola alla base, sistema di regolazione e bloccaggio con stelo filettato; con finitura in
quadrotti in gomma
………………………………..
………………………………..
note
Installazione anno ….
Tipo …..(indicare marca e
modello) ……
Finestra in legno massello, pino laccato bianco ad un'anta, apertura alla francese, completa di chiusura a nastro di acciaio cadmiato a tre punti,
dimensioni 80x 120 cm
Portafinestra in legno massello, pino laccato bianco ad un'anta, apertura alla francese, completa di chiusura a nastro di
acciaio cadmiato a tre punti, dimensioni 110 x 220 cm
Porta tagliafuoco con struttura in acciaio due battenti, om. UNI EN 1634-1, cert. ISO 9001, di colore vario, con telaio
pressopiegato spessore 2 mm, con guarnizione autoespandente per fumi caldi posta sui tre lati, con rostri fissi, antein
acciaio preverniciato coibentata con doppio strato di lana minerale impregnata con colla a base di calciosilicati più foglio
di alluminio intermedio, con serratura a 2 punti di chiusura, maniglia interna ed esterna con placche antincendio, 180 x
200 cm
30
Infissi tipo d
………………………………………….
IMPIANTI
Corpi illuminanti tipo A
Corpi illuminanti tipo B
Impianto elettrico
Sospensione , moduli da cm 120, illuminazione neon , marca ………………, modello ……………………
Plafoniera circolare diametro cm ….., illuminazione led , marca ………………, modello ……………………
Prese ed interruttori tipo A
Prese ed interruttori tipo B
Interruttore da parete bipolare 16A , IP55, marca……………. modello………… colore ………………
Interruttore da incasso unipolare 16A , marca……………. modello………… colore ………………
Radiatori tipo A
Radiatori tipo B
Climatizzatori tipo A
Climatizzatori tipo B
Caldaia
Estintore tipo A
Termoregolazione
Radiatore in acciaio a colonne componibile, 3 colonne, 10 elementi, verniciato con polveri epossidiche colore bianco
avorio, completo di valvole di sfiato, entrata e detentore, marca ……………… , modello ……………………
Radiatore in acciaio a colonne componibile, 3 colonne, 14 elementi, verniciato con polveri epossidiche colore bianco
avorio, completo di valvole di sfiato, entrata e detentore, marca ……………… , modello ……………………
Ventilconvettore esterno a parete, potenza termica KW3, potenza frigorifera KW 1,5 , marca ……………… , modello
……………………
Condizionatore monoblocco da finestra potenza frigorifera KW 3 marca ……………… , modello ……………………
Caldaia a basamento a condensazione ad alimentazione a gas, potenza nominale (PCI) KW750 marca ……………… ,
modello ……………………
Impianti ed attrezzatura antincendio
Estintore a polvere, da kg 4 classe ………….. , omologato ……………………. , con valvola a pulsante, valvola di sicurezza a
molla e manometro di indicazione di carica.
Impianto amplificazione tipo A
Impianto amplificazione tipo B
Ausili didattica
………………………………………………………………………… marca ……………… , modello ……………………
………………………………………………………………………… marca ……………… , modello ……………………
Proiettore tipo A
Proiettore tipo B
………………………………………………………………………… marca ……………… , modello ……………………
………………………………………………………………………… marca ……………… , modello ……………………
31
Allegato 3
ESEMPIO DI DESCRIZIONE DELLE SINGOLE ATTIVITA’ DI MANUTENZIONE
Database descrizione lavorazioni
Tipologia
Denominazione
Controsoffitti
Verifica ancoraggi
Sostituzione elementi
ammalorati
Pareti tipo A
Tinteggiatura
Ritocchi intonaci
Rifacimento intonaci
Infissi
Controllo tenuta
Sostituzione
Vetri
Tinteggiatura e sostituzione
guarnizioni
Sostituzione infissi
Sigla
Descrizione
EDILI E MURARIE
Controllo visivo e meccanico degli ancoraggi dei telai di sostegno, nonché allineamento e riposizionamento degli elementi mobili
Smontaggio e sostituzione dei singoli elementi ammalorati; pulizia dei luoghi; conferimento materiali di risulta
Rimozione precedente strato/i di vernice, riempimento fessure e microfessure con sigillante tipo …………… o prodotto per rasatura tipo ……………
applicazione di sottofondo tipo ………………….. , rasatura e applicazione di due mani a coprire di pittura tipo ………………………………, pulitura
dell’ambiente oggetto dell’intervento
Rimozione delle farti di intonaco non salde, raschiatura, lavaggio della superfice da trattare, applicazione di uno o più strati di malta del tipo
………, ripresa e rasatura della superfice trattata tinteggiatura della parte oggetto dell’intervento, pulitura dell’ambiente oggetto dell’intervento
Spicconatura e rimozione del vecchio intonaco, la raschiatura, la pulizia generale prima e dopo
l'intervento il lavaggio delle superfici da trattare applicazione di uno o più starti di malta del tipo …………………, allontanamento di calcinacci ed
altri materiale attraverso corretto conferimento
Verifica, meccanismi di chiusura, eventuale ingrassaggio o lubrificazione delle componenti meccaniche dell’infisso, sostituzione part
ammalorate, verifica serrature ed sostituzione/copia chiavi secondo le indicazioni del …………
Rimozione delle superfici vetrate rotte o non più efficienti, pulizia e verifica dei telai e dei sistemi di ancoraggio vetri, sostituzione vetri con vetri
tipo ………………….e pulizia ambienti; conferimento materiali di risulta
Rimozione precedente vernice, preparazione sottofondo con idoneo prodotto del tipo ……., applicazione di due mani di vernice tipo ……………….
del colore indicato dal …………., sostituzione guarnizioni, pulizia dei luoghi e conferimento materiali di risulta
………………………………………………………………………………………………………..
IMPIANTI
Impianto elettrico
Corpi illuminanti
Pulizia interna
ripristino “tinteggiatura
Ripristino funzionalità
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
32
Sostituzione lampade
Nuovi o diversi punti luce
Sostituzione corpi illuminanti
Prese ed interruttori
Verifica funzionalità
Ripristino funzionalità
Sostituzione
Nuovi punti luce o modifica
esistenti
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
Termoregolazione
radiatori
Controllo valvole di sfiato
Ripristino “tinteggiatura”
Sostituzione valvole
Eliminazione perdite
Verifica r
Ripristino ancoraggi
Climatizzatori
Verifica efficienza
Sostituzione/lavaggio filtri
Riparazione entro ….€
Impianto amplificazione
Verifiche funzionali
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
Ausili didattica
Riparazione entro ….€
Sostituzione
Proiettore
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
………………………………………………………………………………………………………..
Verifiche funzionali
Riparazione entro ….€
Sostituzione
33
Allegato 4
ESEMPIO DI SCHEDA CHE DESCRIVE LE ATTIVITA’ DI MANUTENZIONE E LA LORO FREQUENZA IN CIASCUNA PORZIONE IMMOBILIARE
Identificazione (db patrimonio)
Consistenza
(db
patrimonio)
Beni (vedi db
caratteristiche
dei beni)
OPERE EDILI E MURARIE
Controsoffitti tipo mq
A
Pareti tipo A
mq
Pavimenti tipo M mq
Infissi tipo
Infissi tipo C
A nr
Attività di controllo
Attività
(db
descrizione
lavorazioni)
Verifica
vista
Verifica
vista
Verifica
vista
Verifica
vista
Verifica
vista
Frequenza
Tipo: Aula
Attività
conduzione
Scheda attività
Identificativo
Via Mazzionei 2634, edificio A, piano 1, nr
di Attività di manutenzione programmata
Attività di manutenzione predittiva
Attività (db descrizione
lavorazioni)
a Mensile
Verifica ancoraggi
Annuale
a Mensile
Tinteggiatura
Triennale
a Mensile
Controllo tenuta
Annuale
a Mensile
Tinteggiatura e sostituzione Quinquennale
guarnizioni
Corpi illuminanti
sicurezza
nr
Attività (db
descrizione
lavorazioni)
frequenza
Sostituzione
pannelli
Ritocchi intonaci
Ammaloramento
Sostituzione
Vetri
Ammaloramento
Attività (db
lavorazioni)
Distacchi fino a mq Rifacimento
………
intonaci
Casistica
Distacchi superiori a mq
………
a Mensile
IMPIANTI
Corpi illuminanti Nr
tipo A
Corpi illuminanti
tipo B
Nr
Frequenza
Attività su richiesta
Verifica a Mensile
vista
elementi
esterni ed
interni
Verifica a Mensile
vista
elementi
esterni ed
Pulizia interna
Sostituzione
infissi
Ammaloramento
non
imputabile a scarsa o
impropria manutenzione
Impianto elettrico
Annuale
Ripristino “tinteggiatura
Verifica funzionamento
Quinquennale
semestrale
34
Ripristino
funzionalità
Sostituzione
lampade
Ammaloramento
Sostituzione
lampade
Ammaloramento
Ammaloramento
Nuovi o diversi Diverse esigenze
punti luce
Sostituzione
Rendimento
corpi illuminanti energetico/cambio
etc
lumen
Prese
interruttori
M
ed Nr
tipo
Tubature
Idranti
e
interni
Verifica a Mensile
vista
elementi
esterni ed
interni
Ml
Nr
Verifica
vista
a Mensile
Rilevatori
incendio
Nr
Verifica
vista
a Mensile
Porte
antincendio tipo
A
Estintori
a
polvere
Nr
Verifica
vista
a Mensile
Nr
Verifica
vista
a Mensile
Verifica funzionalità
Annuale
Impianto e attrezzature antincendio
Verifica
Bimestrale
apparecchiature
Verifica
apparecchiature
pulizia
Verifica
tenuta
assenza fessurazioni
e
e
Controllo e revisione
Climatizzatori
tipo B
Impianto
amplificazione
Nr
Nr
Nr
Verifica
vista
Verifica
vista
Verifica
vista
a Mensile
a Mensile
a Mensile
Verifica
temperatura
media
regolazione
Verifica
temperatura
media
regolazione
Ammaloramento
sostituzione
Ammaloramento
Nuovi o modifica Diverse esigenze
Riparazione
perdite
Ammaloramento
Sostituzione
Semestrale
Quadrimestrale
Sostituzione
Riparazione
Ammaloramento
Semestrale
Sostituzione polveri
Radiatori tipo A
Ripristino
funzionalità
Sostituzione
Sostituzione
Ammaloramento
non
imputabile a scarsa o
impropria manutenzione
Ammaloramento
non
imputabile a scarsa o
impropria manutenzione
Ammaloramento
non
imputabile a scarsa o
impropria manutenzione
Ammaloramento
non
imputabile a scarsa o
impropria manutenzione
triennale
Termoregolazione
Controllo valvole di sfiato
Annuale
e
Ripristino “tinteggiatura”
Sostituzione
valvole
Ammaloramento
Eliminazione
perdite
Ripristino
ancoraggi
Ammaloramento
Riparazione
entro ….€
Efficienza ridotta del ..% Sostituzione
Mancata efficienza
Riparazione
entro ….€
Sostituzione
Mancata efficienza
Quinquennale
Ammaloramento
e
Efficienza
Sostituzione/lavaggio filtri
Custodia parti Verifiche funzionali
rimovibili
Annuale (entro ….)
Annuale (entro ….)
Ausili didattica
Annuale (entro
35
tipo C
Proiettore tipo A
Nr
Verifica
vista
a Mensile
Custodia parti Verifiche funzionali
rimovibili
Annuale (entro
Riparazione
entro ….€
ARREDAMENTI
Mobilia in legno e Nr
assimilati
Verifica
vista
a Mensile
Attaccapanni
e Nr
altri arredi infissi
Verifica
vista
a Mensile
Verifiche funzionali
Triennali
Riparazione
piccola
falegnameria
Ammaloramento
Ripristino “tinteggiatura”
Verifiche funzionali
Quinquennale
Triennali
Riparazione
piccola
falegnameria
Ammaloramento
…………………….
……………………..
Esclusioni
Conduzione impianti amplificazione proiezione durante l’attività didattica
Impianti telefonici
Pulizia esterna corpi illuminanti
……..
……
36
Sostituzione
Mancata efficienza