Il tema delle aree pubbliche a Ladispoli è un argomento

COMUNE DI LADISPOLI
Variante Generale al Piano Regolatore Generale
3.5 GLI STANDARD E LE AREE PUBBLICHE
Il tema delle aree pubbliche a Ladispoli è un argomento particolarmente sentito
dall’Amministrazione Comunale, dalla cittadinanza e dai progettisti della Variante e per
questo motivo vi si è prestata particolare attenzione.
Il precedente piano, conformemente alla logica del periodo storico in cui è stato
elaborato, proponeva di vincolare la maggior parte di superficie possibile a destinazione
pubblica, assegnando quindi priorità alla quantità. Le ragioni che motivavano le scelte di
quel periodo erano soprattutto rivolte a controllare o meglio impedire una crescita edilizia
smisurata e devastante per il territorio e per l’ambiente. Queste scelte vincolistiche, che
non sono state una prerogativa di Ladispoli, ma che hanno riguardato anche molti altri
comuni hanno avuto alterne fortune. In alcuni casi la crescita demografica o la rendita
fondiaria hanno avuto il sopravvento in altri si è riusciti tramite queste scelte a indirizzare
la crescita dell’edificato rendendo compatibile la residenza con l’ambiente e offrendo i
necessari servizi ai cittadini.
Nel caso di Ladispoli il piano del ’78 aveva cercato di vincolare tutte le aree ancora libere
dall’edificazione a superficie pubblica ed era andato a reperire le aree necessarie al
soddisfacimento degli standard di legge in tutte le aree a margine o esterne all’edificato.
Rientrano infatti nelle superfici da destinare a spazio pubblico grandi aree esterne
all’edificato quali ad esempio l’area di Osteria Nova, l’area dell’Oasi Naturalistica del
WWF, l’area del Bosco di Palo, l’area della spiaggia. Il piano inoltre prevedeva una serie
di altre aree a destinazione pubblica interna all’edificato, ma concedeva anche la
possibilità di completamento per alcune zone quali ad esempio le zone C1 e C2 in
prossimità della ferrovia senza necessità di reperire spazi da destinare a servizio
pubblico.
La storia delle difficoltà di attuazione di queste aree destinate a spazi pubblici è ormai
nota a tutti: la carenza di risorse da parte delle Amministrazioni Comunali, la difficoltà
dell’esproprio come logica d’intervento che ha portato spesso a contenziosi e a lotte tra il
pubblico e il privato, la durata limitata nel tempo (5 anni) dei vincoli del PRG nonché
l’obbligo, una volta approvato il piano, di inserire i costi degli espropri nel bilancio
comunale entro il quinquennio con le relative conseguenze nella difficile gestione delle
limitate risorse comunali.
Nel caso di Ladispoli queste scelte hanno portato alla delibera 550 esclusivamente
indirizzata a rendere edificabili:
-
le aree pubbliche inferiori a 3.000mq destinate a standard all’interno del centro
urbano
-
le aree pubbliche eccedenti i 3.000 mq con obbligo di cessione gratuita dei mq in
esubero oltre i 3.000 (per es. terreno di 3200mq= 3.000mq edificabili e 200mq da
cedere per standard.)
RELAZIONE TECNICA E ILLUSTRATIVA
131
COMUNE DI LADISPOLI
-
Variante Generale al Piano Regolatore Generale
le aree pubbliche superiori a 6.000mq con obbligo di cessione del 50% della
superficie pubblica.
Spesso il principale appiglio a cui i soggetti privati si rivolgono nei casi di vincoli scaduti è
che l’Amministrazione Comunale può reiterare i vincoli delle aree a standard solo se
dimostrata la necessità secondo quanto previsto dal D.M. 1444/68. Nel caso di Ladispoli
la quantità di superficie destinata a spazi pubblici da PRG del 76 è sicuramente in
esubero rispetto a quella prevista dal decreto ministeriale citato.
Dalla analisi dello stato di attuazione delle aree pubbliche emerge che:
-
la parte inattuata delle aree pubbliche è piuttosto rilevante rispetto a quella
prevista;
-
molte aree di grandi dimensioni limitrofe all’edificato o non sono state attuate o
sono state attuate in difformità dalle previsioni di piano (si veda l’oasi del WWF
che certamente non può essere definita come una superficie a servizio della
residenza)
-
alcune aree interne all’edificato, anche di grandi dimensioni, sono ormai diventate
nell’idea di tutti spazi da destinare al verde pubblico e quindi in queste aree deve
essere concentrato lo sforzo dell’Amministrazione.
A queste analisi si devono aggiungere alcune riflessioni. Il modificarsi del contesto
politico, sociale ed economico ha portato ad una minore pressione del mercato della
casa: oggi, infatti, si tende più alla ristrutturazione o alla modifica dell’esistente piuttosto
che alle nuove edificazioni. La richiesta di nuove abitazioni è soprattutto dovuta
all’aumento dei nuclei familiari composti da uno o due persone invece che al fenomeno
di urbanesimo o di crescita demografica. Ciò nonostante cresce il bisogno di servizi di
prima necessità e per il tempo libero che permettano di migliorare la qualità della vita.
Disporre di servizi più efficienti distribuiti sul territorio e accessibili migliora da una parte
la qualità della vita dei cittadini e dall’altra rende più appetibile il comune per
localizzazioni di attività turistiche ricreative e per il tempo libero in grado di offrire posti di
lavoro.
Inoltre in questi ultimi anni si è andata sempre più sviluppando la possibilità di
collaborazione tra soggetti pubblici e soggetti privati nella realizzazione delle opere
pubbliche o di pubblico interesse; tra questi due soggetti è diminuita la contrapposizione
e si stanno ricercando nuove forme collaborative in cui alla pubblica amministrazione è
delegata la funzione di decisione e di controllo mentre ai soggetti privati viene
demandata la realizzazione e la gestione delle opere.
Nel tentativo di cercare di rispondere con la Variante Generale al PRG a queste
problematiche emerse i progettisti si sono posti come principali obiettivi:
RELAZIONE TECNICA E ILLUSTRATIVA
132
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Variante Generale al Piano Regolatore Generale
-
reperire la quantità di spazi da destinare a standard tale da consentire
all’Amministrazione Comunale di attuare nel decennio le previsioni della Variante
Generale al PRG;
-
reperire gli standard utilizzando come parametro di riferimento la cubatura
realizzata e da realizzare per il verde, i parcheggi e le attrezzature di interesse
collettivo, calcolare invece le scuole per la reale popolazione insediata e da
insediare;
-
reperire il maggior numero possibile di spazi da destinare a superfici pubbliche
nel centro edificato e in particolare in quella parte del territorio che è delimitato dal
mare, dai due fossi e dalla ferrovia che potremmo definire come la città
consolidata. Infatti la densità edilizia di fabbricazione di questa parte del territorio
è molto alta e non consente nuove edificazioni;
-
rendere realmente fruibili gli spazi a standard da parte della popolazione anche
con la realizzazione di percorsi pedonali e ciclabili;
-
spostare il dibattito sugli standard da un livello quantitativo, oggi da tutti
riconosciuto, a un livello qualitativo, vera scommessa della Variante.
Per raggiungere il primo e secondo obiettivo si è svolta innanzi tutto un’analisi dello stato
di fatto particolarmente dettagliata. Utilizzando lo studio svolto da Sara Nistri, società che
ha redatto la nuova cartografia del territorio comunale, sono state calcolate le cubature
realizzate edificio per edificio e sono state aggregate per isolato. Tenendo in conto le
attuali modalità d’uso degli edifici è stata quindi calcolata la popolazione teorica per
ciascun isolato. Nel calcolare questo dato sono quindi stati utilizzati i parametri previsti
dal D.M. 1444/68 secondo il quale 1 abitante occupa 80 mc di edificio nelle aree senza
presenza di commercio e a 100 mc per quelle aree con presenza di commercio a piano
terra. Questa scelta ha creato alcune differenze di calcolo con il PRG 76, fatta salva la
quantità di superficie destinata.
La situazione delle aree pubbliche si presenta, come nella maggior parte dei comuni
della Regione Lazio, con una dotazione di metri quadrati ad abitante al di sotto del
minimo di legge e soprattutto con una bassa qualità dello spazio destinato a standard.
Dal rilievo dello stato di attuazione delle aree pubbliche risultano, a livello comunale,
14,03 mq ad abitante, come da tabella di seguito allegata relativa allo stato di attuazione
delle aree pubbliche.
RELAZIONE TECNICA E ILLUSTRATIVA
133
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Variante Generale al Piano Regolatore Generale
Computo della dotazione di aree a standard per servizi pubblici di quartiere attuati
(art.3 D.M. n° 1444/1968)
ZONA
Strumenti urbanistici esecutivi
vigenti
Volumetria
Superficie
residenziale
territoriale (mq)
(mc)
Abitanti
insediati
(ab)
Superficie a
standard
(mq)
Marina di San Nicola
PdL
1.241.863
628.625
7.420
186.514
Miami
PdL
260.006
104.002
1.040
43.508
Cerreto
PdL
988.972
474.707
4.747
135.488
Campi di Vaccina
PdZ
80.800
80.800
1.010
26.580
Cerreto
PdZ
23.565
58.913
589
144
La Cantinaccia
PdZ
9.156
16.225
162
725
Fascia Aurelia
PdZ
34.968
31.990
400
1.302
Viale Italia e sottoferrovia
PPE
106.360
334.123
4.177
26.462
Vecchio centro
PPE
163.822
607.452
7.593
7.027
Centro Civico
PPE
168.800
70.500
705
118.477
Variante della Finanza
Var.
PRG
27.699
15.000
188
3.343
Olmetto Monteroni
PPE
618.000
185.400
2.318
55.620
PI
186.817
119.909
1.053
70.414
Punta di Palo
Agglomerati urbani e zone parzialmente edificate
Aree per l'istruzione
TOTALE
3.910.828
2.727.646
31.401
675.602
-
−
4.065.594
40.656
−
Sc
−
−
−
9.379
42.719
I
−
−
−
Parcheggi pubblici
Pp
−
−
−
35.211
Verde pubblico
Vp
−
−
−
248.381
TOTALE
−
4.065.594
40.656
335.690
−
6.793.240
72.057
1.011.292
Aree per attrezzature collettive
TOTALE ESISTENTE
BILANCIO (mq/ab)
RELAZIONE TECNICA E ILLUSTRATIVA
14,03
134
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Variante Generale al Piano Regolatore Generale
In questa duplice ottica di legge e stato di fatto, la Variante generale al Prg ha scelto di
dimensionare gli spazi pubblici nell’ordine di circa 24 mq/ab, garantendo nel
computo solo spazi di qualità, fruibili e prossimi agli abitanti.
Una città si “vive”, si percepisce e si rappresenta attraverso il suo spazio pubblico
pertanto più sarà qualificato, migliore sarà l’immagine della città che avremo. La
problematica degli standard è quindi stata affrontata cercando di dare risposte sia dal
punto di vista quantitativo che qualitativo e per ottenere questo duplice obiettivo si è
scelto da un lato di colmare il fabbisogno di aree pubbliche attraverso la perequazione e
dall’altro di destinare a spazio pubblico preferibilmente le aree incluse tra l’edificato
esistente e il nuovo edificato in modo da far assumere ai servizi pubblici e allo spazio
pubblico, più in genere, il ruolo di fulcro dell’aggregato urbano.
La tecnica urbanistica della perequazione prevede l’attribuzione di un indice di
fabbricabilità territoriale uniforme a tutte le proprietà che concorrono alla trasformazione
urbanistica del territorio prescindendo dall’effettiva localizzazione della capacità
edificatoria delle singole proprietà e dalla imposizione di vincoli d’inedificabilità ai fini di
una dotazione di spazi da riservare alle opere collettive.
Questo significa che i proprietari indistintamente partecipano in misura uguale alla
distribuzione dei valori e degli oneri derivanti dalla pianificazione ai fini della
trasformazione. In tal modo l’Amministrazione Comunale può disporre senza ricorrere
all’esproprio (quindi senza oneri) di un cospicuo patrimonio fondiario pubblico come
conseguenza diretta dell’attuazione del “piano perequativo”.
Gli obiettivi che l’utilizzo della perequazione, quale modalità di trasformazione di un’area,
intende raggiungere sono sostanzialmente tre:
-
la giustizia distributiva nei confronti dei proprietari dei suoli;
-
l’acquisizione delle aree pubbliche senza gravare sulle esigue casse comunali;
-
la formazione, senza la necessità di effettuare espropri, di un patrimonio di aree
pubbliche.
Garantire ai privati il diritto di edificare e alla collettività l’acquisizione gratuita di aree da
destinare a servizi significa poter intervenire, con le risorse pubbliche, per qualificare e
migliorare la città nel suo complesso.
Questa tecnica, ormai ampiamente diffusa nella pratica urbanistica, modifica il rapporto
tra proprietà e edificazione; riconosce, infatti, a ciascun proprietario una quota di
edificabilità all’interno dell’area di sviluppo indipendentemente da ciò che verrà
effettivamente realizzato sul suo terreno (edificio privato o spazio pubblico).
RELAZIONE TECNICA E ILLUSTRATIVA
135
COMUNE DI LADISPOLI
Variante Generale al Piano Regolatore Generale
Il piano prevede quindi di acquisire come patrimonio pubblico, senza aggravio sul
bilancio comunale, le aree indicate negli elaborati di piano e sinteticamente descritte
nelle tabelle seguenti.
Computo della dotazione di aree a standard per servizi pubblici di quartiere
(art.3 D.M. n° 1444/1968)
ZONA
Superficie
territoriale (mq)
Volumetria
residenziale
(mc)
Abitanti
insediati
(ab)
Superficie a
standard (mq)
186.514
Marina di San Nicola
PdL
1.241.863
628.625
7.420
Miami
PdL
260.006
104.002
1.040
43.508
Cerreto
PdL
988.972
474.707
4.747
135.488
Campi di Vaccina
PdZ
80.800
80.800
1.010
26.580
Cerreto
PdZ
23.565
58.913
589
144
La Cantinaccia
PdZ
9.156
16.225
162
725
Fascia Aurelia
PdZ
34.968
31.990
400
1.302
PPE
106.360
334.123
4.177
26.462
Vecchio centro
PPE
163.822
607.452
7.593
7.027
Centro Civico
PPE
168.800
70.500
705
118.477
Variante della Finanza
Var.
PRG
24.018
5.120
188
3.343
Olmetto Monteroni
PPE
618.000
185.400
2.318
55.620
Strumenti urbanistici esecutivi
vigenti
Viale Italia e sottoferrovia
Punta di Palo
Agglomerati urbani e zone parzialmente edificate
Aree per l'istruzione
Aree per attrezzature collettive
Parcheggi pubblici
Verde pubblico
PI
186.817
119.909
3.907.147
2.717.766
31.401
-
−
4.065.594
40.656
−
Sc
−
−
−
9.379
675.602
I
−
−
−
42.719
Pp
−
−
−
35.211
Vp
−
−
−
248.381
TOTALE
−
4.065.594
40.656
335.690
−
6.783.360
72.057
1.011.292
TOTALE ESISTENTE
BILANCIO (mq/ab)
Standard di progetto in perequazione negli agglomerati urbani
e nelle zone parzialmente edificate
70.414
1.053
TOTALE
−
TOTALE AGGLOMERATI URBANI
−
−
−
6.783.360
14,03
−
105.620
72.057
1.116.912
BILANCIO (mq/ab)
15,50
Area di sviluppo urbano Piazzale di Nazario Sauro
C1
13.629
6.815
68
7.421
Area di sviluppo urbano Giardini di via f.lli Bandiera
C2.1
3.960
3.960
40
1.660
Area di sviluppo urbano via Latina
C2.2
4.548
6.822
68
2.274
Area di sviluppo ubano via Livorno - via Napoli
C2.3
3.445
3.445
34
1.723
Area di sviluppo urbano via Mazzini
C2.4
1.990
1.990
20
995
Area di sviluppo urbano Bosco urbano
C3
245.107
122.553
1.226
99.413
Area di sviluppo urbano Olmetto nord
C4
45.696
18.278
183
13.709
Area di sviluppo urbano Parco urbano
C5
850.288
425.144
4.251
374.142
Area di sviluppo urbano Osteria Nova
C6
490.990
122.748
1.227
221.995
Area di sviluppo urbano Parco del fosso Vaccina
C7
219.674
87.870
879
84.372
Area di sviluppo urbano Rimessa Nuova nord
C8
50.902
25.451
255
10.180
Area di sviluppo urbano Rimessa Nuova sud
C9
29.322
14.661
147
5.864
C10
37.695
18.847
188
7.539
Area di sviluppo urbano Olmetto ovest
TOTALE
1.997.246
858.584
8.586
831.287
BILANCIO TOTALE
−
7.641.944
80.643
1.948.199
BILANCIO (mq/ab)
RELAZIONE TECNICA E ILLUSTRATIVA
24,16
136
COMUNE DI LADISPOLI
Variante Generale al Piano Regolatore Generale
Secondo quanto stabilito all’art.18 comma 3 della L.R.11 agosto 2009, n.21 - Misure
straordinarie per il settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale in sede di
elaborazione della Variante Generale al Piano Regolatore Vigente è necessario prevedere
che il 20% della superficie fondiaria edificabile venga ceduto oltre le cessioni
complessive per gli standard urbanistici.
La Variante ha previsto quindi l’acquisizione da parte della Pubblica Amministrazione
di circa 360.000 mq. di superficie fondiaria su cui poter realizzare circa 190.000 mc
(1.900 abitanti teorici) di volumetria per edilizia residenziale sociale pari a circa 760
alloggi.
Confrontando le previsioni di sviluppo urbanistico del Piano Regolatore del 78 e della
Variante Generale si evidenzia che il piano del 78 ha consentito l’insediamento di 72.000
abitanti ed ha attuato circa 1.000.000 di mq di standard; la Variante prevede
l’acquisizione di 1.300.000 mq di standard a fronte di uno sviluppo edilizio privato
pari a circa 6.690 abitanti (che derivano dal seguente calcolo: 8.590 abitanti insediati
totali – 1.900 abitanti insediati nell’edilizia residenziale sociale).
Segue la tavola:
P5
Progetto delle aree pubbliche
RELAZIONE TECNICA E ILLUSTRATIVA
scala 1:5.000
137
COMUNE DI LADISPOLI
RELAZIONE TECNICA E ILLUSTRATIVA
Variante Generale al Piano Regolatore Generale
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