1 immobili imprese - generalità [modalità compatibilità]

La fiscalità degli immobili
di
Lelio Cacciapaglia
La fiscalità
degli immobili
delle imprese
Imposte sui
redditi
1
Immobili
relativi a società commerciali (NO società semplici)
Gli IMMOBILI delle società commerciali (di persone e di capitali)
di proprietà
posseduti in base ad altro diritto reale (uso, usufrutto, nuda proprietà, superficie, …)
sono definiti “immobili
relativi
all’impresa”
Il reddito si determina in base ai criteri del REDDITO D’IMPRESA
3
Gli IMMOBILI
“immobili che costituiscono
beni strumentali per
l’esercizio dell’impresa”
relativi
delle società commerciali
“immobili che costituiscono
beni alla cui produzione o
scambio è diretta l’attività
dell’impresa”
IMMOBILI
IMMOBILI
STRUMENTALI
MERCE
“altri immobili”
IMMOBILI
PATRIMONIALI
Tuir
Art.90
Reddito si rileva
dal C.E.
Metodo
Catastale
4
2
I c.d. immobili “relativi”
IMMOBILI
STRUMENTALI
PER
DEST.
Categoria
catastale
Qualsiasi
categoria
PER
NATURA
B
C
D
E
A/10
IMMOBILI
MERCE
IMMOBILI
PATRIMONIO
PRO
TEMP
A
eccetto
A/10
Qualsiasi
categoria
A
eccetto
A/10
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IMMOBILI
STRUMENTALI
PER
DESTINAZIONE
PER
NATURA
PRO
TEMPORE
Tra cui:
abitazione del custode di opificio industriale
abitazione utilizzata come ufficio
terreno adibito a deposito da imprese edili
6
3
Immobile
“utilizzato
ESCLUSIVAMENTE
per l’esercizio
dell’impresa
commerciale da parte
del possessore”
E’
IMMOBILE
STRUMENTALE
PER
DESTINAZIONE
Tuir
Immobile
“utilizzato
NON E’
PROMISCUAMENTE”
Immobile
strumentale
dell’impresa
Non è
7
Categ. cat. A/10
Gruppo cat. B
Gruppo cat. C
Gruppo cat. D
Risoluzione
03/03/1989
n. 3/330
Min. Fin.
Dir. Gen.
Catasto
Immobili
“non suscettibili
di altra
destinazione
senza radicali
trasformazioni”
Gruppo cat. E
Tuir
IMMOBILI
STRUMENTALI
PER
NATURA
Anche se:
non
utilizzati
concessi in
locazione o
concessi in
comodato
8
4
Tuir
IMMOBILI
STRUMENTALI
PRO
TEMPORE
Tuir
richiama
Immobili di
civile abitazione
dati in uso ai
dipendenti
che hanno
trasferito la
residenza per
motivi di
lavoro
di proprietà dell’impresa
ubicati nel Comune di
svolgimento dell’attività
9
5
Lo scorporo dei fabbricati strumentali
La gestione in Unico
• A cura di
• Lelio Cacciapaglia
Terreno - Iscrizione in bilancio a valore > del forfait
Fabbricato industriale acquistato, al prezzo complessivo di €
1.000.000,00
Terreno
Valore civilistico
€ 100.000,00
Terreno
Valore civilistico
(Perizia, collegio sindacale,
società di revisione, etc.)
€ 400.000,00
Terreno
Valore fiscale
(30%)
€ 300.000,00
Terreno
Valore fiscale
€ 400.000,00
Il
2
1
Valore fiscale dell’immobile
Acquisto separato
dell’area e successiva
costruzione del fabbricato
strumentale
Ammortamento
Valore dell’area
=
Prezzo di acquisto
Solo sul costo di
costruzione del fabbricato
strumentale
3
Trattamento dei terreni relativi a fabbricati strumentali
Impatto sul bilancio
Detenuto in leasing
La quota capitale del canone
riferita al terreno
(20 o 30%)
va a conto economico anche
se non deducibile
Doppio binario
Civile-fiscale
(risultati di bilancio penalizzati)
Detenuto in proprietà
Si può scorporare
dall’attivo di SP la quota
riferita al terreno e
Non ammortizzarla ne
civilisticamente ne
fiscalmente
NO Doppio binario
Civile-fiscale
(risultati di bilancio più “floridi”)
4
2
Nozione di “fabbricato industriale”
Circ. n. 1
del 19/1/2007
“Nel caso di immobili all’interno dei quali si svolge sia un’attività di produzione o
trasformazione di beni, che attività diverse da questa […], l’intero immobile potrà
considerarsi industriale qualora gli spazi […] utilizzati per l’attività di produzione o
trasformazione siano prevalenti rispetto a quelli destinati ad altre attività”.
La qualificazione del fabbricato non può essere
successivamente modificata nel caso di un suo
diverso utilizzo, neanche a seguito di variazione
catastale della destinazione d’uso.
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Immobili
soggetti a scorporo
Circ. n. 1
del 19/1/2007
La norma si applica anche agli impianti e ai macchinari
infissi al suolo che costituiscono fabbricati iscritti o
iscrivibili nel catasto edilizio urbano.
Se in sede di acquisto del fabbricato, nell’unico atto o in
atti autonomi, sono indicati corrispettivi distinti per
l’area e per il fabbricato sovrastante, si effettua
comunque lo scorporo forfetario.
Circ. n. 11
Del 16/2/2007
Par. 9.3
Le disposizioni si
applicano anche alle
singole unità
immobiliari presenti
all’interno di un
fabbricato, ossia
anche per gli immobili
che non possono
essere definiti cieloterra”
6
3
Circ. n. 1
del 19/1/2007
Fabbricati
posseduti ante
Periodo
d’imposta in
corso al
4/7/2006
Fabbricati
acquisiti dal
Circ. n. 11
del 16/2/2007
Rileva l’utilizzo del bene nel periodo di imposta
precedente
Rileva l’utilizzo nel periodo d’imposta in cui è
entrato in funzione l’immobile
7
Fabbricato concesso in comodato
Comodante
Ris. n. 256
del 20/9/2007
Comodatario
Scorporo
30%
Attività produttiva
Scorporo
20%
Attività non
produttiva
E’ schiavo
8
4
I COSTI INCREMENTATIVI
Circ. n. 1
del 19/1/2007
Costo su cui applicare il 20% o 30%
è al netto
dei costi incrementativi capitalizzati
e delle rivalutazioni effettuate
Costi incrementativi
Oneri di urbanizzazione, spese per interventi di
manutenzione, riparazione, ammodernamento,
trasformazione e ampliamento che siano state
portate ad incremento del costo dei fabbricati
strumentali, sostenute successivamente all’acquisto
o alla costruzione.
Si ritiene assimilabile alla rivalutazione
l’ipotesi in cui, a seguito di un’operazione
di fusione, il relativo disavanzo venga
allocato su un fabbricato oggetto di
ammortamento
Il
9
I FABBRICATI ACQUISITI IN PRECEDENZA
Per i fabbricati acquistati nei periodi
precedenti a quello in corso al 4 luglio
2006, gli ammortamenti
precedentemente dedotti devono
essere imputati prioritariamente al
valore del fabbricato
Disposizione
abrogata
Modifica Finanziaria 2008
Il fondo va imputato il proporzione
Effetto retroattivo al 2006!
10
5
Soggetto locatore
Leasing
finanziario
Non scorpora il
terreno
(il cespite è un
“credito”)
Ris. n. 256
del 20/9/2007
Leasing
operativo
Scorpora
Il terreno
(ammortam
ento)
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Il diritto di superficie
La Proprietà superficiaria
E’ il diritto di fare e
di mantenere una
costruzione al di
sopra o al di sotto
del suolo di proprietà
altrui
Trattasi dall'acquisto
di una costruzione
già ultimata e sorta
su un terreno
rimasto di proprietà
altrui
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6
Immobile costruito su terreno con
diritto di superficie
Diritto
costituito
A TEMPO
DETERMINATO
A TEMPO
INDETERMINATO
Corrispettivo
corrisposto
Diritto
contabilizzato
UNA TANTUM
B.II.1
(Attivo patrimon.)
ONERE accessorio al
fabbricato
UNA TANTUM
Autonomamente
B.I.7
(Attivo patrimon.)
Con RATE
PERIODICHE
B.8
(Conto economico)
Ris. n. 157
del 5/7/2007
Diritto
fiscalmente
DEDUCIBILE
ex art. 102 Tuir
SCORPORO
DEL
TERRENO
NO
DEDUCIBILE
ex art. 103, c. 2 Tuir
in base alla durata
del diritto
DEDUCIBILE
per competenza
ex art. 109 Tuir
E’ assimilato all’acquisto del terreno
NO
NO
SI
13
Società di leasing acquista il diritto di superficie
Diritto
costituito
A TEMPO
DETERMINATO
A TEMPO
INDETERMINATO
Corrispettivo
corrisposto
Diritto
contabilizzato
UNA TANTUM
B.II.1
(Attivo patrimon.)
ONERE accessorio al
fabbricato
UNA TANTUM
Autonomamente
B.I.7
(Attivo patrimon.)
Con RATE
PERIODICHE
B.8
(Conto economico)
Diritto
fiscalmente
DEDUCIBILE
ex art. 102 Tuir
Ris. n. 192
del 27/7/2007
SCORPORO
DEL
TERRENO
NO
DEDUCIBILE
ex art. 103, c. 2 Tuir
in base alla durata
del diritto
DEDUCIBILE
per competenza
ex art. 109 Tuir
E’ assimilato all’acquisto del terreno
NO
NO
SI
14
7
Risoluzione n.192/E del 27 luglio 2007
e diritto di superficie
CASO: Società che detiene in leasing un immobile, costruito su un terreno sul
quale vanta un diritto di superficie a tempo determinato
Con il diritto di superficie si consente al titolare di costruire un fabbricato sul suolo
altrui (ius aedificandi) oppure di acquistare la proprietà di una costruzione già
esistente (cosiddetta proprietà superficiaria) senza però acquistare la proprietà
del suolo sul quale insiste la costruzione
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che essendo lo scorporo finalizzato ad evitare la
deducibilità del costo sostenuto dall’impresa per l’acquisto di un terreno di per
sé non ammortizzabile, la norma non trova applicazione per il diritto di
superficie a tempo determinato costituito a favore del superficiario.
In caso di acquisizione in leasing (ovvero in proprietà, R.M. n. 157 del 2007) di un
fabbricato strumentale con diritto di superficie a tempo determinato, la quota
capitale del canone di leasing è deducibile in quanto non comprensivo del valore
del terreno.
Si applica lo scorporo nel caso di diritto di superficie a tempo indeterminato.
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Immobile costruito su terreno in comodato
Ris. n. 179
del 27/12/2005
“Le opere realizzate su beni altrui vanno contabilizzate tra le
immobilizzazioni se si estrinsecano in beni materiali che hanno una loro
individualità ed autonoma funzionalità e che, al termine del periodo di uso
o comodato, possono essere rimossi dall’usuario o dal comodatario,
risultandone possibile l’utilizzo a prescindere dal bene cui accedono. Tali
beni possono essere ammortizzati facendo riferimento alle aliquote
previste dal decreto ministeriale 31 dicembre 1988, che disciplina i
coefficienti di ammortamento applicabili ai beni materiali strumentali.”.
Ovviamente il
comodatario
non scorpora nulla!
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8
Trattamento dei terreni relativi a fabbricati strumentali
se ammortamenti calcolarti sull’intero valore
Quadro F – variazione in aumento
Quadro S – dati solo segnaletici
30%
20%
Ricordarsi!
terreno
terreno
Leasing
terreno
terreno
Proprietà
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9