Con questo articolo sul contratto di sale and lease back a firma di

Con questo articolo sul contratto di sale and lease back a firma
di Alessandro Matteini, dello Studio Legale Baker & McKenzie,
parte una nuova iniziativa a cura de ilQI: la rubrica Norme
dedicata all’aggiornamento e all’approfondimento di tutte le
novità in materia legislativa, con uno sguardo a 360° sul mondo
immobiliare. Un contributo secondo noi fondamentale per tutti gli
operatori del real estate, imprescindibile per chi abbia necessità
di tenersi informato su tutte le novità di tipo fiscale, urbanistico,
contrattuale, penale, amministrativo, societario. La rubrica è
già online e quindi consultabile su il Quotidiano Immobiliare.
La Redazione
L’effetto della
clausola marciana
nel sale & lease back
di Alessandro Matteini
L’effetto della clausola marciana nel sale & lease back
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Con sentenza n. 1625 del 28 gennaio 2015, la Cassazione chiarisce il suo orientamento in materia di
requisiti per la validità (i) del contratto di sale and
lease back e (ii) del patto marciano nello stesso
usualmente incluso a garanzia della società finanziaria.
Il patto marciano è simile al patto commissorio, in
quanto consente al creditore di appropriarsi del bene
in caso di inadempimento del debitore ma se ne distingue poiché presuppone che:
persona
(i) si proceda a una previa stima indipendente e
imparziale del bene stesso;
(ii) il creditore sia tenuto al pagamento in favore del
debitore dell’importo eccedente l’entità del
credito.
alessandro
matteini
Sono queste previsioni a fare la differenza tra un patto commissorio nullo e un patto marciano valido.
Ai fini della validità del patto marciano, secondo la
Cassazione, è necessario che, nel contratto stesso,
“siano stati previsti dei meccanismi oggettivi e procedimentalizzati” che permettano la verifica della
congruenza tra (i) valore del bene oggetto di garanzia (che verrebbe definitivamente acquisito dal creditore) ed (ii) entità del credito.
società
Tuttavia – affermano i giudici di legittimità – non
avrebbe tale effetto salvifico la verifica del “giusto
prezzo” effettuata al momento della conclusione del
contratto: l’accertamento deve essere effettuato in
occasione dell’inadempimento da parte del debitore mediante un procedimento avente tempi certi e
modalità definite. Inoltre, la valutazione dovrà esse-
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re imparziale tramite l’impiego di parametri oggettivi
automatici oppure dovrà essere affidata a persona
indipendente ed esperta la quale a detti parametri
faccia riferimento. Quanto precede nell’ottica di assicurare una corretta determinazione del quantum
dell’eventuale differenza da corrispondersi all’utilizzatore.
Le parti potranno poi prevedere diverse modalità
concrete di stima, purché – precisano i giudici di legittimità – siano rispettati i requisiti sopra indicati.
L’essenziale è che risulti, dalla struttura del patto,
che le parti abbiano in anticipo previsto che, nella
sostanza dell’operazione economica, il debitore perderà eventualmente la proprietà del suo bene per un
prezzo giusto, determinato al tempo dell’inadempimento, perché il surplus gli sarà restituito.
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I giudici di legittimità sembrano inoltre affermare
che non sia necessario che la clausola marciana subordini, altresì, alla condizione del pagamento della
differenza, l’acquisizione della disponibilità del bene
da parte del creditore: infatti, al fine di non ricadere
nel divieto ex art. 2744 c.c., la clausola marciana può
essere articolata prevedendo che all’inadempimento
il bene passi al creditore, ma che l’effetto traslativo
della proprietà si verifichi solo ove sia corrisposta l’eventuale differenza.
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Alla luce di quanto precede, la sentenza n. 1625/2015
afferma quindi che il patto marciano, se impostato
nel rispetto delle previsioni sopra delineate, tutela
sufficientemente il debitore e consente di superare
profili di possibile illiceità del sale and lease back per
violazione dell’art. 2744 c.c.
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