Acquistare una casa

Acquistare una casa
L’acquisto di una casa è sempre un passaggio importante della nostra vita. Così come la vendita di
un immobile sigla momenti densi di significato: dall’investimento, alla trasformazione del
patrimonio, dalla necessità ai cambiamenti generazionali. In tutti e due i casi l’acquisto o la vendita
di un immobile non sono cose da prendere alla leggera.
Si tratta infatti di operazioni estremamente complesse e dense di insidie, che non possono essere
affrontate senza i consigli di un esperto. Siete in grado di sapere quali siano i diritti e gli obblighi
tanto del venditore quanto dell’acquirente? E, soprattutto, avete le cognizioni giuridiche adatte per
evitare spiacevoli sorprese sia che vendiate sia che acquistiate un immobile?
Proprio per garantire il più elevato livello di sicurezza e serietà nell'acquisto di beni di così rilevante
valore, quasi tutti gli ordinamenti delle moderne nazioni hanno riservato ad una particolare figura
giuridica il compito di assicurare il buon esito dell'investimento: il notaio. Figura connotata dalle
caratteristiche di indiscutibile serietà, assoluta imparzialità e considerevole preparazione tecnica.
Con il suo intervento, il notaio, infatti, ponendosi in situazione di terzietà rispetto al venditore ed
all'acquirente, garantisce tanto l'uno che l'altro, assumendo su di sé la piena, incondizionata e,
soprattutto, gravosissima responsabilità in merito alla positiva conclusione sotto ogni punto di vista,
della compravendita.
Proprio per questi motivi egli è in grado di fornire tutte le informazioni utili o necessarie per il buon
esito dell’affare.
Il notaio ha esperienza e capacità professionali tali da poter dare tutte le spiegazioni relative ai diritti
ed agli obblighi delle parti nella compravendita, garantendo la protezione ed il completo
soddisfacimento degli interessi e delle aspettative di entrambe.
E’ importante, dunque, rivolgersi al notaio per venire a conoscenza delle insidie, tanto per chi
vende tanto per chi acquista, che possono nascondersi dietro una (apparentemente) banale
compravendita.
Insidie che, quantunque non lo si creda, si presentano sin dal momento della iniziale decisione di
vendere o di acquistare.
Siete, per esempio, a conoscenza delle considerevoli conseguenze legali derivanti da una semplice
firma su una semplice proposta (per lo più irrevocabile) di acquisto o di vendita?
Avete idea dei vincoli e degli obblighi che possono nascere dalla sottoscrizione di un contratto
preliminare, sia pure redatto privatamente?
E’ importante quindi muovere i primi passi nel difficile mondo della compravendita immobiliare
con il piede giusto: lasciatevi guidare dal vostro notaio di fiducia, il quale sarà in grado, non solo di
farvi raggiungere con soddisfazione e sicurezza il vostro obiettivo, ma vi consiglierà anche le
migliori soluzioni sotto il profilo fiscale.
Il ruolo del notaio
Il notaio è nel contempo un pubblico ufficiale che rappresenta lo Stato, nonché un professionista
esperto nel campo giuridico.
È nominato dal Ministero della Giustizia ed è assegnato dallo stesso ad un singolo Comune,
potendo tuttavia, ove richiesto, esercitare le sue funzioni in tutto il territorio del Distretto in cui è
ubicata la sua sede di assegnazione, che, approssimativamente, coincide con quello della Provincia.
Nonostante sia dunque “fisicamente” ancorato al territorio di sua competenza, ogni notaio può,
sempre restando nella sede assegnata, esercitare il suo ministero relativamente ad immobili ovunque
posti sul territorio nazionale: a titolo esemplificativo le parti di una compravendita di un immobile
sito a Palermo possono comunque recarsi presso un notaio di Torino affinché lo stesso provveda
alla stipula del contratto.
La scelta del notaio è assolutamente libera e rimessa alla discrezionalità delle parti: tuttavia
nell’ambito delle compravendite immobiliari la scelta del notaio è in genere riservata alla parte
acquirente essendo la stessa onerata del pagamento dei compensi spettanti al notaio, salvo diverso
accordo.
Diritti e Obblighi
Dalla compravendita di un immobile nascono per entrambe le parti tanto dei diritti quanto degli
obblighi. A fronte infatti di alcuni diritti in capo ad un contraente, corrispondono eguali obblighi a
carico della controparte, cosicché sia il venditore che l’acquirente si trovano coinvolti in un
reciproco vincolo di pretese da veder soddisfatte e doveri da rispettare.
Se alcuni di questi diritti/obblighi, quali il pagare/ricevere il prezzo e il consegnare/ricevere
l’immobile, sono, per comune sentire, così ovvi e scontati, altri risultano ai più meno noti,
quantunque rivestano una pari rilevanza e dignità.
Esaminiamone alcuni dai contrapposti punti di vista del venditore e dell’acquirente.
Venditore
Diritti – Il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del
contratto di vendita l’intero importo del prezzo convenuto. E’ frequente che il venditore abbia già
ricevuto un anticipo di detto prezzo, in genere a titolo di caparra: avrà, pertanto, diritto in tal caso
alla somma dovuta per differenza, ossia al saldo del prezzo di vendita. E’ facoltà del venditore
concedere una dilazione di pagamento all’acquirente, con o senza previsione del pagamento degli
interessi.
Sta alla discrezionalità del venditore (in base anche alla fiducia che nutre verso la controparte)
chiedere ed ottenere dall’acquirente garanzie per il buon esito del pagamento dilazionato del prezzo.
Queste le alternative: semplice menzione in atto della dilazione di pagamento; emissione di
cambiali con o senza garanzia ipotecaria; iscrizione di ipoteca legale; riserva di proprietà sino al
pagamento dell’ultima rata di prezzo. Stante la complessità dell’argomento e soprattutto la necessità
di una valutazione in relazione al singolo caso concreto, si consiglia di rivolgersi al notaio il quale
suggerirà la migliore soluzione per la tutela del vostro diritto.
Un accenno, infine, alle modalità di pagamento: essendo vietata dalla legge la circolazione di
denaro contante per importi superiore ad Euro 12.500, l’alternativa si pone in sostanza tra assegni
circolari non trasferibili (ossia emessi dalla banca, con garanzia dell’esistenza della copertura),
bancari o postali non trasferibili (privi della garanzia suddetta) e bonifico bancario (molto spesso il
vero e proprio bonifico è preceduto da un mandato irrevocabile dato alla banca dal compratore di
corrispondere quella data somma di denaro al venditore).
Obblighi e compiti – Il venditore ha innanzitutto l’obbligo di consegnare l’immobile venduto nello
stato di fatto in cui si trova, libero da persone e cose , all’acquirente al momento del contratto
notarile di compravendita, contestualmente al saldo del prezzo, dunque. E’ sua facoltà, comunque,
di consentire al futuro acquirente di immettersi nell’immobile anche prima del vero e proprio
passaggio di proprietà, fermo restando che essendo egli ancora proprietario del bene ne è come tale
sempre responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale.
Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile ceduto
o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo. Il venditore ha l’obbligo di
comunicare con apposito modulo all’autorità locale di P.S. (Polizia di Stato o, in mancanza,
Sindaco) entro 48 ore dalla consegna, la cessione della proprietà del fabbricato, indicando le
generalità dell’acquirente. Il venditore infine: ha l’obbligo di indicare al notaio gli estremi della
concessione edilizia del fabbricato venduto; di produrre tutta la documentazione amministrativa in
caso di condono edilizio; presentare il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune
competente in caso di alienazione di terreni; di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della
cosa; di pagare tutte le spese condominiali, anche solo deliberate, sino alla data di vendita salvo
patto contrario; di pagare l’I.C.I. sino a tutto il mese di vendita, nel caso in cui il trasferimento
avvenga decorsi già 15 giorni del mese stesso, altrimenti sino al mese precedente a quello di
conclusione del contratto nel caso ciò avvenga nei primi 15 giorni.
Acquirente
Diritti - Il compratore ha anzitutto il diritto di ricevere dal venditore la consegna dell’immobile al
momento del contratto notarile di compravendita, contestualmente al pagamento del prezzo, nello
stato di fatto conosciuto, con gli eventuali accessori pattuiti, libero da persone e da cose.
E’ lecito da parte dell’acquirente richiedere in anticipo rispetto al trasferimento definitivo, la
consegna del bene: tuttavia non è suo diritto ottenerla, essendo rimessa alla discrezionalità del
proprietario consentirla (non solo in quanto non saldato ancora il prezzo, ma stante anche la
perdurante responsabilità civile, penale, amministrativa e fiscale in capo al venditore connessa al
fatto della proprietà).
E’ viceversa anche possibile per il compratore al fine di agevolare il venditore rinviare la consegna
dell’immobile ad un momento successivo alla stipula del contratto definitivo, pur essendo
consigliabile, in tale ipotesi, fissare un termine ultimo nell’atto stesso, con previsione di
un’eventuale penale in caso di ritardo.
L’acquirente ha diritto: di ricevere dal venditore tutta la documentazione relativa all’immobile (ad
esempio in merito ai condoni edilizi e in merito a ricevute di pagamento delle spese condominiali o
di eventuali mutui gravanti sull’immobile); di essere garantito dal venditore sia dall’evizione che
dai vizi del bene; di ottenere dal venditore tutte le informazioni utili relative all’immobile.
Obblighi - Obbligo principale dell’acquirente è ovviamente quello di pagare il prezzo pattuito al
venditore al momento della sottoscrizione del contratto di acquisto. Nell’ipotesi di anticipato
versamento di una somma a titolo di acconto o caparra vi sarà ovviamente l’obbligo di versare la
differenza, ossia il saldo prezzo. E’ lecito per l’acquirente richiedere una dilazione di pagamento,
ma non è suo diritto ottenerla dal venditore, essendo rimessa alla discrezionalità di quest’ultimo
concederla: l’obbligo di pagare integralmente il prezzo, nasce, infatti, in capo al compratore con
l’acquisto e la consegna del bene (per eventuali forme di garanzie connesse alla concessione della
dilazione si rinvia a “Venditore- Diritti”).
A proposito della consegna del bene, è invece, facoltà dell’acquirente non saldare interamente il
prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga:
rientra, nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni
possibili (pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine
ultimo per il rilascio dell’immobile; previsione di una penale; pagamento del saldo prezzo solo alla
consegna: in tale ultimo caso sarà, però, necessario dopo il contratto di compravendita, un ulteriore
atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo
il saldo prezzo dell’acquirente, rilascia a quest’ultimo ricevuta liberatoria (quietanza, appunto) del
pagamento del prezzo di vendita.
Insidie
Nella compravendita di un immobile, sin da quelle che abbiamo definito come fasi che precedono
l’atto definitivo, il notaio svolge una funzione piuttosto delicata ed importante: quella di verificare
che effettivamente il venditore possa liberamente vendere quel bene e che l’acquirente, a sua volta,
possa liberamente acquistarlo. A mero titolo esemplificativo, e solo per citare alcuni degli aspetti di
maggior rilevanza, il notaio svolge la funzione di assicurare la certezza dell'identità personale delle
parti (in altre parole che il venditore e, quindi, proprietario di quell'immobile sia proprio quel
venditore e proprietario); di garantire la piena proprietà, titolarità e disponibilità in capo a chi cede,
di quel dato immobile nonché la sua completa libertà da ipoteche, pignoramenti ed ogni altro genere
di vincoli o limitazioni; ha il compito di accertare che il venditore sia stato soddisfatto ed abbia così
ricevuto dall'acquirente il corrispettivo pattuito e che, nel contempo, l'acquirente abbia ricevuto dal
venditore le tanto desiderate chiavi della nuova casa, potendo così (finalmente) entrare veramente in
possesso della stessa; consigliare, infine, al meglio il compratore (nonché il venditore, come meglio
si spiegherà ...), per quanto concerne il profilo fiscale, suggerendo le soluzioni migliori e più
vantaggiose da un punto di vista economico in considerazione della concreta situazione.
E questi sono solo alcuni dei molteplici ed importantissimi compiti che il notaio, nella sua duplice
veste di libero professionista e pubblico ufficiale, è chiamato a compiere allorquando viene investito
dell'incarico di curare l'intero iter di una compravendita immobiliare; iter alquanto lungo e laborioso
che vede nella conclusione e nella sottoscrizione del contratto definitivo soltanto una sua fase,
seppur centrale ed emblematica, rappresentando, infatti, in sostanza, la stipulazione dell'atto
notarile, il lato esteriore (la punta dell'iceberg si potrebbe metaforicamente dire!) di tutto l'oscuro
ma fondamentale lavoro compiuto dal notaio (lavoro che peraltro non è destinato a terminare affatto
con la redazione e la firma del contratto, ma che continua, con pari intensità ed importanza, anche
successivamente, per il compimento di altri rilevanti adempimenti quali la registrazione, la
volturazione e soprattutto la trascrizione del contratto).
Non sempre il proprietario di un bene può vendere lo stesso quando e come vuole e così pure non
tutti i soggetti possono liberamente rendersi acquirenti di un bene: può accadere infatti che vi siano
dei vincoli o dei limiti che ne permettano la vendita o l’acquisto solo dopo aver compiuto una serie
di formalità.
Disponibilità
- Se il coniuge vuole vendere un immobile, occorrerà verificare se vi sia o meno la necessità del
consenso dell’altro coniuge (vedere "Un caso particolare");
- se un minore o un interdetto sono proprietari di un bene, occorre l’autorizzazione del giudice alla
vendita e l’intervento del loro tutore o del genitore o del legale rappresentante; la stessa cosa accade
in caso di acquisto da parte loro;
- se il bene ereditario è in comunione tra i diversi coeredi, per venderne la propria quota occorre
prima “offrirlo” agli altri comproprietari e, solo se questi non accettano di acquistarlo, la si può
cedere a soggetti che non fanno parte della comunione;
- per la vendita di un terreno agricolo, se i confinanti o i soggetti insediati sullo stesso sono
coltivatori diretti, occorre comunicare ad essi l’intenzione di vendere il bene e, solo se questi
rifiutano di acquistarlo, lo si può vendere, alle stesse condizioni comunicate, a terzi estranei;
- per vendere un immobile non abitativo concesso in locazione, occorre prima offrirlo in vendita
all’inquilino; in taluni casi anche gli appartamenti ad uso abitazione, possono essere sottoposti ad
un tale tipo di regime;
- se acquirente o venditore di un bene è una società, sia essa di persone o di capitali, o un ente in
genere, occorre che all’atto intervenga il soggetto che ha potere di rappresentare la società e di
compiere acquisti o vendite per conto della stessa, previa (eventuale) autorizzazione dell’organo
interno competente;
- se un immobile rientra nell’ambito dell’edilizia economica popolare o “pubblica” in genere, vi
possono essere innumerevoli limiti per la vendita/l’acquisto dello stesso (prezzo vincolato, divieto
temporaneo di alienazione, requisiti soggettivi del compratore, durata temporanea della proprietà,
preventive autorizzazioni).
Libertà
- Se l’immobile è classificato come “bene culturale” o se è soggetto a particolari vincoli artisticopaesaggistici occorre, in determinate circostanze, l’autorizzazione delle competenti autorità affinché
possa essere venduto ed è soggetto alla prelazione all’acquisto da parte della soprintendenza;
- può accadere che sul bene gravino delle cosiddette formalità (di solito delle ipoteche) che non lo
rendano totalmente “libero”; il notaio è in grado di verificare l’esistenza di tali circostanze e di
consigliare le relative soluzioni;
- altre volte il bene il bene può essere gravato da una servitù (assai diffusa è quella che consente il
passaggio, pedonale o con mezzi, a favore del proprietario del ben e confinante sul bene oggetto
della vendita) che ne possa impedire un godimento pieno e completo: è importante conoscere già
prima di impegnarsi alla vendita o all’acquisto se esistano o meno tali tipi di gravami.
Regolarità
- Quando si vende un immobile (appartamento, garage, locale commerciale, etc.) occorre sempre
verificare la sua regolarità dal punto di vista edilizio e cioè l’esistenza di licenze per la sua
costruzione o di concessioni per eventuali lavori successivamente eseguiti (è il caso, spesso, di
lavori eseguiti senza autorizzazione ma successivamente “condonati” con concessione edilizia in
sanatoria);
- per i terreni è sempre importante verificare la “natura” degli stessi (se siano cioè agricoli,
edificabili oppure se sugli stessi vi siano dei vincoli paesaggistici, archeologici o di altro tipo)
attraverso il Certificato di Destinazione Urbanistica e controllare che l’eventuale frazionamento del
terreno sia stato approvato secondo legge;
- per ogni tipo di immobile è necessario controllare la sua regolarità catastale;
- per i fabbricati è fondamentale accertarsi che la destinazione d’uso dello stesso sia conforme a
quella progettuale ed a quella catastale.
Un caso particolare
Acquisto/Vendita dei coniugi
A seguito del matrimonio, in mancanza di esplicita e contraria dichiarazione al momento della
celebrazione, i coniugi si trovano in regime di comunione legale dei beni, essendo quindi questo il
regime legale ed automatico vigente dal 20/9/1975 nel nostro ordinamento.
Ciò significa che qualunque acquisto un coniuge effettui in costanza di matrimonio rientra in
comunione legale (ossia, in parole povere, in comproprietà) con l’altro. Sono esclusi per legge (e
per considerare i casi più importanti) solo gli acquisti per donazione o per successione a causa di
morte ed ovviamente quelli effettuati anteriormente al matrimonio.
La nostra legislazione consente altresì che possano non rientrare in comunione con il coniuge i beni
acquistati nei seguenti casi:
- beni di uso strettamente personale e loro accessori (art. 179 lett. c) c.c.);
- beni che servono all’esercizio della professione esclusi quelli destinati alla conduzione di una
azienda che è in comunione tra i coniugi (art. 179 lett. d) c.c.);
- beni acquistati con il presso del trasferimento o lo scambio dei beni personali elencati nell’art. 179
c.c. purché ciò sia espressamente dichiarato nell’atto di acquisto (art. 179 lett. f) c.c.). E’ tuttavia
necessario in tali ipotesi che il coniuge non acquirente intervenga nel contratto per confermare
l’esclusione dalla comunione del bene così acquistato.
Nell’ipotesi in cui i coniugi siano sin dal matrimonio in separazione dei beni (per scelta al momento
della celebrazione) o stipulino una convenzione matrimoniale, dopo il matrimonio, con la quale
scelgono il regime di separazione beni, non sussisterà alcun problema per gli acquisti: ogni coniuge
sarà il solo ed esclusivo titolare del bene acquistato successivamente.
Per quanto riguarda, invece, le vendite, per sapere se un dato bene è di proprietà solo del formale
intestatario o anche del suo coniuge, bisogna aver riguardo sempre al regime patrimoniale tra essi
esistente, e, in caso di comunione legale, all’epoca dell’acquisto nonché al suo titolo di
provenienza.
Per sapere se un bene ricade oppure no nella comunione tra i coniugi, non esitate: rivolgetevi al
notaio!
Proposte
La proposta di vendita o di acquisto è un documento che le parti possono firmare prima della
compravendita vera e propria. Essa consiste, rispettivamente nella manifestazione della volontà di
vendere fatta dal proprietario del bene ad un probabile acquirente o nella manifestazione della
volontà di acquisto fatta da un possibile acquirente al proprietario del bene: in entrambi i casi con
l’accettazione della proposta, quantunque non lo si creda, il contratto di compravendita è
perfezionato e vincolante per entrambe le parti.
Di solito, inoltre, la proposta, sia essa d’acquisto sia essa di vendita, è irrevocabile: il proponente si
obbliga cioè a mantenerla ferma per un certo periodo di tempo durante il quale, anche se volesse
revocarla, perché magari ha cambiato idea, non può farlo o, se lo fa, ciò non ha alcun effetto.
Contrariamente a quanto si possa comunemente credere, non è poi così facile quindi, un volta
firmata la proposta, poter retrocedere dalla stessa, imponendo detta proposta degli obblighi alle parti
che l’hanno sottoscritta.
Per questi motivi è importante, prima di apporre la propria firma su un qualsiasi documento
riguardante la compravendita di un immobile, consultare il notaio.
Egli saprà darvi tutte le informazioni necessarie sulla natura del documento da firmare e sul
contenuto del documento, al fine di evitarvi spiacevoli sorprese.
Contratti preliminari
Accade di frequente che, visionato e scelto l’immobile da acquistare si arrivi ad un sostanziale
accordo con la controparte, seppur non ancora formalizzato per iscritto.
E' consigliabile allora, sin da questo momento, rivolgersi al notaio ancora prima della firma del
contratto preliminare di compravendita (il cosiddetto compromesso).
Con il contratto preliminare, infatti, entrambi i contraenti si obbligano a stipulare, entro una certa
data ed a date condizioni, il contratto definitivo di compravendita. Nascendo così da tale accordo
preliminare (seppur concluso privatamente) degli impegni giuridicamente validi e pienamente
vincolanti per le parti (e come tali addirittura eseguibili forzatamente con l'intervento del Giudice).
Si comprende chiaramente, quindi, come sia opportuno effettuare tutta quella serie di controlli ed
accertamenti di cui si parlava poc'anzi (piena titolarità in capo a chi vende, libertà dell'immobile da
ogni genere di vincoli e pesi, regolarità catastale ed urbanistico-edilizia) anteriormente alla
sottoscrizione del cosiddetto compromesso, il quale, si ripete, non solo vincola legalmente i
contraenti quantunque redatto privatamente, ma anche in quanto di prassi comporta per il futuro
acquirente il contestuale versamento di una somma di denaro (spesso anche ingente) a titolo di
anticipo del corrispettivo finale pattuito affidandosi, dunque, immediatamente al notaio, si ha la
possibilità di avere un quadro giuridico completo della situazione, si ottengono informazioni e
consigli preziosi per il positivo esito della compravendita, e si evita così, in sostanza, il rischio di
concludere contratti preliminari (con conseguente assunzione di impegni e versamento di somme)
che probabilmente non si sarebbero sottoscritti affatto ove si fosse conosciuta con completezza la
situazione o non si sarebbero comunque conclusi a quelle condizioni e con quei termini.
Con il suo intervento il notaio, riversa su entrambe le parti, in posizione di imparzialità (a garanzia
quindi anche del futuro venditore stesso) la sua preparazione giuridica, consigliando le migliori
soluzioni per la fattispecie concreta effettuando tutti i controlli e le verifiche del caso (comunque
necessarie in previsione del successivo contratto definitivo), redigendo egli stesso il contratto
preliminare ed in tal modo talvolta anche conciliando e mediando, ove possibile, le divergenti
posizioni delle parti (ad esempio in merito ad anticipi del corrispettivo, alla fissazione del termine
finale per la stipula dell'atto definitivo - ben conoscendo egli, una volta valutata l'intera fattispecie, i
tempi tecnici necessari per addivenire alla stipula finale - alla consegna delle chiavi, tanto per citare
alcuni dei punti più delicati e statisticamente più dibattuti tra i contraenti).
Quantunque oggi, quindi, sia alquanto frequente che le agenzie immobiliari oltre a svolgere la
consueta attività di mediazione, curino anche la redazione e la stipulazione del contratto di
compromesso, appare in genere consigliabile prima rivolgersi al notaio di fiducia per il cui
ministero ci si avvarrà per il contratto definitivo, al fine di ottenere dallo stesso, previa esibizione
della minuta del contratto preliminare da sottoscrivere, tutte le informazioni ed i suggerimenti del
caso, come sopra evidenziati.
Con una legge del 1997 è stata resa possibile la trascrizione dei contratti preliminari purché risultino
da atto pubblico o da scrittura privata autenticata (è quindi indispensabile “l’intervento” del notaio)
ed i cui effetti cessano e si considerano mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta dalle
parti per la conclusione del contratto definitivo, ed in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione
predetta, non sia eseguita la trascrizione del definitivo.
La trascrizione del preliminare pone l’acquirente al riparo da ogni vicenda pregiudizievole che
colpisca l’immobile (ad esempio: ipoteche o pignoramenti) nel lasso di tempo tra preliminare e
definitivo; persino in caso di fallimento del venditore, la trascrizione del preliminare rende molto
più agevole recuperare in tutto o in parte le somme versate.
Il notaio saprà darvi tutte le informazioni necessarie sulla natura del documento da firmare e sul
contenuto del documento, al fine di evitarvi spiacevoli sorprese.
Contenuto della proposta e del preliminare
Ecco, a titolo esemplificativo i requisiti che vanno inclusi in una proposta di vendita o acquisto e in
un preliminare di compravendita:
- la precisa descrizione del bene o dei beni;
- l’esatta individuazione del proprietario e dei proprietari e dell’acquirente o degli acquirenti;
- le obbligazioni del venditore e dell’acquirente;
- il prezzo della vendita e le modalità di pagamento;
- le condizioni della compravendita e le garanzie della stessa;
- i documenti di provenienza del bene o dei beni;
- l’indicazione della presenza di eventuali formalità ipotecarie;
- la decorrenza del possesso del bene o dei beni.
Il notaio sa quali sono gli elementi che una “buona” proposta o un “buon” preliminare devono
contenere, nell’interesse sia della parte che intende vendere sia di quella che intende acquistare.
Compravendita
In generale la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una
cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo; più genericamente si
può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta
venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte
del pagamento del prezzo pattuito.
Il nostro ordinamento giuridico, in considerazione dell’estrema importanza della proprietà
immobiliare, non solo esige che l’accordo delle parti rivesta la forma scritta, ma richiede anche
l’osservanza di talune regole essenziali, la presenza di alcuni requisiti fondamentali ed il contestuale
adempimento di alcuni obblighi particolari.
Proprio per questi motivi e soprattutto al fine di tutelare l’elevato valore della posta in gioco, si è
affidato il compito di curare le compravendite immobiliari al notaio, nella sua duplice veste di
pubblico ufficiale e di esperto professionista in campo giuridico, il quale potrà anche suggerire
soluzioni alternative più idonee al raggiungimento del risultato sperato in relazione al singolo caso
concreto.
Forma
La compravendita può essere giustamente considerata come l’atto notarile per eccellenza, anche in
considerazione tra l’altro di tutti gli adempimenti che la legge pone a carico del notaio a seguito
della sua stipula (solo per citare i più rilevanti: registrazione, volturazione, trascrizione,
comunicazioni alle competenti autorità previste dalla legge …).
E’ il notaio che redige il contratto, dopo aver indagato la volontà delle parti e dopo aver reperito
tutte le informazioni utili ed effettuato tutti i necessari controlli per il buon esito della
compravendita.
E’ sempre il notaio che dà lettura del contratto alle parti, le quali possono anche non essere tutte
contestualmente presenti: è possibile, infatti, l’intervento dei contraenti anche in momenti separati;
valuterà il notaio (il quale sarà presente comunque e sempre) la necessità, l’opportunità e la
giuridica ammissibilità di tale possibilità.
Se le parti lo richiedono o il notaio lo ritiene opportuno, se non addirittura necessario (è l’ipotesi
dell’analfabeta o del non vedente), possono assistere alla lettura dell’atto anche due testimoni, non
parenti né interessati alla compravendita.
Le sottoscrizioni delle parti, eventualmente dei testimoni, ed infine del notaio rappresentano senza
dubbio il suggello finale, il momento più emblematico e giustamente più importante (soprattutto
sotto il profilo emotivo) della compravendita.
La legge notarile richiede una vera e propria sottoscrizione col nome e cognome (ossia una firma
per esteso, chiara e leggibile): non è quindi un vezzo del notaio richiedere ciò.
Se una parte non potesse o non sapesse sottoscrivere, oltre alla necessaria e contestuale presenza di
tutte le parti ed anche dei testimoni, è sufficiente che la parte dichiari la ragione che legittima tale
impossibilità.
Requisiti (contenuto)
Nel contratto di compravendita sono riportate le generalità anagrafiche tanto del venditore che
dell’acquirente, la descrizione dell’immobile oggetto del trasferimento, con l’indicazione della sua
ubicazione, della sua natura, e dei suoi confini nonché la sua identificazione catastale ed alcune
obbligatorie informazioni a livello urbanistico-edilizio.
Naturalmente è indicato il prezzo di acquisto dell’immobile e le sue modalità di pagamento (ossia
se è stato già pagato o viene pagato contestualmente, con conseguente rilascio di quietanza da parte
del venditore oppure se vi è una dilazione nel pagamento); è riportato se la consegna dell’immobile
sia già avvenuta (e le tanto sospirate chiavi consegnate!), oppure avvenga contestualmente o debba
avvenire entro e non oltre una certa data (eventualmente prevedendo una penale in caso di ritardo);
vi è la prestazione della garanzia da parte del venditore in merito alla piena disponibilità e libertà
del bene o, viceversa, l’indicazione degli eventuali vincoli o gravami e delle modalità di estinzione
e cancellazione dei medesimi; nonché infine, possono essere inseriti tutta una serie di specifiche
pattuizioni, variabili di caso in caso, sulla base di quanto richiesto dal contraente e consigliato dal
notaio, in genere onde evitare possibili future discussioni (a titolo esemplificativo, si pensi alla
ripartizione delle spese condominiali, sull’eventuale cessione, unitamente all’immobile, anche di
alcuni mobili o accessori dello stesso; alla previsione di deroghe o ampliamenti delle garanzie
tradizionali ...).
E’ comunque compito del notaio di indagare la volontà delle parti e tradurla nella migliore
formulazione giuridica, al fine di soddisfare paritariamente i contrapposti interessi delle parti.
Alternative (alla compravendita)
La compravendita differisce sostanzialmente dalla permuta, dalla donazione e dalla divisione.
Con la permuta, infatti, si ha il reciproco trasferimento di determinati immobili da un proprietario
all’altro: si verifica, in sostanza, uno scambio tra un immobile con un altro, scambio che può
tuttavia essere accompagnato anche dalla dazione di una somma di denaro a titolo di conguaglio,
allorquando vi sia diversità di valori tra gli immobili permutati:
Con la donazione si assiste sempre, come nella compravendita ad un trasferimento immobiliare, ma
manca un corrispettivo: ossia l’originario proprietario del bene non riceve alcun prezzo
dall’acquirente, intendendo beneficiarlo gratuitamente, per spirito di liberalità.
Con la divisione, infine, più soggetti comproprietari indivisamente di più immobili decidono di
assegnarsi in proprietà esclusiva i singoli beni, sciogliendo così la comunione tra essi esistente: non
si verifica, quindi alcun passaggio proprietà, ma si assiste soltanto alla concentrazione della propria
titolarità su uno specifico immobile (o su una determinata parte di esso).
Al pari della permuta, anche nella divisione vi possono essere dei conguagli a carico di alcuni
condividenti ed a favore di altri, allo scopo di compensare eventuali disuguaglianze di valori tra i
beni assegnati.
Profilo fiscale
Al momento dell'acquisto di un immobile, la legislazione tributaria italiana prevede il pagamento di
determinate imposte e tasse, da pagarsi in genere contestualmente alla stipula del contratto notarile
di compravendita, nelle mani del notaio che svolge, dunque, il “gravoso” compito di esattore delle
tasse.
Tali imposte sono quasi ormai esclusivamente a carico dell’acquirente; sussistono comunque alcuni
importanti aspetti fiscali che riguardano il venditore.
Acquirente (imposte per l’acquisto)
La disciplina normativa che regola tale fattispecie è alquanto complessa e può essere
schematicamente semplificata, avendo riguardo ad un profilo soggettivo e ad uno oggettivo.
Sotto il primo punto di vista, è opportuno sottolineare come due siano i principali tipi di imposta
correlati alla compravendita immobiliare: l'imposta di registro (e le relative imposte ipotecarie e
catastali) e l'IVA.
L'applicazione dell'una o dell'altra imposta è direttamente connessa con la qualificazione soggettiva
della parte venditrice: l'IVA si applica, infatti, in generale e salvo alcune particolari esclusioni, a
tutte le vendite effettuate da imprese, chiunque sia l'acquirente; l'imposta di registro si applica,
invece, in tutte le ipotesi in cui il venditore sia un soggetto privato non imprenditore nonché in
alcuni particolari casi di vendita da parte di imprese, in considerazione del genere di bene
compravenduto (profilo oggettivo).
L'applicazione di un tipo di imposta preclude quindi l'applicazione dell'altro.
Nell'ambito di ogni tipo di imposta, vi è poi una diversificazione di aliquote (ossia della percentuale
di tassazione da calcolare sul valore dichiarato) in considerazione anche qui, della natura del bene e
del soggetto (questa volta) acquirente (e di eventuali particolari agevolazioni che lo stesso può
richiedere).
Schematicamente ed esemplificando si può così sintetizzare:
- vendita da impresa costruttrice: IVA (4%-10%-20%) (salvo terreni agricoli);
- vendita da imprese diverse: IVA (4%-10%-20%) (se immobili non abitativi e terreni edificabili
altrimenti imposta di registro);
- vendita da privati: imposta di registro (3%-10%-11%-18%) (in considerazione della natura del
bene).
Agevolazioni (acquisto della cosiddetta prima casa di abitazione)
Come sopra già visto, per determinare tipo di imposta, importi e modalità di pagamento delle
somme da versare, ai fini fiscali, in conseguenza dell’acquisto della cosiddetta prima casa di
abitazione bisogna aver riguardo anzitutto al soggetto venditore. Allorquando, infatti, il venditore
sia l’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) dell’immobile, la compravendita è soggetta al regime
fiscale dell’IVA, che l’acquirente ha l’obbligo di versare all’impresa stessa, e non al notaio,
contestualmente al pagamento del prezzo di vendita (sia se pagato – come di rado accade – in unica
soluzione al momento della consegna dell’immobile e della sottoscrizione del contratto notarile di
acquisto, sia se pagato – com’è più frequente – in più tranche a titolo di acconto) e dietro
presentazione di regolare fattura (o regolari fatture, in caso di più versamenti); l’importo dell’IVA
da versare al costruttore è pari al 4% del prezzo di vendita concordato, così come riportato in fattura
(o nelle fatture) e dichiarato nell’atto di compravendita dinanzi al notaio.
Quantunque, quindi, l’imposta principale debba essere pagata dall’acquirente al venditore (che
provvederà poi a riversarla al fisco) unitamente al prezzo di acquisto, al momento del passaggio di
proprietà vero e proprio dell’immobile, l’acquirente ha altresì l’obbligo di pagare al notaio, oltre ai
suoi (speriamo!) legittimi compensi per tutto l’operato svolto e da svolgere, anche una serie di
imposte e tasse direttamente connesse alla stipulazione del contratto di compravendita (a mero titolo
esemplificativo imposte di registro, ipotecarie, catastali, di bollo, solo per citare le più rilevanti) e
che il notaio ha, pertanto, il dovere di restituire allo Stato al momento del compimento di tutti gli
adempimenti su di lui incombenti per effetto, appunto, della compravendita immobiliare
(registrazione del contratto, trascrizione dello stesso presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari competente e sua volturazione presso il competente Catasto).
Nell’ipotesi, invece, in cui il venditore non sia un’impresa costruttrice ma sia un privato (potrebbe
anche essere un’impresa o una Società ma che non svolge attività edilizia: sarà comunque compito
del notaio incaricato della stipula, in accordo con il commercialista del venditore, verificare quale
sia la disciplina fiscale applicabile al caso concreto), l’acquirente ha l’obbligo di pagare al notaio, al
momento della sottoscrizione del contratto di compravendita, una somma pari al 3% del prezzo di
vendita concordato e dichiarato nell’atto notarile, a titolo di imposta di registro, nonché un’altra
somma per il pagamento di una serie di altre imposte e tasse connesse alla stipula del contratto ed al
conseguente passaggio di proprietà (imposte ipotecarie, catastali, di bollo, ecc., come già
evidenziato sopra in merito all’ipotesi di atto soggetto ad IVA).
Somme tutte che il notaio riscuote nella sua (poco felice!) veste di esattore per conto dello Stato ed
a cui provvede a riversarle al momento del compimento di tutti gli adempimenti obbligatori per
Legge.
Quattro sono i requisiti richiesti dalla normativa vigente per usufruire delle agevolazioni fiscali per
l’acquisto della prima casa, consistenti, appunto, nell’applicazione (alternativa) dell’aliquota al 4%
(per l’I.V.A.) ed al 3% (per l’imposta di registro) anziché al 10%: il primo, a carattere oggettivo,
consiste nell’essere la casa da acquistare una “abitazione non di lusso”; gli altri tre, a carattere
soggettivo, consistono nell’avere la propria residenza anagrafica nel Comune ove è situato
l’immobile acquistato (o nell’impegnarsi a prendere ivi la residenza entro diciotto mesi dalla firma
del contratto di acquisto o svolgere ivi la propria attività), nel non essere proprietario esclusivo
(anche in comunione con il proprio coniuge) di altra casa di abitazione nello stesso Comune ove si
trova appunto l’immobile acquistato, ed infine nel non essere proprietario neppure per quote (anche
in comunione con il proprio coniuge) di altra casa di abitazione acquistata usufruendo già delle
agevolazioni fiscali per la cosiddetta prima casa.
Una volta goduto di dette agevolazioni fiscali, non è possibile rivendere l’immobile acquistato
prima che siano decorsi cinque anni dalla data dell’atto, pena il pagamento di una somma pari alla
differenza tra imposta pagata e imposta che si sarebbe dovuto pagare come “seconda casa”,
maggiorata di una sanzione pari al 30% oltre agli interessi. L’attuale normativa consente tuttavia di
rivendere la “prima casa” senza incorrere nel pagamento della sanzione suindicata nell’ipotesi in cui
entro un anno dalla data di vendita della casa, si provveda a riacquistarne un’altra da adibire a
propria abitazione. In questa ipotesi, inoltre, non soltanto si evita, come detto, il pagamento
dell’ulteriore imposta con la relativa sanzione, ma è possibile anche detrarre dalla somma dovuta a
titolo di imposta di registro per il nuovo acquisto l’importo dell’imposta (di registro o sul valore
aggiunto) già pagata in occasione del primo acquisto (il classico “due piccioni con una fava”!): è
questo, in termini tecnici, il cosiddetto “credito d’imposta”, per le cui modalità ed ambito di
applicazione è sicuramente opportuno rivolgersi al notaio di fiducia, che, valutando con specifica
attenzione il caso concreto, suggerirà le possibili soluzioni e consiglierà in modo da garantire il
maggior risparmio economico consentito dalla legge.
Venditore (aspetti fiscali connessi alla compravendita)
Essendo entrati in argomenti riguardanti anche l’ottica del venditore, è opportuno, sempre da tale
punto di vista, ricordare che la tanto onerosa INVIM (imposta originariamente gravante
sull’alienante in conseguenza della cessione di un immobile) è stata definitivamente abolita, con
duplice enorme sollievo anche per il notaio stesso, stante non solo la complessità del suo calcolo ma
anche (come sempre) per il gravoso ruolo di esattore che lo stesso era chiamato per legge a
compiere.
Ciononostante risulta proficuo, infine, sottolineare che il venditore potrebbe comunque esser tenuto
al pagamento di talune somme in sede di dichiarazione dei redditi nel caso in cui rivenda nei 5 anni
dall’acquisto un immobile dallo stesso non abitato (per quanto acquistato come prima casa) ad un
prezzo maggiore di quello di acquisto: anche in tale ipotesi, stante la complessità della fattispecie e
soprattutto la necessità di una valutazione concreta, è consigliabile rivolgersi al notaio il quale sarà
ben lieto di fornirvi tutti i lumi del caso.
Fonte: http://www.notariato.it/cnn/home_noflash.aspx