La manutenzione straordinaria di un balcone

I BALCONI
La proprietà
I balconi, con le relative mensole e balaustre, sono degli accessori dei singoli appartamenti e come tali
appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti. Attenzione però, perché i balconi svolgono
una duplice funzione: da una parte permettono al condomino di beneficiare di uno sbocco all’esterno e quindi
di godere in modo più comodo del proprio alloggio; dall’altro invece, come parte integrante e strutturale della
facciata, costituiscono un elemento decorativo ed estetico dello stabile. E’ proprio questa seconda caratteristica
che obbliga tutti i condomini a partecipare alle spese per le opere di manutenzione o di ristrutturazione dei
balconi, compresi i proprietari di unità immobiliari che ne sono privi. Non a tutte, però, perché alcune possono
riguardano parti di balcone utili solamente al singolo proprietario e non già agli altri condomini, che non ne
traggono alcun vantaggio.
La ripartizione delle spese di manutenzione.
Il principio generale è che le spese che riguardano la funzionalità del balcone, cioè tutti quegli elementi di
protezione della proprietà individuale, devono essere sostenute solo dal proprietario dell’appartamento di cui il
balcone costituisce il prolungamento. Ciò significa, più semplicemente, che tutto quello che sta all’interno del
balcone, pavimento o parapetto e ringhiera che siano, deve essere mantenuto o sostituito a spese del
proprietario del balcone. Fanno invece capo all’intero condominio le opere riguardanti le parti esterne dei
balconi in quanto riguardanti elementi che concorrono a formare il decoro, l’armonia e l’aspetto architettonico
della facciata. E così, i fregi ornamentali e i decori del balcone sono condominiali perché adempiono
prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente dell’unità immobiliare a cui
corrisponde il balcone stesso. Essi devono considerarsi come beni comuni in quanto costituiscono parti
integranti della facciata dell’edificio, del quale accrescono il pregio architettonico. Del pari dicasi per i
frontalini dei balconi, per la parte esterna dei parapetti e per i cornicioni o marcapiano, tutti elementi esterni
aventi come scopo primario quello di abbellire e rendere più armonioso l’edificio, spezzando magari la
monotonia di una insignificante facciata. Se nulla di diverso è detto nel regolamento, le spese per la loro
manutenzione e conservazione devono essere ripartite tra tutti i partecipanti al condominio in ragione dei
rispettivi millesimi di proprietà. Spetta quindi al condomino proprietario del balcone dimostrare la funzione
ornamentale di alcune parti del suo balcone non solo per coinvolgere nelle spese anche gli altri condomini, ma
anche per escludere la propria responsabilità esclusiva nel caso di danni conseguenti alla caduta di frammenti
di intonaco o di muratura.
La funzione di copertura.
Non meno importante è la funzione di copertura che svolge il balcone rispetto a quello sottostante. La soletta
del balcone può essere considerata alla stregua dei solai, nel senso che anch’essa funge contemporaneamente
da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore. Ciò rileva ai fini della contribuzione nelle
spese per la sua manutenzione, nel senso che queste devono essere sopportate in parti uguali dal proprietario
del balcone e da quello sottostante, restando a carico del primo la copertura del pavimento e del secondo
l’onere di riparare la parte inferiore della soletta ammalorata, il cosiddetto cielino. E’ comunque sempre salva
la possibilità di quest’ultimo di dimostrare che la riparazione del cielino si è resa necessaria in conseguenza di
infiltrazioni d’acqua dal piano superiore, nel qual caso il proprietario del piano sottostante può pretendere il
risarcimento dei danni da quello del piano sovrastante. Alla proprietà della parte inferiore della soletta in capo
al condomino sottostante consegue anche il diritto di costui di farne libero uso, pur nel rispetto della statica e
soprattutto dell’estetica: egli può invero utilizzare la parte inferiore costituente il prolungamento del proprio
soffitto per installarvi apparecchi di illuminazione, per farvi vegetare piante rampicanti oppure, più
comunemente, per agganciarvi una tenda da sole.